Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO NGHIỆP VỤ CÔNG CHỨNG VIÊN

VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC


BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN
Tên môn học: Công chứng hợp đồng mua bán,

tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản

Họ và tên: Nguyễn Văn Oanh
Sinh ngày: 05/10/1978
Số báo danh: 35
Lớp: Đào tạo nghề cơng chứng Khóa 24
năm 2021 tại tỉnh Hậu Giang

Hậu Giang, ngày 05 tháng 11 năm 2021

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU.................................................................................................................1
PHẦN NỘI DUNG.............................................................................................................2
1. Khái quát về động sản....................................................................................................2
1.1. Khái niệm và đặc điểm về động sản.............................................................................2
1.2. Phân loại về động sản..................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa quy định pháp luật về động sản.....................................................................3
2. Khái quát chung về hợp đồng mua bán động sản.......................................................4
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán động sản......................................................................4
2.2. Đặc điểm hợp đồng mua bán động sản.......................................................................4
2.3. Hình thức hợp đồng mua bán động sản......................................................................5

3. Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán động sản..........................6
3.1. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán động sản......................................7
3.2. Một số bất cập và giải pháp liên quan đến hợp đồng mua bán động sản..................8
3.3. Nhận xét liên quan đến vấn đề viên kim cương đối với Hóa đơn bán hành và thẻ
bảo hành............................................................................................................................10
4. Bình luận điểm d Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014.............................11
PHẦN KẾT LUẬN...........................................................................................................13
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………………

PHẦN MỞ ĐẦU

Trong ngôn ngữ đời thường, tài sản được hiểu là của cải, tiền bạc1. Tài sản cũng
có thể có thể được hiểu là “bất cứ thứ gì có giá trị, một khái niệm rộng và không giới
hạn, luôn được bồi đắp thêm bởi những giá trị mới mà con người nhận thức ra”2.
Trong cuốn Deluxe Back’s Law Dictionary, tài sản được giải nghĩa là từ được sử dụng
chung để chỉ mọi thứ là đối tượng của quyền sở hữu, hoặc hữu hình hoặc vơ hình, hoặc
động sản hoặc bất động sản. Như vậy, rõ ràng nếu xét dưới góc độ luật học thì khái
niệm tài sản được nhìn nhận trong mối quan hệ với quyền sở hữu và được xem xét
dưới các khía cạnh đa dạng như tài sản hữu hình, tài sản vơ hình, động sản và bất động
sản.

Quan niệm về tài sản trong Bộ luật dân sự của một số nước tiêu biểu cho các hệ
thống pháp luật trên thế giới đều hướng đến 02 cách tiếp cận cơ bản, đó là tài sản được
tiếp cận dưới góc độ vật hay dưới góc độ quyền. Dưới góc độ vật, theo tiêu chí vật lý
thì những vật được con người có thể nhận biết được bằng các giác quan tiếp xúc là vật
hữu hình, cịn ngược lại là vơ hình. Vật vơ hình chính là quyền tài sản. Dưới góc độ
quyền, cơ sở xuất phát điểm của cách tiếp cận này là sự thừa nhận vật có tính chất hữu
hình, độc lập, có thể cầm nắm được. Việc tiếp theo của các nhà làm luật là xác định
quyền lợi của các chủ thể xoay quanh vật hữu hình đó. Các quyền được thực hiện một
cách trực tiếp lên vật hữu hình mà khơng cần có sự hỗ trợ của bất kỳ chủ thể nào được

quyền là quyền đối vật (vật quyền). Quyền đối nhân là quyền được thực hiện trên vật
một các gián tiếp thông qua hành vi chủ thể mang nghĩa vụ (trái quyền).

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền
tài sản3. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là
tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai4. Với cách tiếp cận của Bộ luật
Dân sự năm 2015, nhà làm luật đã liệt kê đâu là những loại tài sản. Tài sản có thể bất
động sản hoặc động sản, pháp luật về dân sự Việt Nam liệt kê những loại nào được
xem là bất động sản và những tài sản không phải là bất động sản chính là động sản5.

Hiện nay, mua bán tài sản nói chung và mua bán động sản nói riêng trở nên phổ
biến trong thực tiễn và trong đó việc chứng nhận hợp đồng mua bán tài sản là một
trong giải pháp an toàn pháp lý đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của chủ thể tham gia.

Trong phạm vi nghiên cứu, học viên sẽ tập trung phân tích, làm rõ như quy định
pháp luật về mua bán tài sản là động sản, cụ thể ở đây là mua bán viên kim cương. Và
bằng những hiểu biết pháp luật kết hợp với việc trao đổi, tiếp cận thực tiễn sẽ mang lại
đến một ánh nhìn tổng quát liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài
sản nói chung, mua bán động sản nói riêng.

1 Xem Viện ngôn ngữ, Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Từ điển bách khoa, Hà Nội, 2007
2 Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khỏa Luật kinh tế, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004, tr.145
3 Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015
4 Khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015

1

5 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015
2

PHẦN NỘI DUNG
1. Khái quát chung về động sản

1.1. Khái niệm và đặc điểm về động sản

Tài sản là một trong những đối tượng quan trọng nhất trong các giao dịch dân
sự nói chung và văn bản cơng chứng nói riêng6.

Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và
động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Vật được hiểu
là đối tượng hữu hình, chiếm một phần của khơng gian và con người có thể biết được
thơng qua các giác quan tiếp xúc như cầm, nắm, sờ. Vật được phân biệt thành động sản
và bất động sản, động sản là những tài sản không phải là bất động sản và viên kim
cương là một loại động sản.

Động sản là một loại tài sản, do đó động sản có những đặc điểm chung của tài
sản như:

Thứ nhất, động sản là những đối tượng mà con người có thể sở hữu được. Nếu
động sản là vật hữu hình thì con người có thể nắm giữ hoặc chiếm giữ được thông qua
các giác quan tiếp xúc. Nếu động sản là vật vơ hình thì con người phải có cách thức để
quản lý và kiểm soát sự tồn tại của chúng.

Thứ hai, động sản phải mang lại lợi ích nhất định cho con người, có giá trị và
trị giá được thành tiền. Động sản có giá trị được hiểu là tài sản đó có ý nghĩa về mặt
tinh thần hay có giá trị sử dụng cụ thể nào đó đối với mỗi chủ thể khác nhau. Viên kim
cương là một động sản có giá trị và giá trị này định giá được bằng tiền.

Ngoài ra, có nhiều quan điểm cho rằng tài sản nói chung, động sản nói riêng

cịn phải thỏa mãn đặc điểm chuyển giao trong giao lưu dân sự hay phải là đối tượng
của giao dịch dân sự. Đặc điểm này chỉ dành cho tài sản khi chúng được nhìn nhận
dưới góc độ là đối tượng của các giao dịch dân sự mà khơng thể áp đặt chúng thành
các tiêu chí để nhận diện về tài sản7.

1.2. Phân loại động sản

Theo cách loại trừ của Bộ luật Dân sự năm 2015, động sản là những tài sản
khơng phải là bất động sản. Thực tế có động sản có thể sắp xếp thành 03 (ba) nhóm cơ
bản:

Thứ nhất, động sản tự nhiên. Động sản tự nhiên là những vật di dời được một
cách dễ dàng ví dụ như động vật sống, tiền mặt, phương tiện đi lại, nữ trang, kim
cương, quần áo,...Trong nhóm động sản tự nhiên này có những loại động sản phải
đăng ký hành

6 Học viện Tư pháp, Giáo trình Kỹ năng hành nghề cơng chứng Tập 2, Nxb. Tư pháp Hà Nội, năm 2020, tr.29
3

7 Vũ Thị Hồng Yến, Khái niệm tài sản trong pháp luật dân sự và kiến nghị sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005,
Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, [Truy cập ngày
03/11/2021]

4

chính như xe máy, ơ tơ,... hoặc đăng ký quyền sở hữu như tàu biển, tàu bay,... Một đặc
điểm chung đối với động sản đăng ký là những loại động sản có giá trị lớn hoặc có
nguồn nguy hiểm ca độ cần phải kiểm sốt đặc biệt. Mục đích của việc đăng ký nhằm
tạo điều kiện thuận lợi cho việc theo dõi tình hình tài sản và về cơ bản chúng được xây
dựng một chế độ pháp lý tương tự như chế độ pháp lý bất động sản.

Thứ hai, động sản do bản chất kinh tế. Trên thực tế có những loại tài sản vốn là
bất động sản nhưng chỉ phát huy giá trị hoặc tác dụng một khi trở thành động sản. Do
vậy, xu hướng dành sự quan tâm chi phối tài sản như là một động sản. Điển hình như
trường hợp hoa lợi, mùa màng được bán ngay tại ruộng, vườn, rẫy.

Thứ ba, động sản vơ hình. Điển hình có thể kể đến là quyền địi nợ, quyền này
cho phép người có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nhưng
khơng cho phép người có quyền thực hiện một quyền gì đặc biệt trên một tài sản đặc
định. Hoặc các phần vốn góp trong cơng ty cũng là động sản vơ hình. Tài sản góp vốn
vào cơng ty thuộc sở hữu của cơng ty, cịn người góp vốn chỉ có quyền sở hữu đối với
phần vốn góp. Quyền này cho phép người có quyền tham gia vào đời sống của công ty
thông qua đại hội đồng thành viên và được chi một phần tài sản còn lại của công ty
trong trường hợp công ty giải thể. Bên cạnh đó, quyền sở hữu trí tuệ cũng là một động
sản vơ hình, bởi đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ khơng phải là một tài sản cụ thể, cũng
khơng phải là một quyền địi nợ chống lại một người khác, mà là kết quả hoạt động
sáng tạo.

1.3. Ý nghĩa quy định pháp luật về động sản

Thông thường, hợp đồng mua bán động sản được thực hiện ngay sau khi các
bên thoả thuận xong về đối tượng và giá cả – bên mua trả tiền xong thì bên bán chuyển
giao vật cho bên mua. Nhưng cũng có thể được các bên thoả thuận khác, như nhận tiền
trước
– giao vật sau hoặc giao vật trước – trả tiền sau. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán
là một số lượng lớn tài sản thì các bên có thể chuyển giao vật làm nhiều lần và mỗi lần
theo một số lượng, khối lượng nhất định. Sau khi các bên thực hiện xong hợp đồng, họ
sẽ thoả mãn các nhu cầu tiêu dùng hoặc sản xuất, kinh doanh.

Hiện nay, trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, những nhu cầu

về vật chất, văn hoá, tinh thần của nhân dân ta được đáp ứng thông qua hình thức mua
bán giữa cá nhân với các tổ chức của các thành phần kinh tế khác nhau. Bên cạnh đó,
thương nghiệp xã hội chủ nghĩa đóng một vai trị tương đối quan trọng. Các cửa hàng
mậu dịch quốc doanh, hợp tác xã mua bán không chỉ kinh doanh đơn thuần đặt lợi
nhuận lên trên hết mà còn nhằm mục đích phục vụ cho nhân dân, đặc biệt là nhân dân
vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.

Hợp đồng mua bán động sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho cơng dân,
tổ chức trao đổi hàng hố, thoả mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh.

5

Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế về
trao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khác
nhau.

6

Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần
nâng cao đời sống vật chất, văn hoá, tinh thần của nhân dân.

2. Khái quát chung về hợp đồng mua bán động sản

2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán động sản

Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và
bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào
mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác
có liên quan”. Với khái niệm này, hợp đồng mua bán tài sản được hiểu là sự thỏa

thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên
mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Viên kim cương là động sản và cũng là một loại tài sản. Do đó, Hợp đồng mua
bán kim cương được hiểu là sự thỏa thuận của bên bán và bên mua, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu viên kim cương cho bên mua, bên mua trả tiền cho bên bán theo
phương thức và cách thức như đã thỏa thuận.

Hợp đồng mua bán động sản, mua bán tài sản là hợp đồng song vụ, thông dụng
và phổ biến. Dấu hiệu quan trọng của hợp đồng mua bán là chuyển quyền sở hữu tài
sản đồng thời tài sản được chuyển giao8. Do vậy hợp đồng mua bán viên kim cương
cũng phải có dấu hiệu chuyển giao quyền sở hữu viên kim cương và viên kim cương
sang cho bên mua và nhận lại số tiền được từ việc bán viên kim cương.

2.2.Đặc điểm hợp đồng mua bán động sản

Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản. Trong hợp đồng mua
bán đối tượng là một trong những điều khoản cơ bản của hợp đồng. Theo quy định của
Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2015 đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được
quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên cần lưu ý rằng để trở thành đối
tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải đáp ứng những điều kiện như (i) tài sản xác
định; (ii) tài sản nếu bị hạn chế mua bán phải tuân thủ theo các quy định pháp lý về
trình tự, thủ tục;
(iii) tài sản phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên bán hoặc bên bán phải có quyền bán
tài sản đó.

Thứ hai, về giá và phương thức thanh toán của hợp đồng mua bán tài sản. Để
hướng đến bảo đảm mục đích của các bên trong hợp đồng mua bán động sản, giá cả và
phương thức thanh toán là một trong những yếu tố quan trọng của hợp đồng mua bán
tài sản theo đó giá và phương thức thanh toán do các bên tự thỏa thuận trực tiếp với

nhau như đưa ra mức giá cụ thể, đưa ra phương pháp xác định giá hoặc thỏa thuận về
hệ số trượt giá theo giá thị trường,...

7

8 Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ, Bình luận Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb. Công an nhân dân, tr.648.
8

Ngoài hai đặc điểm nổi bật trên, thì hợp đồng mua bán động sản là hợp đồng
song vụ và có đền bù bởi hợp đồng mua bán cả hai bên đều có nghĩa vụ với nhau, bên
bán phải chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua phải
thanh tốn tiền cho bên bán, cịn hợp đồng mua bán tài sản được xem là hợp đồng có
đền bù bởi cả hai bên bán và bên mua đều thu được những lợi ích vật chất từ hợp đồng
mua bán.

Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản là một trong những giao dịch dân sự phổ
biến với tính chất hợp đồng song vụ, có đền bù.

2.3. Hình thức hợp đồng hợp đồng mua bán động sản

Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự được thể
hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thơng qua
phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về
giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. 2. Trường hợp luật quy định
giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký
thì phải tn theo quy định đó”.

Với quy định này, giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nói riêng
được thực hiện dưới ba hình thức chính là lời nói, văn bản và hành vi cụ thể. Tuy
nhiên xuất phát từ giá trị hợp đồng mua bán (thường bất động sản, xe ô tô, viên kim

cương, kim khí quý, đá quý,...) nên việc giao kết giao dịch được thực hiện dưới dạng
hợp đồng bởi thông qua hợp đồng giá trị pháp lý mang lại cao hơn so với các hình thức
giao dịch khác.

Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo pháp luật chuyên ngành, đối với
bất động sản như đất đai, nhà ở,... việc công chứng gần như bắt buộc còn động sản
theo quy định của pháp luật hiện hành việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của
người yêu cầu công chứng.

Ví dụ: Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: 1. Việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực
hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b)
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn
liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh
doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c)
Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc
công

9

chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại
Ủy ban nhân dân cấp xã.

Hoặc ví dụ: Khoản 2 Điều 8 Thơng tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16/06/2020
của Bộ Cơng an quy định quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao

thông đường bộ cũng quy định về việc cấp lần đầu, cấp đổi giấy chứng nhận đăng ký
xe quy định: 2. Giấy tờ chuyển quyền sở hữu xe, gồm một trong các giấy tờ sau đây:
b) Giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân có xác nhận cơng chứng hoặc chứng thực hoặc
xác nhận của cơ quan, tổ chức, đơn vị đang công tác đối với lực lượng vũ trang và
người nước ngoài làm việc trong cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ
quan đại diện của tổ chức quốc tế mà đăng ký xe theo địa chỉ của cơ quan, tổ chức,
đơn vị công tác;

Đặc biệt, hiện nay trước sự phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 vấn
đề giao dịch điện tử đã được khơi mở cho thực tiễn, nếu vận dụng linh hoạt, hiệu quả
thì chất lượng giao dịch ngày một nâng cao9.

3. Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán động sản

Bản chất hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo tinh thần của Bộ luật dân
sự 2015 tơn trọng tối đa ý chí đích thực mà các bên mong muốn hướng đến miễn sao ý
chí đó khơng trái pháp luật, khơng trái đạo đức xã hội.

Tuy nhiên khơng thể phủ nhận hình thức của hợp đồng mà cụ thể ở đây là hình
thức cơng chứng, chứng thực văn bản. Bởi việc công chứng, chứng thực mang lại
những ý nghĩa nhất định (i) là bằng chứng tồn tại của hợp đồng, (ii) là điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng và (iii) có giá trị đối kháng với người thứ ba10. Hơn nữa, Hợp
đồng, giao dịch được cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong
trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền
yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham
gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có
giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng
không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vơ hiệu11. Với quy định
này, ngồi giá trị thi hành văn bản cơng chứng cịn có giá trị chứng cứ và chỉ bị tun
vơ hiệu bởi Tịa án.

Tuy nhiên, qua trao đổi kinh nghiệm thực tiễn trong xét xử để tiến đến việc
tuyên bố một hợp đồng vô hiệu không phải là vấn đề đơn giản, bởi suy cho cùng cũng
như những cơ quan thực thi pháp luật khác vẫn dựa trên tinh thần Bộ luật Dân sự năm
2015 là hướng đến thỏa thuận, ý chí đích thực mà các bên mong muốn hướng đến.

9 Tham khảo Nguyễn Duy Thanh, Pháp luật về thương mại điện tử và thực trạng thực thi ở Việt Nam, Tạp chí
dân chủ và pháp luật, [Truy cập
ngày 01/11/2021]

1
0

10 Dương Anh Sơn và Lê Minh Hùng, Hình thức văn bản, văn bản công chứng chứng thực là điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng – Một số vấn đề cần giải quyết, Tạp chí dân chủ và pháp luật.
11 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014

1
1

3.1. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán động sản

Việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán động
sản mà cụ thể ở đây là viên kim cương nói riêng thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 40,
Điều 41 Luật Công chứng năm 2014. Thực tiễn ở những tỉnh thành khác nhau tùy
thuộc vào đặc thù của tổ chức hành nghề cơng chứng (phịng cơng chứng hoặc văn
phịng cơng chứng) mà điều chỉnh thay đổi cho phù hợp. Tuy nhiên về cơ bản quy
trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản nói chung và mua bán viên kim cương nói
riêng được thực hiện qua 05 (năm) bước cơ bản:

Bước 1. Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng

Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ công chứng gồm những loại giấy
tờ sau:

+ Phiếu u cầu cơng chứng, trong đó có thơng tin về họ tên, địa chỉ người u
cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức
hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm
tiếp nhận hồ sơ;

+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có). Thực tế, gần Cơng chứng viên soạn
thảo theo u cầu của người u cầu cơng chứng chứ ít khi người yêu cầu công chứng
soạn thảo sẵn;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng12;

+ Bản sao giấy chứng quyền sở hữu, quyền sử dụng viên kim cương;

+ Bản sao giấy tờ khác: như giấy chứng nhận kết hôn, giấy xác nhận tình trạng
hơn nhân, văn bản cam kết/thỏa thuận định đoạt tài sản chung, riêng; văn bản, giấy tờ
đại diện,...

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng

Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và xác định chính xác u cầu của người u
cầu cơng chứng bởi nếu xác định sai yêu cầu dễ dẫn đến việc vô hiệu hợp đồng. Muốn
vậy, Công chứng viên cần phải lắng nghe, quan sát, nhìn nhận và đánh giá khơng
những dựa trên hồ sơ mà cịn phải dựa trên sự tương tác giữa Công chứng viên với
người yêu cầu công chứng. Đồng thời Công chứng viên cũng cần xác định rõ thẩm
quyền công chứng ở bước này.

Khi tiếp nhận hồ sơ công chứng, Công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ
và khi đó xảy ra hai trường hợp. Trường hợp 1. Trường hợp hồ sơ công chứng mua
bán đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ cơng chứng;
Trường hợp
2. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn đề
chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi

1
2

ngờ về

12 Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu/CMSQ/...

1
3

năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng,
giao dịch chưa được mơ tả cụ thể thì cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công
chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến
hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp khơng làm rõ được thì có quyền từ
chối cơng chứng.

Bước 3. Kiểm tra dự thảo hợp đồng.

Nếu người yêu cầu công chứng nộp dự thảo hợp đồng Công chứng viên sẽ kiểm
tra, nếu Công chứng viên soạn thảo thì Cơng chứng viên sẽ hướng dẫn người yêu cầu
công chứng xem lại dự thảo hợp đồng. Kiểm tra ở đây là việc đối chiếu những thông
tin liên quan về chủ thể, về tài sản trên hợp đồng. Đồng thời kiểm tra về ý chí có trái

pháp luật, có trái đạo đức xã hội hay khơng.

Bước 4. Ký và ghi lời chứng

Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công
chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu
công chứng. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp
đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu
cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản
1 Điều 40 của Luật này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của
hợp đồng, giao dịch.

Bước 5. Hồn tất hồ sơ, thu phí và lưu trữ

Sau khi hồn tất hồ sơ, Cơng chứng viên trả hồ sơ, thu phí cơng chứng và nhập
liệu vào hệ thống dữ liệu chung (nếu có) và chuyển hồ sơ về lưu trữ.

3.2. Một số bất cập và giải pháp liên quan đến hợp đồng mua bán động sản

Việc mua bán động sản nói chung, mua bán viên kim cương nói riêng hiện nay
gặp những khó khăn, trở ngại nhất định.

Thứ nhất, việc xác định chủ thể tham gia giao dịch mua bán. Bộ luật Dân sự
năm 2015 xác định hai nhóm chủ thể chính là cá nhân và pháp nhân. Ngồi ra, Hộ gia
đình, tổ hợp tác, tổ chức khơng có tư cách pháp nhân khác vẫn tham gia vào các quan
hệ dân sự. Trong kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng động
dân cư, cơ sở tôn giáo; Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức nước ngồi13,...
đều có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà. Vậy, vấn đề đặt ra hộ gia
đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo ... có thể trở thành chủ sở hữu viên
kim cương được hay khơng? Nếu hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn

giáo với tư cách là bên mua thì mọi thứ khá dễ dàng xác định nhưng nếu hộ gia đình,
tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo với tư cách bên bán thì giấy tờ nào để xác
định tư cách đại diện

1

13 Tham khảo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014
1

xác lập giao dịch mua bán. Hiện nay, không những viên kim cương mà động sản nói
chung việc quy định về chủ thể tham gia giao dịch còn khá hạn chế.

Do vậy, pháp luật cần chi tiết hóa những quy định pháp luật liên quan đến điều
kiện chủ thể tham gia giao dịch đối với động sản hoặc có thể có một văn bản quy phạm
pháp luật riêng biệt điều chỉnh để việc vận dụng và giải quyết trở nên thuận lợi.

Thứ hai, việc xác định đối tượng tham gia giao dịch mua bán. Việc mua bán
kim cương ở tổ chức hành nghề công chứng mọi thứ nghe qua rất còn xa lạ và gần như
trong thực tiễn khó khi gặp thế nhưng Cơng chứng viên cũng cần trang bị những hiểu
biết nhất định để giải quyết yêu cầu của người yêu cầu công chứng. Vậy giấy tờ gì để
xác định tư cách chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền bán. Việc xem xét, đánh giá chất
lượng viên kim cương để giải thích cho người u cầu cơng chứng trở nên khó khăn
cho Công chứng viên.

Pháp luật cần quy định rõ đâu là những loại giấy tờ chứng minh quyền của chủ
sở hữu, hoặc quy định chi tiết theo hướng như đối với tài sản hình thành trong tương
lai thì có hợp đồng/văn bản chuyển nhượng hợp đồng/hồ sơ dự án/14... có như vậy
Cơng chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng mới tự tin chứng nhận giao dịch
mua bán.

Thứ ba, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Hợp đồng mua bán động sản
được cơng chứng, chứng chứng thực khi đó hợp đồng phát sinh hiệu lực kể từ thời
điểm công chứng, chứng thực15. Tuy nhiên hợp đồng sẽ hoàn thành khi hai bên tiến
hành bàn giao tài sản, chuyển quyền sở hữu và nhận tiền16. Việc xác định thời điểm có
hiệu lực và thời điểm hoàn thành cũng như thời điểm chuyển quyền sở hữu rất có ý
nghĩa trong thực tiễn giải quyết. Bởi giả thuyết nếu hai bên thực hiện việc mua bán
kim cương xong, bàn giao tài sản xong, bên mua muốn bán tiếp cho người khác thì có
cần phải qua thủ tục đăng ký, thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước hay không?
Hay cứ tiếp tục bán tiếp bình thường.

Pháp luật cần quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện việc giao dịch liên quan
đến động sản để tránh thất thu nguồn ngân sách nhà nước, thực hiện tốt vai trò giám
sát tránh những tranh chấp phát sinh thực hiện giao dịch nhiều lần trên cùng một tài
sản17,...

Ngồi ra, chính bản thân Công chứng viên cần phải tăng cường tham gia học
tập, trao dồi kiến thức, kinh nghiệm thông qua các buổi hội thảo, tọa đàm, hội nghị,...
để có cái nhìn tổng quát và chi tiết những giao dịch phát sinh đa dạng trong thực tiễn.

14 Tham khảo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
15 Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014
16 Chu Xuân Minh, Phân biệt hợp đồng có hiệu lực và hợp đồng đã hồn thành, Tạp chí Tịa án,
[Truy
cập ngày 04/11/2021]
17 Minh Khuê, Cần có quy định độc lập về đăng ký tài sản là động sản, Báo pháp luật,

1

co-quy-dinh-doc-lap-ve-dang-ky-tai-san-la-dong-san-post280103.html [Truy cập
ngày 01/11/2021]

1

3.3. Nhận xét liên quan đến vấn đề viên kim cương có cần phải có tờ chứng
minh quyền sở hữu hay khơng

Tham khảo các quy định pháp luật có liên quan về giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng, quyền sở hữu có thể kể đến:

Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16/06/2020 của Bộ Công an quy định quy
trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông đường bộ cũng quy định về
việc cấp lần đầu, cấp đổi giấy chứng nhận đăng ký xe18.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện
và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó19.

Luật Đất đai năm 2013: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn
gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở20.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: điều kiện để bất động sản
đưa vào kinh doanh là có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, cơng trình xây dựng có
sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai21.

Nhìn chung, đối với bất động sản quy định về giấy tờ chứng minh quyền sử

dụng, quyền sở hữu khá đơn giản, tuy nhiên đối với động sản việc xác định trở nên khá
khó khăn bởi sự hạn chế của pháp luật.

Với tình huống đặt ra, bản thân học viên cho rằng việc yêu cầu của Công chứng
viên là phù hợp với tinh thần pháp luật hiện hành22. Bởi bằng kinh nghiệm hiểu biết
của Công chứng viên việc xác định viên kim cương có phải thuộc sở hữu của người
bán hay không không phải là việc đơn giản. Do đó, dựa vào Hóa đơn bán hàng cơng
chứng viên sẽ có cơ sở để xác định đâu là chủ sở hữu hoặc ai là người có quyền bán.
Dĩ nhiên vẫn có thể xảy ra những tình huống như người bán do mua lại viên kim
cương từ cá nhân nào khác mà khơng có nguồn gốc, giấy tờ chứng minh. Hơn nữa,
hiện nay pháp luật hiện hành không quy định đâu là giấy tờ yêu cầu cung cấp khi xác
định mua bán kim cương.

18 Điều 4 Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16/06/2020 của Bộ Công an quy định quy trình cấp, thu hồi đăng
ký, biển số phương tiện giao thông đường bộ
19 Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014
20 Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
21 Điểm a Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
22 Công chứng viên được quyền yêu cầu cung cấp bản sao giấy tờ khác có liên quan, cần thiết theo yêu cầu của
người yêu cầu cơng chứng vẫn có thể tiến hành xác minh.

1