Báo cáo công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC

BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN
(Kỳ thi chính)
Cơng chứng các hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và
công chứng các hợp đồng giao dịch khác
Chuyên đề: Sau khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng viên
chứng nhận, do phát sinh một số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) và
Ngân hàng X (người có tài sản) thống nhất đề nghị huỷ bỏ hợp đồng đã cơng
chứng đó.
Là cơng chứng viên, anh (chị) hãy giải quyết tình huống này? Anh (chị) hãy cho
biết những bất cấp trong quy định của pháp luật về huỷ hợp đồng?


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 2
NỘI DUNG...................................................................................................................3
I. Những vấn đề pháp lý liên quan đến công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản
đấu giá...........................................................................................................................3
1.1.

Về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá..................................................................3

1.1.1.

Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá...........................................3

1.1.2.

Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.............................................4

1.2.

Về công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá......................5

1.2.1.

Quy định pháp luật dân sự về hủy bỏ hợp đồng............................................5

1.2.2. Quy định về hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo Luật đấu giá tài
sản 2016.....................................................................................................................6
1.2.3.

Thủ tục công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.......7

II. Thực trạng công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch................................10
2.1.

Bình luận về tình huống chuyên đề - Hướng xử lý của Công chứng viên..........10

2.1. Những mặt đạt được..........................................................................................14
2.2. Những mặt hạn chế............................................................................................15
III.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật..........................................................................18

KẾT LUẬN.................................................................................................................20

1

MỞ ĐẦU
Đấu giá tài sản là một hình thức mua bán tài sản cơng khai để cho nhiều người
có thể cùng tham gia trả giá mua một tài sản. Ở Việt Nam, bán đấu giá tài sản chính
thức đi vào hoạt động từ năm 1989 và được ghi nhận tại Pháp lệnh Thi hành án dân sự
1989. Sau nhiều năm phát triển, dịch vụ bán đấu giá tài sản đã trở thành một dịch vụ
pháp lý có ý nghĩa và có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội.
Trình tự thực hiện mua bán tài sản đấu giá trải qua rất nhiều giai đoạn, và xuất
phát từ tính phức tạp của thủ tục này, cũng như vai trò của cơng chứng viên – Người
thẩm phán phịng ngừa rủi ro cho các hợp đồng, giao dịch, việc tham gia quá trình mua
bán tài sản đấu giá là bất động sản của công chứng viên là cần thiết để đảm bảo hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá không vi phạm pháp luật cũng như bảo vệ quyền và lợi
ích của các bên tham gia thoả thuận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản
bán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán
đấu giá. Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được sử dụng phổ biến trong thực tiễn
và có những vai trò, ý nghĩa quan trọng. Do bản chất của giao dịch dân sự là sự thỏa
thuận nên pháp luật có nhiệm vụ phải tơn trọng sự thỏa thuận của các bên miễn là sự
thỏa thuận đó phù hợp với quy định của pháp luật. Theo đó, Các bên có quyền xác lập
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì đương nhiên họ cũng có thỏa thuận hủy hợp
đồng khi những lợi ích mà các bên muốn hướng tới không thể đạt được hoặc phát sinh
mâu thuẫn trong quá trình thực hiện hợp đồng…. Theo quy định tại Điều 51 Luật công
chứng, Việc công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản chỉ được thực hiện khi có
sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng.
Theo đó, một khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được cơng chứng thì trường
hợp các bên huỷ bỏ, chấm dứt hợp đồng thì cũng cần có sự chứng nhận của công
chứng viên – người được nhà nước ủy thác một phần quyền lực để chứng nhận tính
xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Công chứng Văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là một loại
việc khá phức tạp. Do đó cơng chứng viên trong q trình tiếp nhận u cầu cơng

chứng này cần phải chú ý, trang bị những kỹ năng chuyên môn, kiến thức pháp lý cũng
như những quy định pháp luật nào liên quan để có thể giải thích cho người yêu cầu
công chứng hiểu rõ về bản chất của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, của quy định về
xác lập, công chứng và chấm dứt, huỷ hợp đồng, đặc biệt là trong việc huỷ hợp đồng
đã công chứng. Đồng thời đảm bảo tính xác thực, hợp pháp của việc hủy bỏ, hạn chế
những tranh chấp phát sinh. Xuất phát từ tầm quan trọng của kỹ năng công chứng văn
bản hủy bỏ hợp đồng đấu giá nói riêng và văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói
2


chung, nội dung bài báo cáo sẽ tập trung làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến
tình huống đề bài, từ đó đề xuất hướng giải quyết của cơng chứng viên. Đồng thời nêu
lên quan điểm của mình dưới góc độ của một người hành nghề và nêu ra phương
hướng giải quyết trên cơ sở quy định pháp luật. Từ đó đúc kết được những lưu ý của
cơng chứng viên trong loại hợp đồng này để góp phần đảm bảo chứng nhận và cho ra
một văn bản công chứng đầy đủ tính xác thực và tính hợp pháp. Đồng thời trên cơ sở
thực trạng công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng nói chung, kiến nghị một số giải pháp
nhằm hồn thiện quy định pháp luật về cơng chứng hủy bỏ hợp đồng, nhằm góp phần
nâng cao hiệu quả hoạt động công chứng.

NỘI DUNG
I.

Những vấn đề pháp lý liên quan đến công chứng hủy bỏ hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá

I.1.

Về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

I.1.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá. Tuy nhiên căn cứ vào các khái niệm hợp đồng, các loại hợp đồng phổ biến theo
Bộ luật Dân sự 2015, trong đó các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản là
sát nghĩa nhất với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Tại Điều 420 Bộ luật Dân sự
2015 quy định như sau: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho
bên bán.” Theo đó, ta thấy sự khác biệt ở đây là đối tượng của hợp đồng. Đối tượng
của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có phạm vi hẹp hơn đối tượng của hợp đồng
mua bán tài sản, cụ thể được quy định rõ ràng tại Điều 4 Luật đấu giá tài sản 2016 về
tài sản đấu giá, và trong một số trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP.
Hơn nữa, căn cứ Điều 46 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định về Hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá, phê duyệt kết quả đấu giá tài sản, chúng ta có thể thấy một số đặc
trưng của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là kết quả đấu giá tài sản làm căn cứ ký
kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; chủ thể của hợp đồng này là người có tài sản
đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá; và đề nghị giao kết hợp đồng mua bán
tài sản đấu giá có hiệu lực từ thời điểm đấu giá viên công bố kết quả (trừ trường hợp
khác).

3


I.1.2. Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Theo quy định của pháp luật, công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá,
ngoài tuân theo những thủ tục quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Cơng chứng
2014 thì cơng chứng viên cịn cần tn thủ thêm những quy định của pháp luật về đấu
giá tài sản như sau:
Trước khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực, tại điểm 6.3 khoản 6
Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có

quy định: “ Đối với tài sản đấu giá là bất động sản thì hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá phải được cơ quan cơng chứng nơi có bất động sản chứng nhận.” Tại khoản 3
Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định:“Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
được ký kết giữa tổ chức đấu giá và người mua được tài sản đấu giá. Đối với những
tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có cơng chứng hoặc phải được
đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải công chứng hoặc phải được đăng
ký, thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải phù hợp với quy định đó.”
Tuy nhiên hiện nay, theo quy định tại Điều 46 của Luật Đấu giá tài sản 2016:
“Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với
người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ
chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật
về dân sự.” và “Trình tự, thủ tục, thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản được
thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, hiện tại, việc xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng
hay không công chứng phải dựa vào quy định của pháp luật dân sự. Về cơ bản, văn
bản đấu giá khi đã được công chứng sẽ có những giá trị pháp lý tương tự một văn bản
công chứng như sau:
Trước hết, việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên, phịng ngừa được rủi ro và tranh chấp và nhằm ổn
định quan hệ giữa các bên tham gia trong hợp đồng. Nhờ đó, khi phát sinh mâu thuẫn
giữa các bên mà không giải quyết được dựa trên các thỏa thuận của hợp đồng mua bán
tài sản đấu giá công chứng; bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì
bên kia có quyền u cầu Tịa giải quyết theo quy định của pháp luật.
Về phía cơng chứng viên, tại khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 ghi rõ:
“Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện
trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp
bị Tịa án tun bố vơ hiệu.” Với chế định văn bản hợp đồng được cơng chứng có giá
trị chứng cứ, công chứng viên cần nâng cao tinh thần trách nhiệm của mình trong q
trình thực hiện cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Bởi qua hoạt động công

4


chứng, nếu phát hiện ra sai phạm pháp luật, dấu hiệu tội phạm thì văn bản lưu lại văn
phịng cơng chứng xem là nguồn chứng cứ không cần phải chứng minh cho cơ quan có
thẩm quyền hoặc cho các bên nếu có tranh chấp xảy ra.
Cuối cùng, tại khoản 4 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Bản dịch
được cơng chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.” Việc quy định
như trên là hoàn tồn hợp lý, khi mà văn bản cơng chứng đã được cơng chứng viên
kiểm tra, đối chiếu tính xác thực với bản chính một cách đầy đủ, chính xác; đã ghi lời
làm chứng của mình, ký tên, đóng dấu để khẳng định điều đó thì bản dịch được cơng
chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. Tạo điều kiện thuận lợi cho
người có nhu cầu cơng chứng có thể đạt được kết quả mà họ mong muốn.1
I.2.

Về công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

I.2.1. Quy định pháp luật dân sự về hủy bỏ hợp đồng
Bộ luật Dân sự 2015 quy định huỷ bỏ hợp đồng tại Điều 422 là một trường hợp
làm chấm dứt hợp đồng tức làm cho hợp đồng khơng cịn giá trị thực hiện hay hiệu lực
pháp luật giữa các bên tham gia trong hợp đồng hợp đồng. Điều này được quy định rõ
tại khoản 1 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng
khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã
thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải
quyết tranh chấp.”
Theo quy định trên của Bộ luật Dân sự 2015, việc huỷ bỏ hợp đồng này được
chia thành hai loại:
Thứ nhất là huỷ bỏ hợp đồng do các bên cùng thỏa thuận. Theo quy định của
Bộ luật dân sự, các bên xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình
trên nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không

vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các
bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Do đó các bên có quyền thỏa thuận về việc
hủy bỏ hợp đồng, nếu việc thỏa thuận hủy bỏ này không trái pháp luật và đạo đức xã
hội, không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích
hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
Thứ hai là huỷ bỏ hợp đồng do một trong các bên đơn phương hủy bỏ thì quy
định về vấn đề này khá phức tạp. Theo quy định tại khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự
2015, một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại khi:
“a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
1

Phịng Cơng chứng số 1, tham khảo ngày 17/3/2020.

5


c) Trường hợp khác do luật quy định.”
Về cơ bản, hai loại huỷ bỏ hợp đồng vẫn có chung quy định pháp luật về hậu
quả của huỷ bỏ hợp đồng, được quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015. “Các bên
phải hồn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện
hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Việc hoàn trả được thực hiện bằng
hiện vật. Trường hợp khơng hồn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để
hoàn trả. Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hồn trả thì việc hồn trả phải được
thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác.” Các bên cũng có thể thỏa thuận thời gian, địa điểm trả lại tài sản mà
không nhất thiết phải giao trả ngay khi ký văn bản huỷ bỏ.
Tuy nhiên, không phải hợp đồng nào cũng có thể huỷ bỏ bởi trong trường hợp
tài sản là động sản, tiền hoặc tài sản nhà nước không bắt buộc phải đăng ký quyền sở
hữu thì khơng được phép huỷ bỏ hợp đồng tương tự như việc sửa đổi, bổ sung hợp

đồng vì lợi ích của người thứ ba trừ trường hợp người thứ ba đồng ý: “Khi người thứ
ba đã đồng ý hưởng lợi ích thì dù hợp đồng chưa được thực hiện, các bên giao kết hợp
đồng cũng không được sửa đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng, trừ trường hợp được người thứ
ba đồng ý.” (Điều 417 Bộ luật Dân sự 2015).
I.2.2. Quy định về hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo Luật đấu
giá tài sản 2016
Theo Luật đấu giá tài sản 2016, quy định về hợp đồng dịch vụ mua bán tài sản
đấu giá được tập trung tại Điều 46. Theo đó, “người trúng đấu giá được coi như chấp
nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố
người trúng đấu giá”(khoản 3 Điều 46 Luật đấu giá tài sản 2016); quyền và nghĩa vụ
của các bên được thực hiện từ thời điểm này theo quy định của pháp luật về dân sự và
quy định khác liên quan. Luật đấu giá tài sản 2016 chỉ xác định thời điểm giao kết hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá có hiệu lực và áp dụng pháp luật dân sự là quy phạm
pháp luật chính xử lý các tình huống trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Theo
quy định tại Điều 72 Luật đấu giá tài sản năm 2016 ( Luật Đấu giá tài sản) thì kết quả
đấu giá tài sản bị hủy trong các trường hợp sau đây:
Một là: Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và
người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu
giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy
bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng
đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức;
Hai là: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị
Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người

6


trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật Đấu giá
tài sản;
Ba là: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ theo quy định tại khoản 6

Điều 33 của Luật Đấu giá tài sản;
Bốn là: Người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá,
tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thơng đồng, móc nối, dìm giá trong quá
trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham
gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản
Năm là: Theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính
trong trường hợp đấu giá tài sản nhà nước khi có một trong các căn cứ quy định tại
khoản 6 Điều 33 của Luật Đấu giá tài sản.
Về hình thức hủy kết quả bán đấu giá, có thể thấy pháp luật về đấu giá tài sản
đã ghi nhận hai hình thức hủy kết quả bán đấu giá tài sản để thi hành án, theo đó kết
quả đấu giá tài sản sẽ bị hủy khi:
(i) Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và
người trúng đấu giá...
(ii) Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tịa
án tun vơ hiệu hoặc hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ;
Việc thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được ký kết có thể
xảy ra khi đã quá thời hạn nhưng người mua trúng đấu giá không nộp tiền hoặc tài sản
đã bán đấu giá thành khơng cịn hoặc bị hư hỏng, giảm giá trị đáng kể hoặc q trình
định giá tài sản có vi phạm dẫn đến việc không thể giao tài sản hoặc nếu giao sẽ phát
sinh hậu quả nghiêm trọng không thể khắc phục được...
Đồng thời đối với việc thụ lý yêu cầu công chứng hủy hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá, công chứng viên cần lưu ý đến các nghĩa vụ phát sinh, quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên và bên thứ ba có liên quan cũng như hạn chế đến mức tối đa việc
làm phát sinh tranh chấp do hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
I.2.3. Thủ tục công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Thực tế đây là loại việc cơng chứng có tính phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp.
Vì vậy việc cơng chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cần được
công chứng viên tiến hành một cách cẩn trọng. Về vấn đề áp dụng pháp luật, công
chứng viên cần áp dụng quy định của Luật đấu giá tài sản 2016, Bộ luật dân sự 2015
và các văn bản hướng dẫn thi hành khác về đấu giá tài sản. Trình tự thủ tục chi tiết áp

dụng đối với công chứng viên thực hiện như sau:
Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:
7


Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng:
+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của
pháp luật thì cơng chứng viên sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
+ Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ: Công chứng viên ghi
phiếu hướng dẫn và yêu cầu bổ sung.
+ Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết: Công chứng viên
giải thích rõ lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ.
Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, nếu đầy đủ thì thụ lý và ghi vào sổ
cơng chứng:
“Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn
đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự
nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng
của hợp đồng, giao dịch chưa được mơ tả cụ thể thì cơng chứng viên đề nghị người
yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công
chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ
được thì có quyền từ chối cơng chứng” (khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014).”
Bước 3: Soạn thảo và ký văn bản:
Công chứng viên soạn thảo và ký văn bản theo thủ tục quy định tại Điều 40
Luật Công chứng 2014 nếu hợp đồng đã được soạn thảo sẵn và theo thủ tục quy định
tại Điều 41 Luật Công chứng 2014 nếu do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của
người yêu cầu công chứng.
Bước 4: Đọc văn bản huỷ bỏ:
Công chứng viên áp dụng khoản 7 Điều 40 Luật Công chứng 2014: “Người yêu
cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho
người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.”

+ “Trường hợp người u cầu cơng chứng khơng đọc được thì phải có người
làm chứng, người làm chứng phải bảo đảm quy định về người làm chứng” (khoản 2
Điều 47 Luật Cơng chứng 2014)
+ Trong một số trường hợp cịn phải tuân thủ điều kiện về người làm chứng tại
các văn bản pháp luật khác (ví dụ: Điều 632 Bộ luật Dân sự 2015 về người làm chứng
trong việc lập di chúc). Trong trường hợp này, công chứng viên là người đọc hoặc
người làm chứng đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu
công chứng không thông thạo tiếng Việt thì phải có người phiên dịch (điều kiện về
người phiên dịch được quy định lại khoản 3 Điều 47 Luật Công chứng 2014), người

8


phiên dịch sẽ là người dịch toàn bộ nội dung của văn bản sửa đổi, bổ sung cho người
yêu cầu công chứng nghe.2
Bước 5: Người yêu cầu công chứng ký văn bản huỷ bỏ:
Nguyên tắc để người yêu cầu công chứng ký văn bản huỷ bỏ là ký từng trang
văn bản huỷ bỏ (nguyên tắc bắt buộc) được quy định tại:
+ Khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014: “Người u cầu cơng chứng đồng ý
tồn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp
đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người u cầu cơng chứng xuất trình bản
chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời
chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.”
+ Khoản 2, 3 Điều 48 Luật Công chứng 2014: Nếu người yêu cầu công chứng
không tự ký được thì có thể điểm chỉ. Việc điểm chỉ có thể được thực hiện đồng thời
trong việc cơng chứng sửa đổi, bổ sung di chúc hoặc theo yêu cầu của người yêu cầu
công chứng hoặc công chứng viên thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người u
cầu cơng chứng. Ví dụ: Trong trường hợp người u cầu cơng chứng là pháp nhân, tổ
chức thì người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo uỷ quyền là người ký
vào văn bản (khoản 1 Điều 47 Luật Cơng chứng 2014).

+ Trường hợp có người làm chứng, người đại diện, người phiên dịch thì những
người này cũng phải ký vào văn bản. Luật Công chứng 2014 không quy định rõ người
phiên dịch, người làm chứng phải ký vào từng trang của văn bản nhưng nếu phân tích
về địa vị pháp lý, tính chịu trách nhiệm của từng người thì rõ ràng người làm chứng,
người phiên dịch cũng phải ký vào từng trang của văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng,
giao dịch3 và cũng tương tự đối với văn bản huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.
Bước 6: Công chứng viên ký chứng nhận và tổ chức hành nghề cơng chứng
đóng dấu vào văn bản huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch:
Căn cứ theo khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên yêu cầu
người yêu cầu cơng chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều 40 Luật Công chứng 2014 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang
của hợp đồng.

2

Học viện Tư pháp, tlđd (2), tr.319.

3

Học viện Tư pháp, tlđd (2), tr.319.

9


II.

Thực trạng công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

II.1.

Bình luận về tình huống chuyên đề - Hướng xử lý của Công chứng viên

“Sau khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng viên chứng
nhận, do phát sinh một số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) và Ngân hàng
X (người có tài sản) thống nhất đề nghị huỷ bỏ hợp đồng đã cơng chứng đó.
Là cơng chứng viên, anh (chị) hãy giải quyết tình huống này? Anh (chị) hãy
cho biết những bất cập trong quy định của pháp luật về huỷ hợp đồng?”
Tình huống chuyên đề trên đưa ra một vấn đề còn mới và nhiều vướng mắc
trong hướng giải quyết, đặc biệt những chi tiết khác liên quan đến hợp đồng mua bán
tài sản đấu giá đã công chứng, quyền và nghĩa vụ các bên không được đề cập. Việc
nhầm lẫn giữa hủy bỏ hợp đồng và hợp đồng vô hiệu có thể xảy ra. Vì vậy trước khi
tiến hành các bước công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng, công chứng viên cần xem
xét kỹ các trường hợp theo pháp luật dân sự.
Đối với tình huống trên, cơng chứng viên khi thực hiện công chứng văn bản
huỷ bỏ hợp đồng cần xác định tính xác thực, hợp pháp của yêu cầu công chứng trên cơ
sở áp dụng Luật Công chứng 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật đấu giá tài sản 2016
về công chứng hủy hợp đồng và thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
như sau:
Vấn đề thứ nhất: Yêu cầu công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán
tài sản đấu giá có thuộc thẩm qùn của cơng chứng viên hay khơng?
Khơng chỉ đối với tình huống trên mà đối với bất kỳ việc công chứng nào, một
trong những vấn đề mà công chứng viên cần xác định khi tiếp nhận yêu cầu công
chứng là việc công chứng hợp đồng, giao dịch có thuộc thẩm quyền của cơng chứng
viên hay khơng. Trước hết theo quy định tại Khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng 2014,
việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng phải được thực hiện
tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do cơng chứng
viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công
chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì cơng chứng
viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc
sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Do đó, cơng chứng viên cần hướng dẫn người u cầu công chứng đến đúng tổ
chức hành nghề công chứng để thực hiện việc công chứng nếu nhận thấy hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá giữa Ngân hàng X và ông A được công chứng bởi công chứng
viên của tổ chức hành nghề công chứng khác.

10


Ngồi ra, việc cơng chứng viên thực hiện chứng nhận văn bản hủy bỏ hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá trên cần đảm bảo không vi phạm quy định tại điểm c, khoản
1, Điều 7 Luật Công chứng 2014:
“Công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích
của bản thân mình hoặc của những người thân thích là vợ hoặc chồng; cha mẹ đẻ,
cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu,
con rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột của vợ hoặc chồng; cháu là con của
con đẻ, con nuôi;”
Vấn đề thứ hai: Yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá của ông A và ngân hàng X có đáp ứng các điều kiện thảo quy định pháp luật
hay không?
Về chủ thể, Văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là một giao dịch
dân sự, vì vậy chủ thể của văn bản này cần phải đáp ứng những điều kiện quy định tại
Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự,
năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Song Luật công
chứng 2014 khơng u cầu cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, cụ thể
người yêu cầu công chứng là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự. Đồng thời chủ
thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. Để xem xét những vấn đề trên,
cũng như việc thụ lý các yêu cầu công chứng khác, công chứng viên cần căn cứ vào
giấy tờ các bên cung cấp, đồng thời công chứng viên cần thông qua kỹ năng đặt câu
hỏi, giao tiếp để nắm bắt thái độ, tâm lý, sức khỏe… của đại diện ngân hàng X và ông
A. Đồng thời, chỉ khi nào công chứng viên qua tiếp xúc và các giấy tờ tùy thân người

yêu cầu công chứng nhận thấy rằng người u cầu cơng chứng hồn tồn tự nguyện,
khơng bị lừa dối, ép buộc thì mới có căn cứ để cơng chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá.
Bên cạnh đó, đối với hình thức văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch, Khoản 1
Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định: “Hợp đồng công chứng bị hủy chỉ được
thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng bằng văn bản của tất cả các bên tham
gia trong hợp đồng.” Trong tình huống trên có đề cập rằng bên có tài sản đấu giá
(Ngân hàng X) và ông A thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã cơng
chứng. Theo đó, các bên tham gia trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá trước đó đã
nhất trí thỏa thuận hướng đến việc huỷ bỏ hợp đồng. Tuy nhiên công chứng viên cần
phải xem xét hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được cơng chứng trước đó để xác
định chính xác.
Đồng thời, công chứng viên cần xem xét các bên đã thực hiện bất kỳ nghĩa vụ,
công việc nào hay chưa và đối tượng của hợp đồng có chuyển giao được hay không:

11


+ Đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giữa ơng A và Ngân hàng X có đối
tượng là tài sản được quy định tại Điều 4 Luật đấu giá tài sản 2016 (bởi nếu không
phải loại tài sản được pháp luật về tài sản đấu giá thì các bên không xác lập bản hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá trước được) nên có thể chuyển giao được.
+ Đối với quyền và nghĩa vụ của các bên đã được thực hiện nghĩa vụ chuyển
giao tài sản (Ngân hàng X) và nghĩa vụ thanh tốn (ơng A) chưa. Nếu các bên đã thực
hiện phần nào của nghĩa vụ rồi thì áp dụng thủ tục huỷ hợp đồng. Nếu chưa thì các bên
có thể chọn áp dụng thủ tục huỷ hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng.
Như vậy, về cơ bản, ơng A và Ngân hàng X vẫn có thể thực hiện thủ tục huỷ
hợp đồng.
Đối với điều kiện về nội dung thỏa thuận của các bên, Khoản 1 Điều 72 Luật
đấu giá tài sản 2016 quy định về việc kết quả đấu giá bị huỷ nếu các bên thỏa thuận

hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá: “nhưng trừ trường hợp gây thiệt hại hoặc làm
ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức.”
Theo đó, nếu nhận thấy việc thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá của ông
A và ngân hàng X sẽ dẫn tới vi phạm đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp
pháp của cá nhân, tổ chức thì cơng chứng viên cần giải thích rõ cho các bên và từ chối
yêu cầu công chứng.
Hơn nữa, nội dung yêu cầu công chứng trong trường hợp này phải đảm bảo
không vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội. Luật Công Chứng năm 2014 quy định
cấm công chứng viên không được thực hiện cơng chứng: “trong trường hợp mục đích
và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo
đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện
giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác”.
Như vậy, công chứng viên không được chủ quan khi xem xét nội dung thỏa
thuận của các bên (Ngân hàng X với ông A) về việc hủy bỏ hợp đồng công chứng để
đảm bảo việc công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá khơng
gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp
của cá nhân, tổ chức (trừ trường hợp bên thứ ba chấp thuận), đồng thời không được vi
phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội.
Vấn đề thứ ba: Những vấn đề công chứng viên cần lưu ý khi thực hiện thủ
tục công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Khi các bên nhất trí hủy bỏ hợp đồng đã cơng chứng thì sẽ tiến hành như sau:
Căn cứ khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định: “Thủ tục công
chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ
tục công chứng hợp đồng, giao dịch.”
12


Trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng, giao dịch được quy định tại Điều 40,
41 Luật Công chứng 2014, theo quy định tại hai điều này thì khi cơng chứng văn bản
huỷ hợp đồng công chứng, công chứng viên cũng phải tiến hành đủ các bước: Tiếp

nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, thụ lý khi đầy đủ hồ sơ, ghi sổ công chứng, soạn thảo văn
bản và ký văn bản, đọc và để bên yêu cầu công chứng văn bản huỷ bỏ, ký chứng nhận
và tổ chức hành nghề cơng chứng đóng dấu vào văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá. Là công chứng viên, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản cần
lưu ý từng bước, kiểm tra xem hồ sơ có đầy đủ và đảm bảo tính pháp lý khơng, kiểm
tra vụ việc xử lý đúng thẩm quyền của tổ chức hành nghề cơng chứng của mình
khơng, vụ việc có điểm sai phạm, hay khơng ngay tình khơng. Nếu hồ sơ khơng hợp
lệ thì cơng chứng viên có quyền từ chối thực hiện tránh để sau khi công chứng mới
phát hiện ra sai phạm. Nếu hồ sơ có sai phạm, cơng chứng viên cần báo cáo lên cơ
quan có thẩm quyền để xử lý kịp thời. Bước ký và đọc lại văn bản huỷ bỏ cần cẩn thận
câu văn trong văn bản để tránh sai sót để lại hậu quả pháp lý không đúng mong muốn,
thỏa thuận của các bên tham gia trong hợp đồng.
Bên cạnh đó, trong q trình thụ lý hồ sơ, công chứng viên cần tư vấn cho các
bên về hậu quả pháp lý của việc huỷ bỏ hợp đồng để đảm bảo cả đại diện ngân hàng X
và ông A đều hiểu rõ hậu quả pháp lý khi tiến hành công chứng văn bản hủy bỏ hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá.
Căn cứ Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015:“Các bên phải hoàn trả cho nhau những
gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản,
phát triển tài sản. Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp khơng
hồn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hồn trả. Trường hợp các
bên cùng có nghĩa vụ hồn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời
điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”, cơ bản
nếu các bên tham gia vào hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã thực hiện bất kỳ nghĩa
vụ hay cơng việc nào thì các bên phải hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên,
những gì khơng trả được bằng hiện vật thì cần quy đổi trị giá bằng tiền. Ví dụ như
hàng hoá đã được đưa vào sử dụng, Hội đồng Thẩm phán trong quyết định số 05/2013/
KDTM-GĐT ngày 09/01/2013 đã nhận định “hàng hố đã được Cơng ty Ánh Nguyệt
đưa vào sử dụng, nên khơng thể tun buộc hồn trả bằng hiện vật”.
Và căn cứ quy định về nghĩa vụ hồn trả này, cơng chứng viên cịn cần lưu ý về
khoản tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, khoản 5 Điều 39 Luật đấu giá tài sản 2016

quy định: “Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có)
được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định
của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
13


Trước hết, công chứng viên cần căn cứ vào quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân
sự 2015 về hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng. Theo đó, hợp đồng mua bán tài đấu giá
giữa ngân hàng X và ông A sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, ngân hàng X
và ông A không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trừ thỏa thuận về vi phạm, bồi
thường thiệt hại và thoả thuận về giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, trong trường hợp
hai bên đã thực hiện bất kỳ nghĩa vụ, cơng việc nào thì ngân hàng X và ơng A phải
hồn trả cho nhau những gì đã nhận (bằng hiện vật), nếu khơng được thì phải hồn trả
bằng tiền.
Đồng thời để hạn chế việc phát sinh tranh chấp, cơng chứng viên có thể tư vấn
cho các bên lưu ý giải quyết triệt để vấn đề Xử lý tiền đặt trước và lãi phát sinh nếu có
và Xử lý bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng (nếu có).4
Tóm lại, nội dung của hoạt động công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá là xác định tính xác thực, tính hợp pháp của việc hủy bỏ hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá, đảm bảo an toàn pháp lý cho tổ chức, cá nhân khi tham gia
hợp đồng, giao dịch. Để đảm bảo tính xác thực, cơng chứng viên phải xác định đúng
bản chất pháp lý của văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đúng tư cách
chủ thể, đúng ý chí thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch là ông A và ngân hàng
X. Tính hợp pháp ở đây được hiểu là việc lập và giao kết văn bản hủy bỏ hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá phải tuân thủ đúng thủ tục công chứng theo quy định của Luật
Công chứng 2014 và quy định pháp luật có liên quan. Đồng thời nội dung các điều
khoản, thỏa thuận (ý chí của các bên) trong văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản
đấu giá không được trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội. Có nghĩa là, chỉ

khi văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hợp pháp, đủ căn cứ chứng nhận
theo quy định thì cơng chứng viên mới tiến hành chứng nhận. Từ đó việc cơng chứng
của cơng chứng viên mới có chức năng đảm bảo an tồn pháp lý cho văn bản hủy bỏ
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa các tranh
chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân tổ chức có liên quan
đến hợp đồng giao dịch.
2.1. Những mặt đạt được
Đến nay, qua 8 năm thi hành Luật Cơng chứng năm 2014, có thể thấy nhìn
chung, hoạt động cơng chứng trong thời gian qua đã đóng góp tích cực cho sự phát
triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, đáp ứng
nhu cầu của nhân dân, tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi và tin cậy cho hoạt động
đầu tư, kinh doanh, thương mại trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần quan
trọng vào tiến trình cải cách hành chính và cải cách tư pháp. Đây cũng là bước đi cụ

4

Hoàng Thị Thanh Hoa, />itemid=947, tham khảo ngày 23/6/2020.

14


thể thực hiện Nghị quyết 49-NQ/TW của Bộ Chính trị năm 2005 về chiến lược cải
cách tư pháp đến năm 2020.
Đối với văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, việc công chứng đạt
được những giá trị pháp lý đặc biệt. Các quy định của pháp luật về cơng chứng hủy bỏ
hợp đồng tương đối tồn diện, cơ bản đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Bởi, huỷ bỏ hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá đã công chứng là một vấn đề xảy ra nhiều, thường liên
quan đến tranh chấp huỷ bỏ hợp đồng, tuy nhiên việc tranh chấp này hay được Toà án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, hợp đồng vô hiệu hay khơng được xác định rất
khó, nên để có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của bên tham gia vào hợp

đồng sau khi hợp đồng không cịn hiệu lực thì việc thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng sẽ
nhanh chóng. Các quy định pháp luật về cơng chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng đã quy
định rất rõ về quyền, nghĩa vụ của các bên khi muốn huỷ bỏ hợp đồng, đồng thời xác
định rõ hướng giải quyết cụ thể, bao gồm cả chế tài cho vi phạm nghĩa vụ hợp đồng,
có giá trị pháp lý cao hơn, nhằm tránh rủi ro tranh chấp trái pháp luật. Do đó, văn bản
huỷ bỏ hợp đồng được cơng chứng sẽ xác nhận giá trị huỷ bỏ hợp đồng và xác nhận
văn bản huỷ bỏ hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và đóng dấu
của tổ chức hành nghề công chứng. (khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014). Điều này
giúp mối ràng buộc pháp lý cho các thoả thuận trong văn bản huỷ hợp đồng giữa các
bên hơn nữa.
2.2. Những mặt hạn chế
Hiện nay, trong việc công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá nói riêng và văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói chung thì pháp luật về nội
dung là căn cứ để công chứng viên tiến hành thủ tục cơng chứng, đảm bảo tính xác
thực, hợp pháp của thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng, giao dịch, quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên. Do đó, nếu khung pháp lý chưa đảm bảo thì cơng chứng viên sẽ gặp nhiều
khó khăn trong q trình áp dụng pháp luật, điều này ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt
động công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng và văn
bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói chung. Một thực trạng diễn ra hiện nay là quy định
của hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh về hủy hợp đồng được quy định trong
nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công
chứng, Luật đấu giá tài sản, Luật thương mại… Trong thực tiễn áp dụng pháp luật, các
quy định về vấn đề này vẫn còn bất cập; mâu thuẫn, chưa đầy đủ và thống nhất. Sự bất
cập, thiếu thống nhất, đồng bộ giữa các quy định của pháp luật đã tạo nên những cản
trở nhất định trong quá trình thực hiện công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán
tài sản đấu giá nói riêng và văn bản hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói chung. Cụ thể trên
cơ sở nghiên cứu quy định pháp luật về vấn đề trên, học viên nhận thấy vẫn còn tồn tại
một số hạn chế sau:

15

Thứ nhất, khoảng trống quy định về đơn phương hủy bỏ hợp đồng đã công
chứng: Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về trình tự, thủ tục cơng chứng văn
bản huỷ bỏ hợp đồng được thực hiện giống như trình tự, thủ tục cơng chứng văn bản
sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch. Tuy nhiên, việc có phải công chứng hợp đồng,
giao dịch đã được công chứng mà các bên muốn đơn phương chấm dứt thực hiện, huỷ
bỏ hợp đồng, giao dịch hay khơng thì chưa được một văn bản nào hướng dẫn. Bộ luật
Dân sự 2015, Luật Cơng chứng 2014 khơng quy định về trình tự, thủ tục công chứng
văn bản đơn phương chấm dứt thực hiện, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch. Đa số các quy
định pháp luật chỉ quy định về nghĩa vụ thông báo của bên đơn phương cho bên cịn
lại. Như vậy, có thể hiểu việc đơn phương chấm dứt thực hiện, huỷ bỏ hợp đồng, giao
dịch không bắt buộc phải tuân thủ hình thức cơng chứng. Trong trường hợp bên đơn
phương chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch yêu cầu công chứng văn bản đơn
phương chấm dứt, huỷ bỏ đó thì cơng chứng viên vẫn có thể thực hiện theo u cầu
của người u cầu cơng chứng. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục, cách thức thực hiện như
thế nào hiện chưa có hướng dẫn và chưa có sự thống nhất.5
Thứ hai, do Luật Cơng chứng 2014 chưa có quy định hướng dẫn cụ thể về vấn
đề này nên về phía cơng chứng viên, việc áp dụng hình thức văn bản huỷ bỏ hợp
đồng, giao dịch hay văn bản chấm dứt thực hiện hợp đồng, giao dịch hiện vẫn có
nhiều quan điểm.
Quan điểm thứ nhất căn cứ vào tiến độ các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình đã được ghi trong hợp đồng. Trường hợp các bên chưa thực hiện bất kỳ nghĩa vụ,
cơng việc nào thì cần áp dụng hình thức văn bản huỷ bỏ hợp đồng. Và ngược lại,
trường hợp các bên đã thực hiện bất kỳ nghĩa vụ, cơng việc nào rồi thì áp dụng hình
thức văn bản chấm dứt hợp đồng.
Quan điểm thứ hai lại hướng đến việc xem xét đối tượng của hợp đồng. Các bên
phải lập văn bản dưới hình thức huỷ bỏ hợp đồng khi đối tượng của hợp đồng là tài sản
(có thể chuyển giao được) và lập văn bản dưới hình thức chấm dứt thực hiện hợp đồng
khi đối tượng của hợp đồng không thể chuyển giao được.

Tuy nhiên, hai quan điểm trên cũng còn vướng mắc khi thực hiện. Bởi lẽ, hình
thức văn bản chấm dứt hợp đồng và văn bản huỷ bỏ hợp đồng nếu có thể được áp dụng
khi đối tượng của hợp đồng là tài sản (có thể chuyển giao được) đồng thời các bên
chưa thực hiện nghĩa vụ hay công việc bất kỳ nào. Nếu các bên đã thực hiện một số
quyền và nghĩa vụ rồi, đặc biệt là nghĩa vụ giao vật (tài sản) thì các bên phải lập dưới
hình thức huỷ bỏ hợp đồng bởi chỉ khi huỷ bỏ hợp đồng thì bên nhận vật (tài sản) mới
phải có nghĩa vụ giao trả lại vật (tài sản) đã nhận, nếu dùng văn bản chấm dứt thì các
bên khơng có nghĩa vụ phải trả lại vật (tài sản) đã nhận. Còn nếu đối tượng của hợp
đồng không thể chuyển giao lại được (công việc), nếu các bên đã thực hiện rồi thì phải
5

Học viện Tư pháp, tlđd (2), tr.327.

16


dùng dưới hình thức văn bản chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu các bên chưa thực
hiện thì có thể dùng dưới hình thức chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc có thể dùng
dưới hình thức huỷ bỏ hợp đồng.6
Những quan điểm trên đến giờ vẫn chưa được quy định rõ ràng trong các văn
bản hướng dẫn thi hành. Đây có thể xem như là một khó khăn cho cơng chứng viên
khi thụ lý yêu cầu công chứng trên.
Thứ ba, “lỗ hổng” trong việc quy định “bỏ cọc”, bên trúng đấu giá đơn phương
hủy bỏ hợp đồng. Điểm b khoản 2 Điều 48 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định nghĩa
vụ của bên trúng đấu giá: “Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có
tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy
định của pháp luật có liên quan” nhưng nếu khơng thanh tốn thì có thể bị cơ quan có
thẩm quyền ra quyết định công nhận kết quả đấu giá theo quy định của Nghị định
43/2014/NĐ-CP. Ngoài ra, khi kết quả đấu giá bị huỷ thì bên trúng đấu giá vẫn phải
mất tiền cọc theo khoản 3 Điều 36 Luật đấu giá tài sản 2016. Tuy nhiên, việc bên trúng

đấu giá bỏ cọc nhiều lần là vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng, thiếu nghiêm túc,
ảnh hưởng đến cả giai đoạn công chứng, giá trị pháp lý của văn bản công chứng hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá nhưng pháp luật lại khơng có chế tài với trường hợp này.
Thứ tư, vướng mắc trong công chứng huỷ bỏ một phần của hợp đồng, giao dịch.
Bộ luật Dân sự không quy định về huỷ bỏ một phần của hợp đồng, giao dịch cho nên
việc có phải cơng chứng khơng chưa có quy định rõ ràng. Ở một số văn bản luật
chuyên ngành có quy định về việc huỷ bỏ một phần của hợp đồng, ví dụ tại Điều 312
Luật Thương mại năm 2005 quy định về “Huỷ bỏ hợp đồng” như sau: “1. Huỷ bỏ hợp
đồng bao gồm hủy bỏ toàn bộ hợp đồng và hủy bỏ một phần hợp đồng. 2. Hủy bỏ toàn
bộ hợp đồng là việc bãi bỏ hoàn toàn việc thực hiện tất cả các nghĩa vụ hợp đồng đối
với toàn bộ hợp đồng. 3. Hủy bỏ một phần hợp đồng là việc bãi bỏ thực hiện một phần
nghĩa vụ hợp đồng, các phần còn lại trong hợp đồng vẫn còn hiệu lực”.
Thứ năm, việc nộp lại tất cả các hợp đồng, giao dịch đã được công chứng khi
yêu cầu công chứng văn bản huỷ bỏ, chấm dứt hợp đồng, giao dịch. Theo quy định tại
khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng phải xuất trình
bản chính hợp đồng, giao dịch đã được cơng chứng trong trường hợp huỷ hợp đồng.
Bởi đối tượng của văn bản huỷ bỏ là hợp đồng, giao dịch. Tuy nhiên, trong rất nhiều
trường hợp các giấy tờ đó khơng được đầy đủ do đánh mất hoặc do bên muốn huỷ bỏ
hợp đồng khơng lưu giữ giấy tờ chính
III.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật

Thứ nhất, đối với khoảng trống quy định về đơn phương hủy bỏ hợp đồng đã
công chứng, trình tự, thủ tục mà các cơng chứng viên thường áp dụng khi thực hiện
6

Học viện Tư pháp, Giáo trình kỹ năng hành nghề công chứng (cuốn 3), tr.326-327.

17

công chứng văn bản đơn phương hủy bỏ hợp đồng thực hiện giống như công chứng
văn bản thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng. Nhưng cần lưu ý thêm quy định của Bộ luật Dân
sự 2015 là phải thông báo cho bên còn lại về việc đơn phương chấm dứt, huỷ bỏ hợp
đồng, giao dịch. Tuy nhiên, đối với việc thực hiện thủ tục công chứng trường hợp này,
nếu bên đơn phương là bên nhận uỷ quyền, bên mua, bên thuế thì việc xuất trình giấy
chứng nhận quyền sở hữu tài sản khơng thể thực hiện được vì bản chính giấy chứng
nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thông thường sẽ do bên uỷ quyền, bên chuyển
nhượng, bên cho thuê... cầm giữ.
Thứ hai, Pháp luật cơng chứng cần có quy định cụ thể về thủ tục công chứng việc
đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Điều này đảm bảo việc áp dụng pháp luật của công
chứng viên, hạn chế việc áp dụng quy định không thống nhất, đồng thời đáp ứng được
nhu cầu thực tế của người yêu cầu công chứng.
Thứ ba, về “lỗ hổng” trong việc quy định “bỏ cọc”, bên trúng đấu giá đơn
phương hủy bỏ hợp đồng, hậu quả của việc bỏ cọc, khơng chịu thanh tốn theo nghĩa
vụ của bên trúng đấu giá sẽ bị mất toàn bộ tiền đặt cọc đất trước đó đã nộp để tham gia
đấu giá, và số tiền đặt trước đó được nộp vào ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, nhiều
doanh nghiệp sẵn sàng mất toàn bộ tiền đặt cọc để huỷ bỏ hợp đồng này, gần đây nhất
là vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, tập đoàn Tân Hoàng Minh đã “bỏ cọc”, đơn phương hủy
bỏ hợp đồng. Trong vấn đề này, Luật sư Hoàng Tùng đề xuất giải pháp cho các nhà
làm luật: “Các cơ quan có thẩm quyền cần quy định siết chặt việc nộp tiền trúng đấu
giá quyền sử dụng đất giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ, đồng thời quy định các chế
tài đối với các tổ chức khơng có sự “nghiêm túc” khi tham gia đấu, mang tâm thái
nhởn nhơ, khơng thực hiện được thì bỏ, nhằm đảm bảo tính thực thi của quy định, bảo
đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá khác, trách lãng phí
thời gian, tiền bạc Ngân sách nhà nước để tổ chức các cuộc đấu giá công khai.” 7 Việc
đề xuất theo học viên là một đề xuất có giá trị ngay cả với các tổ chức hành nghề công
chứng, vừa bảo vệ được quyền và lợi ích của chính tổ chức, vừa đảm bảo quyền lợi
cho bên có tài sản đấu giá.

Thứ tư, vướng mắc trong công chứng huỷ bỏ một phần của hợp đồng, cơng
chứng viên có thể cơng chứng văn bản huỷ bỏ một phần của hợp đồng, giao dịch.
Nhưng, công chứng viên thay vì lập văn bản huỷ bỏ hợp đồng thì nên lập thành văn
bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng. Bởi lẽ, các bên tham gia trong hợp đồng hồn tồn có
thể sửa đổi, bổ sung hợp đồng, trong đó có nội dung thỏa thuận bỏ đi một số điều
khoản đã thoả thuận là phần các bên muốn huỷ bỏ. Tuy nhiên, pháp luật dân sự chưa
có quy định cụ thể về việc huỷ bỏ một phần hợp đồng nhưng chúng ta thấy việc huỷ bỏ

7

Nam Việt, tham khảo ngày 12/01/2022.

18


một phần của hợp đồng phù hợp với điều kiện khơng làm ảnh hưởng đến bản chất, nội
dung, mục đích của hợp đồng thì hồn tồn có thể thực hiện.
Thứ năm, việc nộp lại tất cả các hợp đồng, giao dịch đã được công chứng khi yêu
cầu công chứng văn bản huỷ bỏ, chấm dứt hợp đồng, giao dịch. Hiện nay, khi người
yêu cầu công chứng yêu cầu chứng nhận văn bản huỷ bỏ hợp đồng nhưng nhiều trường
hợp đã làm thất lạc một, một số hoặc tất cả các hợp đồng, giao dịch đã được công
chứng.
Tuy nhiên, các công chứng viên thường có ba cách xử lý.
+ Một là, u cầu người u cầu cơng chứng đến trình báo cơng an về việc mất
bản chính hợp đồng để cơng an xác nhận và công chứng viên sẽ lưu bản xác nhận đó.
Đây là cách được sử dụng nhiều nhất, đảm bảo tính xác thực của văn bản.
+ Hai là, công chứng viên sẽ cho người yêu cầu công chứng cam đoan về việc
làm thất lạc hợp đồng, đồng thời cho họ cam đoan chịu trách nhiệm về việc quản lý, sử
dụng các hợp đồng.
+ Ba là, tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận hợp đồng, giao dịch (hoặc

nơi lưu trữ hồ sơ) cấp bản sao hợp đồng qua lời đề nghị của người yêu cầu công chứng
và công chứng viên chứng nhận văn bản huỷ bỏ hợp đồng chỉ cần lưu bản sao của hợp
đồng đã công chứng.
Về phía các tác giả giáo trình cho rằng “sử dụng cách nào cũng được, quan trọng
là tuỳ từng loại hợp đồng, giao dịch khác nhau, tùy việc thực hiện hợp đồng, giao dịch
như thế nào mà công chứng viên có cho huỷ hay khơng và sử dụng hình thức chấm dứt
thực hiện hợp đồng, giao dịch hay văn bản huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch. Việc cam đoan
các nội dung nói trên cơng chứng viên có thể được ghi trong văn bản huỷ bỏ hợp đồng,
giao dịch.”8 Tuy nhiên pháp luật cũng cần có sự hướng dẫn cụ thể, để tạo điều kiện cho
người hành nghề khi tiến hành thụ lý hồ sơ trong những trường hợp trên.

8

Học viện Tư pháp, tlđd (4), tr.329.

19