Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện mường la, tỉnh sơn la

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LÊ VĂN HOÀNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN MƯỜNG LA,
TỈNH SƠN LA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

Hà Nội, 2023


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Lê Văn Hoàng


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thiện được luận văn, tơi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo,
cô giáo Viện Quản lý đất đai và phát triển nông thôn - Trường Đai học Lâm
Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi
trong suốt q trình học tập và nghiên cứu. Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn
chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới Giảng viên cao cấp - PGS.TS. Hồ Thị
Lam Trà là người trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tơi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Mường La, Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mường La, Phịng Tài ngun và
Mơi trường huyện Mường La, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn và cơng chức
địa chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mường La đã giúp đỡ tận tình,
tạo điều kiện để tơi hồn thành Luận văn.
Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã
tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong q trình học tập, nghiên cứu để

hồn thành Luận văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tơi khơng
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ và
các bạn để luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

TÁC GIẢ

Lê Văn Hoàng

năm 2023


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 4
1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến văn phòng đăng ký đất đai .............4
1.1.1. Đất đai, đăng ký đất đai ............................................................. 4
1.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai............................................................. 8
1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới ........................................... 10

1.2.1. Đăng ký đất đai tại Scotland ..................................................... 10
1.2.2. Đăng ký đất đai tại Mỹ ............................................................. 11
1.2.3. Đăng ký đất đai tại Pháp .......................................................... 13
1.2.4. Đăng ký đất đai tại Trung Quốc ................................................ 15
1.2.5. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ................................ 16
1.3. Văn phòng đăng ký đất đai ở việt nam ..................................................... 16
1.3.1. Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam .................. 16
1.3.2. Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký Đất đai với các cơ quan liên
quan và chính quyền địa phương ........................................................ 24
1.3.3. Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ............... 27
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 31
2.1. Địa điểm nghiên cứu................................................................................... 31
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 31
2.3. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 31


iv
2.4. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 31
2.5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 32
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ........................... 32
2.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ......................................... 32
2.5.3. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu ............................ 34
2.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp ............................................... 35
2.5.5. Phương pháp chuyên gia .......................................................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mường La ........................... 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................... 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................... 38
3.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................... 46
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Mường La ....................... 50

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2020 - 2022 ........................ 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mường La năm 2022 ................... 55
3.3. Hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mường La .. 57
3.3.1. Tổ chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Mường La ........................................................................................ 57
3.3.2. Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai huyện Mường La ............................................................... 58
3.3.3. Kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Mường La ........................................................................................ 60
3.4. Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện
Mường La ............................................................................................................ 70
3.4.1. Đánh giá của người dân về hoạt động của Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai huyện Mường La ....................................................... 70
3.4.2. Đánh giá của cán bộ, công chức về hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Mường La ............................................. 78


v
3.4.3. Đánh giá chung ....................................................................... 83
3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hoạt động của chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai huyện Mường La ......................................................... 86
3.5.1. Giải pháp về con người, nguồn nhân lực ................................... 86
3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động ..................................... 87
3.5.3. Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật .......................................... 87
3.5.4. Giải pháp về cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan ........... 88
3.5.5. Một số giải pháp khác .............................................................. 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91
PHỤ LỤC

vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

CHXHCNVN Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNQSD

Chứng nhận quyền sử dụng

DVHC

Dịch vụ hành chính

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài ngun mơi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp tính đến năm 2020 ........... 20
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2020 ... 22
Bảng 2.1. Tổng số phiếu cần điều tra .............................................................. 34
Bảng 2.2. Thang đo chỉ số đánh giá ................................................................ 35
Bảng 3.1. Tốc độ tăng giá trị sản xuất năm 2022 ........................................... 38
Bảng 3.2. Hiện trạng dân số và lao động huyện Mường La năm 2022 .......... 41
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mường La năm 2022 ...................... 56
Hình 3.3. Sơ đồ tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mường La .................. 58
Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu giai đoạn
2020-2022........................................................................................................ 61
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh VPĐKĐĐ giai
đoạn 2020-2022 ............................................................................................... 63
Bảng 3.6. Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại
huyện Mường La giai đoạn 2020- 2022 .......................................................... 66
Bảng 3.7. Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 67
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện thu phí, lệ phí theo quy định tại Chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai giai đoạn 2020-2022 ................................................... 69
Bảng 3.9. Đánh giá của người dân về văn bản hướng dẫn ............................. 70

Bảng 3.10. Đánh giá của người dân về về thủ tục hành chính ....................... 71
Bảng 3.11. Đánh giá của người dân về thái độ của người tiếp nhận hồ sơ .... 73
Bảng 3.12. Đánh giá của người dân về thời gian thực hiện các thủ tục
hành chính ............................................................................................. 75
Bảng 3.13. Đánh giá của người dân về nghĩa vụ tài chính ............................. 76
Bảng 3.14. Đánh giá về kết quả giải quyết công việc ..................................... 78
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của công chức, viên chức về cơ sở vật chất ..... 79


viii
Bảng 3.16. Ý kiến của công chức, viên chức về nhân lực và năng lực giải
quyết công việc................................................................................................ 81
Bảng 3.17. Ý kiến của công chức, viên chức về sự phối hợp giữa Chi nhánh
VPĐKĐĐ huyện Mường La và các cơ quan liên quan .................................. 83
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phịng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý
đất đai ở Việt Nam .......................................................................................... 25
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Mường La .......................................................... 36
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Mường La năm 2022 ................................... 39
Hình 3.3. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2022 huyện Mường La ............... 55


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản
của nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết
cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và
mỗi gia đình nói riêng. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các
quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự

nhất quán tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một
công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như
lợi ích cơng dân. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử
dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuê chuyển nhượng; cung
cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai
một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao
dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự an ninh. Lợi ích đối
với cơng dân: tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với bất động sản;
khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ
các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp về đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung
cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều
cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan
trọng trong khn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.


2
Luật đất đai năm 2013 với quy định Văn phòng đăng ký đất đai trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại
trên cơ sở sát nhập nguyên trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường cấp huyện nhằm thống nhất thực
hiện các nhiệm vụ dịch vụ trong lĩnh vực đất đai.

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mường La (CN) được
thành lập và bắt đầu đi vào hoạt động ngày 25/12/2015 nhằm đáp ứng yêu cầu
quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đăng ký biện pháp
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu
đất đai.
Từ khi thành lập Chi nhánh đã thực hiện cải cách hành chính theo cơ
chế “một cửa”, các bộ phận đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hố các
thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử
dụng đất. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công
khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho cơng dân có nhu cầu giao
dịch. Cơng nghệ thơng tin và trình độ của cán bộ làm việc tại CN từng bước
nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên trong q trình hoạt động, vẫn cịn nhiều tồn tại và bất cập, như giải
quyết các thủ tục hành chính cịn chậm, cơng tác cập nhật chỉnh lý biến động
cịn chưa thường xuyên, chưa đảm nhận được công tác thống kê, kiểm kê đất
đai, lập bản đồ hiện trạng...
Để đánh giá và đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động của Chi
nhánh VPĐKĐĐ từ sau khi thành lập đến nay, chúng tôi tiến hành đề tài:
“Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Mường La, tỉnh Sơn La”.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mường La, tỉnh
Sơn La giai đoạn 2020-2022.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động của Chi nhánh
VPĐKĐĐ huyện Mường La, tỉnh Sơn La, trong thời gian tiếp theo.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần hồn thiện và làm rõ cơ sở khoa học của mô hình
văn phịng đăng ký đất đai một cấp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài đã đề xuất cho Chi nhánh VPĐKĐĐ
Mường La một số giải pháp nhằm tăng cường hoạt động của Chi nhánh trong
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký thế chấp và
xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo đối với học
viên, sinh viên học chuyên ngành Quản lý đất đai tại các trường cao đẳng, đại
học và học viện.


4

Chương 1.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến văn phòng đăng ký đất đai
1.1.1. Đất đai, đăng ký đất đai
1.1.1.1. Đất đai và quyền sử dụng đất
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sơng suối hồ, đầm lầy...). Các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khống sản trong

lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa,...)” (Đồn Cơng
Quỳ và CS, 2006).
Theo quan điểm kinh tế học, đất đai là tài sản quốc gia, là tư liệu sản
suất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất
là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân.
Tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT, đất đai được hiểu
như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các
thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự
đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của
các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa
mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của
con người (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia
đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất” theo điều 688 bộ luật dân sự.


5
Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Nhà nước cơng
nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về
nhà cho mọi đối tượng sở hữu:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
+ Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, kinh tế, xã hội.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: Là do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình
thức hợp pháp khác.
1.1.1.2. Đăng ký đất đai
a. Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức
các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch
hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền
sở hữu/sử dụng đất hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của
quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ
hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở
hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những
đơn vị đất đai được xác định (Economic Commission for Europe, 2005). Theo
FIG (1995), trên thế giới có nhiều hệ thống đăng ký đất đai khác nhau dựa
trên sự khác biệt về pháp lý, tổ chức, thủ tục và quản lý thông tin, nhưng hầu
hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng
những nhu cầu đa dạng về thông tin, giao dịch đất đai và giảm thiểu chi phí
Có nhiều loại hệ thống dựa trên sự khác biệt về pháp lý, tổ chức, thủ tục và
quản lý thơng tin.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, nên người sử dụng đất
khơng có quyền sở hữu mảnh đất của mình mà chỉ có quyền sử dụng đất. Do
vậy, sau khi được Nhà nước giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng
đất thì trong q trình sử dụng đất có những vấn đề thay đổi thì họ phải thực


6
hiện đăng ký quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục
hành chính mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, quy định bắt
buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước và người sử dụng đất.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).

Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành
chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội
dung của đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng
pháp lý những thơng tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời
hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất phải
đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất.
b. Phân loại đăng ký đất đai
Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất
đai tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký
chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung
của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao
dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản
đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng
định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay khơng. Do vậy, để đảm bảo
an tồn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ,
truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức


7
này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và
những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp.
- Đăng ký chủ quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản
thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao
dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký
quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có
chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao
hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao dịch bất

động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng
ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó (Economic
Commission for Europe, 2005). Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả
ở Úc (hệ thống Torrens, Đức và Scotland).
So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là
đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự
kiện pháp lý đó. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu tồn dân nên người dân
khơng có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký ở đây
là “đăng ký quyền sử dụng đất”. Theo pháp Luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục
hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là
người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập
mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng (Nguyễn Trọng
Đợi, 2009).
Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm


8
đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất
đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng
ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
1.1.1.3. Vai trị, lợi ích của đăng ký đất đai
- Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp những thơng tin quan trọng giúp
hoạch định chính sách phát triển, phục vụ hiệu quả công tác quản lý như quy
hoạch, phát triển đô thị,bảo vệ môi trường, kiểm sốt sự phát triển của thị

trường bất động sản. Thơng tin từ hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho
hoạt động thu ngân sách của Nhà nước được tiến hành thuận lợi và công bằng,
tránh thất thu các loại thuế liên quan bất động sản; đồng thời còn mang lại
một nguồn thu không nhỏ thông qua các loại phí thu được từ việc cung cấp
dịch vụ của hệ thống. Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có
thể giám sát được các hoạt động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch.
- Hệ thống đăng ký đất đai sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai,
bình ổn xã hội, đảm bảo sự minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường
bất động sản, theo đó là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối
liên hệ bền vững với bảo vệ môi trường.
- Hệ thống đăng ký đất đai có những lợi ích sau: tăng cường sự an tồn
về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả
năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh
chấp đất đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai
Tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức và Liên bang Nga,
hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mơ hình tập trung
và thuộc bộ máy tư pháp. Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản là Cục
Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản
quy định: “Sở Pháp vụ hoặc Cục Pháp vụ địa phương hoặc chi nhánh hay văn
phòng chi nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giải


9
quyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền” (Điều 8).
Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư
pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký
Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành bởi cơ quan tư pháp
về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất
động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản” (Điều 9).

Việc tổ chức cơ quan đăng ký theo mơ hình tập trung; thực hiện đăng ký tất
cả các quyền liên quan đến bất động sản tại một hệ thống cơ quan duy nhất có
những ưu điểm sau: Bảo đảm tổ chức thống nhất trong cả nước của cơ quan
đăng ký bất động sản; Tách biệt chức năng quản lý hành chính với chức năng
cơng bố công khai các quyền liên quan đến bất động sản; Bảo đảm sự tập
trung thống nhất các thông tin liên quan đến bất động sản, dẫn đến việc quản
lý và công bố công khai thông tin được thuận tiện hơn do thông tin về bất
động sản không bị phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau.
Cơ quan đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, Hàn Quốc
thuộc hệ thống tòa án. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa
Liên bang Đức quy định: Các sổ địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời
nhau do Toà án khu vực quản lý. Các Tồ án khu vực có thẩm quyền đối với
địa hạt nơi đất đai toạ lạc. Những quy định riêng tại các Điều 143 và 144 đối
với bang Baden - Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của Hiệp định
thống nhất khơng có ảnh hưởng gì” (Khoản 1 Điều 1). Luật Đăng ký bất
động sản Hàn Quốc quy định: “Việc đăng ký được thực hiện tại tòa án cấp
huyện, chi nhánh của tòa án cấp huyện hoặc phịng đăng ký có thẩm quyền
trong phạm vi khu vực mà bất động sản được đăng ký tọa lạc” (Điều 7).
Tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản cũng được tổ
chức theo mơ hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh
tế, Tài chính và Cơng nghiệp, do cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện cả
chức năng thu thuế đối với bất động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bất động


10
sản của Pháp khơng có cơ quan đăng ký ở Trung ương. Tại địa phương, các
phịng đăng ký khơng được tổ chức theo đơn vị hành chính mà theo khu vực,
tập trung tại những nơi có nhiều giao dịch (Bộ Tư pháp, 2008).
1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Đăng ký đất đai tại Scotland

Scotland là một quốc gia thuộc Vương quốc Liên hiệp Anh và Bắc
Ireland. Scotland chiếm một phần ba diện tích phía bắc của đảo Anh, có biên
giới với Anh ở phía nam, Đại Tây Dương bao quanh các mặt còn lại: trong
đó biển Bắc ở phía đơng, và eo biển Bắc cùng biển Ireland ở phía tây-nam.
Ngồi phần đại lục trên đảo Anh, quốc gia cịn có hơn 790 đảo, trong đó có
quần đảo Phương Bắc và Hebrides.
Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một Đạo
Luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm
bảo an tồn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính cơng khai và tiếp cận dễ
dàng. Sự an tồn pháp lý được bảo đảm thơng qua luật dành quyền ưu tiên
pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính cơng khai được đảm bảo bằng luật
quy định bất kỳ cơng dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy
thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều
kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản với
hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ
thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống cơng khai ngay từ buổi đầu hình
thành và phát triển. Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland bao gồm:
đăng ký thông tin khai báo; lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; hồ sơ
gốc; bảng tra cứu (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phịng Đăng ký
Scotland để cho cơng chúng có thể tra cứu lấy thơng tin. Như vậy, một lượng
lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền,
các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ


11
thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra. Văn tự giao dịch sau khi được đóng
dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và
trao lại cho người nộp hồ sơ (Nguyễn Trọng Đợi, 2009).
1.2.2. Đăng ký đất đai tại Mỹ

Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu
người. Luật Đất đai của Mỹ công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân
về đất đai và được pháp luật bảo hộ như là một quyền cơ bản của công dân.
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng pháp luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trị ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong
quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: quyền quyết
định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch
kiến trúc đơ thị và cơng trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng
đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các
quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ
các lợi ích cơng cộng trên cơ sở bồi thường công bằng cho người bị thu hồi...
Các bang ở Mỹ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có
thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người
sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã
có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán
đất thứ hai gây thiệt hại. Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua đất cho
quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Luật Đăng kí đất yêu cầu người mua đất
lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi,
đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi
lấy sổ đăng kí trước. u cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội dung, có
thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp
đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; phía
bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều