Các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn hose tại việt nam khóa luận đại học chuyên ngành tài chính ngân hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN QUANG MINH - 030632161294
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SÀN HOSE TẠI VIỆT
NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 7340201
GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

TS. TRẦN TRỌNG HUY
TP.HCM, ngày 31 tháng 01 năm 2021

Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!!


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN QUANG MINH - 030632161294
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SÀN HOSE TẠI VIỆT

NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 7340201
GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

TS. TRẦN TRỌNG HUY
TP.HCM, ngày 31 tháng 01 năm 2021


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan rằng báo cáo khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứ, tìm hiểu
của riêng tôi, đƣợc thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của Tiến sĩ Trần Trọng Huy,
đảm bảo tính trung thực về nội dung báo cáo. Tôi xin chịu trách nhiệm hồn tồn về lời
cam đoan này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 01 năm 2021
SINH VIÊN THỰC HIỆN
(Ký, ghi rõ họ và tên)


ii

LỜI CẢM ƠN
Thực tế cho thấy rằng để thành công trong cơng việc, cần phải có sự hỗ trợ, giúp đỡ của
những ngƣời xung quanh dù cho sự giúp đỡ đó ít hay nhiều, trực tiếp hay gián tiếp. Trong
suốt thời gian từ khi bắt đầu làm đề cƣơng khóa luận tốt nghiệp đến hay, em đã nhận
đƣợc sự quan tâm, chỉ bảo, giúp đỡ của thầy cơ, gia đình và bạn bè xung quanh.

Với tấm lịng biết ơn vơ cùng sâu sắc, em xin gửi lời càm ơn chân thành nhất đến quý
thầy cô của trƣờng đại học Ngân hàng TP.HCM đã dùng những tri thức và tâm huyết của
mình để có thể truyền đạt cho em vốn kiến thức quý báu nhất trong suốt thời gian học tập
tại trƣờng.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn đến thầy TRẦN TRỌNG HUY đã tận tâm chỉ bảo và
hƣớng dẫn em qua từng buổi nói chuyện, thảo luận về đề tài nghiên cứu. Nhờ có những
lời hƣớng dẫn, dạy bảo đó, đề cƣơng khóa luận của em đã hồn chỉnh một cách đáng kể.
Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy (cơ).
Khóa luận này đƣợc thực hiện trong vòng 3 tháng. Ban đầu em còn bỡ ngỡ vì kiến thức
của em cịn hạn chế, do đó, em khơng thể tránh khỏi những sai sót. Qua đó, em rất mong
nhận đƣợc ý kiến đóng góp từ q thầy cơ trong trƣờng nhằm giúp khóa luận tốt nghiệp
của em ngày càng hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
TP. Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 01 năm 2021
XÁC NHẬN CỦA TÁC GIẢ

NGUYỄN QUANG MINH


iii

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
1. Mức độ phù hợp tên đề tài khóa luận: ............................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
2. Mức độ phù hợp về kết cấu nội dung và tính logic giữa các nội dung khóa luận: .........
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
3. Mức độ chuyên sâu, sáng tạo của nội dung khóa luận: ..................................................

...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
4. Khả năng ứng dụng vào thực tiễn của khóa luận: ...........................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
5. Mức độ phù hợp về mặt hình thức của khóa luận: ..........................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
Điểm đánh giá khóa luận (ghi bằng số và bằng chữ):
Bằng số: .................................................................................................................................
Bằng chữ: ...............................................................................................................................
TP. Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 01 năm 2021
GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu)


iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Tên tiếng anh

Tên tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CSH

Chủ sở hữu

CTCP

Joint Stock Company

Công ty cổ phần

CTV

Cấu trúc vốn

DN

Doanh nghiệp

FEM

FGLS

Fixed Effect Model
Feasible Generalized Lease
Squares

Phƣơng pháp ƣớc lƣợng
bình phƣơng tối thiểu tổng

qt khả thi
Cơ hội tăng trƣởng

GROWTA
HOSE

Mơ hình tác động cố định

Ho Chi Minh Stock

Sở giao dịch chứng khốn

Exchange

TP.HCM

LEV

Tỷ lệ tổng nợ trên tài sản

LIQ

Tính thanh khoản
Tỷ lệ nợ dài hạn trên tổng

LTD

tài sản

NHNN

State Bank of Vietnam

REM

Random Effect Model

ROA
SIZE
STD

Ngân hàng nhà nƣớc
Mơ hình tác động ngẫu
nhiên
Tỷ suất sinh lời trên tổng
tài sản
Quy mô doanh nghiệp
Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng
tài sản

TANG

Tài sản hữu hình

TAX

Thuế thu nhập doanh


v

nghiệp
TTCK

Thị trƣờng chứng khoán


vi

PHỤ LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................... ii
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN .......................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................... iv
PHỤ LỤC .......................................................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................................... x
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................... x
TÓM TẮT KHÓA LUẬN ................................................................................................ xi
ABSTRACT ..................................................................................................................... xv
CHƢƠNG 1.

TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI .................................................................... 1

1.1.

Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1

1.2.

Lý do chọn đề tài ................................................................................................. 2

1.3.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 4

1.3.1.

Mục tiêu nghiên cứu chung ......................................................................... 4

1.3.2.

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể.......................................................................... 4

1.4.

Câu hỏi nghiên cứu .............................................................................................. 4

1.5.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 5

1.5.1.

Đối tƣợng nghiên cứu .................................................................................. 5

1.5.2.

Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 5

1.6.

Ý nghĩa đề tài ....................................................................................................... 5

1.6.1.

Ý nghĩa khoa học ......................................................................................... 5

1.6.2.

Ý nghĩa thực tiễn.......................................................................................... 5

1.7.

Bố cục của đề tài .................................................................................................. 5


vii
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................................. 7
CHƢƠNG 2.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÂU TRÚC VỐN VÀ CÁC NGHIÊN

CỨU LIÊN QUAN ............................................................................................................. 8
2.1.

Tổng quan về cấu trúc vốn của doanh nghiệp ..................................................... 8

2.1.1.

Khái niệm về cấu trúc vốn ........................................................................... 8

2.1.2.

Vai trò cấu trúc vốn ..................................................................................... 8

2.1.3.

Chỉ tiêu đo lƣờng cấu trúc vốn .................................................................... 9

2.1.4.

Yếu tố tác động đến cấu trúc vốn .............................................................. 10

2.2.

Lý thuyết về cấu trúc vốn .................................................................................. 12

2.2.1.

Lý thuyết truyền thống về cấu trúc vốn ..................................................... 12

2.2.2.

Lý thuyết của Modigliani và Miller ........................................................... 13

2.2.3.

Lý thuyết đánh đổi (Trade – Off Theory) .................................................. 13

2.2.4.

Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking Order Theory) ................................ 14

2.3.

Tổng hợp các nghiên cứu trƣớc đây .................................................................. 16

2.3.1.

Nghiên cứu trong nƣớc .............................................................................. 16

2.3.2.

Nghiên cứu ngoài nƣớc .............................................................................. 17

2.4.

Các mơ hình thực nghiệm trên thế giới ............................................................. 19

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ................................................................................................ 22
CHƢƠNG 3.

MƠ HÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................. 23

3.1.

Thiết kế mơ hình nghiên cứu ............................................................................. 23

3.2.

Mơ hình nghiên cứu ........................................................................................... 23

3.3.

Giả thuyết nghiên cứu........................................................................................ 25

3.4.

Dữ liệu nghiên cứu ............................................................................................ 28

3.5.

Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................... 28


viii
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ................................................................................................ 34
CHƢƠNG 4.
4.1.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................... 35

Khái quát về thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam ........................................... 35

4.1.1.

Giai đoạn 2010 – 2012 ............................................................................... 35

4.1.2.

Giai đoạn 2012 – 2014 ............................................................................... 36

4.1.3.

Giai đoạn 2015 – 2019 ............................................................................... 37

4.2.

Thực trạng cấu trúc vốn của công ty bất động sản Việt Nam trên sàn HOSE .. 38

4.3.

Thống kê mô tả các biến .................................................................................... 42

4.4.

Ma trận tƣơng quan các biến ............................................................................. 44

4.5.

Phân tích và lựa chọn mơ hình hồi quy ............................................................. 45

4.5.1.

Kết quả hồi quy hệ số nợ (LEV) ................................................................ 45

4.5.2.

Kết quả hồi quy hệ số nợ ngắn hạn (SLEV) .............................................. 48

4.5.3.

Kết quả hồi quy hệ số nợ dài hạn (LLEV) ................................................. 51

4.6.

Kiểm định khuyết tật mô hình nghiên cứu ........................................................ 54

4.6.1.

Kiểm định đa cộng tuyến ........................................................................... 54

4.6.2.

Kiểm định tự tƣơng quan ........................................................................... 54

4.6.3.

Kiểm định phƣơng sai sai số thay đổi........................................................ 55

4.7.

Ƣớc lƣợng mơ hình FGLS nhằm khắc phục khuyết tật mơ hình ...................... 55

4.8.

Thảo luật kết quả hồi quy .................................................................................. 57

KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 ................................................................................................ 59
CHƢƠNG 5.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KHUYẾN NGHỊ ............................. 61

5.1.

Tóm tắt kết quả nghiên cứu ............................................................................... 61

5.2.

Khuyến nghị ...................................................................................................... 62

5.2.1.

Với doanh nghiệp bất động sản ................................................................. 62


ix
5.2.2.

Với cơ quan quản lý nhà nƣớc ................................................................... 64

5.3.

Hạn chế của đề tài .............................................................................................. 66

5.4.

Hƣớng mở rộng tƣơng lai .................................................................................. 67

KẾT LUẬN CHƢƠNG 5 ................................................................................................ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................... 69

PHỤ LỤC ......................................................................................................................... 72


x

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Mối quan hệ giữa chi phí sử dụng vốn và tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu........... 12
Hình 2.2. Thứ tự ƣu tiên nguồn tài trợ .............................................................................. 15
Hình 3.2. Quy trình thực hiện ƣớc lƣợng hồi quy ............................................................. 29
Hình 4.1. Sơ đồ biến động hệ số nợ của công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE .. 39
Hình 4.2. So sánh hệ số nợ của các ngành trong năm 2016 .............................................. 40
Hình 5.1. Sơ đồ mơ hình hoạt động của quỹ tín thác bất động sản ................................... 66

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Giải thích biến trong mơ hình ........................................................................... 20
Bảng 3.1. Mơ tả các biến trong mơ hình nghiên cứu ........................................................ 24
Bảng 4.1. Hệ số nợ của công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE ............................ 39
Bảng 4.2. Phân tích thống kê mô tả ................................................................................... 43
Bảng 4.3. Ma trận tƣơng quan các biến ............................................................................. 44
Bảng 4.4. Kết quả hồi quy hệ số nợ (LEV) ....................................................................... 45
Bảng 4.5. Kết quả hồi quy lại mơ hình REM sau khi loại bỏ biến khơng cần thiết của
LEV ................................................................................................................................... 47
Bảng 4.6. Kết quả hồi quy hệ số nợ ngắn hạn (SLEV) ..................................................... 48
Bảng 4.7. Kết quả hồi quy lại mơ hình REM sau khi loại bỏ biến không cần thiết của
SLEV ................................................................................................................................. 50
Bảng 4.8. Kết quả hồi quy hệ số nợ dài hạn (LLEV) ........................................................ 51
Bảng 4.9. Kết quả hồi quy lại mơ hình REM sau khi loại bỏ biến không cần thiết của
LLEV ................................................................................................................................. 53
Bảng 4.10. Kết quả kiểm định đa cộng tuyến cho ba mơ hình nghiên cứu ....................... 54
Bảng 4.11. Kết quả hồi quy REM sử dụng ƣớc lƣợng FGLS nhằm khắc phục khuyết tật

mơ hình .............................................................................................................................. 55
Bảng 4.12. Tóm tắt kết quả nghiên cứu............................................................................. 56


xi

TÓM TẮT KHÓA LUẬN
Cấu trúc vốn là vấn đề quan trọng trong quản trị tài chính cơng ty. Vì vậy, nghiên
cứu về cấu trúc vốn thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà khoa học trên thế giới c ng
nhƣ trong nƣớc. Mục tiêu của các nghiên cứu nói chung là nhằm xác định các nhân tố
ảnh hƣởng đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp, xem x t tác động của cấu trúc vốn đến
giá trị doanh nghiệp và đề xuất xây dựng mơ hình xác định cấu trúc vốn tối ƣu cho doanh
nghiệp. Trong bối cảnh kinh tế thế giới suy thối c ng nhƣ tình hình kinh tế trong nƣớc
cịn nhiều khó khăn nhƣ hiện nay, muốn tồn tại và phát triển thì doanh nghiệp cần phải
phát huy tối đa sức mạnh nội tại của mình. Việc xây dựng đƣợc cấu trúc vốn hợp lý c ng
là cách để doanh nghiệp phát huy sức mạnh đó. Cấu trúc vốn ƣu tiên sử dụng nợ hoặc
nghiêng hẳn về sử dụng vốn chủ sở hữu có thể phù hợp ở giai đoạn này nhƣng lại không
phù hợp ở giai đoạn khác. Do vậy, việc nghiên cứu những nhân tố ảnh hƣởng đến cấu
trúc vốn của các doanh nghiệp là một việc làm cần thiết và hữu ích giúp các nhà quản trị
tổ chức, sắp xếp lại các nguồn vốn kinh doanh của doanh nghiệp thông qua việc lựa chọn
và thực hiện các quyết định tài trợ của mình nhằm đạt đƣợc một cấu trúc vốn hợp lý,
thích ứng với từng giai đoạn phát triển, thực hiện các mục tiêu kinh doanh đƣợc đề ra.
Cấu trúc nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản đƣợc niêm yết trên sàn chứng
khốn đa số có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao hơn 1. Điều này cho thấy tài sản của các
doanh nghiệp đƣợc tài trợ chủ yếu bởi các khoản nợ và họ có thể gặp khó khăn khi Ngân
hàng nhà nƣớc đã ban hành quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động
của ngân hàng. Với đặc thù của ngành bất động sản, các dự án đầu tƣ thƣờng cần một số
vốn rất lớn, nhƣng đa số doanh nghiệp lại không có đủ vốn tự có để đầu tƣ dự án. Do vậy,
việc dùng vốn vay và huy động vốn từ các nhà đầu tƣ để thực hiện dự án là không thể
tránh khỏi.

Đại dịch Covid19 đã làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất
động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng. Dòng tiền bị ảnh
hƣởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ do thực hiện
các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội, do tâm lý phòng
thủ của ngƣời dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19. Làm tăng chi phí đầu tƣ, chi phí


xii
vốn, chi phí lãi vay và nguy cơ bị chuyển nhóm nợ thành nợ xấu; làm tăng chi phí quản lý
doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có nhiều lao động; làm tăng khả năng doanh nghiệp
bị nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lƣơng ngƣời lao động. Cùng với đó, số lƣợng doanh
nghiệp thành lập mới giảm; số lƣợng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, giải thể, phá
sản tăng. VNREA cho rằng, thị trƣờng bất động sản bị tác động kép do phải đƣơng đầu
với nhiều khó khăn trong 2 năm qua và đại dịch nên các tập đoàn, doanh nghiệp bất động
sản cần nỗ lực để cầm cự và vƣợt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.
Do đó, tác giả chọn đề tài “Các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn của các công
ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE tại Việt Nam” nhằm giúp các cơng ty BĐS xác
định cho mình một cấu trúc vốn phù hợp để duy trì hoạt động, vƣợt qua khó khăn và phát
triển bền vững. Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận là phân tích cấu trúc vốn và các nhân
tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty ngành bất động sản, cụ thể là các doanh
nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam. Từ kết quả nghiên cứu này, qua
đó đề xuất những giải pháp góp phần giúp các doanh nghiệp lựa chọn cấu trúc vốn phù
hợp nhằm hƣớng đến mục tiêu tối đa hoá giá trị doanh nghiệp.
Để thực hiện đề tài nêu trên, tác giả phân chia bố cục thành 5 chƣơng chính, cụ thể nhƣ
sau:
Chƣơng 1: Tổng quan về đề tài
Ở chƣơng này, tác giả trình bày danh mục tổng quan chung về đề tài nghiên cứu
nhƣ lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tƣợng và phạm vi
nghiên cứu, bố cục nghiên cứu và ý nghĩa của nghiên cứu.
Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết về cầu trúc vốn và các nghiên cứu liên quan

Ở chƣơng này, tác giả giới thiệu khái niệm về cấu trúc vốn, các lý thuyết về cấu
trúc vốn, các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty bất động sản đƣợc niêm
yết trên sàn chứng khoán Việt Nam. Đồng thời, chƣơng này c ng tổng hợp các nghiên
cứu trƣớc đây về yếu tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty BĐS đƣợc niêm yết
trên sàn chứng khoán tại Việt Nam.
Chƣơng 3: Mơ hình và phƣơng pháp nghiên cứu


xiii
Căn cứ vào chƣơng trƣớc, ở chƣơng này, tác giả sẽ trình bày về mơ hình nghiên
cứu, giải thích các biến trong mơ hình và kỳ vọng dấu của các biến độc lập và biến phụ
thuộc. Tiếp theo, nghiên cứu sẽ giới thiệu về phƣơng pháp thu thập số liệu và phƣơng
pháp ƣớc lƣợng mơ hình nghiên cứu, từ đó làm cơ sở cho việc thực hiện chƣơng tiếp
theo.
Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Ở chƣơng 4, tác giả sẽ đi vào cụ thể kết quả ƣớc lƣợng mơ hình nghiên cứu dựa
trên số liệu thu thập đƣợc bao gồm thống kê mơ tả và chạy mơ hình hồi quy. Dựa trên kết
quả này, tác giả sẽ phân tích và đối chiếu với các nghiên cứu thực nghiệm trƣớc đây. Từ
đó, đƣa ra kết luận chung về các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn của các cơng ty BĐS
đƣợc niêm yết trên sàn chứng khốn Việt Nam.
Chƣơng 5: Kết quả nghiên cứu và khuyến nghị
Ở chƣơng này, tác giả sẽ tóm tắt lại kết quả nghiên cứu đã thực hiện ở chƣơng
trƣớc và đƣa ra khuyến nghị đối với các công ty BĐS và cơ quan quản lý nhà nƣớc dựa
trên kết quả nhận đƣợc. Đồng thời, tác giả còn nêu lên mặt hạn chế và hƣớng nghiên cứu
mở rộng cho các đề tài tiếp theo.
Tóm tắt chung
Khóa luận nghiên cứu về đề tài các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty bất
động sản đƣợc niêm yết trên sàn HOSE trong giai đoạn 2010 – 2019. Các nhân tố tác
động vi mô bao gồm khả năng sinh lời, quy mô doanh nghiệp, cấu trúc tài sản hữu hình,
tính thanh khoản và lá chắn thuế phi nợ. Bên cạnh đó, yếu tố vĩ mô bao gồm tốc độ tăng

trƣởng kinh tế. Dữ liệu đƣợc nghiên cứu thu thập bao gồm báo cáo tài chính của 48 cơng
ty bất động sản đƣợc niêm yết trên sàn HOSE, dữ liệu vĩ mô đƣợc lấy từ World Bank. Từ
dữ liệu có đƣợc, tác giả sẽ thống kê mơ tả, phân tích hồi quy Pooled OLS, FEM và REM,
kiểm định khuyết tật mơ hình nghiên cứu và ƣớc lƣợng FGLS nhằm khắc phục các
khuyết tật đƣợc đƣa ra. Kết quả nghiên cứu cho thấy hệ số nợ bị tác động cùng chiều bởi
quy mô doanh nghiệp, cấu trúc tài sản hữu hình, các yếu tố tác động ngƣợc chiều bao
gồm khả năng sinh lời, tính thanh khoản và tấm chắn thuế phi nợ. Đối với hệ số nợ ngắn
hạn, yếu tố tác động cùng chiều là cấu trúc tài sản hữu hình, yếu tố tác động ngƣợc chiều


xiv
gồm tính thanh khoản và tấm chắn thuế phi nợ. Đối với hệ số nợ dài hạn, yếu tố tác động
cùng chiều bao gồm quy mơ doanh nghiệp và tính thanh khoản, yếu tố tác động ngƣợc
chiều gồm khả năng sinh lời. Ngoài ra, biến tốc độ tăng trƣởng kinh tế khơng có ý nghĩa
thống kê ở cả ba mơ hình nghiên cứu đề xuất.


xv

ABSTRACT
Capital structure is an important issue in corporate financial management. Therefore, the
study of the structure that has attracted a lot of attention of scientists in the world as well
as in the country. The objective of the research in general is to identify factors affecting
the capital structure of enterprises, consider the impact of the capital structure on the
enterprise value and propose to build a model to determine the optimal capital structure
for the enterprise. In the context of the world economic downturn as well as the current
difficult domestic economic situation, wanting to survive and develop, businesses need to
maximize their internal strength. Building a reasonable capital structure is also a way for
businesses to promote that power. The preferred capital structure using debt or leaning
heavily towards equity use may be appropriate at one stage but not suitable at another.

Therefore, studying the factors affecting the capital structure of enterprises is a necessary
and useful job to help managers organize, reorganize business capital sources of
enterprises through the selection and implementation of their funding decisions to
achieve a reasonable capital structure, adapt to each stage of development, implement the
set business goals. The capital structure of real estate enterprises listed on the stock
exchange mostly has a debt-to-equity ratio higher than 1. This shows that the assets of
enterprises are financed mainly by debts and they may have difficulties when the State
Bank has issued regulations on safety limits and ratios in the operation of banks. With the
characteristics of the real estate industry, investment projects often need a huge amount
of capital, but most businesses do not have enough capital to invest in the project.
Therefore, the use of loans and capital mobilization from investors to implement the
project is inevitable.

The Covid19 epidemic has disrupted and reversed the activities of real estate
enterprises, especially the marketing and promotion of products and sales. Cash flow
was seriously affected by all sales and purchase activities stalled due to the
implementation of Government measures to restrict movement, quarantine the whole
society, and defensive psychology of people in the context of epidemic Covid-19.


xvi

Increasing investment costs, capital costs, interest expenses and the risk of converting
debt into bad debt; increases the cost of business management, especially businesses
with many employees; Increasing the likelihood of the enterprise having tax debt,
social insurance debt, and employee's salary debt. Along with that, the number of
newly established businesses decreased; the number of businesses suspending
operations, dissolving or going bankrupt increases. VNREA believes that the real
estate market has been double affected by facing many difficulties in the past 2 years
and pandemics, so real estate corporations and businesses need to strive to endure and

overcome the extreme period.
Therefore, the author chooses the topic "Factors affecting capital structure of real
estate companies listed on HOSE in Vietnam" to help real estate companies define for
themselves a suitable capital structure. to maintain operations, overcome difficulties and
develop sustainably. The research objective of the thesis is to analyze the capital structure
and factors affecting the capital structure of real estate companies, particularly real estate
companies listed on the stock exchange of Vietnam. From this research result, thereby
proposing solutions to help businesses choose an appropriate capital structure towards the
goal of maximizing business value.
To do the above topic, the author divided the layout into 5 main chapters, as follows:
Chapter 1: Overview of the topic
In this chapter, the author presents a general overview list of research topics such as
reasons for choosing topics, research objectives, research questions, research subjects and
scope, research layout and significance. of research.
Chapter 2: Theoretical basis of capital structure and related studies
In this chapter, the author introduces the concept of capital structure, capital structure
theories, factors affecting capital structure of real estate companies listed on the stock
exchange of Vietnam. At the same time, this chapter also summarizes previous studies on
factors affecting capital structure of real estate companies listed on stock exchanges in
Vietnam.


xvii
Chapter 3: Model and research method
Based on the previous chapter, in this chapter, the author will present the research model,
explain the variables in the model and the sign expectation of the independent and
dependent variables. Next, the study will introduce the method of data collection and
estimation method of the research model, thereby serving as a basis for the
implementation of the next chapter.
Chapter 4: Research results

In Chapter 4, the author will go into specific estimation results of the research model
based on collected data including descriptive statistics and running regression models.
Based on these results, the author will analyze and compare with previous experimental
studies. From there, make a general conclusion about the factors affecting the capital
structure of real estate companies listed on the Vietnamese stock exchange.
Chapter 5: Discussions and recommendations
In this chapter, the author will summarize the research results done in the previous
chapter and make recommendations for real estate companies and state management
agencies based on the results received. At the same time, the author also raises limitations
and directions for expanding research for the next topics.
General summary
The thesis researches on factors affecting capital structure of real estate companies listed
on HOSE in the period 2010 - 2019. Factors that affect micro include profitability,
Business size, tangible asset structure, liquidity and non-debt tax shield. Besides, macro
factors include economic growth. The research collected includes financial statements of
48 real estate companies listed on the HOSE, macro data is obtained from the World
Bank. From the obtained data, the author will statistically describe, analyze regression
Pooled OLS, FEM and REM, test the research model's defects and estimate FGLS to fix
the given defects. The study results show that debt ratios are positively affected by firm
size, tangible asset structure, opposite factors including profitability, liquidity and nondebt tax shields. For the short-term debt ratio, the factor that has the same effect is the
tangible asset structure, the opposite factor includes liquidity and the non-debt tax shield.


xviii
For the long-term debt ratio, factors that have the same directional impact include firm
size and liquidity, and the opposite factor includes profitability. In addition, the variable
economic growth rate is not statistically significant in all three proposed research models.


1

CHƢƠNG 1.

TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI

Ở chƣơng này, tác giả trình bày danh mục tổng quan chung về đề tài nghiên cứu nhƣ
lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tƣợng và phạm vi nghiên
cứu,…
1.1.

Đặt vấn đề
Cấu trúc vốn là vấn đề quan trọng trong quản trị tài chính cơng ty. Vì vậy, nghiên

cứu về cấu trúc vốn thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà khoa học trên thế giới c ng
nhƣ trong nƣớc. Mục tiêu của các nghiên cứu nói chung là nhằm xác định các nhân tố
ảnh hƣởng đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp, xem x t tác động của cấu trúc vốn đến
giá trị doanh nghiệp và đề xuất xây dựng mơ hình xác định cấu trúc vốn tối ƣu cho doanh
nghiệp. Trong bối cảnh kinh tế thế giới suy thối c ng nhƣ tình hình kinh tế trong nƣớc
cịn nhiều khó khăn nhƣ hiện nay, muốn tồn tại và phát triển thì doanh nghiệp cần phải
phát huy tối đa sức mạnh nội tại của mình. Việc xây dựng đƣợc cấu trúc vốn hợp lý c ng
là cách để doanh nghiệp phát huy sức mạnh đó. Cấu trúc vốn ƣu tiên sử dụng nợ hoặc
nghiêng hẳn về sử dụng vốn chủ sở hữu có thể phù hợp ở giai đoạn này nhƣng lại không
phù hợp ở giai đoạn khác. Do vậy, việc nghiên cứu những nhân tố ảnh hƣởng đến cấu
trúc vốn của các doanh nghiệp là một việc làm cần thiết và hữu ích giúp các nhà quản trị
tổ chức, sắp xếp lại các nguồn vốn kinh doanh của doanh nghiệp thông qua việc lựa chọn
và thực hiện các quyết định tài trợ của mình nhằm đạt đƣợc một cấu trúc vốn hợp lý,
thích ứng với từng giai đoạn phát triển, thực hiện các mục tiêu kinh doanh đƣợc đề ra.
Cấu trúc nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản đƣợc niêm yết trên sàn chứng
khốn đa số có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao hơn 1. Điều này cho thấy tài sản của các
doanh nghiệp đƣợc tài trợ chủ yếu bởi các khoản nợ và họ có thể gặp khó khăn khi Ngân
hàng nhà nƣớc đã ban hành quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động

của ngân hàng. Với đặc thù của ngành bất động sản, các dự án đầu tƣ thƣờng cần một số
vốn rất lớn, nhƣng đa số doanh nghiệp lại khơng có đủ vốn tự có để đầu tƣ dự án. Do vậy,
việc dùng vốn vay và huy động vốn từ các nhà đầu tƣ để thực hiện dự án là không thể
tránh khỏi.


2
Nghiên cứu này với mục đích tìm ra các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn các
công ty bất động sản tại Việt Nam, đánh giá mức độ tác động, chỉ ra những bất cập và đề
xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính.
1.2.

Lý do chọn đề tài
Cuộc khủng hoảng kinh tế tồn cầu do dịch Covid-19 từ cuối năm 2019 đã ảnh

hƣởng rất lớn đến hoạt động của tất cả nên kinh thế thế giới, sự sụt giảm giá chứng
khoán, sự sụp đổ của hàng loạt các doanh nghiệp. Tại Việt Nam, sự tác động này thể hiện
rõ n t trong nhƣng tháng đầu tiên khi đại dịch bùng phát thị trƣờng bất động sản 6 tháng
đầu tiên của năm 2020 là giai đoạn trầm lắng nhất giống nhƣ giai đoạn những năm 2011
– 2013, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 yêu cầu Ngân hàng Nhà nƣớc giảm tốc độ
cho vay và tỷ trọng dƣ nợ khu vực phi sản xuất so với năm 2010, nên nhiều dự án chủ
yếu là vốn đầu tƣ là tín dụng ngân hàng đã phải tạm dừng triển khai. Đến cuối tháng
5/2020 cả nƣớc chỉ còn khoảng 200 sàn giao dịch bất động sản hoạt động cầm chừng, đã
có hơn 800 sàn giao dịch tạm ngừng hoạt động hoặc đóng cữa. Các con số đó đã nói lên
thực trạng của thị trƣờng bất động sản nƣớc ta trƣớc dịch Covid 19, hàng trăm sàn giao
dịch mọc lên nhƣ nấm sau cơn mƣa, kinh doanh theo kiểu “lƣớt sóng” để kiếm lợi nhuận
nhất thời; hiện nay một số doanh nghiệp địa ốc lớn c ng giảm sản lƣợng 30%- 70%, buộc
phải sa thải lao động, làm tăng thêm số lƣợng ngƣời thất nghiệp, tạo gánh nặng cho xã
hội. Là ngành kinh tế đóng vai trị quan trọng trong xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội, khu kinh tế, khu công nghiệp, đô thị, nhà ở… nên khi thị trƣờng bất động sản

rơi vào tình trạng suy thối đã tác động đến khoảng 50 ngành nghề khác nhƣ sản xuất vật
liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, vận chuyển, môi giới…; nợ xấu của ngân hàng tăng
lên. Tuy vậy, thị trƣờng bất động sản năm nay khác với những năm đầu thập niên thứ hai
thế kỷ XXI. Mặc dù thị trƣờng “đóng băng” nhƣng giá sản phẩm khơng giảm sâu trừ một
số khách sạn nhỏ tại vài địa phƣơng, thậm chí có phân khúc giá tăng nhẹ.
Doanh nghiệp và Nhà nƣớc là hai chủ thể của thị trƣờng cần đồng hành để giải
quyết khó khăn và nâng cấp hoạt động. Chính phủ đã có nhiều chủ tƣơng, chính sách và
cơ chế hổ trợ doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để vƣợt
qua khó khăn do dịch Covid 19 gây ra. Tuy vậy, thị trƣờng bất động sản tồn tại nhiều bất


3
cập về pháp lý riêng, nên Chính phủ cần tổng hợp kiến nghị của các địa phƣơng, các
ngành và doanh nghiệp để xử lý một cách có hệ thống, có kết quả, tạo thuận lợi cho việc
phục hồi và phát triển các phân khúc thị trƣờng. Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong
các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo của thị trƣờng bất động sản. Bất kỳ Nhà nƣớc nào
đều có sự can thiệp vào thị trƣờng bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ
yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin
tức thị trƣờng hạn chế, đất đai trên thị trƣờng sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà
nƣớc nên thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng cạnh tranh không đầy đủ.
Ngân hàng nhà nƣớc đã ban hành quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn
trong hoạt động của ngân hàng. Cụ thể, từ 1/1/2020 - 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%;
1/10/2020 - 30/9/2020 là 37%; 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm
xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài
hạn, Ngân hàng Nhà nƣớc còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên
200%.
Trong 7 tháng đầu năm 2020, doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ doanh nghiệp tạm
ngừng kinh doanh tăng cao nhất so với cùng kỳ năm 2019 với 927 doanh nghiệp, tăng
98,5%. Là một trong những ngành thuộc top đầu mang lại nhiều lợi nhuận và đóng góp
vào GDP của Việt Nam nhƣng những năm tháng khó khăn vào mùa dịch đã làm cho

ngành bất động sản là lĩnh vực mà các doanh nghiệp đang gặp phải khó khăn có tỷ lệ
doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh tăng cao nhất so với cùng kỳ năm 2019.
Đại dịch Covid19 đã làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất
động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng. Dòng tiền bị ảnh
hƣởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ do thực hiện
các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội, do tâm lý phòng
thủ của ngƣời dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19. Làm tăng chi phí đầu tƣ, chi phí
vốn, chi phí lãi vay và nguy cơ bị chuyển nhóm nợ thành nợ xấu; làm tăng chi phí quản lý
doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có nhiều lao động; làm tăng khả năng doanh nghiệp
bị nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lƣơng ngƣời lao động. Cùng với đó, số lƣợng doanh
nghiệp thành lập mới giảm; số lƣợng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, giải thể, phá


4
sản tăng. VNREA cho rằng, thị trƣờng bất động sản bị tác động kép do phải đƣơng đầu
với nhiều khó khăn trong 2 năm qua và đại dịch nên các tập đoàn, doanh nghiệp bất động
sản cần nỗ lực để cầm cự và vƣợt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.
Do đó, tác giả chọn đề tài “Các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty
bất động sản niêm yết trên sàn HOSE tại Việt Nam” nhằm giúp các cơng ty BĐS xác
định cho mình một cấu trúc vốn phù hợp để duy trì hoạt động, vƣợt qua khó khăn và phát
triển bền vững. Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận là phân tích cấu trúc vốn và các nhân
tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty ngành bất động sản, cụ thể là các doanh
nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khốn Việt Nam. Từ kết quả nghiên cứu này, qua
đó đề xuất những giải pháp góp phần giúp các doanh nghiệp lựa chọn cấu trúc vốn phù
hợp nhằm hƣớng đến mục tiêu tối đa hoá giá trị doanh nghiệp.
1.3.
1.3.1.

Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu chung

Đề tài tập trung xác định các nhân tố tác động, chiều hƣớng tác động và mức độ

tác động của các nhân tố đến cấu trúc vốn của các công ty bất động sản. Từ đó đƣa ra một
số hàm ý mang tính chất quản trị để có thể tối đa hóa hiệu quả kinh doanh.
1.3.2.

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

Để đạt đƣợc mục tiêu chung đề ra, tác giả đƣa ra mục tiêu cụ thể nhƣ sau:
-

Xác định các nhân tố từ tác động đến cấu trúc vốn của các công ty bất động sản.

-

Phân tích cụ thể từng nhân tố tác động có chiều hƣớng nhƣ thế nào đến cấu trúc
vốn của các công ty bất động sản.

1.4.

Đƣa ra một số hàm ý quản trị nhằm tối đa hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Câu hỏi nghiên cứu

Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu nêu trên, tác giả đề xuất các câu hỏi nghiên cứu nhƣ
sau:
-

Các nhân tố nào tác động đến cấu trúc vốn của các công ty bất động sản tại Việt
Nam?

-

Chiều hƣớng và mức độ tác động đến cấu trúc vốn của các nhân tố đó nhƣ thế
nào?


5
-

1.5.
1.5.1.

Doanh nghiệp BĐS cần xác định cấu trúc vốn nhƣ thế nào để hoạt động hiệu quả ?
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tƣợng đƣợc nghiên cứu đề cập ở đây là Các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn

của các công ty bất động sản tại Việt Nam.
1.5.2.

Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu trích lấy dữ liệu của 22 công ty BĐS đƣợc niêm yết trên sàn chứng

khoán Việt Nam trong giai đoạn 2010 đến 2019.
1.6.
1.6.1.

Ý nghĩa đề tài
Ý nghĩa khoa học
Với kết quả nghiên cứu có đƣợc, khóa luận đã cho thấy rằng các yếu tố trong mơ

hình đều có tác động cùng chiều và ngƣợc chiều đến cấu trúc vốn của các công ty BĐS
đƣợc niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.
1.6.2.

Ý nghĩa thực tiễn

Dựa trên kết quả nghiên cứu có đƣợc, khóa luận đã đề xuất cho các cơng ty BĐS và ủy
ban chứng khoán nhà nƣớc nhiều giải pháp trong việc tìm kiếm nguồn tài trợ thích hợp
nhằm nâng cao giá trị vốn cho doanh nghiệp.
1.7.

Bố cục của đề tài
Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu đề ra, tác giả chia nội dung thành 5 chƣơng cụ

thể nhƣ sau

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI
Ở chƣơng này, tác giả trình bày cho ngƣời đọc danh mục tổng quan chung về đề tài
nghiên cứu nhƣ lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tƣợng và
phạm vi nghiên cứu,…

CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CẤU TRÚC VỐN VÀ CÁC NGHIÊN
CỨU LIÊN QUAN