Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản thế chấp

HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG – VPBANK CHI
NHÁNH NAM ĐỊNH
LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, các thầy cô trong Học viện ngân hàng đã
tận tình giúp đỡ, chỉ bảo em, và đặc biệt là các thầy cô trong khoa Tài Chính đã hướng
dẫn, truyền đạt cho em rất nhiều kiến thức, bài học, kinh nghiệm bổ ích trong việc ngiên
cứu và hoàn thiện chuyên đề một cách tốt nhất. Đồng thời em cũng xin cảm ơn anh Vũ
Đình Tâm, giám đốc phòng giao dịch, các anh trong bộ phận thẩm định giá cũng như tồn
thể các anh chị trong phịng giao dịch Lạc Quần đã rất nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện
để em có cơ hội được tiếp xúc với các nghiệp vụ thẩm định một cách rất thực tế, chu đáo
và nắm bắt cũng như tìm hiểu được các thông tin, số liệu cụ thể phục vụ cho việc hoàn
thành chuyên đề tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn.


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là chuyên đề do em nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của một số
thầy cô trong trường và các anh chị bộ phận Thẩm định giá bất động sản trong ngân hàng
Vpbank phòng giao dịch Lạc Quần, chi nhánh Nam Định. Ngoài ra, em cũng đã tham
khảo một số tài liệu và các sách báo có liên quan trong q trình hồn thiện Chuyên đề tốt
nghiệp nhưng em không sao chép từ bất kỳ một chuyên đề tốt nghiệp nào. Em đảm bảo
các số liệu và kết quả được nêu trong chuyên đề là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng, cụ
thể.


DANH MỤC KÍ TỰ VIẾT TẮT

BĐS
BCTC
CBTD
CBTĐ

GCNQSDĐ

Bất động sản
Báo cáo tài chính
Cán bộ tín dụng
Cán bộ thẩm định
Giấy chứng nhận quyền

PGD
QSD
TĐV
TMCP
TCĐB
UBND

sử dụng đất
Phòng giao dịch
Quyền sử dụng
Thẩm định viên
Thương mại cổ phần
Tài sản đảm bảo
Ủy ban nhân dân


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Bất động sản từ xưa đến nay đều là một loại tài sản – hàng hóa rất quan trọng trong đời
sống kinh tế - xã hội. Không chỉ là nơi ở, nơi kinh doanh, ngày nay bất động sản còn dần
có những vai trị khác đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế. Điển hình cho những
vai trị này đó là vai trị thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng – một thực thể

không thể thiếu trong cơ cấu của nền kinh tế. Ngân hàng đóng vai trị cung cấp nguồn vốn
rất lớn cho nền kinh tế, do đó các hoạt động kinh doanh của ngân hàng luôn tác động rất
lớn tới sức khỏe của nền kinh tế. Đối với hoạt động thế chấp, giá trị của bất động sản
được khách hàng thế chấp sẽ quyết định tới kết quả của khoản vay. Do đó, cần có cái nhìn
sâu, rộng và khách quan về vấn đề định giá bất động sản thế chấp cho vay của Ngân hàng.
Tuy nhiên, giá trị của bất động sản là một phạm trù vơ cùng rộng và khó xác định một
cách chính xác, hơn nữa mặt hàng này lại có sự khác biệt nên khơng có một mức chuẩn
chung cho chúng. Để thực hiện tốt công việc này phải có sự kết hợp của nhiều cơ quan,
bộ ngành đưa ra những quy chuẩn và luật định hướng dẫn thực hiện.
Ngồi ra, cơng việc định giá bất động sản nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói
riêng mới xuất hiện ở nước ta chưa lâu nên sự nhuần nhuyễn cũng như hiệu quả chưa thật
sự tốt, rất nhiều vấn đề khúc mắc vẫn còn tồn tại. Do đó, cần có những biện pháp đưa ra
để hồn thiện và nâng cao hơn hiệu quả lĩnh vực này, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt
động của Ngân hàng và thị trường vốn.
Qua quãng thời gian thực tập tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – chi nhánh
Nam Định, tơi đã phần nào có một cái nhìn chân thực và khách quan nhất về thực trạng
hoạt động tín dụng cũng như định giá tài sản thế chấp ở đây. Là một trong những ngân
hàng TMCP thành lập sớm nhất tại Việt nam, VPBank đã có những bước phát triển vững
chắc trong suốt lịch sử của ngân hàng. Đặc biệt từ năm 2010, VPBank đã tăng trưởng
vượt bậc với việc xây dựng và triển khai chiến lược chuyển đổi toàn diện dưới sự hỗ trợ


của một trong các công ty tư vấn chiến lược hàng đầu thế giới. Chính vì thế nên hoạt động
tín dụng được VPBank xem trọng bởi nó là một trong những hoạt động sinh lời chính của
ngân hàng, do vậy đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng là việc cần thiết và quan trọng. Và
bảo đảm bằng tài sản (chủ yếu là BĐS) là hình thức thực sự mang lại hiệu quả cao, có giá
trị thiết thực. Đây là biện pháp bảo đảm tín dụng có tính hiệu quả cao tuy nhiên lại cịn
khá nhiều khó khăn trong khâu thực hiện vì lí thuyết và thực tế vẫn chưa sát nhau và cịn
nhiều điểm khá khác nhau. Vì vậy, em quyết định chọn chun đề “Hồn thiện quy trình
và phương pháp định giá Bất Động Sản thế chấp” để thực hiện nghiên cứu tại ngân hàng

Việt Nam Thịnh Vượng – VPBANK chi nhánh Nam Định.
2. Mục tiêu nghiên cứu
 Hệ thống hóa cơ sở khoa học: cơ sở lí luận và thực tiễn về định giá và quy
trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở.
 Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại
ngân hàng Vpbank.
 Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế chấp
nói riêng và của hệ thống ngân hàng nói chung trong thời gian tới.
3. Phạm vi nghiên cứu
 Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
 Về không gian: trong toàn bộ hoạt động định giá của ngân hàng Vpbank tại thị
trường tỉnh Nam Định.
 Về thời gian: Từ 17/02/2014 - 17/05/2014.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận chính là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngồi
racịn có các phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp phân tích, tổng hợp, điều
tra khảo sát, thống kê, toán học…
5. Kết cấu bài báo cáo
 Chương 1: Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng


 Chương 2: Thực trạng tình hình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Việt
Nam thịnh Vượng – VPBank chi nhánh Nam Định
 Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Việt NamThịnh Vượng – VPBank chi nhánh Nam Định.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TRONG NGÂN HÀNG
1.1.

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG

1.1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1.1.

Khái niệm về bất động sản

Hiện nay, bất động sản trở nên rất quan trọng và có ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của
đời sống từ kinh tế, văn hóa, xã hội,… Vì vậy, chúng ta phải có cái nhìn tổng qt nhất về
bất động sản cũng như thị trường bất động sản. Đã có rất nhiều khái niệm về bất động sản
được đưa ra:
-

Theo quan niệm của hầu hết các nước trên thế giới: BĐS không chỉ là đất đai, của
cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người gắn liền với đất đai như các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3
chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc
và cơng năng được xác định.

-

Ở nước ta, trong điều 174 của Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định:
“Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát: “Bất động sản là đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai và không thể di dời”

1.1.1.2.

Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Bất động sản là một dạng tài sản rất đặc thù, vì vậy nó cũng mang những đặc điểm rất đặc
trưng. Sau đây là những đặc điểm cơ bản nhất mà khi nói tới bất động sản ta khơng thể bỏ
qua.
a. Tính cố định về vị trí
Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí,
về địa điểm và khơng có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng,
diện tích. Bên cạnh đó, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và
bị giới hạn về không gian. Vấn đề vị trí của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa rất quan
trọng đối với giá trị của bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố
như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa- xã hội và mơi trường cảnh
quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản.
b. Tính khan hiếm
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ v.v.. giữa các bất động sản có sự khác nhau rất đáng chú ý. BĐS là một
dạng tài sản có giới hạn về quy mơ quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào
những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Do yếu tố vị trí nên người ta khơng thể mở
rộng mãi khơng gian bề rộng của các cơng trình BĐS. Chính vì vậy quan hệ cung cầu về
BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về
BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả ln có xu hướng tăng lên. Khi định
giá các thẩm định viên cần xác định xem mức độ khan hiếm của BĐS nhằm xác định giá
tương lại, dự tính giá trị tương lai của BĐS một cách hợp lý.
c. Tính bền vững
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể
bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và cơng trình

xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp


có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi
thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng.
Tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau
một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố
BĐS rất phong phú và đa dạng, khơng bao giờ cạn.
d. Tính khác biệt
Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác
nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS.Ngồi ra, chính các nhà
đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối
với khách hàng. Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện
thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu khơng biết khai thác.
Do đó:
-

Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của
các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.

-

Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập
khuôn giữa các BĐS với nhau.

e. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của
BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu
hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong
thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện

tượng khá phổ biến.
f. Có giá trị lớn
Giá trị của bất động sản thường rất cao và điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề là hoạt động kinh doanh


đầu tư bất động sản cần phải có lượng vốn lớn và dài hạn; vốn đầu tư cho bất động sản có
thể tái tại trở lại phục vụ cho kinh doanh thế chấp; thường phát sinh quan hệ vay vốn để
thanh toán khi mua bán.
1.1.1.3.

Phân loại bất động sản

Trên thực tế, có rất nhiều cách phân loại bất động sản dựa trên các tiêu chí khác nhau. Sau
đây là một số cách phân loại phổ biến
a. Theo đặc tính vật chất
Bất động sản được chia thành 3 loại bao gồm:
-

Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

-

Cơng trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Bất động sản được chia thành 2 loại bao gồm: đất đai và cơng trình kiến trúc. Trong
đó:
 Cơng trình kiến trúc bao gồm 5 loại:
-

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.

-

Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất.

-

Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại.

-

Khách sạn và văn phịng cho th.

-

Cơng trình kiến trúc khác.
 Đất đai:

Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia
thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia
thành 3 nhóm:
-

Nhóm đất nơng nghiệp.

-

Nhóm đất phi nông nghiệp


-

Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.

Ngồi ra cịn có nhiều cách phân loại BĐS khác như: theo tính chất pháp lý (BĐS sở
hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS có khả năng và
khơng có khả năng phát triển). Tuy nhiên, các hình thức phân loại này ít được sử dụng.
1.1.1. Thế chấp bất động sản và vai trò của thế chấp bất động sản
1.1.1.1.

Thế chấp bất động sản là gì?

Theo Quyết định 217/QĐ-NH1:
“Thế chấp bất động sản vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn (gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay
(gọi là bên nhận thế chấp)”.
1.1.1.2.

Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

 Những tài sản được phép thế chấp
-

Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
cơng trình xây dựng đú, cácc tài sản khác gắn liền với đất.

-

Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

-

Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế
chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định;

-

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc
tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì
vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận;

-

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
(Nghị định 165/1999/NĐ-CP)

 Quy định về thế chấp bất động sản
-

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

-

Đất khơng có tranh chấp.


-

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

-

Trong thời hạn sử dụng đất.
Thiếu một trong 4 điều kiện trên đây mà thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất
và cơng trình trên đất , thì việc thế chấp này là khơng đúng pháp luật. Nếu phát
sinh tranh chấp thì hợp đồng thế chấp sử dụng đất là hợp đồng vơ hiệu.
1.1.1.3.

Vai trị thế chấp bất động sản vay vốn ngân hàng

Ngày nay, hoạt đông thế chấp bất động sản để vay vốn ngân hàng khơng cịn là hình thức
xa lạ đối với người dân và ngày càng trở nên phổ biến. Nó dần trở nên quan trọng, đóng
vai trị rất lớn trong sự phát triền về kinh tế - xã hội.
-

Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xã hội thông qua việc vay
vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh.

-

Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển
vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng tăng cả về

quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệ lưu thơng.

-

Nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng vì khi tiến hành hoạt
động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

-

Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng
tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tài sản trở nên
phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển.
1.2.

THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY Ở NGÂN HÀNG
1.2.1. Thẩm định giá và vai trò của thầm định giá
1.2.1.1.

Thẩm định giá là gì

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với sự vận hành của nền kinh tế thị
trường và nó rất phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Đây là một
ngành nghề đòi hỏi các nhà chuyên mơn thực hiện phải được đào tạo chun sâu, có kiến
thức rộng, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp.


Thẩm định giá hiện nay cịn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng theo khoản 2 điều 4
pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH, Việt Nam ngày 08/08/2002: “Thẩm định giá là

việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế.”
Như vậy có thể thấy thẩm định giá là một cơng việc ước tính về giá trị của tài sản dựa trên cơ
sở dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp có liên quan đến thị trường.
Do đó ta thấy thẩm định giá là một mơn khoa học khơng chính xác. Sở dĩ nó là một mơn
khoa học vì nó có những phương pháp nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu riêng biệt (giá
trị tài sản); nhưng nó khơng chính xác là bởi vì kết quả giá trị tài sản đó chỉ là ước tính,
giá trị đó có khả năng xảy ra với tần suất lớn nhất ở một giao dịch nào đó trong tương lai;
mà nó khơng dám chắc chắn là giao dịch sẽ xảy ra tại giá trị tài sản đó. Và tuỳ theo thẩm
định viên, phương pháp mà thẩm định viên lựa chọn để định giá mà sẽ có những kết quả
khác nhau, vì vậy kết quả đó chỉ mang tính chất tham khảo và được gọi là hợp lý mà
khơng phải chính xác.
Những chun viên có đủ tư cách đạo đức, chuyên môn thực hiện nghiệp vụ định giá và
có những điều kiện pháp lý nhất định được gọi là các thẩm định viên.
1.2.1.2.

Vai trò của thẩm định giá:

Việc thẩm định tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khi kí kết hợp đồng thế chấp là một bước
hết sức quan trọng và bắt buộc phải có. Bởi vì có ba lý do như sau:
-

Thứ nhất, BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất động sản làm tài sản
đảm bảo là rất nhiều. Và khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được
một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác, đảm bảo được nhu cầu
vay vốn của khách hàng; đồng thời khi mà thế chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể
sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho họ. chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh
ra được lợi ích hai lần. Ví dụ như doanh nghiệp muốn vay vốn để mở rộng sản
xuất, họ có thể thế chấp nhà xưởng máy móc nhưng vẫn được hoạt động sản xuất

kinh doanh bình thường. Vả lại BĐS là một loại hàng hố¸ đặc biệt, rất nhạy cảm
với thị trường, có thể tăng đột biến, nhưng lại cũng có thể “đóng băng”. Nên việc
định giá BĐS bảo đảm là một công việc thực sự cần thiết trong các Ngân hàng.Bên
cạnh đó cịn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của những doanh
nghiệp trên thị trường Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá trị để đảm bảo cho
khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án ở nước ta cũng
chưa thực sự phát triển. Nên việc dùng BĐS để đảm bảo cho khoản vay của các
doanh nghiệp là lớn.
-

Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã được định giá mà
các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay.

-

Thứ ba, là vì khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn bảo vệ quyền
lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để đảm bảo có đủ
nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì lại
muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn cho vốn vay. Vì vậy cần phải sinh
ra một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thoả mãn, do đó
mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình thành.Cán bộ thẩm định phải thực hiện
đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị trường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo
thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện
việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra.

Khơng thể hiểu định giá BĐS thế chấp ở một khâu đầu vào vay vốn, mà còn phải xem xét
cả khâu phát mãi tài sản trong trường hợp xấu xảy ra. Nếu tài sản khơng được định giá thì
sẽ gây đến thiệt hại cho khách hang và cho cả Ngân hang như một ví dụ được minh chứng
cụ thể sau: Cơ sở cán láng vải Chí Thanh địa chỉ đăng kí tại số 45/15 đường Thái Phiên,

phường 8, quận 11 thành phố Hồ Chí Minh đã được dùng làm tài sản bảo đảm để vay vốn
tại ngân hang và lúc này giá trị BĐS thế chấp được xác định là 800 triệu đồng; một thời
gian sau khi khách hang khơng thanh tốn được khoản nợ, ngân hang đã phát mại BĐS
thế chấp đó mà khơng biết giá trị tài sản có đủ để thanh tốn nợ hay khơng; hoặc là khách
hang có bị thiệt hay khơng nếu như giá trị BĐS đó cao hơn cả khoản vay.


Nhận thực được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và tài sản nói chung
trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hồn thiện hệ thồng pháp lý quy
định vấn đề đó. Mới đầu là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và theo quá trình phát triển
nhu cầu của tồn xã hội mà Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã được sửa đổi bằng Nghị
định số 85/2002/NĐ-CP, và ngày một hoàn thiện hơn.
1.2.2. Định giá bất động sản
Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt
động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất động sản thực
chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng khơng
thể vì thế mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống
nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa
do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu
sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố
đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động
sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản,
những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn,
phức tạp và đó cũng chính là cơng việc của người định giá cần giải quyết.
1.2.3. Định giá bất động sản thế chấp
1.2.3.1.

Định giá bất động sản thế chấp là gì

Định giá bất động sản thế chấp là định giá những bất động sản được sử dụng vào mục
đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này đó nhằm thoả món nhu
cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
1.2.3.2.

Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp


Thế chấp bất động sản để vay vốn ngân hàng là một trong những hình thức thế chấp tài
sản bảo đảm phổ biến nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Hoạt động này đều
bảo vệ lợi ích cho cả hai bên đi vay và cho vay: người đi vay sẽ có được một bằng chứng
chứng minh khả năng tài chính của bản thân để dễ dàng tiếp cận khoản vay của ngân
hàng, còn người cho vay là ngân hàng lại có được một tài sản đảm bảo để phịng ngừa rủi
ro nếu khách hàng khơng trả được nợ dẫn đến mất vốn. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ vay
và cho vay bao nhiêu? Ngân hàng luôn phải cân nhắc được và mất khi kinh doanh một
mặt hàng đặc biệt như “tiền” do rủi ro luôn là lớn nhất. Khi khách hàng đến vay ngân
hàng, họ ln có một con số cụ thể đưa ra, nhưng ngân hàng sẽ đồng ý ở mức nào lại là
một vấn đề khác. Ngân hàng thường có một định mức nhất định đối với các khoản vay thế
chấp là khoản vay sẽ chiếm bao nhiêu phần trăm của giá trị tài sản thế chấp (trong trường
hợp chúng ta đang nghiên cứu là bất động sản). Do đó, xác định được một cách chính xác
giá trị của bất động sản thế chấp là một vấn đề vô cùng quan trong để đi đến quyết định
cho vay của ngân hàng. Bất động sản là một tài sản đảm bảo phổ biến, vì vậy, hoạt động
định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay ở ngân hàng chiếm một vị trí rất lớn, góp
phần vào sự phát triển của hoạt động kinh doanh tại ngân hàng.
1.3.

CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ
1.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các
lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó
được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc sử dụng tốt nhất và
hiện quả nhất phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên,
pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà
tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định
đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản
được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.


- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá địi hỏi TĐV phải chỉ ra được
chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử
dụng sai pháp luật và khơng khả thi về mặt tài chính. Đồng thời khẳng định tình huống nào
hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.3.2. Nguyên tắc thay thế
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt q
chi phí để có một tài sản tương tự.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng trên quan niệm: một người
mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có
thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế.
- Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng
trong lý thuyết thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động thẩm định giá, địi
hỏi TĐV phải nắm được các thơng tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự,
gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị
của các tài sản cần thẩm định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự
hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để vận dụng
nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh

sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với
nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần
thẩm định.
1.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
a. Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà tài
sản mang lại cho nhà đầu tư.
b. Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản là biểu hiện
bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất


định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là cơng việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài
sản có thể mang lại trong tương lai.
c. Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên
phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài
sản. Tn thủ ngun tắc này, cả người bán và người mua đều phải dự đoán về các điều kiện
của thị trường tương lai, như: các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người
nắm giữ tài sản.
1.3.4. Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài
sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tồn bộ tài sản tăng
lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện
bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để người ta chấp
nhận giá trị đóng góp.
- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị
toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá
trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.3.5. Nguyên tắc cung cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Trên thị
trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của

thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung-cầu, giá cả có
thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải
phân tích tác động của yếu tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài
sản là dựa vào giá thị trường của tài sản. Giá thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và
tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một
nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao


dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần
thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị
trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung- cầu bị ép buộc
hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không. Thực hiện đánh giá,
dự báo tương lai về cung-cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ
thuật thẩm định giá dựa vào dòng thu nhập.
Nguyên tắc cung - cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách cụ
thể hơn cho các nguyên tắc khác. Do đó, đây là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình vận
dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác
nhau.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu
chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị BĐS một cách hợp lý
và có cơ sở khoa học. Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị
BĐS. Vì thế, trong quá trình thẩm định giá, TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này.
1.4.

QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.4.1. Xác định vấn đề:
Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá. Mục đích của bước này là giúp cho

TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định
giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định
giá một cách chi tiết.
Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
-

Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.

-

Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.

-

Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng.

-

Xác định loại giá trị sẽ được ước tính.Xác định phương pháp thẩm định giá và các
loại tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá.


-

Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực.

-

Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hồn thành.

1.4.2. Lập kế hoạch định giá:
Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:
-

Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái
cung, cầu và đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá.

-

Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm:
các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài
liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.

-

Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thơng tin các
nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.

-

Lên chương trình, thời biểu cơng tác.

-

Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá.

1.4.3. Thu thập tài liệu:
Các công việc cần phải tiến hành trong bước này:
-

Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập. Các tài liệu cần
thu thập bao gồm:

 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu.
 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
 Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình xây dựng,…có ảnh hưởng đến quyền
khai thác các lợi ích của BĐS.
 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hố, xã hội,…
 Các thơng tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các động thái của thị
trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả thẩm định
giá.


-

Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thơng tin.

1.4.4. Phân tích thơng tin:
-

Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:
 Phân tích thị trường. Phân tích tài sản.
 Phân tích so sánh.
 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

-

Ước tính giá trị:
 Dựa vào các phân tích trên, TĐV xác định phương pháp thẩm định giá

nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của
mỗi phương pháp.
 TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá.

1.4.5. Chuẩn bị báo cáo định giá:
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận một cách có
hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo thẩm
định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết,
số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
1.4.6. Báo cáo định giá:
-

Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức
của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc
vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.

-

Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được
áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn
đề có tác động đến giá trị tài sản.

-

Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của cơng việc thẩm định giá. Tuy nhiên,
các nội dung chủ yếu được trình bày trong báo cáo là:


Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá.



Mơ tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.