Đề tài Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã hương thủy, tỉnh thừa thiên huế

DANH MỤC VIẾT TẮT

Cụm từ viết tắt Nghĩa là
BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường
CBCC Cán bộ công chức
CNTT Công nghệ thông tin
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận
HSĐC Hồ sơ địa chính
NĐ-CP Nghị định chính phủ
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TT Thông tư
TTHC Thủ tục hành chính
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐK Văn phòng đăng ký
VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1. Một số yếu tố khí hậu chủ yếu.........................................39
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Hương Thủy năm 2022......59
Bảng 4.3. Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp

GCNQSDĐ giai đoạn 2018-2022 trên địa bàn thị xã Hương
Thuỷ....................................................................................... 65
Bảng 4.4. Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp
GCNQSDĐ giai đoạn 2018-2022 trên địa bàn thị xã Hương
Thuỷ....................................................................................... 66
Bảng 4.5. Tình hình cấp GCNQSDĐ đoạn 2018 – 2022.....................67
Bảng 4.6. Tình hình cấp GCNQSDĐ đoạn 2018 – 2022 trên địa bàn
các phường, xã......................................................................67

Bảng 4.7. Tổng hợp các đơn vị hành chính các phường,xã đã được đo
đạc lập bản đồ địa chính từ 2018 - 2022................................69
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện cơng tác đo đạc của Chi nhánh Văn
phịng đăng kí đất đai............................................................69
Bảng 4.9. Thống kê tình hình thực hiện cơng tác đo đạc trên địa bàn
các phường,xã từ năm 2018-2022.........................................70
Bảng 4.10. Kết quả khảo sát ý kiến người dân, cán bộ tại địa phương
.............................................................................................. 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Vị trí địa lý thị xã Hương Thuỷ...........................................36
Hình 4.2. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất thị xã Hương Thuỷ 2022. .62

MỤC LỤC

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài...........................................................................................3
1.3.1. Ý nghĩa khoa học.........................................................................................3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn.........................................................................................3

PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................4
2.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................4
2.1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai...................................4
2.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai..................................................................................5
2.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai...............................................................................6

2.1.4. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất.................................................................................................................7
2.1.5. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò, nguyên tắc hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất...........................................................................................11
2.1.6. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan chức năng
trong quản lý đất đai............................................................................................13
2.2. Cơ sở thực tiễn nghiên cứu đề tài.................................................................14
2.2.1. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên Thế
giới.......................................................................................................................14
2.2.2. Đăng ký đất đai và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
ở Việt Nam..........................................................................................................18
2.2.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên
Huế......................................................................................................................27
2.2.4. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố...................29
2.3. Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài..................................30

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................33
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................33
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................33
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................33
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................33
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu,số liệu........................................................33
3.4.2. Phương pháp điều tra, khảo sát và phỏng vấn...........................................34
3.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu..............................................35

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................36
4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị xã Hương Thuỷ, tỉnh
Thừa Thiên Huế...................................................................................................36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................36

4.1.2. Thực trạng môi trường...............................................................................43
4.1.3. Đánh giá chung..........................................................................................44
4.1.4. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................45
4.1.5. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất..........................................................................................................57
4.2. Thực trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Thuỷ.............................59
4.2.1.Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Hương Thuỷ......................59
4.2.2. Phân bố quỹ đất theo đối tượng sử dụng đất.............................................62
4.2.3. Phân bố quỹ đất theo đối tượng quản lý:...................................................63
4.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị
xã Hương Thuỷ....................................................................................................64
4.3.1. Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Hương Thuỷ..............................................................................................64
4.3.2. Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Hương Thuỷ....71
4.3.3. Đánh giá chung về kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai thị xã Hương Thuỷ...................................................................................76

4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai thị xã Hương Thuỷ..........................................................78
4.4.1. Đề xuất các nhóm giải pháp chung............................................................78
4.4.2. Đề xuất các giải pháp cụ thể......................................................................80

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................82
5.1. Kết luận........................................................................................................82
5.2. Kiến nghị......................................................................................................83

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................85

PHỤ LỤC...........................................................................................................88

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, tuy
nhiên, nguồn tài nguyên đó có giới hạn, chính vì vậy phải có sự quản lý của Nhà
nước để có thể khai thác và sử dụng nguồn tài nguyên đó một cách có hiệu quả.

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
Nguyên và Môi Trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại
trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài
Ngun và Mơi Trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhập, chỉnh lý thống nhất hồ
sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp
thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Hoạt động
của Văn phịng đăng ký đất đai góp phần quan trọng vào công tác quản lý nhà
nước về đất đai và thực hiện các thủ tục hành chính đảm bảo quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.

Hiện nay cả nước đã có 60/63 tỉnh, thành phố thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai. Việc thành lập Văn phịng đăng ký đất đai đã góp phần giảm thời
gian thực hiện thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ) trong 5-25 ngày so với trước đây. Trong tổ chức và hoạt động
của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai còn bộc lộ những mặt hạn chế, đặc
biệt là tình trạng chậm giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai còn xảy ra nhiều ở
các địa phương: Chỉ số SIPAS của Quảng Nam năm 2021 đứng thứ 57/63 tỉnh
thành phố, chỉ số này liên tục giảm cho thấy chất lượng giải quyết hồ sơ thủ tục
hành chính (TTHC) chưa đáp ứng yêu cầu của người dân, doanh nghiệp; tại
tỉnh Quảng Bình, qua cơng tác thanh tra, cơ quan này phát hiện có 12.930 hồ
sơ thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai tại thành phố Đồng Hới đã bị Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố giải quyết quá hạn; tại thành phố
Đông Hà, tỉnh Quảng Trị, trong năm 2021, riêng lĩnh vực đất đai, Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận 20.062 hồ sơ, đã giải quyết 8.941 hồ sơ,
hiện đang giải quyết 11.103, trong đó đã quá hạn là 5.369 hồ sơ.

Thị xã Hương Thủy trực thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế, với những lợi thế tối
ưu về điều kiện tự nhiên, thị xã Hương Thủy có nhiều điều kiện để phát triển
kinh tế - xã hội. Sự phát triển kinh tế và việc hình thành các khu công nghiệp
mới trên địa bàn đã dẫn đến nhiều biến động về đất đai, nhu cầu giao dịch về

7

đất đai ngày càng tăng đòi hỏi VPĐKĐĐ Chi nhánh thị xã Hương Thủy cần
đẩy mạnh hơn nữa hiệu quả hoạt động của mình.

Bên cạnh những kết quả đạt được hiện nay, trong quá trình hoạt động của
Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai thị xã Hương Thủy cũng cịn tồn tại
nhiều khó khăn, vướng mắc như đội ngũ viên chức còn thiếu, người sử dụng
đất chậm thực hiện việc bổ sung hồ sơ cịn thiếu sót, chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính, cơng tác phối hợp giữa Phịng Tài Ngun và Mơi Trường, UBND
cấp xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện chưa được gắn kết
nên trong quá trình xử lý hồ sơ, một số nội dung chưa thống nhất giữa các cơ
quan, dẫn đến việc đùn đẩy trách nhiệm, nhận thức, trách nhiệm của một bộ
phận công chức, viên chức liên quan đến giải quyết thủ tục hành chính cịn hạn
chế.

Xuất phát từ thực trạng đó, đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế” được thực hiện nhằm đánh giá
được hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Hương Thủy,

từ đó đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn và
nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã
Hương Thủy trong thời gian tới.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu chung

Đánh giá được thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai. Trên cơ sở đó, đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

Đánh giá được tình hình quản lý đất đai và thực trạng hoạt động của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Hương Thuỷ, tỉnh Thừa Thiên Huế.

Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký Đất đai thị xã Hương Thuỷ, tỉnh Thừa Thiên Huế trong
giai đoạn tới.

1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học

Góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh thị xã
Hương Thuỷ nói riêng và VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung.

9

PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận

2.1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai

2.1.1.1. Các khái niệm về đất đai

Đất đai mà chúng ta có được hơm nay khơng chỉ là “tài nguyên thiên
nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của
nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố cơng sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng
mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải
để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn
- Điều này là khơng có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó khơng phải là cở
vật và cũng khơng phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác
trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”.

* Đất - thổ nhưỡng (soil) V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên
phong trong lĩnh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên
có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức
tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở
thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu,
cây cỏ, khu vực, địa hình và t̉i”.

* Đất đai (land)

"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu

bề mặt, thở nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập đoàn
thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả do hoạt
động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.

“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến
một đất nước cho đến cả hành tinh” (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).

* Bất động sản

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản.

2.1.1.2. Khái quát về đăng ký đất đai

* Khái niệm

ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ
ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác
lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức
hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên
quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức
đăng ký chủ quyền đất (Guideline on Real Property Units and Identifiers,
2004).

* Vị trí, vai trò chức năng, đối tượng của đăng ký nhà nước về đất đai

- ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân;

- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất;

- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai;

- ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối
tượng là các tở chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng
ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với
mọi tở chức, hộ gia đình và cá nhân trong q trình sản xuất và đời sống.

2.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai

Hồ sơ đất đai (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thơng tin
liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai. Hồ
sơ đất đai,được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi
của công dân.

Nguyên tắc đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc

11

không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan
trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Liên Hợp Quốc,1994).

2.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai

Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại
ĐKĐĐ

tại các nước. Đó là “đăng ký văn tự giao dịch ” và “đăng ký chủ quyền ”.

* Đăng ký văn tự giao dịch

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ĐKĐĐ mà đối tượng được đăng
ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và BĐS trên đất và nội dung của các
giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực
hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận
thống nhất chứ không phải là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối
với đất đai có hợp pháp hay khơng. Vì vậy, để đảm bảo an tồn cho quyền lợi
của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ
quyền đối với diện tích đất mà mình mua.

- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và

châu Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hố để nâng cao độ an tồn pháp
lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng,2005).

* Đăng ký chủ quyền

Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng trong đăng ký chủ quyền là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn
chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối
quan hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác,
nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì
đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó.

2.1.4. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất

2.1.4.1. Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính

Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
IX (tháng 4/2001) đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân
chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy
mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành
chính cơng quyền với tở chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế,
TTHC, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách
vô kỷ luật trong công việc” (Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại
biểu toàn quốc lần thứ IX,2001).

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải
cách một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt Chương trình tởng thể cải cách hành chính Nhà nước
giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là
một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính
nhà nước ở địa phương.

- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thơng tại
cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.

- Quyết định số 127/2007/QĐ-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần để tiếp nhận, giải
quyết TTHC.

- Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm
soát TTHC.

- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn
giản hóa 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành.

- Nghị quyết số 76/NQ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về việc ban
hành chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2021-2030.

13

- Nghị quyết số 39/2021/QH15 ngày 13/11/2021 về việc quy hoạch sử

dụng đất quốc gia thời kỳ 2021- 2030, tầm nhìn đến năm 2050, kế hoạch sử
dụng đất quốc gia 5 năm 2021-2025.

2.1.4.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ

a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định cụ thể quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản
(Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các
quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ
sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS
hợp pháp (trong đó có QSDĐ) đối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.

b) Luật Đất đai

- Luật đất đai năm 2003 quy định: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện
tại VPĐKĐĐ trong các trường hợp sau đây: 1) Người đang sử dụng đất chưa
được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; 2) Người sử dụng đất thực hiện quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; 3) Nhận chuyển nhượng
QSDĐ; 4) Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đởi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
đường ranh giới thửa đất;5) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết
định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đã được thi hành”. “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKĐĐ là cơ
quan dịch vụ cơng thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất
HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật đất
đai năm 2003).

- Luật Đất đai (2013) quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người
sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký
đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký
biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký vào Sở địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013).

c) Các văn bản pháp quy

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập VPĐKĐĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh
của VPĐKĐĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký QSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập
VPĐKĐĐ thuộc Phòng TNMT (Nghị định 181/2004/NĐ-CP).

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
của Bộ TNMT và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và
tổ chức của VPĐKĐĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất.

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của
Bộ Tài chính và Bộ TNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử
dụng đất thực hiện NVTC.

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của Bộ
Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư
pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
15/3/2010 của Bộ TNMT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKĐĐ.

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của
Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT,

15

Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT - BTP - BTNMT và Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTPBTNMT).

- Nghị định 41/2012/NĐ-CP ngày 08/5/2012 của Chính phủ quy định về
vị trí việc làm trong đơn vị sự nghiệp công lập.

- Nghị định 55/2012/NĐ-CP ngày 28/6/2012 của Chính phủ quy định về
thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập

- Luật Đất đai 2013 ra đời:

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thơng qua Luật
Đất đai năm 2013 trong đó có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66
điều so với Luật Đất đai 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan
điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban
chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn
tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ TN&MT có quy định về
GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số 24/2014/TT-
BTNMT quy định về HSĐC...

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng
4 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ
chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường.

- Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phịng Chính phủ
Kết luận của thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách TTHC trong lĩnh vực
quản lý đất đai.

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ quy định
Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng

đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm
2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ và
trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất
đai của người sử dụng đất.

- Thông tư số 85/2019/TT-BT ngày 29/11/2019 của Bộ Tài Chính về việc
hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

2.1.5. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò, nguyên tắc hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất

2.1.5.1. Chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp
cơng lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp GCN; chỉnh lý biến
động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản
lý HSĐC theo quy định của pháp luật. VPĐKĐĐ thực hiện cơ chế tài chính
theo quy định tại Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ
quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ
máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập và các văn bản
hướng dẫn hiện hành.

2.1.5.2. Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKĐĐ là: Giúp các cấp quản lý làm đầu mối
thực hiện các TTHC về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng
đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất

theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
Lập và quản lý toàn bộ HSĐC đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa
giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC khi có biến động về sử dụng đất theo thơng
báo của cơ quan TNMT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2010).

2.1.5.3. Vai trị của Văn phòng đăng ký đất đai

Như vậy, về chức năng, nhiệm vụ và hoạt động, VPĐKĐĐ có 3 chức
năng chính là: Quản lý HSĐC; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (hoạt động dịch vụ). Có thể thấy, vai
trị của VPĐKĐĐ trong cơ cấu tở chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Hoạt động của VPĐKĐĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà
nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là đơn vị
trực thuộc cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh, thành phố.

Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKĐĐ các cấp là đơn vị xây
dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành CSDL địa chính phục vụ công tác quản lý

17

nhà nước về đất đai. Là tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến
GCN. Mặt khác, chỉ có VPĐKĐĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý,
lưu trữ HSĐC dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho
các chủ thể có nhu cầu.

Hoạt động của VPĐKĐĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng
mắc, ách tắc trong việc đăng ký QSDĐ cũng như đăng ký BĐS trong nền kinh

tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời
kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam
gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO).

Từ hoạt động của VPĐKĐĐ, những năm gần đây cùng với việc quản lý,
điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng
địa phương, VPĐKĐĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện
nhiệm vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng
nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 2003, tạo mơi trường đầu
tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.

VPĐKĐĐ có vai trị quan trọng trong quan hệ đất đai, nó khơng chỉ làm
cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý
mà cịn có tác dụng tăng cường các giao dịch bảo đảm đối với nguồn vốn từ đất
đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tở chức tín dụng, cơ quan thuế
của Nhà nước thơng qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế,
phí...v.v, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước.

Hoạt động của VPĐKĐĐ địi hỏi phải chun mơn hóa cơng tác đăng ký
QSDĐ. So với trước đây, chun mơn hố trong hoạt động đăng ký QSDĐ đã
được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng CNTT đáp ứng yêu cầu
phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính cơng khai,
minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKĐĐ
thông qua việc cải cách TTHC.

Với việc quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tở chức và cơ
chế tài chính của VPĐKĐĐ, cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý nhà nước về
tài nguyên môi trường cấp tỉnh, cấp huyện (cơ quan chuyên môn) đã dần đi vào
ổn định và hoạt động có hiệu quả hơn. Hoạt động dịch vụ cơng (có thu) của
VPĐKĐĐ đã giúp cho đơn vị trang trải được một phần chi phí hoạt động,

thành lập được các quỹ để phát triển hoạt động sự nghiệp theo quy định.

2.1.5.4. Nguyên tắc trong xây dựng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

* Nguyên tắc hiệu lực hiệu quả:

- Hiệu lực, hiệu quả trong quản lý nhà nước

- Hiệu lực của nền hành chính nhà nước là sự thực hiện đúng, có kết quả
chức năng quản lý của bộ máy hành chính để đạt được mục tiêu đề ra

- Hiệu lực của nền hành chính nhà nước phục thuộc vào các yếu tố:

+ Năng lực, chất lượng của nền hành chính

+ Sự ủng hộ của nhân dân

+ Đặc điểm tở chức, vận hành của bộ máy chính trị

- Hiệu quả của nền hành chính nhà nước là kết quả quản lí đạt được của
bộ máy hành chính trong tương quan với mức độ chi phí các nguồn lực, trong
mối quan hệ giữa hiệu quả kinh tế với hiệu quả xã hội. Hiệu quả của nền hành
chính được thể hiện qua:

+ Đạt mục tiêu tối đa với chi phí nguồn lực nhất định.

+ Đạt mục tiêu nhất định với chi phí tối thiểu.

+ Đạt mục tiêu khơng chỉ trong quan hệ với chi phí nguồn lực mà còn
trong quan hệ với hiệu quả xã hội.

2.1.6. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan chức
năng trong quản lý đất đai

Trong công tác chuyên mơn nói chung và giải quyết TTHC nói riêng, cơ
quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và mơi trường có mối liên hệ
thường xun với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau. Đối với
cấp tỉnh, quan hệ phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Mơi trường và Văn phịng
Đăng ký đất đai là mối quan hệ cấp trên - cấp dưới. Việc tháo gỡ các vướng
mắc (nếu có) trong việc giải quyết TTHC đều theo sự chỉ đạo của Sở Tài
nguyên và Môi trường. Đối với cấp thành phố, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai và Phịng Tài ngun và Mơi trường là hai cơ quan độc lập, không thể
không phát sinh vướng mắc, nhất là trong bối cảnh quy định về đất đai có
nhiều thay đởi. Trước đây, khi chưa tở chức Văn phòng Đăng ký đất đai một
cấp, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thị xã, thành phố (nay là
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Phịng
Tài ngun và Mơi trường. Tồn bộ nhân sự, cơng việc, chun mơn đều chịu

19

sự lãnh đạo, chỉ đạo trực tiếp của Phòng Tài nguyên và Môi trường. Việc phối
hợp giải quyết TTHC nếu có trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phịng Tài
ngun và Mơi trường chỉ đạo thơng suốt. Các mối quan hệ giữa hai cơ quan
về giải quyết TTHC được thể hiện tại Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một
cửa liên thông trên địa bàn cấp huyện. Các hồ sơ giải quyết TTHC trước đây
trình Ủy ban nhân dân thành phố đều phải thơng qua Phịng Tài nguyên và Môi
trường xét duyệt.

Hiện nay, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố trực thuộc
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh. Bên cạnh đó là thẩm quyền cấp Giấy chứng

nhận của nhiều TTHC được thay đổi từ Ủy ban nhân dân thành phố sang Sở
Tài nguyên và Môi trường. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng
Tài nguyên và Môi trường chỉ cùng tham gia giải quyết một số TTHC thuộc
thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố và quan hệ phối hợp trong các
nhiệm vụ chuyên môn liên quan.

Theo đó, các TTHC đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chủ trì, Phịng Tài ngun và Mơi
trường phối hợp gồm: cấp Giấy chứng nhận lần đầu, chứng nhận quyền sở hữu
tài sản cho chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất, gia hạn sử
dụng đất. Các TTHC do Phịng Tài ngun và Mơi trường chủ trì, phối hợp với
Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai để giải quyết cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư gồm: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
phải xin phép, thu hồi đất, thu hồi một phần thửa đất. Các mối quan hệ phối
hợp giữa hai cơ quan trong việc giải quyết các TTHC nêu trên mặc dù có đề
cập trong các quy định của Ủy ban nhân dân thành phố nhưng nhìn chung vẫn
chưa đầy đủ, chưa rõ nét.

2.2. Cơ sở thực tiễn nghiên cứu đề tài

2.2.1. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên Thế
giới

a. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren)

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất
đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các
Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng
một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải
chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ

thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết