Bài báo cáo thực tập luật sư chuẩn điểm cao

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ

HỒ SƠ BÁO CÁO THỰC TẬP

Lĩnh vực: Kỹ năng tư vấn pháp luật và giải quyết tranh chấp ngồi Tịa án

Họ và tên:
Ngày sinh:
SBD:

Lớp:

Luật sư khóa:

Hà Nội, 2023


CƠNG TY LUẬT TNHH ABC

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

GIẤY TIẾP NHẬN HỌC VIÊN THỰC TẬP
Tên tổ chức hành nghề luật sư:
Giấy đăng ký hoạt động số:
Địa chỉ trụ sở:.
Điện thoại:
Fax:
XÁC NHẬN
Học viên:. Ngày sinh:. Lớp: tổ chức tại Hà Nội được nhận thực tập nghề luật sư tại

CÔNG TY LUẬT TNHH ABC kể từ ngày tháng năm đến ngày tháng năm và từ ngày
ngày năm đến ngày tháng năm.
Họ tên luật sư/người hướng dẫn:
Số Thẻ luật sư:
Tổ chức hành nghề luật sư, luật sư hướng dẫn (hoặc trung tâm trợ giúp pháp lý,
trợ giúp viên pháp lý), người thực tập cam kết tuân thủ các quy định tại hướng dẫn thực
tập nghề luật sư của Học viện Tư pháp.
Hà Nội, ngày 26 tháng 07 năm 2023
TM. CÔNG TY LUẬT TNHH ABC
(Ký tên, đóng dấu)

Người hướng dẫn thực tập
(Ký tên)

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

Người thực tập
(Ký tên)


KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ
NHẬT KÝ THỰC TẬP

Họ và tên:
Số báo danh:
Lớp:
Khóa:

Thời gian

Nội dung cơng việc

- Đến nộp giấy giới thiệu và làm quen với
26/06/2023 công ty thực tập.
- Làm quen với một số công việc của công
ty.
Soạn thảo hồ sơ đăng ký góp vốn, mua
27/06/2023 phần vốn góp đối với nhà đầu tư nước
ngồi góp vốn vào tổ chức kinh tế.
Soạn thảo hệ thống thang lương, bảng
28/06/2023 lương, tiêu chuẩn và điều kiện áp dụng
chức danh công việc.

Địa điểm
Công Ty Luật
TNHH ABC

Công Ty Luật
TNHH ABC
Công Ty Luật
TNHH ABC

Soạn thảo Quy chế tiền lương, tiền thưởng Công Ty Luật
29/06/2023 (Quy chế nâng lương, nâng bậc).
TNHH ABC
30/06/2023

Soạn thảo Quy chế dân chủ cơ sở.

Công Ty Luật

TNHH ABC

Soạn thảo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận Công Ty Luật
24/07/2023 đủ điều kiện an ninh trật tự đối với cơ sở TNHH ABC
lưu trú.
Đại diện khách hàng soạn thảo công văn Công Ty Luật
25/07/2023 hỏi ý kiến cơ quan ban ngành về việc thực TNHH ABC
hiện góp vốn của nhà đầu tư.
Soạn thảo Quy chế quản trị nhân sự: quản Công Ty Luật
26/07/2023 lý thực tập sinh, người học nghề.
TNHH ABC
Làm bảng liệt kê các loại phụ cấp, trợ cấp Công Ty Luật
27/07/2023 khơng phải đóng bảo hiểm xã hội.
TNHH ABC

Ghi chú


28/07/2023

Soạn thảo Quy chế quản lý tài chính.

Cơng Ty Luật
TNHH ABC

Rà soát, kiểm tra chéo Bảng liệt kê các Công Ty Luật
31/07/2023 loại phụ cấp, trợ cấp phải đóng thuế TNHH ABC
TNCN.
Rà soát, kiểm tra chéo Quy chế quản lý Công Ty Luật
01/08/2023 hợp đồng kinh tế của Công ty.

TNHH ABC
Soạn thảo Quy chế quản lý rủi ro (quy Công Ty Luật
02/08/2023 trình, nguyên tắc,...).
TNHH ABC
Soạn thảo Quy chế bảo mật thông tin nội Công Ty Luật
03/08/2023 bộ.
TNHH ABC
Cùng Luật sư tham gia họp cùng khách Công Ty Luật
04/08/2023 hàng về việc tranh chấp thực hiện hợp TNHH ABC
đồng thuê văn phòng.
Nghiên cứu sơ bộ hồ sơ của khách hàng, Công Ty Luật
lập bảng nghiên cứu hồ sơ vụ việc theo TNHH ABC
07/08/2023 hướng dẫn của Luật sư.

Lên phương án giải quyết vụ việc, trao đổi Công Ty Luật
08/08/2023 với Luật sư để xây dựng nội dung chính TNHH ABC
tại thư tư vấn.
Soạn thảo văn bản tư vấn sơ bộ về tranh Công Ty Luật
09/08/2023 chấp của khách hành về việc thực hiện TNHH ABC
hợp đồng thuê văn phòng.
Soạn thảo văn bản tư vấn đánh giá tác Công Ty Luật
10/08/2023 động của Nghị định 13/2023/NĐ-CP đối TNHH ABC
với hoạt động kinh doanh của khách hàng.
Tham gia cùng Luật sư họp trực tuyến Công Ty Luật
cùng khác hàng để nắm bắt yêu cầu của TNHH ABC
11/08/2023 khách hàng đưa ra trong vụ việc các chủ
hộ cho thuê căn hộ chung cư.
Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu khách hàng Công Ty Luật
cung cấp;
TNHH ABC

14/08/2023

Chuẩn bị Hợp đồng dịch vụ pháp lý cho
khách hàng.


Lập bảng nghiên cứu hồ sơ vụ việc theo Công Ty Luật
15/08/2023 sự hướng dẫn của Luật sư.
TNHH ABC
Trao đổi với Luật sư về kết quả nghiên Công Ty Luật
16/08/2023 cứu và hoàn thiện phương án để gửi Luật TNHH ABC
sư chuẩn bị cho văn bản tư vấn.
Soạn thảo văn bản cung cấp thông tin Công Ty Luật
pháp lý về hoạt động cho thuê căn hộ TNHH ABC
17/08/2023 chung cư ngắn ngày, theo giờ của chủ sở
hữu và ý kiến đánh giá đối với văn bản do
UBND phường 6 ban hành.
Tổng kết thực tập tại Công ty và nghe Công Ty Luật
18/08/2022 nhận xét, đánh giá của người hướng dẫn TNHH ABC
thực tập. Hoàn thiện hồ sơ thực tập.

Xác nhận của người hướng dẫn thực tập
(Ký và ghi rõ họ tên)


HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ

BÁO CÁO THỰC TẬP
Lĩnh vực: Kỹ năng tư vấn pháp luật và giải quyết tranh chấp ngồi Tịa án

I. TĨM TẮT NỘI DUNG VỤ VIỆC VÀ YÊU CẦU CỦA KHÁCH HÀNG
1. Tên Luật sư hướng dẫn: TÊN LUẬT SƯU HƯỚNG DẪN
2. Tóm tắt nội dung vụ việc
Chung cư M là khu chung cư tọa lạc tại Phường 6, Quận 4, Thành phốABC.
Do trong thời gian gần đây tại chung cư này có nhiều hộ dân thực hiện cho thuê căn hộ
của mình trong thời gian ngắn ngày hoặc theo giờ; lo ngại ảnh hưởng đến vấn đề an ninh
trật tự, ngày 26/05/2023, Ban quản trị chung cư M đã gửi văn bản đến Phịng quản lý đơ
thị Quận 4, Thành phố ABC để hỏi ý kiến về việc hành vi cho thuê căn hộ nêu trên có
phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành hay không.
Ngày 01/06/2023, Ủy ban nhân dân Phường 6, Quận 4 đã ban hành văn bản số
73/UBND thông báo đến Ban quản lý các chung cư trên địa bàn Phường 6 về việc quy
định quản lý sử dụng căn hộ trên địa bàn Phường 6. Theo đó, văn bản này xác định pháp
luật về nhà ở đã có quy định với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích khơng
phải để ở như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày, là hành vi bị pháp luật
nghiêm cấm, do đó đề nghị Ban quản trị - Ban quản lý các chung cư trên địa bàn phường
6, Ban điều hành khu phố, tổ dân phố hỗ trợ thông tin cho các hộ cho thuê căn hộ thực
hiện đúng pháp luật. Văn bản này được in ra và gắn vào Standee đặt tại các hành lang
của chung cư M.
Ngày 01/08/2023, Công an Phường 6, Quận 4 đã ban hành giấy mời các chủ
căn hộ tại chung cư M mà có hoạt động cho thuê căn hộ có mặt vào ngày 02/08/2023 tại
Cơng an Phường 6, Quận 4 để làm việc về vấn đề liên quan cho thuê căn hộ. Việc gửi
giấy mời của Công an Phường 6 thông qua Ban quản lý chung cư M bằng cách Ban quản
lý gửi mail thông báo kèm theo ảnh chụp giấy mời tới cho các chủ căn hộ chung cư.
Ngày 02/08/2023, các chủ căn hộ tại chung cư M đã tập hợp lại và liên hệ với
Công ty Luật TNHH Chân Tín Nghĩa mong muốn nhận được ý kiến tư vấn pháp lý về


hoạt động cho thuê căn hộ tại nhà chung cư mà họ đang thực hiện để có phương hướng
khi đến làm việc với cơ quan Công an Phường 6. Tập hợp các chủ căn hộ nêu trên và

Công ty Luật TNHH ABC thống nhất được thỏa thuận ký Hợp đồng dịch vụ pháp lý,
theo đó Cơng ty Luật sẽ soạn thảo văn bản trình bày về nội dung pháp luật liên quan đến
hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày và ý kiến đánh giá về các nội dung pháp
lý trình bày tại văn bản số 73/UBND do UBND Phường 6, Quận 4 phát hành ngày
01/6/2023.
3. Yêu cầu của khách hàng
Tập hợp các chủ căn hộ có hoạt động cho thuê căn hộ chung cư tại chung cư M
mong muốn nhận được thông tin pháp lý về hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn
ngày tại nhà chung cư và đánh giá về nội dung pháp lý thể hiện tại văn bản số 73/UBND
do UBND Phường 6, Quận 4 phát hành để có phương hướng khi đến làm việc với cơ
quan Công an Phường 6.


II. BẢN BÁO CÁO THỰC HIỆN YÊU CẦU GIAO VIỆC
1. Yêu cầu công việc
Luật sư ABC yêu cầu:
-

Nghiên cứu các tài liệu đã được khách hàng cung cấp;

-

Liệt kê các thơng tin, hồ sơ mà khách hàng cịn phải cung cấp;

-

Tra cứu quy định pháp luật điều chỉnh;

-

Lên dàn ý các nội dung cần thông tin đến khách hàng liên quan đến vụ việc;

-

Soạn thảo một văn bản cung cấp thông tin pháp luật liên quan đến hoạt động cho
thuê căn hộ chung cư ngắn ngày và nêu quan điểm về văn bản số 73/UBND do
UBND Phường 6, Quận 4 phát hành.

2. Nội dung công việc thực hiện
-

Lập bảng nghiên cứu các nội dung pháp luật cần thông tin đến khách hàng liên
quan đến vụ việc;

-

Lập bảng phân tích các nội dung tại văn bản số 73/UBND do UBND Phường 6,
Quận 4 phát hành;

-

Soạn thảo văn bản ý kiến của Luật sư về tính pháp lý của hoạt động cho thuê căn
hộ chung cư ngắn ngày và nhận định về nội dung văn bản 73/UBND do UBND
Phường 6, Quận 4 phát hành.

3. Kết quả việc thực hiện yêu cầu giao việc


3.1. Bảng nghiên cứu các nội dung pháp luật cần thông tin đến khách hàng liên quan đến vụ việc:

STT
1.

Vấn đề pháp lý

Luận điểm cần thể
Nội dung pháp luật điều chỉnh
hiện
Tính pháp lý của hành Khẳng định quyền được * Điều 32.1 Hiến pháp năm 2013.
vi cho thuê căn hộ tại cho thuê căn hộ chung cư “1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp
nhà chung cư.
của chủ sở hữu.
pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt,
tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh
nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.”
* Điều 194 Bộ luật dân sự năm 2015.
“Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu
Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho
vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng,
tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt
khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với
tài sản.”
* Mục 5 chương XVI Bộ luật dân sự năm 2015
về Hợp đồng thuê tài sản.
* Điều 10 Luật nhà ở năm 2014
1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
…
d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho

thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế

Nhận định
Nhà chung cư là tài sản
thuộc sở hữu hợp pháp của
cá nhân và pháp luật cho
phép cá nhân có quyền cho
người khác thuê tài sản
thuộc sở hữu hợp pháp của
mình.


chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền
quản lý nhà ở…”

Khẳng định việc cho
thuê căn hộ chung cư với
mục đích để ở là khơng
vi phạm pháp luật nhà ở.

Điều 6.11 Luật nhà ở năm 2014.
“Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm
11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích khơng
phải để ở…”
Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
“Điều 70. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng
nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung
cư
1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000
đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

…
e) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích khơng
phải để ở.”
Khẳng định việc cho Điều 121 Luật nhà ở năm 2014.
thuê trong thời gian ngắn “Điều 121. Hợp đồng về nhà ở
ngày là phù hợp với quy Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và
định pháp luật.
phải được lập thành văn bản bao gồm các nội
dung sau đây:
…
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành
nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư
xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua,

Việc chủ căn hộ cho khách
thuê để ở là không vi phạm
hành vi nghiêm cấm theo
Luật nhà ở. Pháp luật chỉ
quy định về xử phạt việc sử
dụng căn hộ chung cư vào
mục đích khơng phải để ở
đối với người sử dụng nhà
chung cư chứ không phải
đối với chủ sở hữu.

Theo quy định của hợp
đồng về nhà ở thì các bên có
thể tự do thỏa thuận về thời
hạn thuê, do vậy việc chủ
căn hộ cho thuê trong thời

gian ngắn ngày là phù hợp
quy định pháp luật


thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản
lý nhà ở; thời hạn góp vốn;”
Nhận định về tư cách Điều 6.1 Luật thương mại năm 2005.
pháp lý của chủ thể cho “1. Thương nhân bao gồm tổ chức kinh tế được
thuê nhà.
thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương
mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng
ký kinh doanh.”
Điều 7 Luật thương mại năm 2005.
“Thương nhân có nghĩa vụ đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật. Trường hợp chưa
đăng ký kinh doanh, thương nhân vẫn phải chịu
trách nhiệm về mọi hoạt động của mình theo quy
định của Luật này và quy định khác của pháp
luật.”
Điều 3.1 Nghị định 39/2007/NĐ-CP.
“1. Cá nhân hoạt động thương mại là cá nhân tự
mình hàng ngày thực hiện một, một số hoặc toàn
bộ các hoạt động được pháp luật cho phép về
mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ và các hoạt
động nhằm mục đích sinh lợi khác nhưng khơng
thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo
quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh và
không gọi là “thương nhân” theo quy định của
Luật Thương mại…”
Điều 10.2 Luật kinh doanh bất động sản năm

2014.

Trường hợp việc cho thuê
căn hộ diễn ra là hoạt động
sinh lời nhưng không độc
lập, thường xun thì chủ
căn hộ khơng được coi là
thương nhân hoạt động
thương mại, hoạt động cho
thuê căn hộ sẽ chỉ là hoạt
động cho thuê tài sản được
điều chỉnh bởi pháp luật
dân sự, chủ thể cho th
cũng khơng có nghĩa vụ
đăng ký kinh doanh.
Trường hợp chủ thể cho
thuê căn hộ chung cư hoạt
động cho thuê căn hộ thuộc
hành vi kinh doanh thương
mại, thì bị điều chỉnh bởi
Luật thương mại, Luật Kinh
doanh bất động sản. Chủ sở
hữu cho thuê căn hộ thuộc
sở hữu của mình khơng
phải thành lập doanh
nghiệp những vẫn có nghĩa


2.

Trách nhiệm thiết lập về Đối với nhà chung cư,
an ninh trật tự tại Nhà trách nhiệm quản lý an
chung cư.
ninh trật tự đối với phần
sở hữu chung thuộc về
Ban quản trị chung cư và
đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư.

“2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
quy mô nhỏ, khơng thường xun thì khơng phải
thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp
thuế theo quy định của pháp luật.”
Điều 5.5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
“Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động
sản quy mô nhỏ, không thường xuyên
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng thuộc
quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của mình.”
Điều 41.1.d Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung
cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TTBXD.
“1. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm quy
định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và
các quyền, trách nhiệm sau đây:
d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền

đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư
theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này;
khơng được kích động người khác gây mất trật
tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư;”

vụ đăng ký kinh doanh theo
hình thức hộ kinh doanh.

Pháp luật đã quy định trách
nhiệm đảm bảo an ninh trật
tự đối với Ban quản trị
chung cư tại Nhà chung cư.
Các chủ căn hộ chung cư sẽ
có trách nhiệm chấp hành
các nội quy, quy định về
quản lý, sử dụng nhà chung
cư của Tòa nhà và theo quy
định pháp luật.


Điều 105.2.b Luật nhà ở năm 2014.
“Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư
2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải
có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo
quy định sau đây:
b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về
quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận
kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi
trường;”
Điều 39.1.e Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung

cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TTBXD.
“Điều 39. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu
nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì
các chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm sau đây
trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:
e) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử
dụng nhà chung cư; phát hiện và thông báo kịp
thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền các hành vi vi phạm
trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;”
Trách nhiệm đảm bảo Điều 8 Nghị định 96/2016/NĐ-CP.
Việc hoạt động cho thuê để
điều kiện về an ninh trật “Điều 8. Ngành, nghề phải có điều kiện về ở dưới hình thức kinh
tự đối với hoạt động kinh phương án bảo đảm an ninh, trật tự
doanh dịch vụ lưu trú, có
doanh dịch vụ lưu trú
thành lập doanh nghiệp thì


3.

Những điểm cần lưu ý Về hình thức hợp đồng.
khi ký kết hợp đồng
thuê nhà chung cư.

1. Cơ sở kinh doanh các ngành, nghề sau đây
phải có phương án bảo đảm an ninh, trật tự,
gồm:
m) Kinh doanh dịch vụ lưu trú (đối với cơ sở kinh

doanh là doanh nghiệp);”
Điều 3.22 Nghị định 96/2016/NĐ-CP.
“22. Kinh doanh dịch vụ lưu trú, gồm: Các cơ sở
lưu trú theo quy định của Luật du lịch và các
hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác (nghỉ
theo giờ và nghỉ qua đêm) hoạt động trên đất liền
hoặc trên các phương tiện tàu thủy lưu trú du
lịch.
Tổ chức, cá nhân có nhà cho người Việt Nam
hoặc người nước ngồi th (có hợp đồng th
nhà) để ở, học tập, làm việc không thuộc phạm
vi điều chỉnh của Nghị định này.”
Điều 121 Luật nhà ở năm 2014.
“Điều 121. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và
phải được lập thành văn bản bao gồm các nội
dung sau đây:”

Về chủ thể của hợp đồng. Điều 119 Luật nhà ở năm 2014.

cần phải đáp ứng điều kiện
kinh doanh về an ninh trật
tự (xin giấy chứng nhận đủ
điều kiện về an ninh trật tự).
Trường hợp cá nhân cho
thuê để ở sẽ không thuộc
trường hợp phải cần đáp
ứng điều kiện về an ninh
trật tự đối với cơ sở kinh
doanh.

Hợp đồng cho thuê nhà ở
được quy định bắt buộc
phải được lập thành văn
bản. Việc công chứng,
chứng thực đối với hợp
đồng thuê nhà ở là không
bắt buộc, trừ trường hợp
các bên có nhu cầu.
Đối với giao dịch về nhà ở,
theo quy định của pháp luật


“đối với bên cho thuê, phải là chủ sở hữu nhà ở
hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền
để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định;
nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành
vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo
quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì
phải có tư cách pháp nhân;

thì hai bên đều có thể là cá
nhân hoặc tổ chức.
Tuy nhiên đối với nhà
chung cư có quy định về
mục đích sử dụng dùng để
ở, do vậy có rủi ro khi ký
hợp đồng với bên th là tổ
chức vì khó thể chứng minh
đối với bên thuê, nếu là cá nhân thì phải có đủ mục đích sử dụng nhà

năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao chung cư để ở của tổ chức.
dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân
sự”
Về nghĩa vụ thuế của chủ Điều 9.1 Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Trường hợp là hoạt động
căn hộ chung cư cho “1. Cá nhân cho thuê tài sản
của cá nhân cho thuê tài
thuê.
a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sản, thì sẽ thực hiện khai
sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuế theo phương thức theo
thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho từng lần phát sinh, nếu phát
bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê sinh doanh thu cho thuê từ
phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm 100 triệu đồng/năm trở
theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác xuống thì thuộc diện không
không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không phải nộp thuế giá trị gia
tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng tăng, không phải nộp thuế
dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú thu nhập cá nhân. Trong
ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai trường hợp, hoạt động cho
khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải thuê thuộc hoạt động của
là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối dịch vụ lưu trú, thì sẽ khơng


4.

Thực hiện các thủ tục về Nghĩa vụ đăng ký cư trú
cư trú khi cho thuê căn
hộ chung cư.

tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch
vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng
lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh
kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt
đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán)
hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân
khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho
nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho
thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
c) Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh
doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch
(bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho
th) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm
trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản
không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế
TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm
dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực
tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là
doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát
sinh cho thuê tài sản.”
Điều 27 Luật cư trú 2020.
“1. Công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp
ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã
đăng ký thường trú để lao động, học tập hoặc vì

được tính vào hoạt động
cho thuê tài sản và sẽ phải
thực hiện khai thuế theo
phương pháp khoán.

Đối với hoạt động cho thuê

căn hộ chung cư ngắn ngày,
nếu việc khách thuê cư trú
trông thời hạn ngắn hơn 30
ngày thì sẽ khơng phải đăng


mục đích khác từ 30 ngày trở lên thì phải thực
hiện đăng ký tạm trú.
2. Thời hạn tạm trú tối đa là 02 năm và có thể
tiếp tục gia hạn nhiều lần”
Điều 30 Luật cư trú 2020.
“1. Khi có người đến lưu trú, thành viên hộ gia
đình, người đại diện cơ sở chữa bệnh, cơ sở lưu
trú du lịch và các cơ sở khác có chức năng lưu
trú có trách nhiệm thông báo việc lưu trú với cơ
quan đăng ký cư trú; trường hợp người đến lưu
trú tại chỗ ở của cá nhân, hộ gia đình mà cá
nhân, thành viên hộ gia đình khơng có mặt tại
chỗ ở đó thì người đến lưu trú có trách nhiệm
thơng báo việc, lưu trú với cơ quan đăng ký cư
trú.
2. Việc thông báo lưu trú được thực hiện trực
tiếp, bằng điện thoại, phương tiện điện tử hoặc
phương tiện khác do Bộ trưởng Bộ Cơng an quy
định.”

ký tạm trú. Tuy nhiên,
người cư trú có nghĩa vụ
thơng báo cư trú theo các
hình thức pháp luật quy

định.


2. Bảng phân tích các nội dung tại văn bản số 73/UBND do UBND Phường 6, Quận 4 phát hành
Nội dung đánh giá

Nhận định đánh giá

Căn cứ/Lý giải

Về hình thức văn bản Văn bản khơng có thành phần Tên loại văn Điều 8.2 Nghị định 30/2020/NĐ-CP.
bản được thể hiện.
“Điều 8. Thể thức văn bản
2. Thể thức văn bản hành chính bao gồm các thành phần chính
a) Quốc hiệu và Tiêu ngữ.
b) Tên cơ quan, tổ chức ban hành văn bản.
c) Số, ký hiệu của văn bản.
d) Địa danh và thời gian ban hành văn bản.
đ) Tên loại và trích yếu nội dung văn bản.
e) Nội dung văn bản.
g) Chức vụ, họ tên và chữ ký của người có thẩm quyền.
h) Dấu, chữ ký số của cơ quan, tổ chức.
i) Nơi nhận.”
Tên cơ quan ban hành văn bản chưa phù hợp Phụ lục I kèm theo Nghị định 30/2020/NĐ-CP.
với quy định
“2. Tên cơ quan, tổ chức ban hành văn bản
a) Tên cơ quan, tổ chức ban hành văn bản là tên chính thức, đầy đủ
của cơ quan, tổ chức hoặc chức danh nhà nước của người có thẩm
quyền ban hành văn bản. Tên cơ quan, tổ chức ban hành văn bản
bao gồm tên của cơ quan, tổ chức ban hành văn bản và tên của cơ

quan, tổ chức chủ quản trực tiếp (nếu có).”
Về nội dung văn bản UBND phường 6 căn cứ vào khoản 2 Điều 66 - Thứ nhất văn bản Nghị định 78/2015/NĐ-CP đã hết hiệu lực thi
Nghị định 78/2015/NĐ-CP để khẳng định hành, hiện tại đã bị thay thế bởi Nghị định 01/2021/NĐ-CP.


việc “tất cả các hoạt động cho thuê nhà, cho
thuê căn hộ đều phải đăng ký kinh doanh” là - Thứ hai, quy định tại khoản 1 Điều 80 Nghị định 01/2021/NĐ-CP
không đúng theo quy định pháp luật.
chỉ liệt kê một số ngành nghề mà hộ gia đình khi tiến hành kinh
doanh không phải đăng ký hộ kinh doanh. Tuy nhiên các trường hợp
cho thuê nhà chung cư để ở không được xác định là hoạt động kinh
doanh thương mại mà chỉ là hoạt động cho thuê tài sản thì khơng có
nghĩa vụ đăng ký kinh doanh.
UBND phường 6 trích dẫn nội dung giải thích
tại Cơng văn số 4757/BXD-QLN ngày
01/10/2020 của Bộ Xây dựng về việc trả lời
kiến nghị của cử tri Thành phố ABC để khẳng
định “hoạt động cho thuê căn hộ chung cư
theo giờ, ngắn ngày là vi phạm pháp luật về
quy định cấm việc sử dụng căn hộ chung cư
vào mục đích khơng phải để ở theo Điều 6
Luật nhà ở” là không phù hợp.

- Công văn 4757/BXD-QLN của Bộ xây dựng là công văn phúc đáp
thuộc loại văn bản hành chính, khơng có tính quy phạm pháp luật,
khơng có giá trị pháp lý bắt buộc thực thi và chế tài. Khi nhận thấy
những thiếu sót hoặc không phù hợp về các nội dung của công văn,
các chủ thể hồn tồn có thể kiến nghị ban hành thêm văn bản hướng
dẫn chi tiết, hoặc đính chính một số nội dung, hoặc thậm chí thay
thế văn bản khác để phù hợp với quy định pháp luật.

- Hoạt động cho thuê căn hộ chung cư thuộc sở hữu của chủ sở hữu
cho người khác thuê để ở là không vi phạm quy định mục đích sử
dụng của nhà chung cư. Hành vi cho thuê này cũng không phải hành
vi làm tự ý chuyển đổi cơng năng, mục đích sử dụng phần sở hữu
chung, sử dụng chung của nhà chung cư; gây tiếng ồn quá mức quy
định của pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, chất độc hại không
đúng quy định của pháp luật.


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
----Ý KIẾN CỦA LUẬT SƯ
(Theo Hợp đồng dịch vụ pháp lý số _____ giữa tập hợp một số Chủ căn hộ và Người
thuê căn hộ tại Chung cư M với Cơng ty Luật TNHH ABC)
Kính gửi: Tập hợp một số Chủ căn hộ tại Chung cư M
Ngày …/8/2022, Công ty Luật TNHH ABC đã ký kết “Hợp đồng dịch vụ pháp lý”
với tập hợp một số Chủ căn hộ và Người thuê căn hộ tại Chung cư M, Phường 6, Quận 4,
Thành phố ABC. Trong văn bản có nêu bối cảnh: “Ngày 01/06/2023, Ủy ban nhân dân
Phường 6, Quận 4 có phát hành văn bản số 73/UBND về việc Qui định quản lý sử dụng
căn hộ chung cư trên địa bàn Phường 6. Theo đó, Quý khách hàng nhận thấy rằng văn
bản số 73/UBND do UBND Phường 6, Quận 4 đề ngày phát hành 1/6/2023 ảnh hưởng
tới quyền cho thuê và được thuê của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở theo quy
định của Luật nhà ở” và đề nghị Chúng tôi phát hành một văn bản “Ý kiến của Luật sư”
nhằm cung cấp thông tin pháp luật liên quan đến hoạt động cho thuê căn hộ chung cư
ngắn ngày và nêu quan điểm về văn bản số 73/UBND do UBND Phường 6, Quận 4 phát
hành ngày 1/6/2023.
PHẦN 1
Trước hết, bằng văn bản này, chúng tơi có một số ý kiến như sau nhằm (i) cung
cấp thông tin pháp luật liên quan đến hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày:
1. Tính pháp lý của hành vi cho thuê căn hộ tại nhà chung cư:

1.1.

Về quyền được cho thuê căn hộ chung cư của chủ sở hữu.

Về mặt sở hữu, đối với chủ căn hộ (tức chủ sở hữu tài sản) sẽ hồn tồn có quyền
cho th căn hộ - là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình, và được pháp luật bảo đảm
quyền đó. Theo quy định pháp luật về quyền sở hữu và định đoạt tài sản quy định tại Hiến
pháp và Bộ luật dân sự hiện hành, pháp luật bảo hộ quyền sở hữu tư nhân1; mọi người có
quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để giành, nhà ở, tư liệu sản xuất2... Quyền

1
2

Điều 32.2 Hiến pháp năm 2013.
Điều 32.1 Hiến pháp năm 2013.


được định đoạt tài sản, cho thuê tài sản cũng được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự3.
Đây là các cơ sở pháp lý nền tảng tạo lập quyền của chủ sở hữu được phép cho thuê nhà
ở là tài sản hợp pháp của mình.
Khơng chỉ là vấn đề quyền sở hữu định đoạt đối với tài sản, vì nhà ở là một loại tài
sản đặc biệt và có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi con người cho nên pháp luật còn đặc
biệt quan tâm, ghi nhận và bảo vệ quyền đối với chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà
ở. Theo đó, chủ sở hữu nhà ở hồn tồn có quyền Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua
bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho
ở nhờ4 . Như vậy, những chủ căn hộ chung cư thực hiện hoạt động cho thuê nhà ở thuộc
sở hữu hợp pháp của mình là hồn tồn phù hợp với quy định pháp luật và chính là quyền
được pháp luật cho phép và bảo vệ.
1.2.

Về mục đích thuê.

Hoạt động cho thuê căn hộ là một hoạt động cho thuê tài sản, tuy nhiên hoạt động
này đặc thù và được điều chỉnh bởi pháp luật chuyên ngành. Do vậy , Bộ luật dân sự quy
định về hợp đồng thuê tài sản có dẫn chiếu đến việc áp dụng quy định của Luật nhà ở.
Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, pháp luật quy định hành vi nghiêm cấm khi sử
dụng nhà ở là sử dụng căn hộ chung vào mục đích khơng phải để ở5. Hiện tại pháp luật
không đưa ra định nghĩa thế nào là sử dụng căn hộ với mục đích “để ở”. Có quan điểm
cho rằng, việc chủ căn hộ cho thuê căn hộ ngắn ngày là sử dụng với mục đích kinh doanh
và theo đó khơng phải mục đích “để ở”. Tuy nhiên, cần phải hiểu mục đích “để ở” là nói
đến cơng năng sử dụng của căn hộ chung cư, tức là xét về mục đích sử dụng của chủ thể
sử dụng căn hộ chung cư đó. Việc chủ căn hộ cho khách thuê với mục đích lưu trú cũng
là việc sử dụng căn hộ chung cư với mục đích để ở, hồn tồn khơng vi phạm quy định
tại Luật nhà ở. Nếu việc sử dụng căn hộ chung cư để làm văn phịng cơng ty, tiếp khách
hàng hay làm nhà kho thì mới là sai quy định. Điều này có thể được thể hiện qua việc quy
định về xử phạt hành chính hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư,
vi phạm này được quy định đặt ra đối với “người sử dụng nhà chung cư”6. Như vậy, trong

Điều 194, Mục 5 chương XVI Bộ luật dân sự năm 2015.
Điều 10 Luật nhà ở năm 2014.
5
Điều 6.11 Luật nhà ở năm 2014.
6
Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP
“Điều 70. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư
1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
…
3
4

trường hợp chủ căn hộ cho khách thuê để ở thì khách thuê ở đây là “người sử dụng nhà
chung cư” với mục đích để ở và khơng vi phạm quy định.
1.3.

Về thời hạn thuê.

Quy định về việc thuê nhà ở khơng có giới hạn thời gian tối thiểu đối với cho thuê
căn hộ chung cư nói riêng hay nhà ở nói chung. Quy định về hợp đồng nhà ở tại Luật nhà
ở cũng quy định các bên của hợp đồng hồn tồn có thể tự do thỏa thuận về thời hạn cho
thuê7. Như vậy, việc cho thuê nhà chung cư ngắn hạn hoàn toàn do các bên của hợp đồng
th quyết định và thống nhất, nó khơng hề vi phạm quy định pháp luật về hoạt động cho
thuê nhà ở.
1.4.

Về tư cách pháp lý của chủ thể cho thuê nhà.

Hoạt động cho thuê căn hộ trước tiên là hoạt động cho thuê tài sản. Hoạt động thuê
nhà ở thuộc điều chỉnh chính của Luật dân sự và Luật nhà ở, nó giao thoa với hoạt động
thương mại ở tư cách chủ thể hợp đồng (trong trường hợp là các thương nhân thương mại
ký kết). Nếu chủ căn hộ cho thuê nhà không thực hiện hoạt động cho thuê một cách độc
lập và thường xuyên thì hành vi cho thuê không được coi là hành vi thương mại và không
bị điều chỉnh bởi pháp luật về kinh doanh thương mại. Như vậy, cá nhân thực hiện cho
thuê nhà hoàn toàn được giao kết với tư cách là cá nhân thực hiện giao dịch cho thuê tài
sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Trong trường hợp này, việc cho thuê căn hộ của
chủ sở hữu sẽ không phải thực hiện đăng ký kinh doanh.
Tuy nhiên, hoạt động cho thê căn hộ cũng là hoạt động của chủ thể nhằm mục đích
sinh lợi, do vậy nó có thể là hoạt động thương mại và chịu sự điều chỉnh của Luật thương
mại. Theo quy định của Luật thương mại, thương nhân có nghĩa vụ đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật8. Hoạt động cho thuê nhà ở không thuộc các trường hợp

không phải đăng ký kinh doanh quy định tại Nghị định 39/2007/NĐ-CP về việc cá nhân
hoạt động thương mại một cách độc lập,thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh9.
Do vậy nếu cá nhân hoạt động cho thuê nhà ở, nếu được xác định là thương nhân hoạt
động thương mại theo định nghĩa tại Luật thương mại thì sẽ có nghĩa vụ đăng ký kinh
doanh.

e) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích khơng phải để ở.”
7
Điều 121 Luật nhà ở năm 2014.
8
Điều 7 Luật thương mại năm 2005.
9
Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP.


Tuy nhiên nguyên tắc áp dụng pháp luật tại Luật thương mại có quy định: hoạt
động thương mại đặc thù được quy định trong luật khác thì áp dụng quy định của luật
đó10. Tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định về điều kiện của tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản quy định rằng: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xun thì khơng
phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”11.
Hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP giải thích Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường
xuyên gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình
xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình12. Như vậy, nếu chủ sở hữu căn hộ
chung cư cho thuê căn hộ thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì khơng phải thành lập
doanh nghiệp và không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản theo quy định pháp luật. Đối với chủ thể nhận thuê căn hộ chung cư
rồi cho thuê lại, nếu họ cho thuê bất động sản do mình đầu tư xây dựng (bao gồm hoạt

động sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng13) mà không phải là dự án đầu tư xây dựng
bất động sản để kinh doanh thì cũng được coi là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ,
không thường xuyên14. Như vậy, các chủ thể này nếu tiến hành hoạt động đầu tư xây
dựng, cụ thể là sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư (không phải dự án đầu tư xây dựng) rồi
cho thuê lại thì cũng thuộc trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp và không bắt
buộc phải đáp ứng các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy
định pháp luật.
Tuy Luật kinh doanh bất động sản 2014 và nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ
chức, cá nhân thực hiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không
phải thành lập doanh nghiệp, tuy nhiên lại khơng có quy định rằng, đối với các chủ thể
này khi hoạt động kinh doanh bất động sản có phải đăng ký kinh doanh hay khơng. Khi
luật chun ngành khơng có quy định điều chỉnh thì quay về áp dụng Luật thương mại,
khi đó, hoạt động thương mại của cá nhân độc lập, thường xuyên sẽ phải thực hiện đăng

Điều 4.2 Luật thương mại năm 2005.
Điều 10.2 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
12
Điều 5.5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
13
Điều 3.20 Luật xây dựng 2014.
14
Điều 5.6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
10
11


ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh theo quy định pháp luật (Trừ các trường hợp
cá nhân hoạt động thương mại độc lập thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh theo
nghị định 39/2007/NĐ-CP). Như vậy, các chủ thể cho thuê nhà chung cư đề cập ở trên,
tuy không phải thực hiện thành lập doanh nghiệp theo Luật kinh doanh bất động sản,

nhưng nếu hoạt động thương mại thường xuyên, độc lập sẽ phải đăng ký thành lập hộ kinh
doanh theo quy định.
2. Trách nhiệm thiết lập bảo vệ an ninh trật tự tại nhà chung cư.
Về mặt nguyên tắc, bất cứ khu dân cư nào khi đi vào hoạt động cũng cần có một
ban quản lý nhằm tự quản, truyền thông nội bộ các vấn đề liên quan đến an ninh, trật tự.
Tùy theo loại hình nhà ở mà pháp luật có những điều chỉnh riêng phù hợp;
Đối với việc quản lý nhà chung cư, trách nhiệm quản trị thuộc về ban quản trị
nhà chung cư. Theo đó, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm: Phối hợp với chính
quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự,
an toàn xã hội trong nhà chung cư15; Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối
với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế
này16; khơng được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung
cư. Ngoài ra, quy định về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp
ứng: có các bộ phận chun mơn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm
bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường17. Như vậy, trách nhiệm
trong việc thiết lập đảm bảo an ninh trật tự tại nhà chung cư sẽ thuộc về đơn vị vận hành
quản lý nhà chung cư. Các chủ sở hữu căn hộ chung cư đã chi trả phí dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư do vậy họ khơng có nghĩa vụ phải thực hiện quản lý các vấn đề
an ninh trật tự cho việc vận hành nhà chung cư; chủ sở hữu chỉ có trách nhiệm chấp
hành các nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát hiện và thông báo
kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền các hành vi
vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư18. Bên cạnh đó, đối với người thuê sử dụng
căn hộ chung cư để ở từ chủ sở hữu, họ cũng phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo
đúng nội dung đã thỏa thuận với chủ sở hữu trong trường hợp người sử dụng không phải

Điều 104.1.g Luật nhà ở năm 2014.
Điều 41.1.d Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
17
Điều 105.2.b Luật nhà ở năm 2014.
18

Điều 39.1.e Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
15
16


là chủ sở hữu19. Như vậy người sử dụng mà khơng phải chủ sở hữu nhà chung cư cũng
sẽ có trách nhiệm tuân thủ chấp hành các quy định đảm bảo an ninh trật tự theo quy định
của pháp luật và nội quy của tịa nhà.
Ngồi ra, về vấn đề an ninh trật tự, pháp luật có quy định về việc phải đáp ứng
các điều kiện về an ninh trật tự đối với cở sở kinh doanh một số ngành nghề có điều
kiện. Trong các ngành nghề cần đảm bảo đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự có gồm
hoạt động kinh doanh của cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú. Theo đó, hoạt động kinh
doanh dịch vụ lưu trú bao gồm: Các cơ sở lưu trú theo quy định của Luật du lịch và các
hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác (nghỉ theo giờ và nghỉ qua đêm) hoạt động trên
đất liền hoặc trên các phương tiện tàu thủy lưu trú du lịch. Tổ chức, cá nhân có nhà cho
người Việt Nam hoặc người nước ngồi th (có hợp đồng th nhà) để ở, học tập, làm
việc không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này20. Như vậy, chủ sở hữu nhà
chung cư cho thuê căn hộ chung cư để ở thuộc sở hữu của mình sẽ khơng thuộc vào hoạt
động kinh doanh dịch vụ lưu trú phải đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự theo Nghị định
96/2016/NĐ-CP.
3. Những điểm cần lưu ý khi ký kết hợp đồng thuê nhà chung cư.
3.1. Về hình thức hợp đồng.
Hoạt động cho thuê nhà ở là hoạt động đặc thù được điều chỉnh bởi luật chuyên
ngành là Luật nhà ở, theo đó Hợp đồng cho thuê nhà ở được quy định bắt buộc phải
được lập thành văn bản21. Các nội dung chủ yếu của hợp đồng tuân theo quy định tại
Điều 121 Luật nhà ở năm 2014. Việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng thuê
nhà ở là không bắt buộc, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với giao dịch này, thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng do hai bên thỏa thuận, nếu khơng có thỏa thuận thì thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng22.
3.2. Về chủ thể của hợp đồng thuê.

Chủ thể của các bên giao kết giao dịch về nhà ở cụ thể ở đây là hợp đồng thuê
căn hộ chung cư phải đáp ứng quy định về điều kiện chủ thể theo quy định pháp luật.
Đối với giao dịch về nhà ở, Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của các bên
Điều 40.2 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Điều 3.22 Nghị định 96/2016/NĐ-CP.
21
Điều 121 Luật nhà ở năm 2014.
22
Điều 122.2 Luật nhà ở năm 2014.
19
20