70 7550 y kiến sxd đề xuất bố trí nhà ở xh

UBND TỈNH THANH HÓA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
SỞ XÂY DỰNG Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Số: 7550 /SXD-PTĐT Thanh Hoá, ngày J2 tháng]0 năm 2022 |
V/v đề xuất bố trí quỹ đất nhà ở xã

hội thuộc dự án Khu dân cư mới và
Chợ kết hợp thương mại tại phường

Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn và

phường Quảng Tâm, thành phố
Thanh Hóa.

Kính gửi: Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Mai Xuân Liêm tại Công văn số 13948/UBND-CN ngày 20/9/2022 về việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội |

thuộc dự án Khu dân cư mới và Chợ kết hợp thương mại tại phường Quảng Thọ, (i5 y

thành phố Sầm Sơn và phường Quảng Tâm, thành phố Thanh Hóa. Sau khi nghién| li |

cứu, rà soát, tiếp thu ý kiến tham gia của các đơn vị: Sở Kế hoạch và Đầu tư tại we

Cong văn số 6925/SKHĐT-ĐTTĐGS ngày 07/10/2022, Sở Tài chính tại Công văn Ny

số 5413/STC-QLCS.GC ngày 30/9/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường tại Công |

văn số 8841/STNMT-QLĐĐ ngày 06/10/2022, Sở Tư pháp tại Công văn số
1787/STP-XDKTVB ngày 06/10/2022, UBND thành phố Thanh Hóa tại Cơng văn | |
số 5946/UBND-QLĐT ngày 06/10/2022, UBND thành phố Sầm Sơn tại Công văn |

số 5104/UBND-QLĐT ngày 05/10/2022. Sở Xây dựng hoàn chỉnh phương án đề

xuất điều chỉnh quy hoạch chỉ tiết Khu dân cư mới và Chợ kết hợp thương mại tại

phường Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn và phường Quảng Tâm, thành phố Thanh

Hóa và báo cáo UBND tỉnh các nội dung như sau:

1. Về phương án đề xuất điều chỉnh quy hoạch

a) Lý do điều chỉnh: Việc điều chỉnh quy hoạch nhằm đảm bảo quỹ đất xây |

dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP

ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở

xã hội.

b) Nội dung điều chỉnh
- Điều chỉnh một phần quỹ đất ở chia lô có ký hiệu CL-A, diện tích là
2.072m” thành đất để xây dựng nhà ở xã hội thấp tầng có ký hiệu OXH-2. Với điện
tích đất nhà ở xã hội sau khi điều chỉnh có tổng điện tích là khoảng 8.427 m” tỷ lệ

đạt trên 20% (gồm 6.355 mỶ đã được phê duyệt và 2.072m” theo phương án đề xuất

điều chỉnh bỗ sung thêm);

- Các nội dung khác không thay đổi giữ nguyên theo quy hoạch chỉ tiết đã |

được phê duyệt tại Quyết định số 4732/QĐ-UBND ngày 27/11/2018.

2

c) Phân tích, đánh giá việc đề xuất điều chinh bé sung quy dat nhà ở xã hội

thấp tầng

Về phương án bố trí nhà ở xã hội đạng chung cư cao tầng

- Nếu thực hiện phương án bố trí nhà ở xã hội chung cư dạng cao tầng

(khoảng15 tầng) với diện tích đất khoảng 2.072m” thì dân số dự kiến của khu vực

sẽ tăng khoảng 621 người (bằng 1/3 so với quy mô dân số tồn khu vực lập đồ án

(1.800-2.000 người). Do đó các chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng xã hội (đất cây xanh

cần tối thiểu là 4.842 m” trong khi đồ án đã phê duyệt đang bố trí là 4.066 mỶ như
vậy phải bổ sung tối tiểu khoảng 776m”; bãi đỗ xe phải cần thêm khoảng 1.555,2
m?) cũng như chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng kỹ thuật (công suất về cấp điện, cấp
thốt nước,....) sẽ khơng đảm bảo so với chỉ tiêu đã được tính tốn và phê duyệt.
Với phương án điều chỉnh quy hoạch thành nhà ở chung cư cao tầng thì dự kiến sơ
bộ tổng chỉ phí thực hiện dự án là khoảng 1.991,5 tỷ đồng (tăng khoảng 108,4 tỷ
đồng).

Về phương án bố trí nhà ở xã hội dạng chia lô thấp tầng

- Với phương án điều chỉnh này sẽ không làm tăng quy mơ dân số, do đó

khơng ảnh hưởng tới chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật (công suất về cấp điện, cấp thoát

nước,....) cũng như hạ tầng xã hội đã được tính tốn, phê đuyệt (cây xanh, bãi đỗ
xe, nhà văn hóa, trường học,...).

- Việc đề xuất điều chỉnh thành dạng nhà ở xã hội thấp tầng nhằm đảm bảo

đồng bộ về không gian kiến trúc cảnh quan khu vực điều chỉnh và các khu vực lân
cận.

Tổng mức đầu tư:

- Theo Quyết định số 4636/QĐ-UBND ngày 18/11/2021 về việc phê duyệt

chủ trương đầu tư Dự án Khu dân cư mới và chợ kết hợp thương mại tại phường
Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn và xã Quảng Tâm (nay là phường Quảng Tâm),

thành phố Thanh Hóa thì dự kiến sơ bộ tơng chỉ phí thực hiện dự án: Khoảng
1.803,151 tỷ đồng.

- Theo phương án điều chỉnh quy hoạch thì dự kiến sơ bộ tổng chi phí thực

hiện dự án cơ bản khơng thay đổi (theo phương án đầu tư đã được chấp thuận chủ

trương đầu tư thì đất nhà ở chia lơ được xây dựng phần thơ và hồn thiện mặt
ngồi 3 tầng, nay điều chỉnh thành nhà ở xã hội thì sẽ phải hoàn thành xong việc
xây dựng nhà (2 tang)).

e) VỀ giá trị nộp ngân sách nhà nước: Theo ý kiến tham gia của Sở Tài

nguyên và Môi trường tại Công văn số 8841/STNMT-QLĐĐ ngày 06/10/2022 có
nội dung: “Tại khoản 3 Điều 108 Luật Đắt đai năm 2013 quy định: thời điểm tính
thu tiền sử dụng đấi, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Dự

3

án Khu dân cư mới và Chợ kết hợp thương mại tại phường Quảng Thọ, thành phố
Sâm Sơn và phường Quảng Tâm, thành pho Thanh Hóa chưa được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai do đó chưa có cơ sở để Sở
Tài nguyên và Môi trường tham gia ý kiến về nội dung này ”.

2. Tóm tắt ý kiến tham gia của các đơn vị:

2.1. Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Về quy hoạch sử dụng đất và việc xây dựng nhà ở xã hội thấp tầng: Nội
dung này đã được Sớ Tài nguyên và Môi trường tham gia ý kiến với Sở Xây dựng
tại Công văn số 7866/STNMT-QLĐĐ ngày 06/9/202; đề nghị Sở Xây dựng căn cứ

ý kiến tham gia của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 7866/STNMT-
QLĐĐ ngày 06/9/202 đẻ tổng hợp.

- Về chế độ sử dụng đất nhà ở xã hội cao tầng: Tại khoản 2 Điều 49 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng

nhà chung cư (trong đó có nhà ở xã hội cao tầng): Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà
chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đắt đối với diện tích đất thuộc dự

án theo quy định sau đây: a) Đối với diện tích đất xây đựng nhà chung cư và đất
xây dựng cơng trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu
tư và quy hoạch xây dựng chỉ tiết đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê
duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng
đắt, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Đối với diện tích đất làm đường giao thơng,

các cơng trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngồi nhà chung
cư mà chủ đầu tư khơng sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ
đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng cơng trình và
khơng phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao

cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hồn thành xây dựng

theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chỉ tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất

của cơ quan có thâm quyền.

Do đó, cùng với nội dung điều chỉnh quỹ đất ở chia lô thành quỹ đất nhà ở

xã hội (hấp tầng nêu trên, đề nghị Sở Xây dựng có ý kiến để chủ đầu tư và đơn vị
tự vấn lập kế hoạch bỗ sung, làm rõ việc sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, đất
làm đường giao thơng, các cơng trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả
trong và ngoài nhà chung cư trong quy hoạch chỉ tiết làm cơ sở xác định diện tích,

loại đất, chế độ sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để triển khai các

công việc tiếp theo.

4

- Về đánh giá giá trị nộp ngân sách nhà nước của các phương án trước và sau

điều chỉnh: Tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định: thời điểm tính
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Dự
án Khu dân cư mới và Chợ kết hợp thương mại tại phường Quảng Thọ, thành phố
Sầm Sơn và phường Quảng Tâm, thành phố Thanh Hóa chưa được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai do đó chưa có cơ sở để Sở

Tài nguyên và Môi trường tham gia ý kiến về nội dung này; trường hợp cần
thiết, đề nghị Sở Xây dựng tham vấn thêm ý kiến của Sở Tài chính để tổng
hợp.

2.2. Sở Kế hoạch và Đầu tư:

- Về phương án điều chỉnh Quy hoạch chỉ tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư mới và
Chợ kết hợp thương mại tại phường Quảng Tâm, thành phố Thanh Hóa và phường
Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn: Quy hoạch xây dựng chỉ tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân
cư mới và chợ kết hợp thương mại tại phường Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn và
xã Quảng Tâm, thành phố Thanh Hóa được Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt tại

Quyết định số 4732/QĐUBND ngày 27/11/2018 (trên cơ sở báo cáo kết quả thấm

định số 6789/SXDPTĐT ngày 14/11/2018 của Sở Xây dựng) với quy mơ diện tích

lập quy hoạch 18,48ha; trong đó, diện tích đất ở nhà ở xã hội 6.355m2, tổng diện

tích đất ở thương mại 31.383m2 (gồm đất ở kiểu nhà vườn, đất nhà ở kết hợp
thương mại, đất ở kiểu nhà liên kế); UBND tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư

dự án Khu dân cư mới và Chợ kết hợp thương mại tại phường Quảng Thọ, thành
phố Sầm Sơn và phường Quảng Tâm, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa theo
quy hoạch chỉ tiết được duyệt. Do đó, đề nghị Sở Xây dựng căn cứ quy hoạch chỉ

tiết đã được duyệt, ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Mai Xuân Liêm tại

văn bản số 9216/UBND-CN ngày 27/6/2022 và các quy định của pháp luật, báo

cáo UBND tỉnh việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc dự án Khu dân cư mới và

Chợ kết hợp thương mại tại phường Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn và phường
Quảng Tâm, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

- Trường hợp phái điều chỉnh Quy hoạch chỉ tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư mới
và Chợ kết hợp thương mại tại phường Quảng Tâm, thành phố Thanh Hóa và

phường Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn (đã được Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt

tại Quyết định số 4732/QĐ-UBND ngày 27/11/2018) mới đảm bảo việc bố trí quỹ
đất nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP
ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì việc chấp

thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư mới và Chợ kết hợp thương mại tại
phường Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn và phường Quảng Tâm, thành phố Thanh

Hóa, tỉnh Thanh Hóa (theo quy hoạch chỉ tiết được Chủ tịch UBND tỉnh phê đuyệt

tại Quyết định số 4732/QĐ-UBND ngày 27/11/2018) là không đảm bảo theo quy

định của pháp luật về nhà ở. Mặt khác, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nêu trên
được thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu; do đó, việc điều chỉnh quy hoạch chỉ

tiết tỷ lệ 1/500 dự án sẽ làm thay đối các thông tin về dự án (quy mô đầu tư,

yêu cầu sơ bộ về năng lực, trách nhiệm và trách nhiệm, nghĩa vụ của nhà đầu

tư thực hiện dự án) tại thời điểm đăng tái thông báo mời nhà đầu tư quan tâm

đăng ký thực hiện dự án là khơng đảm bảo tính cơng khai, mỉnh bạch và cạnh
tranh (rong đấu thầu.

Vì vậy, để việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đảm bảo theo quy định,
cần ban hành Quyết định húy bó Quyết định số 4636/QĐ-UBND ngày
18/11/2021 của UBND tỉnh và phải tổ chức lựa chọn lại nhà đầu tư đối với dự

án nêu trên trong trường hợp điều chỉnh quy hoạch chỉ tiết dự án (tương tự
như các dự án đã có kết quả sơ tuyển theo ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND

tỉnh Mai Xuân Liêm tại văn bản số 12786/UBND-CN ngày 29/8/2022).
2.3. Sở Tư pháp: Tại Công văn số 7154/SXD-PTĐT Sở Xây dựng đề xuất

phương án điều chỉnh quy hoạch; lý do điều chỉnh là: việc điều chỉnh quy hoạch

nhằm đảm bảo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4, Điều I,

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/04/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Căn cứ quy định của pháp luật về

quy hoạch đơ thị thì việc Sở Xây dựng đề xuất điều chỉnh quy hoạch chỉ tiết là phù
hợp. Tuy nhiên, việc điều chỉnh phải đảm bảo không làm thay đổi tính chất, ranh
giới, định hướng phát triển chung của đơ thị; tính chất, chức năng, quy mơ và các
giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch
chỉ tiết; bảo đảm không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực dự
kiến điều chỉnh quy hoạch. Đề nghị Sở Xây dựng căn cứ vào quy định của pháp
luật và nội dung điều chỉnh cụ thể để tham mưu, báo cáo UBND tỉnh.

2.4. Sở Tài chính: Tại Cơng văn số 13948/UBND-CN ngày 20/9/2022,

UBND tỉnh đã có ý kiến việc điều chỉnh quy hoạch chỉ tiết để bố trí đủ quỹ đất

20% xây dựng nhà ở xã hội tại dự án Khu dân cư mới và Chợ kết hợp thương mại

tại phường Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn và phường Quảng Tâm, thành phố
Thanh Hóa theo quy định của pháp luật là cần thiết. Vì vậy, đề nghị Sở Xây dựng

căn cứ chức năng, nhiệm vụ của ngành và ý kiến tham gia của các cơ quan chun
mơn có liên quan để đề xuất phương án điều chỉnh cho phù hợp; báo cáo UBND
tỉnh xem xét, quyết định.

2.5. UBND thành phố Thanh Hóa: Trong phạm vi đồ án quy hoạch tỷ lệ

1/500 đã được phê duyệt (Quyết định số 4732/QĐ-UBND ngày 27/11/2018 của
UBND tỉnh) chức năng sử dụng của các lô: đất ở Biệt thự (ký hiệu: BTA; một phần

6

diện tích đất BTB); đất ở Chia lô (ký hiệu: CLA; CLB); đất Công viên cây xanh
(CVCXI); đất Shophouse (ký hiệu: SH-A); đất chợ (ký hiệu: CHO 2; CHO 3); đất
bãi xe (BX2); một phần điện tích đất thương mại dịch vụ (ký hiệu: TMDV2) và
một phần diện tích đất giao thơng thuộc địa giới hành chính thành phố Thanh Hố.
Mặt khác, phần diện tích đất thuộc địa giới hành chính thành phố Thanh Hố
theo đồ án quy hoạch phân khu tý lệ 1/2000 (Phân khu số 18, thành phố
Thanh Hố được UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt tại Quyết định số

3655/QĐ-UBND ngày 22/09/2015) được xác định quy hoạch sử dụng đất là
Đất thám thực vật — dự trữ phát triển đô thị. Do vậy, để đảm bảo sự thống nhất

giữa các cấp độ quy hoạch UBND thành phố Thanh Hoá đề nghị Sở Xây dựng
tổng hợp báo cáo UBND tỉnh xem xét, quyết định.

2.6. UBND thành phố Sầm Sơn: Việc Sở Xây dựng đề xuất bố trí quỹ đất

nhà ở xã hội thuộc dự án Khu dân cư mới và Chợ kết hợp thương mại tại phường
Quảng Tâm, thành phố Thanh Hoá và phường Quảng Thọ, thành phố Sầm Sơn với
tổng diện tích nhà ở xã hội sau khi điều chỉnh đảm bảo quy định là phù hợp.

UBND thành phố Sầm Sơn đề nghị Sở Xây dựng căn cứ quy định tại Khoản 1
Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015; được sửa đôi, bổ sung tại

Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 báo cáo, tham mưu
UBND tỉnh xem xét quyết định.

3. Ý kiến đề xuất của Sở Xây dựng.

Với phương án dé xuất Điều chỉnh một phần quỹ đất ở chia lơ có ký hiệu

CL-A, diện tích là 2.072m” thành đất để xây dựng nhà ở xã hội thấp tầng có ký
hiệu OXH-2. Với tổng diện tích đất nhà ở xã hội sau khi điều chỉnh là khoảng

8.427 m' tỷ lệ đạt trên 20% (gồm 6.355 m” đã được phê duyệt và bổ sung thêm
2.072m’ theo phương án đề xuất điều chỉnh) là đảm bảo quy định tại khoản 4 Điều

1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bỗ sung
một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Ngày 06/9/2022, Liên danh Công ty Cổ phần Sao Ánh Dương — Công ty cổ
phần đầu tư và xây dựng Xuân Lộc Phát (là đơn vị được UBND tỉnh giao cho Sở

Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy
định tại Cơng văn số 8961/UBND-CN ngày 23/6/2022) có văn bản số 68/CV-LD-

2022, trong đó có ý kiến: Cơng ty cam kết và thống nhất các nội dung về thực hiện

dự án và điều chỉnh quy hoạch theo phương án bố trí bỗ sung đất nhà ở xã hội do
cơ quan quản lý nhà nước để xuất (UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây

dựng,...).

Từ các nội dung trên, Sở Xây dựng kính đề nghị Chủ tịch UBND tỉnh:

7

- Thống nhất chủ trương điều chỉnh quy hoạch theo phương án đề xuất của

Sở Xây dựng nêu trên;

- Giao Sở Tài nguyên và Môi trường theo chức năng, nhiệm vụ tham mưu
các nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại khu vực thực hiện dự án để

việc triển khai thực hiện đám bảo quy định của pháp luật.

- Giao Sở kế hoạch và Đầu tư tiếp tục tham mưu việc thực hiện việc lựa
chọn chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.

Sở Xây dựng báo cáo nội dung nêu trên. Kính đề nghị UBND tỉnh xem xét,
quyết định./.
Nơi nhận:
KT. GIÁM ĐÓC
- Như trên; . ~S) cue NÓ GIÁM ĐÓC
- Sở Kê hoạch và Đâu tư ;
- Lưu: VT, PTĐT, kts. Ef
lš
et XAY DU
Ò\4
N R

Phan Lê Quang

s
CN TA