GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG VỀ NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.26 MB, 87 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
--------------
TÊN HỌC VIÊN
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY
DỰNG VỀ NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ SÓC
TRĂNG, TỈNH SĨC TRĂNG
ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ: QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH
TP. HỒ CHÍ MÌNH, 2023
2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
--------------
TÊN HỌC VIÊN
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY
DỰNG VỀ NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ SÓC
TRĂNG, TỈNH SĨC TRĂNG
Chun ngành
: QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH
Mã số
: 8.58.01.06
ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
GS.TS. .................
TP. HỒ CHÍ MÌNH, 2023
MỤC LỤC
3
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................3
3. Nội dung nghiên cứu................................................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu:........................................................................................3
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.................................................................4
7. Cấu trúc của luận văn..............................................................................................4
NỘI DUNG.................................................................................................................5
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY
DỰNG CÁC KHU VỰC NHÀ Ở RIÊNG LẺ TẠI THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG,
TỈNH SÓC TRĂNG....................................................................................................5
1.1. Tổng quan về các vấn đề cơ bản liên quan đến đề tài nghiên cứu.........................5
1.1.1. Giới thiệu chung về Thành phố Sóc Trăng.........................................................5
1.1.2. Tổng quan cơng tác quy hoạch đơ thị tại Thành phố Sóc Trăng........................7
1.2. Hiện trạng phân bố các khu vực nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Thành phố Sóc Trăng8
1.3. Tổng quan cơng tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ
trên địa bàn Thành phố Sóc Trăng.............................................................................14
1.3.1. Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị.............................14
1.3.2. Về công tác cấp phép xây dựng và xử lý vi phạm TTXDĐT trên địa bàn Thành
phố Sóc Trăng............................................................................................................ 17
2.3.3. Cơng tác giải quyết đơn phản ánh, kiến nghị, khiếu nại, tố cáo.......................22
1.3.3. Thực trạng hệ thống pháp lý và cải cách hành chính.......................................25
1.3.4. Năng lực kỹ thuật.............................................................................................27
1.3.5. Tổ chức bộ máy quản lý...................................................................................31
Kết luận Chương 1.....................................................................................................33
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ TẠI ĐÔ THỊ...........................................................................................37
2.1. Cơ sở lý luận khoa học........................................................................................37
2.1.1. Một số khái niệm, định nghĩa...........................................................................37
2.1.2. Vai trị và mục tiêu của cơng tác quản lý trật tự xây dựng đô thị.....................38
2.1.3. Chủ thể và đối tượng quản lý trật tự xây dựng đô thị.......................................39
4
Thanh tra, kiểm tra, giám sát trật tự xây dựng đô thị.................................................40
2.2. Cơ sở pháp lý......................................................................................................42
2.2.1. Hệ thống văn bản pháp quy.............................................................................42
2.2.2. Vai trò và mục tiêu quản lý..............................................................................54
2.2.3. Chủ thể và đối tượng quản lý trật tự xây dựng đô thị.......................................55
Thanh tra, kiểm tra, giám sát XD nhà ở riêng lẻ........................................................56
2.3. Cơ sở thực tiễn....................................................................................................58
2.3.1. Cơ sở thực tiễn từ công tác quản lý đô thị tại Thành phố Sóc Trăng...............58
2.3.2. Hệ thống tiếp nhận và trả hồ sơ tự động 24/7 thông qua trụ tiếp nhận - trả hồ sơ
tự động đặt trước bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, trụ sở UBND quận 6................60
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VỀ
NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SĨC
TRĂNG.....................................................................................................................63
3.1. Giải pháp cải tiến về cơng tác cấp phép trên địa bàn Thành phố Sóc Trăng.......63
3.3. Kế hoạch hành động............................................................................................73
3.4. Cơ sở phối hợp....................................................................................................74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................76
1. KẾT LUẬN...........................................................................................................76
2. KIẾN NGHỊ...........................................................................................................76
PHỤ LỤC 1...............................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................82
5
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1. 1. Bản đồ Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng...................................6
Hình 1. 4. Khu đơ thị Văn Minh, TP. Sóc Trăng..............................................23
Hình 1. 5. Giao diện của Dịch vụ cơng trực tuyến tỉnh Sóc Trăng....................29
Hình 1. 6. Số liệu báo cáo thực hiện thủ tục hành chính...................................30
Hình 1. 7. Phát sinh PTXD tại một số thành phố ở Việt Nam...........................59
Hình 1. 8. Các thành phần PTXD điển hình ở Việt Nam..................................59
Hình 1. 9 Đổ thải bất hợp pháp tại Hà Nội........................................................61
6
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài
Thành phố Sóc Trăng là thủ phủ của tỉnh Sóc Trăng, do vậy việc xây dựng chính
quyền đơ thị thực hiện tốt công tác quản lý trật tự xây dựng đơ thị là địi hỏi tất yếu,
đáp ứng nhu cầu phát triển khách quan của Thành phố. Trong đó, việc quản lý xây
dựng về nhà ở riêng lẻ đóng vai trị cốt lõi và mang tính đại diện trong cơng tác quản
lý đơ thị nói chung. Vì vậy, lộ trình, phương thức triển khai phải được nghiên cứu sâu
sắc, tồn diện để hướng tới xây dựng mơ hình chính quyền đô thị hiện đại, năng động
và khoa học, đáp ứng yêu cầu phát triển theo quy hoạch xây dựng đơ thị đã được các
cấp chính quyền xác định.
Trong thời gian qua, công tác quản lý xây dựng về nhà ở riêng lẻ tại Thành phố
Sóc Trăng đã được quan tâm, tăng cường, tuy nhiên kết quả đạt được vẫn chưa đáp
ứng được nhu cầu phát triển thực tế, trong công tác quản lý xây dựng về nhà ở riêng lẻ
còn bộc lộ ra nhiều yếu kém và bất cập.
Thành phố Sóc Trăng được xác định trở thành đơ thị loại II năm 2025 trực thuộc
tỉnh. Đến năm 2030, xây dựng Thành phố có hệ thống hạ tầng phát triển đồng bộm có
kiến trúc, cảnh quan hiện đại; là trung tam kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, khoa học
kỹ thuật, an ninh quốc phịng của tỉnh Sóc Trăng; có vai trị quan trọng trong phát triển
kinh tế - xã hội của vùng Đồng Bằng sông Cửu Long.
Ngày 28/02/2022, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch vùng Đồng bằng
sơng Cửu Long, thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050 tại Quyết định số 287/QĐTTg, trong đó Thành phố Sóc Trăng (tỉnh Sóc Trăng) được xác định có vai trị là trung
tâm kinh tế của tiểu vùng ven biển Đông, trung tâm nuôi trồng, đánh bắt và xuất khẩu
thủy, hải sản, trung tâm công nghiệp chế biến nông-hải sản, công nghiệp năng lượng
sạch và trung tâm du lịch văn hóa lịch sử.
Ngày 20/4/2022, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 496/QĐ-TTg về việc
cơng nhận Thành phố Sóc Trăng là đơ thị loại II trực thuộc tỉnh Sóc Trăng, chuẩn bị
điều kiện cơ sở vật chất và xây dựng cơ sở dữ liệu chủ yếu để hướng đến đô thị thơng
minh. Như vậy tốc độ đơ thị hóa tại Thành phố đã vượt so với Chương trình phát triển
đơ thị được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1643/QĐ-UBND ngày 22/6/2020.
7
Ngày 29/6/2022, UBND tỉnh Sóc Trăng ban hành Quyết định số 1717/QĐUBND về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung xây dựng thành phố Sóc
Trăng, tỉnh Sóc Trăng đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050.
Trước những định hướng phát triển đô thị lớn lao như vậy cần phải có một chính
quyền đơ thị có khả năng điều tiết, quản lý, biến thách thức thành cơ hội; chuyển đổi
mơ hình tăng trưởng theo hướng gia tăng hiệu quả và giá trị, trong đó chú trọng phát
huy có hiệu quả các nguồn lực về con người, khoa học và công nghệ, đổi mới sáng tạo,
đô thị, phát triển công nghiệp và chuyển đổi số. Tốc độ đô thị hóa tại Thành phố Sóc
Trăng ngày càng mạnh mẽ, yêu cầu về phát triển đơ thị rất lớn, ngồi những yêu cầu
về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch nói chung thì u cầu về quản lý xây dựng
nhà ở riêng lẻ nói riêng cũng trở nên rất cấp thiết trong khi bộ máy chính quyền đơ thị
cịn thiếu về chuyên môn, yếu về năng lực nhân sự và năng lực kỹ thuật.
Trên địa bàn thành phố Sóc Trăng hiện nay, tình hình xây dựng nhà ở riêng lẻ
khơng có giấy phép xây dựng, xây dựng sai giấy phép xây dựng, vi phạm trật tự xây
dựng đã và đang là một vấn đề cần phải được xem xét một cách nghiêm túc để nâng
cao hiệu quả trong thực thi các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động xây
dựng nhà ở riêng lẻ. Hiện nay, hiện tượng xây dựng nhà ở riêng lẻ không phép, sai
phép vẫn cịn phổ biến mục đích chính là để cơi nới mở rộng diện tích, khơng gian sử
dụng nhưng vi phạm các quy định về quy hoạch quản lý không gian kiến trúc cảnh
quan đô thị, phá vỡ quy hoạch; cơng trình xây dựng lấn chiếm đất cơng, hoạt động xây
dựng và tập kết vật liệu xây dựng gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới sinh hoạt và đời
sống của các hộ xung quanh, gây bức xúc trong nhân dân.
Thực tế đã chứng minh nếu quá trình quản lý hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ
trở nên khoa học, dễ dàng, chun nghiệp và có tính thực tiễn cao thì hiệu quả quản lý
rất lớn, người dân cũng tuân thủ pháp luật một cách nghiêm minh hơn, quản lý trật tự
xây dựng nhà ở riêng lẻ tốt hơn, đồng thời góp phần xây dựng Thành phố Sóc Trăng
trở nên văn minh hơn, hiện đại hơn, đạt được những mục tiêu phát triển trong tương
lai. Đó cũng là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
quản lý xây dựng về nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc
Trăng” làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
8
- Nhận dạng thực trạng về công tác quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn
Thành phố Sóc Trăng.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ
trên địa bàn thành phố Sóc Trăng.
- Xây dựng chương trình hành động cho công tác quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ
trên địa bàn thành phố Sóc Trăng.
3. Nội dung nghiên cứu
- Phân tích đánh giá những vấn đề về công tác quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ
trên địa bàn thành phố Sóc Trăng.
- Nghiên cứu cơ sở khoa học để phân tích vai trị quản lý của nhà nước tác động
đến quá trình xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Nghiên cứu bài học kinh nghiệm trong và ngoài nước về quản lý xây dựng nhà
ở riêng lẻ để rút ra bài học kinh nghiệm.
- Nghiên cứu đề xuất chính sách, phương thức mà cơ quan quản lý nhà nước tại
thành phố Sóc Trăng có thể áp dụng trở thành công cụ đắc lực trong việc quản lý xây
dựng nhà ở riêng lẻ.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn
thành phố Sóc Trăng, bao gồm: Cơng tác cấp phép xây dựng và công tác quản lý trật
tự xây dựng.
Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi thời gian nghiên cứu: từ năm 2017 đến năm 2021
Phạm vi khơng gian nghiên cứu: Thành phố Sóc Trăng, gồm 10 phường nội thị.
5. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa, thu thập số liệu: đi thực tế thu thập số
liệu, thông tin từ các cơ quan có liên quan đến cơng tác cấp phép xây dựng và quản lý
trật tự xây dựng trên địa bàn các phường thuộc Thành phố Sóc Trăng. Chụp hình thực
trạng nhà ở, tìm hiểu cách thức quản lý, điều hành việc quản lý xây dựng nhà ở của
cơ quan nhà nước để đánh giá.
- Khảo sát điều tra bằng phiếu câu hỏi về mức độ hài lòng, các mặt hạn chế, bất
cập đối với công tác cấp giấy phép xây dựng và công tác quản lý trật tự xây dựng
trọng phạm vi nội thị Thành phố Sóc Trăng.
9
- Phương pháp kế thừa: Nghiên cứu các đề tài có liên quan để chọn lọc và kế
thừa các kết quả nghiên cứu làm cơ sở lý luận cho việc đề xuất các giải pháp.
- Phương pháp đánh giá, so sánh, phân tích và tổng hợp: Trên cơ sở các văn bản
pháp quy, phân tích thực trạng nhà ở, cách quản lý thực tế, so sánh với các tài liệu
thu thập được về bài học kinh nghiệm quản lý để đề xuất giải pháp, áp dụng mơ hình
quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Phương pháp mơ hình hóa: cụ thể các quy trình, quy định bằng sơ đồ.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a) Ý nghĩa khoa học:
Đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ; phân tích,
đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ đối với một
Thành phố là đơ thị loại II. Qua đó nhằm góp phần hồn thiện cơ cở lý luận khoa học
về quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ đô thị.
b) Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài làm cơ sở để các cơ quan nhà nước nghiên cứu áp
dụng nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý xây dựng về nhà ở riêng lẻ trên địa bàn
Thành phố Sóc Trăng. Ngồi ra, đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho các cá nhân,
tổ chức khi cần nghiên cứu, tham luận về vấn đề quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ đô
thị.
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị và danh mục tài liệu tham khảo, phần Nội
dung luận văn được trình bày với kết cấu gồm 03 chương, cụ thể như sau:
Chương 1. Tổng quan những vấn đề về công tác quản lý xây dựng các khu vực
nhà ở riêng lẻ tại Thành Phố Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng.
Chương 2. Cơ sở lý luận về cơng tác quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Chương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý về nhà ở riêng lẻ trên
địa bàn Thành Phố Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng.
10
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
XÂY DỰNG CÁC KHU VỰC NHÀ Ở RIÊNG LẺ TẠI THÀNH PHỐ SÓC
TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG
1.1. Tổng quan về các vấn đề cơ bản liên quan đến đề tài nghiên cứu
1.1.1. Giới thiệu chung về Thành phố Sóc Trăng
Thành phố Sóc Trăng là một Thành phố trực thuộc tỉnh Sóc Trăng; Thành phố
nằm trong vùng Đồng bằng sơng Cửu Long (ĐBSCL), có vị trí là trung tâm của tỉnh
và là một trong những đô thị trung tâm của vùng ĐBSCL, cách Thành phố Hồ Chí
Minh khoảng 218 km, cách thành phố Cần Thơ khoảng 62 km về phía nam. Tiếp giáp
với các huyện như sau:
Phía Đơng và phía bắc giáp huyện Long Phú.
Phía Nam giáp huyện Mỹ Xuyên;
Phía Đơng Nam giáp huyện Trần Đề.
Phía Tây giáp huyện Mỹ Tú;
Phía Tây Bắc giáp huyện Châu Thành.
Thành phố có diện tích tự nhiên là 7.615,22 ha [8], dân số Thành phố năm 2020
là 203.056 người [1].
Thành phố Sóc Trăng gồm 10 đơn vị hành chính, gồm: Phường 1, Phường 2,
Phường 3, Phường 4, Phường 5, Phường 6, Phường 7, Phường 8, Phường 9, Phường
10.
11
Hình 1. 1. Bản đồ Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng
Từ vị trí địa lý như vậy, thành phố Sóc Trăng có lợi thế ở vào vị trí có nhiều
thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội. Với vị trí là trung tâm của vùng lãnh thổ rộng lớn
ĐBSCL, thành phố Sóc Trăng cịn có điều kiện để phát triển mạnh công nghiệp và
dịch vụ, du lịch. Từ Thành phố Sóc Trăng có thể đi lại hầu hết các tỉnh thành trong khu
vực ĐBSCL. Về mạng lưới đường ô tô có 129 km đường nội thành. Các tuyến đường
lớn ở TP Sóc Trăng gồm các đường: Lê Lợi, Hai Bà Trưng, đường 30/04, Xô Viết
Nghệ Tĩnh... và các đại lộ Phú Lợi, đại lộ Trần Hưng Đạo và đại lộ Hùng Vương.
Trong đó quan trọng hơn cả là tuyến đại lộ Trần Hưng Đạo với 1 làn xe ôtô và 2 làn xe
môtô cùng khu vực dành riêng cho người đi bộ với hệ thống đèn chiếu sáng LED
(700m) và hàng cây xanh rợp bóng mát hai bên đường. Nằm ngay khu vực trung tâm
thành phố nên đây là tuyến đường thường xuyên tổ chức các sự kiện tiêu biểu của
thành phố.
12
1.1.2. Tổng quan công tác quy hoạch đô thị tại Thành phố Sóc Trăng
Theo Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Sóc Trăng, tỉnh
Sóc Trăng đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 được UBND tỉnh Sóc Trăng phê
duyệt tại Quyết định số 2789/QĐ-UBND ngày 22/10/2018, phê duyệt điều chỉnh cục
bộ tại các Quyết định số 1717/QĐ-UBND ngày 29/6/2022 và Quyết định số 3199/QĐUBND ngày 25/11/2022, Thành phố Sóc Trăng được quy hoạch các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật như sau:
Các chỉ tiêu chính về phát triển đơ thị đến năm 2025 theo Chương trình phát triển
đơ thị thành phố Sóc Trăng đến năm 2030 được UBND tỉnh Sóc Trăng phê duyệt tại
Quyết định số 1643/QĐ-UBND ngày 22/6/2020 như sau:
- Diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 29m2/người; tỷ lệ nhà kiên cố đạt 97%.
- Tỷ lệ đất giao thơng so với diện tích đất xây dựng đô thị đạt từ 20%; tỷ lệ vận
tải hành khách công cộng đáp ứng nhu cầu đạt từ 15% trở lên.
- Tỷ lệ dân cư đô thị được cấp nước sạch đạt 100%, tiêu chuẩn cấp nước đạt 125
lít/người/ngày.đêm.
- Tỷ lệ nước thải đơ thị được xử lý đạt chuẩn kỹ thuật đạt 40%; tỷ lệ chất thải rắn
sinh hoạt được xử lý tại khu chôn lấp hợp vệ sinh hoặc tại các nhà máy đốt, nhà máy
chế biến rác thải đạt 100%; tỷ lệ chất thải y tế được xử lý, tiêu hủy, chôn lấp an toàn
sau xử lý, tiêu hủy đạt 100%.
- Tỷ lệ chiếu sáng đường phố chính và khu nhà ở, ngõ xóm đạt 100%, tỷ lệ ngõ
hẻm được chiếu sáng đạt 90%.
- Đất cây xanh tồn đơ thị đạt 12m2/người; đất cây xanh công cộng khu vực nội
thị đạt 6m2/người.
Định hướng phát triển đô thị:
Cấu trúc không gian đô thị theo mô hình cấu trúc hướng tâm kết hợp trục đường
vành đai để phát triển thành phố, qua đó tạo ra mối liên kết giữa vùng thành thị và
vùng nông thôn, đảm bảo duy trì các chức năng của Thành phố.
Mơ hình phát triển đa cực hình thành theo 04 hướng: Hướng phát triển lên phía
Bắc (huyện Châu Thành, huyện Long Phú); phía Nam (huyện Mỹ Xun); phía Đơng
(huyện Long Phú); phía Tây (huyện Mỹ Tú, huyện Châu Thành); tạo thành các cực
phát triển, được liên kết với nhau bằng mạng lưới giao thơng hình tia và các đường
vành đai của đơ thị.
13
Cơ cấu tổ chức không gian và hướng phát triển đô thị về cơ bản vẫn tuân thủ
định hướng phát triển không gian theo quy hoạch được duyệt năm 2011. Tuy nhiên có
sự phân vùng phát triển đơ thị hợp lý, bám sát địa hình tự nhiên, đảm bảo quy mô, đáp
ứng nhu cầu sử dụng, quản lý hiệu quả sử dụng đất đai, tạo điều kiện khai thác tối đa
tiềm năng phát triển.
1.2. Hiện trạng phân bố các khu vực nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Thành phố
Sóc Trăng
Các khu vực nhà ở riêng lẻ theo dự án trên địa bàn quận Thành phố Sóc
Trăng: (hình 2.4)
Trong q trình triển khai xây dựng đơ thị đến nay, trên địa bàn Thành phố Sóc
Trăng đã triển khai nhiều đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhằm phục vụ công tác
quản lý và lập dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, do thời điểm lập quy hoạch của các
đồ án khác nhau và tình hình đầu tư xây dựng có những thay đổi, biến động nhất định
nên thành phố đã xem lại sự phù hợp của các đồ án quy hoạch và kết nối thành một
hệ thống quy hoạch mang tính đồng bộ, thống nhất trên địa bàn quận, phù hợp với
định hướng quy hoạch chung và có tính khả thi cao.
Riêng đối với nhà ở riêng lẻ hiện trên địa bàn Thành phố có tổng 14 đồ án quy
hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trong đó 02 đồ án đã được đầu tư xây dựng và đưa vào sử
dụng là KDC Trần Hưng Đạo (Khu A) và Khu nhà ở khu D KDC Trần Hưng Đạo.
Chi tiết cụ thể như sau:
Stt
Tên đồ án
Địa
điểm
Kết quả thực
Tổng
Tổng
hiện
đến
diện
diện
Số Diện tích 31/12/2022
Chủ đầu tư
tích
Diện
tích dự
căn sàn (m2)
Số
đất ở
tích sàn
án (ha)
căn
(ha)
(m2)
Thành phố Sóc
Trăng
Phường
1 KDC Minh Châu
7
Cty TNHH
XD & TM
Minh Châu
Khu
dân
cư
Phường CTY Cổ phần
2 thương mại Lê
3
586
Duẩn
KDC Trần Hưng Phường Cty Cổ Phần
3
Đạo (Khu A)
2
586
254,59 127,07
8.65
1.282.919 2.570 323.217
3
42,26 21,50
1.63
331.982
6
548
96.650
6,18
3,33 315
56.385
89
15.889
8,11
4,60 415
33.200
415
33.200
14
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Khu nhà ở khu C
Phường Cty Cổ Phần
KDC Trần Hưng
2
586
Đạo
Khu nhà ở khu D
Phường Cty Cổ Phần
KDC Trần Hưng
2
586
Đạo
KDC
Sáng
Cty TNHH
Phường
Quang phường
Địa ốc Sáng
10
10
Quang
KDC
Hưng Phường Cty TNHH
Thịnh
7
Hưng Thịnh
Khu dân cư
Công ty
thương
mại Phường
TNHH XD
Trần
Quang
2
Điền Vĩ Thành
Diệu
Dự án Phát triển
Cty Cổ phần
Phường
đô thị và tái định
ĐT&PT ĐT
4
cư khu 5A
DK Cửu Long
Dự án đầu tư xây
Công ty
dựng
nhà
ở Phường TNHH Địa ốc
thương
mại
7
Thu Đại
Phường 7
Thành
Phường
Dự án Khu đơ thị
Cơng ty Cổ
5 và
mới Hồ Nước
phần Tập đồn
Phường
Ngọt
FLC
6
Cơng ty
Dự án Khu dânLê Hồng
TNHH PT
cư Lê Hồng Phong,
BĐS Tân
Phong
P3
Thuận Phát
Cơng ty
Đường
Dự án Khu dân
TNHH
Quốc Lộ
cư Khải Hồng
XDSXTMXN
1, P2
K Khải Hồng
Dự án Khu nhà ở Đường
Cơng ty
thương mại TuấnLê Hồng
TNHH XD
Lan, đường Lê Phong,
Tuấn Lan
Hồng Phong, P3
P3
0,40
0,40
41
7.503
13
2.380
1,42
1,42 158
13.904
158
13.904
1,05
0,64
70
9.870
47
6.617
2,10
1,30 159
42.771
129
34.640
6,77
3,76 585
84.640
322
38.807
2.96
307.954
7
881
83.973
110,90 60,20
9,53
5,14 621
43.961
47,13 14,65 621 197.762
2,98
1,65 145
22.916
1,83
1,09 141
30.307
13,93
7,39 779
99.765
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Phường 7 do Công ty TNHH Địa ốc
Thu Đại Thành làm chủ đầu tư:
Qua nghiên cứu, đánh giá tình hình thực hiện dự án theo quy hoạch tỷ lệ 1/500
được duyệt, học viên có các nhận định cơ bản như sau:
Cơ quan lập: UBND Thành phố Sóc Trăng
15
Tình trạng: Dự án đã kéo dài nhiều năm chưa thực hiện triển khai theo quy
hoạch được duyệt, cuộc sống người dân khu vực gặp nhiều khó khăn do quy hoạch
treo. Dự án ảnh hưởng khoảng 600 hộ dân đang gặp khó khăn trong sản xuất cũng như
xây dựng nhà, chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách và vấn đề ô nhiễm môi trường ở
khu vực chợ.
- Dự án Khu dân cư Lê Hồng Phong tại Phường 3 do Công ty TNHH PT BĐS
Tân Thuận Phát làm chủ đầu tư
Quyết định số 719/QĐ –UBND ngày 24/2/2015
Địa điểm: Lê Hồng Phong, P3 – Thành phố Sóc Trăng.
Tình trạng: Dự án đã kéo dài nhiều năm chưa triển khai đầu tư xây dựng các
hạng mục cơng trình theo quy hoạch được duyệt. Tuyến đường chính sai lệch nhiều
so với hiện trạng cũng như định hướng quy hoạch chung thành phố gây khó khăn cho
cơng tác quản lý quy hoạch, cũng như công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị, đầu tư
xây dựng, cấp giấy phép quy hoạch, giấy phép xây dựng cơng trình dự án.
-
Dự án Khu nhà ở thương mại Tuấn Lan, đường Lê Hồng Phong, P3 do Công
ty Công ty TNHH XD Tuấn Lan làm chru đầu tư
Quyết định phê duyệt: 95/QĐ-UB ngày 30/10/2018
Địa điểm: Đường Lê Hồng Phong, P3 – Thành phố Sóc Trăng.
Tình trạng: Chưa thực hiện triển khai theo quy hoạch được duyệt. Quy hoạch
được xây dựng trên khu vực hiện hữu đông dân cư và nhiều các cơng trình trụ sở cơ
quan, sản xuất cơng nghiệp, an ninh quốc phịng,... Về hệ thống giao thông cũng cơ
bản cải tạo các tuyến hiện hữu phát triển thêm các hệ thống đường mới kết nối, tuy
nhiên do thời gian phê duyệt đã lâu không thể cập nhật theo các định hướng cũng như
sự phát triển đô thị hiện nay.
Vấn đề chung của các đồ án quy hoạch xây dựng trên địa bàn Thành
phố Sóc Trăng hiện nay:
- Qua khảo sát các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đều đã được lập và phê
duyệt từ lâu nên khơng cịn phù hợp với các văn bản Luật và dưới Luật về quy hoạch
và xây dựng gây ảnh hưởng đến các cơ quan liên quan trong công tác phê duyệt, quản
lý xây dựng và cấp giấy phép xây dựng. Riêng người dân ở các khu vực này bị ảnh
hưởng nghiêm trọng do quy hoạch treo không thể làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, từ đó ko thể xây dựng nhà kiên cố để ở.
16
- Cần quan tâm đến việc tham vấn cộng đồng khi lập quy hoạch.
- Hiện có nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị đã và đang triển khai cũng như
các đồ án quy hoạch để quản lý trên địa bàn quận cần phải được rà soát thống nhất
đảm bảo chất lượng làm cơ sở quản lý đầu tư xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho
công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị.
Đối với 02 đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được đầu tư xây dựng và đưa
vào sử dụng:
* Khu dân cư Trần Hưng Đạo (Khu A)
Quyết định số 4291/QĐ-UBND ngày 28/11/2013 và quyết định số 1076/QĐUBND ngày 10/04/2014.
Địa điểm: Phường 2 – Thành phố Sóc Trăng.
Chủ đầu tư: Cơng ty Cổ phần 586.
Tình trạng: đã xây dựng hồn thành và đưa vào sử dụng
Quy mơ:
- Tổng diện tích dự án: 8,11 ha
- Tổng diện tích đất ở: 4,6 ha
- Số căn: 415 căn
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 33.200 m2
* Khu nhà ở khu D KDC Trần Hưng Đạo
Quyết định số 244/QĐ-UBND ngày 26/01/2005 và quyết định số 3383/QĐUBND ngày19/12/2008.
Địa điểm: Phường 2 – Thành phố Sóc Trăng.
Chủ đầu tư: Cơng ty Cổ phần 586.
Tình trạng: đã xây dựng hồn thành và đưa vào sử dụng
Quy mơ:
- Tổng diện tích dự án: 1,42 ha
- Tổng diện tích đất ở: 1,42 ha
- Số căn: 158 căn
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 13.904 m2
Thực trạng các khu vực nhà ở riêng lẻ hiện hữu trên địa bàn Thành phố
Sóc Trăng:
17
Thành phố Sóc Trăng hiện có mức độ đơ thị hố và mật độ xây dựng cao nhất ở
tỉnh Sóc Trăng.
- Đất ở đô thị truyền thống tập trung tại các tuyến đường giao thơng chính của
thành phố.
- Dọc theo các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ càng xa trung tâm quận mật độ xây dựng
giảm dần, chỉ đạt khoảng 40%, chỉ tiêu bình quân 10 - 15 m2 sàn/người.
- Nhà ở khu vực đô thị phần lớn là nhà kiên cố độc lập, bán kiên cố chất lượng
tốt, thời gian sử dụng lâu dài. Tại các khu dân cư đã hình thành lâu đời, mật độ xây
dựng khoảng 60-80%.
- Các khu dân cư mới đang được xây dựng với quy mô nhà kiên cố tầng cao 2
- 3 tầng trở lên, dạng nhà phố liên kế, mật độ xây dựng khoảng 90%, chỉ tiêu bình
quân 15 - 20 m2 sàn/người.
Phương hướng phát triển các khu dân cư ở Thành phố Sóc Trăng:
- Cải tạo nhà ở dọc theo phố cũ để tạo sự đồng nhất cơng trình; nâng cấp cải
tạo các khu nhà ở hiện có kết hợp với chỉnh trang đô thị;
- Thực hiện các dự án khu tái định cư cho các hộ dân trong diện phải di dời để
xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các khu đô thị mới đảm bảo
đồng bộ nhà ở với các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội các khu tái định cư để ổn định chỗ ở
cho các họ dân trong các khu quy hoạch; các cơng trình nhà tái định cư do dân tự xây
dựng được hướng dẫn, cấp giấy phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đảm
bảo hội đủ điều kiện và trở thành khu dân cư trong đô thị.
- Xây dựng các khu đô thị theo hướng đô thị mới, văn minh, hiện đại, đô thị
xanh. Đồng thời rà soát các dự án phát triển nhà ở thương mại, trên cơ sở đó, xem xét
cho phép triển khai các dự án phát triển nhà ở thương mại có đủ điều kiện theo quy
hoạch được duyệt.
Điểm mạnh:
- Là Thành phố trung tâm của tỉnh Sóc Trăng nên có các cơng trình hạ tầng xã
hội đáp ứng nhu cầu phục vụ đời sống cho người dân với cự ly thuận lợi và chất
lượng.
- Lợi thế của Thành phố là quỹ đất trống còn tương đối nhiều, tập trung dọc
các tuyến giao thơng cơng cộng khối lượng lớn nên có điều kiện phát triển.
18
- Nhiều cơng trình được đầu tư xây dựng mới với sự tham gia của nhiều thành
phần kinh tế trong xã hội vừa đem lại dịch vụ tốt vừa tạo nên diện mạo cảnh quan,
kiến trúc đẹp cho đô thị.
- Các khu ở đô thị khá đa dạng tạo nên những bản sắc riêng cho từng khu vực
trên địa bàn Thành phố.
Điểm yếu:
- Trong phạm vi thành phố còn tồn tại một số dạng xây dựng nhà ở lấn chiếm
hành lang bảo vệ cơng trình giao thơng, điện, sơng ngịi, kênh rạch, khu di tích lịch
sử đã được cơng nhận; khu vực có nguy cơ sạt lở đất; vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ
giới xây dựng; các công trình tranh, tre, lá, nứa, vách tơn khơng tn theo quy chuẩn
xây dựng. Một số trường hợp xây dựng nhà ở và các cơng trình khác trái với quy
hoạch được duyệt hoặc trái với quy định pháp luật có liên quan;
- Một số cơng trình xây dựng đã lâu xuống cấp cần được cải tạo hoặc đầu tư
xây dựng mới. Tuy nhiên khó khăn về quỹ đất xây dựng mở rộng do mật độ các khu
dân cư hiện hữu khá cao.
1.3. Tổng quan công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng nhà ở
riêng lẻ trên địa bàn Thành phố Sóc Trăng
1.3.1. Cơng tác quy hoạch và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị
Đến nay, thành phố đã lập quy hoạch đạt 89,35% trên nền diện tích hiện trạng,
trong đó: phần ổn định chỉnh trang có diện tích 319,3ha; phần quy hoạch phân khu có
diện tích 6.044,13ha; quy hoạch chi tiết là 427,71ha. Hiện có 20 quy hoạch phân khu
được UBND thành phố phê duyệt, 02 quy hoạch phân khu đang lập gồm phân khu
10C, phường 10 (tính đến ngày 29/8/2022, UBND thành phố Sóc Trăng đã phê duyệt
tại Quyết định số 1336/QĐ-UBND) và phân khu 5F phường 5 và 2 quy hoạch do
UBND tỉnh phê duyệt.
Từ năm 2017 đến 2022, thành phố đã phê duyệt 23 hồ sơ dự tốn lập quy hoạch.
Cơng tác lập thẩm định dự tốn quy hoạch ln bảo đảm kịp thời đúng tiến độ. Tuy
nhiên, q trình thực hiện cơng tác quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị và phát triển
đơ thị vẫn cịn khó khăn, vướng mắc do sự chồng chéo của các văn bản quy phạm
pháp luật, nguồn kinh phí khơng kịp thời dẫn đến tiến độ thực hiện kéo dài, chưa có sự
thống nhất trong quy hoạch về mục đích sử dụng đất, phân chia các nhóm đất, phân
loại đất đai giữa quy định của Luật Đất đai với các chức năng sử dụng đất theo quy
19
chuẩn, tiêu chuẩn, cịn nhiều bất cập trong q trình thực hiện thu hồi đất ở một số dự
án. Một số dự án nhà ở thương mại đã được chấp nhận đầu tư nhưng do vướng thủ tục
nên không tiếp tục triển khai, ảnh hưởng đến tình hình kinh tế - xã hội địa phương…
[2].
a) Thực hiện trách nhiệm trong công tác quản lý quy hoạch, trật tự xây dựng
trên tuyến Đường tỉnh 934B:
UBND thành phố Sóc Trăng đã thực hiện chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh Sóc
Trăng tại văn bản số 688/UBND-XD ngày 12/4/2022 về tăng cường quản lý quy
hoạch, quản lý trật tự xây dựng trên tuyến Đường tỉnh 934B:
- Thứ nhất, tăng cường công tác tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân thực
hiện xây dựng các cơng trình trên tuyến đường 934B theo định hướng quy hoạch phạm
vi lộ giới nêu trên, phù hợp với quy định về quản lý quy hoạch đất đai, trật tự xây
dựng...
- Thứ hai, kiểm tra xác định các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng trên tuyến
đường như trên để xem xét xử lý đúng quy định; thường xuyên theo dõi kiểm tra, giám
sát để sớm phát hiện vi phạm về quy hoạch đất đai, trật tự xây dựng ngay từ đầu để
ngăn chặn kịp thời và kiên quyết xử lý theo quy định pháp luật.
- Thứ ba, chịu trách nhiệm trước Chủ tịch Ủy ban nhân tỉnh và quy định pháp
luật về phát sinh vi phạm trật tự xây dựng, sử dụng đất không đúng mục đích trên
tuyến đường trên. Đồng thời, làm rõ trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân cấp xã,
người đứng đầu các cơ quan chuyên môn theo quy định pháp luật khi để xảy ra vi
phạm trên tuyến đường đi trên mà khơng có biện pháp xử lý và xử lý không kịp thời
dứt điểm, để tái diễn hành vi vi phạm.
UBND thành phố Sóc Trăng đã chủ động trong cơng tác quản lý quy hoạch,
trật tự xây dựng, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí trong cơng tác điều hành quản lý nhà
nước về xây dựng, góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác thể chế ngành xây dựng
tỉnh Sóc Trăng.
b) Thành phố Sóc Trăng phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu 10C, Phường
10:
Quy hoạch phân khu 10C được UBND thành phố Sóc Trăng phê duyệt theo
Quyết định số 1336/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 với tổng diện tích 237,81ha, địa giới
tiếp giáp như sau:
20
+ Phía Tây Bắc giáp xã Phú Mỹ, huyện Mỹ Tú và phân khu 2C;
+ Phía Tây Nam giáp xã Đại Tâm, huyện Mỹ Xun;
+ Phía Đơng giáp tuyến tránh Quốc lộ 1A và phân khu 10A.
Theo quy hoạch chung, phân khu 10C được quy hoạch với chức năng là đất dự
trữ phát triển về công nghiệp, thương mại - dịch vụ và được xây dựng đồng bộ theo
tiêu chuẩn đô thị loại II.
c) Lấy ý kiến về đồ án Khu Nhà ở Thương Mại phường 7, Thành phố Sóc
Trăng, tỷ lệ 1/500:
Tháng 5/2022, Phịng Quản lý đơ thị Thành Phố Sóc Trăng phối hợp cùng
UBND Phường 7 và Cơng ty TNHH Điạ Ốc Thu Đại Thành, Chủ đầu tư xây dựng khu
nhà ở Thương mại Phường 7, TP Sóc Trăng, vừa tổ chức cuộc họp lấy ý kiến với
khoảng 20 hộ dân ở Phường 7 có liên quan đến khu vực lập điều chỉnh cục bộ Khu
Nhà ở Thương Mại phường 7, TP Sóc Trăng.
Dự án xây dựng khu nhà ở Thương mại Phường 7 - Thành Phố Sóc Trăng được
UBND tỉnh Sóc Trăng phê duyệt vào năm 2018; kế hoạch dự toán ban đầu dự kiến
trên 51 tỷ đồng. Dự án dự kiến điều chỉnh vỉa hè ở các đường gồm: D1, D2, D3, D5,
D6, D7, N1, N2, N4, N5, vỉa hè được phê duyệt trước đây là 2 mét, nay điều chỉnh
thành 3 mét nhằm đảm bảo cho các cơng trình ngầm bên dưới vỉa hè và cơng trình cây
xanh trên vỉa hè. Quy mơ tổng thể khu đất là 95.498,2 m2, không thay đổi, các phân
khu chức năng đầy đủ và đảm bảo chỉ tiêu theo điều chỉnh quy hoạch được phê duyệt,
chỉ thay đổi diện tích, hốn đổi vị trí đất giáo dục và bổ sung khu vực hầm nước thải
cho toàn khu, giảm diện tích đất ở là 2.704 m2, giảm diện tích đất cơng viên xanh là
185,2 m2, giảm diện tích đất thương mại – dịch vụ là 127,4 mét vuông và đất giao
thông điều chỉnh tăng lên 3.013,6 m2.
Đa số người dân ở Phường 7 đều đồng ý với việc điều chỉnh cục bộ Quy hoạch
chi tiết Khu Nhà ở Thương Mại phường 7, Thành phố Sóc Trăng, tỷ lệ 1/500.
d) Phịng Quản lý đô thị xử lý các khu dân cư tự phát [9]:
Đầu năm 2020, Phịng Quản lý đơ thị TP Sóc Trăng phối hợp UBND các phường
xử lý việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng đối với các khu dân cư tự phát trên địa bàn. Trên
địa bàn thành phố hiện có 34 khu dân cư tự phát ở phường 2, phường 3, phường 5,
phường 6, phường 8, phường 9 và phường 10, mỗi khu có diện tích từ 500- 12.000m2
với nhiều dạng như: chủ đất tự phân lô đất nông nghiệp để bán nền nhà giá thấp,
