Đề tài Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện hướng hóa, tỉnh quảng trị

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Quy mô và cơ cấu các loại đất huyện Hướng Hoá............................32
Bảng 4.2. Dân số phân theo dân tộc ở huyện Hướng Hóa năm 2022................40
Bảng 4.3. Hiện trạng diện tích tự nhiên các xã trong huyện..............................44
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của huyện Hướng Hóa............45
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất phi nơng nghiệp của huyện Hướng Hóa......46
Bảng 4.6. Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp GCNQSDĐ
giai đoạn 2018-2022 trên địa bàn huyện Hướng Hóa........................................49
Bảng 4.7. Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp GCNQSDĐ
giai đoạn 2018-2022 trên địa bàn huyện Hướng Hóa........................................51
Bảng 4.8. Tình hình cấp GCNQSDĐ đoạn 2018 – 2022...................................51
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện cơng tác đo đạc của chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai.................................................................................................................53
Bảng 4.10. Kết quả khảo sát ý kiến người dân tại xã, thị trấn...........................54

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Vị trí địa lý của huyện Hướng Hóa....................................................29
Hình 4.2. Cơ cấu đất đai của huyện Hướng Hóa năm 2022..............................48

DANH MỤC VIẾT TẮT

Cụm từ viết tắt Nghĩa là
VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
CNTT Công nghệ thông tin
GCN Giấy chứng nhận
VPĐK Văn phòng đăng ký
UBND Ủy ban nhân dân
NĐ-CP Nghị định chính phủ

TT Thông tư
BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TTHC Thủ tục hành chính
HSĐC Hồ sơ địa chính
CBCC Cán bộ công chức

MỤC LỤC

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài....................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài..............................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể..................................................................................3
1.3. Ý nghĩa của đề tài................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................4
2.1. Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu.............................................4
2.1.1 Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai và bất
động sản...........................................................................................................4
2.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai...........................................................6
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu.....................................11
2.2.2. Đăng ký đất đai và bất động sản hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ở Việt Nam.....................................................................................13
2.2.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
tỉnh Quảng Trị...............................................................................................21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU.................................................................................................26
3.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................26
3.2. Phạm vi nghiên cứu...........................................................................26
3.2.1. Phạm vi không gian.......................................................................26
3.2.2. Phạm vi thời gian............................................................................26

3.3. Nội dụng nghiên cứu.........................................................................26
3.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................26
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liêu, số liệu thứ cấp..26
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.....................27
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu...........................................................27
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.............................................................28

4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hướng
Hóa...................................................................................................................28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên..........................................................................28

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.....................................38
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng
Hóa giai đoạn 2018-2022.........................................................................43
4.2.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa....43
4.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng
Hóa giai đoạn 2018-2022.........................................................................48
4.3. Đánh giá các kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa giai đoạn 2018-2022............49
4.3.1. Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai huyện Hướng Hóa........................................................................49
4.5. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyệ Hướng Hóa qua ý kiến người dân tại
địa phương.....................................................................................................54
4.5.1. Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương..................54
4.5.2. Nguyên nhân làm hạn chế hiểu quả hoạt động của Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai........................................................59
4.6. Đề xuất một số giải pháp năng cao hiệu quả hoạt động của
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa..........59

4.6.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật.........................................59
4.6.2. Giải pháp về tổ chức.....................................................................60

4.6.3. Giải pháp về quản lý.....................................................................61
4.6.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực......................................62

4.6.5. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật..................................................62
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.............................................................64

5.1. Kết luận..................................................................................................64
5.2. Kiến nghị................................................................................................65

TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................67

PHỤ LỤC..........................................................................................................69

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là từ liệu sản suất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, lá địa bàn phần bố các
khu vực dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phịng và an
ninh. Bên cảnh vai trị to lớn của đất đai thì u cầu về hình thức của giao dịch
được nhà nước quy định củ thể trong pháp luật cũng như đối tượng thực sự của
giao dịch ở đây chính là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất nên đã làm
cho giao dịch này trở nên đặc biệt hơn giao dịch khác. Đất đai thuộc sở hữu của
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai 2013.
Do vậy các giao dịch liên quan dến đất đai thường thể hiện dưới dạng hợp

đồnghoặc hành vi pháp lý đơn phương. Để sử dụng nguồn lực này một cách hiệu
quả chính sách pháp luật về đất đai cần có tầm nhìn dài hạn, bảo đảm mơi
trường ổn định về chính trị - xã hội, điều tiết sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả.

Hướng Hóa là huyện miền núi, vùng cao, biên giới phía Tây của tỉnh Quảng
Trị, là một trong 10 đơn vị hành chích của tỉnh. Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Bình,
phía Nam và Tây giấp nước cộng hòa dân chủ nhân dân Lào,phía Đơng giáp với
huyện Gio Linh, Vĩnh Linh và ĐaKrơng. Tồn huyện có 22 đơn vị hành chích
trong đó 20 xã và 02 thị trấn Khe Sanh và Lao Bảo trong đó có 13 xã đặc biệt khó
khăn; 11 xã giáp biên giới với Lao, có cửa khẩu Quốc tế Lao Bảo nằm trên trục
đường Quốc lộ 9 nối liền với các nước trong khu vực: Lào, Thái Lan, Mianma và
khu vực Miền Trung Việt Nam. Có đường biên giới dài 156 km tiếp giáp với 3
huyện bạn Lào. Diện tích tự nhiên tồn huyện là: 112.235,71 ha, dân số đến cuối
năm 2022 là: 90.920 nghìn người, có 03 dân tộc sinh sống chủ yếu là: Pa Kô, Vân
Kiều, Kinh.

Địa thế núi rừng Hướng Hóa rất đa dạng. Núi và sơng xen kẽ nhau, tạo
thành địa hình chia cắt, sơng suối đều bắt nguồn từ núi cao. Khí hậu mang
những nét điển hình của khí hậu nhiệt đới – gió mùa, quanh năm nóng ẩm, nhiệt
độ trung bình năm 220C, lượng mưa bình qn 2.262 mm/năm. Có thể chia ra 3
tiểu chí vùng khí hậu mạng những sắc thái khác nhau: Tiểu vùng khí hậu Đơng
Trường Sơn: gồm các xã phía Bắc của huyện Hướng Lập, Hướng Việt, Hướng
Sơn, Hướng Linh, đây là vùng chịu ảnh hưởng rổ nét của nhiệt đới gió mùa
Đơng Bắc. Nền nhiệt độ tăng cao vào mùa nóng và chịu ảnh hưởng của gió mùa
Tây Nam khơ nóng, nhiệt độ bình qn cả năm tương đối cao 24,90C. Tiểu vùng

1

khí hậu chuyển tiệp (giáp các xã Hướng Phùng, Hướng Tân, Tân Hợp, Tân Liên,
Tân Lập, Húc, thị trấn Khe Sanh). Là vùng chịu ảnh hưởng của chế độ khí hậu

giao thoa giữa Đơng và Tây Trường Sơn. Nên khí hậu tương đối ơn hịa trong
năm, mang sắc thái nhiệt đới, nhiệt độ bình quân là 220C. Đặc biệt, thị trấn Khe
Sanh năm ở giữa đỉnh Trường Sơn nên có khí hậu khá lý tưởng, là lợi thế phát
triển du lịch và nghỉ dương. Tiểu vùng khí hậu Tây Trường Sơn: cồn lại nằm ở
phía Tây Nam của huyện là vùng chịu ảnh hưởng rỏ nét của chế độ khí hậu nhiệt
đới với nên nhiệt cao hầu như quanh năm, nhiệt độ trung bình năm là 25,30C.
Các tiểu khi hậu đã tạo cho huyện Hướng Hóa là vùng có tài nguyên khí hậu đa
dạng, đây thực sự là một trong những thế mạnh đẻ phát triển nội lực và thu hút
đầu tư vào địa bàn.

Cơng nghệ thơng tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký
đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cái cách hành
chính trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, việc cung ứng các cung ứng các dịch vụ về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc
đối với người dân sử dụng đất; mặt khắc hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều
cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sử khác biệt giữa thông tin trên sổ sách
và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn đề cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thông đăng ký đất đai ở địa phương có Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai ở cấp địa phương. Luật đất đai 2013 quy định: “Cơ quan quản lý đất
đai ở địa phương có Chi nhánh Văn Phịng đăng ký đất đai là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chính lý thơng nhất HSĐC, phục
vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vu”; sau đó Nghị định số
43/2014/NĐ-CP đã quy định rõ sự phân cấp trong việc thanh lập cơ quan để
thực hiện việc các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt ách tắc trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt đối với Văn phòng đăng ký đất cấp huyện
là nơi quản lý, xử lý số lượng hồ sơ rất lớn trên địa bàn, các vụ việc nhiều đối
tượng đa dạng và tính chất cơng việc hết sức phức tạp. Xuất phát từ thực tế trên,
được sự đồng ý của Trường Đại học nông lâm Huế, dưới sự hướng dãn của cô
giáo ThS Trương Đỗ Minh Phượng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi

nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị”.

1.2. Mục tiêu của đề tài

l.2.1. Mục tiêu chung

- Đánh giá được hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất

đai huyện Hướng Hoá, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2018-2022, từ đó đưa ra giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trong giai đoạn
tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai huyện
Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2018-2022.

- Đánh giá được kết quả hoạt động của CNVPĐKĐĐ huyện Hướng Hóa,
tỉnh Quảng Trị 2018-2022.

- Khảo sát đánh giá được hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ
huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị thơng qua ý kiến cán bộ quản lý và người
dân.

- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi
nhánh VPĐKĐĐ huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn từ năm
2018 đến năm 2022.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học

- Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp

cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động của Chi nhánh
Văn phịng đăng ký đất đai. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần
vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh.

- Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học
tập và giảng dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật,
công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, UBND các cấp...

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu

2.1.1 Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất
đai và bất động sản

2.1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

* Đất - thổ nhưỡng (soil) V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên
phong trong lĩnh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên
có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những q trình phức
tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở
thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây
cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”.

* Đất đai (land)

"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu

thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập đồn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả do hoạt động
của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.

“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến
một đất nước cho đến cả hành tinh”.

* Bất động sản

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và
các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản.

* Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc,
môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo….Bên cạnh đó bất động
sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình
này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài
chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng….bất động sản có
quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ
của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên
đất tại một khu vực địa lí nhất định , trong một khoảng thời
gian cụ thể. Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các
hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như:

chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng
đất, thừa kế tài sản là bất động sản … được tiến hành.

2.1.1.2. Đăng ký đất đai và bất động sản

* Khái niệm đăng ký đất đai

- ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ
ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một q trình xác
lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức
hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên
quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức
đăng ký chủ quyền đất (Guideline on Real Property Units and Identifiers, 2004).

* Vị trí, vai trị chức năng, đối tượng của đăng ký nhà nước về đất đai

- ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.

- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.

- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.

- ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối
tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng
ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với
mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.

* khái niêm đăng ký bất động sản

- Đăng ký bất động sản là việc đăng ký Nhà nước về đất
đai và bất động sản, có ý nghĩa: Các quyền về đất đai và bất
động sản được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa
chính.

5

- Đối tượng đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm: Các
quyền về bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền
chuyền nhượng, quyền cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và
quyền thừa kế.

- Đăng ký nhà nước về bất động sản cho các chủ bất động
sản: Các quyền đối với bất đồng sản dược nhà bảo hộ, sử dụng
hoàn toàn các quyền đối với bất đồng sản bao gồm bán, tặng
để thừa kế và trao đổi.

* Vai trò của đăng ký bất động sản

- Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nược để bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.

* Lợi ích đối với nhà nước và xã hội

- Phục vụ thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất
nông nghiệp, thuế chuyện nhượng.

- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất
đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng
là một cái cách phát luật

-Giám sát giao dịch đất đai.

- Phục vụ qui hoạch.

- Phục vụ quản lí trật tự trị an.

* Lợi ích đối với cơng dân

- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản.

- Khuyến khích đầu tư cá nhân.

- Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp).

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản.

- Giảm tranh chấp đất đai.

* Chức năng của đăng ký bất động sản

- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản
bởi nhà nước.

- Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản.

- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế
về các quyền về bất động sản.

- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến
bất động sản cho các cơ quan quản lí Nhà nước trung ương, cơ
quan quản lí địa phương, các cơ quan tư pháp, pháp nhân, các
ngân hàng và mọi cơng nhân.

2.1.2. Văn phịng đăng ký đất đai

2.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký đất đai là một đơn vị mới được thành
lập sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành. Văn phịng đăng
ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh. Chi nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và
quyền hạn của Văn phòng theo quyết định của Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Để hiểu rõ hơn về chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

* Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP

- Theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 3 tại Thơng tư liên tịch
15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh là đơn vị hạch tốn phụ thuộc; có con dấu riêng và được
Nhà nước bố trí văn phịng, trang thiết bị làm việc theo quy định
của pháp luật.

Theo đó, Chi nhánh gồm:

- Giám đốc.

- Khơng q 02 Phó Giám đốc.

- Các bộ phận chuyên môn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh

7

Văn phòng đăng ký đất đai; Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi
trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai.

Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc, Phó Giám đốc Chi
nhánh do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo
quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của UBND
cấp tỉnh

2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký

đất đai

a) Chức năng, nhiệm vụ của Chi nhánh

Theo quy định của pháp luật, chi nhánh được thực hiện chức
năng, nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định
của Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh.

* Chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai bao gồm:

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý,
đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận).

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà
nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính;
tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy
định của pháp luật.

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai;
xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của
pháp luật.

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản
đồ địa chính.

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác
nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá
nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật.

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy
định của pháp luật.

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù
hợp với năng lực theo quy định của pháp luật.

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc
Văn phịng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện
chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện
nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao.

b) Vai trò của Chi nhánh

Như vậy, về chức năng, nhiệm vụ và hoạt động, VPĐKĐĐ có 3 chức năng

chính là: Quản lý HSĐC; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ (hoạt động dịch vụ). Có thể thấy, vai trò của
VPĐKĐĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau đây:

- Hoạt động của VPĐKĐĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà
nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là đơn vị trực
thuộc cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh, thành phố.

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKĐĐ các cấp là đơn vị xây
dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành CSDL địa chính phục vụ cơng tác quản lý
nhà nước về đất đai. Là tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến
GCN. Mặt khác, chỉ có VPĐKĐĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý,
lưu trữ HSĐC dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho
các chủ thể có nhu cầu.

- Hoạt động của VPĐKĐĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng
mắc, ách tắc trong việc đăng ký QSDĐ cũng như đăng ký BĐS trong nền kinh tế

9

thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ
công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia
nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO).

- Từ hoạt động của VPĐKĐĐ, những năm gần đây cùng với việc quản lý,
điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa
phương, VPĐKĐĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm
vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so
với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 2003, tạo môi trường đầu tư lành

mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.

- VPĐKĐĐ có vai trị quan trọng trong quan hệ đất đai, nó khơng chỉ làm
cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà
cịn có tác dụng tăng cường các giao dịch bảo đảm đối với nguồn vốn từ đất đai
giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của
Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế,
phí...vv, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước.

- Hoạt động của VPĐKĐĐ đòi hỏi phải chun mơn hóa cơng tác đăng ký
QSDĐ. So với trước đây, chun mơn hố trong hoạt động đăng ký QSDĐ đã
được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng CNTT đáp ứng yêu cầu
phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính công khai,
minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKĐĐ
thông qua việc cải cách TTHC.

- Với việc quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và cơ
chế tài chính của VPĐKĐĐ, cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý nhà nước về tài
nguyên môi trường cấp tỉnh, cấp huyện (cơ quan chuyên môn) đã dần đi vào ổn
định và hoạt động có hiệu quả hơn. Hoạt động dịch vụ cơng (có thu) của
VPĐKĐĐ đã giúp cho đơn vị trang trải được một phần chi phí hoạt động, thành
lập được các quỹ để phát triển hoạt động sự nghiệp theo quy định.

2.1.2.3. Mối quan hệ giữa Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
và các cơ quan chức năng trong quản lý đất đai

Trong công tác chuyên môn nói chung và giải quyết TTHC nói riêng, cơ
quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có mối liên hệ thường
xun với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau. Đối với cấp tỉnh,
quan hệ phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất

đai là mối quan hệ cấp trên - cấp dưới. Việc tháo gỡ các vướng mắc (nếu có)
trong việc giải quyết TTHC đều theo sự chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi

trường. Đối với cấp thành phố, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phịng
Tài ngun và Mơi trường là hai cơ quan độc lập, không thể không phát sinh
vướng mắc, nhất là trong bối cảnh quy định về đất đai có nhiều thay đổi. Trước
đây, khi chưa tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện, thị xã, thành phố (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Phòng Tài nguyên và Mơi trường.
Tồn bộ nhân sự, cơng việc, chun mơn đều chịu sự lãnh đạo, chỉ đạo trực tiếp
của Phòng Tài nguyên và Môi trường. Việc phối hợp giải quyết TTHC nếu có
trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phịng Tài ngun và Mơi trường chỉ
đạo thơng suốt. Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết TTHC được thể
hiện tại Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn cấp
huyện. Các hồ sơ giải quyết TTHC trước đây trình Ủy ban nhân dân thành phố
đều phải thơng qua Phịng Tài nguyên và Môi trường xét duyệt.

Hiện nay, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố trực thuộc
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh. Bên cạnh đó là thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận của nhiều TTHC được thay đổi từ Ủy ban nhân dân thành phố sang Sở
Tài nguyên và Môi trường. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng
Tài nguyên và Môi trường chỉ cùng tham gia giải quyết một số TTHC thuộc
thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố và quan hệ phối hợp trong các
nhiệm vụ chuyên môn liên quan.

Theo đó, các TTHC đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chủ trì, Phịng Tài ngun và Mơi trường
phối hợp gồm: cấp Giấy chứng nhận lần đầu, chứng nhận quyền sở hữu tài sản
cho chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất, gia hạn sử dụng
đất. Các TTHC do Phịng Tài ngun và Mơi trường chủ trì, phối hợp với Chi

nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai để giải quyết cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư gồm: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin
phép, thu hồi đất, thu hồi một phần thửa đất. Các mối quan hệ phối hợp giữa hai
cơ quan trong việc giải quyết các TTHC nêu trên mặc dù có đề cập trong các
quy định của Ủy ban nhân dân thành phố nhưng nhìn chung vẫn chưa đầy đủ,
chưa rõ nét.

2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

2.2.1. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở
một số nước

2.2.1.1. Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch

11

Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh
hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá
rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang
khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại,
đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong
ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp
có một số đặc trưng là:

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu
tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, khơng ai có quyền buộc người khác
phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện cịn tồn tại song hành hai hình
thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất
đai và cơng trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai
cơng cộng có đặc điểm là khơng được mua và bán. Trong trường hợp cần sử

dụng đất cho các mục đích cơng cộng, Nhà nước có quyền u cầu chủ sở hữu
đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại
một cách cơng bằng.

Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy
để phát triển đơ thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ
rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban
hành Đạo luật về kế hoạch đơ thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở
lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy
định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đơ
thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có
sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà
nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn khơng
ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày
càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào
công tác quản lý đất đai, quản lý quyhoạch đơ thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất
lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất
động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ...

Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì
chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp
được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống
hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học,
mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó
thơng tin về từng thửa đất được mơ tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông

tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa
đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ
nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của
cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ

sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ
sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trị
quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày
càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế tồn cầu hố hiện
nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên
trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi
của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát
triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các
chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh
kinh tế và an ninh quốc gia.

2.2.1.2. Thụy Điện: Hệ thống đăng ký đất đai

a) Bộ máy đăng ký

Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường, với bốn bộ
phận chun mơn của mình (Bộ phận Dịch vụ địa chính, bộ phận Đăng ký
quyền, Bộ phận Thông tin Địa lý và Đất đai, và Bộ phận Thương mại và Bản
đồ) chịu trách nhiệm chính đối với hoạt động đăng ký trên phạm vi cả nước, bao
gồm hoạt động địa chính và đăng ký quyền.

b) Lực lượng nhân sự

Nhân viên đo đạc địa chính và nhân viên quản lý đất đai là hai chức danh
chủ yếu tiến hành các hoạt động đăng ký đất đai tại Thụy Điển. Với một bề dày
lịch sử thành lập, cải cách và phát triển, cán bộ đăng ký đất đai được trang bị
những kiến thức và kinh nghiệm sâu trong lĩnh vực đăng ký đất đai, luôn đi đầu
trong việc phát triển và ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động đo đạc,

đăng ký mang lại lợi ích cho nền kinh tế và sự tiến bộ xã hội, góp phần khơng
nhỏ trong việc xây dựng và vận hành một hệ thống đăng ký đất đai và cung cấp
thông tin đất đai đơn giản nhưng hiệu quả.

c) Thủ tục đăng ký đất đai

Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm hai nhóm hoạt động: địa chính và đăng ký
quyền. Thủ tục địa chính, hay cịn gọi là thủ tục hình thành bất động sản, được

13

xử lý bởi cơ quan địa chính và do cán bộ đo đạc địa chính phụ trách, với các
hoạt động như hợp thửa, tách thửa, định ranh bất động sản, xác lập quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề…v.v. Sau khi các thủ tục địa chính được hồn
thành, thông tin về đơn vị bất động sản sẽ được ghi nhận vào Sổ Đăng ký bất
động sản. Việc đăng ký quyền, được giải quyết tại các Văn phòng đăng ký đất,
có thể cũng diễn ra vào thời điểm này, với các hoạt động như: đăng ký quyền sở
hữu, đăng ký thế chấp, đăng ký đất thuê, đăng ký quyền thuê mặt bằng, đăng ký
tài sản trên đất…v.v. Với thành công ứng dụng công nghệ thông tin, Thụy Điển
đã đạt được sự hợp nhất giữa thủ tục địa chính và thủ tục đăng ký.

d) Mơ hình tổ chức và nội dung thơng tin đất đai đăng ký

Dữ liệu bất động sản đã được đăng ký được lưu giữ và công bố thông qua
một sổ đăng ký điện tử gọi là Sổ Đăng ký bất động sản, do Cơ quan Đo đạc đất
đai quốc gia quản lý và vận hành. Sổ Đăng ký bất động sản bao gồm năm phần:
Phần tổng quát, Phần đăng ký quyền, Phần địa chỉ, Phần cơng trình trên đất và
Phần dữ liệu định giá tính thuế. Ngồi các thơng tin về địa chính và chủ quyền
mà Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các
thơng tin về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý

liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ Đăng ký bất
động sản với quy trình đăng ký, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy
định chặt chẽ.

2.2.2. Đăng ký đất đai và bất động sản hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.2.2.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

a) Giai đoạn 1945 -1980

Khơng có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng
ký. Hoạt động chủ yếu được tiến hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về
đất đai phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã và tập đồn sản
xuất. Thơng tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử
dụng), không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng
đất. Vì vậy, theo thời gian và sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để
lại không được cập nhật, điều chỉnh nên khơng cịn được sử dụng.

b) Giai đoạn 1980 -1987

Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành.
Đó là: Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng
đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị số 299/TTg