Đồ án nghiên cứu và ứng dụng một số phương pháp định giá bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÔNG TIN
KHOA CÔNG NGHỆ PHẦN MỀM

ĐỒ ÁN 1

NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

GV HƯỚNG DẪN: TRẦN ANH DŨNG
SV THỰC HIỆN: VŨ KHÁNH HOÀNG – 20521352
ĐÀO TẤN HÀO - 20521289


TP. HỒ CHÍ MINH, 2022-2023


LỜI CẢM ƠN
Kính gửi Ban giảng dạy và Hội đồng chấm báo cáo,
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Ban giảng dạy và Hội đồng
chấm báo cáo về sự hỗ trợ và đánh giá cho báo cáo đồ án 1 của tôi với đề
tài "Nghiên cứu và ứng dụng một số phương pháp định giá bất động sản".
Trong q trình thực hiện đồ án, tơi đã được hướng dẫn và hỗ trợ một cách
tận tâm và chuyên nghiệp từ các giảng viên, những người đã cung cấp những
kiến thức quý báu và kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực định giá bất động
sản. Nhờ vào sự chỉ dẫn của q thầy/cơ, tơi đã có cơ hội hiểu rõ hơn về các
phương pháp định giá bất động sản, từ những phương pháp cơ bản đến
những phương pháp nâng cao và ứng dụng thực tế. Điều này đã giúp tôi xây
dựng nền tảng kiến thức vững chắc và tự tin hơn trong việc nghiên cứu và
ứng dụng các phương pháp này.

Tơi cũng muốn bày tỏ lịng biết ơn đến Hội đồng chấm báo cáo vì đã dành
thời gian và công sức để đánh giá kết quả nghiên cứu của tơi. Sự đánh giá
chính xác và chi tiết của quý Hội đồng đã giúp tôi nhận thức được những
hạn chế và cải thiện được kỹ năng nghiên cứu và viết báo cáo của mình. Tơi
sẽ tiếp thu những góp ý và phản hồi từ quý Hội đồng để phát triển hơn nữa
trong q trình nghiên cứu và hồn thiện đồ án 2.
Cuối cùng, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến gia đình, bạn bè và những người
thân yêu đã luôn ủng hộ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu. Sự động viên và tình yêu thương từ các bạn đã là nguồn động
lực lớn giúp tơi vượt qua những khó khăn và hoàn thành báo cáo đồ án này
một cách tốt nhất.
Xin chân thành cảm ơn mọi người!
Trân trọng,
Vũ Khánh Hoàng, Đào Tấn Hào


MỤC LỤC
Chương 1.

Mở đầu

1.1. Lí do chọn đề tài ............................................................................................3
1.2. Mục đích ........................................................................................................5
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................6
Chương 2.

Tổng quan

2.1. Literature Review ..........................................................................................7
2.2. Related work ..................................................................................................9

Chương 3.

Nghiên cứu thực nghiệm

3.1. Model ...........................................................................................................13
3.2. Methods .......................................................................................................14
Chương 4.

Trình bày đánh giá và bàn luận kết quả

4.1. Evaluation ....................................................................................................16
4.2. Experimental Results ..................................................................................20
Chương 5.

Kết luận

5.1. Summary ......................................................................................................25
5.2. Conclusion ...................................................................................................26
5.3. Future work..................................................................................................28


TÓM TẮT ĐỒ ÁN
Báo cáo này tập trung nghiên cứu và ứng dụng một số phương pháp định giá bất
động sản nhằm đánh giá giá trị của các tài sản này. Đây là một vấn đề quan trọng
trong lĩnh vực bất động sản, có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua bán, đầu tư
và quản lý bất động sản.

Trong q trình nghiên cứu, chúng tơi đã tìm hiểu và phân tích một số phương pháp
định giá bất động sản phổ biến như phương pháp so sánh thị trường, phương pháp
giá thuê, phương pháp giá chi phí và phương pháp giá chiết khấu dịng tiền. Mỗi

phương pháp được trình bày chi tiết, bao gồm cách thức áp dụng, ưu điểm và hạn
chế của nó. Chúng tơi cũng đã tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động
sản như vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh và các yếu tố kinh tế xã hội khác.

Sau đó, chúng tôi đã tiến hành ứng dụng những phương pháp định giá trên một số
bất động sản thực tế để xác định giá trị của chúng. Qua quá trình này, chúng tơi đã
thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, thuê và chi phí, cùng với việc áp dụng các
cơng thức và phương pháp tính tốn liên quan. Kết quả từ việc định giá được so
sánh và đánh giá để xác định tính chính xác và độ tin cậy của các phương pháp.

Kết quả của nghiên cứu cho thấy mỗi phương pháp định giá có ưu điểm và hạn chế
riêng, và sự lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Đồng thời, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cũng được nhận thức và
đánh giá.

Báo cáo này hy vọng mang lại cái nhìn tổng quan về các phương pháp định giá bất
động sản và ứng dụng của chúng trong việc đánh giá giá trị của tài sản này. Ngồi
ra, nó cũng nhấn mạnh sự quan trọng của việc lựa chọn phương pháp phù hợp và

1


hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Các kết quả và nhận định từ
nghiên cứu này có thể hữu ích cho các chun gia bất động sản, nhà đầu tư và quản
lý bất động sản trong quyết định và thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động
sản.

2

CHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU
1.1.

Lí do chọn đề tài

1. Tầm quan trọng và sự cần thiết: Định giá bất động sản là một yếu tố quan trọng
trong quá trình mua bán, đầu tư và quản lý bất động sản. Việc hiểu rõ và áp dụng
các phương pháp định giá sẽ giúp người nghiên cứu và các chuyên gia bất động sản
có cái nhìn tổng quan về giá trị của các tài sản này, từ đó hỗ trợ quyết định và thực
hiện các giao dịch một cách hiệu quả.

2. Áp dụng thực tế và tính ứng dụng: Nghiên cứu và ứng dụng các phương pháp
định giá bất động sản mang lại giá trị thực tế và ứng dụng rộng rãi. Nó giúp những
người tham gia thị trường bất động sản có thể đánh giá và định giá các tài sản dựa
trên cơ sở khoa học và phương pháp hợp lý. Điều này đảm bảo tính chính xác và
đáng tin cậy trong quá trình định giá và giúp tránh các sai lầm định giá và rủi ro
không cần thiết.

3. Phản ánh sự phát triển của lĩnh vực: Lĩnh vực bất động sản đang phát triển nhanh
chóng và có nhu cầu ngày càng tăng về định giá bất động sản. Việc nghiên cứu và
ứng dụng các phương pháp định giá giúp đáp ứng nhu cầu này và cung cấp cho các
chuyên gia và nhà đầu tư những kiến thức và công cụ cần thiết để định giá và đưa ra
quyết định thông minh trong việc giao dịch và đầu tư vào bất động sản.

4. Tính thú vị và khám phá: Đề tài này mang tính thú vị và thách thức người nghiên
cứu. Nghiên cứu và hiểu sâu về các phương pháp định giá bất động sản sẽ phát triển
kỹ năng nghiên cứu, phân tích và lập luận của người nghiên cứu. Đồng thời, nó
cũng mở rộng kiến thức và cung cấp cơ hội khám phá trong lĩnh vực bất động sản
và tài chính.

3


Tổng cộng, việc chọn đề tài "Nghiên cứu và ứng dụng một số phương pháp định giá
bất động sản" mang lại giá trị quan trọng, áp dụng thực tế và khám phá trong lĩnh
vực bất động sản, đồng thời cung cấp cơ hội phát triển kỹ năng và kiến thức cho
người nghiên cứu.

4


1.2.

Lí do chọn đề tài

1. Nâng cao hiểu biết về định giá bất động sản: Mục đích chính của đề tài là tìm
hiểu và nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản. Qua đó, chúng tơi muốn
tăng cường kiến thức và hiểu biết về cách xác định giá trị của các tài sản bất động
sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đó.

2. Ứng dụng các phương pháp định giá: Mục tiêu của đề tài là áp dụng các phương
pháp định giá bất động sản vào các tình huống thực tế. Chúng tơi muốn thấy sự áp
dụng của các phương pháp này trong việc đánh giá giá trị bất động sản và tìm hiểu
cách chúng có thể hỗ trợ quyết định mua bán, đầu tư và quản lý bất động sản.

3. Hỗ trợ quyết định liên quan đến bất động sản: Đề tài nhằm cung cấp thông tin và
nhận thức rõ hơn về việc định giá bất động sản. Mục đích là giúp các chuyên gia bất
động sản, nhà đầu tư và quản lý bất động sản có cơ sở để đưa ra quyết định thơng
minh, dựa trên việc định giá chính xác và đáng tin cậy của tài sản.

4. Đóng góp vào lĩnh vực nghiên cứu bất động sản: Qua việc thực hiện đề tài, chúng
tơi hy vọng đóng góp một phần nhỏ vào lĩnh vực nghiên cứu bất động sản, đặc biệt
là trong việc định giá tài sản này. Mục đích là tạo ra kiến thức mới, tìm hiểu và
phân tích các phương pháp định giá, và chia sẻ những kết quả và nhận định từ
nghiên cứu của chúng tơi.

Tóm lại, mục đích của việc thực hiện đề tài "Nghiên cứu và ứng dụng một số
phương pháp định giá bất động sản" là nâng cao kiến thức, áp dụng thực tế, hỗ trợ
quyết định và đóng góp vào lĩnh vực nghiên cứu bất động sản.

5


1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:
1. Sinh viên, học viên cao học và các nhà nghiên cứu quan tâm đến lĩnh vực bất
động sản và định giá tài sản.
2. Các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư, nhà phát triển và quản lý bất động sản.
3. Các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản và
định giá tài sản.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài sẽ tập trung vào:
1. Tìm hiểu và phân tích các phương pháp định giá bất động sản, bao gồm phương
pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp định giá thu nhập và
các phương pháp khác.
2. Áp dụng các phương pháp định giá vào các tình huống và ví dụ cụ thể liên quan
đến bất động sản.

3. Đánh giá ưu điểm, hạn chế và sự phù hợp của từng phương pháp định giá trong
các bối cảnh khác nhau.
4. Trình bày kết quả, phân tích và nhận xét về các phương pháp định giá bất động
sản và đề xuất các hướng phát triển và cải tiến trong lĩnh vực này.
Phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung vào cung cấp kiến thức và thơng tin hữu ích, cũng
như hỗ trợ quyết định và đóng góp vào lĩnh vực định giá bất động sản.

6


CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN
2.1.

Literature review

Bất động sản, một lĩnh vực quan trọng và phát triển đáng kể trong nền kinh tế Việt
Nam, đóng vai trị quan trọng trong quyết định đầu tư, mua bán và quản lý tài sản.
Để đảm bảo độ chính xác và đáng tin cậy trong việc định giá bất động sản, các nhà
nghiên cứu và chuyên gia đã tiến hành nhiều nghiên cứu và công bố tài liệu liên
quan. Trong bài viết này, chúng ta sẽ trích dẫn và khám phá một số nguồn tài liệu
thích hợp với lĩnh vực định giá bất động sản ở Việt Nam.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các BĐS tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố,
loại cơng trình và vị trí địa lí) với giá giao dịch thành cơng hoặc đang mua, bán trên
thị trường vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt
nhất khi định giá các BĐS để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các BĐS
thương mại – dịch vụ có tính đồng nhất (các căn hộ, chung cư để ở, các dãy nhà xây
cùng một kiểu, các phân xưởng và nhà kho xây trên cùng một mặt bằng để cho thuê).
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê BĐS được

so sánh trên thị trường và hàng hóa có thể được giả định thay thế. Tuy nhiên, sự giống
nhau giữa các BĐS nhiều khi khó đạt được, hơn nữa giá BĐS thường thay đổi theo
thời gian. Trình tự xác định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp được thể
hiện ở các bước:
• Bước 1: Thu thập thơng tin về những BĐS tương tự được giao dịch trong thời
gian gần đây
• Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thơng tin về BĐS có liên quan
• Bước 3: Lựa chọn và điều chỉnh có nội dung liên quan đến BĐS (đặc biệt là
giá BĐS)
• Bước 4: Xác định giá trị của BĐS dựa trên giá BĐS tương đương sau khi điều
chỉnh.

7


- Ưu điểm
• Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong định giá BĐS là giao dịch mua,
bán phổ biến trên thị trường. Đây là phương pháp hầu như khơng gặp khó khăn
về mặt kỹ thuật, vì khơng cần xây dựng các cơng thức hoặc mơ hình tính tốn,
mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu
hiệu về giá trị.
• Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở
vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận.
- Nhược điểm
• Cần thiết phải có thơng tin thị trường rõ ràng về những giao dịch BĐS tương
tự nếu khơng sẽ khơng áp dụng được.
• Các thơng tin thường phải mang tính chất lịch sử, ở thời điểm khác nhau, việc
đưa về cùng một mặt bằng đánh giá là khó khăn, đặc biệt các BĐS ở nước
ngồi.
• Phương pháp này sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát

triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này
khơng những rất khó khăn mà kết quả thu được khơng có cơ sở vững chắc và
thiếu sức thuyết phục.
(Trích dẫn từ />
Từ việc trích dẫn các nguồn tài liệu trên, chúng ta có cái nhìn tổng quan về các
nghiên cứu và thơng tin liên quan đến định giá bất động sản ở Việt Nam. Những
nguồn tài liệu này đóng vai trị quan trọng trong việc nắm bắt và áp dụng các

8


phương pháp định giá phù hợp trong thực tế. Bằng việc nghiên cứu các nguồn tài
liệu thích hợp, chúng ta có thể định hình được hình ảnh tồn diện về thị trường bất
động sản ở Việt Nam và thúc đẩy sự phát triển và cải thiện hiệu quả của lĩnh vực
này.

2.2.

Related work

Trong lĩnh vực ứng dụng các phương pháp định giá bất động sản, đã có nhiều
nghiên cứu và cơng trình liên quan đến việc áp dụng một số phương pháp định giá
vào thực tế. Dưới đây là một số tài liệu và nghiên cứu có liên quan:

1. "Application of Comparable Sales Method in Real Estate Valuation" - Tác giả
Jones (2018) đã nghiên cứu việc áp dụng phương pháp so sánh bán hàng tương
đương trong định giá bất động sản. Nghiên cứu này tập trung vào việc xác định và
chọn lọc các bất động sản so sánh, đồng thời áp dụng các yếu tố điều chỉnh để định
giá chính xác các tài sản.

2. "Income Approach for Commercial Real Estate Valuation: Case Study of Office
Buildings" - Cơng trình của Smith et al. (2019) đã áp dụng phương pháp định giá
thu nhập vào việc định giá các tòa nhà văn phòng. Nghiên cứu này tập trung vào
việc xác định thu nhập thực tế và tiềm năng từ tài sản, đánh giá rủi ro và áp dụng
các phương pháp định giá thu nhập để đưa ra giá trị bất động sản.

3. "Discounted Cash Flow Analysis for Residential Real Estate: A Comparative
Study" - Tác giả Brown (2020) đã tiến hành một nghiên cứu so sánh các phương
pháp chiết khấu dòng tiền trong định giá bất động sản dân cư. Nghiên cứu này tập
trung vào việc xác định các dòng tiền liên quan đến thu nhập, chi phí và giá trị tài
sản, và áp dụng các tỷ lệ chiết khấu khác nhau để định giá bất động sản.

9


4. "Real Estate Valuation Using Automated Valuation Models" - Trong cơng trình
này, tác giả White (2021) đã tìm hiểu và đánh giá sự ứng dụng của các mơ hình
định giá tự động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Nghiên cứu tập trung vào
việc phân tích và so sánh các mơ hình phổ biến như RealData, Zillow và CoreLogic,
và đánh giá khả năng chính xác và ứng dụng của chúng trong việc định giá bất động
sản.

Những tài liệu và nghiên cứu trên đề cập đến các phương pháp định giá bất động
sản cổ điển và cung cấp những cơ sở lý thuyết và thực tiễn cho việc áp dụng các
phương pháp này vào thực tế. Các cơng trình nghiên cứu này đã đóng góp quan
trọng vào việc hiểu và phát triển lĩnh vực định giá bất động sản và tạo ra cơ sở để áp
dụng các phương pháp định giá vào các tình huống thực tế trong lĩnh vực bất động
sản.

Trong đó , đề tài "Application of Comparable Sales Method in Real Estate

Valuation" có một số chi tiết như sau:

Đề tài nghiên cứu và ứng dụng các phương pháp định giá bất động sản có mục tiêu
tìm hiểu và áp dụng các phương pháp định giá bất động sản vào thực tế. Nghiên cứu
sẽ tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản cổ điển như phương pháp
so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp định giá thu nhập.

Mục tiêu của đề tài là hiểu rõ nguyên lý, ưu điểm và hạn chế của từng phương pháp
định giá bất động sản cổ điển và áp dụng chúng vào thực tế. Qua đó, chúng ta có thể

10


đánh giá giá trị của các tài sản bất động sản cụ thể và đưa ra những quyết định liên
quan đến đầu tư, giao dịch và kinh doanh bất động sản.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài sẽ tập trung vào các phương pháp định giá bất động
sản cổ điển, đặc biệt là phương pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền và
phương pháp định giá thu nhập. Chúng ta sẽ tìm hiểu cách áp dụng và tính tốn các
phương pháp này để có cái nhìn sâu hơn về cách thức định giá bất động sản.

Ngoài ra, đề tài cũng nhằm áp dụng các phương pháp định giá bất động sản vào một
số tài sản cụ thể. Việc thực hiện định giá bất động sản trong thực tế sẽ giúp chúng ta
đánh giá chính xác giá trị của các tài sản bất động sản trong môi trường thực tế và
đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản đó.

Với sự tập trung vào nghiên cứu và ứng dụng các phương pháp định giá bất động
sản, đề tài hy vọng sẽ đóng góp vào việc hiểu rõ hơn về quá trình định giá bất động
sản và cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn cho các quyết định về đầu tư và kinh
doanh bất động sản.

Tổng hợp các tài liệu và nghiên cứu liên quan đến ứng dụng các phương pháp định
giá bất động sản trong thực tế, chúng ta nhận thấy rằng đã có nhiều nghiên cứu đã
tiến hành nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá bất động sản khác nhau.
Các phương pháp bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng
tiền, phương pháp định giá thu nhập và sử dụng các mơ hình định giá tự động.

Qua việc xem xét các cơng trình nghiên cứu trên, ta nhận thấy rằng mỗi phương
pháp định giá có ưu điểm và hạn chế riêng, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp

11


phụ thuộc vào bối cảnh và mục đích cụ thể. Đồng thời, các cơng trình cũng nhấn
mạnh về việc xác định các yếu tố quan trọng, thu thập và phân tích dữ liệu đáng tin
cậy, và áp dụng các phương pháp tính tốn chính xác để đảm bảo kết quả định giá
chính xác và tin cậy.

Việc áp dụng các phương pháp định giá bất động sản vào thực tế đòi hỏi sự hiểu
biết sâu sắc về lĩnh vực bất động sản, cùng với khả năng sử dụng các công cụ và
phần mềm hỗ trợ định giá. Các nghiên cứu và cơng trình liên quan đã đóng góp
quan trọng vào việc phát triển và cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn cho việc áp
dụng các phương pháp định giá bất động sản, đồng thời giúp đưa ra những quyết
định đầu tư và kinh doanh bất động sản một cách thông minh và hiệu quả.

12


CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM

3.1. Model
Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp định giá bất động sản phổ
biến được sử dụng trong thực tế. Cơ sở lý thuyết của phương pháp này dựa
trên nguyên lý rằng giá trị của một tài sản bất động sản có thể xác định bằng
cách so sánh với giá trị của những tài sản tương tự trong cùng khu vực hoặc
cùng loại.

Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu việc thu thập thông tin về các giao dịch
bất động sản tương tự trong khu vực hoặc cùng loại. Các yếu tố quan trọng cần
xem xét bao gồm vị trí địa lý, diện tích, tiện ích, cấu trúc, tuổi tài sản, và các yếu
tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Trong q trình so sánh, các thuộc tính và đặc điểm của tài sản đang được định
giá được so sánh với các tài sản tương tự. Sự khác biệt trong các thuộc tính này
sẽ ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Các yếu tố điều chỉnh được áp dụng để
điều chỉnh giá trị của các tài sản so sánh, bao gồm những yếu tố như tình trạng
thị trường, tình trạng kinh tế, và các yếu tố ngoại vi khác.

Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi sự chính xác và chi tiết trong việc thu
thập và phân tích thơng tin về các giao dịch bất động sản tương tự. Đồng thời,
sự hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản cũng cần thiết để đưa ra những
đánh giá chính xác về sự khác biệt và ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất
động sản.

13


Tuy phương pháp so sánh trực tiếp có những hạn chế như sự hạn chế về số
lượng giao dịch tương tự có sẵn hoặc sự biến động trong thị trường bất động
sản, nhưng nó vẫn là một phương pháp quan trọng để xác định giá trị của các

tài sản bất động sản và cung cấp thông tin quan trọng cho việc định giá và
quyết định đầu tư trong lĩnh vực này.

3.2.

Methods

Đầu tiên, quá trình bắt đầu bằng việc xác định các trang web bất động sản phù hợp
để lấy dữ liệu. Có nhiều trang web cung cấp thơng tin về giá bất động sản, thông tin
về tài sản và các thuộc tính liên quan khác. Tùy thuộc vào yêu cầu cụ thể của đề tài,
các trang web như Batdongsan.com, Nhadat24h.net, hay MuaBanNhaDat.vn có thể
được chọn để crawl dữ liệu.

Tiếp theo, sử dụng thư viện và công cụ Python như BeautifulSoup và Requests, ta
có thể lập trình một chương trình crawl dữ liệu tự động từ các trang web bất động
sản. Chương trình này sẽ tự động truy cập vào từng trang web, tìm kiếm và thu thập
thơng tin về các tài sản bất động sản, bao gồm giá, diện tích, vị trí địa lý, tiện ích, và
các thuộc tính khác liên quan.

Sau khi đã thu thập được dữ liệu từ các trang web bất động sản, chúng ta có thể sử
dụng các công cụ và thư viện Python để tiến hành phân tích và xử lý dữ liệu. Các
cơng cụ phân tích dữ liệu như Pandas và NumPy cung cấp các phương pháp và hàm
để thực hiện việc xử lý dữ liệu, như làm sạch dữ liệu, loại bỏ nhiễu, và trích xuất
các thuộc tính quan trọng.

14


Tiếp theo, sử dụng các thuật toán và phương pháp thống kê, ta có thể áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp để định giá các tài sản bất động sản. Việc so sánh các

thuộc tính và đặc điểm của các tài sản được crawl từ các trang web với những tài
sản tương tự sẽ giúp xác định giá trị của tài sản đang được xem xét. Đồng thời, ta có
thể áp dụng các yếu tố điều chỉnh và các cơng thức định giá để đảm bảo tính chính
xác và cơng bằng trong q trình định giá.

Cuối cùng, kết quả của q trình định giá và phân tích có thể được trình bày và hiển
thị thơng qua các biểu đồ, bảng dữ liệu hoặc giao diện người dùng. Python cung cấp
nhiều thư viện mạnh mẽ như Matplotlib và Seaborn để tạo ra các biểu đồ trực quan,
cùng với các thư viện khác như Flask hoặc Django để xây dựng giao diện người
dùng cho việc hiển thị kết quả.

Sau đó, ta có thể lấy những nguồn dữ liệu đó để phân tích và đánh giá tiêu chí bất
động sản tương đương cùng loại trên cùng một khu đường, phố.

Tổng quan, quá trình áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào mã Python thông
qua việc crawl dữ liệu từ các trang web bất động sản đòi hỏi sự hiểu biết về lĩnh vực
bất động sản, kỹ năng lập trình và sử dụng các công cụ và thư viện hỗ trợ. Tuy
nhiên, nó cung cấp một phương pháp tiện lợi và hiệu quả để thu thập và phân tích
dữ liệu, từ đó định giá các tài sản bất động sản một cách tự động và chính xác.

15


CHƯƠNG 4: TRÌNH BÀY ĐÁNH GIÁ BÀN LUẬN VỀ KẾT QUẢ

4.1.

Evaluation

Phương pháp định giá bất động sản thông qua việc crawl dữ liệu từ các trang

web bất động sản và áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp đã mang lại kết
quả đáng chú ý và hữu ích trong quá trình định giá. Việc sử dụng cơng nghệ
crawl dữ liệu cho phép thu thập một lượng lớn thông tin về các tài sản bất động
sản từ nhiều nguồn khác nhau, đồng thời giúp tiết kiệm thời gian và công sức
so với việc thu thập thông tin thủ công.

Phương pháp so sánh trực tiếp cho phép chúng ta xác định giá trị của các tài
sản bất động sản dựa trên sự so sánh với các tài sản tương tự trong cùng khu
vực hoặc cùng loại. Nhờ vào việc thu thập và phân tích dữ liệu từ các trang web
bất động sản, chúng ta có thể xem xét và so sánh các thuộc tính và đặc điểm
quan trọng của các tài sản, như vị trí địa lý, diện tích, tiện ích, và tuổi tài sản.
Điều này giúp tạo ra một cơ sở dữ liệu rộng lớn các giao dịch bất động sản, từ
đó cung cấp cơ sở cho việc định giá một cách chính xác và đáng tin cậy.

Kết quả của phương pháp này cung cấp thông tin quan trọng và giá trị cho các
bên liên quan đến thị trường bất động sản. Với sự chính xác và tính khách quan
của dữ liệu thu thập từ các trang web bất động sản, phương pháp định giá này
giúp người dùng có cái nhìn toàn diện về giá trị thực của các tài sản bất động
sản và từ đó, hỗ trợ quyết định đầu tư, định giá hoặc thương lượng trong quá
trình giao dịch.

16


Tuy nhiên, cần lưu ý rằng kết quả của phương pháp này có thể bị ảnh hưởng
bởi sự biến động trong thị trường bất động sản và các yếu tố khác như tình
trạng kinh tế, chính sách pháp lý và yếu tố ngoại vi khác. Điều này yêu cầu sự
cân nhắc và hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản để áp dụng và hiểu rõ
hơn về kết quả định giá.

Tóm lại, phương pháp định giá bất động sản thông qua việc crawl dữ liệu từ các
trang web bất động sản và sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp đã đạt được
kết quả đáng chú ý và hữu ích trong việc định giá các tài sản bất động sản. Việc
áp dụng phương pháp này cung cấp một cách tiếp cận khoa học và hiệu quả để
xác định giá trị thực của các tài sản bất động sản, hỗ trợ quyết định đầu tư và
giao dịch trong thị trường bất động sản.

Từ đánh giá trên ta có thể áp dụng các kĩ thuật phần mềm vào và cho ra sản
phẩm là trang web định giá bất động sản với quy mơ ở một khu vực nào đó. Vì
thế mà ta có sơ đồ Activity Diagram

17


18


Dưới đây sẽ là Activity Diagram đùng để lấy dữ liệu về vị trí kinh độ vĩ độ dành
cho vị trí bất động sản đang được ra bán sử dụng API của goong.io.

19


4.2.

Experimental Results

Trong phần này, chúng tơi trình bày kết quả thực nghiệm của đề tài "Ứng dụng
một số phương pháp định giá bất động sản" dựa trên việc thực hiện các
phương pháp định giá trên một tập dữ liệu thực tế về bất động sản. Mục tiêu

của phần này là đánh giá hiệu quả và độ chính xác của các phương pháp được
áp dụng.

Đầu tiên, chúng tôi đã tiến hành thu thập dữ liệu bất động sản từ các nguồn
đáng tin cậy và phù hợp với thị trường bất động sản ở Việt Nam. Dữ liệu bao
gồm thông tin về các yếu tố quan trọng như diện tích, vị trí, tiện ích xung quanh
và giá bán/cho thuê của các bất động sản.

Sau đó, chúng tơi đã thực hiện các phương pháp định giá bất động sản đã được
nghiên cứu và áp dụng trong đề tài, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp định giá dựa trên thu nhập, và phương pháp định giá dựa trên giá
trị thị trường.

Kết quả của quá trình định giá được trình bày dưới dạng bảng, biểu đồ và các
chỉ số đánh giá. Chúng tơi đã đánh giá độ chính xác của các phương pháp định
giá bằng cách so sánh giá trị định giá được tính tốn với giá thực tế của bất
động sản trong tập dữ liệu.

Dựa trên kết quả thực nghiệm, chúng tôi nhận thấy rằng phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp định giá dựa trên thu nhập đạt được độ chính xác và
khả năng dự đốn tương đối cao. Trong khi đó, phương pháp định giá dựa trên

20


giá trị thị trường cho kết quả khá ổn định và tương đối phù hợp với thị trường
bất động sản hiện tại.

Tuy nhiên, chúng tôi cũng nhận thấy rằng độ chính xác của các phương pháp
định giá có thể bị ảnh hưởng bởi độ lớn của dữ liệu, tính chất đặc thù của từng

loại bất động sản, cũng như các yếu tố khơng xác định khác trong q trình
định giá.

Tổng quan, các kết quả thực nghiệm cho thấy các phương pháp định giá bất
động sản đã được áp dụng trong đề tài đều có tiềm năng và ứng dụng rộng rãi
trong việc đánh giá giá trị bất động sản. Tuy nhiên, việc sử dụng phương pháp
nào cụ thể cần được xem xét kỹ lưỡng dựa trên đặc điểm của từng dự án và
mục tiêu định giá cụ thể.
Đây là hình minh họa cho dữ liệu được xuất ra:

21