Luan an pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại thành phố hồ chí minh

MỤC LỤCC LỤC LỤCC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

12

1.1. Tình hình nghiên cứu

12

1.2. Cơ sở lý thuyết của đề tài

52

Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ
KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAI Ở VIỆT NAM

58

2.1. Lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

58

2.2. Lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

79

Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

96

3.1. Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong
tương lai

96

3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh

119

Chương 4: HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

160

4.1. Định hướng hồn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh

160

4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai và nâng cao hiệu thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh

168

KẾT LUẬN

181

CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BỐ CĨ
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

184

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

185


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

KDBĐS

: Kinh doanh bất động sản

NCS

: Nghiên cứu sinh

Tp.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
bảng
3.1

Tên bảng

Trang

Lượng vốn khu vực đầu tư trực tiếp của nước ngoài tại Tp.HCM

131

trong giai đoạn 2010 - 2014


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một vấn đề mà bất cứ ai cũng phải quan tâm; bởi vì, ăn, ở, mặc và
đi lại là những nhu cầu tối cần thiết và không thể thiếu được của con người. "Phàm
con người ta sinh ra, ai cũng phải giải quyết nhu cầu ăn, ở, mặc và đi lại rồi mới nghĩ
đến hoạt động chính trị, nghiên cứu khoa học, nghệ thuật..." (Các Mác). Song không
phải bất cứ người nào cũng có đủ khả năng tài chính để có thể tự mình lo được nhà
ở. Trong xã hội có một bộ phận đáng kể dân chúng khơng tự lo được nhà ở phải sử
dụng sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS). Sự bất
tương thích, bất cân đối giữa yếu tố "cung" với yếu tố "cầu" về nhà ở là một trong
những nguyên nhân ra đời loại hình kinh doanh nhà ở nhằm mục đích thu lợi nhuận.
Muốn kinh doanh nhà ở thì trước hết chủ đầu tư, KDBĐS phải tạo lập một lượng
nhà ở hàng hóa để có thể bán ra thị trường cho người tiêu dùng. Điều này đòi hỏi,
các chủ đầu tư, KDBĐS phải đầu tư một nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở, khu
chung cư v.v...; trong điều kiện phần lớn các chủ đầu tư, KDBĐS ở nước ta có năng
lực tài chính cịn hạn chế. Để giải quyết bài toán vốn cho đầu tư, KDBĐS; hỗ trợ
hoạt động đầu tư KDBĐS thì một trong những giải pháp là cho phép các chủ đầu tư
được kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận trong Luật
KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành với các điều kiện quy định
khá chặt chẽ, chi tiết nhằm bảo toàn số tiền mua, thuê mua và phòng ngừa rủi ro cho
người mua, người thuê mua loại hình nhà ở này. Song trên thực tế, không phải bất
cứ chủ đầu tư, kinh doanh nhà ở nào cũng hiểu biết và tuân thủ các quy định về nhà
ở hình thành trong tương lai. Có khơng ít chủ đầu tư, kinh doanh nhà ở nói chung và
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng với mong muốn thu được lợi
nhuận tối đa đã không từ một thủ đoạn nào trong hoạt động kinh doanh, kể cả việc

vi phạm pháp luật về KDBĐS. Hậu quả là người mua nhà ở, người thuê mua nhà ở
nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng của những chủ đầu tư này bị
chiếm dụng vốn, bị lừa đảo chiếm đoạt tiền mua, tiền thuê mua nhà ở phát sinh


2

tranh chấp, khiếu kiện và gây tâm lý hoang mang, lo lắng trong dư luận xã hội. Mặt
khác, những hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh nhà ở nói chung và nhà ở
hình thành trong tương lai nói riêng gây méo mó hoạt động của thị trường bất động
sản (TTBĐS), làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường
này; gây tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của mơi trường đầu tư kinh doanh ở
nước ta. Vậy chúng ta phải làm gì và có những giải pháp như thế nào để khắc phục
tình trạng nêu trên. Đi tìm lời giải cho câu hỏi này rất cần có sự nghiên cứu, đánh
giá có hệ thống, đầy đủ và toàn diện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai trên phương diện lý luận và thực tiễn tại Việt Nam.
Kinh doanh nhà ở khơng phải là loại hình kinh doanh mới mẻ song kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai thì cịn khá mới ở nước ta. Kinh doanh nhà
ở hình thành trong tương lai đúng pháp luật và mang lại lợi nhuận hợp pháp cho tổ
chức, cá nhân bỏ vốn đầu tư lại là vấn đề không hề đơn giản. Pháp luật với vai trị
kiến tạo, xác lập khn khổ pháp lý cho hoạt động KDBĐS nói chung và kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng ở Việt Nam được ban hành. Các
đạo luật đề cập trực tiếp, điều chỉnh loại hình hoạt động kinh doanh nhà ở này ra đời
với thời gian không lâu. Luật KDBĐS năm 2014 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp
thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 thay thế Luật KDBĐS năm 2006. Đạo Luật này ra
đời cùng thời điểm với Luật Nhà ở năm 2014 với những sửa đổi, bổ sung đối với
phân khúc thị trường kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đáp ứng
yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước hiện nay. Đặt trong bối cảnh đó, địi hỏi
các nhà đầu tư KDBĐS phải nắm vững kịp thời và vận dụng đúng những quy định
mới này trong hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong

tương lai nói riêng. Ngược lại, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải
nghiên cứu, tìm hiểu để quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai song cũng không được gây cản trở đến quyền tự do kinh doanh
trong lĩnh vực BĐS của các tổ chức, cá nhân.
Là thẩm phán có nhiều năm trực tiếp giải quyết các tranh chấp về KDBĐS
là nhà ở trên địa bàn Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), nghiên cứu


3

sinh (NCS) nhận thấy vấn đề áp dụng pháp luật KDBĐS vào hoạt động xét xử tranh
chấp giữa chủ đầu tư, KDBĐS với người mua, người thuê mua nhà ở gặp khơng ít
khó khăn, vướng mắc. Đặc biệt, kể từ khi Luật KDBĐS năm 2014 cho phép các chủ
đầu tư được kinh doanh phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai thì số vụ tranh
chấp liên quan đến loại hình kinh doanh này ngày càng tăng. Thực tiễn áp dụng
pháp luật để xét xử các tranh chấp về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do các quy định về vấn đề này cịn khá mới mẻ và
đang trong q trình hồn thiện. Việc giải quyết khó tránh khỏi có trường hợp bản
án của Tòa án cấp quận, huyện bị Tòa án nhân dân Tp.HCM tuyên hủy (toàn bộ
hoặc một phần), yêu cầu xét xử lại v.v... Điều này thôi thúc NCS quan tâm, tìm hiểu
pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai với mong muốn có sự hiểu
biết và đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu
quả áp dụng pháp luật vào giải quyết các vụ việc tranh chấp trong kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân Quận 1 - Tp.HCM.
Với những lý do cơ bản trên đây, NCS lựa chọn đề tài "Pháp luật về kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ
Chí Minh" làm luận án tiến sĩ luật học
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và chế định kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai nói riêng thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học

nước ta; bởi lẽ, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một nội dung mới
của Luật KDBĐS năm 2014. Thời gian qua đã có nhiều cơng trình nghiên cứu liên
quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đề tài luận án ở phạm vi và mức độ khác nhau
được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số cơng trình khoa học cụ thể sau đây:
1) Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở Thành
phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
2) Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2006), Nghiên cứu các yếu tố cấu
thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách
quản lý thị trường bất động sản nhà đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội;


4

3) Nguyễn Cao Đức (2003), Q trình đơ thị hóa các đô thị lớn ở Việt
Nam giai đoạn 1990 - 2000: Thực trạng và giải pháp, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số
299;
4) Trần Du Lịch (2005), Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị trường
bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Viện Kinh tế, Tp.HCM;
5) Nguyễn Văn Hoàng (2010), Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
và đất ở đô thị, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội;
6) Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Ngun lý thị trường nhà đất, Nxb Chính
trị quốc gia, Hà Nội;
7) Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai và nhà
ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
8) Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà ở Hà
Nội đến năm 2020;
9) Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2006), Kỷ yếu Hội
thảo khoa học: Giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội - Thực trạng và
giải pháp, Hà Nội;
10) Nguyễn Văn Thanh (2004) (chủ nhiệm), Một số giải pháp tài chính tín

dụng nhằm kích cầu thị trường nhà ở dân dụng ở nước ta hiện nay, Đề tài nghiên
cứu khoa học cấp Bộ, Trường Đại học Thương mại, Hà Nội;
11) Tổng Hội Xây dựng Việt Nam - Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam
(2004), Nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị và khu công nghiệp: Thực
trạng và giải pháp, Hà Nội;
12) Nhà ở cho người thu nhập thấp và đánh giá nhu cầu phát triển đô thị
vừa và nhỏ (2001), Báo cáo tại Hội thảo Quốc gia do Ngân hàng Phát triển Châu Á
(ADB) và Chính phủ Việt Nam đồng tổ chức, Hà Nội;
13) Ngân hàng Thế giới (WB) và Liên minh các thành phố (2002), Nhà ở
và hạ tầng cơ sở - các khó khăn của người nghèo đơ thị, Chương trình quốc gia về
nâng cấp các đô thị, Hà Nội;
14) Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2001),


5

Nhà ở cho người thu nhập thấp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ;
15) Viện Kinh tế Tp.HCM và Viện Nghiên cứu Kiến trúc (Bộ Xây dựng)
(2002), Giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh, Đề tài
do World Bank (Ngân hàng Thế giới: WB) tài trợ;
16) Phạm Cao Nguyên (2002), Hiện trạng quỹ nhà đất và giải pháp tăng
cường công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội,
Kỷ yếu Hội thảo khoa học của thành phố Hà Nội, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh
tế - xã hội Hà Nội tổ chức;
17) Trịnh Duy Luân - Michael Leaf (1996), Vấn đề nhà ở đô thị trong nền
kinh tế thị trường của thế giới thứ ba, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội;
18) Lương Anh Dũng (2001), Nhà ở khu đô thị sau năm 2000, Nxb Khoa
học xã hội, Hà Nội;
19) Nạn đầu cơ khiến giá nhà chung cư tăng vô lý, Chuyên đề Kiến trúc và
Xã hội, Website , ngày 16/12/2003;

20) Phát triển thị trường nhà cho thuê - Giải pháp cho người nghèo,
Chuyên đề Quy hoạch và Kiến trúc, Website
ngày 18/8/2004;
21) Sốt nhà đất ở Mỹ, Chuyên đề Kinh doanh bất động sản, Website
ngày 02/10/2004;
22) Kích cầu giao dịch nhà đất, Chuyên đề Kinh doanh bất động sản,
Website ngày 16/07/2004;
23) Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở Singapore, Chuyên đề Kinh
doanh bất động sản, Website ngày 22/8/2004;
24) Thành phố Hồ Chí Minh: Lập Quỹ phát triển nhà cho người thu nhập thấp,
Chuyên đề Kinh doanh bất động sản, Website ngày 03/3/2004;
25) Xây nhà chung cư bán trả góp, Chuyên đề Kinh doanh bất động sản,
Website ngày 11/3/2004;
26) Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009) (đồng chủ biên),
Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay - Kinh nghiệm Hà Nội,


6

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
27) Bộ Xây dựng (1995), Kỷ yếu Hội nghị toàn quốc về nhà ở lần thứ 1,
Hà Nội;
28) Bộ Xây dựng (2000), Kỷ yếu Hội nghị toàn quốc về nhà ở lần thứ 2, Hà Nội;
29) Bộ Xây dựng (2005), Kỷ yếu Hội nghị toàn quốc về nhà ở lần thứ 3,
Hà Nội v.v...
Các cơng trình nghiên cứu trên đây đề cập đến vấn đề kinh doanh nhà ở nói
chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng đặt trong quan hệ
tổng thể về KDBĐS ở những mức độ, phạm vi khác nhau như xem xét, đánh giá thực
trạng thi hành ở một địa phương như Thủ đô Hà Nội, Tp.HCM; theo phân khúc thị
trường nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà

chung cư...). Đồng thời, các tác giả tiếp cận vấn đề kinh doanh nhà ở từ những góc độ
khác nhau, bao gồm quản lý nhà nước, khía cạnh xã hội, kinh tế, KDBĐS, kiến trúc,
xây dựng, chính sách, pháp luật v.v... Chế định pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai khơng được nghiên cứu một cách độc lập mà được tìm hiểu lồng ghép
với thể chế, chính sách quản lý TTBĐS; chính sách phát triển nhà ở tại Việt Nam. Việc
nghiên cứu, tìm hiểu có hệ thống, toàn diện, đầy đủ chế định pháp luật này dưới góc độ
lý luận và thực tiễn ở cấp độ tiến sĩ luật học đặt trong mối liên hệ so sánh với Luật
KDBĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Bộ luật Dân
sự (BLDS) năm 2015 v.v... tham chiếu với thực tiễn thi hành tại Tp.HCM thì dường
như vẫn cịn thiếu một cơng trình khoa học như vậy. Do đó, rất cần có một cơng trình ở
bậc tiến sĩ luật học nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này một cách hệ thống toàn diện,
đầy đủ trên phương diện lý luận và thực tiễn. Kế thừa những kết quả của các cơng trình
khoa học liên quan đến đề tài được công bố, luận án đi sâu nghiên cứu có hệ thống,
đầy đủ, tồn diện những vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai tham chiếu, đánh giá từ thực tiễn thi hành tại Tp.HCM.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu


7

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận án là đề xuất giải pháp hoàn thiện
pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi
hành tại Tp.HCM.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
cơ bản như sau:
Một là, nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai bao gồm: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm của nhà ở,
kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói

riêng; ii) So sánh nhà ở hình thành trong tương lai với các loại nhà ở khác để nhận
diện những điểm đặc trưng của nó; iii) Luận giải vai trị của loại hình kinh doanh
nhà ở này; iv) Phân tích các u cầu đối với loại hình kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai; v) Luận giải cơ sở ra đời của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai; vi) Phân tích khái niệm, đặc điểm của pháp luật về kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai; vii) Luận giải yêu cầu điều chỉnh của pháp
luật đối với hoạt động kinh doanh nhà ở này; viii) Các yếu tố bảo đảm thực thi pháp
luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai...
Hai là, nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai và thực tiễn thi hành tại Tp.HCM khu trú vào các vấn đề chủ yếu sau: i) Phân
tích nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; ii) Đánh giá
thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại
Tp.HCM trên các khía cạnh: Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội đặc thù tác
động đến việc thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại
Tp.HCM; những kết quả đạt được; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của
hạn chế, yếu kém (bao gồm nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan).
Ba là, đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tp.HCM.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu


8

Đối tượng nghiên cứu của luận án bao gồm:
- Quan điểm, đường lối của Đảng về tạo lập và phát triển nhà ở trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) nhằm giải quyết nhu
cầu về nhà ở của người dân nói chung và người dân ở các đơ thị nói riêng (trong đó
có Tp.HCM).
- Các luận điểm khoa học, trường phái lý thuyết của giới học giả trong nước

và nước ngoài về pháp luật kinh doanh nhà ở nói chung và pháp luật về kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.
- Các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi
hành về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai tại Tp.HCM.
- Các qui định của pháp luật liên quan đến kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai tại các quốc gia và vùng lãnh thổ có thị trường nhà ở phát triển như
Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hồng Kông v.v...
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi
hành tại Tp.HCM là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều đạo luật
khác nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một luận án tiến sĩ luật học, NCS giới
hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau đây:
Một là, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai được luận án tập trung
nghiên cứu là các giao dịch mang tính chất kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận
nhằm đáp ứng đúng chuyên ngành nghiên cứu tiến sĩ luật học là Chuyên ngành Luật
Kinh tế. Do tính chất đặc thù và phức tạp của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai nên NCS chỉ đi sâu phân tích về giao dịch kinh doanh mua bán,
chuyển nhượng; thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được xác lập giữa các
chủ thể KDBĐS với nhau hoặc giữa các chủ thể này với tổ chức, cá nhân khác
nhằm mục đích thu lợi nhuận.


9

Các hoạt động bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai (hoạt
động tạo lập hàng hóa nhà ở hình thành trong tương lai để đáp ứng nhu cầu của xã
hội); hoạt động tạo lập, thu hút, kêu gọi nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai; hoạt động nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; các giao dịch về kinh doanh dịch
vụ nhà ở hình thành trong tương lại, bao gồm môi giới, quản lý, tư vấn và sàn giao
dịch BĐS... không thuộc đối tượng và phạm vi nghiên cứu của bản luận án này.
Hai là, luận án giới hạn nội dung nghiên cứu ở các quy định về kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng
dẫn thi hành cũng như các quy định của một số đạo luật khác gồm Luật Nhà ở năm
2014, BLDS năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2015, Luật Đầu tư năm 2015 có
liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Ba là, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật về
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2014 (năm ban hành Luật
KDBĐS năm 2014) đến nay.
Bốn là, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian ở thực tiễn thi
hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp.HCM.
5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Khi thực hiện luận án tiến sĩ luật học với đề tài "Pháp luật về kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh",
NCS sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin nghiên cứu bản chất, nguồn gốc, sự ra đời của sự
vật hiện tượng; nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của sự vật, hiện tượng;
nghiên cứu mối quan hệ vận động, tương tác giữa sự vật, hiện tượng với sự vật, hiện
tượng khác.
- Ngồi ra, luận án cịn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp hệ thống,
phương pháp nghiên cứu đa ngành được sử dụng xuyên suốt toàn bộ quá trình nghiên


10

cứu luận án từ nghiên cứu lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong

tương lai; xem xét thực trạng pháp luật và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp.HCM đến đưa ra định hướng, giải
pháo hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tp.HCM.
ii) Phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử, phương pháp tổng hợp...
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở
lý thuyết của đề tài.
ii) Phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp biện luận
khoa học... được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2. Những vấn đề lý luận pháp luật
về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.
iii) Phương pháp lập luận lôgic, phương pháp so sánh, phương pháp SWOT
(đánh giá cơ hội, thách thức, mặt mạnh, mặt yếu)... được sử dụng khi nghiên cứu
Chương 3. Thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và
thực tiễn thi hành tại Tp.HCM.
iv) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải...
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 4. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tp.HCM.
6. Những đóng góp mới của luận án
Luận án tiến sĩ luật học với đề tài: "Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh"hồn thành
với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể như sau:
- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp
luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam dựa trên lý thuyết
về quyền sở hữu tài sản; lý thuyết về quyền tự do kinh doanh; lý thuyết về vật
quyền; lý thuyết về vai trò kiến tạo của pháp luật trong nền kinh tế thị trường v.v...
- Phân tích hệ khái niệm gốc, từ khóa của luận án (key word), bao gồm:
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, khái niệm kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai; khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở; khái niệm pháp luật về
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; đồng thời chỉ ra đặc điểm đặc trưng
của nhà ở hình thành trong tương lai, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai;

11

đặc điểm của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai để vận dụng
đúng, phù hợp trong quá trình thực hiện trên thực tế.
- So sánh pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ở nước
ta với pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai của một số nước
trên thế giới nhằm nhận diện sự tương đồng và khác biệt; đồng thời, rút ra bài học
kinh nghiệm mang tính gợi mở cho Việt Nam trong q trình hồn thiện pháp luật
về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
- Phân tích thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai; đánh giá thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật này tại Tp.HCM để nhận diện cụ
thể kết quả; hạn chế và nguyên nhân của hạn chế. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất
định hướng, giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu quả thi
hành tại Tp.HCM.
Luận án là tài liệu tham khảo bổ ích khơng chỉ đối với các nhà lập pháp,
hoạch định chính sách, pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà
ở hình thành trong tương lai nói riêng; đối với các cơ quan nhà nước, công chức nhà
nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai; đối với đội ngũ thẩm phán giải quyết các tranh chấp về kinh doanh nhà ở
nói chung và tại Tp.HCM nói riêng v.v... mà cịn là tài liệu chun khảo có giá trị
cho các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta trong giảng dạy, học tập, nghiên cứu về
pháp luật KDBĐS.
7. Bố cục của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận án gồm 04 chương:
Chương 1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của đề tài.
Chương 2. Những vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai tại Việt Nam.
Chương 3. Thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong

tương lai và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.


12

Chương 4. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.


13

Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
1.1. Tình hình nghiên cứu
1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước
i) Nhóm các cơng trình nghiên cứu lý luận về kinh doanh bất động sản và
thị trường bất động sản
Ở nước ta, nghiên cứu lý luận về KDBĐS và TTBĐS với mức độ, phạm vi
khác nhau đã có nhiều cơng trình khoa học được cơng bố trong thời gian qua mà
qua tìm hiểu NCS có thể kể ra một số cơng trình khoa học tiêu biểu sau đây:
Thứ nhất, Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản
ở Thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Nội dung cơ bản của cơng trình này đi sâu phân tích những vấn đề lý luận
về quản lý TTBĐS nói chung và quản lý TTBĐS ở Tp.HCM nói riêng. Trên cơ sở
đó, tác giả đánh giá, bình luận về thực trạng quản lý TTBĐS ở Tp.HCM chỉ ra
những thành tựu, kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Tiếp đó, tác giả
đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý TTBĐS ở Tp.HCM.
Việc nghiên cứu nội dung quản lý phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong
tương lai tại Tp.HCM được đề cập trong cơng trình này dường như cịn "vơi", khá

mờ nhạt. Nó khơng được nghiên cứu độc lập thành một chủ đề riêng mà lồng ghép
trong nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý TTBĐS ở Tp.HCM. Hơn nữa, những
nghiên cứu của cơng trình này có một số nội dung lạc hậu so với hiện nay; bởi nó
được tìm hiểu tham chiếu với Luật KDBĐS năm 2006 đã được thay thế bằng Luật
KDBĐS năm 2014. Tuy nhiên, những kết quả nghiên cứu lý luận về quản lý
TTBĐS nói chung và quản lý TTBĐS ở Tp.HCM nói riêng cũng như một số bình
luận, đánh giá về thực trạng quản lý TTBĐS ở Tp.HCM có giá trị tham khảo nhất
định được NCS kế thừa khi nghiên cứu lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại tại
Chương 2 luận án.


14

Thứ hai, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2006), Nghiên cứu các yếu tố
cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính
sách quản lý thị trường bất động sản nhà đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ,
Hà Nội.
Mặc dù, cơng trình này khơng nghiên cứu trực tiếp về chính sách quản lý
TTBĐS hình thành trong tương lai nói chung và chính sách quản lý thị trường nhà ở
hình thành trong tương lai tại Tp.HCM nói riêng. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu
của cơng trình này rất rộng và mang tính vĩ mơ đề cập đến các yếu tố cấu thành
TTBĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường phân
khúc bất động sản (BĐS) nhà đất. Những phát hiện của cơng trình này có giá trị phổ
qt, "phủ trùm" đối với đề tài luận án của NCS; bởi lẽ, thị trường nhà ở hình thành
trong tương lai tại Tp.HCM là một phân khúc của TTBĐS nhà đất. Hơn nữa, với
chức năng quản lý nhà nước về nhà và TTBĐS; Cục Quản lý nhà (nay là Cục Quản
lý nhà và TTBĐS trực thuộc Bộ Xây dựng) nghiên cứu, đề xuất giải pháp hồn
thiện chính sách quản lý TTBĐS nhà đất ở tầm vĩ mơ và mang tính định hướng
chiến lược góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về TTBĐS nhà đất trong

phạm vi cả nước. Vì vậy, những kết quả nghiên cứu các yếu tố cấu thành TTBĐS
nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý TTBĐS nhà đất của
cơng trình này có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS khi nghiên cứu lý luận về thị
trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp.HCM ở Chương 2; nghiên cứu thực
trạng thực hiện pháp luật về quản lý thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại
Tp.HCM ở Chương 3 và đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật
này ở Chương 4 luận án.
Thứ ba, Trần Du Lịch (2005), Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị
trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Viện Kinh tế, Tp.HCM.
Cơng trình này đi sâu nghiên cứu có hệ thống về lý luận và thực tiễn cơ chế
quản lý để vận hành và phát triển TTBĐS Tp.HCM. Nội dung của cơng trình này
liên quan trực tiếp đến đề tài và phạm vi mà luận án của NCS đang nghiên cứu. Do
đó, những kết quả, phát hiện của các tác giả được cơng bố có giá trị tham khảo rất


15

bổ ích đối với NCS trong q trình nghiên cứu luận án. Bởi lẽ, các tác giả của cơng
trình này nghiên cứu, tìm hiểu về cơ chế quản lý để vận hành và phát triển TTBĐS
Tp.HCM. Trong khi đó, phạm vi nghiên cứu của luận án mà NCS đang thực hiện
chiếm vị trí khá khiêm tốn - thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp.HCM
chỉ là một bộ phận, một phân khúc của TTBĐS tại Tp.HCM. Vì vậy, các kết quả
nghiên cứu của cơng trình này có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS và được tiếp
thu, kế thừa khi nghiên cứu các chương của luận án.
Thứ tư, Nguyễn Văn Hoàng (2010), Quản lý nhà nước đối với thị trường
nhà ở và đất ở đô thị, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.
Đề tài này đi sâu nghiên cứu quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở và
đất ở đô thị trên phương diện lý luận và phương diện thực tiễn. Mặc dù, cơng trình
khoa học này khơng đề cập trực tiếp đến phân khúc thị trường nhà ở hình thành
trong tương lai tại Tp.HCM. Tuy nhiên, tính phủ trùm của những phát hiện trong

cuốn sách này có giá trị phổ quát đối với luận án mà NCS đang thực hiện; bởi lẽ, thị
trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp.HCM là một phân khúc cụ thể của thị
trường nhà ở ở đô thị nước ta. Mặt khác, kinh doanh bao giờ cũng đi liền với rủi ro
và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai lại càng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro hơn
đối với người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; bởi tại thời
điểm ký kết giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở đang trong quá
trình hình thành, chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng song người mua, người
thuê mua đã phải trả một phần tiền mua, tiền thuê mua nhà ở. Đây là vấn đề dễ bị
chủ đầu tư, KDBĐS lợi dụng lừa đảo để chiếm đoạt tiền mua, tiền thuê mua nhà ở
của khách hàng. Do đó, người mua, người th mua nhà ở hình thành trong tương
lai dễ bị rủi ro, thua thiệt. Vì vậy, quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai có vai trị quan trọng nhằm ngăn ngừa rủi ro do
loại hình kinh doanh này mang lại. Kết quả nghiên cứu lý luận về quản lý nhà nước
đối với thị trường nhà ở và đất ở đơ thị của cuốn sách này có giá trị tham khảo bổ
ích đối với NCS khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai tại Tp.HCM trong Tiểu mục 2.1 Chương 2 luận án.


16

Thứ năm, Nguyễn Văn Thanh (2004) (chủ nhiệm), Một số giải pháp tài
chính tín dụng nhằm kích cầu thị trường nhà ở dân dụng ở nước ta hiện nay, Đề tài
nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Trường Đại học Thương mại, Hà Nội.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên KDBĐS đòi hỏi chủ đầu tư phải
đầu tư nguồn vốn rất lớn trong việc tạo lập BĐS hàng hóa thơng qua việc bỏ vốn
đầu tư, xây dựng; nhận chuyển nhượng, mua; thuê BĐS có sẵn để kinh doanh; nhận
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư KDBĐS v.v... (đây được gọi là
việc tạo nguồn cung BĐS cho xã hội). Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư KDBĐS
nào cũng có đủ nguồn vốn để tham gia vào lĩnh vực kinh doanh này. Để giải quyết
bài tốn vốn cho hoạt động đầu tư KDBĐS thì cần có các giải pháp tài chính hỗ trợ

chủ đầu tư KDBĐS. Đề tài nghiên cứu về một số giải pháp tài chính tín dụng nhằm
kích cầu thị trường nhà ở dân dụng ở nước ta hiện nay trên phương diện lý luận và
thực tiễn. Mặc dù, phạm vi nghiên cứu của đề tài này không liên quan trực tiếp đến
nội dung luận án của NCS. Tuy nhiên, những kết quả, phát hiện của đề tài này có
giá trị tham khảo nhất định đối với NCS khi nghiên cứu, đề xuất các giải pháp hoàn
thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả
thực hiện tại Tp.HCM ở Chương 4 luận án. Bởi lẽ, cho dù muốn hay khơng muốn
thì khó có thể bỏ qua giải pháp hoàn thiện các quy định về vốn cho đầu tư KDBĐS
nói chung và các quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.
TTBĐS và thị trường vốn có mối quan hệ gắn bó và tác động, ảnh hưởng lẫn nhau.
Nếu khơng có các kênh thu hút, kêu gọi vốn đầu tư thì TTBĐS khơng thể tồn tại và
phát triển được. Ngược lại, nếu khơng có TTBĐS thì thị trường vốn cũng khơng thể
giải ngân được thơng qua hình thức cho vay vốn và không mở rộng được thị phần.
Điều này đã được thực tiễn minh chứng và kiểm nghiệm.
Thứ sáu, Bùi Văn Huyền - Đinh Thị Nga (2011) (sách chuyên khảo), Quản
lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội.
Cuốn sách này góp phần cung cấp, hồn thiện hệ thống cơ sở lý luận về
quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam; đồng thời, các tác giả đi sâu đánh giá


17

thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước đối với loại thị trường này ở Việt Nam. Mặc dù, không liên quan
trực tiếp đến đề tài luận án song những nghiên cứu lý luận và thực tiễn về quản lý
nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam của các tác giả được NCS tham khảo khi
nghiên cứu một số vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và
quản lý nhà nước đối với loại hình kinh doanh này ở nước ta tại Chương 2 luận án.
Do thị trường nhà ở hình thành trong tương lai là một phân khúc của TTBĐS. Vì
vậy, quản lý nhà nước đối với TTBĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh

doanh của phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ bảy, Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò của Nhà nước đối với thị trường
bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học kinh tế - Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Luận văn này nghiên cứu vai trò của Nhà nước đối với TTBĐS Việt Nam
tiếp cận dưới góc độ kinh tế. Những kết quả, phát hiện của tác giả cung cấp thơng
tin có giá trị để NCS tham chiếu, so sánh với các cơng trình nghiên cứu về quản lý
nhà nước đối với TTBĐS tiếp cận dưới góc độ luật học. Trên cơ sở đó giúp NCS
nhận diện rõ hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn về vai trò của Nhà nước đối với
TTBĐS tiếp cận ở góc độ nghiên cứu hệ thống, liên ngành luật học, kinh tế. Kết quả
nghiên cứu về vai trò của Nhà nước đối với TTBĐS được NCS tham khảo, sử dụng
khi giải quyết các yêu cầu về lý luận kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà
ở hình thành trong tương lai nói riêng tham chiếu từ vai trị quản lý của Nhà nước
tại Chương 2 luận án.
Thứ tám, Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động xã
hội, Hà Nội.
Cuốn sách đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu dưới góc độ lý luận các nguyên lý cơ
bản của BĐS. Theo NCS, giá trị tham khảo bổ ích nhất của cuốn sách này là cung
cấp nền tảng, cơ sở lý luận về BĐS. Bởi lẽ, chỉ khi có sự hiểu biết sâu sắc về
nguyên lý BĐS sẽ giúp NCS thuận lợi hơn trong quá trình nghiên cứu bản chất, cơ
chế hoạt động, vận hành của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai