Bài giảng phương pháp định giá đất đô thị

BÀI GIẢNG
PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ

8/17/2020 1

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO
PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

1. Cơ sở xác định giá đất đô thị
1.1. Các văn bản pháp lý của Nhà nước
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất
- Thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị
định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO
PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

1.1. Các văn bản pháp lý của Nhà nước (tt)
- Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị

định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP về việc phân loại và phân cấp
quản lý đô thị

- Thông tư liên tịch 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP hướng dẫn
thực hiện Nghị định 72/2001/NĐ-CP về việc phân loại và
phân cấp quản lý đô thị
- Tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị TCN 82-81
ngày 19/02/1981 về phân loại đường đô thị

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

1.1. Các văn bản pháp lý của Nhà nước (tt)
- Các văn bản liên quan khác như: Bảng giá các loại đất

của UBND tỉnh/thành phố, quy định mức đất ở cấp
giấy chứng nhận

1.2. Số liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị trong đó
gồm:

- Loại vùng, loại đường phố, loại vị trí
- Giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong thời điểm định giá

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO
PHÂN LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

2. Trình tự, phương pháp xác định giá đất đô thị.

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô
thị định giá.

Định vị đô thị cần định giá dựa vào:

- Nghị định 72/2001/N Đ-CP và thông tư liên tịch
02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP hướng dẫn thực hiện về việc
phân loại và phân cấp quản lý đô thị

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP và 188/2004/NĐ-CP về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và thông tư
145/2007/BTC hướng dẫn thực hiện NĐ

- Căn cứ vào loại đô thị, ta tìm được khung giá chuẩn phù
hợp cho đơ thị cần định giá.

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Khung giá đất (NĐ 188 và 123/CP)

ĐVT: triệu đồng/m2

Loại Đặc I II III IV V
đô thị biệt

Mức GTT GTT GTT GTT GTT GTT
giá 1,500 0,400 0,150 0,120 0,050 0,030

GTĐ GTĐ GTĐ GTĐ GTĐ GTĐ
67,5 42,5 30,0 19,5 13,35 6,7

Ví dụ: Thành phố Vinh là đơ thị loại 2

ta có ma trận khung giá chuẩn theo

NĐ 188/CP

(Giá tối thiểu: 150.000đ/m2; Đơn vị

tính:1000đ/m2

Loại Loại Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí
đơ thị đườn 1 2 3 4
g phố
II 8.600 2.560 1.080 460
1 4.450 1.970 980 390
2 2.300 1.580 590 230
3 1.510 1.020 310 170
4

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị
trường tại thời điểm xác định giá.

* Xác định chỉ tiêu điều tra

+ Đô thị đặc biệt và loại I: 100 lô 1 lô

+ Đô thị loại II: 80 lô 1 lô

+ Đô thị loại III: 60 lô 1 lô

+ Đô thị loại IV: 40 lô 1 lô

+ Đô thị loại V: 20 lô 1 lơ

* Bố trí mạng lưới điều tra bằng cách chọn điểm theo từng tuyến
đường trên bản đồ địa chính 1/500 - 1/1000 (hay giải thửa 1/5.000 -
1/10.000) và chọn đơn vị cơ sở điều tra theo các ô phố.

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN LOẠI ĐƯỜNG,
VỊ TRÍ

Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị
trường tại thời điểm xác định giá (tt)

* Tiến hành điều tra

- Điều tra trực tiếp theo mạng lưới điểm

- Điều tra từ văn phòng thuế trước bạ, phòng TNMT, cán bộ
địa chính phường, thị trấn.

Chú ý: + Tiến hành theo phương pháp cuốn chiếu, điều tra
theo từng tuyến đường, từng ô phố theo khoảng cách từ
300-500m. Sắp xếp số liệu điều tra theo từ đầu tuyến đường
đến cuối tuyến đường theo từng chuỗi số.

+ Điều tra về mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng cũng

tiến hành điều tra theo ô phố, đoạn đường phố.

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại vùng,
loại đường và vị trí đất đơ thị.

* Phân vùng đơ thị

- Khu trung tâm đô thị: Mật độ dân số đông đúc, mật
độ xây dựng cao, cơ sở hạ tầng đồng bộ

- Khu cận trung tâm : Mật độ dân số trung bình, mật
độ xây dựng vừa phải, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ

- Khu ven đô: Khu vực đang đơ thị hóa có dân số và tốc
độ xây dựng phát triển nhanh, cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại đường
- Điều kiện sống được thể hiện bằng mức độ thoả mãn các trang bị cơ sở

hạ tầng (kỹ thuật và xã hội)
- Yếu tố kỹ thuật (cấp đường kỹ thuật).

Trong việc hình thành các loại đường do các yếu tố tác động đến khả năng sinh
lời không giống nhau, theo kinh nghiệm trọng số các yếu tố thường chia theo tỉ

lệ sau:

+ Điều kiện sinh lợi: 70-75%.
+ Thoả mãn cơ sở hạ tầng kỹ thuật 20-25% trong đó cấp đường 4-5%
+ Thoả mãn cơ sở hạ tầng xã hội 3-5%
+ Môi trường sống 1-2%

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại đường (tt)

Thang điểm có thể xác định như sau:

Đường 1 chiều 2 chiều

Quốc lộ 3 điểm 4 điểm

Tỉnh lộ 2 3

Liên khu vực 1 2

Khu vực 1 1

Điện

Có điện 5

Khơng có điện 0

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại đường (tt)

Thang điểm có thể xác định như sau:

Điện thoại

Có cáp điện thoại qua 2

Khơng 0

Nước sạch

Nước máy 5

Nước giếng 2

Thốt nước

Có cống thốt nước 3

Không 1

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

*Phân loại đường (tt)

Thang điểm có thể xác định như sau:

Cơ sở hạ tầng xã hội

Thỏa mãn mọi nhu cầu 3

Chỉ thỏa mãn nhu cầu cần thiết 2

Môi trường tự nhiên

Tốt 3

Trung bình 2

Ô nhiễm 1

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại đường (tt)

Thang điểm có thể xác định như sau:

Điều kiện sinh lợi thích hợp nhất

Thương mại 75

Cơ sở sản xuất 60

Văn phòng 45

Để ở 30

Tổng hợp các điểm của tất cả nguồn điều tra theo
tuyến đường trong từng khu vực và căn cứ vào
thang điểm của các loại đường để phân loại đường
phố

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Bảng các tiêu chuẩn phân loại đường phố

Thang Điều kiện Cơ sở HT Cơ sở HT Cấp
phân loại Sinh lợi kỹ thuật xã hội đường

Loại 1 80-100% 80-100% 80-100% Quốc lộ và
thỏa mãn liên khu
giá TB cao thỏa mãn nhu cầu vực

nhất yêu cầu

Loại 2 60-80% 60-80% 60-80% Khu vực

Loại 3 40-60% 40-60% 40-60% Phán KV
Loại 4 <40% <40% <40% Nơi bán

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại đường phố theo thang điểm
- Loại 1: 80 - 100 điểm.
- Loại 2: 60 - 80 điểm
- Loại 3: 40 - 60 điểm
- Loại 4: dưới 40 điểm

Sau khi phân loại đường phố, nếu ranh giới khu vực
chưa chính xác theo số điểm ở giữa hai khu vực thì tiến
hành chỉnh lại cho đúng.

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Phân loại vị trí
- Vị trí 1: Vị trí mặt tiền của loại đường.

- Vị trí 2: Ngõ có mặt đường rộng ơ tô con đi được.
- Vị trí 3: Xe 3, 4 bánh khơng vào được, các điều
kiện sinh hoạt khác bình thường.
- Vị trí 4: Xe 3, 4 bánh khơng vào được, các điều
kiện sinh hoạt khác yếu kém.
Giá đất và điều kiện thương mại giảm ở vị trí 2 và giảm
hẳn ở vị trí 3, 4.

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

Bước 4: Xác định bảng giá đất và
lập bản đồ giá đất đô thị

* Xác định bảng giá đất: Giá đất của lô đất
trong từng vùng tương ứng với tuyến đường
và có vị trí được xác định theo cơng thức
sau:

Gij = Gk x K

Gij: Giá đất tương ứng loại đường i với vị trí j

Gk: Giá đất do Nhà nước quy định

K: Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến
đường vị trí. Giá đất thực tế

K = ---------------------------------

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHÂN
LOẠI ĐƯỜNG, VỊ TRÍ

* Lập bảng giá đất đô thị

Loại Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
đường G1.1 G1.2 G1.3 G1.4

phố

1

2 G2.1 G2.2 G2.3 G2.4

3 G3.1 G3.2 G3.3 G3.4

4 G4.1 G4.2 G4.3 G4.4