Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng tmcp việt á chi nhánh hà nội

Chuyên đề thực tập
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ.................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
CHƯƠNG 1
HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI............................4
1.1.
Hoạt động cho vay theo dự án của ngân hàng thương mại............................4
1.2.
Thẩm định dự án đầu tư bất động sản...............................................................5
1.2.1. Dự án đầu tư bất động sản.......................................................................................5
1.2.1.1. Khái niệm dự án đầu tư bất động sản......................................................5
1.2.1.2. Vai trò của dự án đầu tư bất động sản.....................................................5
1.2.2. Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư bất động sản.........................................6
1.2.2.1. Khái niệm thẩm định dự án đầu tư...........................................................6
1.2.2.2. Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư bất động sản..........................6
1.2.2.3. Các căn cứ để tiến hành thẩm định..........................................................7
1.2.3. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản của NHTM...............................7
1.2.4. Nội dung công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại..................................................................................................................7
1.2.4.1. Thẩm định mục tiêu và khía cạnh pháp lý của dự án.............................7
1.2.4.2. Thẩm định thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của dự
án……………………………………………………………………………….............8
1.2.4.3. Thẩm định khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào 8
1.2.4.4. Thẩm định khía cạnh cơng nghệ - kỹ thuật của dự án..........................8
1.2.4.5. Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý thực hiện dự án.........................8
1.2.4.6. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án................................................9
1.2.5. Phương pháp thẩm thẩm định dự án đầu tư bất động sản của NHTM.............15

1.2.5.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự....................................................15
1.2.5.2. Phương pháp phân tích so sánh các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.............15
1.2.5.3. Phương pháp phân tích độ nhạy.............................................................15
1.2.5.4. Phương pháp triệt tiêu rủi ro..................................................................15
1.2.5.5. Phương pháp dự báo................................................................................15
1.2.5.6. Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia........................................................15
1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động
sản………………………………………………………………………………………...15
1.2.6.1. Nhóm các nhân tố chủ quan....................................................................16
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

2
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

1.2.6.2. Nhóm các nhân tố khách quan................................................................17
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á CHI NHÁNH
HÀ NỘI....................................................................................................................... 18
2.1.
Tổng quan về ngân hàng Việt Á.........................................................................18
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 18
2.1.1.1. Tổng quan về Ngân hàng Việt Á.............................................................18
2.1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Việt Á chi nhánh
Hà Nội…….………………………………………………………………………….20
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội....................20

2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội....21
2.1.3.1. Hoạt động huy động vốn..........................................................................21
2.1.3.2. Hoạt động cho vay....................................................................................22
2.1.3.3. Kết quả kinh doanh tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội
giai đoạn 2011 – 2013................................................................................................22
2.2.
Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Ngân hàng Việt Á
chi nhánh Hà Nội……………………………………...........……………………………...23
2.2.1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội...23
2.2.2. Phương pháp thẩm định.........................................................................................25
2.2.2.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự....................................................25
2.2.2.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu........................................26
2.2.2.3. Phương pháp dự báo................................................................................27
2.2.2.4. Phương pháp triệt tiêu rủi ro..................................................................27
2.2.3. Nội dung thẩm định dự án BĐS tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội......28
2.2.3.1. Thẩm định hồ sơ vay vốn.........................................................................28
2.2.3.2. Thẩm định khách hàng vay vốn...............................................................29
2.2.3.3. Thẩm định về dự án đầu tư......................................................................31
2.2.4. Ví dụ minh họa: Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Đầu tư xây dựng khu nhà ở
để kinh doanh hoàn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư tại ô đất NO4, NO5 thuộc
Khu đô thị mới Thượng Thanh, phường Thượng Thanh, quận Long Biên, thành
phố Hà Nội”.......................................................................................................................42
2.3.
Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh
Hà Nội……………………………………………………………………………………….69
2.3.1. Những kết quả đạt được.........................................................................................69
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52

Chuyên đề thực tập

3
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

2.3.2. Những mặt hạn chế và nguyên nhân....................................................................70
2.3.2.1. Những mặt hạn chế...................................................................................70
2.3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế............................................................73
CHƯƠNG 3
ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM
ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á CHI NHÁNH HÀ NỘI.....................................76
3.1.
Định hướng cho công tác thẩm định tại chi nhánh trong thời gian tới.....76
3.2.
Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động
sản tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội..................................................................77
3.2.1. Hồn thiện cơng tác tổ chức điều hành................................................................77
3.2.2. Giải pháp về qui trình, nội dung và phương pháp thẩm định...........................78
3.2.2.1. Về qui trình thẩm định..............................................................................78
3.2.2.2. Về phương pháp thẩm định......................................................................78
3.2.2.3. Về nội dung thẩm định..............................................................................79
3.2.3. Giải pháp về nâng cao trình độ chun mơn cho cán bộ thẩm định dự án đầu
tư………………………………………………………………………………………….81
3.2.4. Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định......................................81
3.2.5. Giải pháp về thông tin hỗ trợ thẩm định..............................................................82
3.2.6. Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo đối với các dự
án đầu tư BĐS……………………….…………………………………………….84
3.2.7. Các giải pháp khác.................................................................................................84
3.3.

Một số kiến nghị.....................................................................................................85
3.3.1. Kiến nghị với Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan....................................85
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước....................................................................85
KẾT LUẬN................................................................................................................87
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................88

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
BXD
CBTĐ
DAĐT
NH
NHNN
PCCC
TMCP
TSĐB
TMĐT
TCKT
UBND

: Bất động sản
: Bộ Xây Dựng
: Cán bộ thẩm định

: Dự án đầu tư
: Ngân hàng
: Ngân hàng Nhà nước
: Phòng cháy chữa cháy
: Thương mại cổ phần
: Tài sản đảm bảo
: Tổng mức đầu tư
: Tổ chức kinh tế
: Ủy ban nhân dân

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

DANH MỤC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ
Bảng 1. Các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp..................................................................9
Bảng 2: Vốn huy động của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011
– 2013.......................................................................................................................... 21
Bảng 3: Cơ cấu dư nợ cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội theo kỳ
hạn giai đoạn 2011-2013..............................................................................................22
Bảng 4: Cơ cấu dư nợ cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội..........22
theo nhóm giai đoạn 2011-2013...................................................................................22
Bảng 5: Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà
Nội giai đoạn 2011-2013.............................................................................................23
Bảng 6: Báo cáo kết quả kinh doanh............................................................................39
Bảng 7: Hồ sơ pháp lý cần thiết của dự án...................................................................45
Bảng 8 : Doanh thu và khả năng sinh lợi.....................................................................48

Bảng 9: Khả năng sinh lời............................................................................................49
Bảng 10: Khả năng thanh toán.....................................................................................49
Bảng 11 : Mức độ độc lập tài chính.............................................................................50
Bảng 12: Tổng mức đầu tư..........................................................................................58
Bảng 13: Nhu cầu vốn đầu tư dự án theo năm dự kiến................................................59
Bảng 14: Doanh thu bán căn hộ và cho thuê dài hạn khối dịch vụ công cộng.............60
Bảng 15: Chi phí xây dựng cơng trình ........................................................................62
Bảng 16: Chi phí thiết bị..............................................................................................62
Bảng 17: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác...................64
Bảng 18: Các chỉ tiêu tài chính của dự án....................................................................67
Bảng 19:Số lượng dự án được thẩm định tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội.....69
giai đoạn 2011-2013....................................................................................................69
Sơ đồ 1: Sơ đồ bộ máy tổ chức tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.........20
Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội. .24

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

1
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền kinh tế thế
giới. Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thốt khỏi thời kì kinh tế tự cung tự cấp, phát triển
chậm chạp và lạc hậu. Những năm qua, tốc độ đầu tư trong nền kinh tế nước ta có sự
tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được

những kết quả trên khơng thể khơng nhắc đến vai trị của hệ thống Ngân hàng thưong
mại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và
dài hạn. Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực
hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốc
dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ không phát huy
hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến những tác động xấu cho nền kinh
tế. Nguyên nhân chính của tình trạng này là hiệu quả của công tác thẩm định dự án đầu
tư tại các Ngân hàng thương mại còn thấp và chưa hiệu quả.
Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, em nhận
thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là cơng tác thẩm định các
dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập. Vì vậy trong chuyên đề thực tập em
xin đi sâu trình bày đề tài: “Hồn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động
Sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Á- Chi nhánh Hà Nội”.
Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại phòng Khách hàng doanh
nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội và trong thời gian học tập tại
trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần cơng sức để hồn thiện công tác thẩm
định dự án đầu tư Bất động sản xin vay vốn tại Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh Hà Nội.
Do hạn chế về trình độ, kinh nghiệm và thời gian tìm hiểu thực tế, nên bài viết của
em khơng tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của
các thầy cơ giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Để thực hiện được chuyên đề
thực tập này, em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ các anh chị chuyên viên phòng
Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội và các thầy cô,
đặc biệt là sự chỉ bảo hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thế Phán để em hoàn
thiện chuyên đề thực tập của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu chuyên đề nhằm một số mục đích sau:
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52

Chuyên đề thực tập

2
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

-

-

-

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
làm tiền đề để phân tích thực trạng năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động
sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân
hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội; phân tích những điểm mạnh và điểm yếu
trong năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt
Á chi nhánh Hà Nội; đánh giá nguyên nhân của những hạn chế, khiếm khuyết
và bất cập về năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng
TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, làm cơ sở cho đề xuất định hướng và giải
pháp.
Trên cơ sở nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực trạng về năng lực thẩm định
dự án đầu tư Bất động sản, thông qua việc đánh giá năng lực thẩm định của
Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội trong thời gian qua, em xin đề xuất
một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao năng lực thẩm định dự án đầu tư
Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.

3. Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề nghiên cứu: Nghiên cứu năng lực và việc nâng cao năng lực thẩm định dự
án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội

Không gian nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 đến năm 2013
Phương hướng và giải pháp được đề xuất cho giai đoạn từ nay đến năm 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp khảo cứu tài liệu: sử dụng các tài liệu trên các trang báo mạng,
trang web của chính phủ, ngân hàng; các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm
định dự án đầu tư Bất động sản,…
- Phương pháp thống kê: Thống kê các dự án mà Ngân hàng TMCP Việt Á chi
nhánh Hà Nội đã và đang thẩm định, cơ sở vật chất trang thiết bị phục vụ công tác
thẩm định dự án,…
- Phương pháp điều tra phỏng vấn: Điều tra, phỏng vấn các cán bộ, nhân viên
trong Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, các phòng, ban liên quan…

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

3
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

- Phương pháp thực nghiệm: trực tiếp đến cơ sở thực tập để tìm hiểu về Ngân
hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu
tư Bất động sản làm cơ sở cho phương pháp đánh giá sau này.
- Phương pháp chuyên gia: Dưới sự hướng dẫn của thầy Nguyễn Thế Phán, ban
giám đốc tại cơ sở thực tập và cán bộ trực tiếp hướng dẫn tại cơ sở thực tập đã cho
những ý kiến đóng góp quan trọng để chun đề được hồn thành.
- Phương pháp hệ thống: Kết nối một cách có hệ thống và khoa học các sự kiện,
vấn đề để đạt được mục tiêu đề ra.

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các thơng tin đã thu thập được
trong quá trình thực tập, điều tra, phỏng vấn làm cơ sở để đánh giá năng lực thẩm
định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
- Phương pháp đánh giá: Sử dụng những thơng tin đã thu thập, cùng với q trình
phân tích, tổng hợp của bản thân để đưa ra những đánh giá (ưu điểm, nhược điểm)
về năng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á
chi nhánh Hà Nội. Từ đó đưa ra những ý kiến, đề xuất để nâng cao năng lực thẩm
định dự án đầu tư Bất động sản của Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, danh mục các từ viết tắt, kết luận, tài liệu tham
khảo, chuyên đề được kết cấu theo 3 chương:
Chương I: Hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay
của Ngân hàng thương mại.
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội.
Chương III: Định hướng và một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định các dự án
đầu tư Bất động sản tại Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội.

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

4
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52

Chuyên đề thực tập

5
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

CHƯƠNG 1
HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Hoạt động cho vay theo dự án của ngân hàng thương mại
Cho vay theo dự án là loại tín dụng trung dài hạn: các món vay có thời hạn
cho vay từ 12 tháng đến 60 tháng là cho vay trung hạn, từ 60 tháng trở lên là
cho vay dài hạn. Cho vay đầu tư dự án nhằm hỗ trợ tài chính cho các doanh
nghiệp, các tổ chức thực hiện đầu tư các dự án mới, các dự án nâng cấp, mở
rộng sản xuất kinh doanh; giúp các doanh nghiệp thuận lợi trong vịêc triển khai
hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc mở rộng quy mô hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp mình. Khi thực hiện cho vay theo dự án, những vấn đề
mà ngân hàng và cán bộ tín dụng quan tâm đến là:
- Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án ln có thời
gian dài và rủi ro cao. Để giảm bớt rủi ro, ngoài việc quy định tài sản đảm bảo,
Ngân hàng cho vay cịn u cầu khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia
vào dự án. Tỷ lệ tham gia của vốn chủ sở hữu cao hay thấp là tuỳ thuộc vào
mức độ rủi ro và hiệu quả của dự án. Hiện nay, một số NHTM tại Việt Nam
quy định mức vốn chủ sở hữu của khách hàng tham gia vào dự án như sau: Đối
với dự án cải tiến kỹ thuật, mở rộng sản xuất, hợp lý hoá sản xuất: vốn chủ sở
hữu tối thiểu là 10% tổng mức vốn đầu tư. Đối với dự án xây mới : vốn chủ sở
hữu tối thiểu là 30% tổng mức vốn đầu tư (sau khi trừ phần vốn lưu động dự
kiến). Đối với dự án phục vụ đời sống: vốn chủ sở hữu tối thiểu là 30% tổng
mức vốn đầu tư (sau khi trừ phần vốn lưu động dự kiến).
- Thời hạn trả nợ và nguồn trả nợ: Thời hạn trả nợ vay của các dự án

khác nhau là khác nhau, phụ thuộc vào tính chất và đặc điểm của từng dự án
đầu tư. Nguồn trả nợ đối với các khoản vay dự án được hình thành từ nhiều
nguồn, nhưng chủ yếu là nguồn khấu hao và một phần từ lợi nhuận của dự án.
Vì vậy, nếu hiệu quả của dự án mang lại cao thì thời hạn trả nợ có thể rút ngắn.
- Giải ngân: Tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng dự án mà ngân hàng quyết
định giải ngân như thế nào. Ngân hàng có thể giải ngân một lần đối với các dự
án nhỏ hoặc giải ngân nhiều lần đối với các dự án lớn và có thời gian dài. Trong
trường hợp giải ngân nhiều lần, ngân hàng không cho khách hàng rút vốn khi
các nhu cầu chi tiêu liên quan đến dự án chưa phát sinh nhằm đảm bảo khách
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

6
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích. Việc giải ngân có thể được tiến hành căn
cứ vào tiến độ công việc thực hiện dự án.
- Lãi suất cho vay: lãi suất cho vay dự án là lãi suất cho vay trung dài
hạn, thường được khách hàng và ngân hàng thoả thuận dựa trên quy định của
ngân hàng. Lãi suất áp dụng có thể là lãi suất cố định hoặc thả nổi. Việc thu tiền
lãi có thể tiến hành theo kỳ hạn hàng tháng, năm hay theo số dư nợ thực tế.
Khách hàng có thể trả tiền lãi cùng nợ gốc tại mỗi kỳ hạn trả nợ hoặc trả tiền lãi
vào một ngày nào đó trong kỳ theo thoả thuận.
- Quy trình thủ tục cho vay và hoạt động thẩm định: Với hoạt động
cho vay theo dự án, công việc thẩm định chỉ tiến hành một lần vào đầu dự án
cho một dự án kéo dài nhiều năm. Về cơ bản khâu thẩm định dự án ban đầu khá
phức tạp. Bên cạnh những thơng tin quan trọng từ phía doanh nghiệp như chứng

nhận pháp lý, tình hình tài chính, tài sản đảm bảo.., thẩm định dự án cịn phải
tiến hành phân tích và dự báo dịng tiền, tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả. Tuy
nhiên, cơng việc phức tạp đó có được sự giúp đỡ lớn về mặt kỹ thuật. Với các
phần mềm thẩm định và quản lý dự án, khối lượng công việc của cán bộ tín
dụng đã giảm đáng kể. Bến cạnh đó, việc áp dụng cơng nghệ hiện đại vào quy
trình thẩm định cũng đã đem lại kết quả nhanh hơn và chính xác hơn.
- Quản lý chặt chẽ tiến độ giải ngân, thu nợ gốc và lãi linh hoạt: Tiến
độ công việc luôn phải được báo cáo cụ thể và chi tiết. Khoản vay chỉ đuợc giải
ngân khi có những chi phí liên quan tới dự án phát sinh. Theo cơ chế đó, chủ
đầu tư phải đảm bảo món vay được sử dụng đúng mục đích và dự án đúng tiến
độ mới có thể tiếp tục được giải ngân.
1.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản
1.2.1. Dự án đầu tư bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm dự án đầu tư bất động sản
Đối với dự án đầu tư BĐS hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy
định cụ thể do đó em đã dựa trên những quan niệm, khái niệm về “dự án đầu tư”,
về “đầu tư bất động sản” để từ đó đưa ra khái niệm “dự án đầu tư BĐS” theo cách
hiểu của em như sau: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho
thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản
nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.
1.2.1.2. Vai trò của dự án đầu tư bất động sản
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

7
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

Trong thực tế, DAĐT bất động sản có vai trị to lớn đối với nhiều chủ thể kinh tế:
- Đối với Chủ đầu tư: DAĐT bất động sản là căn cứ quan trọng nhất để quyết
định bỏ vốn đầu tư.
- Đối với Nhà nước: DAĐT bất động sản là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản
lý Nhà nước xem xét, phê chuẩn, cấp giấy phép đầu tư.
- Đối với nhà tài trợ và các định chế tài chính (NHTM, quỹ đầu tư,…): DAĐT
bất động sản là một căn cứ rất quan trọng để các nhà tài trợ xem xét và đưa ra
quyết định chấp thuận hoặc từ chối tài trợ.
1.2.2. Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm thẩm định dự án đầu tư
Trên góc độ người tài trợ, các Ngân hàng, tổ chức tài chính, đánh giá dự án
chủ yếu trên phương diện khả thi, hiệu quả tài chính và xem xét khả năng thu nợ của
Ngân hàng, có thể đưa ra khái niệm về thẩm định DAĐT như sau: "Thẩm định dự
án đầu tư là q trình xem xét, phân tích, đánh giá dự án một cách khách
quan, khoa học và toàn diện trên các nội dung, lựa chọn dự án để quyết định
tài trợ hoặc cho vay vốn."
1.2.2.2. Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư bất động sản
a. Nhằm lựa chọn những dự án tốt và ngăn chặn những dự án kém hiệu quả.
Dự án kém hiệu quả là dự án làm tiêu hao nguồn lực và lãng phí vốn đầu tư, mà
nguồn lực thì ln khan hiếm và có chi phí cơ hội của nó, vì vậy khi vốn đầu tư
khơng được sử dụng tốt thì gây tổn thất cho nhà đầu tư và cho nền kinh tế. Ngược
lại dự án tốt là dự án sử dụng có hiệu quả nguồn lực và do đó làm tăng giá trị tài
sản cho nhà đầu tư, gia tăng của cải cho xã hội.
b. Xem các thành phần của dự án có phù hợp với bối cảnh chung của khu vực
mà dự án sẽ đầu tư hoặc mục tiêu của dự án có hướng đến hay khơng? Sự
phù hợp giữa chi phí bỏ ra và lợi ích sẽ đạt được.
Cần phải đánh giá một cách đầy đủ các thành phần chứa đựng trong nội dung
phân tích của dự án: thị trường, kỹ thuật – công nghệ, nhân sự quản lý, tài chính,
kinh tế, ngân sách, rủi ro, suất chiết khấu, những căn cứ pháp lý liên quan đến việc

hình thành và triển khai hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án trong tương lai
cũng như môi trường đầu tư trong bối cảnh kinh tế xã hội luôn thay đổi.
c. Để nhận dạng những rủi ro có thể xuất hiện khi dự án được triển khai thực
hiện.
Việc nhận dạng rủi ro mà dự án phải đương đầu căn cứ vào nguồn rủi ro gắn
liền với môi trường hoạt động của dự án: mơi trường kinh tế, mơi trường chính trị,
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

8
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

môi trường luật pháp, mơi trường xã hội… những rủi ro này có thể giảm lợi ích
hoặc gia tăng chi phí của dự án và ảnh hưởng xấu đến kết quả cuối cùng của dự án.
d. Để chủ động có những biện pháp kiểm soát rủi ro nhằm hạn chế đến mức
thấp nhất những thiệt hại cho dự án.
Có thể thực hiện các hợp đồng bảo hiểm để chuyển giao rủi ro, còn nếu rủi ro
thị trường thì quan tâm đến những biện pháp thâm nhập thị trường mới hoặc
những biện pháp Marketing thích hợp để giữ khách hàng cũ và thu hút khách hàng
mới và để đối phó với đối thủ cạnh tranh.
1.2.2.3. Các căn cứ để tiến hành thẩm định
Căn cứ để thẩm định dự án bao gồm:
- Hồ sơ dự án: bao gồm 2 phần: Phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ
sở.
- Căn cứ pháp lý.
- Căn cứ các tiêu chuẩn, quy phạm, định mức của từng lĩnh vực kinh tế, kỹ
thuật cụ thể.

- Căn cứ các quy ước, thông lệ quốc tế.
- Căn cứ các văn bản, quy định, quy trình và hướng dẫn nội bộ của ngân hàng.
1.2.3. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản của NHTM
Quy trình thẩm định dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động xem xét, phân
tích, đánh giá các nội dung của dự án. Thơng thường, quy trình tổ chức thẩm định dự
án đầu tư của NHTM được tiến hành theo trình tự như sau:
- Tiếp nhận hồ sơ vay vốn (bao gồm cả hồ sơ dự án) của khách hàng.
- Thực hiện công việc thẩm định.
- Lập báo cáo kết quả thẩm định dự án đầu tư.
- Trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.4. Nội dung công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại
Việc thẩm định DAĐT sẽ tập trung, phân tích, đánh giá về khía cạnh hiệu
quả tài chính, khả năng trả nợ của dự án. Các khía cạnh khác như hiệu quả về
mặt xã hội, hiệu quả kinh tế nói chung cũng sẽ được đề cập tới tuỳ theo đặc
điểm, yêu cầu của từng dự án khác nhau.
Các nội dung chính khi thẩm định dự án cần tiến hành phân tích, đánh giá
gồm:
1.2.4.1. Thẩm định mục tiêu và khía cạnh pháp lý của dự án.
Với bất kỳ dự án nào, việc đánh giá, phân tích nhằm làm rõ được sự cần
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

9
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

thiết phải đầu tư là xuất phát điểm để tiếp tục hoạch định các nội dung khác.

Thông thường việc đánh giá sự cần thiết phải đầu tư cũng cần phải tuỳ thuộc
vào mục tiêu, tính chất đầu tư dự án.
Nội dung thẩm định này đồng thời xem xét tính hợp pháp của dự án theo
quy định của pháp luật.
1.2.4.2. Thẩm định thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của
dự án.
Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trị rất
quan trọng, quyết định việc thành bại của dự án và khả năng hoàn trả vốn
vay ngân hàng của dự án. Các nội dung chính cần đánh giá, xem xét khi
thẩm định nội dung này gồm:
- Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án.
- Đánh giá về cung sản phẩm.
- Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án.
- Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
1.2.4.3. Thẩm định khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu
vào
Trên cơ sở hồ sơ dự án (báo cáo đánh giá chất lượng, trữ lượng tài nguyên,
Giấy phép khai thác tài nguyên, nguồn thu mua bên ngoài, nhập khẩu,…) và
đặc biệt tính kỹ thuật của dây chuyền cơng nghệ, đánh giá khả năng đáp ứng,
cung cấp vật tư, nguyên vật liệu đầu vào cho dự án để kết luận được hai vấn
đề chính sau:
+ Dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay
không?
+ Những thuận lợi và khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động
được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào là gì?
1.2.4.4. Thẩm định khía cạnh cơng nghệ - kỹ thuật của dự án.
Nội dung thẩm định khía cạnh này nhằm xem xét, đánh giá trình độ, sự hợp
lý, tính thích hợp và hiệu quả của các giải pháp công nghệ, kỹ thuật được lựa
chọn áp dụng cho dự án.
Nội dung thẩm định công nghệ – kỹ thuật của dự án gồm:

- Thẩm định địa điểm xây dựng.
- Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án.
- Quy mô, giải pháp xây dựng.
- Đền bù, di dân tái định cư, môi trường, phòng cháy chữa cháy.
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

10
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

1.2.4.5.

Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý thực hiện dự án
Cán bộ thẩm định xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận
hành của chủ đầu tư. Xem xét năng lực và uy tín các nhà thầu. Khả
năng ứng xử của khách hàng thế nào khi thị trường tiêu thụ dự kiến bị
thu hẹp hoặc có khả năng bị mất. Đánh giá về nguồn nhân lực, nhân
công của dự án.
1.2.4.6. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án
Thẩm định tài chính DAĐT bao gồm những nội dung sau:
a. Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn.
 Tổng mức đầu tư dự án
Xác định tổng mức đầu tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính
tốn hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án.
Ngồi ra, cần tính toán, xác định nhu cầu vốn lưu động cần thiết
ban đầu để thực hiện quá trình chạy thử, nghiệm thu và đảm bảo hoạt
động của dự án sau này nhằm có cơ sở thẩm định giải pháp nguồn

vốn và tính tốn hiệu quả tài chính.
 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn
cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay khơng. Khả năng đáp
ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo
tiến độ thi công.
 Nguồn vốn đầu tư
Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cần rà soát lại từng
loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia
của từng loại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính c ủa
chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu.
b. Thẩm định năng lực và khía cạnh tài chính của chủ đầu tư.
Thẩm định tài chính của chủ đầu tư là việc xác định những điểm
mạnh và điểm yếu hiện tại của doanh nghiệp, qua việc tính tốn và
phân tích những chỉ tiêu khác nhau, sử dụng những số liệu từ các Báo
cáo tài chính.
Bảng 1. Các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp
TT CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CƠNG THỨC TÍNH
I

Chỉ tiêu thanh khoản (thanh tốn)

A

Nhóm chỉ tiêu chính

MỤC ĐÍCH

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52

Chuyên đề thực tập

11
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

1

Khả năng thanh tốn hiện
hành

2

Khả năng thanh tốn
nhanh

3

Khả năng thanh tốn
tức thờ

B
4

Nhóm chỉ tiêu bổ sung:
Thời gian thanh tốn
cơng nợ (đơn vị: ngày)

II

A

Chỉ tiêu hoạt động
Nhóm chỉ tiêu chính theo Định hạng tín
dụng nội bộ:
Vòng quay vốn lưu
= Doanh thu thuần/
Chỉ tiêu này cho biết hiệu
động
Tài sản ngắn hạn bình suất sử dụng tài sản lưu
quân
động của doanh nghiệp, cụ
thể là cứ 1 đơn vị tài sản
lưu động sử dụng trong kì
tạo ra bao nhiêu đơn vị
doanh thu thuần.
Vòng quay hàng tồn kho = Giá vốn hàng bán/ Chỉ tiêu này cho biết hàng
Hàng tồn kho bình tồn kho quay được bao

5

6

= Tài sản ngắn hạn/ Nợ Chỉ tiêu này cho biết khả
ngắn hạn
năng DN có thể đáp ứng
các khoản nợ ngắn hạn
bằng TSLĐvà đầu tư ngắn
hạn
= (Tài sản ngắn hạn - Chỉ tiêu này cho biết khả

Hàng tồn kho)/ Nợ năng thanh khoản đối với
ngắn hạn
các khoản nợ ngắn hạn của
doanh nghiệp bằng tài sản
lưu động không kể hàng tồn
kho
= (Tiền và các khoản Chỉ tiêu này cho biết khả
tương đương tiền)/ Nợ năng thanh toán tức thời đối
ngắn hạn
với các khoản nợ ngắn hạn
của doanh nghiệp bằng tiền
và các khoản tương đương
tiền.
= Giá trị các khoản
phải trả quân (đầu kỳ
và cuối kỳ)/ Giá vốn
hàng bán trung bình
ngày

Đây là khoảng thời gian
chiếm dụng vốn vay của
doanh nghiệp. Thời gian
càng dài thì khả năng trả nợ
vốn vay đúng hạn đối với
ngân hàng càng tốt và
ngược lại.

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52

Chuyên đề thực tập

12
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

quân

7

Vòng quay các khoản
phải thu

= Doanh thu thuần/
Các khoản phải thu
bình quân

8

Hiệu suất sử dụng tài sản
cố định

= Doanh thu thuần/ Giá
trị còn lại của TSCĐ
bình qn

B
9

Nhóm chỉ tiêu bổ sung

Doanh thu thuần / Tổng
tài sản bình qn

10

III
A
11

12

B
13

nhiêu vịng trong một chu
kỳ kinh doanh để tạo ra
doanh thu.
Chỉ tiêu này cho biết trong
một kỳ kinh doanh, để đạt
được doanh thu thì doanh
nghiệp phải thu bao nhiêu
vòng.
Chỉ tiêu này cho biết cứ 1
đơn vị tài sản cố định sử
dụng trong kỳ có thể tạo ra
bao nhiêu đơn vị doanh thu.

= Doanh thu thuần/ Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn
Tổng tài sản bình
vị tài sản của doanh

quân
nghiệp tạo ra bao nhiêu giá
trị doanh thu.
Tốc độ tăng trưởng doanh = (Doanh thu thuần
Chỉ tiêu này cho biết doanh
thu thuần trong kỳ
kỳ hiện tại –Doanh thu thu của doanh nghiệp tăng/
thuần kỳ trước)/ Doanh giảm so với kỳ trước như
thu thuần kỳ trước thế nào. Nó phản ánh tốc độ
x100%
tăng thị phần của doanh
nghiệp.
Chỉ tiêu cân nợ và cơ cấu tài sản, nguồn vốn
Nhóm chỉ tiêu chính theo Định hạng tín dụng
nội bộ
Tổng nợ phải trả/Tổng tài Tổng nợ phải trả/ Tổng Chỉ tiêu này cho biết tỷ
sản
tài sản
trọng tổng tài sản được tài
trợ bằng nợ của doanh
nghiệp.
Nợ dài hạn/ Vốn chủ sở
= Nợ dài hạn/ Vốn chủ Chỉ tiêu này cho biết tỷ
hữu
sở hữu
trọng nợ dài hạn và vốn chủ
sở hữu mà DN sử dụng để
tài trợ cho tổng tài sản của
nó.
Nhóm chỉ tiêu bổ sung

Hệ số TSCĐ/ Vốn chủ sở = TSCĐ/ Vốn chủ
Chỉ tiêu này cho biết giá trị

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

13
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

hữu

sở hữu x 100%

tài sản cố định của doanh
nghiệp được tài trợ bằng
vốn chủ sở hữu chiếm bao
nhiêu %.
= (Tổng tài sản kỳ
Chỉ tiêu này cho biết sự gia
hiện tại- Tổng tài
tăng về quy mô của doanh
sản kỳ trước)/ Tổng tài nghiệp.
sản kỳ
trước x 100%

14

Tốc độ gia tăng Tài sản

15

Khả năng trả nợ gốc trung = (Thu nhập sau thuế
và dài hạn
dự kiến năm tới + Chi
phí khấu hao dự kiến
năm tới)/ Vốn vay
trung dài hạn đến hạn
trảtrong năm tới.
Chỉ tiêu thu nhập
Nhóm chỉ tiêu chính theo Định hạng tín dụng
nội bộ
Lợi nhuận gộp/Doanh thu = Lợi nhuận thuần từ
thuần
bán hàng và cung cấp
dịch vụ/ Doanh thu
thuần

IV
A
16

17

Lợi nhuận từ hoạt động
kinh doanh/ Doanh thu
thuần

18

Lợi nhuận sau thuế/ Vốn
chủ sở hữu bình quân
(ROE)

Chỉ tiêu này đánh giá khả
năng trả nợ gốc trung và dài
hạn của doanh nghiệp trong
năm tiếp theo.

Chỉ tiêu này cho biết hiệu
quả kinh doanh của doanh
nghiệp, cứ 1 đơn vị doanh
thu thuần trong kỳ thì tạo ra
bao nhiêu đơn vị lợi nhuận
gộp.
Chỉ tiêu này cho biết cứ 1
đơn vị doanh thu thuần thu
được trong kỳ tạo ra bao
nhiêu đơn vị lợi nhuận từ
hoạt động kinh doanh.

= (Lợi nhuận thuần từ
hoạt động kinh doanhThu nhập từ hoạt động
tài chính+ Chi phí cho
hoạt động tài chính)/
Doanh thu thuần
= Lợi nhuận sau thuế/ Chỉ tiêu này cho biết cứ 1
Vốn chủ sở hữu bình đơn vị vốn chủ sở hữu bình

quân
quân đầu tư vào sản xuất
kinh doanh trong kỳ thì tạo
ra bao nhiêu đơn vị lợi

SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52


Chuyên đề thực tập

14
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

19

Lợi nhuận sau thuế/ Tổng
tài sản bình qn (ROA)

20

EBIT/ Chi phí lãi vay

nhuận sau thuế. Chỉ tiêu
này càng cao chứng tỏ hiệu
quả sử dụng vốn chủ sở
hữu của doanh nghiệp càng
cao.
= Lợi nhuận sau thuế/ Chỉ tiêu này cho biết cứ 1
Tổng tài sản bình quân đồng tổng tài sản bình quân

sử dụng trong kỳ tạo ra bao
nhiêu đồng lợi nhuận sau
thuế. Chỉ tiêu này càng cao
thể hiện hiệu quả sử dụng
tổng tài sản của doanh
nghiệp càng cao.
= (Lợi nhuận trước Chỉ tiêu này cho biết hiệu
thuế + Chi phí lãi vay)/ quả sử dụng địn cân nợ của
Chi phí lãi vay
doanh nghiệp, cứ 1 đơn vị
chi phí lãi vay bỏ ra trong
kỳ tạo ra bao nhiêu đơn vị
lợi nhuận trước thuế và lãi
vay.

c. Thẩm định và phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính.
Có rất nhiều phương pháp được áp dụng để có thể đánh giá hiệu
quả tài chính dự án. Mỗi phương pháp xem xét hiệu quả dự án ở
những khía cạnh khác nhau, có ưu điểm và nhược điểm riêng.
Các phương pháp chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính dự án
thường được các NHTM sử dụng là:
- Phương pháp Giá trị hiện tại ròng - NPV
+ Giá trị hiện tại ròng của một DAĐT là số chênh lệch giữa giá trị
hiện tại của các luồng tiền ròng kỳ vọng trong tương lai với giá trị
vốn đầu tư ban đầu.

Trong đó :
Co : là vốn đầu tư ban đầu của dự án tính tại thời điểm 0.
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52

Chuyên đề thực tập

15
GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

-

-

-

Ct: là dòng tiền thuần của đầu tư ở năm t
n : là số năm hoạt động của dự án
r : là tỷ lệ chiết khấu áp dụng cho dự án.
Tỷ lệ chiết khấu được sử dụng trong việc tính giá trị hiện tại thuần
của DAĐT là chi phí sử dụng vốn thực hiện dự án.
Độ tin cậy của phương pháp NPV phụ thuộc rất lớn vào khả năng xác
định lãi suất chiết khấu (r).
Phương pháp tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR - Internal Rate of Return).
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ hay cịn gọi là lãi suất hồn vốn nội bộ là
một lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại
của các khoản tiền thuần hàng năm trong tương lai do đầu tư mang lại
bằng với vốn đầu tư ban đầu. Hay nói cách khác, tỷ suất doanh lợi
nội bộ là một lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất đó làm cho giá
trị hiện tại ròng (NPV) của khoản đầu tư bằng khơng (= 0).

Phương pháp thời gian hồn vốn đầu tư (PP).
Phương pháp này chủ yếu dựa vào chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu

tư để lựa chọn dự án. Sử dụng phương pháp này để đánh giá hiệu
quả tài chính dự án sẽ xác định được khoảng thời gian cần thiết để
những khoản thu nhập kỳ vọng trong tương lai mà dự án đem lại có
thể bù đắp được lượng vốn đầu tư ban đầu.
Phương pháp chỉ số lợi nhuận(PI).
Chỉ số lợi nhuận cũng là một thước đo khả năng sinh lời của một
DAĐT có tính đến yếu tố giá trị thời gian của tiền. Chỉ số lợi nhuận
được xác định bằng tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các khoản thu nhập
từ dự án và vốn đầu tư ban đầu của dự án:

d. Thẩm định bảng cân đối khả năng trả nợ của dự án.
NHTM xác định tất cả số nợ gốc và lãi mà dự án phải trả nợ hàng
năm, so sánh với nguồn trả nợ từ khấu hao, phần lợi nhuận dùng để
trả nợ và các nguồn khác. Nếu dự án khơng có đủ khả năng trả nợ thì
SV: Nguyễn Hữu Minh
Lớp: QTKD BĐS 52