câu hỏi ôn tập thị trường bất động sản cao học

Câu 1: Khái niệm và tiêu chí xác định bất động sản?
Theo điều 174, luật Dân sự 2005, Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao
gồm:
Đất đai
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể các tài sản gắn liền nhà ở,
công trình xây dựng đó
Các tài sản khác gắn với đất
Tài sản do pháp luật quy định
Việc phân định tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản, dẫn
đến gây khó khăn cho người kinh doanh, có cái nhìn sai trong việc định giá bất
động sản. Vì vậy, người ta đưa ra các tiêu chí để xác định một tài sản là bất động
sản, bao gồm:
Là yếu tố vật chất có ích cho con người
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoạch cộng đồng người
Có thể đo lường được giá trị nhất định
Không thể di dời dược hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi.
Tồn tại lâu dài (có tuổi thọ từ 5 năm trở lên)
Câu 2: Phân loại bất động sản?
Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản
Theo cấu thành: Bất động sản được chia thành:
Đất đai: là đất không di dời được, đã được xác định chủ quyền và được đo
lường bằng giá trị
Nhà ở và công trình xây dựng: nhà cửa xây dựng cố định, không thể di dời
hoặc di dời hạn chế, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông được xây
dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với giá trị và giá trị sử dụng của bất
động sản, các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa được giá trị,
được xác định chủ quyền.
Tài sản khác gắn với đất đai: như các vườn cây lâu năm, công trình nuôi
trồng thủy sản, cánh đồng muối,…
Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo mục đích sử dụng
Bất động sản để ở: như nhà ở, chung cư, biệt thự…
Bất động sản dùng trong thương mại và văn phòng: trung tâm thương mại,
tòa nhà văn phòng
Bất động sản dùng trong công nghiệp: nhà máy, nhà xưởng,…
Bất động sản chuyên biệt: Không nằm trong ba loại trên, là các khu phức
hợp
Theo cấp công trình
Nhà ở: cấp 1-4
Chung cư cao cấp: hạng 1,2,3
Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trong
Văn phòng: hạng A-D
Câu 3: Phân tích những đặc điểm cơ bản của hàng hoá bất động sản? Những
vấn đề cần chú ý đặt ra từ mỗi đăc diểm này?
Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng
di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai
có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian. Chính vì
vậy, giá trị và lợi ích của bất động sản sẽ được quyết định thông qua yếu tố vị trí.
Yếu tố vị trí sẽ được đánh giá qua khả năng tiếp cận của bất động sản với hệ thống
cơ sở vật chất: đường giao thông, nằm ở phố lớn hay trong ngõ, khoảng cách đến
các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng như bệnh viện, trường học, khu vui
chơi. Bên cạnh đó, mỗi một vị trí thì gắn với các yếu tố vùng và khu vực cụ thể.
Giá trị và lợi ích bất động sản đem lại sẽ được đo lường thông qua những yếu tố về
tự nhiên như bất động sản nằm ở khu vực đồng bằng sẽ khác ở miền núi, nằm ở
khu vực khí hậu ôn hòa sẽ khác ở khu vực khắc nghiệt về thời tiết, những yếu tố về
kinh tế như khả năng kinh doanh, những yếu tố về xã hội như tình hình dân trí,
mức độ an toàn hay những yếu tố về môi trường tự nhiên, có trong lành hay ô
nhiễm, gần bãi rác.
Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản cũng thay đổi, do
vậy, trong khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá bất động sản phải dự tính

được khả năng thay đổi của các yếu tố, để đón đầu và thu được lợi ích cao hơn.
Đồng thời, việc đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển
các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống hạ
tầng tại các khu vực này. Chúng ta cũng có thể cải thiện các yếu tố vùng và khu
vực như điều kiện an ninh, môi trường để tạo sự tin tưởng cho người ở, đem lại giá
trị và lợi ích cao hơn cho bất động sản.
Ở Việt Nam, đặc điểm cố định về vị trí thể hiện khá rõ nét. Trên khu vực phố cổ
Hà Nội mỗi mét vuông đất có giá từ vài trăm triệu đến hàng tỉ đồng, trong khu vực
này những ngôi nhà ở mặt đường lại có giá cao hơn hẳn những ngôi nhà ở trong
ngõ ngách. Hay như cùng khoảng cách đến trung tâm thành phố Hà Nội nhưng hai
khu đô thị Pháp Vân và Nam Thăng Long lại có mức giá hoàn toàn khác nhau, đó
là bởi hệ thống cơ sở hạ tầng ở khu Nam Thăng Long được đầu tư xây dựng đầy đủ
và đồng bộ hơn, trong khi ở khu Pháp Vân khá là nghèo nàn. Biết được đặc điểm
của bất động sản như vậy, nhiều nhà đầu tư kinh doanh đã biết dự tính khả năng
thay đổi của các yếu tố để đón đầu và thu lợi nhuận, họ không đầu tư vào các khu
vực đã ổn định ít có khả năng thay đổi như phố cổ mà dựa vào các quy hoạch để
đầu tư ở những khu vực được làm đường, đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng mới. Đồng
thời học cũng phát triển các trung tâm thương mại, các trường học, khu vui chơi để
thu hút người mua bất động sản của mình. Làm điều này tốt có thể kể đến tập đoàn
Vingroup với tầm nhìn xa, khi họ đầu tư các khu Vincom Long Biên, Time City,
Royal city trên các trục đường lớn cầu Vĩnh Tuy – Minh Khai – Trường Chinh,
bên cạnh việc đầu tư nhiều khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học ngay trong
khu đô thị của mình cũng như hệ thống kiểm soát an ninh rất chặt chẽ. Điều này đã
thu hút được nhiều người mua cũng như đưa giá bất động sản lên khá cao.
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động
sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị tiêu hủy. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và
vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có hàng trăng năm. Tính lâu bền của hàng hóa
bất động sản thể hiện ở cả góc độ vật lý và kinh tế. Tính lâu bền ở góc độ vật lý thể
hiện ở vật liệu xây dựng, thiết kế có hiện đại hay không, thi công có an toàn và

chất lượng không… Tính lâu bền ở góc độ kinh tế thể hiện ở khả năng khai thác,
quản lý bất động sản và phụ thuộc vào thị trường.
Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế khác nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi
thọ kinh tế. Chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế và tuổi
thọ vật lý để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong nghiên cứu đánh
giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý,
tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó. Trong mối
quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế
mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng
và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế
mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bất
động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kì vật lý. Đồng thời, do tính lâu bền
nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng
cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh. Bởi vì nếu không dự tính trước
những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật lý cho phù hợp
với những nhu cầu này.
Biểu hiển rõ nhất gần đây chính là khu Zone 9 - tiền thân là Xí nghiệp Dược phẩm
Trung ương 2 rộng hơn 11.000 m2, nằm cạnh vườn hoa Yersin. Khu vực này bị bỏ
hoang vài chục năm nên nhiều nơi xuống cấp, tường, trần nhà bong tróc vôi
vữa. Chính sự cũ kỹ, hoang tàn lại làm nên phong cách cho các bar, quán café, cửa
hàng thời trang biến nơi đây thành khu vui chơi nổi tiếng của giới trẻ Hà thành.
Chủ nhân của khu này có nhiều người là nghệ sĩ, kiến trúc sư nổi tiếng, họ đã đầu
tư không ít tiền của cho các cửa hàng ở khu vực này. Tuy nhiên, do không đảm bảo
về yếu tố an toàn, tức tuổi thọ vật lý của công trình thấp đã xảy ra vụ tai nạn của
một nữ sinh khi đang chụp ảnh và vụ hỏa hoạn làm 6 người tử vong, dẫn đến khu
vực này phải đóng cửa dù tiềm năng kinh doanh còn rất lớn, tức tuổi thọ kinh tế
đang còn cao. Điều này đã làm chủ của các hộ kinh doanh mất một số vốn không
nhỏ do đã không dự tính được tuổi thọ vật lý trong quá trình đầu tư cho các cửa
hàng.
Bất động sản có tính dị biệt. Mỗi bất động sản có những đặc điểm khác nhau, sự

khác biệt của bất động sản do vị trí cố định và không thể di dời. Do đó, mỗi bất
động sản sẽ khác nhau về lô đất, về kết cấu kiến trúc về hướng, về những cảnh
quan xung quanh dẫn đến giá trị khác nhau. Ví dụ lô đất có đường đâm thẳng sẽ có
giá trị thấp hơn lô đất bên cạnh do những quan niệm về phong thủy, hay lô đất
cạnh bãi rác sẽ giảm giá trị rất nhiều so với lô đất ở gần công viên.
Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của bất động sản để
làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu của khách hàng về
tính dị biệt. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so
sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Nhà nước cần quản lý không gian
kiến trúc phải bảo đảm tính thống nhất, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt
tạo ra.
Việt Nam là một nước phương Đông chịu ảnh hưởng của văn hóa Trung Quốc khá
lớn, do đó, tính dị biệt thể hiện rất rõ ở thị trường bất động sản Việt Nam. Người
dân khi quan tâm và có mong muốn mua bất động sản sẽ đặc biệt chú ý đến các lý
thuyết ngũ hành, phong thủy để xem hướng nhà có hợp tuổi, căn nhà có phù hợp
với phong thủy hay không, có đem lại sự may mắn và phúc lộc cho gia chủ không.
Biết được điều này, các nhà môi giới, đầu tư tại Việt Nam đã biết khai thác tính dị
biệt của sản phẩm cũng như cố gắng đáp ứng nhu cầu của khác về tính dị biệt. Tuy
nhiên, có nhiều người lại có tính dị thường, xây dựng những ngôi nhà độc và lạ để
thỏa mãn sở thích của mình nhưng ảnh hưởng đến cảnh quan rất nhiều. Điều này
cũng cho thấy khâu quản lý không gian kiến trúc tại Việt Nam làm chưa thực sự
tốt, chưa đảm bảo được tính thống nhất.
Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau. Do bất động sản cố đinh về vị trí và
không thể di dời nên giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau
mạnh mẽ. Sự ra đời của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để
tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia. Đặc biệt,
bất động sản chịu ảnh hưởng rất mạnh bởi các bất động sản liền kề và có tác động
ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội xung quanh.
Do đó, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến khả năng ảnh
hưởng tới các công trình khác, khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng

ảnh hưởng khi các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì vây, nhà
nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết để phân phối lợi ích hài hòa.
Ở Việt Nam, các chủ đầu tư đã biết khai thác đặc điểm tính ảnh hưởng lẫn nhau
của bất động sản để kiếm lời nhiều hơn. Ví dụ như Vingroup đã xây dựng khu thủy
cung, bệnh viện hiện đại trong khu Time city, hay xây trung tâm vui chơi giải trí
dưới lòng đất và các trường học ngay trong khu Royal city, hay Gamuda đã đầu tư
xây dựng công viên Yên Sở ngay gần khu đô thị của mình để tạo ra nhiều tiện ích
cũng như đem lại giá trị cao hơn cho bất động sản của mình. Tuy nhiên, vai trò của
nhà nước trong quản lý và điều tiết lại chưa tốt. Khi một con đường được mở,
những hộ gia đình bị đường chạy qua thì sẽ được đền bù một số tiền thấp hơn giá
trị thực nhưng những hộ gia đình được ra mặt đường sẽ thu được rất nhiều lợi ích.
Bất động sản có tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn
của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu
vực, từng thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất
dành cho mỗi dạng hoạt động, phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể
mở rộng. Do đó, quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản luôn mất cân đối,
có chiều hướng cầu lớn hơn cung, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tạo ra sự khan hiếm
giả tạo để tăng giá bất động sản.
Chính vì vậy, nhà nước cần có những biện pháp phù hợp để quản lý và điều tiết thị
trường, thông qua hình thức đánh thuế sở hữu hay các chính sách chống đầu cơ.
Tại các đô thị của Việt Nam như Hà Nội, Hồ Chí Minh, mật độ dân cư luôn rất
cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở luôn rất cao. Mặc dù, tỷ lệ bỏ trống trên thị trường
vẫn rất cao nhưng vẫn có rất nhiều người không có nhà ở. Nguyên nhân chính là do
khả năng tài chính eo hẹp lại bên cạnh việc các nhà đầu cơ tham gia vào thị trường
dẫn đến tạo sự khan hiếm giả tạo, giá bất động sản càng lên cao, khiến cho người
có thu nhập thấp và trung bình không tiếp cận được. Tuy nhiên, sự quản lý nhà
nước về chính sách đầu cơ và đánh thuế sở hữu là lỏng lẻo, mọi người chủ yếu
tham gia mua bán trên thị trường phi chính thức nên nhà nước không kiểm soát và
điều tiết được thị trường, chưa thực hiện được hết chức năng của mình trên thị
trường.

Bất động sản có giá trị lớn. Do đất đai là khan hiếm mà lại có thể sử dụng cho
nhiều mục đích khác nhau nên giá trị đất đai cao, đồng thời chi phí xây dựng ở mỗi
công trình là rất lớn. Đặc điểm này đưa lại khả năng sinh lời cao của bất động sản
và việc tạo vốn thông qua thế chấp vay tiền mua bất động sản.
Do đó, khi đầu tư kinh doanh bất động sản cần có một nguồn vốn lớn và dài hạn,
đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư. Bên
cạnh đó, chính đặc điểm này cũng phát sinh quan hệ vay vốn, sự tham gia của các
ngân hàng, tổ chức tín dụng vào thị trường.
Tại Việt Nam, giá bất động sản quá cao so với thu nhập trung bình của người dân,
do đó để có thể mua bất động sản thì sự tham gia của các tổ chức tín dụng, các
ngân hàng là điều không thể tránh khỏi. Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cũng rất
tức thời và biết kết hợp cùng các chủ đầu tư với những chính sách vay ưu đãi để
khuyến khích người mua. Đồng thời, các nhà đầu cơ cũng góp phần tạo nên sự
khan hiếm giả tạo trên thị trường, đẩy mức giá lên cao hơn, học cũng biết tận dụng
giá trị lớn của bất động sản để quay vòng, tái tạo vốn. Tuy nhiên, vào năm 2008 do
chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản chuyển
biến theo chiều hướng xấu, dẫn đến nhiều đại gia bất động sản do sử dụng và tái
tạo vốn không hợp lý đã phá sản.
Bất động sản chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước. Bất động sản là loại tài
sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của
mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động mạnh
đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình,
duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà
nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các
văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng
quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
Năm 2003, Quốc hội đã ban hành luật đất đai, năm 2005 ban hành luật nhà ở, năm
2006 ban hành luật kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật
khác điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các bộ luật, các
chính sách, chủ trương, quy hoạch về bất động sản còn chưa tạo được sự thống

nhất, đồng bộ, do đó, khả năng quản lý, kiểm soát của nhà nước về thị trường bất
động sản là chưa cao. Dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tạo sự khan hiếm giả tạo và đẩy
giá bất động sản lên quá cao, khiến những người có nhu cầu không đủ khả năng
tiếp cận, gây bức xúc cho dư luận.
Câu 4: Phân tích vai trò của thị trường bất động sản? Liên hệ thực tế Việt
Nam.
Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên
quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định. Thị
trường BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu
ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến
nền kinh tế.
Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản
xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân bất động sản, đây cũng là nơi
thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị và ngược lại. Khi thị
trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho
người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu
dùng bất động sản cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.
Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát
triển. Khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng lên của tài sản cố định trong xã hội
– nguồn vốn đầu tư phát triền phát triển quan trọng. Đồng thời, tốc độ chu chuyển
vốn nhanh hơn nên bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Việc thế chấp các BĐS
để vay vốn sẽ làm nguồn vốn tăng lên gấp đôi nhờ huy động được vốn nhàn rỗi,
góp vốn liên doanh BĐS là cách tạo vốn đối ứng thu hút đầu tư nước ngoài, góp
phàn huy động vốn đầu tư phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà
nước. Sự phát triển thị trường BĐS có thể đi theo hai hướng: Làm tăng lượng hàng
háo BĐS trên thị trường giao dịch hoặc mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch. Hai
hướng phát triển đó sẽ làm tăng thu ngân sách nhà nước qua thuế.
Thứ tư, góp phần mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước. Sự phát triển của

thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường của mỗi quốc gia, yêu cầu
sự tương thích với các thị trường. Bên cạnh đó, trong hội nhập kinh tế quốc tế, sự
phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài tạo điều
kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước.
Thứ năm, Góp phần ổn định xã hội. Sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS sẽ
dẫn đến điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, tác động tốt đến niềm tin của
người dân vè các chủ trương chính sách và do đó làm xã hội ổn định hơn.
Thứ sáu, góp phần nâng cao đời sống nhân dân. Thị trường BĐS là một bộ phận
của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ
đến dự phát triển của thị trường vốn, lao động, hàng hóa, tác động đến sự phát triển
thị trường chung và đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó, nâng cao
đời sống của nhân dân.
Thứ bẩy, góp phần đổi mới chính sách pháp luật. Thị trường BĐS sẽ cho thấy rõ
những bất cập liên quan đến các chủ trương, chính sách hệ thống quản lý đất đai.
Qua đó, đặt ra yêu cầu cần đổi mới, bổ sung và hoàn thiện không chỉ các chính
sách mà cả công tác quản lý nhà nước về bất động sản, từ đó khắc phục những yếu
kém của thị trường.
Thị trường BĐS tồn tại đã đem lại những đóng góp to lớn đối với các hoạt động
đời sống kinh tế - xã hội của Việt Nam. Từ khi luật đất đai và hàng loạt các văn
bản quy phạm pháp luật về đất đai, bất động sản ra đời, khối lượng giao dịch của
thị trường BĐS tại Việt Nam tăng nhanh, do đó, thúc đẩy quá trình sản xuất diễn ra
mạnh mẽ hơn. Tỷ lệ đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản vào GDP ổn
định qua các năm với mức trung bình là 6.38% trong giai đoạn 2005 – 2012.
Sự phát triển của hoạt động bất động sản cũng đóng góp đáng kể vào nguồn thu
ngân sách nhà nước.
Nếu năm 2000, thu về nhà đất là 2823 tỷ đồng chiếm 3.11% tổng thu ngân sách
nhà nước thì đến những năm thị trường nóng lên, khối lượng giao dịch lớn, tỷ lệ
đóng góp này lên đến 9.15% vào năm 2003 hay 10.74% vào năm 2007. Do những
bất ổn của nền kinh tế thế giới, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng dẫn đến đóng
băng trong thời gian qua, tỷ lệ thu về nhà đất trong ngân sách giảm còn 8.45% vào

năm 2011.
Phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các
tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế tại Việt Nam. Theo
số liệu thống kê, tỷ lệ cho vay thế chấp bất động sản của các ngân hàng vào khoảng
xấp xỉ 500 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 55% tổng dư nợ.
Sự phát triển của thị trường BĐS đã có những tác động tích cực đến các lĩnh vực
khác nhau của nền kinh tế, như thúc đẩy các ngành công nghiệp xây dựng phát
triển, tạo công ăn việc làm cho lao động qua các nghề tư vấn, môi giới, định giá bất
động sản. Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển đã thu hút một lượng vốn đầu tư
trong và ngoài nước tham gia vào đầu tư phát triển BĐS đặc biệt là loại hình nhà ở,
góp phần tích cực vào kích cầu nền kinh tế cũng như giải quyết được những bức
xúc về nhu cầu nhà ở của người dân, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo
hướng văn minh, hiện đại và bền vững. Thông qua thực tế vận hành thị trường
BĐS, nhà nước cũng nhận diện được những khuyết tật của thị trường, những lỗ
hổng trong luật pháp và chính sách, từ đó dần hoàn thiện pháp luật về bất động sản
cũng như cơ chế quản lý hiệu quả hơn.
Câu 5: Phân tích điều kiện ra đời và các giai đoạn phát triển của thị trường
bất động sản? Liên hệ phân tích quá trình hình thành và phát triển thị trường
bất động sản ở nước ta?.
Một trong những yếu tố quan trọng đầu tiên quyết định sự ra đời thị trường BĐS là
yếu tố giá đất hay giá trị kinh tế của đất. Khi quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa
và nhà nước cho phép thực hiện các giao dịch BĐS thông qua hệ thống quy phạm
pháp luật thì thị trường BĐS bắt đầu hình thành. Các yếu tố cơ bản của thị trường
BĐS bao gồm: quyền của người sở hữu BĐS được mua, bán, trao đổi, cho thuê,
góp vốn, thế chấp và tự do của người mua được mua, thuê BĐS.
Giai đoạn sơ khai: thị trường đất đai. Đây là giai đoạn mà sự thành cơ sở hạ tầng ở
mức quyền sử dụng đất là cơ sở chính. Người sử dụng đất có thể thu được những
lợi ích trực tiếp từ công việc trên đât, bước đầu tiếp cận với tín dụng và thực hiện
đầy đủ quyền của người sử dụng đất.

Thị trường BĐS Việt Nam trải qua giai đoạn này tương đối dài, từ năm 1987 đến
năm 1993, với sự ra đời của luật đất đai năm 1993 trên cơ sở hiến pháp năm 1992
mới có đầy đủ cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS ở Việt Nam chính thức đi vào
hoạt động. Luật Đất đai năm 1993 ra đời với việc thừa nhận đất đai có giá trị,
cùng với việc cho phép người sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị
trường bất động sản. Giai đoạn này, Nhà nước đã thực hiện cơ chế giao đất sử
dụng ổn định lâu dài đối với đất ở và cho người sử dụng đất thực hiện các quyền
của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử
dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai 1993 có quy định mới
(chưa có trong Hiến pháp 1992) về việc nhà nước cho “thuê đất” (được hiểu là
cho thuê quyền sử dụng đất). Luật Đất đai 1993 đã tạo cơ sở pháp lý hình thành
một loại thị trường rất mới, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất. Thị trường sơ
cấp về quyền sử dụng đất với bên cung là Nhà nước, còn bên cầu là nhu cầu sử
dụng đất của toàn xã hội. Đây là loại thị trường có vai trò mở đường cho việc hình
thành các loại thị trường thành phần trong thị trường BĐS. Tại thị trường sơ cấp
về quyền sử dụng đất, Nhà nước giữ vai trò là bên cung duy nhất cho nhu cầu toàn
xã hội đối với loại hàng hóa đặc biệt này (tức quyền sử dụng đất).
Giai đoạn tập trung: thị trường đầu tư phát triển các công trình bất động sản. Trong
giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai
cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS.
Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản
lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được
ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ
sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (sửa đổi, bổ sung năm 2005) đã dành
hẳn một chương quy định về chuyển quyền sử dụng đất; Pháp lệnh 37-L/CTN ngày
25/10/1994 về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất; Nghị định 18/CP ngày 13/2/1995 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân trong nước
được nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 của

Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức
trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Thời điểm này thị trường đất
đai khá sôi động, giá đất biến động rất nhanh. Các doanh nghiệp kinh doanh địa
ốc đi dần vào sự chuẩn hoá trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh. Nguồn vốn
dân doanh tiếp tục tăng nhanh. Kết hợp chuyển dịch bất động sản diễn ra trên quy
mô lớn nhiều khu dân cư, khu công nghiệp và khu chế xuất mới xây dựng đi vào
hoạt động có hiệu quả cao. Một số mô hình khu dân cư hình thành. Đặc biệt, Nhà
nước đã có chính sách thu hút đầu tư, hình thành các khu công nghiệp và khu chế
xuất thu hút được nhiều doanh nghiệp vào đầu tư.
Giai đoạn tiền tệ hóa: thị trường thứ cấp hình thành và phát triển. Đó là giai đoạn
của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát
triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS không phải doanh nghiệp nào
cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp
độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này
hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý
về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Từ năm 2000, Các ngân hàng quan tâm nhiều hơn đến các dự án xây dựng chung
cư mới và cho vay đối với người mua nhà tại các khu dân cư. Ngân hàng tham gia
hỗ trợ trọn gói cho nhà đầu tư kinh doanh nhà và người có nhu cầu mua nhà, vừa
tạo điều kiện về vốn cho nhà đầu tư thực hiện nhanh chóng việc xây dựng dự án
giao nhà cho người mua, vừa giúp người mua có thể mua được nhà khi chưa tích
lũy đủ tiền.
Giai đoạn tài chính hóa: quan hệ tài chính – chứng khoán hóa. Liên thông thị
trường BĐS và thị trường tài chính tiền tệ. Khi quy mô của thị trường BĐS tăng
cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ
cho thị trường BĐS, các ngân hàng không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc
sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài
chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vi

trò quyết định.
Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với
tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị
trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là
tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm
ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát
tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giá vàng và USD đã buộc chính phủ
phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình
kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%,
dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng
làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường
phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.
Giai đoạn thị trường phát triển: phát triển tất cả các loại thị trường. Thị trường này
có cơ cấu hoàn hảo với môi trường pháp lý và hệ thống quản lý hoàn thiện. Các thể
chế tài chính tín dụng, bảo hiểm cũng được xác lập đầy đủ đảm bảo cho sự vận
hành thông suốt của thị trường. Hệ thống cung cấp thông tin của thị trường được
hỗ trợ bởi các thiết bị công nghệ hiện đại, các giao dịch trong thị trường được đảm
bảo tuyệt đối an toàn. Nhà nước thực hiện sự điều tiết của mình đối với thị trường
ở tầm vĩ mô.
Câu 6: Phân tích các đặc điểm của thị trường bất động sản? Những vấn đề
cần chú ý đặt ra từ mỗi đặc điểm này?
Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Hàng hóa bất động sản cố
định vị trí địa lý và không có khả năng di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch
bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các
chợ này có thể là các sàn giao dịch chuyên nghiệp, cũng có thể các địa điểm như
nhà riêng, quán nước, internet. Cũng do đặc điểm trên nên khi giao dịch hàng hóa
bất động sản phải trải qua ít nhất ba bước cơ bản: người mua, người bán giao dịch
trao đổi thông tin qua các phương tiện liên lạc, qua môi giới hay gặp gỡ nhau trực
tiếp, kiểm tra thực địa để xác nhận tính chân thực của thông tin, xem xét hàng hóa
bất động sản có phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của người mua hay không, đăng

ký pháp lý để thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Từ đặc điểm này cho thấy việc kiểm soát thị trường bất động sản không thể như
với các hàng hóa thông thường mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc. Quan
hệ giáo dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn do đó dễ gặp các
biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay
đổi của các điều kiện môi trường. Điều đó, buộc các bên phải ấn định quan hệ giao
dịch trong một thời điểm nhất định. Mọi đối tượng tham gia thị trường BĐS chính
thức đều phải trải qua ba khâu của quá trình giao dịch.
Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS, địa điểm giao dịch hàng hóa BĐS
ở Việt Nam ngày càng đa dạng. Ban đầu, ở thời kì sơ khai địa điểm thường nhỏ
hẹp, đơn giản như nhà riêng, nhà hàng, quán nước. Ngày này với sự phát triển của
thị trường cũng như sự phát triển của khoa học công nghệ, người mua bán trên thị
trường có thể giao dịch thông qua mạng internet, điện thoại, qua môi giới ở các sàn
giao dịch, các trung tâm môi giới nhà đất. Tuy nhiên, do đặc điểm của thị trường
BĐS Việt Nam gồm thị trường chính thức và không chính thức nên không phải
giao dịch BĐS nào cũng trải qua 3 khâu cơ bản. Người dân chủ yếu thực hiện giao
dịch ở thị trường phi chính thức, bỏ qua đăng ký pháp lý mà chuyển giao thông qua
giấy tờ viết tay để không phải đóng những khoản thuế, phí. Còn những người tham
gia thị trường chính thức thì lại khai man giá trị thực của BĐS để giảm những
khoản thuế, phí này. Điều này, dẫn đến sự kiểm soát của nhà nước ở thị trường
BĐS gặp khó khăn không nhỏ, cũng đưa ra nhưng biến động của thị trường khác
với các thị trường trên thế giới.
Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực. Bất động sản có đặc điểm là không
thể di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng
khu vực. Do đó, hàng hóa bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và
đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát
triển. Bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu.
Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác
nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Từ đặc điểm này của thị trường BĐS dẫn đến quan hệ cung cầu bất động sản chỉ

ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh
hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác. Do
đó, nghiên cứu bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn
chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực.
Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực
này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Tại Việt Nam, đặc điểm này của thị trường BĐS thể hiện rất rõ rệt. Thị trường
BĐS ở các đô thị các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế,
chính trị, văn hóa du lịch như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, có quy mô, trình
độ phát triển cao hơn các khu vực nghèo, khó khăn như các tỉnh miền núi, các tỉnh
miền trung. Ngay tại Hà Nội và Hồ Chí Minh cũng thể hiện rõ tính vùng cục bộ
của thị trường. Ở thời điểm thị trường BĐS Hồ Chí Minh đóng băng thì thị trường
BĐS tại Hà Nội đang phát triển nóng. Trong khi do ảnh hưởng của khủng hoảng
kinh tế toàn cầu 2008, thị trường BĐS Hà Nội rơi vào thế đóng băng thì thị trường
BĐS Hồ Chí Minh đang dần phục hồi. Nhu cầu về BĐS ở các địa phương khác
nhau cũng khác nhau, nếu như người miền bắc thích những ngôi nhà bền chắc thì
người miền nam lại thích những ngôi nhà có tuổi thọ trang thiết bị thấp.
Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy do thông tin về
hàng hóa BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi. Dẫn đến sự
so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tieu chí đánh giá đều được đo
lường một cách tương đối. Bất động sản cũng mang tính vùng và khu vực, không
có sẵn hàng hóa liền kề để so sánh, hơn nữa số lượng người tham gia cung cầu ít
không đảm bảo tiêu chí của thị trường cạnh tranh hoàn hảo.
Điều này đặt ra vấn đề là giá BĐS là đơn chiếc, người bán có lợi thế độc quyền nên
thu được lợi ích lớn hơn. Khi giá cả biến động mạnh, tính độc quyền của người bán
cũng tăng thêm làm giá cả BĐS được đẩy lên cao, tạo nên những cơn sốt vè giá.
Thị trường càng sôi động, càng dễ tạo ra các cơn sốt giá BĐS, gây ảnh hưởng đến
toàn bộ nền kinh tế.
Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam thể hiện rõ tình trạng không hoàn hảo, thiếu
thông tin minh bạch. Thị trường BĐS đã hình thành tương đối lâu tuy nhiên vẫn ở

hình thức sơ khai. Các giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, tuy đã có quy định của
nhà nước trong những năm gần đây nhưng vẫn chưa có được sự đồng bộ. Thông
tin về BĐS được chào bán rất nhiều song tiếp cận được thông tin thực rất khó.
Điều này dẫn đến tình trạng thiếu thông tin trên thị trường, tồn tại nhiều luồng
thông tin gây nhiễu, tạo ra những cơn sốt, nóng – lạnh thất thường, như việc giá đất
tại khu vực ngoại thành Sóc Sơn, Ba Vì thường đã lên cơn sốt, gây nên tâm lý
hoang mang cho người dân. Hậu quả là gây ảnh hưởng đến các thị trường vốn,
chứng khoán, và gây bất lợi cho người mua.
Thị trường BĐS khó thâm nhập và rút lui. Sở dĩ như vậy vì hàng hóa BĐS
không bày bán trên thị trường, người mua và người bán không có cơ hội và đủ
lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Bên
cạnh đó, hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, do đó, người mua và bán thường có
ít kinh nghiệm, cơ hội mua hoặc bán.
Do đó, vấn đề đặt ra là khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần có các
nhà tư vấn, môi giới – những người được đào tạo chuyên nghiệp và có nhiêu kinh
nghiệm, họ sẽ giúp cho các giao dịch BĐS trở nên dễ dàng hơn. Đồng thời cũng
tạo ra cơ hội cho các tổ chức tín dụng, bởi tài sản được thế chấp khi cho vay chủ
yếu là BĐS nên các tổ chức tín dụng sẽ phải thực hiện các bước thẩm định cẩn thận
trước khi thực hiện nghiệp vụ cho vay. Họ sẽ có các thông tin khá đầy đủ về tính
pháp lý của hàng hóa BĐS.
Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam cho thấy rào cản khá lớn cho cả người mua
và người bán. Đối với các nhà đầu tư BĐS sẽ gặp phải các rào cản về kĩ thuật, vốn,
thủ tục hành chính chính sách kinh tế, tài chính và pháp luật, ví dụ như nghị định
71 của chính phủ chỉ cho phép các chủ đầu tư được phép huy động từ khách hàng
ứng trước là 20% sản phẩm dự án. Đối với người mua là giá trị BĐS quá cao so
với thu nhập thực tế của người dân, đồng thời thông tin trên thị trường thường
không chính thống, gây nhiễu loạn, tâm lý hoang mang cho người dân. Do đó, họ
khó có khả năng tiếp cận BĐS. Bên cạnh đó, do BĐS có thời gian sinh lời lớn nên
cần có thời gian cho việc rút lui khỏi thị trường của cả người mua và bán.
Thị trường BĐS hoạt động phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước. Do BĐS

là tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng pháp
luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi BĐS được
nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng,
cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của
nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý.
Do đó, để cho thị trường BĐS ổn định và an toàn hơn thì cần đảm bảo tính pháp lý
cho hàng hóa BĐS, giám sát và xóa bỏ thị trưởng phi chính thức, có những chính
sách hợp lý đối với thị trường BĐS.
Thực trạng Việt Nam cho thấy sự quản lý nhà nước ngày càng đồng bộ tuy nhiên
vẫn bộc lộ những hạn chế. Nhà nước đã ban hành nhiều luật, các văn bản quy
phạm pháp luật để quản lý, điều tiết thị trường BĐS. Đó là luật kinh doanh BĐS,
luật đất đai, nghị định 153, thông tư 13,… Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay, thị
trường phi chính thức vẫn phát triển khá mạnh do những ưu điểm của nó về thời
gian giao dịch nhanh, không mất thêm chi phí cho các khoản phí đăng ký cũng như
các khoản thuế. Do đó, cho thấy sự quản lý, giám sát của nhà nước là chưa chặt
chẽ, hiệu quả. Bên cạnh đó, các chính sách về BĐS của nhà nước đưa ra cũng
không phù hợp và đạt được hiệu quả. Khi thị trường đóng băng, nhà nước đưa ra
các gói cứu trợ nhưng vẫn không làm thị trường phục hồi, trong khi thị trường
BĐS đang nóng thì lại đưa ra những biện pháp kiểm soát, kết quả là thị trường
chết. Điều này cho thấy sự yếu kém trong quản lý nhà nước về thị trường BĐS ở
Việt Nam. Do đó, để đảm bảo thị trường an toàn và ổn định thì Việt Nam cần có
những biện pháp kịp thời để đưa ra các chính sách phù hợp với sự phát triển, quy
luật phát triển của thị trường BĐS.
Câu 7: Phân tích các nhân tố tác động đến cầu hàng hoá bất động sản? Liên
hệ thực tiễn Việt Nam.
Cầu hàng hóa bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu
cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất
định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường.
Quy mô và cơ cấu dân cư
- Dân số tăng

+ Khi dân số tăng thì nhu cầu về lương thực tăng, tuy nhiên, ngày nay sản lượng
lương thực không phụ thuộc nhiều vào diện tích đất đai trồng trọt mà do ảnh hưởng
của tiến bộ khoa học kĩ thuật làm năng suất sản xuất cao hơn. Do đó, khi dân số
tăng thì đất nông nghiệp có xu hướng giảm dần. Trong khi đó, các loại đất khác
như đất xây dựng các khu công nghiệp, đất nhà ở lại tăng nhanh.
+ Dân số tăng dẫn đến tăng quy mô gia đình và tăng diện tích ở cho gia đình. Đặc
biệt, ngày nay xu hướng gia đình hạt nhân càng phổ biến, do đó nhu cầu tách ra ở
riêng nhiều hơn, dẫn đến nhu cầu về đất ở tăng.
- Cơ cấu dân cư thay đổi: (i) Tuổi: dân số ở độ tuổi kết hôn cao nhu cầu về nhà ở
và căn hộ độc lập tăng. Dân số trẻ hoá nhiều thanh thiếu niên, trẻ em khi nhỏ thì ở
chung sang độ tuổi vị thành có nhu cầu có phòng riêng. Dân số trẻ thì các bất động
sản trường học, trung tâm vui chơi giải trí sẽ tăng lên trong khi khu vực có dân số
già thì nhu cầu về bệnh viện, viện dưỡng lão, những BĐS ở khu vực yên tĩnh sẽ
tăng cao
(ii) Văn hoá: truyền thống muốn ở nhà có nóc
Việt Nam có quy mô dân số lớn, phát triển nhanh nhưng đã chậm lại, cơ cấu dân số
trẻ nhưng đang bước vào thời kì quá độ chuyển sang dân số già. Do đó, nhu cầu về
nhà ở cho các gia đình hạt nhân hiện nay tăng cao, bên cạnh đó là nhu cầu về các
bất động sản trường học, trung tâm vui chơi giải trí tăng cao. Tuy nhiên, với xu
hướng già hóa của dân số thì nhu cầu về bệnh viện, viện dưỡng lão, những BĐS ở
khu vực yên tĩnh đang ngày càng tăng. Nắm bắt được điều này, các chủ đầu tư đã
có những kế hoạch, dự án cung cấp các căn hộ với diện tích trung bình, các trung
tâm thương mại, vui chơi giải trí lớn cũng như bắt đầu xuất hiện các bệnh viện tư
với chất lượng dịch vụ cao.
Thu nhập và nghề nghiệp
- Nghề nghiệp tác động đến nhu cầu về chỗ ở và thay đổi thu nhập. VD: Sinh viên
ra trường đi làm Maketing kiếm được việc làm tốt thay đổi chỗ ở thuê nhà hoặc là
mua
- Khi thu nhập thấp : sự tăng lên của thu nhập ít tác động đến cầu về nhà ở nhưng
nếu mức thu nhập tăng cao  tăng đột biến về cầu nhà ở. VD: Thu nhập phải ưu

tiên giải quyết các nhu cầu thiết yếu ăn, mặc. Các nước đang phát triển thu nhập
tăng dần  bùng nổ cầu
- Thu nhập ở mức cao làm nẩy sinh nhu cầu mới và thay dổi thị hiếu hình thức nhà
ở. VD: Sau khi giải quyết được những nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại  giải
quyết nhu cầu thiết yếu cấp 2: ở. Thu nhập tiếp tục tăng  nhu cầu nhà ở tăng
chậm dần lại (các nước phát triển
- Thu nhập cao: xuất hiện cầu bất động sản trong kinh doanh.
- Thu nhập cao tăng cầu bất động sản dịch vụ.
- Nghề nghiệp quan hệ chặt chẽ với thu nhập. Nghề nghiệp yều cầu tính chất đặc
điểm của nhà ở, nhà ở phù hợp với tính chất, đặc điểm của công việc. VD:  thay
đổi nhu cầu với các loại nhà ở  tác động đến cầu
Phần lớn người đang có nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là những người có thu nhập
thấp và trung bình, do đó, phân khúc nhà có nhu cầu cao là các chung cư có diện
tích nhỏ, giá trị thấp. Trong khi thời gian trước các chủ đầu tư chủ yếu phát triển
các dự án chung cư cao cấp, các khu đô thị với biệt thự hạng sang thì trong thời kì
thị trường BĐS đóng băng, các chủ đầu tư đã phải thay đổi kế hoạch, nhiều dự án
được chuyển sang các căn hộ nhỏ phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.
Điều này đã góp phần giải quyết được vấn để chỗ ở cho người dân, đem lại những
tín hiệu tích cực đối với thị trường BĐS ở Việt Nam.
Cung cầu các bất động sản thay thế
- Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà.
- Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhà cao tầng
Đô thị hoá
- Làm thay đổi cơ cấu dân số nông thôn – thành thị. Tập trung dân số ở đô
thị  làm tăng cầu nhà ở và các dạng cầu mới về bất động sản vùng đô thị – xuất
hiện xóm liều, nhà ổ chuột.
- Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt động kinh tế – xã
hội, thay đổi mục đích sử dụng đất, tạo ra các cơ hội đầu tư mới. VD: mở rộng đô
thị, đất nông nghiệp giảm.
- Đô thị hoá nhanh mở ra cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản: đất ngoại ô,

ven đô.
Phát triển cơ cấu hạ tầng
- Tăng khả năng tiếp cận với bất động sản. VD: làm đường giao thông qua
nhà  nhà mặt đường.
- Tạo môi trường hấp dẫn đầu tư các hoạt động kinh tế : Thành phố đẹp hơn,
giảm ách tắc giao thông
- Tạo cơ hội kinh doanh bất động sản, làm tăng cầu bất động sản cho mục
tiêu kinh doanh.
Mốt và thị hiếu
- Trào lưu, thói quen và xu thế. VD: không ở nhà cao tầng, ở nhà trong khu
vực nội thành, qua sông không thích.
- Văn hoá và tập quán: Á á Đông: phong thuỷ; Tôn giáo; Dân tộc.
Chính sách tiền tệ
- Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán giao dịch về bất động
sản. VD: dư cung  dư đồng tiền để thanh toán, không cần thanh toán bằng các
bản vị khác
- Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh và giá vàng. VD: nhà 80 cây vàng, nhà 200 triệu
đồng
- Mức độ lạm phát. VD: Lạm phát cao, tiền mất giá
Chính sách quản lý bất động sản
- Các quy định tiêu chuẩn giới hạn về bất động sản.
- Quan hệ sở hữu và sử dụng về bất động sản. VD: Chấp nhận sở hữu tư nhân về
nhà ở  tăng cầu. Sở hữu nhà  sử dụng đất  nhà nước muốn lấy đất để làm
các mục đích khác phải bồi thường thoả đáng; Nhu cầu tích trữ, để dành, di sản cho
con cháu.
- Thừa nhận thị trường và hàng hoá bất động sản  thị trường ngầm giảm.
- Chính sách tài chính đối với bất động sản: cho vay, thế chấp, cầm cố.
- Kiểm soát giao dịch bất động sản và thuế kinh doanh bất động sản(thuế
chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng). VD: thuế giảm  số vụ kinh doanh tăng,
giảm những vụ mua bán ngầm  kiểm soát được thị trường