(Luận Văn Thạc Sĩ) Đánh Giá Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng Một Số Dự Án Trên Địa Bàn Huyện Tân Kỳ, Tỉnh Nghệ An Giai Đoạn 2016-2019.Pdf

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG DUY

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN KỲ,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG DUY

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN KỲ,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của bản thân
tơi, cơng trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên
cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ
một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các thông tin
tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Duy

năm 2020


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhân
được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tơi muốn bày tỏ
lịng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong q trình thực
hiện luận văn.
Trước tiên tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Lợi đã tận
tình chỉ bảo, giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn này.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND huyện Tân Kỳ, Phịng

Tài ngun và Mơi trường huyện Tân Kỳ, Ban giải phóng mặt bằng huyện
Tân Kỳ đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã truyền đạt kiến thức cho tơi
trong suốt q trình học tập. Xin cám ơn các thầy, cô Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Đào tạo, Ban giám hiệu nhà trường - Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ.
Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy,
cơ để Luận văn tốt nghiệp được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Duy

năm 2020


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 1
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài .............................................................. 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 11
1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 13
1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ........... 13
1.2.2. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay ............................ 19
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 25
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.2.1. Đánh giá tổng quan về hoạt động bồi thường, GPMB huyện Tân Kỳ
giai đoạn 2016 - 2019 ...................................................................................... 25
2.2.2. Đánh giá kết quả của công tác bồi thường, GPMB bằng dự án xây dựng
đường điện trung thế phục vụ sở chỉ huy QK4 và dự án xây dựng cầu Khe
Thần trện địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An ............................................. 25


iv

2.2.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng bằng của dự
án tới đời sống của người dân. ........................................................................ 26
2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp ................................ 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 26
2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu ... 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 29

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý đất đai
huyện Tân Kỳ giai đoạn 2015 -2019 ............................................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. Kinh tế xã hội huyện Tân Kỳ giai đoạn
2015 -2019....................................................................................................... 29
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Tân Kỳ ..................... 35
3.2 Đánh giá cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 2 dự án trên địa bàn
huyện Tân Kỳ .................................................................................................. 37
3.2.1. Đánh giá thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Tân Kỳ
giai đoạn 2016 -2019. ...................................................................................... 37
3.2.2 Đánh giá kết quả cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án:
xây dựng đường điện trung thế phục vụ sở chỉ huy QK4 và dự án xây dựng
cầu Khe Thần trện địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An............................... 38
3.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống người dân thuộc
dự án xây dựng đường điện trung thế phục vụ sở chỉ huy QK4 và dự án xây
dựng cầu Khe Thần trện địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An. .................... 56
3.3.1. Đánh giá ý kiến của người bị thu hồi đất. ............................................ 56
3.3.2 Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống người dân về mặt
kinh tế. ............................................................................................................. 59
3.3.3 Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống người dân về mặt
xã hội. .............................................................................................................. 60


v

3.3.4 Đánh giá ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống người dân về mặt
môi trường. ...................................................................................................... 61
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp đối với công tác
GPMB khi nhà nước thu hồi đất đối với dự án ............................................... 62
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 62
3.4.2. Một số tồn tại, khó khăn........................................................................ 63

3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác
GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn huyện Tân Kỳ ............... 64
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 69
1. Kết luận ....................................................................................................... 69
2. Đề nghị ........................................................................................................ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71


vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BT

Bồi thường

BT GPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KT-XH

Kinh tế- xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

CNH-HĐH

Công nghiệp hoá – Hiện đại hoá

QK4

Quân khu 4

UBND

Ủy ban nhân dân

KCN

Khu công nghiệp

CCN

Cụm công nghiệp


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội huyện Tân Kỳ giai đoạn 2015 2019 ................................................................................................................. 33
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Tân Kỳ năm 2019 .............. 35
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Tân Kỳ
giai đoạn 2016 -2019 ....................................................................................... 37
Bảng 3.4: Kết quả thống kê diện tích đất đã thu hồi. ...................................... 41
Bảng 3.5: Kết quả bồi thường về đất ở cơng trình Cầu Khe Thần. ................ 43
Bảng 3.6: Kết quả bồi thường về đất ở Dự án xây dựng đường điện trung thế
phục vụ sở chỉ huy QK4 .................................................................................. 43
Bảng 3.7: Kết quả bồi thường đất nơng nghiệp cơng trình Cầu Khe Thần .... 44
Bảng 3.8: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp cơng trình Dự án xây dựng
đường điện trung thế phục vụ sở chỉ huy QK4 ............................................... 45
Bảng 3. 9: Kết quả bồi thường, hỗ trợ cơng trình vật kiến trúc. ..................... 47
Bảng 3. 10: Kết quả bồi thường, hỗ trợ cây cối, hoa màu .............................. 49
Bảng 3.11: Kết quả hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cơng trình
Cầu Khe Thần.................................................................................................. 52

Bảng 3.12: Kết quả hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cơng trình
Xây dựng đường điện trung thế phục vụ sở chỉ huy QK4 .............................. 53
Bảng 3.13: Ý kiến của người dân về các hoạt động GPMB ........................... 56
Bảng 3.14: Ý kiến của người dân về các hoạt động GPMB ........................... 58
Bảng 3.15: Đánh giá tình hình thu nhập của hộ gia đình sau khi GPMB ....... 59
Bảng 3.16: Đánh giá tình hình xã hội sau khi GPMB .................................... 60
Bảng 3.17: Đánh giá tình hình mơi trường sau khi GPMB ............................ 61


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia và không
thể thay thế được trong đời sống, trong quá trình sản xuất của con người.
Trong những năm gần đây nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cùng với áp lực về
sự gia tăng dân số làm cho diện tích đất đai ngày càng bị thu hẹp. Đồng thời
quá trình đơ thị hố diễn ra mạnh làm cho đất đai ngày càng có giá trị kinh tế
cao và nhu cầu về mặt bằng lớn để phục cho sản xuất, kinh doanh. Để có mặt
bằng thực hiện các dự án chúng ta phải thu hồi và chuyển mục đích sử dụng
đất đai. Chính vì vậy cơng tác giải phóng mặt bằng là một trong những điều
kiện tiên quyết của sự phát triển, nó tác động mạnh mẽ đến cơng tác quản lý
nhà nước về đất đai.
Trước thực trạng như vậy, công tác bồi thường GPMB là một trong
những công việc hết sức khó khăn, phức tạp và được xã hội đặc biệt quan
tâm, bồi thường GPMB không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi mà cịn ảnh hưởng rất lớn đến
tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của địa phương sau khi tái định cư cho
người dân. Bồi thường GPMB là lĩnh vực nhạy cảm và gặp rất nhiều khó
khăn trong q trình thực hiện như thương lượng giá đền bù hợp lý với người

dân, tái định cư và giải quyết hậu quả sau giải phóng mặt bằng...Do vậy cần
áp dụng linh hoạt các quy định của pháp luật vào điều kiện thực tế của địa
phương. Trước những khó khăn như vậy, việc đánh giá công tác GPMB để
đưa ra những phương án khả thi giải quyết những khó khăn khi bồi thường
GPMB đang là một nhu cầu hết sức cấp thiết của xã hội.
Để nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một huyện vững mạnh,
huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An là một trong những địa bàn trong những năm
vừa qua cũng đã có nhiều dự án triển khai thực hiện, để thấy được những
thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp giúp cho cơng tác giải phóng mặt


2

bằng trên địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An đạt hiệu quả nhanh chóng
trong thời gian tới, đồng thời góp phần hồn thiện chính sách bồi thường,
GPMB đạt kết quả tốt và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh
tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã
hội. Được sự nhất trí của Trường Đại học Nơng Lâm, Phịng Đào tạo, Khoa
Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị
Lợi, em thực hiện nghiên cứu đề tài: "Đánh giá cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An
giai đoạn 2016 -2019”
2. Mục đích của đề tài
Nghiên cứu, đánh giá được kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng
Dự án xây dựng đường điện trung thế phục vụ sở chỉ huy QK4 và Dự án xây
dựng cầu Khe Thần trện địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An; Đánh giá được
những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn, từ
đó đề xuất những giải pháp nhằm thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An trong thời gian tới, cụ thể:
- Đánh giá tổng quan về hoạt động bồi thường, GPMB của huyện Tân

Kỳ giai đoạn 2016 -2019;
- Đánh giá công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng đường điện trung
thế phục vụ sở chỉ huy QK4 và dự án xây dựng cầu Khe Thần trên địa bàn huyện
Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An;
- Đánh giá sự ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng của dự án
tới người dân;
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp đối với
cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Tân Kỳ trong thời
gian tới.


3

3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Các đóng góp cho khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên đia bàn, nêu bật những hạn chế
và nguyên nhân làm ảnh hưởng đến cơng tác. Từ đó có những định hướng
trong Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như ban hành những chính sách, quy
định hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng một cơng trình mới.
Q trình giải phóng mặt bằng (GPMB) được tính từ thời điểm bắt đầu
hình thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư
mới. Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự
án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
Cơng tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là
khâu đầu tiên thực hiện dự án.
Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
và tài sản bị thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai,
tài sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án."Bồi
thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Bồi thường về
đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản.
+ Bồi thường thiệt hại do thu hồi đất là quyền của chủ thể đang sử dụng
đất bị thu hồi nhằm bù đắp thiệt hại về vật chất cho người sử dụng đất trong
trường hợp bị thu hồi đất để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác hoặc vì


5

nhu cầu của nhà nước và xã hội.
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, cơng trình, vật kiến trúc, cây
cối hoa màu, cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi.
Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là quá trình định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống
cho những người dân sau khi nhà nước thu hồi đất hoặc bị mất chỗ sinh sống
do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Ngồi ra cịn bao gồm các hoạt
động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây
ra khôi phục và cải thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn hóa xã hội.
TĐC trong bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất được hiểu là
việc di chuyển người có đất bị thu hồi đất đến sinh sống ổn định tại một nơi
mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi
đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới. Chính sách này thể hiện sự quan tâm của nhà nước đối với
người dân trong khu vực giải tỏa, đặt con người vào vị trí then chốt trong q
trình thực hiện, góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ GPMB, thời gian thi công
được đảm bảo.
1.1.1.2 Bản chất của bời thường, giải phóng mặt bằng
BT và GPMB là q trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện sự khác
nhau giữa các dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích quốc gia của các bên
tham gia và lợi ích của tồn xã hội. Chính vì vậy khi thực hiện cơng tác bồi
thường GPMB cần có sự phối hợp hài hịa giữa các cấp chính quyền, các
ban ngành, đồn thể có liên quan và người dân. Cần áp dụng kịp thời những


6

chính sách của Nhà nước để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia
theo đúng quy định của pháp luật”. Tạp chí cộng sản (2009).
1.1.1.3. Các yếu tố tác động đến cơng tác giải phóng mặt bằng
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay
còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác
BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề
đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh cơng tác quản lý Nhà nước về
đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết
sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh
hưởng không nhỏ đến q trình thực hiện cơng tác GPMB, BT khi nhà nước
thu hồi đất.
1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính Phủ đã ba
lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm
1998, 2001 và 2003, Luật đất đai năm 2013 được Quốc Hội thông qua ngày 29
tháng 11 năm 2013 đã thay đổi căn bản và giải quyết các bất cập còn tồn tại ở
luật đất đai trước đó nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH đất nước trong
thời kỳ mới. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính
phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển
khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn
định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà cơng tác bồi thường,
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng
rất lớn đến cơng tác bồi thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra việc thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy:

7

- Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung cịn hạn chế;
trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
- Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là
việc áp dụng pháp luật cịn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa
phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến
độ GPMB.
2) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện khơng thể thiếu
được trong mọi q trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải
pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của
nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các
quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết
những vấn đề mà q trình phát triển đang đặt ra.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng
mà Nhà nước đóng vai trị tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan
trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hố về cơng bằng, dân
chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động
quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan

trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng


8

đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất
chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
3) Cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng
thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới
quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất,
đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở huyện Tân
Kỳ vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà công
tác bồi thường, GPMB ở huyện đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi
thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
4) Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy

định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là


9

UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá
đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) xây dựng bảng giá đất cho giai
đoạn 5 năm và hàng năm bảng giá đất được điều chỉnh hệ số K và được công bố
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm trong giai đoạn 5 năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định
giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công
bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về
bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất
đai năm 2013 cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất

đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm
70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70%
là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá


10

cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. (Theo Báo cáo
BTNMT-2017).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
5) Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai
thơng qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.1.4. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
GPMB là q trình mang tính đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng
Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các

tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến công
tác BT, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng,
từng khu vực.
- Tính phức tạp
Thứ nhất, do tình hình GPMB ln gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị
trường ln biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau.


11

Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng
không thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người
dân ln có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá
trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh,
người dân xây mới các cơng trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB...
đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án.
Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ
yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất
phức tạp, tâm lý của người dân là khơng muốn di chuyển đi nơi khác.
Thứ ba, tính phức tạp cịn gặp phải khi thực hiện cơng tác GPMB là do
nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng
đất chưa đầy đủ, hợp pháp.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của BT, GPMB
1.1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác
bồi thường, hỗ trợ GPMB
- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 30/6/2017 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ;


12

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2017 của bộ Tài nguyên
và Môi trường "Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất"
1.1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác
bồi thường & GPMB
- Căn cứ Quyết định số 2121/QĐ-UBND ngày 07/7/2009 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Tân Kỳ;
- Quyết định 1766/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An thực
hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
- Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 4234/2015/QĐ-UBND ngày 28/12/2015 của UBND
tỉnh Nghệ An về việc ban hành bộ đơn giá, bồi thường tài sản gắn liền với đất

khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 523/2016/QĐ-UBND ngày 23/02/2016 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Nghệ An năm 1016.
- Quyết định số 86/2016/QĐ-UBND ngày 27/12/2016 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành giá xây dựng mới của nhà, cơng trình làm cơ sở


13

xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất năm 2017
trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
- Quyết định số 1023/QĐ-UBND ngày 04/4/2017 của UBND tỉnh Nghệ
An về việc điều chỉnh, bổ sung một số vị trí giá đất trong bảng giá các loại
đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An ban hành theo quyết định 3238/QĐ- UBND
ngày 26/12/2014 và bổ sung thêm khoản 7 vào điều 2 của quyết định
3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Nghệ An
- Quyết định 3000/2017/QĐ-UBND ngày 02/8/2017 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 21/2017QĐ-UBND ngày 29/12/2017 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc bổ sung một số nội dung quy định ban hành kèm theo quyết
định 4234/2015/QĐ-UBND ngày 28/12/2015 của UBND tỉnh Nghệ An.
- Quyết định 39/2018/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An ban hành kèm
theo Quyết định 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
Đối với mọi quốc gia trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan

trọng nhất đối với mọi hoạt động trong đời sống KT-XH. Vì vậy, nhiều nước
trên thế giới đang cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách
pháp luật về đất đai, trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC của
cơ quan quản lý Nhà nước. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai của một số nước trên thế giới, đồng thời giúp
cho chúng ta có cái nhìn tổng qt hơn về cơng tác bồi thường giải phóng
mặt bằng.
 Trung Quốc
Hiến Pháp quốc gia này quy định có 2 hình thức sở hữu về đất đai:


14

- Sở hữu Nhà nước
- Sở hữu tập thể
Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông
nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các cơng trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường: Nhà nước sẽ thông báo rộng rãi cho
người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Người dân có quyền lựa chọn các phương thức bồi thường bằng tiền hoặc
bằng nhà tại khu ở mới.
Tại thành phố Thượng Hải và một số thành phố lớn khác, người dân
lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và được tự lựa chọn chỗ ở mới phù
hợp với công việc và điều kiện sống của mình.
Về giá bồi thường: tiêu chuẩn để xác định mức giá bồi thường dựa trên
mức giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu
vực và chất lượng nhà, cơng trình và tài sản trên đất, đồng thời cũng được
điều chỉnh rất linh hoạt để phù hợp với thực tế tình hình tại từng địa phương,
khu vực, đây cũng là chính sách của Nhà nước nhằm tác động và điều chỉnh

lại chính thị trường đó. Riêng đối với đất nơng nghiệp, bồi thường theo tính
chất của đất và loại đất đó.
Về hỗ trợ và TĐC: các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng cùng
lúc và kịp thời, trước khi q trình thu hồi đất hồn thành, nhằm đáp ứng
được nhu cầu sử dụng với nhiều loại căn hộ khác nhau. Các chủ sử dụng đất
phải di chuyển chỗ ở được địa phương chú ý tạo điều kiện về việc làm,
trường hợp các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách
đặc biệt.
Q trình di dời được thực hiện dựa trên nguyên tắc: nơi ở mới tốt hơn
nơi ở cũ. Khu TĐC được quy hoạch tổng thể, theo mơ hình nhà ở, trường
học, chợ…, cân đối được giao thông động và tĩnh.


15

Tại thủ đô Bắc Kinh, tiêu chí để sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện
nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp.
Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng
vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng
thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
 Hàn Quốc
Đất nước Hàn Quốc có tới 70% diện tích đất là đất đồi núi nên đất

chuyên dùng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Vì vậy, để sử dụng
đất một cách hiệu quả và tiết kiệm thì các quy hoạch và quy chế được coi như
một hình thức pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xây dựng dựa trên cơ sở Luật quy
hoạch đô thị và Luật quản lý sử dụng đất quốc gia, bao gồm tất cả các đô thị,
Nhà nước chỉ định một số khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Trong đó, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng đất quốc gia công
khai rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu
và quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong
xã hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc
đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Luật bồi thường GPMB
của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế.


16

Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã
đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
Hai là luật “xung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật
“xung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật
ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất cơng cộng thì cịn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển
khai bồi thường cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng khơng đạt được thỏa thuận thì luật
“sung cơng đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy
thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đơi khi trùng lặp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đã

có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai đoạn:
Giai đoạn 1: Tiền bồi thường đất đai được các nhân viên công vụ đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình cơng
cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm
trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua
đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi
thường. Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Giai đoạn 2: Pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho
người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi
đất. Quy trình chấp thuận theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài
sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.