Bài giảng tài chính doanh nghiệp xây dựng chương 2

ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP.HCM
KHOA XÂY DỰNG

BM QUẢN LÝ XÂY DỰNG

Chương 2: Quyết định đầu tư

TÀI CHÍNH
DOANH NGHIỆP XD

Báo cáo viên
Nguyễn Thị Mỹ Trinh

CHƯƠNG 2: QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ
(5 TIẾT)

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu
2.2. NPV và các quy tắc đầu tư khác
2.3. Ra quyết định đầu tư

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

GIÁ TRỊ TIỀN TỆ THEO THỜI GIAN

Lãi kép FV, PV của dòng tiền

Giá trị tiền tệ
theo thời gian

FV, PV của số tiền FV, PV của dòng tiền đều

1. Lãi tức và lãi suất

Lãi suất = Lãi tức trong 1 thời đoạn x 100%
Vốn gốc

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

2. Lãi suất và lãi tức

Lãi tức = Tổng vốn tích lũy - Vốn đầu tư ban đầu

Lãi đơn(simple interest) : là tiền lãi phải trả(trong trường hợp vay nợ)

hoặc kiếm được (trong trường hợp tiền được đem đi đầu tư), chỉ tính

trên số vốn gốc ban đầu. Lđ = V x i x n

+ V : số vốn đầu tư ban đầu

+ I : lãi suất kỳ hạn

+ n : số kỳ hạn tính lãi

Lãi kép(compound interest) : là số tiền lãi khơng chỉ tính trên số tiền
gốc mà cịn tính trên số tiền lãi do số tiền gốc sinh ra. Nó chính là lãi
tính trên lãi, hay cịn gọi là ghép lãi (compounding).

FV = V ( 1 + i )n

Lg = FV – V = V [( 1 + i )n – 1]

FV: giá trị tương lai của số tiền V ở thời điểm n kỳ hạn lãi

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

2. Lãi suất và lãi tức
Vd : ta có số tiền 100 triệu đồng gửi ngân hàng 3 năm với lãi suất là
14%/năm ghép lãi hàng năm. Sau 3 năm số tiền bạn thu về cả gốc và
lãi là bao nhiêu trong hai trường hợp tính lãi kép (ghép hàng năm) và
tính lãi đơn

Năm n Giá trị thu về ở thời điểm n

1 Lãi đơn Lãi kép
2
3 FV1=100 (1+1x0,14) FV1=100(1+0,14)1
∑
FV2=100 (1+2x0,14) FV2=FV1(1+0,14)=100(1+0,14)2

FV3=100 (1+3x0.14) FV3=FV2(1+0,14)=100(1+0,14)3

142 triệu đồng 148.15 triệu đồng

Gốc+ lãi tức V (1+nxi) FV = V ( 1 + i )n

Lãi tức Vxnxi V [( 1 + i )n – 1]

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

3. Quy luật thay đổi giá trị tiền tệ theo thời gian

PV FV

Dựa vào FV = V ( 1 + i )n
Tỷ lệ lãi suất hay suất chiết khấu là tỷ lệ ở đó gía trị tương lai
và giá trị hiện tại của một số tiền cân bằng nhau

a)Giá trị tương lai của một số tiền hiện tại và lãi suất (kép):
FV =PV(1+r)n

b)Giá trị hiện tại của một số tiền tương lai và suất chiết khấu:
PV = FV/(1+r)n = FV(1+r)-n

n: số thời đoạn
r% : suất chiết khấu mỗi thời đoạn

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

Quy luật thay đổi giá trị tiền tệ theo thời gian
FV =PV(1+r)n 006

005
005
Gía trị tương lai của 1 đồng
004 004 r = 0%
r = 10%
003 r = 20%
003 r = 30%
r = 40%

002 002

001

001 Năm

0 1 2 3 4 5 6

Bạn có một số tiền 100 triệu đồng gửi ngân hàng. Hỏi gía trị tương lai của
số tiền trên ở cuối năm 3 với tỷ lệ lãi suất là 14%/năm (ghép lãi theo năm):

FV = 100 (1+0,14)3 = 148.15( triệu đồng)

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

Gía trị tươnglai của dòng tiền bấtkỳ
Dựa vào 𝐹𝑉𝑛= PV(1+r)n

n

FVn = CFt (1+ r)n−t

t =1

Gía trị hiện tại của dòng tiền bất kỳ
Dựa vào PV = FV/(1+r)n

PV =  (1+ r)i CFi

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

Dòng tiền dự án đầu tư từ đầu năm 2009 đến cuối 2012 có khỏan thu chi
B1=2.5; B2=3; B3=3.5; B3=4C1=4; C2=3.5; C3=2.5; C4=2 (tỷ đồng)

Vậy giá trị của dự án ở thời điểm đầu năm 2009

cuối năm 2012 là bao nhiêu? Biết r = 14%.

a/Giá trị của dự án ở thời điểm đầu năm 2009 2,5 3,0 3,5 4,0

(2.5 − 4)(1.14)−1 + (3.0 − 3.5)(1.14)−2 
PV =  −3 −4  = 0.159 0 1 2 3 4

+ (3.5 − 2.5)(1.14) + (4.0 − 2)(1.14) 

b/Vậy giá trị của dự án ở thời điểm cuối năm 2,0
2012 2,5

4,0 3,5

(2.5 − 4)(1.14)3 + (3.0 − 3.5)(1.14)2 
FV =  1 0  = 0.268
+ (3.5 − 2.5)(1.14) + (4.0 − 2)(1.14) 

Cách 2: Dựa vào đáp án câu a
FV=PV (1+r)n = 0,159*(1+0,14)4 =0,268

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

PV

Gía trị hiện tại của dịng tiền đều 0 1 2 3 4 5

100 100 100 100 100

PV = A 1+ A 2 + ... + A

(1+ r) (1+ r) (1+ r) n

100/1,141

PV = A* (1+ r)n −1 100/1,142
100/1,143
r(1+ r) n 100/1,144
100/1,145

Vd: Một dự án đã được đầu tư năm 2008. Dự kiến, dự án sẽ đem lại một ngân

lưu ròng vào cuối mỗi năm giống nhau là 100 triệu đồng và liên tục trong 5

năm, từ 2008 đến 2012. Vậy giá trị của dự án ở thời điểm đầu năm 2008, cuối
năm 2012 là bao nhiêu? Biết suất chiết khấu là r = 14%. (1 + 0.14)5 −1
PV = 100 * 5 = 343.31
a/Vậy giá trị của dự án ở thời điểm đầu năm 2008 0.14(1+ 0.14)

2.1. Phương pháp định giá dòng tiền chiết khấu

11 FV

Gía trị tương lai của dòng tiền đều 01 2 3 4 5

100
100 100 100 100

FV = A(1 + r)n−1 + A(1 + r)n−2 + .... + A(1 + r)n−n

FV = A* (1+ r)n −1 100*1,144
r 100*1,143
100*1,142
100*1,141
100*1,140

b/Vậy giá trị của dự án ở thời điểm cuối năm 2012

FV = 100 * (1+ 0.14)5 −1 = 661.01
0.14

Cách 2: Dựa vào đáp án câu a
FV=PV (1+r)n = 343.31*(1+0.14)4 = 661.01

2.2. NPV và các quy tắc đầu tư khác

❖ PP Gía trị hiện tại thuần-Net Present Value (NPV)

12

Quy tắc NPV: T CFn
Đối với các dự án độc lập :
Chấp nhận dự án NPV>0 NPV =  n − CF0

n=1 (1 + r)

Loại bỏ/ từ chối dự án: NPV<0

Đối với các dự án loại trừ nhau: Chọn dự án có NPV>0 và lớn nhất.

Chấp nhận dự án có NPV >0 sẽ mang lại lợi ích cho cổ đơng
Giá trị DN tăng đúng bằng NPV của dự án.
NPV được ưu tiên sử dụng trong thẩm định so với các phương pháp
khác, vì sao?

2.2. NPV và các quy tắc đầu tư khác

Sử dụng dịng tiền thay vì lợi nhuận. Dịng tiền của 1 dự án đầu
tư có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác của cty (chi trả cổ tức,
các dự án khác, hoặc chi trả tiền lãi vay của công ty)

Sử dụng tồn bộ dịng tiền của dự án
Sử dụng lãi suất chiết khấu hợp lý để chiết khấu CFs của dự án

Ví dụ: Một dự án có số vốn đầu tư ban đầu (t=0) là 100 tr. Đồng; Các khoản thu ở cuối

năm 1 đến cuối năm 5 đều nhau bằng 35 triệu đồng; giá trị thu hồi là 10 tr. đồng. Biết chi
phí sử dụng vốn là 14%. Theo tiêu chuẩn NPV thì có nên thực hiện dự án này khơng?
a. Tính bằng máy tính
b. Tính bằng bảng tính excel

2.2. NPV và các quy tắc đầu tư khác

14

3. CácT chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu

CFn

NPV =  n − CF0

n=1 (1 + r)

NPV = −100 + 35 (1+ 0.14)5 −1 10
5+ 5 = 25.35
(1+ 0.14) 0.14 (1+ 0.14)

Năm 0 1 2 3 4 5

DT ròng (-100) 35 35 35 35 45

Dùng excel: Cú pháp = NPV(rate;value1;[value2];[value3];...)
= NPV (suất chiết khấu;dòng tiền năm 1: năm cuối)+dòng tiền năm 0
= NPV(14%;35;35;35;35;45)+(-100)=25.35 triệu đồng

Một người định mua một căn nhà với giá nếu trả ngay một lần là 800 triệu
đồng. Cho r = 10%/năm.
a) Nếu người đó muốn trả ngay 300 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ trả đều trong tám

năm thì mỗi năm cần trả bao nhiêu tiền?
b) Nếu người đó muốn trả vào năm thứ tư 400 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ trả vào

năm thứ tám thì năm thứ tám phải trả bao nhiêu tiền?

2.2. NPV và các quy tắc đầu tư khác

16

❖ Chỉ tiêu suất thu lợi nội bộ ( IRR ) Internal Rate of Return

16 NPV 80.0 NPV NPV(r) = 0
74
r% 55 74.028
2% 39
6% 25 60.0
10%
14% 40.0 54.905

18% 14

22% 4 20.0 25.352 3.927

26% (5) - 13.822 (4.624) r

30% (12) 2% 6% 10% 14% 18% 22% 26% 30% 34% 38%
34% (19) (20.0)
(12.062)
38% (24) (18.571)
(24.30)
(40.0)

Là mức suất chiết khấu làm NPV=0. IRR= 23,77%
Ý nghĩa: DN chấp nhận dự án nếu suất chiết khấu thấp hơn 23,77%.

n Bt − Ct

NPV =  t =0
t=0 (1+ IRR)

2.2. NPV và các quy tắc đầu tư khác

❖ PP Tỷ suất sinh lợi nội tại ( IRR ) Internal Rate of Return

17 Phương pháp nội suy hoặc pp hình học
r1 NPV1 > 0 càng gần 0 càng tốt NPV

r2 NPV2 < 0

Hàm f(r) trong lân cận giao điểm với IRR
trục hoành là đường thẳng

ΔABC và Δ AB’C’ đồng dạng, có: NPV1 A
NPV2 BC
AB = BC NPV1 = IRR − r1
AB' B'C' NPV1 + / NPV2 / r2 − r1 r
B’ C'

r1 r2

IRR = r1 + NPV1 * (r2 − r1)
NPV1 + / NPV2 /

Ví dụ: Một dự án có số vốn đầu tư ban đầu (t=0) là 100 tr. Đồng; Các khoản thu ở cuối

năm 1 đến cuối năm 5 đều nhau bằng 35 triệu đồng; giá trị thu hồi là 10 tr. đồng. Biết chi
phí sử dụng vốn là 14%. Theo tiêu chuẩn IRR thì có nên thực hiện dự án này khơng?

18 a. Tính bằng nội suy

b. Tính bằng bảng tính excel

Tính suất chiết khấu IRR pp nội suy

r1 = 23% NPV1 = 1,672 IRR = 0,23 + 1,672 *(0,24 − 0,23) = 23,77%
r2 = 24% NPV2 =-0,501
1,672 + 0,501

Tính suất chiết khấu IRR Dùng excel: Cú pháp = IRR(value;[guess])

= IRR(dòng tiền năm 0: năm cuối)

Năm 0 1 2 3 4 5

DT ròng -100 35 35 35 35 45

IRR= 23,77%

2.3. Ra quyết định đầu tư

19

❖ Vấn đề nền tảng của quyết định đầu tư
1. Tối đa hóa giá trị DN (tối đa hóa tài sản của cổ đơng)
2. Xem xét giá trị tiền tệ theo thời gian
3. Đánh đổi giữa rủi ro- tỷ suất sinh lợi

Ba nguyên tắc này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau
trong quyết định đầu tư.

2.3. Ra quyết định đầu tư

❖ Các nguyên tắc

1. Dòng tiền sử dụng trong hoạch định ngân sách là dòng
tiền tăng thêm (∆CF) là chênh lệch dịng tiền nếu có thực
hiện dự án và dịng tiền nếu khơng thực hiện dự án.

2. Dịng tiền của dự án phải được tính trên cơ sở sau thuế

3. Chi phí chìm: Khơng tính vào dịng tiền của dự án

4. Chi phí cơ hội: Tính vào dòng tiền của dự án, trên cơ sở
sau thuế

5. Chi phí khấu hao: là chi phí phi tiền mặt (khơng phải dịng
tiền thực chi), được khấu trừ thuế.