Luận án tiến sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (23.06 MB, 228 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

ĐỒ XUAN TRONG

LUAN AN TIEN SiLUAT HOC

HÀ NỘI - 2022

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỒ XUAN TRONG

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Miso :938 0107

LUẬN ÁN TIỀN SĨ LUẬT HỌC

"Người hướng dẫu khoa học: 1. PGS.TS Nguyễn Thị Nga 2. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến.

HÀ NỘI - 2022

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Cúc số liệu nêu trong luân án là trung thực. Những kết luân khoa học của luận án chưa từng được ai công bồ trong bắt kp cng trinh nào khác

TÁC GIÁ LUẬN ÁN

Đỗ Xuân Trọng.

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

“Chương 1: TONG QUAN TINE HÌNH NGHIÊN CỨU PHÁP LUATVỀ CHUYỀN NHƯƠNG DỤ AN DAU TƯ TRONGHOAT ĐÔNG KINHDOANHBAT ĐÔNG SAN

Tổng quan các cổng bình nghiên củu liên quan đến dé tải cia

Trận én

Các cơng tình nghiên cửu vé th trường bit động sản và chính

sách quan lý thúc ddy sự phát rin của thi trường bất động săn

Các cơng tình nghiên cửu về kinh doanh bit động sin và pháp

luật vi lành doanh bất động sin

Các cơng trình nghiên cứu về pháp luật chuyén nhương dur án đầu. tr và phập luật về chuyỂn nhương dự án đầu tơ đầu h rong hoạt

đồng kinh doanh bit động sin

Đánh,ét quả nghiên cửu của các cơng trình nghiên cứu] tên,

quan đến để tài và đính hướng nghiên cứu của luân án

Đính gié kết quả nghién cứu của các cơng trình nghiên cứa liênquan đến để tài

Định hướng nghiên cứu của luận ánCo sở lý thuyệt của luận án

Lý thuyết vận dung trong nghiên cứu để tà luận án

Câu hi nghiên cửa và giá thuyết nghiên của

“Chương 2: NHŨNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYEN NHƯƠNG DUAN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH BATDONG SAN VÀ PHÁP LUẠT VỀ CHUYEN NHUONGDU ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOAT ĐÓNG KINH DOANH.BAT DONG SAN

Ly luận về du én đầu te trong host động kinh doanh bat động sẵn

Khái niệm, đặc điểm cia dự án đều tr trong hoạt động kinh.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

doanh bit động sin

Sự cần thiết khách quan của host động chuyển nhương dự án đầu

trong inh doanh bit động sin

Khi nệm, đặc điểm của chuyển nhương de án đầu h rong hoạt

đồng kinh doanh bit động sin

Lý luận vé pháp luật chuyển nhượng dự án đầu từ trong hoạt đông kinh doanh bit động sin

Sự cần thất khách quan của pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng dự án đều tr rong hoạt động lạnh doanh bất động sẵn Khi niêm, đặc diém của pháp luật vé chuyển nhương dự án đầu

trong hoạt đông kinh domnh bất động sin

Cơ cầu pháp luật đều chính Ì chuyển nhượng dự án đầu tr

Chuyển nhượng dự án đầu từ rong host động kinh doanh bắtđồng sin theo pháp luật Trung Quốc

Chuyển nhượng dự án đâu tr trong hoạt đông kinh đoan bất

đông sin theo phip luật côn Ấn Đổ

Chuyển nhoợng dự án diu tr trong host đông kinh doanh bất

đồng cân theo pháp luật cia Singapore

“Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ CHUYỀN NHƯƠNG DUAN ĐẦU TƯ TRONC HOAT ĐỘNG KINH DOANH BAT

ĐÔNG SAN

Nội ding pháp luật vé chuyển nhương der án đầu te trong hoạt

đồng kinh doanh bật động sin

Các quy định về ngoyên tắc chuyển nhương dự án đầu tr trong

hot động lánh doanh bit động sin

Các quy ảnh vé điều liên chuyển nhương dự án đu hr trong

host động lánh doanh bit động sin

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

42 1

Quy ảnh về thim quyển tỉnh tw thé tục chuyển nhượng dự án

đầu trong hoạt động kinh doanh bất động sin

Các quy ảnh và quyền và ngiĩa vụ cia các bên trong chuyển

nhượng dự án đều hơ rong hoạt động kinh đoanh bất động sẵn

Các quy dinh về hợp đẳng chuyển nhương dự án đầu tr trong

hot động lánh doanh bit động sin

Xử lý vĩ phem trong chuyển nhương de én đầu hy ánh doanh bấtđồng sin

Thực tin th hành pháp luật vỀ chuyển nhương de án đầu tr

trong hoạt động kinh doanh bất động sẵn

Những kết quả đạt đoợc trong xây đụng và thực hiện pháp luật về

chuyển nhường dự án đều hơ rong bình doanh bất động sin

Những hạn chế bit cập trong xây đụng và thực hiện pháp luật vé

chuyển nhương dự án đều hơ ương kinh doanh bất động sin

“Chương 4: GIẢI PHẮP HOÀN THIÊN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAOHIEU QUA THUC THI PHÁP LUÁT VỀ CHUYỂN'NHƯƠNG DƯ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOAT ĐỘNG KINHDOANHBAT DONG SAN

Định hướng hoàn thiên pháp luật vé chuyễn nhượng dự án da tr

trong hoạt động kinh doanh bất động sin

Giải pháp cu thé nhắm hoàn thiên pháp luật và năng cao hiệu quả thục thi hấp luật về chuyển nhượng dự án đầu tr trong hoạt

đồng kinh doanh bit động sin

Nhóm gi pháp hồn thiện các quy định cia pháp luật về chuyển hương dự án đầu hơ rong hoạt động lành đoan bất động sẵn Nhón giải pháp nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đều hơ rong hoạt động lạnh doanh bit động sẵn.

KẾT LUAN

CAC CÔNG TRINH KHOA HỌC CỦA TÁC CIẢ ĐÃ CƠNG BĨ COLIÊN QUAN DEN ĐỀ TÀI LUÁN AN

DANHMUCTÀI LIÊU THAM KHAO

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

Giấy chúng nhân quyền sử dụng dit

Tinh doanh bit động sẵn

Merger and Acquisitions (Mua bin & Sép nhận)Nghiên ev sinh

Quyển sử dụng đấtThị trường bất động săn

By bạn nhân din

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

33 Dank sichmét sé throng va trong guy 12016

34 3 thương vụM&A bit động sin nỗ bật trong quý 11/2016

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

chính thức, đó là nh tế nhà nước và ảnh tế tấp thé Đền Dai hội Đăng lẫn thử VI (1986), khá bắt đầu bước vào zây đụng nên kinh tế nhiều thành phin, Nhà nước chính thức xác nhận các thành phân kánh tổ (bao gm kinh t xã hội chủ nghĩa gdm âm vue quốc doanh và kina vục tập thé công với bồ phân Linh tế gia Ảnh gắn liên ới thánh phin do và các thành phần kink tế khác gm: kinh tế iễu sẵn xuất hing Hóa, Lính tế hư bản tự nhân, kinh tế hy bản nhà nước, nh té tơ nhiên, bự cần, hy tóc trong một bộ phân đồng bao din tộc thiểu số ở Tây Nguyên và các vùng mit cao Xháo. Trên cơ sở những thành phần kinh tf đó, Dai hội Đăng lần thử VII (1991) và lân thử VIII (1996) đã ghân định thành 5 thành phân, bao gầm: kình tổ quốc doan,

ảnh té nhà nước, ánh tổ tập thi! hợp tác xã kinh ổ ty bản nhà nước, nh tế cá thổ,

tidu chủ và inh tổ te bên hư nhân. Đai hội Đăng IX (2001) đã bỗ sung thánh phần

anh té có vẫn đều hư nước ngồi. Van kiện cũa Dai hội IX đã khẳng nh rõ: "Thực

Inn nhất quản chúnh sảnh phát tiễn nan lanh tổ nha thành phn. Các thành phẩn

anh tế lan doanh theo pháp luật đầu là bổ phân cấu thành quan trong của nẫn

anh t thị hường nh hướng xã hối chủ nga: rong đó ki tế nhà nước giữ vai trề chủ đạo cũng vớt lanh t tập thé ngày cảng tré thành nẫn tăng vững chắc cũa

"Nhờ viy, kd từ năm 1986 tới nay Đăng, Nhà nước luôn nhất quản và xác

cảnh con đường phát triển kinh t thi trường theo dinh hướng xã hội chủ nga vớiđa thành phn kinh tê tham gia, Nhờ đó, nên bình tế Việt Nam đã có những chuyển

tiến ding kễ từ một nin inh té "ng cũa" sang nên kánh t “nd cũa”; tử một én

Hành tô" sang nin lánh tổ “ning đống" hơn... song với nền kinh t thị

trường thi luôn tiêm én những rồi ro mang tính hệ thống, nhõng tác đơng khơng chỉ xuất hiện ở trong nước ma còn từ những cuộc khủng hoàng meng tinh khu vục và toàn cầu Vì viy, các chỗ thé tham gia nin kinh tổ để trénh được sự đỗ vỡ trong tương lạ thủ cén thất phi có kha năng is sốt những rũ ro, khi năng kiểm soát

1 Bing tùng ấn Vật ơn C016), Vấn hột Bi ex a tài quấ: lẫn uA, Neo Chi que gà, Bà

Nea 9,

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

và luôn tim cách ting trường được sổ vốn đều tr vào hoạt đồng kinh doanh cũa

"mình Va trén hit, 4 phát tin nén ánh tổ thị trường Ảnh hướng xã hồi chủ ngứa, Nha nước cin không ngàng xây dung và hồn thiện thể chế kinh t, chính bị và hệ thống pháp luật đễu chỉnh các host động kinh doanh thương mai nhằm liên tao một “mơi trường bình đẳng trong kính doen, một kha năng thích ứng với tiên cổ trong

ảnh đoanh ofa các thành phân tham, gia nên kính

Một trong những vin dé quan âm của thể giới trong hoạt động kinh does

ở cấp đồ vã mô đó là hoạt đơng mua bán, áp nhập doanh nghiệp, Van đề này cũng

đã và dang là nổi đúng quan tân nghiên cửu của nhiễu nha hoạch dinh chỉnh sách,

nhiều nhà nghiên cử lý luận, nhiều doanh nghiệp tham gia nền lánh tổ ở Việt

Nam. Mét trong những nôi dung liên quan tới host động mua bản, áp nhập doen

nghiép là host đông chuyển nhương dir án Nêu xét & phạm vi tổng thé, chuyển nhượng dự án không chỉ là giải pháp hữu hiéw đỄ giải quyét bi toán vin, gai quyết ‘ai tốn tổ tei mã cịn là một cơ hồi kính doanh cia các chỗ thể thực hiện các đơ

án đâu tơ (DAĐT), Đặc tiệt đội vớ finh vục ánh doanh bất động sin (KDBDS),

si dự án được tiển km, được phé đuyật không chỉ ảnh hưởng trực tấp tới hạ tầng cơ sở mã còn a sự hiển thục hóa quy hoạch phát tiễn kính tỉ xã hội cơn mi

q gia thì hoạt đơng chuyển nhương DAĐT trong host đồng KDBĐS còn l lõi

ii di bã tốn dự án được tiễn khái tới cùng, để khơng phá vỡ các guy hoạch phát triễn kinh tẺ- xã hội và hen chỗ được nhống tác động xâu từ dự án bất đồng sin

(DABDS) bi "phá sấn"

Hiên my, hoat động chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS được du chính tại nhiều văn bản pháp luật khác nha, rong do có Luật KDBĐS 2014, Luật Đầu te 2020, Luật Dit dxi 2013, Luật Doanh nghiệp 2020... và các vin bin hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, nhiều quy ảnh của pháp luật vé chuyển nhường DADT trong hoạt động EDBĐS còn thiên, chưa cụ th, 8 rằng, các quy Ảnh gũa các vin bản pháp init còn cổ sơ mâu thuẫn, chẳng chéo, đi lip với nhau. Điễu này dang là rào cân cho các chủ thể thực thi hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong host động KDBĐS trong thục tử. Thục tin hiện nay, tinh rang “Điển hướng”, si em khi hợp đồng đất cọc, hop đẳng ủy quyền hep đồng góp vốn, hợp đẳng chuyển

hượng vén và quyên thục hiện DAĐT, hop đồng chuyển nhương cổ phần, cổ phiêu

để thục hiện các hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong host động KDBĐS phổ

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

Xi vây, af hoạt đơng chun nhượng cr án được kiém sốt và mặt quân ý nhà nước, kiểm soát sư én dinh của thi trường cũng nhơ hướng tới mét nén Linh té thi trường bin vũng thi việc nghiên cửu pháp luật về chuyển nhượng dự án và đặc tiệt phép luật vé chuyển nhượng DABT trong hoạt động KDBĐS là việc lâm cần thiết có ý ngấa vỀ mất ý luân và thục tin Cụ thi, v mặt lý luận việc nghiên cửu ghép loệt vé chuyển nhương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS sé là cơ sở cho việc hoàn thiện pháp luật vé chuyển nhương DAT trong hoạt đồng KDBĐS, về mặt thục tifa, nổi ding nghién cứu của luân án giúp năng cao nhân thức của chủ đều hạ

Xhách hàng, cơ quan nhà nước... trong quá tình thục hiện pháp Init về chuyển

nhượng DAĐT trong hoạt động KDBDS, tir đó giúp việc tiễn kha: đự én được hiểu quả, gp phin phát tiễn kinh t, xã hồi Song bên cạnh đó, sổ lượng các cơng tình "nghiên cửu vé thục trang hoạt đồng chuyển nhượng DAĐT trong KDBBS cơng nhạy hân tích những trụ nhược điểm cơn các quy dinh pháp luật về vẫn đỀ này còn chưa nhiều, ch yêu nghiên cứu về vẫn đỀ chuyển nhượng dự én đều bơ chung chúng ma

thiêu đ những nghiên cửu củ thé trong host động KDBĐS. Xuất phát từ những lý

do nêu trên tôi lựa chơn dé tit “Pháp luật về chuyển nhượng ấy du dn te troug

2. Mye dich nghiên cứu và nhiệm vụ của để tài

3.1. Mặc đích nghiêu ein

Thứ nhất, xây dựng nằn tăng lý luận — về chuyển nhượng DAĐT trong

KDBBS và pháp luật vé chuyén nhương DAĐT trong KDBĐS rong thi trường batđồng sản (TTBĐS),

Thứ hai, chỉ ta những hạn ché , bat cập trong quy định của pha p luật hiển

hành cingvéinhing khó khân tronghợctẾn áp dung phápluật về chuyển

nhượng DAĐT trong KDBDS và nguyên nhân của những hạn chế, bất sập đó.Thứ ba, dé xuất giải phép hồn thién phép luật và nâng cao hiệu quả thi"hành pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS theo hướng dim bảo sựđồng bổ, thống nhất rong hộ thống pháp luật cũng như phù hợp với các quy luật của

'TTBĐS và béi cảnh hội nhập quốc té hiện nay.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

2.2, Nhiệm vụ nghiu cứu

thục hiện đợc mục dich nghiên cứu, các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể

của để tit la

Thứ nhdt, hệ thông hoa những vẫn đề lý luận về DAĐT trong hoạt đồng

KDBBS, chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS và pháp luật về chuyển

nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS trên cơ sở luận bản, làm sing tô các kháiniệm, dic dim cũng như mục đích ý nghĩa về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđơng KDBĐS đồng thời phân tích lam rõ cơ sở xây đụng và nổi cing cơ cấu pháp

uất đều chính về chuyên nhượng DAĐT trong host ding KDBĐS

Nghiên củnlý thuyết nghiên cứu và gã thuyết nghiên của để nhân đn rõ hơn về tính tắt yêu oda chuyển nhường DAĐT trong host động KDBĐ và ar cần thiết cũng như những sin đổ, bỗ mang các quy định của pháp luật về chuyển

nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBD

Thứ hơi, phân ích, đánh giá thực rang pháp luật và thục tin thi hành pháp

luật vi chuyển nhương DAĐT trong hoạt đơng KDBĐS. Qua đó, chỉ ra những kết qu dat được và đặc biệt những han ch, bit cập, khoảng trồng của pháp luật đều chỉnh về chuyển nhượng DADT trong hoạt đồng KDBD, ning hệ luy phát sinh từ

thc trang côn hoạt đông này trần cơ sở nhân diénré nguyên nhấn cm thức rang đóThứ ba luận én đua ra định hưởng và để xuất các giải pháp nhằm hoàn

thiên pháp luật và ning cao hiệu quả thục thi pháp luật về chuyển nhượng DAĐT

trong hoạt động KDBĐS

3. Đồi tuợng và phạm vi nghiền cứu3.1. Đối tong nghiên cin

Đôi trợng nghiễn cis cin ti bao gầm

- Hệ thống quan đẫm, đường Id, chính cách cia Đăng về xây đụng hồn

thiên pháp luật dit đa, KDBĐS nói chung và pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT

trong hoạt động KDBĐS nói riêng

- Nghiễn cứu các quy định của pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT trong

host động KDBDS trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gim cả pháp luật đều chỉnh chong vé kinh doanh, về đất dxi như Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đa, cho din các quy dinh điều chỉnh trục tấp việc chuyển nhường DAĐT trong hoạt động KDBBS được cụ thi hóa trong Luật KDBBS, Luật diu tu. và các văn bản hướng

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

DADT trong hoạt động KDBBS hiện hành.

- Nghiên cứu chính sách, pháp luật về chuyển nhương DAĐT trong hoạt

động KDBĐS của một số quốc gia trên thể giới như Trung Quốc, Ấn Độ và Singepore. Tác giả lựa chọn nghiên cứu pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS cũa Trung Quốc, An Độ và Sigapore bởi diy là những quốc gis hoặc có nhiều điễm tương ding với Viật Nem về hoại động quin lý của Nhà

nước (Trang Q

GV ÂN Đồ giới vẫn bàn luật Hồi nhật mde Su chant vận BE nip Que để, cố

những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong q trình hồn thiên pháp luật và

nơng cao hiệu quảthục thí - pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong host động

KDBBS ö Việt Nam,

- Các thông tin, số liệu, vụ việc thực tn về áp dụng các quy dinh của pháp

uật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.

= Các cơng tình khoa học có liên quan tối chuyển nhượng DAĐT tronghoạt động KDBĐS 6 Việt Nam trong thoi gion qua

3.2. Pham vỉ nghiên cin

Vai tên đề tai “Pháp luật về clay én nhượng dự án đẫu te trong hoạt động. anh doanh bắt đồng săn”. nghiền cứu sinh (NCS) gi hạn phạm vi nghiên cứu &

nốt số vẫn để cụ thể seu đây:

+ Để nội ding: Luân áo tap trang nghitn edu tong khn kd các quỷ định

của pháp luật điều chính trực tiệp tới hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS, bao gồm các nói dung về nguyên tắc, điều kiên thẩm quyền, trình.

, Singapore), hoặc pháp luật của nước đó có tính thời sự cao,

tự thủ tue, hình the pháp lý, quyền và nga vụ côn các bên cũng như xổ vi

phạm chuyển nhượng DAĐT rong hoạt động KDBĐS của các chi

thành phin kinh tế có ham gja hoạt động KDBĐS mà không mỡ rồng nghiễn cứuđi với các ự én nói chung cũng như khơng hướng tới các chỗ thể không thuộcphạm vi đu cảnh của Luật KDBĐS. Bản cạnh đó, luận én Khơng nghiên cứunhững u tổ của vin dé thim định dự én mang tính chất kỹ thuật. Đó là nhữngvn để phúc tạp cin phi được tip tục nghiên cứu ở các công tinh khoa học pháp

lễ thuộc các

ý tiếp theo sgu này,

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

TẺ không giơn: Luận én nghiễn cứu php luật về chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS dưới gốc độ lý luận và thục tẾn ti Việt Nam; đồng thời

cũng nghiên cứu inh vục pháp luật về nội dụng này ở mốt sổ quốc ga trén thể giới

(Trang Quốc, Singapore và Ấn Độ)

- TẺ thot gian: Luận án nghiên cửu thực tiến thực thi pháp luật về chuyểnnhượng DAĐT trong host động KDBĐS tử năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐSnăm 2006) cho tới nay. Qua đó, đánh giá được một cách khách quan nhất vé thục

tấn triển khai pháp lut chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và diy sé

la “Tăng kinh" phần ánh rõ nét nhất tinh hiêu qua cöa pháp luật trước sơ thay a,

phat rid của nền kinh tổ của Việt Nam trong thôi gian qua

4. Cơ sử lý hiện và phương pháp nghiên cứu.

đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiễn cửu của để tài luận ánđã đơn tiênquan điểm day vật bin chúng và uy vật lịch nit côn chủ nghĩa Mác - Lénin, tường

Hồ Chi Minh, các quan điểm của Dang va Nhà nước ta về chính sách và pháp luật đắt đa, pháp luật KDBBS, các quan đm, các học thuyết nh tí, TTBĐS - xem đó Tà cơ sỡ phương pháp luân giải quyết những vẫn đồ thuộc nôi dung của luận án

Bin canh đô, luận án côn sở dụng các phương phép nghiên cửu cụ thé saw- Chương 1, NCS chủ yêu sở đụng phương pháp tổng hop để hộ thắng hóanhững vẫn dé mà các cơng bình nghiên cứu đã thục hiện, phương pháp phân tích

hương pháp sơ sinh được sử dụng để phát hiện những vẫn dé của luận án ma các cơng tình nghiên cửa đi công bổ con bô ngô, chưa gat quyết hoặc đã giải quyết những chưa iệt để

- Chương 2, NCS sử dụng phương pháp so mảnh, phương pháp lịch sử

hương pháp hệ thing... khi nghiên cứu nhõng vin để tý luận vé chuyển nhương DADT trong hoạt đồng KDBĐS, cụ thể

1) Phương pháp phân tích đoợc sử đụng khi nghiên cửa ki niệm, đặc đểm,

của DADT; khả niệm, đc đẳm, nỗi ding và cơ chế điều chinh pháp luật vé

chuyển nhường DAĐT trong hoạt đồng KDBĐS

a) Phương pháp đảnh giá, phương pháp lich sử được st đọng khi nghiên

cit lich sở hình thành và phát hiển pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt

đôngKDBĐS

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

DAĐT tong hoạt động KDBĐS

- Chương 3, NCS sở đụng phương pháp tổng hop, phương php phần tích, ghương pháp đánh ga, phương pháp đối chiếu sơ đổ hỏa... khi nghiên cửa thục trang pháp luật về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS, cụ thể

3 Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá được sử dụng Lh phân tịch,

tỉnh luận nổi dang các quy nh về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS a) Phương pháp đánh gá, phương pháp dé chiếu, sơ dé hỏa được sử dạng Xơi đánh giá, tình ln thực tế thi hành các quy din chuyển nhường DAĐT trong

host đơng KDBĐS

ii) Phương pháp bình luận, phương pháp đến giải được sử dụng khi mm Tiểu nguyên nhân cia nhống tén tạ, bạn chế trong quả tình thực té thi hành các

quy Ảnh vé chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS

- Chương 4, NCS sir dung các phương pháp tổng hợp, phương pháp đến.giã, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp... khi nghiên cửa Ảnh hướngVà đổ xuất giải phép hoàn hiện pháp luật cũng nh nâng cao hiệu quả thi hành pháp

Init về chuyễn nhượng DAĐT trong host đồng KDBBS

5. Những đóng gép mới cđa hận ấn

6 cấp đổ luận án tiên đ luật học để tá “Pháp luật về chuyẫn nhượng dhe án i he trong hoat đồng lanh doanh bắt đồng sân “là cơng trình nghiễn cứu đâu tiên

Voi nựnghiên cứu nghiêm túc, luân án được hồn thành sẽ có nhiing đồng góp moichủ u sma đầy

Thứ nhắt tuân én hệ thẳng hoa và gép phin phát tiển, bé sung lý luân vé chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS và lý luận pháp luật vi chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS due trên cơ sở các học thuyết về enh t, vi TTBDS tết hợp với quan điển duy vật biện chúng và duy vật lich si ct chỗ nghĩa Mác - Linin, tư tưởng Hỗ Chí Minh, các quan diém của Đăng và Nhà nước ta vi chính sich và pháp uật đất đa, pháp luật KDBĐS

Thứ hơi, twin én nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđông KDBĐS theo Luật KDBĐS nhưng có sự liên hé với pháp luật đầu tư, pháp đất

đi. Những đánh giá thục trạng pháp luật về chuyện nhường DAĐT trong host động

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

KDBDS được kết hop với đánh giá thục tấn thực thi hông qua những vụ việc phát sinh trên thục tổ Qua đó, luận án chỉ ra được những rào căn, đẳm ngiền chưa được tháo gỡ khi chuyển nhượng DAĐT trong hot đồng KDBĐS hiện ny

Thứ ba luận án phân tích và chỉ ra những goi mỡ cho Việt Nam trong qtình xây đụng và hồn thiện pháp luật vé chuyển nhương DAĐT trong hoạt đông

pháp hit và thục

Quốc, Ấn Đô và Singapore v vẫn đ chuyén nhương DAĐT trong host động KDBBS Thứ bị luận én làn rõ những yêu cầu hoàn thiên pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS dim bảo my thống nhất giữa các quy dh của pháp luật trong hệ thống pháp luật cũng như có cơ chế thơng thống dim bảo tinh công bing binh đẳng về quyén lợi cho các bên và phù hợp với sự phát hiển cia

nin kinh t thị hưởng, hội nhập quốc tổ ma Đăng và Nhà nước đã dé ra Các giải

php cụ thể hồn thiện pháp luật và nơng cao hiệu q thục thi vé chuyển nhương

DADT trong host đông KDBĐS được iuin án để xuất tổng thé trên cơ sở tết quả

đánh giá thục trang pháp luật và thục in thị hành pháp về chuyển nhương DABT trong host động KDBDS kit hop với những quan điển khoa học pháp lý hiện dai

trong gia đoạn hiện nay

6. Kết cầu của luận án

"Ngoài phẫn mỡ đầu, kết luận và danh mục tử liêu tham khảo, nội dụng của

tun án gầm 4 chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng de đán đều tơ rong hoạt động lánh doanh bất động sẵn

Chương 2: Những

đồng kinh doanh bit động sin và pháp luật vé chuyển nhương dự án đầu bơ trong

host động kinh doanh bit động sin.

Chương 3: Thực trang pháp luật vé chuyễn nhượng dự án đầu tơ trong hoạt

đông kinh doanh bit động sin.

Chương 4: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thí

php luật vé chuyén nhường de án đầu bơ trong hoạt động kinh doanh bất động sin

a dé ly luân về chuyển nhượng dy án đầu tư trong hoạt

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

VE CHUYEN NHƯỢNG DỰ ÁN DAU TƯ TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH BAT BONG SAN

ng quan các công trình nghiên cầu i aLLL. Các cơng trình nghiên cứm về thị trường bắt động sin và chính

sách quân By, thác day sự phát triễu cña thi trrờng bắt động săn

Chuyén nhượng DAĐT trong host động KDBĐS là một trong những hình. thức KDBĐS trên TTBĐS. Do đó, để hiễu rõ về bản chất của chuyển nhường DAĐT để làm cơ sở cho những nghiên cửu sâu hơn về pháp luật chuyển nhương DADT

trong host động KDBĐS trên TTBĐS thi NCS tấp cân nghiên cứu các cổng tỉnh.

lấy sự phát triển của TTBĐS tại

Việt Nam và một số quốc ge trên thể giới. Có thể kd din mét sổ cơng tình sau đây:nghiên cửu về TTBĐS và chính sách quần lý, thúc

- Cuỗn "Quân i wha nước đi với thị trường bắt đồng sâm ở Tiét Nam” cônTS. Bùi Văn Huyễn TS. Dinh Thị Nga (chỗ biên), Nxb Chính bị quốc gia 2011

Các tác gã đã xây dung hệ thing cơ sở lý luân và thục tiến và TTBĐS (khái niém, dic điểm, yêu tổ câu thành, giá tổ chức trung ger) và quản lý nhà nước đối với TTBĐS (to lập méi trường - ảnh hướng - đu tất - thính kiểm tre), nghiên cứu ảnh nghiệm nước ngồi Trin cơ sỡ đó, lâm rõ thục trang phát hiển TTBĐS và quá tình đổi mới quản ly nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam; qua đó du ra một sổ

dây báo, gai phip hoàn thiện quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam. Cuốnsách được viết vào thôi kỹ pháp luật KDBĐS của Việt Nam con mới mé (Luậtchuyên ngành đều chỉnh host đông KDBDS lần đầu iên được ben hành năm 2006),chính vi vậy tương tự các cổng tỉnh nghiên cửu khác trong gist đoạn náy thường là

các nghiên cửu tổng quan Các nội đang ma cuốn séch dé cập công như cách thúc triễn khu nghiên cứu đều có giá trì them khảo với NCS, tuy nhiên với một khía canh của TTBĐS là chuyễn nhượng DAĐT thi cudn sách vẫn chưa dé cập tới

- Cun sich “Chính sách phát triển tị trường bất đồng sản ở Tiệt Nam

cia TS. Dinh V ăn An (chỗ biên), Nsb Chính bị quốc gia 2011. Tác giả đã cũng cấp cho người đọc một cá nhữn ting quan, lạ không kém phần sâu sắc vi cơ sở lý luận của TTBDS; thục trang TTBĐS Việt Nam và các chính sách phát riển TTBĐS của

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

Việt Nam; kinh nghiện về chính cách phát tridn TTBĐS cho Việt Nam thơng qua nối dang nghiên cứu về chỉnh sách phát triển TTBĐS của một sổ quốc gia phát tiễn trên thé gĩi như Đức, Phin Lan, Nhật Bản, Hos Ky, Séc, Trang Qué, Philippines, Hàn Quốc. Cuối cing là quan diém, đính hướng và gii pháp tấp tue hồn thiện chính sich phát tiễn TTBĐS din năm 2020. Khác với các cơng tình nghiên cơ

khác và TTBĐS thường dưới gốc độ kind té hộc pháp luật thi trong cuỗn sich này,ci hai gĩc độ đĩ đều được phin ánh đồng thời, khơng tách réi nhau. Mặc đị cuốn

sách khơng trục tiếp viết về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBDS nhơng những vẫn dé lý luận, đánh giá thục tấn và giải pháp ma coỗn sich dua rủ đều cơ giá trị them khảo cao đối với NCS vỀ ca cách thúc tiếp cân giải quyết vin để cũng hư nối dung được đỀ cập din đều la những yêu tổ xoxy quanh hoạt đồng KDBĐS

của các chủ đầu tử, cổ vai trỏ quan trọng trong việc xem xét tính phủ hop của các

quy đính pháp luật nhằm tao thuận lợi cho chủ đầu te đồng thời vẫn đảm bảo duy ti

sự phát triển énđịnh, an tồn của thí trường,

- Bùi việt "Nơng" the trưởng cluyln nhương doe ân bắt đồng săn", cin

Minh Nhật Tạp chi Datu tơ Chúng khoản số 59/1467), nim 2014, tr 28, tác giả đã

lâm rõ nguyên nhân thi trường chuyên nhương dự én BĐS “ning” vào giai đoạn

năm 2014. Cụ th, do: @), my hen chế cấp phép dự án mơi và đồ nhiều doanh nghiệp BĐS lâm vào tình trạng khĩ khăn nên xu hưởng chuyển nhương dự én BĐS được

các nhà đều hư lựa chọn Thực trang do, tạo ra một lân sơng các nhà đầu hư cả nổi

ấn ngogi cĩ tiềm luc dang manh tay “gom hỏng”. Việc chuyển nhượng dự án gin các doanh nghiệp trong nước với nhau thường đến ra nhanh chĩng và dễ dâng hơn so với chuyển nhượng hoặc hop tic với đối ác nước ngội Xu lrưởng là rước đây

hà đều hư nước ngồi chờ nhà đều bơ ương nước xin dự ántrước rỗi mua lạ, nhưng,gần diy các nhà diu tw nước ngồi di chủ động xin dự án từ đầu. Điều này xuất

phat từ hệ thống pháp luật cia Việt Nam cơn nhiều điểm chưa hồn thiện

- Cuấn sich “Dau etre tgp nước ngồi vào bắt đồng sân và bắt dn lạnhsé vĩ mổ ở Tiét Nam” của Lê Quốc Hội, Nab Khoa học xã hộ, 2015. Tác giã đã

trình bay một số vẫn để lý luận và thực tin vé đẫu ter rực tip nước ngồi vào BĐS; những bất dn cia kinh tơ vĩ mơ do tác động cia đều te trực tiếp nuớc ngồi

vào BĐS và những giải pháp thụ nit, quan lý đầu tr te tép made ngồi vio BĐS

nhầm dn ảnh kinh t vĩ mơ ở made ta Cuốn sách nghiéng vi phương thúc tip cân

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

ảnh tổ với các khả niệm, m6 hình, biểu hiên, tác động của nén nh tế, cho người

doc một cứ nhìn và TTBĐS dưới lãng kính oie một nhà ánh tổ học chứ không phãimột nhà quân ý, mốt nhà nghiên cửu pháp luật. Song song với đó, tac giã cing cónhững luận bản về pháp luật thể hiện ở các nối đụng như Kinh nghiệm quản ý đầutur trục tiép nước ngoài vào BĐS của một sổ nước tén thé giới và bài học lành

"nghiệm nit ra cho Việt Nam. Vi cách tiép cân mang tinh kink tổ ma tác giã dem đến đã giúp NCS co cách nhin nhân và đánh giá vẫn để một cách linh hoạt, đ chiêu

và có những a goi mở nhất đnh trong việc xây đơng giải pháp hoàn thiên pháp

uất về chuyễn nhượng DAĐT trong host đồng KDBĐS

- Bài báo “China Real Estate Market” (Thi tuờng Bất ding sin Trung

Quốc) của nhóm tác giã Chang Lit & Wei Xiong đăng trin Nber Working Paper

Sates vio năm 2018, đã khá qut s phát tiển của TTEBS tạ Trang quốc hongting thoi ký phát biển cite đất nước. Sự phát biễn của TTBĐS Trung Quốc bắtnguén sâu xa từ quả tình chuyển đổi kính tỉ vĩ đại của nước nay, theo đo gắn liên‘voi q bình đơ thị hóa tại Trung Quốc. Khi edi cách mỡ của vào năm 1978 được

Xhôi xưởng Tring Quốc đi rãi qua hôi kỷ ga tăng din số và nén kink tổ nghéo nàn tạ thời đễm dé để dim bảo nguẫn cũng lương thục én định và day tì các dịch.

vụ cơng diy đã cho người din thành thi, Trung Quốc di đua những quy Ảnh,nghiêm ngặt về di cu từ nông thôn ra thánh thị, được goi là hệ thống Hukon, Hệ

thông nghiên ngặt này không chi bop méo th trường lao đông cia Trung Quốc mà

cịn kcéo giảm mr phát hiển cơn th trường nhà ð Trang Quốc. Sau đó, dn năm 2001

Trung Quốc đã thông qua Ké hoạch 5 năm lân thứ 10, đặt đơ thị hóa là chiễn lược quốc gia nhằm kích thích nhủ cầu va biển thí trường nhà ở trở thánh động cơ ting

trường ánh tế mới cũa Trung Quốc. Phù hop với chién lược quốc gia này, Hội đồngNha nước đã ban hinh một vấn bản chỉnh thúc cho pháp di cơ tự do từ nông thân ra

thành thi và cho phép thục hién các giao dich liên quan đến dit đại. Điều này đã thúc diy mr hát hiển côn thi trường nhà ð, các dự án xây dụng nhà ð mdi ti các

Xu vue đô thị gia tăng nhanh chóng, các giao dich về quyin sử dụng đất và nhà ởcũng từ đó ting nhanh chồng Cho din ngày nay, TTBĐS trở thành một phin quantrong của nền kính tế Trung Quốc. Trong bai nghiên cửa này tác giả tập trung vào

iệc phân tich sự phát iễn cũng như các yêu tổ tác đông din TTBĐS của Trung CQuốc qua quá tỉnh phát biển đất nước, mặc da không trực tiép nghiên cứu để cập

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

din host động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. Mat sổ nộ: dụng

há quất và tình hinh TTBĐS cia Trung Quốc cũng nh các chính sách pháp luật cơnTrung Quốc đối vớ đất đi có giá ti them khảo cho để tài của NCS trong việc tim

Hiểu và rất ra bai học kinh nghiệm cho Việt Nam.

- Trong nghiên cửu “Reform inthe Inctan real estate sector: an analysis

(Phin tích và những Cai cách trong inh vục BĐS An ĐỘ) của nhóm tác gã Basenta

Kumar, Nesiam Charla và Bisjergj Mobanty ding trin Tạp chi Intemational

Jounal of Lavy and Management nim 2018 đã hình bay vé nự phát hiển của ngành, bit động sin An Độ qua các thời kỹ và thio luận về các đặc dim cơ bản, giá ti và nhược diém cia Đạo luật Bật động săn An Độ mới ban bánh, năm 2016, một biên php cải cách kinh tiên quan đến inh vục BĐS. Ngành BĐS Ấn Độ bao gim các Tinh vue nhà dfnha ở và bất động sin thương mai (RES2), hẳu nhkhông được kiểm, soit và tỉ tré cho din lơi chính phố bit đầu ty đo hỏa chính sách từ Khóa vào năm,

2005. Tuy nhiên, sau 14 năm tơ do hóa kinh tế bất đâu tử năm 1991, chính phố đãdun ra sing liên vio nim 2005 cho pháp 100% vén FDI vào ngành này, Điều này

dấn din sự bùng nỗ các host đồng đầu tư và phát tiễn. Nhưng đốt ngột vào gia năm,

2008, ngành này phải đổi mất với my thos lành t thổ giới TTBĐS ta bóp nghet cả về

hơi lượng và gat. Đứng trước khơng hỗng da, Chính phủ Ấn Độ đã thơng qua Đao luật BĐS năm 2016. Dao luật này cũng cấp các cơ ch toàn điện để bão v người tân đảng và nhẫn ting tính mình bạch, en tồn và niềm ti rên thi tường cho tt cd các tên liên quan trong ngành BĐS, bao gim các nhà phát tién/quing bá, đơ án kháh

hàng và đa lý bất động săn Từ đổ, tạo cơ sỡ pháp lý vũng hắc cho các host đồng

ro dịch diễn ra trong phạm vi ngành nay, đẳng thời duy tì lợi thé cánh ranh và lợi {ch thu được tốc đô phát tiển cơ sở hạ ting cao. Trong bài viết này, mắc đô các tác

ging trục tip để cập dén vẫn đổ và phát tn cả đự án BĐS cing như hoạt động

chuyển nhương dự én BĐS tsi Ấn Độ, nhưng với những phân tích khái quát về TTBĐS Án Độ, cũng như aie phin ích các quy đính của Dao luật BĐS năm 2016 cũng với việc kết hợp với nghiên cứu pháp luật thục dinh của An Độ, NCS có thể đánh giá nhiing wu nhược đẫm cise pháp luật An Đô Lời áp dụng vào thục tấn, tiến

cơ sỡ đổ rút ra giá tử tham khảo cho Việt Nam rong qué tỉnh hồn thiện pháp luật

vi KDBBS, trong đó bao gầm hoạt động chuyển nhượng DAĐT theo hướng bdo vé quyền lạ ích của khích bàng và tha hót đâu tr nước ngồi

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

(iar vậy, các cơng tỉnh nghiên cửu trên chỗ yéu tập trung vào ning vấn để lý luận và thự tấn vé TTBĐS, cc chính sich và quản lý TTBĐS nà chung chủ yêu dưới góc đồ Lạnh tổ, Các vẫn dé về hoạt động chuyễn nhượng DAĐT trong hoạt đồng,

BĐS rên TTBĐS chơa được để cập một cach toàn đến nhưng các kết quả nghiên cứutrong các cổng tình trên có giá tị tham khảo với NCS khi xác định khung lý thuyếtcho hướng nghiên cứu ci luận án, iễu biết diy đã hơn và TTBĐS, các cơ chế dim

Ina hành doauh bắt động sin

= Cuốn sách “Php luật về lạnh doanh bắt đồng sir” cũatác giã TrinQuang Huy & Nguyễn Quang Tuyển (chủ biện), Nb Tự pháp, 2009. Các tác giả để

hân ích những vin để lý luận và TTBĐS; KDBĐS rên TTBĐS, đặc tiệt làm tổ các

“nội dong pháp luật về các hình thúc KDBĐS, bao gdm: kinh doanh nhà cơng trình xây

đựng kinh doanh QSDĐ (trong đó có hoạt động chuyên nhương DAĐT trong hoạt

động KDBĐS), pháp luật về kinh doanh dich vụ BĐS, hợp đồng trong lĩnh vựcKDBBS và quản lý nhà nước đối với hoạt động KDBĐS, Tuy nhiên, tất cả các nổidang pháp luật KDBDS được các tác ga phân tích theo Luật KDBBS 2006 những

sing vin & và mặt ý luân có ý ngiễa đối với NCS trong q trình hồn Hiện luận án

- Luận én tiên # Luật học “Pháp luật về lanh domnh bắt đồng san ở Tiệt

[Neon - Nưững vẫn để lý uận và thec hỗn”, của Vi Anh, Học viận Khos học xã hội,

2013. Trong luận én, tác giã đã lâm rõ bản chất pháp lý công như những nộ: dụng

xoxy quanh host động KDBĐS như các khá niệm, đặc đểm về BĐS, TTBĐS, vi

tr, vei trò cia KDBĐS trong nén kinh tế quốc din, vẫn để lý luận và thực trangphip luật về KDBĐS tai Việt Nam và dé xuất mét sổ liên nghĩ hoàn thiện pháp luậtcũng một số biện pháp thọc thi pháp luật về KDBDS. Luận án đã gi quyết một

cách khả toàn điên va sâu sắc các vấn để lý luận. pháp luật về các hoạt động

DBĐS (bao gồm cả dich vụ BĐS), từìch sở din hign tạ, Tuy nhiên, với nội dụng

triễn khm rộng luân én di không thé & sâu làm rõ tùng vẫn đỀ pháp ý để thấy được

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

những bất cập cụ thi, Hơn nữa, luận án được bảo vệ vào năm 2012 (thời kỹ Luật

DEĐS 2006 deng có hiệu ue) nên quy dinh pháp luật hiện nay đã cổ nhiêu thay

đổi, một số vẫn để do luận án đồ cập đã không con mang tỉnh thời mx, khả năng nhân định và dự báo cing không được thé hiện trong luận án Hon nữa, các nổi

dang đánh giá của tác gã vỀ pháp luật chưa thục nự toàn điện, mới chi nhin nhậnvẫn đi dui gúc đô quân lý ofa Nhà nước và gúc đơ an tồn của người din (với hưcách lá nguôi iêu ding hàng hoa BĐS) mã chưa quan tâm đến nhấp luật từ góc độ‘bio về các chủ đầu tr (những người tạo lập ra hàng hóa này) và thúc dy thi trường

- Cuỗn sich “Phe luật về hank doanh bắt động sản”, của Đăng Hoàng Mai

(chủ tiên, Nguyễn Việt Hương Đảo Thủy Ninh Dinh Vin Trường, Nab Xây dụng

2016. Tập th tác giã đã có những tình bay khá quit chúng về KDBBS và pháp luật

iu chính hoạt đơng KDBĐS, đầu từ tạo lip BĐS; chế đồ pháp lý vé lánh doanh

QSDD, nhà, cơng trình xây đụng và kinh doanh dich vụ BĐS; pháp luật về hợp đồng,trong KDBDS; vi phạm pháp luật trong host động KDBĐS và trích nhiệm ghép lý

Liên quan đốn chuyển nhường DABĐS, cuốn sách chi dành 2 trang để iết về hop đẳng chuyễn nhượng một phần hoặc tồn bơ DABBS và những nội ding này đâu cơ bản dn trên quy dinh hiện hành của Luật KDBBS 2014 và văn bản hướng dẫn th hành:

- Bài viết "Các vấn để pháp Ij về đất đi và bắt động sân ở Cộng hòa Liên

bang Dire”, của TS. Trên Quang Huy, Tep chi Luât học, Số đặc san 9/2011, tr. 104-111Tắc giã sâu nghién cứu pháp uật đất dai và KDBĐS trong hệ thống pháp loật cinmột quốc ga in thé ga le Cơng hịa Liên bang Đúc. Pháp hut về BĐS của Đức có mốt

sổ những didm khác biệt o với Việt am, trong đó phi kỄ đổn quyên tiên mua trước

Đơi với việc bản một BĐS, chinh quyễn có quyền tiên mua trước, quyên này khôngáp dang với mun bán cc cần hồ mã chỗ yêu là trong mua bán các mãnh đất Đố: với các

ảnh dit, việc chuyên hương được đăng iy ii chin quyển địa phương xác nhận không áp ding quyền wa tiên mua trước. Thục t, nhống quyền này it ki được áp đụng rong sus bin BĐS, nhưng nó vin la quyễn tằm ting để cính quyền đu phương rỡ đụng trong mét số rường họp nhất ãnh Các hop đẳng KDBĐS trong phíp loật Đúc bao gm Hop đẳng mua bán BĐS, Hop đồng tro đổi BBS, Hop đông cho thuê BĐS, Hop ding thể chấp BĐS. Ở VidtNam, cơ quan cháu trách nhiệm về đăng ký quyền sử dụng dit a

‘Vin hông đăng ký quyên ở dạng đất thuộc cơ quan quản lý đất đi chuyên ngành thuộc‘Uy ban nhân din (UBND). Trong ida do ở Đúc, cơ quan đăng ky dia chính à một bộ

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

‘hin hợp thành cơn hộ thẳng cơ quan tơ php, có trách nhiệm và nga vụ cũng cấp các

thông tin đất dicho cơ quan trp trong việc giã quyết các tranh chấp vi BĐS

- Nghiên cứu “Regulation of Real Estate Transfers and Protection of

Byers’ btaret- A Perspective on Legal and Instinaional Developments in Incha

(Tam địch: Quy định về Chuyển nhuong BĐS va Bảo vệ quyền lợi của Bên mua: Quan diém v nhất iễn pháp lý và thể chế ð Án ĐỘ) cise tác gã Shitha Dimri ding

trên tạp chí Think India Journal năm 2019. Tác giả đã phn ich rat nhông quy ảnh.

của Đạo uit BĐS năm 2016 cia Ấn Đồ về wide chuyển nhương BĐS và vin để bão vệ quyện lợi của bên nhận chuyễn nhượng cing nh hồng tác động của Cơ quan Quin lý

Dit dei đối vớ việc bảo về quyển lợi côn người mua Bên cạnh đổ, tác giả công nghiên

sửa những diém tich cục của Đạo luật BĐS 2016 đổi với s phát triển bin vũng của TTBĐS Cu thi, Dao luật nay dim bảo quyển lợi của các bin liên quan đến DABĐS hư đủ l, chủ đầu nr hay bên nhận chuyển nhượng: xây dụng cơ chế đảm bio dự án hoàn thành đúng tiên độ, khuyến khích đầu tơ vào ngành bit động sin bing cách thúc diy phân khúc nhà ở giá rễ thơng qua hỗ tro tải chính... Dao luật này r đời là

một dẫu mốc phát tiễn tong ngành BĐS, tạo tin để pháp lý vũng chắc cho việc

nhất triển TTEDS cũng như bảo vệ quyền lợi của những người đầu tr vào ngành.

này, Tửnghiên cứu nạy, NSC có thể tim hiểu sâu hơn các quy định của pháp luật

‘An Đô và các hoạt động chuyén nhương de án BĐS, đăng ký dự án BĐS, những ưu nhược đm của các quy ảnh này từ đó rútra bài học cho Việt Nam

"Nhờ vậy. các cơng tình trên đây di được các tác giã nghiên cứu về lý luận

KDBBS, trong dé chuyén nhượng DADT đợc xác dinh là mốt trong các hình thie

DBĐS; pháp luật KDBĐS theo pháp luật Việt Nam, trong đó để cập đuối ca gốc

45 của Luật KDBĐS nim 2006 và Luật KDBĐS năm 2014 và khá quá về pháp luật KDBDS cia mét số quốc ga trên thể giới (Đức, Ấn Độ), Tuy nhiên, chuyển

nhượng DAĐT trong host động KDBĐS và pháp luật vỀ chuyển nhượng DAĐT

trong hoạt động KDBDS chưa được các ta giả dé cập một cách chỉ tất, chuyên sâu va toàn điện nhưng những kt quả nghiên cửu trên rt có giá trí để NCS tham ki, kế thừa khi đánh giá các quy đính pháp luật về chuyển — nhương DADT trong hoạt

động KDBĐS béi đây 1a một phần trong ding chiy clung của pháp luật về KDBĐS

ở nước ta. Hon nit, đây chính là lý do để NCS tập trung nghiên cứu và hoàn thiện tin án tin đ về chuyển nhượng D.AĐT trong hoạt đồng KDBĐS

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

1.13. Các cơng tình nghiều cũu về pháp Int chmyễu wlacong de áu đền the và pháp hạt về chmyễn nhượng dye dn đều tw dan tr trong hoat động kinh

oak bắt động sin

Thử nhất pháp luật về chuyển nhượng DAĐT. Đối với nội dàng pháp luật về chuyển nhương DAĐT một sổ cơng tình êu biểu NCS tấp cận được nhur sau

- Bài viết "Một số bắt cập rong quy đình của pháp luật về clayén nhương,ie ân đầu re", của Trương Thể Côn, Tạp chi Nghề Luật Học viên Tư pháp, số

3/2012, tr. 41-45. Tác giả đã làm rõ những bất cập pháp luật trong việc áp đụng các uy đính cin Luật Diu từ 2005 về chuyển nhương DAĐT như bản chit cũa hoạt đông này là chuyén nhường DAĐT hay chuyỂn nhượng vẫn, ny mâu thuấn giữa các

‘vin bên pháp luật, giữa quy định cit pháp luật đu tư với q định của Luật đất dei,

Luật KDBĐS. Nhiễu tinh huồng được tác gã đơa ra để hẾ tro cho những đánh giá phin tích của minh Cuối cing tác gã có mốt sổ kiẫn nghỉ đồ suất hồn thién pháp luật. Bai vết nghiễng về trình bay bit cập thục tiễn của hoạt động chuyển nhượng

dây án là tù liêu thun khảo quan rong đổi với NCS

- Trương Thi Côn: “Chuyến nhượng dhe dn đầu ne theo pháp luật Tiệt‘Nan’, Luận én tiên đ Luật học, Khoa Luật - Bei học Quốc ga Ha Nội, 2019. TácGi di làm 18 lý ln vì DADT , chuyển nhương DAĐT, pháp luật vì chuyén

nhượng DAĐT theo hưởng bả o đầm quyền sở hữu, quyên tai sin, quyền tự do kinh.

doanh, quyền lợi ích hop phap cia nhà đầu tơ, các bên có liên quan. Nhơng vin dé

ý luận đỏ có gá tr tham khẩo để NCS phân tích, lâm rõ nhồng đặc thù cũa hoạt đông chuyễn nhương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS so với host động chuyển

nhượng DAĐT khác. Đồng thời, trong luận án tác giả đã phân tích, đánh giá thực

trang quy đính của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT ở ViệtNam dudi hình thúc so sánh các quy đính của pháp luật về chuyển. nhương DADT trong Luật Dau tư và trong các ngành nghề , Hnh vue khác nhau . Trong đó, tác giã đá có đề cập đến chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là mét nh vực nhỏ để lâm rõ bức tranh chung về pháp uật chuyển nhượng DAĐT nói chung Mặc đủ việc phân ch,

đánh giá the trang pháp luật theo Luật Dau tơ năm 2014 hiện nay đã hỗt hiệu lục

hưng nó vẫn có gá tị đối với NCS khá i đánh gié sơ ình thành và phát tri cũa

php luật về thuyễn nhượng DAĐT trong host động KDBĐS qua ting giai doen

ráp luật về hop đồng chuyẫn nhượng de cn ste", của Trương ‘Thé Cơn, Tạp chí Nghề Luật, Học viên Tư pháp, số 27/2018, tr 36-44: Tác giả đã

- Bai viết

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

hân tí và chỉ ra một số bit cập rong những quy đính của pháp luật hiền hành -Luật Đầu tr năm 2014, Bộ luật Dân sơ (BLDS) năm 2015, Luật KDBĐS năm 2014

vi hợp đồng chuyển nhương DAĐT nói chung và hop đẳng chuyển nhương DAĐT

trong host động KDBĐS nói riêng nh, thơi điểm có hiệu lục của hợp đẳng; thời

iim ký kết hop đẳng: quyền và nghĩa vụ cia các bên trong hợp đồng. Từ những bit cập đổ, tac gã có mốt số đồ x

nhượng DADT. Bai viết nghiêng vé tình bay bit cập của pháp luật về hop đồng

chuyển nhương DAĐT nói chung theo quy dinh của Luật Dau he năm 2014 (đã hết

hiệu Iu); tuy nhiên DAĐT trong host đông KDBĐS cũng là một trong những

DADT nên diy cũng là t liệu tham khảo quan trong đối với NCS.

Thứ hơi, pháp uật về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS Pháp luật vé chuyển nhương DAĐT rong hoạt đồng KDBĐS là chủ để

"nghiên cứu của nhiễu tác gã ở các mite đồ khác nhau. Các cơng tình, bai iễt huỷtheo phạm vi nghiên của đã dé cập din các nổi ding cơ bên của pháp luật vé

chuyển nhượng DAĐT trong hoat động KDBDS như nguyên tắc, đều kiện cũa chủ thể và chr án được chuyển nhương, quyển và nghĩa vụ cũa các bên, hợp đồng

chuyển nhương dự án và tình tạ thủ tục thục hiện chuyển nhương de én đầu he

trong host động KDBĐS, đồng thời đưa ra nhiễu đồ xuất nhiễu định hướng, giải hấp nhằm hoàn thiện pháp luật „ ning cao hiệu quả thực thị pháp uit vì chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đơng KDBĐS. Cụ thể

- Bài vất “Một số vẫn để pháp lý về clmyẫn nhượng dự án bắt đồng sân”,

cia Nguyén Thi Kiên Oanh, Tap chi Khoa học pháp lý số 22014, r 35-41. Tác giã

trục tiấp để cập và phân tích một số quy dinh về chuyễn nhượng dự án BĐS, Tuy

hiên bai viết được the hiện vào thời diém Luật KDBĐS 2006 dang có hiệu lee và Luật KDBĐS 2014 chuẩn bị ra đời. Vì vay, một sổ vấn đổ, kiễn nghị ma bài viết đơn ra để luận bản về Dự thio Luật KDBĐS hiện đã được gai quyết trong Luật mới như bỗ sung quy ảnh về chuyển nhương một phin dy én; phân bit được chuyển

nhương dir én trong KDBĐS với các hình thức kinh doanh khác như chuyển

nhượng, cho thuê QSDĐ thông qua việc xác định rõ đối tương được chuyển giao trong chuyễn nhương dự án BĐS 1a quyền, nghĩa vụ pháp lý và lợi ích iên quan dn

dây án BĐS chữ khơng phãi “một phin dự án bất động săn" có thể tiẫu là QSDĐ, bố

qguy định vi hợp đơng có hiệu hue khí được cơng chúng chúng trục của Thống tr

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

13/0008/TT-BXD. Bên canh đổ, bài viết cing nêu ra những phương thúc được đoanh

"nghiệp sở dụng để ách luật kh khơng có đã đều kiện để chuyễn hương đự án nar chuyển nhượng QSDĐ, mua bán - sáp nhập doanh nghiệ

trường hợp chuyễn nhương dự án thông qua hình thức chuyển nhượng vẫn cho nhà cdhuyễn hượng vốn như

đầu ne nước ngồi. Những gúc nhìn đánh giá cia tac gã giúp cho NCS có ar sơ

sánh, đổi chiéw my phát tiễn của pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT trong hoạt

đơngKDBĐS qua các giá đoạn khác nhau và khí NCS dua ra những nhân xát đánh

4 các quy ảnh cũa phép luật vé chuyển nhường DAĐT trong host động KDBĐS

- Bài viết “Tan trỏ của pháp luật rong việc chuyén nhượng chán bắt động

sci, của tác giã Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thủy Hương Tap chỉ Dân chủ và phép luật số chuyên để 22017. Trang phu vi bài viết, tác giã đã phân tích khá,

trong việc đều chỉnh chuyén nhương dự án BĐS. Cu thi, vai tò của pháp luật được

thể in nhe sơ đền hòa và thúc diy hot động chuyỄn nhương DAĐT rong hoạt động DEBS theo hướng tích cục; giữ mối trường KDBĐS én Ảnh và an tồn, kích thích sản xuất phat tiển ting nguin thủ cho ngân sich nhà nước; bình nth trường nhà ở; to hành lang phép ý võng chée để hoạt động đều hạ KDBĐS phát tiển lãnh manh,

và ngin chin các hành vĩ them những tiêu eve. Những nội dung phân tích của tác

giã di cho thấy nự cin thất đu chinh bằng pháp luật đối với việc chuyển nhượng DABĐS, iy là những nội dung có giá tri them khảo để NCS làm 18 những vin để ý lin tủ chương 2 pháp loật về chuyén nhượng D.AĐT rong host đồng KDBĐS

- Bai viết "Hoàn thiện pháp luật vé chuyển nhương die án bắt đồng sân

của tác gia Võ Trung Tín Trương Vin Quyên, Tạp chi Nghiên cứu lập pháp, số 0344/2021, tr 86-95. Tác giã đã khái quất các quy nh cia chuyển nhượng dự án KDBBS theo quy nh côn Luật KDBĐS 2014, bao gầm các nổi dang vỀ nguyên tắc chuyển nhương dự án KDBĐS; điểu kiện cin chủ thể thực hiên hiện chuyển nhượng và de án KDBDS chuyển nhương, quyén và nghĩa vụ cia các chỗ thể thee iện chuyển nhượng dự án KDBĐS; hop đồng chuyển nhương dự án KDBBS và trình tự thủ tue thục hiện chuyển nhương dự én KDBDS. Qua đó, bử viết chi rõ một số điển bit cập trong các quy dinh đó khi khơng có sự thống nhất giữa Luật

DBĐS và các luật có liên quan; vin để bio vé bên thử ba trong host động chuyển,nhượng DAĐT trong KDBĐS chưa được dim bio hay những bit cập giữa hình

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

thúc mus bán sáp nhập để sở hữu vốn Công ty qua đó sở hữu dự án và chuyển nhượng DABS... Nhiễu tinh buồng được tác giả đưa ra đ hỗ trợ cho những đánh, giá phân tích của mình Từ nhơng bit cập d6, tác giã đã có một số để xuất hoàn thiên pháp luật về chuyển nhương DABĐS, Những phân tích trong bai viết trên cũng la tạ lê tham kháo để NCS hoàn thiện luận án cũa min

- Nghiên của “Real Estate Simvay - Central and astern Rìnope” (Kho

sắt the trường bắt động săn - Thang và Đông Âu, do BNT Attoneye at-law thực kiện năm 2013 Ket quả khảo st pháp luật của 11 quốc gia bao gim nhiễu vin để như đăng lý đắt dni, xác lập quyền đổi với BĐS, ti chính, pháp luật cũng như các rũ ro Hot đồng dmyễn nhượng DAĐT trong inh we KDBĐS cũng được đ cập ti, cụ thể một

sổ quốc ga như Đúc, Ba Lan Estonia cho phép chuyễn nhượng DABĐS bằng cáchchia cổ hân ma không cần they đổi thông tin đăng ký về đất và giao dich bio dim.

- Cuốn "Guide to hwesting in Real Estate in the PRC’ (Hướng dẫn đâu te bắt động săn tại Tring Quắc) cia Mayer Brown SIC năm 2014. Trong cuốn sách,

tác gã đã dé cập tất of từ các vin đồ pháp luật nén ting cho dén nhơng khía canh: chuyên sâu bao gầm: quyên sở hữu đất QSDĐ, quyển sở hữu tải sản tên đất,

GCNOSDD, cấp phép cho các dự án xây dưng, những răng buộc đốt với nha đầu tư

tước ngồi khi đầu tư vào ngành cơng nghiệp BĐS, các biện pháp dim bảo an toàn, và quin lý nhà nước về BBS. Một số vẫn để có liên quan din host đơng chuyển

nhượng DADT trong host đông KDBĐS cũng được để cập nh điều tiện đổ: với

chủ đầu tx, chuyển QSDĐ, chuyển quyển sở hữu cổng tỉnh và các nghĩa vụ tài chính Khi tếp cận cuốn sách, NCS nhận thúc được rằng thúc đấy TTBĐS nói chung và thi tường chuyển nhượng các DAĐT trong hoạt động KDBBS nỏi riêng

la tổng hợp của các biện pháp lánh ti, xã hội và pháp lý, giã quyết mỗi quan hệ vésở hữu, quin lý và sử dụng BĐS và các cơ chế dim bio cho sự vận hành TTBĐS có

hiệu quả cũng là những vin dé rong tim cần phải tinh đốn Diy là vấn để cổ ý "nghĩa quan trong đổi với NCS khi hoàn hiện những vin dé lý luận cũng đơn ra các ii pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS

- Cuấn "Real Estate Investment im Spain - The Legal Perspective” (Bib trbắt động sản tai Tập Ban Nha - Triển vong pháp lý), của DLA Piper (Công ty Luật

của Anh với hơn 30 chỉ nhánh tử châu Mỹ; châu Á - Thi Bình Dương châu Âu châu, Phí và Trung Đồng), năm 2015. Các vấn để được đỀ cập bao gim: sở hồn BĐS, xác

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

lập quyền sở hữu, pháp loật quy hoach, quyển của bên thử ba đốt với tải sin, trách

nhiệm bảo vé méi trường gao dich thuê, các khoản thuê. Tây Ban Nha cing là mot qguc gia cho phép hoat đơng chuyển nhương dự án theo hình thức chuyển nhường tồn bơ hoặc chuyển nhượng một phẫn dự án (Transfer of « business or part of « thuänepộ theo lựa chon ofa các chỗ thể. Vie chuyỄn nhương dy án có hể thực hiện thơng que chun thường cỗ phần share dea, nê việc chuyên nhượng đợc tae

iện đười phương thức này thi được min thuê và VAT. Đây là cơ sở để NCS phân,losi và đảnh giá các hình thúc chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS,

nhận điện được những dạng si phạm trong chuyển nhượng các DAĐT nhầm mục dich trén thuế...đã và dang didn ra rong th tẾ thoi gian qua tại Việt Nam và gợi

nở những biện pháp để ngắn nga và khắc phục trong thỏi gian tới

- Nghễn cửa “Housing policies Smngtpore" (Chinh sách Nhà ở tạ Sngepord)

của tác ga PHANG, Sock Yong và HELBLE, Matthies nim 2016. Tác giá đã kháiquất những vin dé về thi trường nhà ở te Singapore và những chỉnh sich pháp luật

của Singepore đối với vẫn để nhà ở. Trong nghin cũu này, nhóm tác giã đã đ rêu hân tich nhõng quy định của pháp luật về vẫn để thụ hả: dit dé phát biển cơng

trình nhà 6, khung pháp lý cho việc phát tiễn các dean nhà ở tei Singapore, trong

đổ c một số quy định về điêu kiện đối với chỗ đầu te dự án, điều kiện đối với dự án và chuyển nhương de án phát triển nhà & Qua hân ích, nghién cửa cổng tỉnh ễ học hồi được những cách thức, quy định về quản lý đất đai, quản ly de án phat tiễn BĐS nổi chung và dv án phất hiển nhà ở ni riêng tei quốc ge này để rit sa bã học kinh nghiêm cho Việt Nam,

- Bài viết "Các phương thức dp cân đất ca đễ thực hiện các die ấn ee

"nh doanh bắt động sản du lịch những rào cân pháp lý và những vẫn để phát anh trên thực tẾ" cia tae giã N guyễn Thi Nga tạ Hội thảo: “Thi trường bit đồng sẵn dự lich Việt Nam, những nút thất pháp tý, thực iẾn và giải pháp hoàn thiện”, Hội Luật ga 2022. BĐS du lịch di phat tiễn manh mổ trong thời gian qua và với khung php lý cama đầy đã nên thực ấn triển khá phát sinh rất nhiều vướng mắc. Trong ham vi bà viết, ác giả đi đồ cập chuyển nhượng DAĐT BĐS da lịch là mốt rong những hình thức tiếp cân đất dai từ tị trường cũa nhà đầu tư để thực hiện dự án

BĐS du lich Trong đó, tác gã nghiễn cửa các quy định của pháp luật KDBĐS

trong mối liên hệ với Luật Đầu tạ Luật Đất đủ đu chỉnh hoạt động chuyển

này, NCS có thi

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

đầu tr thụ hiện den BĐS do lịch Bài viết mắc dù để cập din DAĐT BĐS du lich hưng kết qui nghiên cứu đụa trên các quy định chung côa pháp luật KDBĐS, Luật đầu tạ Luật đất dai c giát tham khảo đối với NCS lơi đính giá trục tin áp đụng php luật chuyển hương DAĐT trong host động KDBĐS một cách toàn điện, đồng tổ trước sự phát triển ie nhiều loạt hình BĐS mới

Qua các cơng tình nghiên cửu nỗi bật trong made cơng như nước ngồi tiên

đã cho thấy sơ quan tâm lớn của các nhà nghiên cứu đối với TTBĐS nổi chung và

host động chuyển nhương DAĐT trong hoạt đồng KDBĐS nói riéng. Dũ các cổng

trình dave nghiên cứu và công bổ rong những khoảng thời gan khác nhau và phanvã nghiên cứu là TTBĐS ihe rồng nhưng những vin dé Lý luận có mức sống lâu dài

và những phân tích, đính giá thục Hẫn đều co giá tri tham Kho cao đãi với NCS

vi nội dụng và phương thúc nghiên cửa, đánh giá Bên canh đó, hoạt động chuyển

nhượng DAĐT trong host động KDBĐS di mới phát triển nhiing năm gin đây nhưng cơng đã có một sổ nghiên cứu nhất dinh. Các nghiên cứu di côn it vé số

lương vi tin mát ở các cấp đồ khác nhau, chủ yêu là các bài viết đơn 1é những đã

thin nio cụng cấp cho NCS những góc hin thục tin có giá trị, trên cơ sở đơ đễ NGS tiép tục phát triễn nghiền cửu chuyên sâu của mình ở cấp độ cao hon.

Đánh giá kết qua nghỉ. trình nghiên cứu liên.

quan đến để tàivã định hướng nghiên cứ cia hận án.

1.2.1. Đánh giá kết qua nghiên cứu của các cơng trình nghiên cứu Hân quan đấu đề tài

121.1 Đánh gid ching

Qua việc nghiên cửu các cơng bình liên quan đến để tải luận án, NCS có Thể din ra muội số nhận xát đảnh giá mang tính Kha quất chúng nh sau:

Thứ nhất về số lượng cơng trình nghiền cứu nổi chung,

Mic di đã có khơng ít cơng tình nghiên cứu vé KDBĐS ở cả góc đồ kính

18 và pháp luật nhưng chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là ming it được quan tâm đồ thọ tấn chuyển nhương khá nhiễu. Số lượng cơng trình rt it, da

sổ theo Luật KDBĐS 2006, bing chứng là từ khi Luật KDBĐS 2006 ban hành,

những bai viết phân tich trục iếp về chuyển nhượng DABĐS thi chi 03 bài bo tiên

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

các tạp chi chuyên ngành, còn các cổng tỉnh khác chủ yêu la có liên quan hoặc

chuyển nhương dự án chỉ là một nội dang nhỏ, đến nay khi Luật KDBĐS 2014 có Hiệu lục thi số lượng các Đài bài báo để cập trục tấp phân tích một số nổi dụng bit cập của pháp uật về chuyển nhượng DABĐS đã nhiều hơn trước đó

Thứ hai và số hương cơng tình nghiên cửu phép luật quốc tế

Trong số nhiing công tinh nghiên cứu của các tác giã Việt Nam, mặc đã cónhưng rất hen chỗ về số lương các cơng tình nghiên cửu vé pháp luật KDBĐS cơnước ngồi và bai học kinh nghiém cho Việt Nam trong việc xây dụng chính sich

phit tin TTBĐS. Cịn hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBDS, NCS cing đã tiếp cân được pháp luật của mét số quốc gia (Trong Quốc, An Độ, Singrper). Mặc dù hộ thẳng pháp luật có sự đhác như, nương nhơng quy Ảnh cia php luật sắc quốc ge trên gợi mỡ rit nhiễu nội dung trong quá hình nghiên cửa,

đơn ra những giã pháp phù hợp với Việt Nam,

Thứ ba, vé số lượng hội thio, toa đâm ios học

Tei Việt Nam, các hội thio khoa học về pháp luật KDBĐS nói chung công

nh v chuyển nhường DAĐT tong hoạt đông KDBĐS nói riêng v6 cũng hen ché; các nhà khoa học, những người tham gia xây đụng pháp luất và các chỗ thể tham, ga th trường khơng có kênh Kit nối dé nắm bắt lẫn nhau, Ở góc đơ quốc t, toa đâm, hội thio học thuật vé pháp luật giữa Vist Nam và các quốc gia khác về phép tuật KDBĐS cũng tất ít, chỉ có mét thơng tin được cung cấp trong luận án tié của tae giả Võ Anh về “Pháp luật Enh doanh bắt đồng sản ở Tiệt Nam đó là tháng 11/2010, Hai thio quốc tổ "Phát tiễn nhà ở và te trường bắt đồng sản - Kin nghiêm quốc té và ha chon cho TTệt Nam’ dave tổ chức thực hiện ti Hà Nội

Thứ t vé xu hướng của các nghiên cứu,

Từ những công tinh nghiên cửu đã có, NCS nhận thiy các vẫn để chung vé TTBĐS như khái niên, đặc dm, vai rd quân ý ofa Nhà nước thể hiện ở những chính sách cụ thi trong TTBĐS là những nơi dung trong tâm ma các công tinh "nghiên cứu hướng tới giải quyết về mất lý luân Việc vin dung các vẫn dé lý luận ào thục tifa hoặc vin đụng thục tấn để làm rõ thêm vẫn đ lý luận còn khá khiêm, tốn Dé tai ma NCS lựa chon có số lương cơng bình đã nghiễn cứu trước do không nhiều nhưng cing đề cập đến chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS cụ thể nhờ dự án nhà ð thương mai, BĐS dụlịch

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

luật chuyển nhương DABĐS hay khơng thi những cơng tình này cũng có giá bỉthem khảo võ cùng quan trọng trong quá tình nghiên cửu của NCS

21.2 Những dt quả nghiên cm dat được

Voi hệ thống các cơng tình nghiên cửu ma NCS đã đã cập ở rên, có thể

thấy, chiếm sổ lương lớn là những công tinh nghiên cứu về Tinh vục TTBĐS,

KDBDS nói chung, host động chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS là Tĩnh vực cu thể mới được quan tim những năm gin diy, chi có một số bài báo đăng trên tạp chí chun ngành có dé cập trục tấp và chia cỏ sich công nh luện án tién

i nghiên cứu về hoạt động này, Không chỉ và số lương ma những cơng tình"nghiên cứu đã có con viết tiên cơ sỡ quý định ci của Luật KDBĐS 2006. Từ khi

Luật KDBĐS 2014 ra đời din nay sổ lương các cơng trình nghiên cứu te tấp nổi dang này cũng khơng nhiều. Bên canh đó, da sổ sự quan tâm mới chỉ đồng lại ở các cuộc Hội thio tiêng lễ, các Hội nghĩ về xúc tiến thương mai do Sở Ké hoạch và Dau lỗ chức ảnh kỳ hing nêm nhẫn lắng nghe, chia sẽ và tim cách thio gổ cho các

doanh nghiệp trong hoạt đông kinh doanh, trong đó cỏ KDBĐS dưới hình thúc

chuyển nhương các DAĐT. Mặc da vậy, với những cơng bình nghiên cứu đã có, NCS cũng thấy được nhiều nội dang liên quan có gi tri tham khảo, cụ thé nhờ sm

Thử nhất các cơng tình nghiên cứu đã sỡ dụng một rổ phương pháp trong

aq tình nghiên của nar

- Phương pháp thụ thập, xởlý thông tir Thông tin khoa học trong các cơng

trình nghiên cứu được các tác giã thu thập, xở lý và chất lọc Eừ nhiêu nguồn khác hạ tử công tỉnh nghiện cửu của các tác giã trong và ngồi nước, tử phơng vin chun gia... để tổng tết thực ấn cia hoạt đông chuyén nhượng DAĐT trong hoạt

- Phương pháp ting hop, phân tich: để tổng hop, phân tích, đánh giá pháp uất và thực tẾn áp đụng pháp luật, rên cơ sở đó đưa ra các nhận xát, khun nghị

trong cơng tình nghiên cửu

Các phương pháp nghiên cứu này là kính nghiệm có giá t đối với NCS khithục hiện để tả luận án

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

Thứ hai và kh niệm chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS ĐỂ xây dụng khái niêm về "cinytễn nhượng ch án đẫu h rong hoat đồng Tnhh doanh bắt đồng sôi" đời hôi cần tip cân nhiều khái niềm đơn lễ như. “cn Abin, “the cn đầu he rong hoat đồng koh doanh bắt đồng sv", “chuyŠn nhượng

'chuyễn nhương dự cn đẩu hệ" Đa phần các thuật ng này đã được phân tít lâm,

trong các cơng tinh nghiên cứu, do đó cổ giá tr tham kháo cao đãi với NCSĐiễu quan trong đầu tiên cin xác ảnh đỏ là DAĐT trong KDBBS là một

trong các loại DAĐT, quy định vé "ấy dn đổ ne trong hoạt đông kinh doanh bắt động sản" của Luật KDBĐS được xây dụng dua trên cơ sở Luật Đầu tự cho phép viée chuyển nhương dự án Chính vi vậy, việc nghiên cửu pháp lut không thể tách. si pháp luật KDBĐS va pháp luật đầu tơ Bén cạnh đó với th chất cia mốt rong

các loại dự án, mang những đặc thủ riêng nên ngồi những quy đính cơ bin của

php luật đâu tr thị pháp luật đất dx, pháp luật KDBĐS s dit ra thêm những quy inh rang buộc khác về đều kiện chuyển nhượng về chỗ thể đầu tự. đối với hoạt đồng chuyển nhương DAĐT trong KDBBS di phủ hop với những đặc thù này, đảm,

‘bio an tồn pháp Lý cho TTBĐS

Nhing nghiên cứu đã có vé vin để này được viết tén cơ sở Luật KDBDS2006 và theo ha khuynh hướng

‘Mét là, Luật KDBDS 2006 chỉ cho phép chuyển nhương tồn bộ dự án, khơng đoợc chuyển nhường một phân de án Việc chuyển nhượng toàn bộ đự án là

chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghia vụ và lợi ich họp pháp cũa chỗ đầu tư cỗ sang chủ đều te mới thông qua hợp đẳng bing vin bin và được cơ quan nhà nước cổ

thận quyền cho phép

Hai là, Luật EDBĐS 2006 chỉ quy định vé chuyển nhương tồn bộ dự án, cịn việc chuyễn nhương một phần dự án các chủ đầu bơ thực hiện trên cơ sở hợp đẳng hợp tác kinh doanh và trở thành đồng chủ đầu tu của dur án. Pháp luật của nhiều quốc gia trên thể gới hiện công dang ghi nhận phương thúc này: Hiện nay,

Luật KDBĐS 2014 hiện hành đã chính thúc ghi nhận cả hei loại hình chuyển

nhượng này, Chính và vấy, cách thúc p cân kha niệm này cén có sự thay đổi Sơ

they đổi nay chỗ yêu liên quan đến hoạt động chuyển nhương một phẫn dự án vìcác vẫn đi pháp lý vé chuyễn nhượng toàn bé dự án le nổi dong mà NCS có

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

hương DAĐT trong hoạt đơng KDBĐS

VỀ thực trang pháp luật, các cơng tình nghiên cứ đã tấp căn hoạt động chuyển nhương DAĐT trong hott động KDBDS với các mức độ khác nha Thực trang pháp luật được khi thác theo ting quốc ga và hấu nh khơng có sự ao lưu uốc tẾ Ở VietNam, các nghiên cứu đã có được thực hiện tin những quý định của

Luật KDBĐS 2006, it có sự kết

canh đó, do quy inh vé vin để này của Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng

dẫn th hành không nhiễu nên các cơng trình nghién cứu chưa cho thấy sự phân chia vi nỗi đăng nghiên cứu một cách chỉ tiết và cụ thé như đều kiện, thẩm quyền tình

tự thủ tue...Co thé nổi thực treng pháp luật phân ánh trong các cơng trình nghiên

cửu đã có là kh sơ sả, Giá tri tha khảo đối với NCS đa phân thể hiện dưới góc độ

"nghiên cửa lịch nữ quá hình hồn thiện của pháp luật

Vé thực tiễn hoạt động chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS:

nổi dung này được phân ánh tốt hơn trong các cổng tình nghiên cửa dic biệt làtrong một số bai báo di kha thác được những bất cập rất có ge tị. Đây là nhõng

nổi dang ma NCS sẽ kể thừa trong nổi đang tiễn khai ci luận én. Tuy nhiễn, có

hai để thực tiến đã được các tác

giã nếu ra: Mot là, một số bit cập di “iicng côn là bắt cập" do viết theo lut cũ.din Luật KDBĐS 2014 đã được bổ ming sie đổi, Har lá, những bắt cập được cáctác giã nêu ra hiện đã giảm tinh thời sự do khoảng cách vé thời gian (cơng trình‘ot php luật đầu tự và pháp tt đt đa, Bên

hạn ché đối với NCS khi tiếp cân những

"nghiên ci rực ấp và gin nhất là mốt bài báo iắt tháng 02 trên cơ sỡ Luật Dau tr 2014 đã hit hiêu hn).

hướng hoàn thiện pháp luật: đo hướng hoàn thiên được đồ x

sở nghiên của đánh giá thực tin côn ting tác giã rong mỗi công tinh nên NCS cũng gặp những han chế như đã để cập ở trên Thâm vào 4, thực tin TTBĐS vào thời dim nghiên cứu của NCS đã có những vận động chuyển bi

thi từ các ngiễn cứu c cũng có giới hen. Tuy vây những kiến nghi mang nhcảnh hướng hay ning cao hiệu quả thục thi vẫn cô giá bị them khảo với NCS

13113 Nững vẫn chum được nghên cin thẫt đo, độ: đi hoặc con bé ngs Thách quan có thé khẳng đính ring, chưa có một mốt cơng trình nghién cứu: nio thể hiện mốt cách toin diện tập trung và meng tinh chuyên sâu vé chuyển

1 những đánh giá

trên cơ

khác niên sự kế

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

nhượng DAT trong host động KDBĐS với nin ting cơ sỡ lý luân là các họcthuyết các gã thuyết đặt rong mốt quan hộ tác đông, chi phối bit các điều liện

chính ti, kink t, xã hội lịch sở và hội nhập quốc tế trong thục tẾ hỏi gen que Cho din nay, vẫn còn một số vẫn để con b ngõ, chưa được nghién cia mốt cach thấu dio, cụ thể

“Dưới khía cạnh lý luận: the vi, giới hen của hoạt đông KDBĐS 1a những

host động nào, đều tơ KDBĐS có thực chit la một loại hình đầu tr đặc biệt có điều liên, doi hồi khung pháp lý riêng để điễu chỉnh không, chuyển nhường DAĐT trong host động KDBDS với bản chit, dic điểm nào cho pháp phân định với việc chuyển nhương cỗ phn, cỗ phiêu mà giá tr của cỗ phân, cổ phiêu đỏ là giá tỉ của BĐS trong DAĐT và khác với các hình thúc chuyễn nhương dự án khác, ranh gói tiền chuyển nhượng DAĐT trong host đồng KDBĐS với hành thức góp vốn bing QSDD để thục hiện DAĐT mà hình thành pháp nhân mới; sy khác biệt gia chuyŠ nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBDS với mua bản, sáp nhập doanh: nghiệp đầu fu BBS, cơ sở i loận và thục tấn của điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhương DADT trong KDBPS cũng nh qué tình hành thành và phát tiễn cũa pháp luật vé chuyển nhương DAĐT trong KDBĐS chiu sự tác đồng bối các yêu tổ nao? Tiêu chỉ

cho việc đánh giá một hệ thông pháp luật điều chỉnh hoạt đồng chuyển nhượng cefn trong đầu lánh doanh có hiệu qué trong đời sống kinh ti - xã hột”

“Dưới lúa cạnh pháp luật và thực tin thực tha: Nghiên cứu phip luật về chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS phải được đặt tong ting thể hệ thống pháp luật có mối liên hệ true Hp, dan xen, tác đồng và chỉ phối tới chúng như Luật KDBĐS, Luật Dit dx, Luật Nha 6, Luật Xây dựng, BLDS, Luật Đâu tr Luật Doanh nghiệp, Luật Thuổ...Lâm rõ được mức độ chỉ phố, đều chỉnh của mất "ngành luật cụ thi tới ting vin dé liên quan trục tiép đến chuyển nhương DAĐT

trong host đông KDBĐS ninr chi thể, đổi tương điều kiện, phạm vi của chuyển

nhượng, quyên và ngữa vụ của các bên trong quan hệ chuyễn hương các định chế ti chính có liên quan đến chuyển nhương DAĐT; quy tỉnh, thả tục và trách nhiễm của hệ thing cơ quan công quyén trong việc thầm dinh, cho phép, thanh tra, giám sét quế tình chuyỄn nhương và xở lý khi cổ hành vũ si pam

Lng ghép trong mỗi vin để cụ thé liên quan đn chuyển nhượng DAĐT

li những s liệu, dẫn liêu, các vụ việc chuyển nhượng DAĐT trong thực tổ được

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

của nhà đều tr và hơn hết là vì mục tiêu phát iển chúng của toàn xã hồi. Trên cơ sở đỏ, nhận diễn rõ nét và sâu sắc hơn những kết quả đã đạt được của hệ thông pháp luật và những khoảng tréng những vin dé để ngõ cần được tiép tục bổ sung

Và hồn chỉnh.

"Ngồi re, thục trang quy đính pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong

host động KDBĐS từ Luật KDBĐS 2006 hi nur khơng được & sâu phin tích Khi

Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực cho din nay, mắc di đã có cơng trình nghiên cứu vé thục trang pháp luật chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS nhưng để nhân tích đánh giá một cách tổng qt tồn dién những quy din của pháp luật

iện hành với cấp đổ luân én tién đ thị chu có cổng tinh nghién cửu nào Honnỗa, nhiều gai pháp, để xuất được đưa ra trong những cơng trình nghiên cửu đã cổđều mang tinh định hướng chung, Điễu này có thể xuất phat ir việc pham vĩ các"nghiên cứu chỉ giới han trong các bai viết trong Hội thảo, tạp chỉ chuyên ngành,

chơa tạo được art ndi gia lý luận pháp loật và thục tn thị trường,

1.2.2. Định lmớng ugh

Luận án sẽ tấp tục nghién cửu để giã quyết những vẫn đồ ma các cơng trình nghiên cứu đã có cịn bỏ ngô, chữa nghiên ci thấu đáo nh đã đ cập ở tiên

cứu của Indu án

Đổi với những vẫn dé còn tranh luận, luận én sẽ đơa ra phương én gai quyết phù

hop trong gai doen hiện nay Cụ thể

Thứ nhất xây dong hé thing lý luận vé chuyển nhương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS và pháp luật điều chỉnh về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động,

KDBDS. Từ các quan niềm , học thuật nhằm làm rõ tơ cách chủ thé tham gia quan

hộ chuyển nhương DAĐT; phạm vị, ranh giới giữa chuyển nhượng toàn bộ dự én và chuyễn nhương một phẫn DAĐT trong KDBĐS. Chủ dich của nội dung này là nhằm, phin dinh một cách cụ th, rõ ring quyển và nghĩa vụ của các bên trong quan hồ chuyển nhượng Đặc biệt đối với chuyển nhương một phần dự án với tin chất là không chim dit chủ đầu tr đự án và xác lập cho chủ đầu tr mới mã sax chuyển,

hương tén tạ song song hei chủ đầu hr cùng tến hành trên tổng thé mốt dự ăn Vệ

vẫn dé đặt ra ranh giới quyền và ngiĩn vụ của chi đầu hơtổng thé dự án và của chỗ đầu tr dợ án thánh phần được xác định rên cơ sỡ nào? Xét rong tổng thể của tồn

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

"bộ diy án có những vấn đề đặt ra buộc tất cả các chủ thể đẫu tử phải cùng thục hiện: sich nh gmtve nea vy ching ma khôog thế pie’ Chu ri sự tae thi quy hogkh; XẾ hoạch cig của toàn bộ dy éa với quy hoạch ting thi, vin dễ niới trường va on

sinh xã hội trong vùng của dự én... Vậy, vẫn để xác lập cơ chế phối hợp thé nào

Giữa hủ đầu từ sơ cấp và nhà đầu tr thứ cấp trong vige thục hiện trích nhiệm vi sella Vụ chung bên cạnh quyền và nghĩa vo sitng đã đ¡ợc xác lập cho mỗi chủ

Thứ hai, tuén an phân tích thực trang pháp luật về: chuyễn nhượng DABT

trong hoạt động KDBĐS hiện hành trong tổng thể pháp luật mang tinh chất liên.

ngành, đánh giả khách quan điễn biến của gjeo địch chuyển nhượng DAĐT trong

hoạt động KDBDS trên TTBĐS thực tễ thời gien qua nhằm nhân didn rố sự khuyết

thiêu và những khoảng tring của pháp luật đế và đang là điễm nghn , là những rào

căn lớn đối với các. chữ thé, Chỉ rõ những tác động và nh hướng trái chiễu của hệ

thống pháp luật hiện hành néu khơng được xây đụng và hồn thiện sẽ là rở lực lonkim hãm sự phát triển của TTBĐS và là nguyên nhân của phát sinh những tiêu cực,

Bây “wide me” thị trường; ảnh hướng xếu tới mi tường đầu tử kinh doanh. „ làm giêm hiệu quả quân lý nhà nước đối với _ TTBĐS do lich nói chung và host động

KDBBS nói riêng

Thứ bạ, với những vẫn để thực té phét sinh theo chiễu hướng trá chiều, tiêu,

cục, biểu hiện lễ các sei phạm của các chủ thể khí chuyển nhượng các DAĐT, kéo theo những hệ luy của chúng đối với nẫn kánh tổ, xã hội, luận án tập trung làm rổ tính tit yêu khách quan của việc tip tục hoàn thiện phép luật về chuyễn nhượng, DABT trong hoạt động KDBĐS trong ting thể pháp luật chuyên ngành va pháp luật khác cỏ liên quan trên cơ sỡ bám sát những quan điểm... chủ trương và chiến lược "hết tiễn nên kinh tế thị trường và hội nhập quốc tf mã Đăng 9à Nhà nước đã đồ ra; đặc biệt chú trọng tới những quyết séch cụ thé và những xu hướng thay đổi mang

‘inh trong tâm và căn bản về cdi eich nên kinh tế, về phát biển thị trường với những

"bước đã thận trọng nhưng sáng tạo và nh hoạt

Thứ he, luận én đề xuất giã pháp hoàn thiện pháp luật - về chuyển nhượng,

DADT trong host động KDBĐS theo xu hướng mỡ , khoa học hướng tối một hệthống pháp luật dim bảo sự đồng bộ, thông nhất, minh bạch phủ hop với điều kiện

hội của đất nước, với thé chế kinh tổ thi trường và thích ứng tốt với xuthể hội nhập,

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

Tý thyễt rung bắt đồng sân

Thị trường BĐS là nơi didn ra các giao dịch vé BĐS được thực hiện thơng

aqua quan hệ hing hố - tin tơ. Do đó, TTBĐS có quan hệ liên thơng với thi trường

tả chính tiền tệ, có quan hệ nhân quả vớ thị trường xây đơng và là thị trường đâu

xe của thị trường xây đụng và là cầu của tị trường lao động). Lý thuyết và TTBĐS

ao gim các nôi ding vé cong, cầu và mốt quan hệ cùng cầu trong TTBĐS; gá cả trong TTBĐS. Trong đổ: cầu BĐS là khối lượng hing hoá BĐS ma người tiêu ding

sit dang khi cổ mức giá và các đu liên khác được thoả mix); và cũng BĐSêm năng (sẽ hình thành trong tuong la) và BĐS đó phải có đồ điều kiện nhất inh

và phụ thuậc vào loại TTBĐS”. Cung cầu BĐS có mỗi quan hệ chit chế với nha

Xơi cũng cầu cân bing th ti đó chúng ta có giá cả th trường, giá cả đ tự đều lượng cũng và cầu dat tới điểm cân bing lý tưởng, khi cùng nhỏ hơn cầu tá giá ching hoá sé ting lên và ngược lạ. Đây là khung lý thuyết quan trong để Nhà tước có những chính sách qn tý TTBĐS nói chung và hoạt động chuyển nhương

DADT trong host đơng KDBĐS nói riêng một cách hiệu quả bai TTBĐS khi vậnThành theo cơ ch th trường mà khơng có sự quân lý của Nhà nước thủ "bản tay vổ

inh? của thi trường sẽ dẫn đốn những khiêm khuyết nhất Ảnh, nh hiện tương

gi, trâu do” ETý thyễtv nên lanh t he mang

Theo C. Mác, kink thi trường là mốt giải đoạn phát tin tất yêu côn lịch sử mà bất cỡ nễn kinh tế nào cũng phải tri qua để đt tới née thang cao hơn tiên con đường phát triển Trong nên nh tế thi trường, các chủ thể ánh tổ có my độc lip,

tự chủ canh tanh hy do với nhau và giá cd được quyết ảnhkhách quan bởi tị trường

thông qua quy luật emg cầu fa thi trường, Dé nắn kính t thị trường hoạt động hiệu

đến "giá

3. Tường Đạ học KăthtÝ gốc din C017), Giáo ph 0 meng be đồng ain, Ea ế qut dân, Hà

Nia L

13, Nguyễn Minh Oush (2016), Binh luận Luật Ki dư Bde động sẵn năm 2014 vàcÁc wantin hướng.“dấu hành, nh Lao đồng, Bì Nội, . 17

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

quả, cin dim bảo ny vận hành đẳng bộ, đấy đồ các thị truừng đầu vào như ti tưởng đất ai, thí trường sie lao đồng thi trường tà chính (trường tên tệ thị trường vốn,

thi trường chứng khoá), thị trường hàng hố và dich vu tiêu đồng thi trng khoehọc - công nghệ trin cơ ở được ny bão dim của pháp luật, nh luật cạnh tranh, luậtvi các quyển sở hữu luật chống độc quyên, luật chống bán phá ge... Đây là khung

ý thuyết quan trong, có gá tí để NCS nghiên cửu những vấn đã lý luận chung vé chuyển nhương DAĐT trong host động KDBDS trên TTBĐS và đặt ra yêu cầu của

việc hoàn thiện pháp luật về chuyển. nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS cinxem xét, dinh giá phủ hợp với các quy luật của nên kinh té thi trường,

1 thyễtv mỗi quan hệ giữanpháp luật và lạnh tế

‘Theo học thuyết mang tính khái quát cao của C.Mác, pháp luật là mét trong các yêu tổ của kién trúc thương ting , sinh ra trên cơ sở của hạ tầng va bị quy định. "bởi cơ sở hạ tầng, Trong mỗi liên hệ giữa pháp luật và kinh tẾ thi các iên để kinh tẾ không chỉ là nguyên nhân trục tiệp quyết định sua đời của pháp luật ma cịn quyết đnh tồn bộ nội dung, tính chất và cơ chế để điều chỉnh pháp 1 tật, còn pháp Tuật op phẫn to z4 hoàn cánh và điễu kiện thuận loi’ cho sự phát tiễn kinh tổ & những góc độ khác nhau. Van đụng Lý thuyết vé mỗi quan hệ giữa pháp luật và kinh. 48 đổi hổi vậc đánh giá phép luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động

KDBBS không chỉ xem xét, đánh giá tính hợp pháp của quy đính pháp luật mà cịn

đánh gi tính hiệu quả thực tiễn thục thi các quy định pháp luật đó, Lj tydt vd pháp luật kinh tế:

“Tước đây, pháp luật kinh tổ quan niệm 14 một ngành luật độc lập với pháp

Tuật din sợ vi các ngành luật khác trong hệ thắng phép luật Vist Nam. Hiện nay quan niệm đó vỀ pháp luật kính tẾ cũng đã cỡ sự thay di. Cụ thé: pháp luật kính tế

có thể bao gầm: pháp luật doanh nghiệp, pháp luật hop đẳng trong lánh doanh, pháp

uit ga quyết tranh chấp - rong kính doanh, pháp luật và phá sẵn dosnh nghiệpnhững vẫn dé liên quan đến quản lý kính tổ cơng cơng như qn lý thi trường quần lý

chất lượng quản lý quy hoạch phát trễ, chính sách hỖ trợ chính sách giám sát chính

sách chống phá giá. , pháp luật về các Tính vực kính tÊ (thi trường bất động sân, thị

4 Nguẫn Vin Giản, Ngujễn Vin Phúc, Nguẫn Ban Cong (2016), Thể chế phép luật Rn tổ nộ sổ quốc

canh gi Uy bankai ca Quốc hei 24

‘Ram Duy Ngô. C009), Chg én vo hột ko ed Ngô Đại học Quốc giá HỆ Một 3£

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

"trường chứng khoán `; pháp luật về các hop đồng chun biét(mua ban hàng hóa, gia

cơng trung gian tiêu thy vận tai và hậu cần thuê mua quảng cáo. ); pháp luật về cạnh tranh và kiểm soát đốc quyển; pháp luật về bảo vệ người tiêu đăng, ; phép lat vé ảnh tổ quốc tế, pháp luật trong ti v ã những tinh vue pháp uật khá ø Trên cơ sỡ ‘chung lý thuyết về pháp luật kinh tổ, luận én nghiên cứu lý luận pháp luật cũng như

đề xuất giải pháp hoàa thiên pháp luật về chuyển - nhượng DAĐT trong hoạt độngKDBDS dim bio tinh thẳng nhất, đồng bộ trong hộ thẳng pháp luật Việt Nam và

nhủ hợp với nền ảnh t thi trường rong bối cảnh hội nhập kinh tê quốc tế 1.3.2 Cần hoi nghién cứu và giả tmmyễtnghiên căm

Luận én được triển khai với hing loạt cầu hỗi nghiên cứu và giã thuyết

"nghiễn cửu seu đây

Thứ nhất về khía canh lý luận

* Cân ht nghên cứ 1: Quan niêm như thé nào về chuyển nhương DAĐT. trong host động KDBĐS? Đặc điểm của chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đồng

KDBBS lag?

- Giả tnt nghên cu: Chuyển nhượng DAĐT trong host đồng KDBĐS

được pháp luật KDBĐS thir nhân là một trong những quyền của chủ đầu tr và

cũng là một trong những hình thúc KDBĐS. Vé bản chất chuyển nhượng DAĐT

trong hoạt đông KDBĐS là việc chuyển giao tồn bơ quyền, nghĩa và và các lợi ich

hop pháp cia DAĐT trong host động KDBDS từ chi đều tof sang chủ đầu tr

mới. Tuy nhién, một DAĐT được chuyển nhương không chỉ đơn thuần là một loại

tii sin mà la tập hợp của nhiễu tả sin, rong đơ có QSDĐ, cơng tình xây dụngkhác Đặc biệt khi chủ đầu từ chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS

trước hit sở chuyển giao quyển thục hiện dự án; đo đô phip loật đầu tơ công nh

phip luật KDBĐS không sờ dung thuật ngữ "nuua bán" DAĐT mã thay vio dé là

“chuyẫn nhượng" DABT. Tuy nhiên khá niệm chuyển nhượng DAĐT trong hoạt

đông KDBD thi chưa đơa ra trong các vấn bản pháp uật 46?

* Câu hỗi nghưễn cứ 2: Vie cho pháp các chủ đều tư thực hiện chuyển nhượng DAĐT trong host đồng KDBĐS đơn rên cơ sỡ lý luận và thục tin nào?

Vaid, ý ngấa của hoạt động nay?

- Giả thuyết nghiên cửa: Trong thục tin thực hiện các DAĐT trong hoạt

đơng KDBDS, tình trạng đự án “reo” khả là phd biển với các nguyên nhân nh.

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

ch đầu hy không có niu cầu tiếp tục thục biện được dự án hoặc gặp khó khán, thiêu

fu iện thục hiện DAĐT... Nếu tinh trạng này kéo divi thiệt hi

vi ti sin cho chủ đầu teva cũng lâm mất đ rất nhiêu cơ hội đầu h của các chỗ đầu tr khác, điều dé din đến nhiêu hệ quả ấu đần TTBĐS, ảnh hưởng din sự phát tiễn

chung cia nin lành tổ. Do đó, để giã: qut tình trang trên cũng như dim bão cho

TTBDS được vin đồng liên tc thi chủ đều hr được quyển chuyỄn nhường DAĐT là một trong những biện pháp tối vu và phổ bién hiện ney

* Câu hỏi nghiên cứ 3+ Pháp luật vi chuyễn nhương DAĐT trong hoạt

đông KDBĐS cin gai quyết những vin đồ g7

- Giả thất nghên cine: Chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS

không chỉ chị my đều chỉnh của pháp luật KDBĐS ma đồng thời con chiu sự đu

chỉnh của mét số ngành luật khác như pháp luật dét đai, pháp luật đầu tu, pháp luật

xây đang. bồi đối tương chuyển nhương có tính chất phúc tap, khơng phẩ là một los tải sẵn ma la tip hop cia nhiều tai sản trong đỏ có QSDD, cổng tình xây dựng Hệ thẳng các quy dinh vỀ chuyển nhượng DAĐT trong hot động KDBBS sẽ

tập trong giải quyết những vin để về chủ thể, nguyên.

DAĐT được pháp chuyển nhương quyền và ngiĩa vụ của các bên thim quyển trình thi tục thục hiện chuyển nhương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS và xử lý

vã phưn phát sin

* Cân hai nghhằn cứu 4: Các quốc gia tiên thể gui đã êp cân và xây dụng các quy định pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS nh thể nao và Việt Nam có thi học hai g từ đá

- Giả Huyết nghên cine Các quắc gia trên thé giới cũng đã có sự tấp cân

về mit phép luật đôi với vẫn để pháp lý về chuyển nhương DAĐT trong hoạt đồng

KDBDS. NCS lure chon một sổ quốc gia có my tương đồng vé béi cảnh kình tổ - xế

Hồi với Việt Nam nghién cứu. Xác dink rằng quy dinh pháp luật của nước ngồi khơng phẩ ln ln tốt mà cũng có thé có những bit cập nhất định, hơn nữa, có

any định áp đụng ở quốc gia khác là tốt những đơa vào Việt Nam lei không phù

hop. Vi vậy việc nghiên cứu pháp luật nước ngồi giúp cho NCS có thể học hii và

vấn, không đã,

ác chuyên nhượng, điều kiện

gi mỡ cho Việt Na trong q bình hồn thiện pháp luật chuyển nhượng DAĐT

trang hoạt động KDBĐS trong bắt cảnh hội chập inh tế quốc tế

</div>