Báo cáo công chứng thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC

BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN
(Kỳ thi chính)
Cơng chứng các hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và
công chứng các hợp đồng giao dịch khác
Chuyên đề: Sau khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng viên
chứng nhận, do phát sinh một số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) và
Ngân hàng X (người có tài sản) thống nhất đề nghị huỷ bỏ hợp đồng đã cơng
chứng đó.
Là cơng chứng viên, anh (chị) hãy giải quyết tình huống này? Anh (chị) hãy cho
biết những bất cấp trong quy định của pháp luật về huỷ hợp đồng?

1


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 2
NỘI DUNG...................................................................................................................3
I. Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.......................................3
1.1. Khái niệm............................................................................................................3
1.2. Quy định của pháp luật........................................................................................3
1.3. Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá...................................................4
1.3.1. Trường hợp bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá...4
1.3.2. Nghĩa vụ tham dự cuộc bán đấu giá của công chứng viên................................4
II. Những vấn đề lý luận pháp luật liên quan đến công chứng văn bản hủy bỏ hợp
đồng............................................................................................................................ 5
2.1. Khái niệm hủy bỏ hợp đồng................................................................................5
2.2. Căn cứ hủy bỏ hợp đồng......................................................................................6
2.2.1. Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thoả thuận là điều kiện hủy hợp đồng. 6

2.1.2. Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.......................................................6
2.5. Công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng................................................................9
2.5.1. Điều kiện cơng chứng hủy hợp đồng................................................................9
III. Quan điểm giải quyết tình huống thực tiễn.........................................................10
IV. Thực trạng áp dụng pháp luật.............................................................................13
4.1. Những mặt đạt được..........................................................................................13
4.2. Những bất cập trong quy định pháp luật về hủy hợp đồng................................14
V. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:...........................................................................16
KẾT LUẬN.................................................................................................................18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................19

1


MỞ ĐẦU
Trong thời đại kinh tế thị trường phát triển, các chủ thể có quyền tự do kinh
doanh trong khn khổ của pháp luật. Nhà nước không can thiệp quá nhiều vào mối
quan hệ dân sự giữa các bên mà đề cao sự thỏa thuận tự nguyện và bình đẳng giữa các
bên. Các giao dịch dân sự ngày càng phổ biến và phức tạp hơn, trong đó hợp đồng dân
sự là hình thức được sử dụng rộng rãi nhất. Hợp đồng là thỏa thuận giữa các chủ thể
làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ nhằm đạt được lợi ích hợp
pháp mà họ mong muốn.
Tuy nhiên, trên thực tế thì khơng phải bao giờ các bên cũng đạt được lợi ích mà
họ mong muốn như hợp đồng đã giao kết. Lúc này, để chấm dứt hiệu lực hợp đồng,
chấm dứt việc thực hiện hợp đồng của các bên thì hợp đồng phải bị chấm dứt hiệu lực
hay bị hủy bỏ. Chế tài hủy bỏ hợp đồng không chỉ được quy định trong Bộ luật Dân sự
hiện hành mà cịn trong Luật Thương mại, Luật Cơng chứng (đối với hợp đồng được
công chứng)....Tuy nhiên các luật này chưa thật sự thống nhất với nhau và quy định cụ
thể, rõ ràng dẫn đến việc áp dụng chế tài này trong thực tiễn giải quyết tranh chấp gặp
nhiều khó khăn.

Hợp đồng mua bán tài sản được biết đến là loại hợp đồng thông dụng nhất, phổ
biến nhất đáp ứng các điều kiện về vật chất, tính thần cho các chủ thể, thúc đẩy sản
xuất, kinh doanh phát triển. Trong một số trường hợp nhằm đảm bảo an toàn pháp lý
cho các chủ thể, pháp luật đặt ra quy định hợp đồng phải được công chứng. Đặc biệt là
đối với trường hợp mua bán tài sản đấu giá, bởi tính đặc biệt của loại tài sản này cũng
như quy trình thủ tục tiến hành đấu giá phức tạp. Sau khi việc cơng chứng có hiệu lực
thì khi muốn hủy bỏ cơng chứng các bên phải thực hiện các trình tự, thủ tục hủy bỏ
hợp đồng đã công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
Thực tế áp dụng cho thấy, công chứng viên gặp rất nhiều khó khăn trong q
trình cơng chứng hủy hợp đồng bởi các quy định về điều kiện, thủ tục hủy hợp đồng
tại các luật chưa rõ ràng và thiếu thống nhất với nhau. Để thực hiện tốt trách nhiệm
nghề nghiệp của mình, cơng chứng viên cần phải chuẩn bị cho bản thân hệ thống kiến
thức pháp lý vững vàng để giải quyết đúng đắn những vụ việc hủy bỏ hợp đồng đã
công chứng nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên cũng như tính xác thực và
hợp pháp của văn bản cơng chứng. Chính vì vậy, nội dung bài báo cáo tập trung phân
tích những vấn đề lý luận liên quan đến công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, từ đó làm
sáng tỏ hướng giải quyết đối với tình huống trong đề bài. Bên cạnh đó, nhằm góp phần
nâng cao hiệu quả hoạt động cơng chứng hủy bỏ hợp đồng nói chung, từ việc nghiên
cứu, phân tích thực trạng cơng chứng hủy bỏ hợp đồng, trong phạm vi nội dung nghiên
cứu, học viễn đã đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của hoạt
động công chứng hủy bỏ hợp đồng và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan.
2


NỘI DUNG
I. Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
1.1. Khái niệm
Về bản chất, bán đấu giá là hình thức mua bán cơng khai, có nhiều người cùng
tham gia trả giá, theo trình tự thủ tục nhất định, đối tượng đưa ra đấu giá được bán cho
người chấp nhận mua ở mức giá cao nhất.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thực tế cũng là một loại của hợp
đồng mua bán tài sản. Ở đó, tài sản được mua bán theo một quy trình thủ tục phức tạp
hơn bình thường.
1.2. Quy định của pháp luật
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, vấn đề bán đấu giá được quy định trong
nhiều văn bản quy phạm pháp luật, như:
- Theo Điều 461 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy
định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý
của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác.
Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh
bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo
quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản”.
- Theo khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định:
“Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu
giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 49 của Luật Đấu giá tài sản này”.
- Theo khoản 1 Điều 185 Luật Thương mại 2005 quy định:
“Đấu giá hàng hoá là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình
hoặc th người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hố cơng khai để chọn người
mua trả giá cao nhất”.
Đặc biệt, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định về hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá tại khoản 2, 3 Điều 46 như sau:
“2. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu
giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá
và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy

3

định khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp
luật về dân sự.
3. Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp
người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của
Luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này. Kể từ
thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp
luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo quy định trên, chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thể là tổ
chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, không đơn thuần chỉ là bên mua và bên
bán như hợp đồng mua bán thông thường. Thời điểm xác định chấp nhận giao kết hợp
đồng cũng được quy định riêng biệt, mang tính đặc thù, khơng dừa theo quy định
chung về hợp đồng của Bộ luật Dân sự 2015.
1.3. Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
1.3.1. Trường hợp bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Trước Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Dân sự 2005 quy định tại Khoản 5 Điều
459 về việc mua bán bất động sản đấu giá như sau: “Việc mua bán bất động sản bán
đấu giá được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký,
nếu pháp luật có quy định”. Trong khi đó, Khoản 3 Điều 35 Nghị định số
17/2010/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa
tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá. Đối với những tài
sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có cơng chứng hoặc phải được
đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó.”.
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 khơng có quy định về bán đấu giá tài sản. Tuy
nhiên, Luật Đấu giá tài sản 2016 vẫn quy định: “Đối với tài sản mà pháp luật quy
định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải cơng chứng hoặc phải được đăng ký thì
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định đó.” Do đó, để xem
xét một hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có bắt buộc phải cơng chứng hay khơng thì
cần xem xét các quy định pháp luật liên quan đến tài sản đấu giá. Chẳng hạn đối với

hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản, bản chất của việc giao dịch bất động
sản phải thông qua luật công chứng hoặc chứng thực để ngăn chặn việc giao dịch đó là
bị lừa dối, bị cưỡng ép…trái pháp luật. Vì vậy, nhà làm luật đã đặt ra điều kiện bắt
buộc đối với giao dịch bất động sản là phải được Công chứng viên chứng nhận tính
xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự đó. Do đó hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá là bất động sản bắt buộc phải được cơng chứng mới có hiệu lực pháp lý.
1.3.2. Nghĩa vụ tham dự cuộc bán đấu giá của công chứng viên
4


Theo quy định tại Điều 46 Luật Đấu giá tài sản 2016 đã nêu ở trên thì hiện tại
chưa có quy định thể hiện rõ nghĩa vụ bắt buộc công chứng viên phải tham dự cuộc
đấu giá. Tuy nhiên, thực tế áp dụng cho thấy sự có mặt của cơng chứng viên trong
cuộc đấu giá có ý nghĩa vơ cùng quan trọng khi tiến hành thủ tục công chứng hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá.
Thứ nhất, việc đấu giá tài sản phải đảm bảo tuân thủ nguyên tắc bảo đảm tính
độc lập, trung thực, cơng khai, minh bạch, cơng bằng, khách quan, bảo vệ quyền, lợi
ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu
giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên. Vì vậy, để
kiểm chứng được việc cuộc đấu giá có diễn ra đúng nguyên tắc, đúng trình tự thủ tục
theo quy định của pháp luật hay khơng thì sự có mặt của công chứng viên là hết sức
quan trọng.
Thứ hai, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản cơng chứng có
hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề cơng
chứng. Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên
liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì
bên kia có quyền u cầu Tịa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường
hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch
được cơng chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao
dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố là

vơ hiệu.”. Theo quy định này thì tất cả những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao
dịch được công chứng không phải chứng minh. Nếu công chứng viên không tham dự
cuộc đấu giá thì khơng có khả năng biết hay nắm bắt được những thơng tin này có
đúng sự thật hay khơng. Cơng chứng viên cũng khơng có quyền u cầu các bên
chứng minh. Do đó, rất khó để cơng chứng viên đưa ra quyết định xác thực và chính
xác nếu khơng tham gia cuộc đấu giá.
II. Những vấn đề lý luận pháp luật liên quan đến công chứng văn bản hủy bỏ hợp
đồng
2.1. Khái niệm hủy bỏ hợp đồng
Điều 385 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Về nguyên tắc, khi một hợp đồng được ký kết mà thỏa mãn những điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng do pháp luật quy định thì có giá trị pháp lý ràng buộc các bên,
khi đó các bên phải có nghĩa vụ thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng một cách
thiện chí, trung thực đúng nội dung cam kết, thỏa thuận. Tuy nhiên thực tế, hợp vì
nhiều lý do khác nhau mà trong một số trường hợp một trong các bên không thực hiện
nghĩa vụ của mình dẫn đến vi phạm hợp đồng. Để hạn chế sự vi phạm trên và bảo vệ
5


lợi ích của các bên, pháp luật đã thiết kế những chế tài cho bên có hành vi vi phạm hợp
đồng và cho phép bên bị vi phạm hợp đồng áp dụng những biện pháp pháp lý khi có sự
vi phạm hợp đồng của bên kia để bảo vệ quyền lợi của mình. Một trong những biện
pháp đó là chế tài hủy hợp đồng.
Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp do Nhà xuất
bản Tư pháp và Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa xuất bản năm 2006 thì: “Huỷ bỏ là
làm cho văn bản đã lập khơng cịn hiệu lực pháp luật”.
Hủy hợp đồng là một trong những trường hợp làm chấm dứt hợp đồng theo
Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Như vậy, việc huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch dân sự là
hành vi nhằm làm cho hợp đồng, giao dịch đã lập khơng cịn giá trị thực hiện, khơng

cịn hiệu lực pháp luật đối với các bên. Việc huỷ bỏ này được chia thành hai loại: Huỷ
bỏ hợp đồng do các bên cùng thỏa thuận và huỷ bỏ hợp đồng do đơn phương một
trong các bên.
Chế tài hủy hợp đồng không những được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015
mà còn được quy định tại Luật Thương mại 2005. Ngồi trường hợp hủy bỏ hợp đồng
và khơng phải bồi thường thiệt hại như Bộ luật Dân sự 2015 đã đề cập, bổ sung trường
hợp có thể hủy hợp đồng nữa là khi bên kia vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng. Đây
chính là trường hợp khác do luật quy định theo Điểm c Khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân
sự 2015.
2.2. Căn cứ hủy bỏ hợp đồng
2.2.1. Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thoả thuận là điều kiện hủy hợp
đồng
Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên nhằm
xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của nhau trên cơ sở tự do, tự
nguyện và bình đẳng. Do bản chất của dân sự là sự thỏa thuận nên pháp luật có nhiệm
vụ phải tôn trọng sự thỏa thuận của các bên miễn là sự thỏa thuận đó phù hợp với quy
định của pháp luật.
Các bên có quyền xác lập hợp đồng thì đương nhiên họ cũng có quyền định
đoạt số phận của hợp đồng đó trong q trình thực hiện. Điều này có nghĩa là các bên
có thể thỏa thuận trước những hành vi nào có thể dẫn đến hủy hợp đồng và quy định
sẵn những điều kiện đó trong chính bản hợp đồng của mình.
2.1.2. Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng
Khoản 2 Điều 423 BLDS 2015 đã giải thích rõ thế nào là vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ hợp đồng. Theo đó “vi phạm nghiêm trọng là việc khơng thực hiện đúng
nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia khơng đạt được mục đích của việc
giao kết hợp đồng”.
6


Về mục đích của việc giao kết hợp đồng thì ta thấy đây là một trong những vấn

đề pháp lý quan trọng của pháp luật hợp đồng. Tuy nhiên trong BLDS khơng có quy
định nào quy định về mục đích của hợp đồng mà chỉ quy định về mục đích của giao
dịch dân sự. Mục đích của giao dịch Dân sự đã được quy định tại Điều 118 Bộ luật
Dân sự 2015, mà theo đó mục đích của giao dịch Dân sự là lợi ích mà chủ thể mong
muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó. Tương tự như vậy thì mục đích của hợp đồng
cũng là lợi ích mà các bên mong muốn đạt được khi tham gia thỏa thuận hợp đồng đó.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải việc không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng
nào cũng có thể trở thành căn cứ dẫn đến chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng. Chỉ nên cho
chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng khi việc không thực hiện đúng có ảnh hưởng lớn đến hợp
đồng. Mức độ ảnh hưởng này được đo lường bằng tính “nghiêm trọng” của hành vi vi
phạm.
2.3. Phân biệt hủy bỏ hợp đồng và chấm dứt hợp đồng
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 thì hủy bỏ hợp đồng
là một trường hợp của chấm dứt hợp đồng.
Ta thấy chấm dứt hợp đồng là kết thúc việc thực hiện các thỏa thuận mà các
bên đã đạt được khi tham gia vào quan hệ hợp đồng, làm cho việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng ngừng hẳn lại.
Về bản chất, hủy bỏ hợp đồng cũng làm kết thúc việc thực hiện các thỏa thuận
trước đó của các bên cũng như kết thúc quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó hủy bỏ
hợp đồng được coi là chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên để chấm dứt hiệu lực của một
hợp đồng có thể thơng qua nhiều biện pháp khác nhau. Có thể là thơng qua hủy hợp
đồng, thỏa thuận của các bên, hay hoàn thành hợp đồng,… Do đó có thể nói hủy bỏ
hợp đồng là một trong những trường hợp làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.
Thứ hai, về điều kiện áp dụng.
Căn cứ để chấm dứt hợp đồng tương đối đa dạng, có thể xuất phát từ nguyên
nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan của một bên hay thậm chí xuất phát từ sự
thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng.
Trong khi đó căn cứ hủy bỏ hợp đồng là phải có sự vi phạm hợp đồng của một
bên và phải thuộc các trường hợp pháp luật quy định. Nếu trường hợp bên hủy hợp
đồng khơng có căn cứ đúng theo quy định của pháp luật thì bị xem là vi phạm hợp

đồng và bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Thứ ba, hệ quả pháp lý của hủy bỏ hợp đồng và chấm dứt hợp đồng cũng có sự
khác biệt.
Cụ thể, hủy bỏ hợp đồng làm cho hợp đồng khơng có hiệu lực kể từ thời điểm
ký kết, tức là có hiệu lực hồi tố. Điều này có nghĩa là dù hợp đồng đã được thực hiện
7


một phần hay tồn bộ thì khi hủy hợp đồng các bên phải trả lại cho nhau những gì đã
nhận để khơi phục lại tình trạng ban đầu khi chưa có hợp đồng. Trường hợp khơng thể
hồn trả bằng hiện vật thì các bên phải hồn trả bằng tiền. Ngồi ra bên đã thực hiện
nghĩa vụ cũng có quyền yêu cầu bên kia thanh tốn cho phần nghĩa vụ mình đã thực
hiện. Tuy nhiên khi hủy hợp đồng pháp luật vẫn loại trừ một số nghĩa vụ mà các bên
phải thực hiện như quy định về bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hay quy định về giải
quyết tranh chấp.
Đối với chấm dứt hợp đồng thì tùy vào từng trường hợp cụ thể mà hệ quả pháp
lý dẫn đến sẽ khác nhau. Nhưng nhìn chung có hai phương hướng đó là sự chấm dứt
hợp đồng đó là kết quả mà các bên mong muốn hoặc là kết quả mà các bên không
mong muốn.
Chấm dứt hợp đồng là kết quả mà các bên mong muốn khi hợp đồng hoàn
thành hay khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Ở những trường hợp này thì
phần hợp đồng đã được thực hiện vẫn có hiệu lực pháp luật, hợp đồng chỉ chấm dứt từ
thời điểm hoàn thành xong hoặc thỏa thuận chấm dứt.
Chấm dứt hợp đồng là kết quả mà các bên không mong muốn khi hủy hợp
đồng, khi đối tượng của hợp đồng khơng cịn hay khi đơn phương chấm dứt hợp đồng,
… Trong những trường hợp thì vì những điều kiện khách quan hay chủ quan của một
bên mà hợp đồng bị chấm dứt không theo mong muốn của bên còn lại.
2.4. Hủy bỏ hợp đồng bán đấu giá
Theo quy định tại Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, người trúng đấu giá
được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu

giá viên công bố người trúng đấu giá. Và kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của
các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của
pháp luật có liên quan.
Vì vậy, trường hợp người trúng đấu giá khơng thực hiện đúng nghĩa vụ của
mình (khơng thanh tốn đầy đủ hoặc khơng đúng hạn tiền mua tài sản đấu giá cho
người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá) thì
người có tài sản bán đấu giá có quyền đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng dịch vụ
đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc đề nghị Tòa án tuyên bố hợp
đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá vô hiệu theo quy định
tại khoản 1 Điều 47 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
Theo quy định của Luật Cơng chứng thì trường hợp hợp đồng đã cơng chứng
mà muốn hủy bỏ thì việc hủy bỏ hợp đồng cũng phải được công chứng và được thực
hiện theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 khi các bên đã tham gia hợp
đồng thỏa thuận được với nhau về việc hủy bỏ hợp đồng.
8


Như vậy, khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã cơng chứng mà muốn hủy bỏ
thì việc hủy bỏ hợp đồng phải được công chứng trên cơ sở sự thỏa thuận hủy bỏ của
hai bên, không được một bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng.
2.5. Công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng
2.5.1. Điều kiện công chứng hủy hợp đồng
Thứ nhất, tại khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định “Việc công
chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được
thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham
gia hợp đồng, giao dịch đó”.
Theo đó, để có thể cơng chứng hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng, tất cả các
bên trong hợp đồng ban đầu đó phải có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản đồng ý
hủy. Vì vậy nếu một bên trong quan hệ hợp đồng khơng muốn cơng chứng hủy hợp
đồng thì sẽ khơng thể thực hiện được thủ tục này.

Thứ hai, cũng theo Điều 51 Luật Cơng chứng 2014 thì việc hủy bỏ hợp đồng
công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng đã thực hiện việc
cơng chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công
chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng trước đó đã chấm dứt hoạt động, giải
thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công
chứng thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng. Bên cạnh đó, cũng cần phải đảm bảo các điều
kiện cần có để hủy hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành như đã phân
tích ở trên.
2.5.2. Thủ tục cơng chứng Văn bản hủy bỏ hợp đồng
Về mặt thủ tục thì cơng chứng hủy hợp đồng cũng là một thủ tục công chứng,
do đó được thực hiện như thủ tục cơng chứng hợp đồng, giao dịch bình thường khác.
Theo đó, người có “u cầu hủy hợp đồng công chứng” cũng cần phải chuẩn bị
hồ sơ, bao gồm các tài liệu và giấy tờ như quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công
chứng 2014, tuy nhiên có sửa đổi, bổ sung một số giấy tờ khác cho phù hợp.
Các loại giấy tờ, tài liệu cụ thể cần chuẩn bị là:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Bản sao hợp đồng hủy bỏ hợp đồng đã công chứng đã soạn thảo trước hoặc
yêu cầu công chứng viên soạn thảo giúp;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người u cầu cơng chứng (Có thể là Chứng
minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu);
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải
có
9


- Tùy từng trường hợp mà người có yêu cầu cơng chứng hủy hợp đồng phải nộp
các bản chính hợp đồng đã công chứng để công chứng viên thực hiện việc hủy bỏ hợp
đồng theo quy định. Tuy nhiên, trong trường hợp đã làm mất bản chính hợp đồng hay
bản chính hợp đồng rách nát, hư hỏng hoặc đã đưa ra để thực hiện cơng việc theo hợp
đồng,…thì người có u cầu hủy hợp đồng cơng chứng có thể cam kết tại tổ chức công

chứng đã công chứng hợp đồng về việc làm mất bản chính hợp đồng hoặc thực hiện
theo hướng dẫn cụ thể của tổ chức công chứng đó.
Ngồi ra, trong một số trường hợp cần chuẩn bị cả Giấy chứng nhận quyền sở
hữu/sử dụng tài sản (đối với hợp đồng có đối tượng là tài sản hoặc hợp đồng ủy quyền
mà công việc ủy quyền liên quan đến tài sản đó). Bởi vì các bên chỉ được cơng chứng
hủy hợp đồng khi hợp đồng đó vẫn cịn hiệu lực pháp luật, tức là chưa bị chấm dứt
theo các trường hợp quy định tại Điều 422 BLDS 2015. Việc xác định này có thể căn
cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản do đó tùy trường hợp mà cơng
chứng viên có thể u cầu chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ liên quan này.
Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định chỉ được
hủy bỏ trước khi đăng ký sang tên bên nhận chuyển nhượng. Do vậy cần phải có bản
chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chắc chắn việc các bên chưa làm thủ tục
đăng ký sang tên.
Sau khi chuẩn bị đủ hồ sơ gồm các tài liệu, giấy tờ như trên thì người có u
cầu hủy hợp đồng công chứng phải nộp đầy đủ về tổ chức hành nghề công chứng đã
công chứng hợp đồng trước đó. Cơng chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ. Trường
hợp hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ cơng
chứng.
Cơng chứng viên phải giải thích cho các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích
hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng hủy hợp đồng đã cơng
chứng. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn
đề chưa rõ, việc cam kết, thỏa thuận hủy hợp đồng đã cơng chứng có dấu hiệu bị đe
dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công
chứng hủy hợp đồng thì cơng chứng viên đề nghị người u cầu công chứng làm rõ
hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh
hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối cơng
chứng.
Trước khi tiến hành cơng chứng hủy hợp đồng đã cơng chứng thì người u cầu
công chứng tự đọc lại thỏa thuận, cam kết hủy hợp đồng hoặc công chứng viên đọc
cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng. Các

bên trong hợp đồng đã công chứng đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng thì ký vào từng trang
của hợp đồng cam kết, thỏa thuận hủy hợp đồng đã công chứng.
9


Cuối cùng công chứng viên yêu cầu các bên trong hợp đồng xuất trình bản
chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký
vào từng trang của hợp đồng cam kết, thỏa thuận hủy hợp đồng đã được công chứng.
Sau khi hồn thành cơng chứng hủy hợp đồng thì hợp đồng ban đầu giữa các
bên đã bị hủy, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.
III. Quan điểm giải quyết tình huống thực tiễn
Tình huống đề bài như sau: “Sau khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được
công chứng viên chứng nhận, do phát sinh một số bất đồng nên ông A (người trúng
đấu giá) và Ngân hàng X (người có tài sản) thống nhất đề nghị hủy hợp đồng đã cơng
chứng.”
Để giải quyết tình huống trên, theo quan điểm của học viên, công chứng viên
cần xem xét thỏa thuận hủy bỏ trên có đáp ứng các điều kiện để hủy bỏ hợp đồng hay
không. Và việc xem xét này không chỉ dựa trên quy định của bộ luật dân sự 2015, Luật
Cơng chứng 2014 mà cịn cần áp dụng quy định của Luật đấu giá tài sản 2016. Cụ thể:
Xem xét thẩm quyền công chứng
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng 2014, việc công chứng
sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại
tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do cơng chứng
viên tiến hành. Do đó tại khâu tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, nếu nhận thấy hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá giữa ông A và Ngân hàng X được công chứng bởi công
chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng khác thì cơng chứng viên cần hướng
dẫn người u cầu công chứng đến đúng tổ chức hành nghề công chứng đó để thực
hiện việc cơng chứng.
Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm
dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ

chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ
sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Xem xét điều kiện có sự thỏa thuận của các bên về việc hủy bỏ hợp đồng:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng, việc công chứng hủy bỏ
hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam
kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Như vậy,
căn cứ để thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng là phải có sự thoả thuận, cam kết bằng văn
bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
Đồng thời Điều 72 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định như sau: “Kết quả đấu
giá tài sản bị hủy trong các trường hợp sau đây: …Theo thỏa thuận giữa người có tài
sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu
10


giá…” Ở đây, ông A (người trúng đấu giá) và Ngân hàng X (người có tài sản) đã
thống nhất đề nghị hủy hợp đồng đã công chứng nên. Như vậy, trước hết việc hủy hợp
đồng đấu giá trên đã đáp ứng được điều kiện có sự thỏa thuận của các bên về việc hủy
bỏ hợp đồng.
Về hình thức, văn bản hủy bỏ hợp đồng phải có hình thức phù hợp với hợp
đồng, văn bản ban đầu cho nên phải được cơng chứng. Trước đó, ơng A và ngân hàng
X đã công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, nên việc tiến hành thủ tục công
chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng công chứng là phù hợp.
Xét thời điểm công chứng hủy bỏ hợp đồng:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng chấm dứt khi đã được
hoàn thành, tức là các bên đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận.
Lúc này, hợp đồng chấm dứt hiệu lực, do đó, nếu tiến hành hủy hợp đồng tại thời điểm
này là hoàn toàn vơ lý. Chính vì vậy Cơng chứng viên khi tiếp nhận yêu cầu công
chứng cần trao đổi với ông A và đại diện Ngân hàng X để nắm được hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá đã hoàn thành hay chưa. Nếu hợp đồng mua bán tài sản đang trong
quá trình thực hiện thì mới thực hiện thủ tục hủy bỏ.

Ngoài ra, do hậu quả pháp lý trong trường hợp các bên chưa thực hiện bất kỳ
quyền và nghĩa vụ nào sẽ khác với khi hợp đồng đã được thực hiện một phần. Nếu hợp
đồng đã được thực hiện một phần thì các bên cần hồn trả cho nhau những gì đã nhận,
trong trường hợp cịn lại thì khơng. Do đó Cơng chứng viên cần trao đổi với ơng A và
đại diện ngân hàng X để xác định hai bên đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp
đồng hay chưa và thực hiện đến giai đoạn nào để có những tư vấn phù hợp về hậu quả
pháp lý phát sinh khi hai bên hủy bỏ hợp đồng.
Xét nội dung thỏa thuận của các bên:
Theo quy định tại Điều 72 Luật đấu giá tài sản 2016 Luật đấu giá tài sản, kết
quả đấu giá tài sản bị hủy trong trường hợp có thỏa thuận giữa người có tài sản đấu
giá và người trúng đấu giá về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nhưng trừ
trường hợp gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích
hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Do đó cơng chứng viên cần có sự cẩn trọng trong việc
xem xét nội dung thỏa thuận của các bên, và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ để đảm
bảo việc công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản không gây thiệt hại
hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ
chức.
Đồng thời nội dung yêu cầu công chứng phải không vi phạm pháp luật, trái đạo
đức xã hội. Do đó việc xem xét thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
của ơng A và Ngân hàng X có vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội hay không là hết
sức cần thiết. Nhà làm luật cũng nêu ra quy định buộc người áp dụng, thực hiện pháp
11


luật không được công chứng, chứng thực khi: “Biết hoặc phải biết yêu cầu công
chứng, chứng thực hoặc nội dung công chứng, chứng thực trái pháp luật, đạo đức xã
hội.” (Điều 39 Luật Công Chứng năm 2006). Luật Công Chứng năm 2014 cũng liệt kê
những hành vi nghiêm cấm khi thực hiện cơng chứng, theo đó cơng chứng viên khơng
được: “Thực hiện cơng chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng,
giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều

kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi
gian dối khác”.
Đồng thời, đối với việc công chứng hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, để
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ơng A và Ngân hàng X, hạn chế tranh chấp
phát sinh, khi các bên thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng
viên cần lưu ý trao đổi với các bên giải quyết triệt để những nội dung sau:
Một là: Xử lý tiền đặt trước và lãi phát sinh nếu có.
Hai là: Xử lý số tiền mà người phải thi hành án đã nộp để mua tài sản và lãi
phát sinh nếu có.
Ba là: Xử lý bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng (nếu có).
Cùng với đó, trong q trình tiến hành thủ tục cơng chứng, Cơng chứng viên
phải giải thích cho ơng A và đại diện ngân hàng X hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích
hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng hủy hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá để tránh trường hợp các bên không nắm rõ hậu quả pháp lý của việc công
chứng hủy hợp đồng mà đã tiến hành. Theo Điều 427 BLDS năm 2015, việc hủy bỏ
hợp đồng sẽ tạo ra các hậu quả pháp lý sau đây:
Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết,
các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm,
bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
- Các bên phải hồn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý
trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
- Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp khơng hồn trả được
bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hồn trả thì việc hồn trả phải được
thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi
thường. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân
thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định. Trường hợp việc hủy bỏ hợp
đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của BLDS năm 2015
thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện

12


trách nhiệm dân sự do khơng thực hiện đúng thì bên nào đơn phương huỷ bỏ sẽ phải
chịu trách nhiệm bồi thường cho bên kia.
Ngoài ra, đối với việc xử lý số tiền đặt trước trong các trường hợp hủy kết quả
đấu giá:
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: Đặt cọc là việc một bên
(sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một
khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài
sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc
tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
Về xử lý tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài
sản quy định:
“Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được
chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của
pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Cơng chứng viên cần lưu ý đối với trường hợp bán đấu giá và xử lý kết quả bán
đấu giá tài sản thi hành án, khoản tiền đặt trước sẽ thuộc về cơ quan thi hành án theo
quy định tại khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản và khoản 5 Điều 27 của Nghị định
số 62/2015/NĐ-CP ( được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP) quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự nếu người
mua trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh tốn.

Cuối cùng, để giải quyết tình huống trên, cũng như khi tiếp nhận và thụ lý các
việc công chứng khác, Công chứng viên cần phải luôn đảm bảo khách quan, trung thực
trong việc xem xét chủ thể, về năng lực hành vi dân sự của những người tham gia giao
kết văn bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đầu giá để phản ánh đúng ý chí của chủ
thể, đảm bảo việc giao kết đúng theo quy định pháp luật, đảm bảo tính xác thực của ăn
bản hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đầu giá.
IV. Thực trạng áp dụng pháp luật
4.1. Những mặt đạt được

13


Theo số liệu thống kê năm 2020, sau 6 năm thi hành Luật Công chứng năm
2014, cả nước đã thành lập 1.202 tổ chức hành nghề cơng chứng, trong đó có 118
Phịng cơng chứng và 1.084 Văn phịng cơng chứng, tăng hơn 10 lần so với thời điểm
trước khi thực hiện xã hội hóa cơng chứng. Các tổ chức hành nghề công chứng cả
nước đã công chứng được hơn 24 tỷ việc; chứng thực chữ ký trên giấy tờ, tài liệu,
chứng thực bản bản sao từ bản chính được gần 39 triệu việc; tổng số phí cơng chứng
thu được khoảng hơn 7 nghìn tỷ đồng; phí chứng thực thu được khoảng gần 300 triệu
đồng; tổng số thù lao công chứng thu được hơn 1,1 nghìn tỷ đồng. Số tiền nộp thuế
vào ngân sách nhà nước là trên 1.400 tỷ đồng 1. Những con số này đang ngày càng tăng
lên cho thấy lĩnh vực công chứng cũng đang ngày càng phát triển.
Về thủ tục công chứng hủy hợp đồng, Luật Công chứng 2014 đã quy định cụ
thể các bước tiến hành cũng như nghĩa vụ và quyền hạn của Công chứng viên. Qua đó,
hạn chế được những sai sót khơng đáng có cũng như tiết kiệm được thời gian, cơng
sức cho các bên tham gia cũng như các cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh việc bảo vệ lợi ích của các bên bằng việc yêu cầu có văn bản thỏa
thuận nếu muốn cơng chứng hủy hợp đồng thì Luật Cơng chứng 2014 cịn quy định
Cơng chứng viên có nghĩa vụ giải thích cho các bên về hậu quả pháp lý khi hủy hợp
đồng nhằm hạn chế tình trạng các bên khơng nắm rõ hậu quả đã tiến hành hủy hợp

đồng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của họ.
Nhằm đảm bảo việc cơng chứng hủy hợp đồng được giải quyết chính xác và
hợp pháp, việc yêu cầu các giấy tờ cụ thể cần phải xuất trình là hồn tồn hợp lý.
4.2. Những bất cập trong quy định pháp luật về hủy hợp đồng
Thứ nhất, trong quá trình thực hiện hợp đồng, hợp đồng có thể bị chấm dứt
hoặc bị hủy bỏ, hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng sẽ trở nên rất bất lợi cho
bên vi phạm, bởi lẽ khi hợp đồng bị hủy bỏ, hợp đồng có thể khơng có hiệu lực tồn
bộ hoặc một phần. Tuy nhiên với hợp đồng được coi là khơng có hiệu lực một phần
nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm, thỏa thuận về bồi thường thiệt hại
cũng như thỏa thuận về giải quyết tranh chấp 2. Bên vi phạm có thể phải chịu nhiều hậu
quả như: bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và những thỏa thuận về giải quyết tranh
chấp. Việc quy định hậu quả của hủy bỏ hợp đồng như vậy còn chưa phù hợp vì nó
khiến bên vi phạm dù nặng hay nhẹ cũng phải chịu quá nhiều hậu quả. Điều này không
phù hợp với nguyên tắc bình đẳng được quy định tại Điều 3 BLDS 2015, đồng thời
cũng không phù hợp với lẽ công bằng mà các quan hệ dân sự đều hướng tới.3
Lê Sơn, Những gam màu “sáng tối” trong hoạt động cơng chứng, Báo điện tử Chính phủ.
PGS. TS. Nguyễn Văn Cừ, PGS.TS. Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học BLDS 2015 của nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, Nxb. Công an nhân dân.
3
TS. Hồ Thị Vân Anh, Một số bất cập trong quy định về chấm dứt hợp đồng theo pháp luật dân sự
Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 2+3/2019.
1
2

14


Thứ hai, một trong những trường hợp các bên được hủy hợp đồng quy định
trong Bộ luật Dân sự 2015 là một bên có hành vi vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy
bỏ mà các bên đã thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên khi soạn thảo hợp

đồng, các bên không thể lường trước được hết những hành vi nào xâm phạm đến
quyền lợi của mình để quy định vào trong hợp đồng. Do đó những điều kiện mà các
bên thỏa thuận trong hợp đồng sẽ không đáp ứng được nhu cầu của các bên khi thực
hiện hợp đồng trên thực tế.
Thứ ba, điều kiện cần các bên trong hợp đồng phải có thỏa thuận, cam kết đồng
ý hủy hợp đồng đã công chứng là không hợp lý. Việc hủy hợp đồng có thể xuất phát từ
ý chí của các bên thơng qua cam kết, thỏa thuận, cũng có thể xuất phát từ ý chí của
một bên thông qua việc đơn phương hủy hợp đồng. Việc một bên muốn đơn phương
hủy hợp đồng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng đa phần là do bên cịn lại
trong hợp đồng có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng làm cho bên
kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Do đó trong những trường
hợp này thì bên bị vi phạm quyền lợi sẽ muốn hủy hợp đồng và theo quy định của
BLDS sẽ có quyền hủy hợp đồng. Tuy nhiên để có thể thực hiện cơng chứng hủy hợp
đồng phải cần sự thỏa thuận, chấp thuận của tất cả các bên tham gia hợp đồng. Nhưng
đa phần thì trong những trường hợp này bên vi phạm nghĩa vụ sẽ không đồng ý hủy
hợp đồng. Điều này dẫn đến việc không thể công chứng hủy hợp đồng.
Thứ tư, thiếu quy định về trình tự thủ tục cơng chứng hủy hợp đồng trong
trường hợp đơn phương hủy hợp đồng. Bất cập này xuất phát từ bất cập thứ hai vì khi
đơn phương hủy hợp đồng sẽ rất khó khăn lấy được sự thỏa thuận, cam kết đồng ý hủy
từ tất cả các bên tham gia hợp đồng. Do đó cần phải có những quy định cho phép cơng
chứng đơn phương hủy hợp đồng nếu việc đơn phương hủy đó là đúng với quy định
của pháp luật. Tuy nhiên hiện nay Bộ luật Dân sự 2015 không quy định bắt buộc về
mặt hình thức khi các bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng dân sự, đa số các quy định chỉ
quy định về nghĩa vụ thông báo của bên đơn phương cho bên cịn lại. Bên cạnh đó
Luật Cơng chứng 2014 cũng khơng quy định về trình tự, thủ tục cơng chứng văn bản
đơn phương hủy bỏ hợp đồng, giao dịch mà chỉ quy định trong trường hợp các bên
thỏa thuận hủy hợp đồng.
Trong khi Luật Cơng chứng 2014 lại có quy định về trình tự, thủ tục cơng
chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng khi các bên thỏa thuận, cam kết với nhau. Điều này
dẫn đến việc không biết đối với hành vi đơn phương hủy hợp đồng thì có cần tn thủ

hình thức cơng chứng khơng. Điều này khơng chỉ là khó khăn, thắc mắc của bên muốn
đơn phương hủy hợp đồng mà cũng là khó khăn của các cơng chứng viên khi có u
cầu cơng chứng việc đơn phương hủy bỏ hợp đồng.
Trên thực tế hiện nay khi nhận được những yêu cầu công chứng việc đơn
phương hủy bỏ hợp đồng thì các cơng chứng viên thường thực hiện công chứng giống
15


như công chứng văn bản thoả thuận huỷ bỏ, nhưng sẽ phải bổ sung thêm bước thơng
báo cho bên cịn lại về việc đơn phương hủy bỏ hợp đồng như quy định của BLDS
2015.
Thứ năm, trong các trường hợp hủy hợp đồng quy định trong Bộ luật Dân sự
2015 chỉ có một trường hợp là có sự thỏa thuận trước giữa các bên. Đó là khi các bên
có quy định trong hợp đồng các điều kiện hủy bỏ nếu một bên có sự vi phạm nó thì
hợp đồng sẽ bị hủy. Các trường hợp hủy cịn lại đều khơng có sự thỏa thuận trước mà
do một bên có sự vi phạm hợp đồng ở một mức độ nào đó mà luật cho phép được hủy
hợp đồng dẫn đến bên bị vi phạm hủy hợp đồng để bảo vệ lợi ích của mình. Tức là các
trường hợp này khơng cần sự thỏa thuận của các bên. Trong khi đó, tại Điều 51 Luật
Công chứng 2014 lại quy định khi các bên muốn cơng chứng hủy hợp đồng phải có
văn bản thỏa thuận, cam kết đồng ý hủy giữa tất cả các bên tham gia hợp đồng đó.
Điều này có sự khác biệt với quy định của Bộ luật Dân sự, làm cho bên bị vi phạm gặp
khó khăn khi muốn hủy hợp đồng đã công chứng. Việc quy định khác biệt giữa luật
nội dung và luật hình thức như trên khiến cho q trình áp dụng trên thực tế của cơng
chứng viên và các cơ quan liên quan gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Cuối cùng, việc nộp lại tất cả các hợp đồng, giao dịch đã được công chứng khi
yêu cầu công chứng văn bản huỷ bỏ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Cơng
chứng 2014 thì người u cầu cơng chứng phải xuất trình bản chính các giấy tờ đã
nộp, đặc biệt trong trường hợp huỷ bỏ này thì đối tượng của văn bản huỷ bỏ là hợp
đồng nên các bên càng bắt buộc phải nộp bản chính hợp đồng, giao dịch đã được công
chứng. Vậy trong trường hợp họ đã làm thất lạc một hoặc một số giấy tờ cần thiết thì

yêu cầu của họ sẽ được giải quyết như thế nào hiện vẫn chưa chưa có quy định cụ thể.
V. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
Thứ nhất, đối với các trường hợp một bên đơn phương hủy hợp đồng đúng theo
quy định của pháp luật (như quy định của Bộ luật Dân sự hay Luật Thương mại) vì lý
do bên cịn lại vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì nên bỏ quy định cần sự thỏa thuận, cam
kết bằng văn bản của tất cả các bên tham gia hợp đồng khi công chứng hủy hợp đồng.
Thay vào đó có thể yêu cầu bên có yêu cầu hủy hợp đồng xuất trình những tài
liệu, chứng cứ cho thấy bên kia vi phạm hợp đồng. Vi phạm có thể là vi phạm đã được
thỏa thuận trong hợp đồng là điều kiện hủy, có thể là vi phạm nghiêm trọng (theo Bộ
luật Dân sự 2015) hay vi phạm cơ bản (theo Luật Thương mại 2005) nghĩa vụ của hợp
đồng dẫn đến việc bên có u cầu hủy khơng đạt được mục đích khi giao kết hợp
đồng.
Bên cạnh đó cũng cần bổ sung thêm quy định về trình tự, thủ tục công chứng
hủy hợp đồng đối với trường hợp này. Do hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể

16


khiến cho các cơng chứng viên gặp rất nhiều khó khăn khi nhận được những yêu cầu
công chứng hủy hợp đồng trong trường hợp này.
Về trình tự, thủ tục thì có thể quy định tương tự như quy định về công chứng
hủy hợp đồng hiện nay trong Luật Công chứng 2014. Tuy nhiên sẽ có thêm một số
thay đổi cho phù hợp. Chẳng hạn như việc thay văn bản thỏa thuận, cam kết hủy hợp
đồng của các bên thành tài liệu, chứng cứ như đã phân tích ở trên. Ngồi ra cịn thêm
quy trình thơng báo cho bên bị hủy hợp đồng biết về việc hủy hợp đồng trong thời gian
hợp lý, có thể là thơng báo trước khi cơng chứng hủy hợp đồng.
Thứ hai, cần phải bổ sung thêm trường hợp mà các bên được hủy hợp đồng. Cụ
thể là cho phép các bên thỏa thuận hủy hợp đồng trong q trình giao kết nếu có bất
đồng trong việc thực hiện hợp đồng hay các bên đều không muốn thực hiện hợp đồng
nữa. Điều này sẽ giúp thống nhất quy định của pháp luật giữa luật nội dung và hình

thức.
Hiện nay trong Bộ luật Dân sự 2015 có quy định trường hợp chấm dứt hợp
đồng là do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên nó khơng đồng nhất với thỏa thuận hủy hợp
đồng. Vì khi thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt hiệu lực kể từ khi
thỏa thuận, tức là trước đó hợp đồng vẫn được xem là có hiệu lực. Trong khi đó hủy
hợp đồng làm cho hợp đồng khơng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên phải
trả lại cho nhau những gì đã nhận. Do đó cần phải bổ sung thêm trường hợp thỏa thuận
hủy hợp đồng cho đồng nhất với quy định của công chứng hủy hợp đồng.
Việc thỏa thuận hủy hợp đồng này là xuất phát từ ý chí của các bên trong hợp
đồng là khơng muốn thực hiện hợp đồng này nữa. Tuy nguyên nhân của điều này có
thể xuất phát từ nhiều yếu tố nhưng khơng thể là do bất kỳ bên nào có hành vi vi phạm
hợp đồng, hay không thực hiện nghĩa vụ của mình gây xâm phạm đến lợi ích của bên
cịn lại hay xâm phạm một quy định nào là điều kiện hủy trong hợp đồng. Tức là trong
trường hợp này không có một bên nào có thể yêu cầu hủy hợp đồng mà không phải bồi
thường thiệt hại cho bên kia.
Thứ ba, tên tiêu đề và nội hàm Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định “công
chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch” là chưa tương thích với quy
định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015. Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định sửa
đổi, chấm dứt hợp đồng và việc hủy bỏ hợp đồng chỉ là một trong những trường hợp
thuộc chấm dứt hợp đồng. Hay nói cách khác, phạm vi và nội hàm khái niệm “chấm
dứt hợp đồng” bao quát hơn so với khái niệm “hủy bỏ hợp đồng”. Mặt khác, Bộ luật
Dân sự cũng không quy định “bổ sung hợp đồng”. Do đó, quy định tại Điều 51 Luật
Cơng chứng rõ ràng là chưa phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Công
chứng cần phải thay đổi để phù hợp với hệ thống pháp luật dân sự và để bao quát được
hết các trường hợp có thể xảy ra trên thực tế trong q trình hoạt động cơng chứng.
17


Cuối cùng, về quy định phải giao nộp các giấy tờ, hồ sơ. Cần có quy định cụ thể
về hướng giải quyết trong trường hợp người yêu cầu làm mất, thất lạc một, một số

hoặc toàn bộ giấy tờ, hồ sơ cần thiết để tránh tình trạng mỗi văn phịng công chứng,
mỗi Công chứng viên lại xử lý theo một hướng khác nhau. Hơn nữa cũng tránh trường
hợp yêu cầu khơng được thực hiện do thiếu giấy tờ.

KẾT LUẬN
Nhìn chung, quy định về cơng chứng hủy hợp đồng cịn nhiều vướng mắc bởi
sự khác biệt giữa luật nội dung và luật hình thức, gây ra nhiều khó khăn cho Cơng
chứng viên trong quá trình giải quyết các vụ việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng.
Việc xác định điều kiện, thủ tục công chứng hủy hợp đồng cần được quy định thống
nhất giữa Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Cơng chứng 2014. Hơn nữa, có thể dễ dàng
nhận thấy rằng một vài quy định về công chứng hủy bỏ hợp đồng cịn cứng nhắc, thiếu
linh hoạt, dẫn đến khơng điều chỉnh được các tình huống phát sinh trong thực tế giải
quyết vụ việc dẫn đến mỗi người xử lý theo một hướng khác nhau, khơng có sự thống
nhất trong q trình giải quyết.
Từ những phân tích trên có thể thấy việc tiếp tục xây dựng và hoàn thiện quy
định của pháp luật Việt Nam về hủy bỏ hợp đồng cũng như công chứng hủy bỏ hợp
đồng và yêu cầu tất yếu và cấp thiết không chỉ trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật
Cơng chứng 2014 mà cịn trong các luật chun ngành có liên quan để tránh tình trạng
quy định chồng chéo, không biết áp dụng như thế nào.
Bên cạnh đó, bản thân các Cơng chứng viên cũng cần phải chủ động nâng cao
kiến thức cũng như kỹ năng nghiệp vụ để giải quyết tốt được các vụ việc này, tránh
xảy ra sai sót hay nhầm lẫn xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên cũng
như đảm bảo tính xác thực và tính hợp pháp của văn bản công chứng hủy bỏ hợp đồng
đã công chứng.

18