Thuyết minh dự án đầu tư trồng rừng cnc ket hop đô thị sinh thái

TRỒNG RỪNG

VIETNAM 2023


Dự án đầu tư trang trại trồng rừng và cây giống lâm nghiệp theo công nghệ
cao
MỤC LỤC
MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
5.1. Mục tiêu chung
5.2. Mục tiêu cụ thể
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
4.1. Địa điểm xây dựng
4.2. Hình thức đầu tư


V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO
5.1. Nhu cầu sử dụng đất
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN
PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ
TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
1.4. Các phương án xây dựng cơng trình
1.5. Các phương án kiến trúc
1.6. Phương án tổ chức thực hiện
1.7. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. GIỚI THIỆU CHUNG
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
III. TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG
3.1. Giai đoạn xây dựng dự án.
3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
IV. CÁC BIỆN PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU Ô NHIỄM
4.1. Giai đoạn xây dựng dự án
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
V. KẾT LUẬN
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN.
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN.
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án:
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:

2.4. Phương án vay.
2.5. Các thông số tài chính của dự án
KẾT LUẬN


I. KẾT LUẬN.
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ.
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm.
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm.
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm.
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn giản đơn.
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn có chiết khấu.
Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích hiện giá thuần (NPV).
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội bộ (IRR).
Dự án đầu tư trang trại trồng rừng và cây giống lâm nghiệp theo công nghệ cao
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU

I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY TNHH VŨ THÁI BẢO MINH
Mã số doanh nghiệp: 4900812844 - do Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Lạng Sơn cấp. Địa chỉ
trụ sở: Thôn Phai Luông, xã Hợp Thành, Huyện Cao Lộc, Tỉnh Lạng Sơn, Việt Nam.
Điện thoại: …………Fax: ………… Email: …… Website: ..........................

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký
đầu tư, gồm:
Họ tên: VŨ THÁI VƯƠNG
Chức danh: Giám đốc

Sinh ngày: 01/05/1989

Giới tính: Nam

Quốc tịch: Việt Nam

Chứng minh nhân dân: 082126016

Ngày cấp: 01/10/2015

Nơi cấp: Công an tỉnh Lạng Sơn
Địa chỉ thường trú: xóm Nà Giáo, thơn Phai Lng, xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tỉnh
Lạng Sơn, Việt Nam.
Chỗ ở hiện tại: xóm Nà Giáo, thơn Phai Lng, xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng
Sơn, Việt Nam.

I. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng cơng
trình
- Cơng ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương
- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.
- Điện thoại: (028) 22142126

; Fax: (08) 39118579


II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:

“TRỒNG RỪNG TẠI TỈNH ATTAPEU CỦA TẬP ĐOÀN C&Q”

Địa điểm thực hiện dự án:
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 3.000 ha.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án:
150,000,000,000 đồng.

(Một trăm năm mươi tỷ đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (25%): 3.172.820.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (75%): 9.518.460.000 đồng.
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Doanh thu từ vườn ươm 481.800cây/năm

III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Từ khi thực hiện đường lối đổi mới, dưới sự lãnh đạo của Đảng bộ tỉnh, nơng nghiệp hàng
hố ở Lạng Sơn phát triển và đạt được những thành tựu khá toàn diện và to lớn. Nông
nghiệp tiếp tục phát triển với tốc độ khá cao theo hướng sản xuất hàng hoá, nâng cao chất
lượng và hiệu quả; một số mặt hàng xuất khẩu chiếm vị trí cao trên thị trường thế giới.
Kinh tế nông thôn chuyển dịch theo hướng tăng công nghiệp dịch vụ, ngành nghề, các hình
thức tổ chức sản xuất tiếp tục đổi mới. Kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được tăng cường;
bộ mặt nhiều vùng nông thôn thay đổi. Đời sống vật chất tinh thần ở hầu hết các thôn bản
ngày càng được cải thiện, hệ thống chính trị được củng cố và tăng cường. Dân chủ cơ sở
được phát huy. An ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững.
Tuy nhiên, thành tựu trên chưa tương xứng với tiềm năng, lợi thế của tỉnh và chưa đồng
đều giữa các vùng, thôn bản. Nông nghiệp cơng nghệ cao phát triển cịn kém bền vững,
sức cạnh tranh thấp, chưa phát huy tốt các nguồn lực cho phát triển sản xuất nông nghiệp;
việc nghiên cứu, chuyển giao khoa học công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực và nhất là
nguồn nhân lực có trình độ cho cấp xã phường thơn bản cịn nhiều hạn chế. Việc đổi mới
cách thức sản xuất trong nơng nghiệp cịn chậm, phổ biến vẫn là sản xuất nhỏ, phân tán,
năng suất, chất lượng giá trị gia tăng nhiều mặt hàng thấp, các hình thức tổ chức sản xuất

chậm đổi mới, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển mạnh sản xuất hàng hoá…
Đời sống vật chất, tinh thần của người dân đặc biệt là người dân tộc vùng sâu, vùng xa còn
thấp so với mặt bằng chung của cả nước, tỷ lệ hộ nghèo cao; chênh lệch giàu nghèo giữa


nơng thơn thành thị giữa các vùng cịn lớn, phát sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc. Có
nhiều nguyên nhân dẫn đến yếu kém và hạn chế nêu trên.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “xây dựng trang trại

phát triển giống cây trồng phục vụ nông nghiệp” tại xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc,
tỉnh Lạng Sơn nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồng thời góp phần
phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho
ngành nông nghiệp của tỉnh Lạng Sơn.


THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI - CÔNG VIÊN TRUNG TÂM
TỈNH LẠNG SƠN:
1. Lý do thiết kế:
Đã từ lâu, việc thiết kế quy hoạch chi tiết các khu đơ thị mới nhìn chung vẫn
dừng lại ở mức độ định hướng, rất khó thực hiện xây dựng mà đảm bảo cao nhất các ý
đồ thiết kế quy hoạch đó đề ra. Việc xây dựng các khụng gian kiến trúc đô thị trong
các khu vực quy hoạch này rất cần có những quy định cụ thể, mang tính đồng bộ và
chi tiết rất cao. Địi hỏi thực tế đó tạo tiền đề cho một nội dung rất quan trọng, đang để
ngỏ của đồ án thiết kế quy hoạch đó là thiết kế đơ thị ra đời.
u cầu phải có thiết kế đô thị ngay trong các đồ án quy hoạch chi tiết được
cụ thể hoá bằng Nghị định 08/NĐ-CP và các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Như vậy việc lập thiết kế đô thị là yêu cầu cấp thiết và là nội dung bắt buộc cần phải
triển khai song song với các nội dung khác của đồ án quy hoạch chi tiết.
2. Cơ sở thiết kế quy hoạch:
- Luật Xây dựng số 50/2014/QHXIII đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam khóa XIII thơng qua;
- Luật quy hoạch đơ thị ngày 17/6/2009;


- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của chính phủ về lập, thẩm
định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đơ thị;
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 07/4/2010 về quản lý
không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;
- Nghị định số 39/NĐ-CP của Chính phủ ngày 07/4/2010 về quản lý không
gian xây dựng ngầm đô thị;
- Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy
định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây
dựng;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng về việc
ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”;
- Thông tư số 10/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 11/8/2010 về việc quy
định hồ sơ của Quy hoạch đô thị.
- Quyết định số 2241/QĐ-UBND ngày 05/11/2012 của UBND tỉnhLạng Sơn
V/v phê duyệt quy hoạch chung thị xã Lạng Sơn;
- Quyết định số 2532/QĐ-UBND ngày 01/11/2010 của UBNDLạng Sơn về
việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Cơng viên văn hóa, phường Xã
Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn;
- Văn bản số 1297/UBND-KTN ngày 23/05/2016 của UBND tỉnhLạng Sơn v/
v chấp thuận chủ trương lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mớicông viên trung tâm Lạng Sơn;
- Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung thị xã Lạng Sơn đã được UBND
TỉnhLạng Sơn phê duyệt theo Quyết định 2241/QĐ-UBND ngày 05/11/2012;
- Bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500 do XNTV HUD Lạng Sơn lập năm 2016.
- Các đồ án, dự án lân cận có liên quan.
3. Viễn cảnh khu vực nghiên cứu
a. Sử dụng đất và phạm vi hoạt động:

Tổ chức thành các khu chức năng rõ ràng, tập trung được các cơng trình cơng
cộng của khu dân cư đảm bảo bán kính phục vụ. khu ở có hệ thống giao thơng đơn
giản, tiện lợi, phù hợp với thực tế, tạo được các điểm nhấn có khơng gian cảnh quan
đẹp.
- Các cơng trình đầu mối kỹ thuật: trạm biến áp, hệ thống cấp nước, trạm xử lý
nước bẩn, điểm thu gom rác, bãi đỗ xe, vv được bố trí hợp lý, thuận tiện khi khai thác
sử dụng và đảm bảo vệ sinh môi trường cho khu quy hoạch.
- Xác định, đề xuất các chỉ tiêu cơ bản về các chỉ tiêu quy hoạch như: Mật độ
xây dựng, tầng cao trung bình, hệ số sử dụng đất…vv đảm bảo tuân thủ Quy chuẩn
xây dựng và phù hợp với thực tế địa phương.
- Xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đơ thị như giao thông, điện sinh hoạt, điện chiếu
sáng, nước sinh hoạt, nước PCCC, hệ thống thốt nước, cây xanh cơng cộng, vệ sinh
môi trường đảm bảo đạt tiêu chuẩn cho Khu ở.


- Là nơi an toàn về an ninh trật tự.
- Tạo quỹ đất dịch vụ nhằm ổn định đời sống nhân dân khi bị thu hồi đất có
nhu cầu về đất dịch vụ để ổn định đời sống.
b. Hình thái kiến trúc và cảnh quan :
Mang đậm hình thức kiến trúc dân tộc, hiện đại, định hướng phát triển không
gian hài hoà với các khu dân cư lân cận.
c. Luồng giao thông và không gian giao tiếp:
Thuận tiện cho người tham gia giao thông trong khu vực dự án và với các khu
vực xung quanh.
4. Mục tiêu và nhiệm vụ:
Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới công viên trung tâm Lạng Sơn và các hướng dẫn
thiết kế đô thị cho khu đô thị sẽ tập trung làm rõ các vấn đề về việc tạo lập nên hình
ảnh đơ thị thông qua việc xác định cấu trúc đô thị của khu vực, vấn đề bảo tồn, phát
triển mới và các vấn đề mơi trường đơ thị, theo đó tập trung vào các mục tiêu cụ thể

sau:
·
Mục tiêu 1: Tạo lập cấu trúc không gian đô thị mới gắn kết hài hồ với
cấu trúc với làng xóm cũ hiện hữu.
·
Nhiệm vụ: Nhận dạng cấu trúc không gian đô thị và đánh giá những nét
đặc trưng về không gian kiến trúc và môi trường cảnh quan của khu vực dự án
·
Mục tiêu 2: Xác định các khơng gian, bố cục hình thức kiến trúc tạo lập
hình ảnh đơ thị
·
Nhiệm vụ:
+ Xác định các khu vực cảnh quan, các tuyến cảnh quan, điểm cảnh quan, các góc
nhìn dẫn hướng, các cơng trình và cụm cơng trình điểm nhấn và các trục cảnh quan
đặc trưng cho đô thị.
+ Xác định các không gian cảnh quan từ tập trung đến phân tán, không gian mở, các
không gian của ngõ của đô thị.
+ Bố cục không gian hoạt động công cộng cho khu vực dự án: không gian quảng
trường, dịch vụ thương mại, không gian nghỉ ngơi thư giãn, khơng gian giao lưu văn
hố, Thể dục thể thao, không gian mặt nước và các khoảng trống trong khu đô thị.
+ Thiết lập hệ thống cây xanh và các trục không gian xanh mang đặc trưng riêng của
đơ thị.
+ Căn cứ vào điều kiện địa hình tự nhiên của đô thị, và đặc trưng kiến trúc cảnh quan,
sự phân bổ các khu chức năng, phân bố tầng cao và phân bổ đường đi trong không
gian khu đô thị mới.
+ Đề xuất các không gian hoạt động chủ yếu của đơ thị
+ Lựa chọn hình thức bố cục không gian; kiến trúc, các giải pháp kỹ thuật.
+ Đề xuất mầu sắc, chiếu sáng đô thị, phong cách kiến trúc, hình thức kiến trúc nhỏ,
các trang thiết bị đường phố và các đặc tính kiến trúc cơ bản khác.

·
Mục tiêu 3: Đề xuất các nguyên tắc thiết kế khung thiết kế đô thị cho
khu vực dự án là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng và lập các dự án đầu tư tại khu
vực.
I. ĐÁNH GIÁ NHỮNG NÉT ĐẶC TRƯNG VỀ MÔI TRƯỜNG CẢNH QUAN,
KIẾN TRÚC VÀ NHẬN DẠNG CẤU TRÚC KHÔNG GIAN KHU VỰC
NGHIÊN CỨU
1.1. Những nét đặc trưng về môi trường cảnh quan:
1.1.1. Vị trí, quy mơ khu vực nghiên cứu:
Khu vực nghiên cứu quy hoạch tại Xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn
có diện tích 56,09ha giáp giới như sau:
+ Phía Bắc giáp: các cơ quan đường Hùng Vương
+ Phía Đơng giáp: đường Võ Văn Tần (đường số 20);
+ Phía Nam giáp: đường QH số 30 (đường Tơn Đức Thắng);
+ Phía Tây giáp: đường Trường Chinh (dự kiến) và khu Liên hợp thể thao
tỉnhLạng Sơn.
1.1.2. Các yếu tố cảnh quan tự nhiên:
a. Địa hình:
- Khu quy hoạch là một khu vực tương đối trũng và dốc, độ dốc tự nhiên của địa hình
khoảng 0.5% - 5 % và có nơi thấp trũng cục bộ, Hướng dốc địa hình tự nhiên trũng phần
giữa từ Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam, cao độ địa hình bình quân 73-83.5m.
- Khu đất xây dựng hiện nay là những triền đồi, đất trồng cây và vườn của những hộ
nông dân trong khu vực, như vậy địa hình tương đối phức tạp sẽ được thiết kế thành
một tổng thể hài hòa kết hợp giữa cảnh đồi núi và ao hồ, tạo thành bức tranh đẹp cho
khu vực.
- Khu đất quy hoạch có cao độ tương đối lớn từ 73 dến 83.5m, nằm trải dài theo
vùng đất mang đặc điểm vùng đồi nên rất thuận lợi cho việc xây dựng một khu cơng
viên văn hóa đẹp, có hồ có cây cỏ tạo nên khơng gian thoải mái phục vụ cho người
dân. Tuy nhiên địa hình phần lớn là đất trồng cây và vườn của những hộ nơng dân nên

rất khó khăn cho việc thiết kế và xây dựng hệ thống thoát nước mưa.
b. Mặt nước:
- Khu vực trung tâm và phía Bắc có phần bị ngập úng vào mùa mưa (do thốt khơng
kịp), khu vực phía Bắc thường bị ngập lụt vào mùa mưa. Toàn khu vực muốn đưa vào
xây dựng không bị ngập nước phải được nâng nền (trên cốt ngập lụt). Cao độ nâng
nền từ 3 đến 4m.
- Trong khu vực chưa có hệ thống thoát nước mưa, nước mưa thoát trên nền tự
nhiên hồn tồn.
- Khu vực chưa có hệ thống thu thốt nước thải. Nước thải trong các hộ dân vừa thải
ra nền tự nhiên và vừa thu vào hầm bán tự hoại và cho thấm tại chỗ.
- Vệ sinh môi trường: dân cư khu vực chưa có điểm tập kết rác, nên hầu hết là xả rác
bừa bãi, chỉ có các hộ dọc theo đường giao thơng chính là có thu gom để xe công ty
môi trường đến thu gom. Cảnh quan mơi trường, ngày một thêm mất vệ sinh. Nhìn


chung nguồn nước thải và chất thải rắn tại khu vực là không đảm bảo vệ sinh môi
trường chung và cảnh quan cho khu vực.
1.2. Không gian kiến trúc của đô thị hiện trạng:
- Hiện trạng là khu đất trũng bao gồm ao hồ, mặt nước và các vườn cây lâu năm của
nhân dân, xung quanh vùng trũng là những triền đồi, đất trồng cây và vườn của những
hộ nông dân trong khu vực, nhà cấp IV, nhà tạm. Địa hình tương đối phức tạp. Phần
lớn đang trồng một số loại cây trồng như: Điều, cây tạp và đất trống.
- Hiện trạng xây dựng: Khơng có cơng trình kiến trúc tiêu biểu mà chủ yếu nhà ở gia
đình của các hộ dân. Quy mơ cơng trình hầu hết nhà cấp IV, bán kiên cố và nhà tạm.
BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG CƠNG TRÌNH KIẾN TRÚC
ST
SỐ LƯỢNG
DIỆN TÍCH
T
LOẠI CƠNG TRÌNH

(nhà)
(m2)
1
NHÀ BÊ TƠNG
12
3.122
2
NHÀ GẠCH
464
40.981
3
NHÀ TẠM
138
8.637
TỔNG CỘNG
614
52.740
Trong khu vực có các cơng trình hành chính và hạ tầng xã hội của phường Tân Bình gồm: Cơng an
phường Tân Bình diện tích khoảng 2.648m2, trường THCS Tân Bình có diện tích khoảng 1,5ha. Chất
lượng xây dựng của các cơng trình này khá tốt nhưng kiến trúc cơng trình cịn kém giá trị thẩm mỹ.

1.3. Cấu trúc quy hoạch đô thị và các khu chức năng đơ thị xung quanh:
Tổng diện tích khu vực lập điều chỉnh quy hoạch khu đô thị mới công viên trung
tâm Lạng Sơn, tỉnhLạng Sơn là 56,09 ha. Bao gồm các loại đất chủ yếu là: đất ở, đất
trồng cây lâu năm, cây hoa màu, đất ao hồ mặt nước.
BẢNG TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
TỶ LỆ
STT LOẠI ĐẤT
DIỆN TÍCH (m2) (%)
1

ĐẤT DÂN CƯ HIỆN TRẠNG
203.766
36,33
2
ĐẤT CƠ QUAN
2.648
0,47
3
ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM
150.366
26,81
4
ĐẤT TRỒNG CÂY HOA MÀU
8.508
1,52
5
ĐẤT THỂ THAO
2.158
0,38
6
ĐẤT TRƯỜNG HỌC
15.120
2,7
7
ĐẤT AO HỒ, MẶT NƯỚC
110.497
19,7
8
ĐẤT TRỐNG
5.840

1,04
9
ĐẤT GIAO THÔNG
61.954
11,05
TỔNG CỘNG
560.857
100.00
II. PHÂN VÙNG CẢNH QUAN:
Khu vực dự án được chia ra thành 2 khu vực: khu dịch vụ công cộng trong đơn
vị ở, các khu ở, bao gồm những hạng mục công trình sau:
a/ Dịch vụ cơng cộng trong đơn vị ở:


- Trường mầm non và THCS.
- Sân vui chơi trẻ em, cây xanh vườn hoa…
b/ Các khu ở:
- Nhà ở biệt thự sân vườn.
- Khu ở liên kế phố.
III. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC GIẢI PHÁP THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
3.1 Nguyên tắc:
- Tạo ra một đường chân trời sinh động với các cơng trình có cao độ đa dạng.
- Cho phép tạo nên sự linh hoạt về mật độ và hình khối trong khu vực dự án mà vẫn
đạt được các mục đích tổng thể về cơ cấu và đặc điểm đơ thị tồn khu vực
- Tạo ra các đường phố lớn và các không gian công cộng với tầng cao và mật độ xây
dựng cơng trình được nhấn mạnh để tạo không gian chủ đạo cho khu đô thị mới.
- Bố trí các chức năng cơng cộng quan trong dọc trên các tuyến đường lớn để tận dụng
lợi thế đặc biệt của khu đất.
- Nhấn mạnh các khu nhà ở đa chức năng và thương mại dọc theo các đường phố lớn
phù hợp với hình thức phát triển xây dựng của khu vực.

- Tạo nên các không gian đi bộ xuyên qua các khu chức năng để gắn kết các khu vưc
cảnh quan trong dự án.
- Sử dụng kiến trúc cao tầng để nhấn mạnh tại các điểm nút trong khu vực.
- Tăng cường các góc nhìn quan trọng từ các khu vực cảnh quan tự nhiên, cây xanh
và mặt nước tới các khu chức năng quan trọng của khu vực dự án.
- Thiết lập một hệ thống không gian mở liên kết rõ ràng với sự phân cấp theo thứ
bậc về quy mô xây dựng và chức năng sử dụng.
- Tăng cường đặc trưng kiến trúc truyền thống trong các mơ hình phố tại khu vực dự
án cũng như khu vực dân cư.
- Tạo trục có tính dẫn hướng đến các cơng trình quan trọng như cơng trình dịch vụ
đô thị, các trung tâm hoạt động đông người.
3.2 Tổ chức khơng gian:
3.2.1. Tạo các khơng gian trống tích cực, sống động an tồn:
Các khơng gian trống trong khu đơ thị như khoảng cách giữa hai nhà, khoảng
trống phía trước các cơng trình dịch vụ, các góc phố...được thiết kế hồn chỉnh tạo
thẩm mỹ cho khơng gian.
Đặc biệt các khơng gian cơng cộng trước các cơng trình sẽ được lập thành khi
các cơng trình tn theo một chỉ giới thống nhất, thẳng hàng để ‘định hình’ khơng
gian.
Các cơng trình trong dự án luôn chú ý tới không gian khoảng xây lùi để tạo lập
khơng gian, khơng gian phía trước những nơi sinh hoạt cộng đồng như ăn uống, giải
khát, nơi gặp gỡ bạn bè, nơi họp chợ hay hội hè), nơi đi qua (phố, đường phố)....
“Thổi sức sống” vào các không gian này bằng cách trồng cây và hoa, bố trí các
thiết bị và tiện ích đường phố, các cơng trình điêu khắc - nghệ thuật, và nhiều các chi


tiết khác để khơng gian đó trở nên sống động, ấm áp. Tạo thêm nhiều khơng gian sống
động ở phía trước cơng trình nhà ở.
3.2.2. Thiết kế giao diện giữa cơng trình và khơng gian trống:
Để tạo được một khơng gian hồn chỉnh các khơng gian ở giữa hai cơng trình

những yếu tố tạo nên khơng gian tích cực làm tăng thêm cảnh quan xung quanh là rất
quan trọng.
‘Giao diện’ là hình thức bên ngồi cơng trình, khoảng xây lùi - khoảng cách
giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, phần không gian tầng 1, và những thành
phần khác có ảnh hưởng đến mỹ quan chung.
Các thủ pháp thiết kế giao diện trong dự án được áp dụng bao gồm:
- Các cơng trình và khơng gian trống được thiết kế đồng thời theo những chủ
đề, ý tưởng thống nhất. Tránh tình trạng để khơng gian trống là “phần thừa”, “phần
cịn lại” một cách ngẫu nhiên, vơ thức sau khi bố trí cơng trình.
- Tạo nhịp điều kiến trúc hợp lý thông qua việc hướng dẫn thiết kế vị trí, kích
thước các cửa đi, cửa sổ, hiên, ban cơng, logia sao cho cả tuyến phố đều đẹp.
- Khống chế các kích thước và vị trí, khơng nên áp dụng một mẫu cứng nhắc,
sẽ làm giảm sự phong phú đa dạng của kiến trúc.
- Cân nhắc và khống chế sự chênh giữa cốt sàn tầng trệt so với cốt vỉa hè:
tránh tình trạng cốt chênh quá lớn khiến vệt dắt xe máy lấn chiếm và cản trở việc đi
lại của mọi người trên vỉa hè chung
- Hướng dẫn việc bố trí các chức năng sử dụng ở tầng trệt của dãy nhà ở liền
kề, tổ chức các hoạt động bên trong cơng trình sao cho nó góp phần làm sinh động
khơng gian nhìn từ bên ngồi, cải thiện diện mạo và khơng khí khu vực (cafe, qn
ăn, cửa hiệu, sảnh lớn)
- Ở những phố có hè rộng, các hoạt động thương mại, dịch vụ - của các dãy
nhà biệt thự liền kề hoặc các cơng trình dịch vụ cơng cộng, được phép tràn từ trong
cơng trình ra bên ngồi hè phố. Nhưng cần phải xác định chỉ giới nhất định cho các
hoạt động này và phải quản lý chặt chẽ việc sử dụng vỉa hè. Tránh tình trạng vỉa hè bị
lấn chiếm tràn lan, mất trật tự như hiện nay.
Chọn lựa giải pháp kiến trúc cho cơng trình nhằm đạt được giá trị thẩm mỹ
cho cảnh quan chung, cụ thể là:
- Phù hợp với các cơng trình lân cận về chỉ giới; nhịp điệu kiến trúc theo
phương ngang, phương đứng; chiều cao, hình thức mái, vật liệu xây dựng…
Tuy nhiên, một cơng trình có thể có hình thức rất đặc biệt tạo điểm nhấn, tạo

hiệu quả thị giác bất ngờ và đối nghịch. Những cơng trình này được xác định đặt ở
góc đường, hoặc cuối điểm nhìn: như khối nhà hỗn hợp, các khối nhà biệt thự ở góc
phố.
- Phù hợp với hình thái kết cấu khơng gian khu vực về mạng đường, ơ đất,
kiểu kiến trúc.
- Các cơng trình có chi tiết kiến trúc đặc trưng, vật liệu địa phương…


- Tạo mặt đứng kiến trúc phong phú về chi tiết khi nhìn ở các cự li khác nhau:
thủ pháp mấu chốt là nhấn mạnh nhịp điệu kiến trúc theo phương đứng và các cơng
trình ln được quan tâm cả 4 mặt, tránh phô diễn những mảng tường trống.
- Với những dãy phố có hướng bất lợi (hướng Tây, Tây-bắc) cần có hướng dẫn sử
dụng vật liệu che nắng tạm thời để đảm bảo mỹ quan chung.
- Khuyến khích sử dụng đồng bộ một kiểu mái che, tấm che trên một tuyến phố, khu
phố để nhấn mạnh đặc trưng nhân tạo của khu vực.
3.2.3 Thiết kế Cơng trình: Khối tích – kích thước và Chức năng linh hoạt:
Các cơng trình khi thiết kế ln chú ý tới:
+ Tính bền vững môi trường (về tiêu thụ năng lượng, về khả năng thích ứng
của khơng gian với các loại sử dụng khác nhau) quan hệ với cấu trúc đô thị xung
quanh.
+ Chất lượng mơi trường sinh hoạt trong cơng trình và nói rộng ra là trong cả
khu vực đơ thị.
Vì vậy khi bố trí và thiết kế các cơng trình, cần cân nhắc kỹ càng các yếu tố:
+ Chiều sâu, Chiều rộng
+ Góc cơng trình (các cơng trình nằm ở góc phố)
+ Chức năng (đa dạng)
Tính linh hoạt của cơng trình
+ Chiều sâu cơng trình:
Chiều sâu cơng trình có tác động rất lớn đến mức độ cần thiết của việc chiếu
sáng và thơng thống nhân tạo. Nó cũng ảnh hưởng đến khả năng bố trí các chức năng

sử dụng khác nhau cho cơng trình. Để đánh giá tác động của chiều sâu đến khả năng
chiếu sáng thơng thống tự nhiên của cơng trình - tức là chất lượng sử dụng của nó
Như vậy, khi quy hoạch chi tiết và TKDT, chúng ta cần cân nhắc chiều sâu và
hình dạng lơ đất một cách thận trọng vì nó là tiền đề của chiều sâu cơng trình, sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đến chất lượng khơng gian và mơi trường sinh hoạt trong cơng trình.
Nên hạn chế phân lơ q dài, chỉ có 1 mặt thống, hoặc hai lơ có khoảng cách
giữa hai lưng q hẹp.
+ Cơng trình góc
Cơng trình ở vị trí góc đường là nơi có tác động thu hút thị giác nổi bật, có hai
mặt tiền nên có cơ hội tạo nhiều lối vào cơng trình, nên có điều kiện rất tốt để cơng
trình chứa các chức năng đa dạngrất rõ rệt, điều kiện đặc biệt.
Để nâng cao chất lượng thẩm mỹ chung của kiến trúc đơ thị, cần có những giải
pháp thiết kế đặc biệt cho các cơng trình ở góc phố.
Tại phía góc cơng trình dịch vụ cơng cộng được thiết kế không gian sinh động,
bằng những chi tiết hoa văn, cây xanh
+ Chiều rộng cơng trình
Chiều rộng cơng trình sẽ tác động đến khả năng tiếp nhận một cách linh hoạt
các chức năng khác nhau của cơng trình; có ảnh hưởng đến nhịp điệu dọc của cơng
trình và tính sinh động chung của tuyến phố.


Cơng trình có bề rộng 5 đến 7m có hai hoặc nhiều mặt thống là hình thức
được kiểm chứng là linh hoạt nhất: có thể xây dựng nhà nhà lơ phố kết hợp cửa hàng,
cửa hiệu nhỏ và nhiều chức năng sử dụng đa dạng đồng thời.
Chiều rộng dưới 5,5m sẽ giảm tính linh hoạt của cơng trình, ở hầu hết các
thành phố của chúng ta, loại nhà lô phố rất phổ biến. Đúng là loại nhà này rất linh
hoạt cho việc kết hợp nhà ở với hoạt động thương mại dịch vụ ở tầng trệt. Tuy nhiên,
với mặt tiền hẹp (thường dưới 5m) các hoạt động buôn bán và sinh hoạt thường ảnh
hưởng lẫn nhau: của hàng chiếm mất lối vào nhà, hay phải để xe máy trong phòng
khách. Vì vậy, khi phân chia lơ đất cần cân nhắc và chọn chiều rộng lơ thích hợp để

tối đa hóa giá trị của cơng trình
3.3 Mật độ xây dựng:
Chi tiết xem sơ đồ quy định về mật độ xây dựng
Giữ gìn và tơn tạo các cảnh quan tự nhiên, các di tích lịch sử văn hố. Tạo
dựng hệ thống cây xanh kết hợp mặt nước hoà nhập hài hoà với các khu chức năng
trong đô thị để tạo cảnh quan và cải thiện môi trường sinh thái đô thị. Gắn kết hợp lý
các loại đất cây xanh: Công viên tập trung, các vườn hoa trong lõi các nhóm nhà ở,
cây xanh đường phố, các khu vực cây xanh cách ly, vùng sinh thái nông nghiệp.,.v.v.
3.4. Tầng cao xây dựng:
Ở khu vực dự án chủ yếu là cơng trình 2, 3 hoặc 4 tầng, bên cạnh đó có bố trí
cơng trình nhà ở xã hội có chiều cao 9 tầng.
Chiều cao của cơng trình này được xem xét trong mối quan hệ với tỉ lệ chiều
cao chung của tuyến phố và bề rộng đường, tầm nhìn chung của tồn khu vực, tạo
cảm giác đóng khơng gian. Cơng trình nhà ở hỗn hợp cao có thể đóng vai trị tích cực
tại khu vực của dự án. Tuy nhiên, điều này vẫn cần phải cân đối với những ảnh hưởng
tiêu cực mà công trình cao tầng có thể gây ra về vấn đề vi khí hậu (sự hút gió, hay
bóng râm q lớn), ảnh hưởng đến mơi trường của các cơng trình lân cận và mức độ
hiệu quả hoạt động của cơng trình (có khả năng các cơng trình ít lối vào, và nhiều
người sử dụng cơng trình bị ngăn cách với đường phố)
Chiều cao của các cơng trình được thiết kế tạo nên hình ảnh cho khu đơ thị có
độ cao từ phía Bắc và thấp dần về hai phía.
Để tạo nên cảm giác khối tích các cơng trình giảm dần, trong dự án đã bố trí
các cơng trình nhỏ bọc xung quanh không gian lớn của nhà ở hỗn hợp và các khối nhà
cơng cộng.
Tầng trệt của các cơng trình cơng cộng ln có sự gắn kết với các khơng gian
đi bộ, không gian này phải càng đông vui, càng hấp dẫn càng tốt.
Bảng thống kê tầng cao trung bình và các chỉ tiêu sử dụng đất khác theo từng
lô đất xõy dng:
T
T

Ký
HIệU

Các chỉ tiêu qui hoạch
Chức năng sử dụng

MDXD(
%)

Tầng
cao

HSSD(L)


1

T CÔNG TRìNH CÔNG
CộNG
T CÔNG CộNG ĐƠN Vị ở

40

3

2

ĐấT TRƯờng học

40

2-3

II

Đất ở THấP TầNG xây mới
Đất biệt thự

50-60

3

ĐấT LIềN Kề
ĐấT NHà ở XÃ HộI
đất TI ĐịNH C
đất CHỉNH TRANG ĐÔ
THị
Đất công viên, cây xanh

80
60
100

4
9
4

1,50 1,80
3,20

5,40
4 ,00

100

4

4,00

I

A

BT

B LK
III NXH
IV TC
V

CTR

1,20
0,80
1,20

VI CV
10-20
1-7
0,1 - 0,49

VI
GT
ĐấT GIAO THÔNG
I
* Khong lựi cụng trỡnh:
+ Khong lùi của các cơng trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định
tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch khơng gian kiến trúc, chiều cao cơng trình và chiều
rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định trong bảng:
Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các cơng trình theo bề rộng lộ giới đường
và chiều cao xây dựng cơng trình
Chiều cao xây dựng
cơng trình (m)
≤16
19
≥ 28
Lộ giới đường tiếp
giáp với lơ đất xây dựng cơng trình (m)
< 19
0
0
6
19 ¸ < 22
0
0
6
- Đối với tổ hợp cơng trình bao gồm phần đế cơng trình và tháp cao phía trên
thì các quy định về khoảng lùi cơng trình được áp dụng riêng đối với phần đế cơng
trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi
phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
3.5. Hệ thống khơng gian mở:

* Nguyên tắc thiết kế
+ Thiết kế cách tiếp cận đến các không gian mở dễ dàng
+ Kết nối các không gian mở thành hệ thống
+ Dùng các yếu tố cây xanh cảnh quan để cải thiện vi khí hậu
+ Xây dựng cơ chế quản lý không gian mở ngay từ khi thiết kế
3.5.1. Thiết kế hệ thống không gian trống


Tạo ra đa dạng các hình thức khơng gian trống: có rất nhiều loại hình khơng
gian trống trong khu vực nghiên cứu. Những không gian mở này được thiết kế linh
hoạt và liên hòa với nhau tạo thành một hệ thống không gian mở hấp dẫn. Điều này
tạo cho người dân càng có nhiều cơ hội vui chơi, thư gian và u mến nơi ở của họ.

Các loại hình khơng gian mở trong khu đô thị mới được thiết kế chi tiết từ
những không gian lớn đến những không gian nhỏ. Từ những không gian công cộng
cho tới những không gian mở ở trước từng ngôi nhà, những không gian này đều được
quản lý, thiết kế tạo nên hệ không gian mở hữu ích.
+ Sân bãi phục vụ vui chơi, thể dục thể thao trong khu vực dự án không thể
thiếu những không gian dành cho những hoạt động của trẻ em. Những khơng gian mở
này được đặt chính thức thành các khu vui chơi giải trí có ý đồ, ví dụ như sân bóng
đá, sân bóng rổ, sân chơi trẻ em.
+ Quảng trường phía trước cơng trình: Các khơng gian cơng cộng này được
thiết kế có khoảng lùi thích hợp tạo nơi giao lưu, đi lại thích hợp. Những khơng gian
này bố trí tại phía trước các cơng trình dịch vụ như: khách sạn, nhà ở hỗn hợp…
+ Sân chung: Là không gian bán tư hữu, không mở ra cho tồn thể cộng đồng
mà thường được bố trí bên trong các ơ phố, có vai trị như khơng gian trống phục vụ
chung cho toàn bộ dân cư trong một ô phố, một nhóm nhà nhất định. Những không
gian này được thiết kế chi tiết hoàn hảo với ghế ngồi, gách lát, hoa cỏ, đèn chiếu sáng,
tạo nên một không gian thân thiện cho ngươì dân
+ Sân chơi cho trẻ: Là các không gian trống nhỏ làm sân chơi cho trẻ, thường

được rào chắn an toàn và nằm trong phạm vi đi bộ từ các nhà ở xung quanh, được
quan sát trông nom dễ dàng bởi dân cư xung quanh
+ Sân trong (của một cơng trình): Các khơng gian này là không gian mở tư
hữu, được đảm bảo một khoảng lùi nhất định dùng để đỗ và sữa chữa xe cộ, phương
tiện giao thông cá nhân, không gian xanh trước từng ngôi nhà.
3.5.2. Thiết kế hệ thống các tuyến, điểm cây xanh cảnh quan:


+ Các hành lang xanh của khu đô thị: Các tuyến đường vịng xung quanh khu
đơ thị, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách ly khu đô thị
với các khu vực xung quanh. Những tuyến này là những tuyến cây xanh bao quanh
khu vực dự án, dọc theo con kênh, các tuyến đường phía bắc, nam bao quanh dự án,
đó là những ‘ngón tay’ xanh - thâm nhập vào các khu chức năng cho đến khu trung
tâm của khu đô thị.
+ Các tuyến cây xanh đường phố:
- Khu cây xanh
Khu vực này được thiết có nhiều cây cối, hoa cỏ nhiều mầu sắc, kết hợp với hệ
thống đèn chiếu sáng, tiện ích đơ thị tạo nên khu vui chơi giải trí lý tưởng cho người
dân địa phương. Khu vực này được bố trí đường dạo và trở thành khu cơng viên của
khu vực là điểm dừng trong khu đô thị.
- Các không gian xanh: Các bãi cỏ - thường là nơi tổ chức các hoạt động cộng
đồng như nơi giao lưu, gặp gỡ, trò truyện hoặc tổ chức các hoạt động thể thao như
đánh cờ, đá bóng, đấu vật trong khu dân cư.
3.6. Xác định các không gian cảnh quan tạo lập hình ảnh đơ thị:
3.6.1. Các khu vực khơng gian trọng tâm:
a) Các khu vực trung tâm
Tại các điểm tiếp cận đến các khu vực đặc biệt như khu trung tâm, khu vui
chơi giải trí, hay tại các lối vào các đơn vị ở, tại các nút giao thông, các đầu mối giao
thông như ngã ba, ngã tư của các điểm giao cắt giao thơng... được khai thác để bố trí
các cơng trình kiến trúc đặc biệt như cổng chào, trang trí đường phố với hình thức

kiến trúc phong phú, phù hợp với ý nghĩa của địa điểm. Điều này không những làm
tăng thêm những đặc trưng, tạo nên những hình ảnh hấp dẫn cho các khu vực khác
nhau trong khu đơ thị và tồn bộ khu vực nói chung mà cịn giúp người sử dụng cảm
nhận được khơng gian, xác định phương hướng và đường đi trong không gian được dễ
dàng, hiệu quả.
b) Các đơn vị nhà ở:
Nguyên tắc chung:
* Khu nhà liên kế:
Có quy mơ và chỉ tiêu sử dụng đất như sau:
Khi thiết kế mặt đứng cho một dãy nhà liên kế cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Có tầng cao như nhau trong một dãy nhà;
+ Có hình thức kiến trúc hài hồ và mái đồng nhất cho một khu vực về chỉ
giới; nhịp điệu kiến trúc theo phương ngang, phương đứng; chiều cao, hình thức mái,
vật liệu xây dựng;
+ Có màu sắc chung cho một dãy nhà;
+ Thống nhất khoảng lùi và hình thức hàng rào cho một dãy nhà;
+ Có hệ thống kỹ thuật hạ tầng thống nhất;
+ Trong một đoạn phố có thể có nhiều dãy nhà khác nhau;


Tạo nhịp điều kiến trúc hợp lý thông qua việc hướng dẫn thiết kế vị trí, kích
thước các cửa đi, cửa sổ, hiên, ban công, logia… sao cho cả tuyến phố đều đẹp. Các
kích thước và vị trí được khống chế. Các cơng trình nhà ở được áp dụng mặt đứng
theo mẫu không cứng nhắc tạo nên sự phong phú đa dạng của kiến trúc trong khu vực.
+ Các công trình cần cân nhắc và khống chế sự chênh lệch giữa cốt sàn tầng
trệt so với cốt vỉa hè: tránh tình trạng cốt chênh quá lớn khiến vệt dắt xe máy lấn
chiếm và cản trở việc đi lại của mọi người trên vỉa hè chung.
+ Các chức năng sử dụng ở tầng trệt của các cơng trình, tổ chức các hoạt động
bên trong cơng trình sao cho nó góp phần làm sinh động khơng gian nhìn từ bên
ngồi, cải thiện diện mạo và khơng khí khu vực (cafe, qn ăn, cửa hiệu, sảnh lớn,

phịng đón tiếp, …)

+ Với những dãy phố có hướng bất lợi (hướng Tây, Tây-bắc) phải sử dụng vật
liệu che nắng tạm thời để đảm bảo mỹ quan chung. Khuyến khích sử dụng đồng bộ
một kiểu mái che, tấm che trên một tuyến phố, khu phố để nhấn mạnh đặc trưng nhân
tạo của khu vực.
* khu nhà Biệt thự:
+ Đảm bảo về các chỉ tiêu về khoảng lùi, mật độ xây dựng, tầng cao trung bình
như đã nêu.
Chọn lựa giải pháp kiến trúc cho cơng trình nhằm đạt được giá trị thẩm mỹ
cho cảnh quan chung, cụ thể là:
+ Các cơng trình bám dọc trục đường phải phù hợp với các cơng trình lân cận


+ Phù hợp với hình thái kết cấu khơng gian khu vực về mạng đường, ô đất,
kiểu kiến trúc
+ Củng cố đặc trương khu vực thơng qua hình thức kiến trúc, chi tiết kiến trúc
đặc trưng, vật liệu địa phương như sử dụng các lọai gạch đá ong, gạch đất nung, đá tự
nhiên…
+ Tạo mắt đứng kiến trúc phong phú về chi tiết khi chiêm ngưỡng ở các cự li
khác nhau: thủ pháp mấu chốt là nhấn mạnh nhịp điệu kiến trúc theo phương đứng và
tránh phô diễn những mảng tường trống
+ Với những dãy phố có hướng bất lợi (hướng Tây, Tây-bắc) phải sử dụng vật
liệu che nắng tạm thời để đảm bảo mỹ quan chung. Khuyến khích sử dụng đồng bộ
một kiểu mái che, tấm che trên một tuyến phố, khu phố để nhấn mạnh đặc trưng nhân
tạo của khu vực.

c) Dịch vụ công cộng trong đơn vị ở
Các cơng trình dịch vụ cơng cộng trong đơn vị ở bao gồm: trường học, nhà trẻ, và
các điểm dịch vụ công cộng. Để không gian được hấp dẫn hợn các điểm dịch vụ công

cộng trong đơn vị ở tạo dựng khơng gian sống động bằng các hình thức khơng gian
ngồi trời như mái dù, vỏ mỏng…
d) Các trục khơng gian chủ đạo
Các khơng gian dạng tuyến được định hình bằng các cơng trình nhà liền kề
dọc theo các tuyến đường của khu vực, và hàng cây hai bên của những con đường
được thiết kế tạo ra những tuyến cảnh quan hấp dẫn. Và hiệu quả thị giác đạt được cao
hơn nữa tại những điểm chốt đẹp ở cuối con đường hoặc tại những ngã ba, ngã tư của
con đường bằng việc khai thác được những cảnh quan đẹp (bồn nước, vườn hoa, cơng
trình ...) ở cuối tuyến.