(Luận văn) đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã yên nghĩa – huyện ý yên tỉnh nam định giai đoạn 2013 – 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN TIẾN CƢỜNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

lu

CỦA XÃ YÊN NGHĨA – HUYỆN Ý YÊN – TỈNH NAM ĐỊNH

an

GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

va
n

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa chính mơi trƣờng

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN TIẾN CƢỜNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

lu

CỦA XÃ YÊN NGHĨA – HUYỆN Ý YÊN – TỈNH NAM ĐỊNH

an

GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

va
n

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: Địa chính mơi trƣờng

Lớp

: K44 - ĐCMT – N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn

: TS. Vũ Thị Quý

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá

trình đào tạo sinh viên của nhà trƣờng. Đây là khoảng thời gian sinh viên
đƣợc tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã đƣợc học trong
nhà trƣờng.
Đƣợc sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Yên Nghĩa – huyện Ý
Yên - tỉnh Nam Định giai đoạn 2013 – 2015”. Trong suốt quá trình thực tập
em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp 44-ĐCMTN02, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý

lu

ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.

an

Em xin chân thành cảm ơn Phịng Địa Chính- Mơi trƣờng xã n

va

Nghĩa, huyện Ý n, tỉnh Nam Định đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt

n

thời gian thực tập tại Phòng.

Em xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em hồn thành đợt thực
tập đúng thời gian quy định của nhà trƣờng.
Do thời gian nghiên cứu còn ngắn nên đề tài tốt nghiệp của em khơng

thể tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận đƣợc những ý kiến, đóng
góp của các thầy cơ giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của
em đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 08 tháng 05 năm 2016
Sinh viên

Nguyễn Tiến Cƣờng


ii

DANH MỤC BẢNG
Trang

lu

Bảng 4.1. Cơ cấu giá trị sản xuất qua các năm ................................................ 25
Bảng 4.2. Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2013 – 2015 ......................... 26
Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất của xã Yên Nghĩa năm 2015 ....................... 28
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhƣợng QSDĐ tại xã Yên Nghĩa .......................... 31
giai đoạn 2013 - 2015 ....................................................................................... 31
Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015 . 32
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn
2013 - 2015 ............................................................................... 33
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa
giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................... 34
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Yên Nghĩa về chuyển QSDĐ .... 36
Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển QSDĐ ..................... 36
Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển đổi QSDĐ ............... 38

Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về hình thức chuyển nhƣợng
QSDĐ ........................................................................................ 40

an

va

n

Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ ........................................................................................ 42
Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về tặng cho QSDĐ ................. 44
Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thừa kế ............................... 46
Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thế chấp ............................. 47
bằng giá trị QSDĐ ............................................................................................ 47
Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về góp vốn bằng ..................... 49
giá trị QSDĐ 49
Bảng 4.17.Bảng tổng hợp ý kiến đúng của ngƣời dân về các hình thức
chuyển quyền. ........................................................................... 50
Bảng 4.18:Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân theo 3 nhóm đối tƣợng: ..... 53


iii

DANH MỤC HÌNH
Trang

lu
an
va

n


iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXPNN

Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Ngƣời dân sản xuất nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

lu
an
va
n


v

MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài .............................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................. 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................................... 6

lu

2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................................. 7
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ................................................................................. 8
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................ 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ...................................................... 14
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ................................... 17
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 21

an

va

3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 21
3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu...................................................................................... 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 21

n

3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 21
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................21
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Yên Nghĩa ....................................21
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa ..........21
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đƣợc quy
định trong Luật Đất đai năm 2013 ............................................................................21
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân trong xã về chuyển QSDĐ theo số liệu
điều tra ....................................................................................................................... 22
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
và nguyên nhân, giải pháp khắc phục ....................................................................... 22
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................................... 22
3.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................ 22
3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu .............................................. 22


vi

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................................... 23
4.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của xã Yên Nghĩa ..................................... 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Yên Nghĩa ............................................................ 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của Xã Yên Nghĩa ................................................. 24
4.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Yên Nghĩa Yên Nghĩa ......................... 28

4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa ........................... 30
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn
2013 – 2015 ............................................................................................................... 30
4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn
2013 – 2015 ............................................................................................................... 30
4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013
– 2015 ........................................................................................................................ 32
4.3.4. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn
2013 – 2015 ............................................................................................................... 34
4.3.6. Kết quả công tác cho thuê tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013– 2015 ...............35

lu

an

4.3.7. Kết quả công tác cho thuê lại QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015..... 35
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân Xã Yên Nghĩa về các hình thức chuyển
QSDĐ ........................................................................................................................ 38
4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân xã Yên Nghĩa về các hình thức chuyển

va

n

QSDĐ ........................................................................................................................ 50
4.4.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác chuyển quyền sử dụng đất
và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ...................................................................... 54
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 56
5.1. Kết luận .............................................................................................................. 56
5.2. Đề nghị ............................................................................................................... 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 58


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và
quốc phịng.
Luật đất đai 2013 đã nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nƣớc thống nhất quản lý” và “Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất đƣợc thực
hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội

lu

lồi ngƣời thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói:

an

“Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì

va

vậy, q trình khai thác sử dụng đất đai phải ln gắn liền với sự phát triển

n

của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con ngƣời
ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lƣợng.
Trong thời kỳ đổi mới nhƣ hiện nay, nền kinh tế nƣớc ta là nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trƣờng dƣới sự quản lý
của Nhà nƣớc; phát triển theo hƣớng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc
cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền
kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu.
Xã Yên Nghĩa là một đơn vị hành chính trực thuộc huyện Ý Yên, tỉnh
Nam Định. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất
đai đã đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp
nhiều khó khăn nhất định trong q trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để
thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về


2

đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà
nƣớc về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá
một cách khách quan trong những kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, đƣợc sự nhất
trí của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nơng Lâm, ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài Nguyên và dƣới sự hƣớng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn xã Yên Nghĩa - Huyện Ý Yên Tỉnh Nam Định, giai đoạn 2013 - 2015”.
1.2. Mục tiêu chính
Đánh giá đƣợc cơng tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Yên

lu

Nghĩa trong gian đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, nhằm xác định đƣợc những

an

kết quả đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử

va

n

dụng đất tại xã. Qua đó, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.3. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử
dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa.
- Đánh giá đƣợc kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2013 đến năm 2015 của Xã Yên Nghĩa.
- Điều tra đƣợc sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển
quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng.
-Tìm hiểu và xác định đƣợc các nguyên nhân từ đó đƣa ra các kiến
nghị và đề xuất các giải pháp khắc phục


3

1.4. Ý nghĩa của đề tài

1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phƣơng nhằm áp
dụng các kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng, đồng thời làm phong phú thêm
các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu.
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy đƣợc những thuận lợi, khó khăn của chuyển
quyền sử dụng đất tại địa phƣơng.
- Mặt khác trong quá trình thực tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó
sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trƣờng.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên
hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, từ đó

lu

có thể đƣa ra nhƣng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và

an

hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong thời gian tiếp .

va
n


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà nƣớc giao
cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa Nhà nƣớc
bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất “ngƣời sử dụng đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều
kiện lƣu thông đất đai trong cơ chế thị trƣờng nhƣng đất đai vẫn thuộc sở hữu của
Nhà nƣớc.
* Luật.
- Hiến pháp nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

lu

an

- Hiến pháp sửa đổi nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013,

va

ngày 28/11/2013 đƣợc Quốc hội thông qua.

n

- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 đƣợc Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 đƣợc
Quốc hội thông qua.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 đƣợc Quốc
hội thông qua.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số

26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.
* Các văn bản dưới Luật.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về Hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về Hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.


5

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính
phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất .
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ
quy định về lệ phí trƣớc bạ.
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ
quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 về việc hƣớng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực

lu

hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.

an

- Thông tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài

va

chính về việc hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của

n

Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ
Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số
65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế
thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu
nhập cá nhân.
- Thông tƣ 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài
chính về việc hƣớng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng
QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nƣớc theo quy định của Chính phủ
hƣớng dẫn thi hành luật Đất đai.
- Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.


6

- Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính.
- Thơng tƣ 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về bản đồ địa chính.

- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ
Tƣớng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế
một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nƣớc địa phƣơng.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sơ cho việc thay đơi quan hệ pháp luật đất đai.
trong q trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay ln ln có sự biến động do
chuyển quyền QSDĐ. Mặc dù, luật đất đai năm 1987 nhà nƣớc quy định một
phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣng chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối
với đất nơng nghiệp, cịn các hình thức nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho

lu

thuê, thế chấp và thừa kế thì không đƣợc pháp luật công nhận. Tuy nhiên

an

trong thực tế các hình thức này vẫn xảy ra. Đến Luật đât đai năm 1993 ra đời

va

đã thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị tính bằng tiền, Nhà nƣớc cũng đã

n

thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt,
cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định
của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu đƣợc những kết quả
đáng kể, góp phần to lớn vào cơng tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời
kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong q trình thực

hiện luật đất đai năm 1993 cịn nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và
phát triển của đất nƣớc. Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thơng qua Luật
đất đai 2003.
- Luật đất đai mới nhất số 45/2013/QH13 đƣợc Quốc hội ban hành quy
định về việc sử dụng đất, sửa đổi bổ sung một số điều so với Luật Đất đai
2003 quy định về việc sử dụng đất , có hiệu lực thi hành từ 01/07/2014 . Luâ ̣t
Đất đai mới đƣợc kỳ họp thứ

6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29-11-

2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014.


7

- Luâ ̣t Đấ t đai 2013 có 14 chƣơng với 212 điề u (tăng 7 chƣơng và 66
điề u so với Luâ ̣t Đấ t đai năm 2003). Luâ ̣t Đấ t đai 2013 có nhiều nội dung đổi
mới so với Luâ ̣t Đấ t đai năm 2003.- Để thƣ̣c hi ện Luật Đất đai 2013, Chính
phủ đã ban hành 3 nghị định hƣớng dẫn và quy định cụ thể việc thực hiện ,
cũng có hiê ̣u lƣ̣c từ ngày 1-7-2014. Đây là sƣ̣ kiê ̣n rấ t đáng mƣ̀ng , bởi cùng
với ngày Luâ ̣t Đấ t đai 2013 có hiệu lực thì đã có nghi ̣đinh
̣ hƣớng dẫn thi
hành ngay. Cụ thể:
• Nghi ̣đinh
̣ sớ 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh
̣ chi tiế t thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
• Nghi ̣đinh
̣ sớ 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh
̣ về giá đấ t.

• Nghi đi
̣ nh
̣ số 47/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh
̣ về bồ i thƣờng,
hỗ trơ ̣, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Nhƣ vâ ̣y, Luâ ̣t Đấ t đai 2013 và 3 nghị định hƣớng dẫn thi hành ra đời là

lu

điề u kiê ̣n rấ t tốt để luâ ̣t đi vào cuô ̣c số ng

mô ̣t cách thuâ ̣n lơ ̣i , dễ dàng; đồng

an

thời giúp cho ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t yên tâm, cũng nhƣ thực hiện tốt các quyền và

n

2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài

va

nghĩa vụ của mình.

Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam cũng đang ngày một đổi
mới với xu thế hiện đại hóa đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng
đất đai ngày càng sơi động. Chính vì vậy mà nhu cầu chuyển nhƣợng Bất
động sản nói chung - chủ yếu là chuyển nhƣợng QSDĐ và tài sản gắn liền với
đất nói riêng, cũng nhƣ cơng tác quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực này là một

tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc
quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà
nƣớc về đất đai, cũng nhƣ hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan
hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ
đƣợc quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình
thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ.


8

2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2003 [7] có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 [8] sửa đổi quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó
là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà ngƣời SDĐ đƣợc tự động chuyển
đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm
việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ

lu

chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nơng

an

nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai nhƣ hiện nay

va

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [10]

n

Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao đất, do chuyển đổi, nhận
chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ
ngƣời khác thì chỉ đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong
cùng xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền
sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ đƣợc quy định tại điều 78 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức
đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà ngƣời
SDĐ đƣợc tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi
đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ


9

gia đình sản xuất nơng nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất
đai nhƣ hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [10]
Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 [8] quy định hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao đất, do chuyển đổi, nhận
chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ
ngƣời khác thì chỉ đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong
cùng xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền
sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ đƣợc quy định tại điều 78 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhƣợng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển

lu

QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong

an

trƣờng hợp này ngƣời đƣợc nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển nhƣợng

va

QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để

n

có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
Ngƣời sử dụng đất đƣợc phép chuyển nhƣợng QSDĐ khi đảm bảo
đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013.
Luật đất đai năm 2013 [8] tại điều 191 quy định cụ thể các trƣờng hợp

không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ trong trƣờng hợp
sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng
QSD đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhƣợng, tặng cho QSD đất.
2. Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSD đất chuyên
trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trƣờng họp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt.


10

3. Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nƣớc.
4. Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phịng hộ nếu
khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [10]
Luật đất đai năm 2013 [8] tại điều 192 quy định cụ thể các trƣờng hợp
hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều
kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhƣng chƣa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho

lu

quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni

an

trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

va

2. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nông

n

nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nƣớc
giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nƣớc thì đƣợc chuyển nhƣợng, tặng
cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo
quy định của Chính phủ.
Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc quy định cụ thể tại điều
79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho ngƣời khác theo
quan hệ tình cảm mà ngƣời chuyển QSDĐ khơng thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả. Nó thƣờng diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
khơng loại trừ loại quan hệ này.


11

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới

nhƣng trƣớc đây khơng có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
ngƣời ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà ngƣời chuyển
QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trƣờng
hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc đã quy định cụ thể những trƣờng hợp nào
đƣợc phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập
và những trƣờng hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [10]
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ đƣợc quy định cụ thể tại điều
79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ

lu

Để thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của

an

mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

va

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội

n
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị,
xã hội.
Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSDĐ có giá trị
và cho phép ngƣời sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó
QSDĐ đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt nên ngƣời sử dụng đất có

quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật
Dân sự để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSDĐ của ngƣời đã mất mà
khơng thoả thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;


12

Nếu khơng có di chúc hoặc tồn bộ di chúc khơng hợp pháp hoặc phần
nào khơng hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, ngƣời trong cùng một
hàng đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi không có ngƣời này ở hàng trƣớc thì
ngƣời đứng ở hàng sau mới đƣợc hƣởng:
Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của ngƣời đã chết.
Hàng 2 gồm: Ơng nội, bà nội, ơng ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của ngƣời đã chết.
Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của ngƣời đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cơ ruột, dì ruột của ngƣời đã chết, cháu ruột của ngƣời chết mà ngƣời
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cơ một. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,

lu

2007) [10].

an

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ đƣợc quy định cụ

va

n

thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là hình thức ngƣời sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, ngƣời ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhƣng chỉ quy định
là chỉ đƣợc thế chấp tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam.
Riêng ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thì phạm vi đƣợc thế
chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đƣợc phép
hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
đƣợc một số vấn đề cơ bản sau:
1. Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đƣợc vay


13

vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của ngƣời
lao động.
2. Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng nhƣ ngƣời khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [10]

Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ đƣợc quy định
cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền cho thuê QSDĐ
Cho thuê QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất nhƣợng QSDĐ của mình
cho ngƣời khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣợng QSDĐ cho
ngƣời khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà ngƣời sử dụng

lu

đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ th.

an

Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đƣợc quy

va

định cụ thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

n

2.2.1.7. Quyền cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê lại tƣơng tự hình thức cho thuê, nhƣng cho thuê khác cho thuê
lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣợng QSDĐ cho ngƣời khác là đất khơng phải
có nguồn gốc từ th cịn đất mà ngƣời sử dụng đất cho thuê lại là đất có
nguồn gốc từ thuê.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
ngƣời khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tƣợng có thể góp đất, góp
tiền hoặc góp cái khác nhƣ sức lao động, cơng nghệ, máy móc theo thoả
thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]


14

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ đƣợc quy định cụ
thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Theo các quy định của Luật đất đai 2013 [8] và các văn bản hƣớng dẫn
thi hành thì ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp đƣợc thừa kế và thừa kế có yếu tố
nƣớc ngồi;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

lu

- Trong thời hạn sử dụng đất.

an

Ngoài các điều kiện quy định nêu trên thì ngƣời sử dụng đất khi thực

va

n

hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định đối với từng loại
giao dịch đó.
( Lưu ý rằng việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính).
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm mà ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của mình
đƣợc quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 [8] nhƣ sau:
1. Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trƣờng hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp


15

thì ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trƣờng hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng
đất đƣợc thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

trƣớc khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm ngƣời thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
trong dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê;
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhƣợng toàn bộ dự án
đối với dự án đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho
thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều

lu

194 của Luật này.

an

2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ

va

“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP [5] quy định về ngƣời nhận

n

chuyển quyền sử dụng đất nhƣ sau:

1. Ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận QSDĐ nơng nghiệp thơng qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trừ trƣờng hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi đƣợc nhận QSDĐ

thơng qua nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trƣờng hợp hợp đƣợc quy
định tại điều 103 của Nghị định này;


16

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc trƣờng hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 [7] đƣợc nhận QSDĐ thông qua mua
nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, đƣợc tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới đƣợc hình thành thơng qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ đƣợc nhận QSDĐ từ ngƣời tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi nhận QSDĐ thơng qua việc Nhà nƣớc
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài, tổ chức nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc nhận QSDĐ thơng qua việc
nhà nƣớc cho thuê đất;

lu

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo,

an

đƣợc nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nƣớc công nhận QSDĐ đối với đất

va

đang đƣợc sử dụng ổn định;

n

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tơn giáo, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc
nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai đƣợc UBND cấp có
thẩm quyền cơng nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết
quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp
với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm ngƣời có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới đƣợc hình thành thơng qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
đƣợc nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.


17

2. Ngƣời nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã đƣợc xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ tại nơi đăng ký
hộ khẩu thƣờng trú và tại địa phƣơng khác trừ trƣờng hợp đƣợc quy định tại
khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại

địa phƣơng khác trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ tại quy định này đƣợc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu,
nơi đăng ký kinh doanh Nguyễn Khắc Thái Sơn(2007), [10].
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

lu

Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một

an

trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật

va
n

đất đai 2003 (nếu có).

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công
chức Nhà nƣớc.
Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất để
chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp
đồng (theo mẫu); Dự thảo hợp đồng (nếu có); Bản sao chứng minh nhân dân,
sổ hộ khẩu của bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng; Bản sao giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp
đồng mà pháp luật quy định phải có.
Có địa phƣơng, tổ chức cơng chứng u cầu trƣớc khi công chứng hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, ngƣời yêu cầu công chứng phải nộp