Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản tại chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam tại hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

----------

CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Đề tài:
NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

GVHD

: TS. Ngô Thị Phương Thảo

Sinh viên

: Hoàng Văn Quỳnh

MSV

: CQ533257

Lớp

: Kinh tế & Quản lý địa chính

Khóa

: K53

HÀ NỘI - 2015
SV: Hồng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN................3
1.1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS..................................................................3
1.1.1. Khái niệm bất động sản.........................................................................3
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản....................................................................4
1.2. Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản............................................8
1.2.1. Khái niệm và vai trò của định giá..........................................................8
1.2.2. Căn cứ định giá bất động sản...............................................................11
1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản........................................................12
1.2.4. Quy trình định giá bất động sản...........................................................18
1.2.5. Phương pháp định giá bất động sản.....................................................22
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.....................................33
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
MIỀN NAM TẠIHÀ NỘI.....................................................................................36
2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty cổ phẩn thông tin và thẩm
định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội.................................................................36
2.2..Thực trạng định giá tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam

............................................................................................................................. 38
2.2.1. Thực trạng về phương pháp định giá...................................................38
2.2.2. Thực trạng về quy trình định giá.........................................................39
2.3. Đánh giá hoạt động định giá BĐS..............................................................54
2.3.1. Nhận xét về hoạt động định giá...........................................................54
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân......................................................................56

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẨN
THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI.....................58
3.1

Mục tiêu và phương hướng phát triển của Chi nhánh Công ty cổ phần thông

tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội..........................................................58
3.1.1

Mục tiêu..............................................................................................58

3.1.2

Phương hướng.....................................................................................58

3.2

Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá tại Chi nhánh

Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội.....................59
KẾT LUẬN............................................................................................................65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................66

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

ĐGBĐS

Định giá bất động sản

ĐGTS

Định giá tài sản

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDTNVHQN

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

NTCC

Nguyên tắc cung cầu

NTĐG

Nguyên tắc đóng góp

NTTT

Nguyên tắc thay thế

TĐV

Thẩm định viên

TĐG

Thẩm định giá

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

SIVC

Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam

JVSC

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chun đề tốt nghiệp

SV: Hồng Văn Quỳnh

GVHD: TS. Ngơ Thị Phương Thảo

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu hồi phục trong thời
gian gần đây. Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện về
cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, điều này dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch
về thơng tin. Đặc biệt trong quá trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người mua
và người bán đều muốn tối đa hoa lợi nhuận của mỗi bên. Vì thế, vai trị của một
đơn vị định giá độc lập thật sự quan trọng nhằm xác định giá trị thị trường của bất
động sản một cách khách quan. Việc phát triển dịch vụ định giá bất động sản sẽ góp
phần khơng nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam khôi phục và
phát triển đúng hướng.
Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam là một trong những công
ty tiên phong trong lĩnh vực định giá. Với đội ngũ cán bộ nhân viên có trình độ và
tâm huyết, luôn cố gắng với mục tiêu phát triển công ty. Hiện nay, trên thị trường
đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản.
Nhằm cạnh tranh với nhưng công ty khác cũng như khẳng định vị thế của công ty đi
đầu trong lĩnh vực định giá. Công ty đã không ngừng phát triển nâng cao chất lượng
hoạt động định giá mình. Trong thời gian thực tập ở chi nhánh Công ty cổ phần
thông tin và thẩm địnd giá Miền Nam nhằm mục đích nghiên cứu sâu hơn về hoạt
động định giá bất động sản và góp phần nâng cao chất lượng định giá bất động sản

tại Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam em đã chọn đề tài: “Nâng
cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh Công ty Cổ
phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội.”
2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đặt được những mục tiêu cơ
bản sau:
- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản
- Thứ hai, đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh
công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội.

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng
hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm
định giá Miền Nam tại Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vị nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế hoạt
động định giá tại Chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam
tại Hà Nội, trong đó tập trung và quy trình và áp dụng các phương pháp định giá bất
động sản mà công ty sử dụng.
4. Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp được áp dụng trong chuyên đề
là phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp với các
phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp… để là rõ những biện pháp,
quy trình định giá của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam cũng
như tại chi nhánh Hà Nội.

5. Kết cấu: Ngoài các phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, chuyên đề
của em được kết cấu theo 3 chương sau:
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠT
ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN
THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát
nhất mà tất cả các nước đêu sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và
bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã
cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản.” Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản
có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Cộng hòa
Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung
là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “ mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động
sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy
định: “ BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất
đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “ gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ ràng về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiều rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng kiên quan gì đến
đất đai như “ tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại
điều 174 có quy định: “ BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng
trên đó, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo pháp luật quy
định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản quốc gia không cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong
pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay vẫn chưa có các quy định
cụ thể danh mục các tài sản này.
Bất động sản có vai trị quan trọng trong đời sống xã hội – kinh tế của con
người, một số vai trị cơ bản là:
- Bất động sản có vai trị là khơng gian, mơi trường sống cho mọi lồi sinh vật
trên trái đất, bao gồm con người.
- Bất động sản là tư liệu quan trọng trong mọi hoạt động sinh hoạt, kinh tế xã
hội của con người.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng có
khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà
đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng gian.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố
vị trí khơng phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà
nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ
cơng cộng, các cơng trình cơng cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất
động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định
giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư các cơng
trình bất động sản phải đi đơi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng
cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện
nước, điện thoại, y tế, giáo dục.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất
định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng
và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế;
tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố
vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác
động của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên
ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi
lửa, sạt lở…) Mặt khác, các cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và vật kiến
trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất
động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu
bền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế
song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật
lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ

kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong
khi nghiên cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh
tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản
đó. Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một khu chung cư còn tốt, kết cấu bền
chắc nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó
một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ
kinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi
ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí
duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị

SV: Hồng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi
mới bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất
động sản là:
P = ( I 1 – C 1) – ( I 2 – C 2 – K.r)
Trong đó:

r – lãi suất tiền vay;
I – luồng thu nhập;
C- tổng chi phí kinh tế.

Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại.
Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn và dự báo được
tất cả các cơng năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu
không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ khơng dễ gì thay đổi những yếu tố
vật lý cho phù hợp với những nhu cầu này.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng
địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới
hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí
nhất định nên khơng thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho
đầu tư phát triển các cơng trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên
người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các cơng trình bất động
sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều
hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ
về lâu dài thường có lợi do giá cả ln có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách
điều tiết cân bằng cung cầu khong thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải
có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt,
được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một
bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác
nhau về vị trí lơ đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý
khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp
ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về
tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt,
không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý không
gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do
tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mơ.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất
động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản
ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, cịn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tơn
giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất
động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự
hồn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng
thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Thí dụ,
việc xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp,
sự tiện lợi và giá trị của các cơng trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một
con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công
nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó. Bất động sản là loại
tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh
hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đầu tư
xây dựng các cơng trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các cơng
trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các
cơng trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động
sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản.

Thứ bảy, Bất động sản ln là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai
cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn
mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng
thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn
cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao
dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động
kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trị của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có
hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản
và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương,
chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị
trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản
chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của
pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ chín, giá trị và cơng năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm
nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, địi hỏi người quản lý

phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa
thơng thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các cơng trình xây dựng rất phức
tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các cơng trình xây dựng, nhà ở, văn
phịng…cũng địi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng
rất cao.
1.2. Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm và vai trò của định giá
Định giá là hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn
liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình
thức phân tích kinh tế ứng dụng. Ở nước ngoài, người ta thường sử dụng hai từ
tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ
của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 cịn
Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh
giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chun mơn về giá trị của một vật phẩm

SV: Hồng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

nhất định. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới
đa đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
hiện vật, của một tài sản”; “ là sự ước tính giá trị hiện hanh của tài sản trong kinh
doanh”. Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “

Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hinh
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ơng Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “ Thẩm
định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp
dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng”.
Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thời
điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng nhu xem xét tất cả các
yếu tố kinh tê căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông quà ngày 29 tháng 6
năm 2006 quy định: “ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một
BĐS cụ thể tại thời điểm xác định”.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi để cập đến thẩm định giá đều có
chung một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Tính bằng tiền tệ.
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất
động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy, chúng ta có thể hiểu khái niệm về định giá như sau:

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

“ Định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản
(quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một thời điểm, thời điểm nhất định, cho
một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ
quốc tế hoặc quốc gia”.



Vai trò của định giá bất động sản với cá nhân

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung, của bất động
sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách
quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một
thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá trị thị trường khác nhau. Hoặc
cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những
thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có
đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá
cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn và các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc
bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thơng tin và am hiểu về tính
năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thế không đánh giá đúng giá thị trường
của bất động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị
trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh
đúng giá trị bất động sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng họ phản ánh
đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ
không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp,

bảo hiểm… Ở đây vai trò của người định giá như một thành viên trung gian để
đảm bảo tính minh bạch và cơng bằng cho thị trường bất động sản.



Vai trò của định giá bất động sản với nhà nước

Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất
động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hai về lợi ích kinh tế
hoặc gây tổn hại cho người khác nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà
nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện
bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nước ( như cán bộ thuộc các sở tài chính,
cán bộ thuế…). Với một khối lượng lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ
các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản là tất

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chun đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngơ Thị Phương Thảo

yếu. Chính vì vậy, hoạt động định giá có vai trị vơ cùng quan trọng đối với nhà
nước. Các bất động sản phải được định giá bao gồm:
 Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ…
 Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hóa, sáp nhập, bán,
khốn, cho th các doanh nghiệp nhà nước

 Định giá bất động sản ( đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
 Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham
gia liên doanh liên kết sản xuất
 Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
 Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong
việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính cơng bằng xã hội. Đồng thời,
định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc
phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả. Nói
một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng đất tốt nhât và hiệu quả
nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và
khơng có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai
sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều
cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính tốn các nghĩa
vụ này khơng sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này khơng có động lực rời khỏi
khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản
xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất”
không được đảm bảo. Nguyên nhân cở bản của tình trạng này là việc áp dụng các
phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiến nước ta hiện này chưa đủ
và đội ngũ cán bộ định giá bất động sản còn thiết kinh nghiệm và chuyên nghiệp.
1.2.2. Căn cứ định giá bất động sản
-

Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động lao động tạo ra bất động sản
Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản
trong khu vực

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

-

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

Dự vào các yếu tố cấu thành của bất động sản
Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản

1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá cả bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng bất động sản, tính
khan hiếm bất động sản, nhu cầu có khả năng thanh tốn của người tiêu dùng… Với
cùng một bất động sản, bất động sản nào có khả năng phát triển, hoặc được khai
thác tốt nhất, sẽ có giá trị cao hơn. Hoặc, giá cả của bất động sản sẽ cao hơn, nếu
người định giá dự báo được những kì vọng của bất động sản trong tương lai.
Ở các thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản là
một ngành có tính chuyên nghiệp cao. Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đều
thông qua môi giới và định giá của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp.
Các chuyên gia định giá bất động sản thường là những người có kinh nghiệm, am
hiểu về thị trường bất động sản, am hiểu về kĩ thuật kiến trúc. Ngoài ra, người định
giá kết hợp các kinh nghiệm thực tiễn, dự đốn thị trường, áp dụng thơng thạo các
ngun tắc trong hoạt động định giá bất động sản.
Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học
thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết
phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản. Trên thực tế

hoạt động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối, tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu
trong định giá bất động sản bao gồm:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thực để
thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp thuận, khả thi về tài chính và
mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế- xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và
quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị
đất đại nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy
nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
 Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe,
môi trường và các quy đinh về pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ. Việc
sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật
chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử
dụng nó có thể thực hiện về mặt vật chất hay pháp luật cho phép cũng cần phải có
sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiên tại.

 Đặc tính vậy lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ tiện ích, các điều kiện về
thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất…
 Khả thi về mặt kinh tế : thể hiện các đặc tính như việc có thể dự đốn khả
năng có đươc thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
 Thu thập ròng lớn nhất: một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện
trên và có được thu nhập rịng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lại là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi
là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”.
Nguyên tắc này địi hỏi khi định giá bất động sản trong tình huống sử dụng
cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sử dụng
hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì
việc sử dụng cao nhât và tốt nhất quyết định giá thị trường của bất động sản.
Nguyên tác sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa
hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự
với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một bất
động sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.
Đối với bất động sản, người định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất
và tốt nhất của đất (xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các cơng
trình trên đất. Giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “ sử dụng cao nhất và tốt
nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với
các cơng trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị
trường của đất đã cải tạo.

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

 Nguyên tắc thay thế
Khi hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở
mức thấp hơn thì bất động sản đó được bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua
thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất
tương đương và xây dựng một cơng trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian,
sự không thuận lợi và rủi ro.
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa
trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, só sánh
trong cùng một vùng giá trị và thời diểm bán của các tài sản so sánh này gần với
thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : một người mua bất
động sản sẽ không trả giá cao so với giá mua bất động sản mà anh ta có độ mong
muốn và thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương
pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh
và xác định giá đất theo thu nhập.



Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của
bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến
cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuân với cầu và tỷ lệ
nghịch với cũng của bất động sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều
kiện cung khơng đổi thì giá cả tài sản sẽ tăng lên và ngược lại.
Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng
như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của
cung và cầu trên thị trường. Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất

đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng thanh tốn và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất
sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá
nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng
lên mà lượng cầu khơng tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung
giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và
cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn
của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu
cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai. Trong một khoảng thời gian
nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau :
+ Giá của đất đai.
+ Thu nhập của người tiêu dùng.
+ Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế
hoặc bổ sung.
+ Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thơng qua dự đốn về
giá cả) của đất đai trong tương lai.
+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc
vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự

nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này cịn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng
đất của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự
nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung
của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy
theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi
lắp hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia
nói chung có thể nói là một đai lượng khơng đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là
một đại lượng khơng đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ
thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và
vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ
thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nơng nghiệp trước
đây có thể trở thành đất ở, đất đơ thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi
được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có
thể trở thành đất sản xuất nơng nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các
trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị
(đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã
tăng lên.

 Nguyên tắc thay đổi

SV: Hoàng Văn Quỳnh

Lớp: Kinh tế & Quản lý địa chính 53