Báo cáo thực tập: Hợp đồng mua bán nhà ở và một số bất cập trong thực tiễn áp dụng

BỘ TƯ PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN KHÁNH DUYÊN
442151

BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP
TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG
(CHUYÊN ĐỀ THUỘC BỘ MÔN: LUẬT DÂN SỰ)

CƠ SỞ THỰC TẬP:
CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN MY SECOND
HOME

Hà Nội – 2022

i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập do tôi thực hiện
trong thời gian thực tập tại cơ quan tiếp nhận thực tập.
Các nội dung trong báo cáo là trung thực, đảm bảo độ tin
cậy./.
Xác nhận của
Cán bộ hướng dẫn thực tập

Tác giả báo cáo thực tập

(Ký và ghi rõ họ tên)

ii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS
HĐ
KDBĐS
Nghị định
99/2015

:
:
:
:

Bộ luật dân sự
Hợp đồng
Kinh doanh bất động sản
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/
2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Nhà ở

MỤC LỤC

iii

Trang bìa.............................................................................................................................. i
Lời cam đoan...................................................................................................................... ii
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................................iii
Mục lục.............................................................................................................................. iv
MỞ ĐẦU............................................................................................................................ 1
NỘI DUNG........................................................................................................................ 2
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở....2
1.1. Khái niệm nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở.....................................................2
1.1.1. Khái niệm nhà ở...........................................................................................2
1.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở.............................................................2
1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở..................................................3
1.3. Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở...............................................4
Chương 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở...................................................................................................................... 5
2.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở..............................................................5
2.1.1. Điều kiện của đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở.......................................5
2.2.2. Các loại đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở.........................................6
2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở..................................................................7
2.2.1. Bên bán nhà ở..............................................................................................8
2.2.2. Bên mua nhà ở.............................................................................................8
2.3. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở..............................................................9
2.4. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở...............................................................9
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở........................10
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở................10
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở...............11
2.6. Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở..............................................................12
2.6.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở...................................12
2.6.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở..................................13
2.6.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý................................13
Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ

PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN..............................................................................14
3.1. Tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở.......................................14
3.1.1. Khái quát tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt
Nam hiện nay.......................................................................................................14
3.1.2. Tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở tại Cơng ty cổ phần
tập Đồn My Second Home.................................................................................15
3.2. Những ưu điểm trong thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở....................17

iv


3.3. Những hạn chế trong thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở.....................17
3.4. Phương hướng hoàn thiện nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở
................................................................................................................................. 19
3.4.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở..............19
3.4.2. Phướng hướng nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở....................................................................................................................20
KẾT LUẬN..................................................................................................................... 22
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................23
PHỤ LỤC 1.....................................................................................................................24
PHỤ LỤC 2

v


vi


MỞ ĐẦU
Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người, là một trong những nhu cầu bức thiết

của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Chính vì thế, quyền về nhà ở đã được ghi nhận trong Hiến
pháp1 với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Trong thực tế đời sống, để đáp ứng
nhu cầu có nhà ở, có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: xây dựng nhà ở, thuê nhà
ở, nhận thừa kế,… đặc biệt là mua nhà ở. Hiện nay, với nhu cầu nhà ở trong điều kiện mật
độ dân số cao đi liền với diện tích đất ngày càng bị thu hẹp, vấn đề mua bán nhà ở ngày
càng được pháp luật quy định chặt chẽ và từng bước hoàn thiện. Tuy nhiên, chính hành
lang pháp lý này vẫn cịn bộc lộ một số thiếu sót, tồn tại những quy định chưa gắn liền với
thực tiễn cũng như thiếu sự rõ ràng, cụ thể. HĐ mua bán nhà ở trong quá trình giao dịch
nhà ở không bao giờ là vấn đề đơn giản, đặc biệt là trong bối cảnh còn rất nhiều người
bán cũng như người mua nhà ở hiện nay thiếu hiểu biết và ý thức pháp luật. Do đó, những
tranh chấp phức tạp giữa các bên trong HĐ mua bán nhà ở không ngừng diễn ra và sẽ
ngày càng gia tăng trong tương lai nếu khơng có những định hướng hiệu quả nhằm hoàn
thiện pháp luật về HĐ mua bán nhà ở và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật.
Chính vì vậy, trong q trình thực tập chun mơn tại Cơng ty Cổ phần Tập đồn
My Second Home - một doanh nghiệp được thành lập từ năm 2015 với nhiều thành công
đáng chú ý trong lĩnh vực kinh doanh phân phối, tư vấn và môi giới bất động sản, em đã
có cơ hội tìm hiểu chun sâu hơn về HĐ mua bán nhà ở. Dưới sự hướng dẫn của cán bộ
hướng dẫn thực tập cùng với quá trình tự tìm tịi và nghiên cứu của bản thân, em được
tiếp xúc và trực tiếp giải quyết các vấn đề pháp lý về HĐ mua bán nhà ở cũng như những
tranh chấp liên quan. Từ đó, em nhận thấy được một cách sâu sắc những bất cập trong
thực tiễn áp dụng HĐ mua bán nhà ở. Vì vậy, em xin được chọn đề tài: “Hợp đồng mua
bán nhà ở - Một số bất cập từ thực tiễn áp dụng” thuộc bộ môn Luật Dân sự làm chuyên
đề Báo cáo thực tập chun mơn. Qua đó, mong rằng sẽ đem một cái nhìn khái quát và
sâu sắc về HĐ mua bán nhà ở, đồng thời đóng góp một phần nhỏ ý kiến của bản thân
nhằm khắc phục những bất cập còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng HĐ mua bán nhà ở tại
Việt Nam hiện nay.
Trong thời gian thực tập không dài với kiến thức chuyên môn cũng như thực tiễn
kinh nghiệm còn hạn chế, báo cáo thực tập của em khơng tránh khỏi những thiếu sót và
hạn chế. Vì vậy, kính mong nhận được sự nhận xét và đóng góp từ các thầy cô để báo cáo
thực tập của em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!

1

Khoản 1 Điều 32 Hiến pháp năm 2013: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà
ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.”

1


NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ
khác nhau. Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ
và mang tính văn hố. Theo phạm trù kinh tế học, nhà ở là khối tài sản có giá trị lớn trong
tổng tài sản quốc gia. Khi tiếp cận dưới phạm trù khoa học pháp lý, nhà ở được nhìn nhận
dưới góc độ là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau. Theo pháp luật về
xây dựng thì “nhà ở được hiểu là một loại cơng trình xây dựng, sản phẩm được tạo ra bởi
sức lao động, vật liệu xây dựng và thiết bị lắp đặt trong cơng trình, được liên kết định vị
với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết
kế”2. Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại bất động sản, là đối tượng của một số
giao dịch dân sự như giao dịch mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở, tặng cho nhà ở,…
Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra khái niệm về nhà ở tại Khoản 1 Điều 3 như sau:
“Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của
hộ gia đình, cá nhân”. Trong đó, nhà ở được phân loại bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà
chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội,..
Nhà ở được nhìn nhận trong phạm vi đề tài nghiên cứu về HĐ mua bán nhà ở có một số

đặc điểm quan trọng như sau: Nhà ở có tính bền vững, lâu dài; Nhà ở là tài sản gắn liền
với đất nên giao dịch liên quan đến nhà ở thường phức tạp và khó khăn hơn những giao
dịch khác; Giá của nhà ở được xác định đa dạng và phức tạp hơn so với giá của các loại
tài sản khác; Việc giao dịch liên quan đến nhà ở phải được thực hiện chặt chẽ theo những
quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Điều 105 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền
tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là
tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Theo đó, ta thấy nhà ở là bất động
sản - một loại tài sản nên việc thực hiện các giao dịch về nhà ở cũng như các giao dịch về
tài sản nói chung. Để có thể đưa ra khái niệm về HĐ mua bán nhà ở, trước tiên ta phải
nắm rõ thế nào là HĐ mua bán tài sản. Điều 430 BLDS năm 2015 đã quy định: “Hợp
đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở
hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”.
Có thể khẳng định rằng, HĐ mua bán nhà ở là một dạng đặc biệt của HĐ mua bán
tài sản. Vì vậy, nó phải tuân thủ các nguyên tắc mà BLDS năm 2015 đã quy định đối với
HĐ dân sự nói chung, bên cạnh đó cịn phải tn theo những quy định riêng của Luật
Nhà ở về HĐ mua bán nhà ở. HĐ mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng đảm
bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua nhằm thoả
mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý của Nhà nước. Nó được hình thành dựa trên
2

Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Một số vấn đề lý luận và
thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr 8.

2


sự thoả thuận của các bên, dưới sự tự do ý chí và tự định đoạt của các chủ thể. Trên cơ sở
đó, ta có thể đưa ra khái niệm chung về HĐ mua bán nhà ở như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa các bên về việc
chuyển quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở
hữu nhà ở cho bên mua theo quy định của pháp luật về nhà ở. Bên mua có nghĩa vụ nhận
nhà và thanh tốn tiền cho bên bán theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác.
1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Trong HĐ song vụ, mỗi
bên chủ thể vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ, đồng thời các quyền và nghĩa vụ của các
bên mang tính chất tương ứng. Yếu tố song vụ trong HĐ mua bán nhà ở thể hiện nổi bật
nhất ở chỗ bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, còn
bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh tốn tiền theo thoả thuận cho bên bán. Đồng thời
bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà và thanh toán tiền, cịn bên mua có quyền
u cầu bên bán giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận. Sự ưng thuận là một
trong những đặc điểm pháp lý quan trọng của HĐ mua bán. “Hợp đồng ưng thuận là
những hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực của nó được xác định tại thời điểm giao kết” 3.
Vì vậy, trong HĐ mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay sau khi
đã thoả thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của HĐ như: đối
tượng, giá cả, phương thức thanh toán… Thời điểm có hiệu lực của HĐ khơng phụ thuộc
vào thời điểm bàn giao nhà ở, việc bàn giao nhà ở chỉ được coi là hành động của bên bán
nhằm thực hiện nghĩa vụ của HĐ mua bán nhà ở đã có hiệu lực.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. “Hợp đồng có đền bù là
loại hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ
nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng” 4. Đa phần các HĐ dân sự đều là HĐ có đền
bù. Trong HĐ mua bán nhà ở, khi bên bán giao nhà ở cho bên mua thì sẽ nhận được một
khoản tiền nhất định từ bên mua, số tiền này chính là giá của nhà ở mà các bên đã thoả
thuận với nhau từ trước. Điều này hồn tồn đúng khi đứng ở vị trí của bên mua trong
việc bỏ ra một khoản tiền để nhận lại một tài sản có giá trị - chính là nhà ở.
Thứ tư, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở
hữu tài sản từ người bán sang người mua. HĐ mua bán tài sản nói chung được xem là

một trong những căn cứ xác lập quyền sở hữu theo thoả thuận. Bởi lẽ thông qua HĐ,
quyền sở hữu tài sản được chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác. Là một dạng đặc
biệt của HĐ mua bán tài sản, HĐ mua bán nhà ở cũng nhằm mục đích chuyển quyền sở
hữu nhà ở từ người bán sang người mua. Tuy nhiên, nhà ở là một loại tài sản đặc biệt phải
đăng ký quyền sở hữu, do đó việc chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua phải
thực hiện theo những trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thứ năm, hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật
khác nhau. Như đã nói ở trên nhà ở là một loại bất động sản, là tài sản đặc biệt gắn liền
với đất đai. Do vậy, quy chế pháp lý điều chỉnh những giao dịch dân sự có đối tượng là
3
4

Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb. CAND, tr.124.
Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb. CAND, tr.122.

3


nhà ở sẽ phức tạp và chặt chẽ hơn sự điều chỉnh đối với những loại tài sản khác. Bên cạnh
việc chịu sự điều chỉnh của BLDS về những quy định chung về hợp đồng, HĐ mua bán
tài sản thì HĐ mua bán nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai và pháp luật
về nhà ở. Trong thực tế, nội dung của HĐ mua bán nhà ở có thể kèm theo việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chính là diện tích đất mà ngơi nhà nằm trên đó. Vì vậy, HĐ
mua bán nhà ở và HĐ chuyển nhượng quyển sử dụng đất thường có mối quan hệ rất mật
thiết với nhau. Không chỉ vậy, HĐ mua bán nhà ở có thể chịu sự điều chỉnh của Luật
KDBĐS khi chủ thể của HĐ đáp ứng những điều kiện nhất định của Luật này, đồng thời
nhà ở là đối tượng của HĐ thuộc loại nhà ở thương mại.
Thứ sáu, hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện dưới hình thức văn bản, có cơng
chứng, chứng thực. Nhà ở với tính chất là một loại tài sản có giá trị lớn, chịu sự quản lý
của nhà nước, vì nên HĐ mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và có cơng chứng,

chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Chỉ khi đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy
định của pháp luật thì HĐ mua bán nhà ở mới có hiệu lực pháp lý. Khi tham gia giao dịch
mua bán nhà ở, các chủ thể phải chú ý tuân thủ các quy định đặc thù áp dụng riêng với
HĐ mua bán nhà ở về mặt hình thức, nội dung, thủ tục để thuận tiện cho việc quản lý các
giao dịch về nhà ở và hạn chế tới mức thấp nhất các tranh chấp phát sinh.
1.3. Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, việc ban hành các quy định của pháp luật về HĐ mua bán nhà ở tạo ra
hành lang pháp lý cho hoạt động mua bán nhà ở trên thực tế. Pháp luật về HĐ mua bán
nhà ở có vai trị hướng dẫn các chủ thể trong giao kết cũng như thực hiện HĐ mua bán
nhà ở. Trong quá trình giao kết, bên bán và bên mua phải thoả thuận, thống nhất những
nội dung cơ bản cũng như đảm bảo hình thức HĐ theo quy định pháp luật. Trong quá
trình thực hiện giao dịch, HĐ mua bán nhà ở là cơ sở để theo dõi, giám sát quá trình thực
hiện của các bên. Nếu phát sinh tranh chấp, các bên căn cứ HĐ đã ký kết để giải quyết. Vì
vậy, có thể nói quy định pháp luật về HĐ mua bán nhà ở có ý nghĩa vơ cùng quan trọng
trong việc ổn định và thúc đẩy các giao dịch mua bán nhà ở diễn ra ngày càng phổ biến và
sôi động hơn.
Thứ hai, quy định của pháp luật về HĐ mua bán nhà ở là phương tiện để nhà
nước kiểm soát việc chuyển dịch nhà ở. Quy định pháp luật về HĐ mua bán nhà ở là
công cụ để nhà nước quản lý thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực đến sự phát triển
kinh tế thị trường. Một khung pháp lý vững chắc về giao dịch mua bán nhà ở sẽ là yếu tố
tiên quyết để tạo ra một thị trường minh bạch về nhà ở, giảm thiểu các tranh chấp khơng
đáng có, giúp nhà nước thực hiện hiệu quả chức năng, nhiệm vụ. Thông qua các quy định
pháp luật về nhà ở, nhà nước có thể điều chỉnh giá nhà ở, thực hiện các chính sách quốc
gia về nhà ở, góp phần ổn định xã hội, giải quyết hiệu quả vấn đề nhà ở của người dân.
Thứ ba, quy định của pháp luật về HĐ mua bán nhà ở là cơ sở pháp lý để giải
quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là cơ quan thực hiện
chức năng xét xử. Các quy định này tạo ra hành lang pháp lý cho công việc xác lập trật tự
ổn định trong hoạt động mua bán nhà ở, bảo đảm cho hoạt động được vận hành thơng suốt
và an tồn về mặt pháp lý. Pháp luật về mua bán nhà ở là cơ sở pháp lý cần thiết để hướng
dẫn điều chỉnh hành vi vi phạm của các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở tuân

4


thủ đúng pháp luật và bảo đảm an toàn pháp lý về quyền lợi cho các bên khi mua bán nhà
ở.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Theo Điều 431 BLDS năm 2015 thì đối tượng của HĐ mua bán là tài sản bao gồm
vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có
quyền bán. Trong HĐ mua bán nhà ở thì nhà ở chính là đối tượng của hợp đồng. Tuy
nhiên, không phải bất kì nhà ở nào cũng có thể tham gia giao dịch mà chỉ khi thoả mãn
các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở mới có thể trở thành
đối tượng của HĐ mua bán nhà ở.
2.1.1. Điều kiện của đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, nhà ở có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở
hữu nhà ở. Đây là căn cứ xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà
hoặc phần diện tích nhà của mình.Việc quy định nhà ở tham gia giao dịch mua bán phải
có Giấy chứng nhận nhằm xác định tư cách chủ thể của bên bán trong HĐ mua bán nhà ở,
đồng thời tạo cơ chế để Nhà nước kiểm soát những giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên,
đối với một số giao dịch về nhà ở khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, bao gồm:
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Mua
bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước 5.
Thứ hai, nhà ở khơng thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về
quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có
thời hạn. Nhà ở thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu là
nhà đang trong tình trạng chưa xác định được chủ sở hữu đích thực. Vì vậy, điều kiện này
được đặt ra nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đồng thời giảm bớt khó

khăn cho cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch mua
bán mà nhà ở không thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán khơng có quyền bán.
Ngồi ra, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định về sở hữu chung cư có thời hạn, liên quan
đến đối tượng này thì một trong những điều kiện để chủ sở hữu nhà có thể thực hiện giao
dịch mua bán là nhà ở phải đang trong thời hạn sở hữu. Tuy nhiên, những điều kiện nêu
trên không thể áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều này là hồn tồn hợp lý vì “nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá
trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng 6”. Về bản chất, nhà ở
hình thành trong tương lai chưa được hình thành vào thời điểm các chủ thể tiến hành giao
kết HĐ. Vậy nên trước và trong thời điểm giao kết HĐ không thể xảy ra tranh chấp, khiếu
nại, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai đồng thời nhà ở hình
thành trong tương lai cũng không thể nằm trong trường hợp quá thời hạn sở hữu nhà ở.

5
6

Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014

5


Thứ ba, nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp
hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; nhà ở khơng thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá
dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Để bảo đảm cho việc thi hành án và chấp hành các
quyết định hành chính cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà ở thuộc diện kê biên, có
quyết định thu hồi đất, thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở không được phép trở thành đối
tượng trong các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về mua bán nhà ở nói riêng. Nếu
nhà ở đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc đã có quyết định hành chính có hiệu lực

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mọi giao dịch liên quan đến mua bán ngôi nhà
này sẽ bị tuyên bố vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý theo quy định của BLDS về HĐ
vô hiệu.
2.2.2. Các loại đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở
liền kề và nhà ở độc lập. Hiện nay, bên cạnh nhà ở độc lập gắn liền với một thửa đất ở
riêng biệt theo quan niệm truyền thống, các doanh nghiệp KDBĐS còn đầu tư xây dựng
nhà ở riêng lẻ theo dạng tập trung thành các khu bao gồm cả hệ thống các cơng trình dịch
vụ nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở trong điều kiện giá đất đai tăng cao. Nhà ở riêng
lẻ bao gồm cả nhà ở độc lập, nhà biệt thự và nhà ở liền kề vẫn luôn là một trong những
đối tượng phổ biến của HĐ mua bán nhà ở.
Thứ hai, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử
dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Ngày nay, các đơ thị phát triển một
cách nhanh chóng, diện tích đất đai ngày càng thu hẹp đi cùng với nó là các chung cư
được xây dựng ngày một nhiều và đa dạng hơn. Vì vậy, bên cạnh nhà ở riêng lẻ, nhà ở
chung cư hiện nay cũng là một đối tượng phổ biến của HĐ mua bán nhà ở.
Thứ ba, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường. Trong điều kiện hiện nay, nhà nước khuyến khích mọi tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng
nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân. Vì vậy, nhà ở thương mại
cũng là một trong những đối tượng của HĐ mua bán nhà ở. HĐ mua bán nhà ở thương
mại dưới sự điều chỉnh của BLDS, Luật Nhà ở, Luật KDBĐS ngày càng được áp dụng
phổ biến hơn trong thực tiễn cuộc sống.
Thứ tư, nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân
thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định
của pháp luật. Chính vì vậy, pháp luật quy định rất chặt chẽ về đối tượng, điều kiện mua
nhà ở tái định cư tại Điều 30 Nghị định 99/2015 nhằm đảm bảo nhà ở tái định cư được sử
dụng đúng mục đích. HĐ mua bán nhà ở để phục vụ tái định cư sẽ ít phổ biến hơn so với

các loại nhà ở trên.
Thứ năm, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Theo đó, những đối
tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 Luật Nhà
ở năm 2014 đồng thời thỏa mãn những điều kiện tại Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014. Mặc

6


dù nhà nước đã có quy định cụ thể về đối tượng là nhà ở xã hội, tuy nhiên trong thời gian
qua, việc thực hiện đề án nhà ở xã hội vẫn gặp phải những khó khăn như giá nhà ở xã hội
còn khá cao, người dân chưa được tiếp cận nhiều với nhà ở xã hội.
Thứ sáu, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhà ở hình thành trong tương lai có
thể trở thành đối tượng của HĐ mua bán nhà ở khi thỏa mãn hai điều kiện sau: 1 - Xác
định cụ thể được ngôi nhà dựa trên bản vẽ thiết kế ngơi nhà bao gồm vị trí, kết cấu và các
chi tiết khác; 2 - Có đủ căn cứ pháp lý khẳng định ngơi nhà đó chắc chắn hình thành trong
tương lai và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bán qua các văn bản như Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, HĐ xây dựng,... 7 Điểm đặc thù của HĐ mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa
được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Phù hợp với đặc điểm này Điều 118
Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014 đều quy định trường hợp mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai khơng cần phải có Giấy chứng nhận.
Thứ bảy, nhà ở đang cho thuê cũng có thể trở thành đối tượng của HĐ mua bán
nhà nếu thoả mãn các điều kiện nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118 Luật Nhà ở năm
2014. Tuy nhiên, trong trường hợp này quyền định đoạt của chủ sở hữu bị hạn chế do đối
tượng của HĐ mua bán nhà ở đồng thời là đối tượng của HĐ thuê nhà mà chủ sở hữu đã
giao kết với bên thuê nhà trước đó. Theo Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ sở hữu
bán nhà ở đang cho thuê có nghĩa vụ phải dành quyền ưu tiên mua cho bên thuê nhà ở.
2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

Về bản chất, HĐ mua bán nhà ở là HĐ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản
từ người bán sang người mua. Vì vậy, chủ thể của HĐ mua bán nhà ở có thể là cá nhân
hoặc tổ chức được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014,
bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo
quy định pháp luật; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại
diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước
ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt
Nam. Cho dù, chủ thể của HĐ mua bán nhà ở là cá nhân hay tổ chức thì đều phải tuân thủ
các quy định chung của BLDS và các quy định riêng của Luật Nhà ở, Luật KDBĐS khi
tham gia HĐ mua bán nhà.
Thứ nhất, chủ thể của HĐ mua bán nhà ở là cá nhân. Theo quy định tại Điều 119
Luật Nhà ở năm 2014 thì người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới được phép trở
thành bên mua hoặc bên bán trong HĐ mua bán nhà ở. Đây là một quy định mới, tiến bộ
và phù hợp. Bởi xét từ đặc điểm của nhà ở cũng như đặc điểm của HĐ mua bán nhà ở,
yêu cầu chủ thể tham gia giao kết HĐ cần có đầy đủ nhận thức và làm chủ được hành vi
của mình để có thể xác lập và thực hiện giao dịch một cách thuận lợi nhất, bảo đảm quyền
và lợi ích hợp pháp của chính mình và mọi người, đồng thời tránh được những tranh chấp
khơng đáng có phát sinh trong q trình thực hiện HĐ sau này.
Thứ hai, chủ thể của HĐ mua bán nhà ở là tổ chức. BLDS năm 2015 quy định
chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự bao gồm cá nhân và pháp nhân. Tương thích
7

Quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014

7


với quy định này, Điểm b Khoản 1 và Khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy
định rằng bên mua hay bên bán nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân. Có nghĩa

rằng một tổ chức phải thoả mãn những điều kiện tại Điều 74 BLDS năm 2015 được công
nhận tư cách pháp nhân mới có thể trở thành chủ thể của HĐ mua bán nhà ở. Tuy nhiên,
theo quy định tại Khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015 thì hộ gia đình, tổ chức khơng có tư
cách pháp nhân có thể thơng qua cơ chế đại diện theo ủy quyền để tham gia giao dịch mua
bán nhà ở hoặc thành viên của hộ gia đình, tổ chức có thể là chủ thể tham gia giao dịch
mua bán nhà ở.
2.2.1. Bên bán nhà ở
Ngoài điều kiện liên quan đến năng lực chủ thể, bên bán nhà ở cần đáp ứng một điều
kiện quan trọng quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014. Đó là bên bán nhà
ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện
giao dịch về nhà ở theo quy định pháp luật. Nếu bên bán là chủ sở hữu nhà thì cần xuất
trình những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình đối với nhà ở. Ngoài Giấy chứng
nhận, đối với giao dịch nhà ở khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận thì bên bán nhà ở
cần có một trong những giấy tờ theo quy định tại Điều 72 Nghị định 99/2015. Ngoài ra,
trong một số trường hợp sau bên bán nhà ở cần đáp ứng một số điều kiện nhất định:
Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu chung: Theo quy định tại Điều 218 BLDS năm
2015 và Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự
đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Trường hợp có chủ sở hữu chung khơng đồng ý bán thì
các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua nhà ở hoặc phần quyền sở hữu nhà ở của
chủ sở hữu chung khác, nếu các chủ sở hữu chung khơng mua thì nhà ở hoặc phần quyền
sở hữu nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp bán nhà đang cho thuê: Đối tượng nhà ở là nhà đang cho thuê nên
trong trường hợp này bên bán nhà ở đồng thời là bên cho thuê nhà ở cần tạo điều kiện cho
bên thuê sử dụng nhà ở một cách ổn định và hiệu quả như thỏa thuận. Đồng thời, bên thuê
được quyền ưu tiên mua nhà ở và bên bán bị hạn chế quyền định đoạt của mình. Trong
thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về việc ưu tiên bán cho bên thuê nhưng
bên thuê khơng mua thì bên bán mới được bán cho người khác, trừ trường hợp hai bên có
thỏa thuận khác về thời hạn.
Trường hợp bên bán nhà là tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014 thì: “Kinh doanh bất động
sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch
vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động
sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”. Trong trường hợp bên bán nhà
là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì tổ chức này cần đáp ứng điều kiện quy định
tại Điều 10 Luật KDBĐS năm 2014 về điều kiện của tổ chức, cá nhân KDBĐS.
2.2.2. Bên mua nhà ở
Điều kiện về bên mua nhà ở được quy định cụ thể tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 119
Luật Nhà ở năm 2014. Về cơ bản, ngoài điều kiện về năng lực chủ thể thì cá nhân, tổ chức
muốn trở thành bên mua nhà ở trong HĐ mua bán nhà ở cần thuộc đối tượng được sở hữu

8


nhà ở tại Việt Nam. Nội dung này có sự sửa đổi so với quy định tại Luật Nhà ở năm 2005,
cụ thể là đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng cịn bị hạn chế sở hữu
nhà ở tại Việt Nam như quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 nữa. Đây là sự thay
đổi trong tư duy lập pháp thể hiện sự quan tâm và tạo điều kiện đặc biệt đến nhóm chủ thể
này, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước. Bên cạnh đó, trong một số
trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở thì bên mua nhà ở cần đáp ứng
thêm những điều kiện nhất định bao gồm:
Trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Điều 82 Luật Nhà ở năm 2014
quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước. Theo đó, khơng phải cá nhân, tổ chức nào cũng được mua nhà thuộc sở hữu
nhà nước mà phải thỏa mãn những điều kiện nhất định quy định cụ thể tại Khoản 1, 2
Điều 82.
Trường hợp bên mua nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài: Bên mua nhà ở là tổ
chức, cá nhân nước ngoài cần đảm bảo điều kiện thuộc đối tượng được sở hữu tại Việt
Nam như đã phân tích ở trên. Đối tượng nhà ở mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài được

phép mua với tư cách là bên mua trong HĐ mua bán nhà ở bao gồm căn hộ chung cư và
nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an
ninh theo quy định của Chính phủ. Các tổ chức, cá nhân nước ngoài trong trường hợp này
cần đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 và có Giấy tờ chứng
minh theo quy định tại Điều 74 Nghị định 99/2015.
Trường hợp mua nhà ở xã hội: Về điều kiện của người mua trong HĐ mua bán nhà
ở xã hội, bên mua ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở ở Việt Nam thì phải đáp
ứng một số điều kiện được quy định cụ thể tại Điều 49 và Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014.
Bởi những đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội chủ yếu là những người có thu nhập thấp
và chưa có nhà ở, nhưng nhu cầu về nhà ở của họ lại rất cao.
2.3. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở với tư cách là một loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng lớn đến đời sống con
người, bởi vậy nên HĐ mua bán nhà ở theo quy định pháp luật đều phải thể hiện bằng văn
bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 121 và
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì HĐ mua bán nhà ở phải được lập thành văn
bản, có cơng chứng, chứng thực. Việc cơng chứng HĐ về nhà ở được thực hiện tại tổ chức
hành nghề công chứng, việc chứng thực HĐ về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có nhà ở.
Tuy nhiên, trong những trường hợp sau đây thì HĐ mua bán nhà ở chỉ cần lập thành
văn bản mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực: Một là, mua bán nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước, mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại Khoản 2
Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. Hai là, mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ,
khơng thường xun thì khơng phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế
theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014. Sở dĩ hình thành quy định
này xuất phát từ bản chất của việc công chứng, chứng thực HĐ là sự thơng báo cho các cơ
quan có thẩm quyền biết về tình trạng tài sản mà các cơ quan đang quản lý. Từ đó, cơ
quan quản lý sẽ báo cho bên thứ ba biết về tình trạng tải sản đó nếu như có các giao dịch

9

liên quan tới các tài sản đã được đăng ký giao dịch tại cơ quan hoặc đã được công chứng,
chứng thực hạn chế rủi ro.
2.4. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
Nội dung của HĐ mua bán nhà ở là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham
gia giao kết HĐ mua bán nhà ở đã thoả thuận và những thoả thuận đó xác lập quyền và
nghĩa vụ dân sự của các bên trong HĐ mua bán nhà ở. Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 đã
quy định về nội dung cơ bản của HĐ về nhà ở, vì vậy HĐ mua bán nhà ở cũng phải tuân
thủ đầy đủ nội dung quy định này. Theo đó, HĐ mua bán nhà ở được lập thành văn bản
bao gồm các nội dung sau đây:
1- Họ tên và địa chỉ của các bên;
2- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với HĐ
mua bán căn hộ chung cư, các bên ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử
dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của
phần sở hữu chung, sử dụng chung theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban
đầu;
3- Giá giao dịch nhà ở, trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá
thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
5- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nếu nhà ở đầu tư xây dựng mới;
6- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7- Cam kết của các bên;
8- Thời điểm có hiệu lực của HĐ;
9- Ngày, tháng, năm ký kết HĐ;
10- Chữ ký của các bên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, quyền của bên bán trong HĐ mua bán nhà ở.
Theo quy định pháp luật bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà. Về nguyên

tắc, bên mua phải nhận nhà đúng thời hạn khi bên bán giao nhà theo thoả thuận trong HĐ.
Thời hạn nhận nhà do hai bên thoả thuận, nếu hai bên khơng có thoả thuận thì bên bán có
quyền yêu cầu bên mua nhận nhà vào bất cứ thời điểm nào nhưng phải thông báo trước
một khoảng thời gian hợp lý. Nếu bên mua không nhận nhà theo đúng thỏa thuận có nghĩa
là đã chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, bên bán cịn có quyền u cầu thanh tốn tiền mua nhà. Đây là quyền
quan trọng của bên bán và hoàn toàn tương ứng với nghĩa vụ của bên mua trong HĐ mua
bán nhà ở. Nếu bên mua không thực hiện thanh toán tiền mua nhà đúng thời hạn, theo
phương thức đã thỏa thuận thì bên bán có quyền khơng giao nhà khi chưa nhận đủ số tiền.
Không chỉ vậy, bên bán cịn có quyền u cầu bên mua hồn thành các thủ tục mua
bán nhà trong thời hạn thỏa thuận. Bởi lẽ nhà ở là một loại bất động sản và có giá trị cao
nên giao dịch mua bán nhà ở cần thực hiện nhiều thủ tục theo quy định pháp luật. Quy

10


định này nhằm hạn chế việc gánh chịu rủi ro của bên bán, bởi chiếu theo Khoản 2 Điều
441 BLDS năm 2015 thì bên bán phải chịu rủi ro đối với nhà ở đến khi hoàn thành thủ tục
đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên
mua chưa nhận nhà ở.

Thứ hai, nghĩa vụ của bên bán trong HĐ mua bán nhà ở.
Nghĩa vụ đầu tiên của bên bán là phải thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền
sở hữu đối với nhà mua bán. Nghĩa vụ này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên
mua đồng thời thể hiện sự thiện chí, hợp tác khi tham gia giao kết HĐ. Khi đó, căn cứ vào
tình trạng hiện tại của ngơi nhà bên mua có thể quyết định mua hay không mua.
Tiếp theo, bên bán có nghĩa vụ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà
cho bên mua. Trên thực tế, bên bán nhà có nhu cầu bán nhà nhưng vẫn ở tại ngôi nhà
trong một khoảng thời gian; hoặc bên mua dù đã xác lập HĐ mua bán, HĐ đã có hiệu lực
nhưng chưa chuyển đến... Do đó, trong thời gian chưa giao nhà, bên bán có nghĩa vụ bảo

quản nhà cho bên mua cho đến khi bên mua nhận bàn giao nhà theo tình trạng các bên đã
thỏa thuận.
Bên cạnh đó, một nghĩa vụ quan trọng nhất của bên bán là giao nhà đang tình trạng
đã ghi trong HĐ, kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua. Tình trạng nhà ở ở đây khơng chỉ
đề cập tới tình trạng hữu hình của căn nhà mà ở một phạm vi tồn diện hơn tình trạng nhà
ở cịn bao gồm cả quyền và các nghĩa vụ về nhà ở mà bên bán phải thực hiện kể cả khi
chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác. Vì vậy, bên bán có nghĩa vụ giao nhà đúng
tình trạng đã ghi trong HĐ đi cùng với việc phải giao toàn bộ giấy tờ liên quan đến ngơi
nhà đó cho bên mua như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở; HĐ thuê đất; Giấy phép xây dựng nhà ở;…
Song song với đó, bên bán có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục mua bán nhà ở theo quy
định pháp luật. Các chi phí liên quan đến việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở do các bên
thỏa thuận, tuy nhiên nếu khơng có thỏa thuận thì chi phi này do bên bán chịu.
Cuối cùng là đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán cịn có
nghĩa vụ bảo hành nhà ở. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và
nghiệm thu đưa vào sử dụng đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng, đối với nhà ở
riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, quyền của bên mua trong HĐ mua bán nhà ở.
Quyền đầu tiên của bên mua là được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình
trạng đã thỏa thuận. Đây là quyền quan trọng của bên mua tương ứng với nghĩa vụ giao
nhà của bên bán. Theo đó, bên mua cịn có quyền u cầu bên bán giao nhà và toàn bộ các
hồ sơ liên quan đến nhà đã bán, đó là cơ sở pháp lý để bên mua xác lập quyền sở hữu đối
với nhà ở. Phương thức giao nhận nhà do hai bên thoả thuận, nếu không có thoả thuận thì
địa điểm bên mua nhận nhà chính là nơi nhà ở tồn tại.
Tiếp theo, bên mua còn có quyền u cầu bên bán hồn thành các thủ tục mua bán
nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận. Lợi ích mà bên mua hướng tới chính là ngơi nhà và

11

xác lập quyền sở hữu đối với ngơi nhà đó. Vì vậy, bên mua có quyền u cầu bên bán
trong khoảng thời gian đã thỏa thuận phải hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu ngôi
nhà. Việc mua bán nhà ở chỉ chấm dứt khi các bên hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở
hữu và bên mua cũng chính thức trở thành chủ sở hữu ngơi nhà đó theo quy định pháp
luật.
Khơng chỉ vậy, bên mua cịn có quyền u cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu
không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại. Thực tế, có trường hợp bên
bán khơng giao nhà đúng thời hạn trong khi bên mua khơng có nhà để ở cho nên bên mua
đã phải đi thuê nhà để ở trong thời gian chờ bên bán giao nhà, do đó đã phát sinh thiệt hại
cho bên mua. Trong trường hợp này, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do
bên bán đã vi phạm nghĩa vụ.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên mua trong HĐ mua bán nhà ở.
Bên mua có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà theo đúng thời gian, theo phương thức đã
thỏa thuận. Nếu khơng có thỏa thuận về thời gian và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả
vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi giao nhà. Đây là nghĩa vụ cơ bản mà bên mua
phải thực hiện trong giao dịch mua bán nhà ở. Việc chậm thực hiện thời hạn thanh tốn,
phương thức thanh tốn khơng đúng có thể làm cho bên bán chịu những thiệt hại nhất
định và khi có thiệt hại xảy ra bên mua có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Bên cạnh đó, bên mua cịn có nghĩa vụ nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã
thỏa thuận. Đây là quyền đồng thời cũng là nghĩa vụ của bên mua. Nghĩa vụ này có mối
quan hệ mật thiết với nghĩa vụ thanh tốn tiền theo đúng thời gian. Nếu các bên khơng có
thỏa thuận nào khác thì thời điểm bên mua nhận nhà cũng chính là thời điểm bên mua
phải thanh tốn tiền cho bên bản.
2.6. Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
2.6.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
HĐ mua bán nhà ở chính là một dạng giao dịch dân sự, do đó HĐ mua bán nhà ở
phải tuân thủ theo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117
BLDS năm 2015, cụ thể như sau:
Thứ nhất, chủ thể của HĐ mua bán nhà ở phải có năng lực pháp luật dân sự,

năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch mua bán nhà ở được xác lập. Như đã
phân tích ở trên, chủ thể của HĐ mua bán nhà ở bao gồm bên mua nhà ở và bên bán nhà
ở. Theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên mua và bên bán nhà “ phải
có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của
pháp luật dân sự”. Bên cạnh đó, họ cịn phải đáp ứng thêm một số điều kiện nhất định
trong những trường hợp mua bán nhà ở đặc thù theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tuy
nhiên, khó để có thể xác định thế nào là “đầy đủ năng lực hành vi dân sự” theo Điều 119
Luật Nhà ở năm 2014, trong khi Khoản 2 Điều 20 BLDS năm 2015 chỉ sử dụng thuật ngữ
“năng lực hành vi dân sự đầy đủ”. Liệu những đối tượng khơng có năng lực hành vi dân
sự đầy đủ nhưng theo quy định của BLDS có thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở nếu
được sự đồng ý của người đại diện như người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi, người bị
hạn chế năng lực hành vi dân sự có thể tham gia HĐ mua bán nhà ở khơng? Đây là sự
thiếu tương thích giữa Luật Nhà ở năm 2014 và BLDS năm 2015 dẫn đến khơng ít tranh

12


luận trên thực tiễn áp dụng cũng như khó khăn cho các chủ thể khi tham gia giao dịch
mua bán nhà ở.
Thứ hai, chủ thể tham gia HĐ mua bán nhà ở hồn tồn tự nguyện. Theo quan
điểm của Tịa án Nhân dân Tối cao thì: “Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
được hiểu là các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự do bày tỏ ý chí, nguyện vọng của
mình, tự nguyện thoả thuận với nhau về các nội dung của giao dịch mà không bị lừa dối,
đe dọa, cưỡng ép từ phía bên kia hoặc của người khác. Các bên tự nguyện thoả thuận các
vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình”. HĐ do
chủ thể xác lập, thực hiện khơng tự nguyện thì có thể bị vô hiệu hoặc đương nhiên vô
hiệu. Theo quy định của BLDS 2015, các chủ thể mua bán nhà ở không có sự tự nguyện
trọng các trường hợp sau đây: HĐ mua bán nhà ở giả tạo, HĐ mua bán nhà ở được xác
lập do nhầm lẫn, HĐ mua bán nhà ở xác lập do bị lừa dối, HĐ mua bán nhà ở xác lập do
bị đe doạ, HĐ mua bán nhà ở được xác lập trong lúc không nhận thức, điều khiển được

hành vi.
Thứ ba, mục đích và nội dung của HĐ mua bán nhà ở không vi phạm điều cấm
của luật, không trái đạo đức xã hội. Nội dung của HĐ là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ
của các bên chủ thể tham gia HĐ được thể hiện trong các điều khoản của HĐ. Cịn mục
đích của HĐ là “lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch” (Điều 118
BLDS năm 2015). Khi các bên giao kết HĐ mua bán nhà ở thì nội dung, mục đích của
HĐ vừa khơng được vi phạm điều cấm pháp luật, vừa không được trái đạo đức xã hội.
Nếu HĐ mua bán nhà ở vi phạm điều kiện này thì sẽ bị tun bố vơ hiệu.
Thứ tư, hình thức HĐ mua bán nhà ở phải đáp ứng quy định của pháp luật. Hình
thức của HĐ mua bán là phương tiện để bên mua và bên bán thể hiện sự thỏa thuận, cam
kết của mỗi bên với bên kia. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì HĐ mua bán
nhà ở là HĐ cần đáp ứng điều kiện về mặt hình thức, nếu khơng tn thủ quy định về mặt
hình thức thì HĐ sẽ vơ hiệu. Theo quy định cụ thể tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì
HĐ mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và có cơng chứng của tổ chức hành nghề
công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở, trừ một số trường
hợp nhất định theo quy định pháp luật.
2.6.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
Thời điểm có hiệu lực của HĐ là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên
từ HĐ hợp pháp. Vì vậy, việc xác định thời điểm có hiệu lực của HĐ mua bán nhà ở có ý
nghĩa quan trọng trong việc ràng buộc việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên. Từ
thời điểm HĐ có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo
cam kết, nếu không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng, khơng đầy đủ thì sẽ phải gánh
chịu hậu quả pháp lý bất lợi.
Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của HĐ
mua bán nhà ở như sau: Đối với trường hợp mua bán nhà ở phải thực hiện cơng chứng,
chứng thực HĐ thì thời điểm có hiệu lực của HĐ là thời điểm cơng chứng, chứng thực
HĐ. Đối với trường hợp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực HĐ bao gồm mua
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư và
mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 17

13


Luật KDBĐS năm 2014 thì thời điểm có hiệu lực của HĐ là do các bên thỏa thuận, nếu
các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của HĐ là thời điểm ký kết HĐ.
2.6.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý
HĐ mua bán nhà ở vô hiệu trong trường hợp HĐ đó khơng đáp ứng được một trong
các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như đã phân tích ở trên. Khi HĐ vơ hiệu thì
khơng làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia kể từ thời điểm HĐ được xác
lập. Hậu quả pháp lý của HĐ mua bán nhà ở vô hiệu được giải quyết theo quy định pháp
luật dân sự. Theo đó, các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì
đã nhận. Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì quy ra trị giá thành tiền để
hồn trả. Bên có lỗi khiến HĐ vơ hiệu có trách nhiệm phải bồi thường cho bên kia theo
quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015. Bên cạnh đó, đối với từng trường hợp vơ hiệu vì
những lý do khác nhau thì pháp luật dân sự quy định về thời hiệu khởi kiện khác nhau, vì
vậy vấn đề HĐ vơ hiệu có liên quan mật thiết với thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố
HĐ vô hiệu. Theo đó, khi muốn yêu cầu tuyên bố HĐ mua bán nhà ở vô hiệu cần quan
tâm đến thời hiệu yêu cầu này theo Điều 132 BLDS năm 2015. Khi thời hiệu u cầu Tịa
án tun bố HĐ vơ hiệu đã hết thì HĐ mặc nhiên có hiệu lực kể từ thời điểm xác lập.
CHƯƠNG 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ PHƯƠNG HƯỚNG
HỒN THIỆN
3.1. Tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở
3.1.1. Khái quát tình hình thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt
Nam hiện nay
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, diện tích nhà ở bình qn đầu
người tồn quốc đạt 24,4 m2, diện tích nhà ở bình qn đầu người cao nhất là ở khu vực
Đồng bằng sông Hồng và thấp nhất là ở khu vực Tây Nguyên 8. Trong năm 2020, do ảnh
hưởng nặng nề của dịch bệnh trên cả nước có 115.420 giao dịch bất động sản thành cơng 9.
Đến năm 2021, số lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước đã tăng lên đáng

kể với con số 282.105 giao dịch. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng
lẻ là 111.640 giao dịch. Đồng thời, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%,
giá nhà ở riêng lẻ tăng 15-20% so với năm 2020 10. Nhìn nhận trong tổng quan tình hình
bất động sản, giao dịch mua bán nhà ở nổi bật lên với vai trị là một loại hình giao dịch
chủ yếu, giữ vị trí khơng thể thiếu trong thị trường bất động sản. Hệ thống pháp luật về
nhà ở nói chung và HĐ mua bán nhà ở nói riêng đã ngày càng được hồn thiện, bên cạnh
đó nhà nước cũng chú trọng thực hiện chính sách về nhà ở tạo điều kiện cho những người
có thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà thông qua HĐ mua bán nhà ở. Hiện này, trong
hầu hết các giao dịch mua bán nhà ở đều khơng thể vắng bóng HĐ mua bán nhà ở, sở dĩ
bởi đây là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo sự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ
8

Phụ lục 1: Biểu đồ về diện tích nhà ở bình qn đầu người của các địa phương trong năm 2020.
Thông cáo số 06/TB-BXD ngày 5/2/2021 của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất
động sản Quý IV và cả năm 2020.
10
Thông cáo số 06/TB-BXD ngày 28/1/2022 của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất
động sản Quý IV và cả năm 2021.
9

14