Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về giá đất và thực tiễn áp dụng tại tỉnh Quảng Ninh

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (10.75 MB, 104 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NOI, NÄM2022

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế

'Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Dung

HÀ NỘI, NAM2022

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam doen luận văn này là cổng trình nghiên cứu khoa học độc lập củatiêng tôi

Các kết qui nêu trong luận văn chua được công bổ rong bất kỷ công tỉnh nàokhác. Các số liễu trong loận vin la trung thục, có nguồn gốc rõ rang, được trich dẫn

theo ding quy định

Tâixin chiu tric nhiệm v tính chính xác và trùng the của luận vấn này

Tác gia luận vấn.

Trần Minh Hương.

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

DANH MỤC TỪ VIET TAT

SIT Viết đây đã

15 |Tiinggyênvàmôitường TNMT

16 |Trmg ong TW

17 |Ũybaanhindin UBND,

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

DANH MỤC CÁC BANG BIEU thuế phiva le phí the

Bang 2: Bing tổng hep, đánh giá bang giá đất và khung giá đất của nhóm @

ơng nghiệp từ khử thục hiện Luật đắt đai năm 2013

Bang 3: Bing tổng hợp, đánh giá bing giá đất và khung giá đất của nhóm đất phí ơng nghiệp tại nơng thon từ khử thục hiện Luật đất dai năm 2013

Bing 4: Băng tổng hợp, đánh gi băng giá

xông nghigp tại nông thon từ khi thục hiện Luật đất đai năm 2018

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

MỤC LỤC

LOI CAM DOAN

DANH MỤC TỪ VIET TAT DANH MỤC CÁC BANG BIEU

MỤC LỤC

MỞ ĐÀU.

3.1. Muc dich nghiên cứu 4

41. Đốt tượng nghiên cửu của đồ ái 4 42. Pham vi nghiên cứu của đề tú 4

3. Các phương pháp ngiễn cứ. 5

6.¥ ngĩa khoa học và thục tẾn của đồ tit 5

7.36 sục ce hin văn. 5

CHVONG I: LÝ LUẬN VỀ GIÁ DAT VÀ PHÁP LUAT VE GIA DAT.

11.1. Khó niện về giá đất 7

11.2, Đặc điểm của giá đất 9

113. Vaitro của gi ait 10

12.Lý luân pháp tut về gi đắt u

1 21. Kit niệm va đặc điển cin pháp loật về ga dit "

1 22. Nội dang côa pháp luật về giá đắt 13

1 23. Các yêu tổ chỉ phôi din pháp lut vé giá đất 14 13.Lịch sở hình hành và ghá tiễn pháp ht và giá đất l8

13.1, Giai đoạn từ khí ban hành Luật đất đai năm 1987 din trước khí ban hành Luậtđất đại năm 1903 18

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

1Giai đoạn từ khí ban hành Luật đất đại năm 1993 độn trước khi ban hành Luật

1 33. Giai đoạn tri ben hành Luật dit đi năm 2003 dn te khi ben hành Luật

1 3.4 Giả đoạn từ khí ban hành Luật dit đi năm 2013 đến nay 241.4 Pháp it của một sổ quốc ga tin thể gói và những gu mỡ cho Vitam. 31.41 Phiptuitvé giá đất cia D& Lom 2

1.42 Pháp luật giá đất cia một số nước Đồng Âu % 1443 Pháp luật giá đất của Han Quốc 25 1444 Pháp uit vé ge dit của Ue 26 CHVONG 2: THỰC TRANG PHAP LUAT VE GIA DAT VÀ THỰC TIEN THỊ HANH TẠI TINH QUANG NINH 0

21. Tins trang phá uất về giá it 30

2.1.3. Quy định về xây đụng, điều chỉnh khung giá dat, bing giá đất 34

2.1.4 Quy ảnh vé định ga đất cụ thể 37 2115. Quy định vé các hoạt động tơ vẫn xác định giá đất cụ thé 39

32. Thục tif th hin pháp luật và giá đất tạ inh Quảng Nin “ 2.1. Điều kiên tư nhiên, kinh tế xã hồi tai tỉnh Quảng Ninh ảnh hưởng đến pháp luật

vi giá đất 4

2.2.2. Tình hình việc thục biện pháp luật về giá dit tinh Quảng Ninh. “ 3 23. Thọc ifn áp dang pháp luật về giá đất tử tinh Quảng Ninh st 2.3. Đánh giá ảnh inh vide thực hiện pháp luật vé giá đất tei tinh Quảng Ninh... 3

231. Mittich cục 63332 Matha chế 64

CHUONG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHAP LUẬT VA NANG CAO HIỆU QUA THỰC THỊ PHÁP LUẬT GIA DAT TẠI VIET NAM...67 31. Định using về hoàn tiện pip at vi gi lt 67

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

3 3 Giã pháp hoàn tiên pháp uất vé gi đất3 21. Giải pháp chung

3.2.2. Giả pháp cụ thể

3 3 Giã pháp nâng cao hiệu quả tac thí pip uất v ga đất 3 31. Đổi với chủ thể quân ý nhà nước về gi đất

3 3 2. Phương pháp quấn lý nhà nước vé giá đất

KÉT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

MỞ ĐÀU 1-Lý de chọn đề

Dit di là mốt Losi vật chất đặc biệt xét vỄ mét hựnhiên và trơng mỗi quan hệ với

đời sống lich sổ, vin hóa, chỉnh tri, xã hộ cũa cơn ngu thi đất đa là mốt loại tả

"nguyên vơ gia khơng g có thi thay thé được. Do đất dai vừa lat nguyên đẳng thời vừa

là tai sin nên ki nghiễn cửu gia đất và pháp uật về giá đất cân có sự thẳng nhất trong

cách đặt vin để công như phạm vị, đối tương nghiên cit. Trong điều Kién đổi mới 5

nước ta hiện nay, đất đủ được xem la một loại ti sẵn đặc biệt với va tro hết ste quan

trong để phát tiễn lanh t xã hộ, đo đó việc sỡ dụng thật tt nguồn tải nguyên qude ga nay không chi quyết định cho sự tăng trường của ninkinh ế đất nước ma con 1à sự đảm, bo cho mu: tiêu dn din chính ti. Chính vi tim quan trong của dit đá nên mỗt quốc ge đều xây dụng cho mình hệ thing php luật riêng và dit dei để đều chỉnh phủ hop với đều kiện cia quốc ga đó. Vin dé gi đắt là một trong những vẫn đồ cơ sỡ, n tăng cho việc thực tiên quản lý đất đủ. Tuy thiên giá đất là vẫn để phúc tap, shay cảm và liên quan din quyển lợi ce dei đa sổ chỗ thể sử dụng đất Trên thể giới nói chung và nên nh tổ Việt Nam nói riêng thí giá đất là cầu nốt giữa quan hộ đất đủ tị trường

say quan lý cia nhà nước. Nhà nước điều tất quản lý đất đi thông qua giá, hay nổi mốtcách khảo, giá đất là mốt công cụ kinh tổ để nguời quân lý và nguội sở dụng tấp cân

Với cơ chế thị trường đồng thoi cũng là can cử để đánh giá mr công bằng trong phân phải đất đa, để ngời sử đụng đất trục hiện theo quyển ci minh và nhà nước đu chỉnh các quan hệ dit đi theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Chính vả thé Luật đất

đủ năm 2013 ra đời và có hiệu ục th hành tr ngày 1/7/2014 tại Khoản 10 Điều 22đã in đầu tin quy định chính denh gi đất là mốt trong những nổi dang quan lý trong

Tinh vực dit đa. Chính điều nay đã đặt ra u cầu về mic đơ hồn thiện của hộ thẳng

quyết ảnh quản lý nhà nước (OLNN) về giá đất bởi quyết éinh QLNN là phương bên

hông thể thiêu để trục hiện chức ning nhiệm vụ của các chỗ thé quản lý. Mặc da vẫn đồ giá đắt được quy định rất cụ thé trong Luật đắt dai năm 2013, tuy nhiên thục tn thị

"hành pháp luật trên thực tổ con nhiễu vướng mắc, bất cập, doi hỏi nghiên cửu tim hiểu

them khảo quy dinh cia các nước rên thé giới về vấn để này ahim hoàn thiện hơn

hấp luật v giá dit rước ta hiện nay.

Quảng Ninh là tinh có vi ti di lý đặc bit quan trong nim ở phía Đơng Bắc

Quảng Ninh được wi như một nước Việt Nam thụ nhõ, hội tụ diy đã các yêu tổ và đều kiện tư nhiên, tai nguyên thiên nhiễn, có biên giới đất én, rên biễn, có tim năng phát triển kinh tổ - xã hố, ẫn ảnh chỉnh tị, dim bảo quốc phịng, an ninh Việc chuyển

đồng tích cục tong nhing năm gin đây đã khai thee tốt tiém năng lợi thể này, đơa

finh trở thánh địa phương có nền kink tê năng động cin khu vục phía Đắc, góp phân thúc diy mr phát hiển chung của tồn Vũng Quảng Ninh la đô thị los I, tỷ lẽ đổ thí

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

hada của tinh din nay dat 66,56% và một trong 3 dia phương có tỷ lệ đô thi hỏa cao

nhất cã nước, chỉ sau thánh phố Hồ Chi Minh và Bình Dương Trong những năm qua dic tit giai đoạn từ 2010 tới nay, tn hình kinh tổ xã hội phát tiễn manh mã, đơ thị

hóa cơng như việc thu hút đoanh nghiệp đều tr vào die phương tương đổi nhiều Thịtrường dit đi gin liên với nền lạnh te do đó khí nền nh tế ting trường thi nụ cầusir đăng cảng cao và thị trường dit di đ bị nóng lên và ngược li kinh tê suy thoi thị

trường dit dai sỡ bi dang bang Trong những năm gin đây hệ thống cơ ở he tang, các

đông Vite xác dinh ga đất phục vụ cơng tác bỗi thường giải phóng mất bằng: mặt Xhác giá đắt là can cir cho cơ quan quản lý nhà made daa ra quyết định giao dit cho doanh nghiệp phát hiển de án Chính vi vây gá đất nói riêng và đất dei nổi chúng được dia phương rất quan tâm, đầy được coi là tién để quan trong trong chiến lược phat tiễn của tinh,

uit Phát từ cơ sở the Ấn nêu rên tối tiên hành thục hiện để ti “Pháp hột: vd giá đắt và thực tẫu áp đụng tai tuk Quảng Nini” tam đề tả nghién cứu cho Luận

Vấn thạc sỹ cơn minh

3. Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật vé giá dit là một rong những vin để phip lý hết sóc phúc tạp và nhân,

được nr quan tâm của đông dio người dân công nh của giới nghiên cứu khoa học đướihiềo góc đồ khác nhau Duổi góc độ php Lý, qua tim higu và rẻ sốt các ngoẫn tá liệu

có liên quan din đồ tá nghiên cửa người viết nhân thẬy thin gian qua đã có nhiễu cổng

tình khoa học v vẫn dé này được công bồ nia

- Hội thio "Tà chinh đắt đa, giả đất và cơ chỗ chin sách trong bổi thường hố!

tro, tái ảnh cv" do Tổng cục Quân ly đất dai và Viện chién lược, chính sách tài

nguyên và mỗi trường - Bộ Tả nguyên và Môi trường tổ chúc tai Hà Nội ngày

13/7/2011. Trong hồi thảo này có bản và ga dit nhưng chỉ trong Đổi thường hỗ trợ, ti

ảnh cử heo Luật đất đi năm 2003,

- ĐỀ tai khoa học cấp trường năm 2013, trường Dai học Luật Hà Nội "Pháp lướt vd tài chính đắt đi và giá đắt ở Tidt Nam", chủ hiệm dé tix: POSTS Nguyễn Quang

Tiên Trong đồ tả có các chuyên để cụ thể lin quan din vin đ giá đấtnhơ chuyên đề

2: Tổng quan và giá dit của POS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, chuyên đồ 3: Tổng quan

hấp luật vé ti chính đất đái và giá đất của TS. Nguyễn Thi Nga, chuyên để 4. Cácchỉ phôi pháp luật về tủ chính dit dei và giá đất cũa Ths Trin Võ Hi; chuyênđã 5: Kinh nghiệm của mốt sb nước và bài học đi với Việt Nam về xây dựng và hoàn,

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

thiên pháp luật về ti chính đất đủ và giá đắt ofa CN, Quách Thi Héng Nhung: chuyên

đổ 6: Đánh gá thục trạng vi ga đất do Nhà nước quy dinh và giã pháp của The

Nguyễn V ăn Hẳng". Ngồi ra cịn ké dén một số khóa luận, Luận vin có nghiên cửu về vẫn dé giá đất có thể kể din như “Tim hiểu các qgy đủ cũa pháp luật về giá Nguyễn Thị Hương Mai, khóa luận tốt nghiệp nêm 2012, Trường Dai học Luật Ha Nội

“Quy đảnh pháp luật về đnh giá đắt - Kinh nghậm cũa một sẻ nước trên thd giớt và

vấn dụng vào Tiét Nom’, Doan Thị Huyền Luân vin Thạc sỹ Luật học nim 2013,Trường Đại học Luật Hà Nội, “Tim Hiu các gip định của Tuất đắt đa 2013

aie”, Phan Thị Hat Yên, khóa luân tốt nghidp năm 2016, “Pháp ludt về giá đất và

thực tén thí hành tạ thành phổ Hà Giang tình Hà Giang’, Mei Thi Thanh Mai, Luận

vvin Thạc sỹ Luật học năm 2017, Trường Dai hoc Luật Hà Nội... Nhin chung các đi

tii luận vin nghiên cửu khoa học đã nêu ra rất nhiễu vấn để đẳng thời phân tích rất chi it, kỹ luống các vẫn đề liên quan đến giá đất theo quy dink Luật đất dai năm

2003 và một số khóa luận, luận văn theo quy định Luật đất dai năm 2013. Các chuyên.

ga vi dit dei đi nêu ra ning hen ché, vướng mắc trong quả tình thi hành luật từ đó

đơn ra phương hướng hồn thiên ste di Luật

Bin canh đó liên quan din các cơng trình để ti nghiên cứu cấp Bộ và một số

bai viết tiên các tạp chi ding chú ý như. "Ban vé giá đất theo guy dinh của Luật đắt

iat 2003” tác giả Pham Xuân Hoàng đăng trên Tạp chi NghiÊn cửu lập pháp số

112004; “Cơ chỗ bình thinh và áp dùng giá đắt theo pháp luật hân hành ” tác giã Lima

Quốc Thái đăng trên Tạp chỉ Khoa học pháp lý số 3/2011; "Nghiên cic ảnh hướng

sữa cơ chế hai giá đắt đãi với vide giao đắt cho thế đấy thu hồ đế và để xuất giả hip để giá đất do Nhà nước quy dn plas hop với gi th trường” cũa chủ nhiệm để tii PGS.TS Nguyễn Thể Chỉnh (Phó Viện trường Viện Chiến loợc, Chính sách tài

"ngun và mô: trường); “Nghiên cứu cơ s lý luận và thực tid, đi xiắt đỗ mớt các

phương pháp đình giá đắt bảo đâm việc đình giá đắt cụ thể phù hop với giá đắt tị

trường , của chỗ nhiệm để tải TS. Đoán Ngọc Phương (Tổng cục Quản lý dit đi - BộTai nguyên và Mỗi truờng); “Nghiên cin thực trạng và để xuất giải php hồn điệnchính sách, pháp luật và nâng cao ning lực dinh giá đắt trong xa đàng bang gid«aie, của chủ nhiệm để tai Thể, Đồn Ngoc Phương (Tổng cục Quản lý dit đa - BộTai ngun và Mỗi trường

Co thể nói, các cơng hình nghiên cứu trên dù phân tích trực tiếp hay phân tích: giin tip đầu đã để cập din mét sô hie canh nhất nh liên quan đến giá đất dacs gốc

đồ pháp lý mốt cách chuyên sâu và tổng hop. Tuy nhiên, đặt trong bôi cảnh hiện naydang thực hiện Tổng kết thi hành Luật dit đa năm 2013 con kh ít hạn chế các cơng

trình để ải nghiên cứu pháp luật về ga đất nên chưa có nhiễu thay đơi Bồi vậy rên cơ

sở kế hủ thành quả nghiên cứu cia các cổng tỉnh trước va đồng thời Luận vin sẽ tập

trung tin hiểu, phân ích một cách có hệ thống, toàn dân về pháp luật về gie dit, gop thêm một số ý kiễn thiết thục trong quá tinh hoàn thiện Dự thảo Luật đất đai sửa đối

Tiện my, phần nao cũng góp phần lam phong phủ khoa học pháp lý

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:4.1, Mục đích nghiều căm

Moe dich nghiên cứu cin luận vin la làm sáng tô những vẫn đổ lý luân và thực

tẾn (qua thục tiẾn thi hành pháp luật giá đất te tĩnh Quảng Niol), Tơ đó, để xuất các agit pháp gop phần tiếp hục hoàn thiện pháp luật về giá dit ở Việt Nam va giã pháp shim nâng cao hiệu quả thực th tén thực tin cũa chế nh pháp luật về giá đt

4.2. Nhiệm vụ nghiên cứm

ĐỂ làm sáng lỗ những mục đích trên luận vin có nhiệm vụ sau đây:

- Tình bay những vin dé lý luận chung về pháp luật về giá đất, sơ hình thành

vv phát iển của pháp luật về giá đất,

- Phân tích, đánh giá các thực trang pháp luật hiện hành về giá đất ở nước ta từđã dua ra những đánh gi, nhận xét những điềm đạt được và mặt hạn chế cia nhữngquy định đó,

- Tình biy, phân tích các quy định về giá đất của mốt sổ nước tin thé giới từ

đồ cổ cơ sở đã xuất những giã pháp thích hop cho việc xây đụng pháp luật về giá đất

ở nước ta hién nay,

Đính giá thục tin thi hành pháp luật về giá đất tạ tĩnh Quảng Ninh: những

kết quả det dove và những tên tạ, hạn ch, nguyên nhân.

- Đổ xuất đơn ra một sổ kiến nghĩ góp phần tấp tục hồa thiên pháp luật về giá

dit 6 Viét Nam và giã pháp nhẫn năng cao hiệu qua thực thi rên cơ sỡ trục tin côn

hấp luật vé giá đất

4. Dai tuợng và phạm vi nghiên ci41, Đối trong nghiên cứm cũa đề tit

Luận vin ấp trung nghién cứu những nội dụng chủ yêu sau:

- Các vin dé về ý luân giá đất và pháp int về ga đất,

- Các quy din hiện hành về php luật giá đất Đồ là các quy dinh cia Luật Dit

dei năm 2013, Nghị ảnh sô 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy dinvi giá dit; Thơng tơ số 362014/TT-ETNMT ngày 30/06/2014 cia Bộ Tả nguyên vàMi trường quy định chỉ tất phương pháp định giá đất, xây đơng, điều chỉnh băng ga

dit, ảnh giá dit cụ thé va tư vấn xác Ảnh giá đi

- Thục trang vé phip luật gi đất và quy định côn một sổ nước rên thể gis- Thục in áp đụng các quy ảnh về pháp luật giá đấ ti nh Quảng Ninh

42. Phạm vinghién cin cũa để tài

Pháp luật về giá đất là mốt đỀ tải nghiên cửu có nội dang tuơng đối ông liên quan

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

đến nhiễu inh ve pháp luật Trong khuôn khổ luận văn tác giã gói hạn pham vinghiên

cửu chỗ yêu về pháp luật giá đất hân tích gá đất qua cá thơi iy của Luật đất đủ, sau đósẽ tập trung phân tich nội dụng các quy nh hiện hành của Luật đất đi năm 2013 và các

‘vin bản hưởng dẫn tí hành, thọc tấn th hành te tinh Quảng Ninh.

- Pham vũ không gien: Luân vin nghiên cửa vẫn php lut về giá đất và thục

tấn thi hãnh tạ tinh Quảng Ninh,

- Phạm vi thất gian Báo cáo thực tiến th hành hấp luật về giá dt tử inh Quảng

Ninh lửa bất đu th biện Luật đất ái nim 2013 dn hỏi đm thực hiện đồ tả,5. Các phương pháp nghiên cứu

hi nghiên cửu luận văn, em đã sử đụng phương pháp luận duy vật biện chứngcủa Chỗ nghĩa Mác - Lénin. Song song với đ lá việc sở đụng các phương phép nghiêncửu cụ thể như.

- Phương phép diễn giải và phương pháp lich sử đoợc sỡ dung chủ yêu để

"nghiên cứu về nhống lý luân cơ bản về pháp luật giá dit

- Phương pháp phân tín, phương pháp tha thập thông tin được sử dung trong

loận vin Phương phép phân tích gúp lâm 18 các quy đnh cũa pháp luật hiện hành về

vn để xác dinh giá dit và thre tấn thị hành tử tĩnh Quảng Ninh Phương pháp th thấp thông tin đoợc sử ding để thu thập các tà hiệu, các thông tin trên meng Intemet Lôi

"nghiên cứu thục trang áp dụng phá luật vé giá đất

- Phương pháp tổng hợp và phương pháp bình luân được sử đụng chủ yêu để

khái quất tính nghiém và giá đất của một số nước trên thể giới và dun ra các dinhhướng giúp hoàn thiện pháp luật và ning cao hiéu quả áp đụng pháp luật giá đất teVietNam

6. Ý nghĩa Khoa học và thục

- Ý nghife khoa hoc: Vé mit lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn gớp phầnêm rổ sơ sở lý luận của pháp uật về giá đất Luân văn cũng đã cũng cấp cơ sở lý luậnđể góp phin hồn thiện các quy đính cia pháp luật vé gia đất và ning cao hiệu quảtint hiện các quy nh pháp luật về giá dat trên thực

~Ý ghia tine ấn: Luận vin có ý nghĩa cùng cấp cơ sở khoa học cho hoạt động

thục hiện pháp luật về ga dit Đặc biệt luận vin nghiên cửu tin hình thực tẫ tạ đaphương kết quả của luận vin cỏ ý ngiễa gop phân dim bảo và ning cao Liệu qua thihành pháp luật và giá đất rên th tấn. Bén cạnh đó Luận vin có thể được sở đụng lam,

tai liệu tham khẩo cho việc học tập, nghiên cứu,7. Bồ cục cia hận văn

Ngoài phin Mé đều và Kitluin, Luận vin được kết cầu thành 03 chương

~ Chương Ì: Lý luận vé giá đất và pháp luật vé giá đất

-Chương2. Thự rang php hắt vé gã độ và thc a th hành tí nh Quảng Ngũ.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

- Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện phép luật và nâng cao hiệu qua

thục thi pháp luật về giá đất tei Việt Nam,

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

CHƯƠNG I: LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐÁT VÀ PHÁP LUAT VE GIÁ DAT L1. Ly hận về giá đất

LLL, Khải miệm về giá đắt

Gis đất là một thuật ngất đoợc nữ đụng phổ biển trong xã hội và trong các sách, háo pháp lý 6 nước ta hiện nay. Trước đây, rong thời kỳ nền nh té được quản lý theo cơ chế bao cấp, kế hoạch hỏa, dit đa khơng được thir nhận có giá th khá niệm giá đất chưa ra đời KẾ từ khi nước ta thục hiện công cuốc đổi mới (năm 1986), xây đụng

nin kinh tê nhiều thành phân vin hành theo cơ chế thi trường có ar qn Lý của Nhànước theo đính hướng xã hội chỗ ngiấa thi đất dai mới được thir nhân có giá và kháiniệm giá dit đối Vay giá đất là B2

- Theo từ didn tổng Việt thông dụng do Nguyễn Như ¥ (chủ biên): "Giá Giá

tri của hàng hóa được tinh bằng tiên"L

= Theo các học giã dưới gốc đồ kink tổ th "giá dit là sô tiên người mua, nga

thuê sin sing có thể trả cho một hing hóa là QSDĐ nào đó và được người bén hoặc

"người thuê chấp nhận khi hàng hóa QSDĐ do được đem ra lâm đối tương rao đối ta một thời đểm nhất định, số tiên này có thể do các bận ty thôa thuận hoặc do tổ chức

dink giá bit đông sin chuyên ngập cung câp hoặc do Nhà nước quy dink”

Từ didn gi thích thuật ngữ Luật học (Trường Đai học Luật Ha N@) có gai thính giá đất là "khoản tên quy định từ mức tối thiểu din mức tôi đa cho tùng loại đất nhằm xác dinh ngiĩa vụ tai chính của ngu sử dung dit"? Con theo Từ din Luật học thi giá đất la "Giá dit là số tiên tinh trên một đơn wi điên ích đất do Nhà nước quy

- Theo quan diém của chủ ngiĩa Mác - Lénin, giá cả là sự biểu hiên bing tên

của gi ti hàng hoa. Mà biên nay, da sổ các nước trên thé giới đều thùn nhận đất di là uột loại hing hóa đặc biệt, có thể giao dich mua bin, chuyển nhương cầm có thể chip như các low hing hos khác nên đất đi cơng co giá Như vậy, giá dit có thé hiỗu là gi of cde đất ds, tức là iễu hiện bing tiễn của giá đất đai

Theo Mắc hàng hỏa có bai thuộc tinh là giá ti sử đụng và giá tí. Hàng hồa đất dicó be thuộc tính này khơng và có gì khác bit với hàng hóa thơng thường khúc?

- Giá tị sỡ dụng của dit dei: Dat đi là ti nguyên do thin nhiên ban ting cho con người. Giá bị sỡ đăng của đất dat qua ting thời kỹ phát tid xã hồi loài người là

"gon Như Ý (QS bên) Tran Ting Vat thông ưng, NOC Go đục, HiNội: 2001, 24“ˆ Thưởng Đụ lọc Luật Hi N6i (994) Từ iin Tat ng Luật học (rất tdi, Tuậ ho động, Nehấp qué t) tsb Công nhện din, Bí Nội 1999, 3£

` Viên Khoa hoc pháp ý (Bỏ Tephip) 2006): Tờ đến Luật học 3 Te dln Bich doe vì YH Te‘hip, BA Nội 2006, 258

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

hồn tốn khác nhao Đất đ tham gia vào tt cả các ngành sẵn xuất vật chất ca xã hồinihưlà một tơliệu sẵn xuất đặc biệt Tuy nhiên, đất đã là một nguồn tà nguyên hữu hạn,

nó chỉ trở nên vơ bạn và q giá ty thuộc hồn tồn vào a Hu biết và thú độ đối xử cỗa cơn người đối với dit đa, Ở nước tạ giá sở đụng của đất dei thay đổ t nát trong,

các thời kỹ phát tri bánh tế côn đất nước. Trong nén Linh tế kế hoạch hóa tập trung:

quen hệ đất đủ đường nhờ chi tổn tử quan hộ duy nhất giữa Nha nước với người sở

dạng đất đó là quan hộ “cin cho", đất đủ chỉ được sở dang nh bơ liệu sin xuất mỗi truờng sông cia con nguờ. Gid đoạn này, dit khơng có giá và khơng có quan hệ kình tế

phat sinh Trong nên lạnh t thi trường các quan hệ kinh ti, xã hội phát sinh từ đất đihong phủ và da dang, đất đai ngoài mục dich sở dụng con là hàng hóa đặc tiệt có thểrua &, bản lú đểtại

- Qiá tí của đất đã: Con có quan điển khác nhau vé giá tí của đất đa. Có quan

ddim cho ring đất đủ khơng co gi tr, vì theo quan diém cũaC Mác về giá ti từ “Giá tr là lao đồng vã hội cũa người sản xuất hàng hỏa kết inh trong hing hóa”. Dit dei là sản

phim của tự nhiên, khơng phéi do con người làm ra, và vậy khơng có lao động kết tính. Quan diém khác lạ cho ring dit đa là bàng hóa đặc biệt và lý giã về git dit như rau: Dit đ là ải nguyên do thiên nhiễn ban ting mất dit có trước khi lồi người

được sink ra, ki đó, dit dai khơng cổ giá tị và chữa có ao động cơn cơn người. Tuy

nhiên kh nói về giá trị của hàng hỏa, Mác phân tích rõ bản chất của giá t là biểu

Tiện quan hệ gi người với ngu, vi vay gi tr là phem trả lịch sổ no gin Hồn vớinin sin xuất hang hỏa, I tiền dé cia nên kinh tổ thi trường ngày nay, Như vấy, đất đạicó giá ti vi có lao động xã hộ kết tinh. Hơn thé nữa, giá bị côn đất ngày nay không

hãi do lao đồng cia một người hạy của một thể hệ ma do nhiễo thé hệ đ trước, vì thể những hàng hóa thơng thường thi giá tri có xu hưởng giêm do tién bộ kỹ thuật làm,

iim Ino đơng hao phí, nhưng giá trị đất di có xu hướng ngày cảng ting,

- Giá cé của hing hóa dit đu (giá di) Đối với hàng hố thơng thường, giá cả

là nr biểu hiện bing tién cde giá ti, Đất dai cổ giá cả, nhưng không phi la biểu hiện bằng tiên cia giá ti nơ các hang hóa thơng thường khác, ma giá cả của dit đã là biểu Tiện quan hệ kink t phát ảnh, chử không phái biêu hiện bing tiên của giá ti ruông đất Giá cả của đất đa là đa tơ tơ bên hóa là giá mua de tơ được tín theo tỷ mất lợi

nhuận là anh huồng cia tơ bin hoặc dia tô. Giá ca ruông dit chính là giá mua dia tơ

trong mét that gen nào dé. Tuy nhiên, sự vận động của địa tô và giá cé rudng đất có

ty độc lập tương đãi

Dưới chế đồ sỡ hữu ruông đất, gá of ruộng dit dave thể hiên là giá cả thi trường do người sở hữu tư bên mua dia tô cũa người sở hữu ruộng đất Dưới chế đxã hồi chủ ngữa, đất dai thuộc sở hữu tồn đân Ngồi quyền tha địa tơ chênh lich], Nhà nước có thể kai thác ngudn lục đất đủ thông qua th tiễn cho thuê đất (Nha nước cho

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

các 18 chúc, cá nhân thuê dit sử dung trong mét thời gian nhất din); Nhà nước cổ thé

tôm tiền bán dit hoặc tiên sử dung đất khi Nhà nước giao đất (giao quyên sở dụng đất

cho các t8 chúc, cá nhân sở dung trong mét thời gian nhất dish hoặc giao đất cho các hồ ga Ginh, cả nhân làm đất ở ẫn đính lâu đà), Mọi hình thúc thu tiên từ đất dei nói tiên chính là tho vào giá cả sử ding đất theo mục đích sử ding đất và thời gian nữ

dạng đất

1.L2. Đặc dm cha giá đất

hive nhân dit dai là một hing hóa đặc biệt, nên giá đất cũng mang những đặc điểm cơ bản của giá cổ hing hos nh là hoớc do gi ti cia hing hóa, chiu ar tác đồng của quy luật cũng cầu, Tuy nhiên và đất đi là mốt loại hàng hóa đặc biệt nên giá đất cịn mang một sơ đặc điẫm cơ bản sm

- Không giống nhau về phương thức biểu thi: Giá cã đất đi phin ánh tác đụng

của đất đủ trong hoạt đông kinh ta, quyền lợi dit dei din đầu thi có khả năng thủ lợi đến đó và cũng có giá c@ tương ứng như giá cả quyển sở hia giá cả quyền sử dụng,

giá cả quyên cho thuê... Như vậy, giá dit được biễu thị & nhiêu phương thúc khác

nh ngồi biểu úí bing giá cễ quyền sở hồu, gi cả qun sở dụng cịn có thể biểu thi bing tién thuê. Có nghĩa la đất đa tôn tei tha trường cho thuê, Môi quan hệ giá ca đất di với tin thuê cũng giéng như mốt quan hệ li túc vin tư bản, chi cén xác din,

suất Loi túc hồn vốn là có thể tinh ra giá đất

- Giá dit đu không phãi la biễu hiện tần tế của giá ti đất đa, giá cả cao hay

thấp không phải do giá thành sin xuất quyết đạt Đất đu không phải là sẵn phim lao

đông cia cơn người, cho nên khống có gi thành sản xuất. Thực t trong trường hợp

con người kh phá đất ds, thí chi phí là một bộ phận cũa giá đất vi người ta có thể

tinh được các chỉ phí trực tiếp đầu hơ vào đất Tuy nhiên các khoăn chi phi khác th

Xhó phân bổ để mà hach tốn vào gi đất

- Giá dit thủ yêu là do nhu cầu về đất dai quyết din và có xu thé tăng cao rổ

ring tốc độ ting giá dit cao hơn so với tốc đồ ting giá hàng hóa thơng thường Chủ ẩn là do nguyên nhân từ bai mật tạo thành: Đâu tiên là do tinh khan hiêm của đất đại nin tinh co din trong cong nh, mà đồng thời sự phat tiễn kinh tổ, xã hồi và nhân Xhễu ting fn không ngimg nên yêu cầu và đất iấp tc tăng theo, cho nên giá dit ngày

cảng tầng lên, đông thời do câu tạo hia cơ cia h bản toàn xã hội được năng cao khiận

cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, din dén xu thổ giêm lợi nhuận từ đó lim

cho giá đất co trăng thể ting lân Trong thi trường thông thường, gá cf hàng hố chínảnh hng của bin thân đổi bin cung cầu Nhưng nói chung cũng cin đất là do tr

nhiên cùng cấp, dit đu ma con người có thể cỡ đụng đoợc là rất hạn chỉ, làm cho tinh co din trong cong lánh té cing rất nhổ, nhưng do nha câu đãi với đất lạ thay đổi theo phat iễn kính tf nến tinh co én lạ ất lớn, đó là mất chủ yêu ảnh hướng đồn giá đất

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

- Gis đất có tính khu vục va tn cá biệt rổrật Do đất có tinh cổ định về vị tr,

nên gia các thị trường có tỉnh khu vục, Bá of của đất rất khó hình thành thơng nhất,

rma có tinh đặc rng khu vục rổ ring, hong cùng một thành phổ, vị tí của thủa đất

khác nhau thi giá đất cũng khác nha, giá đất có tinh cé biệt rất rổ ring Ngồi ra giá

dit cịn phụ thuộc vào ar phát tiễn của kink ti, ar gia ting din sổ của tùng vùng vìvy thin đất khác nhau có giá rất khác nhau,

113. Vai trị của gi đất

= Tủ tồ của giả đất đỗi với người sử chong đất

+ Trong nên kính t thị trường, giá c cia hing hóa nói chung và của quyền sử

dang đất nói ring được hình thành và văn động duci mự chỉ phối ci các quy luật Xhách quan, và chịu artic động cũa nhiễu yêu tổ Cũng một loại đt ð một thời điển, nhưng ở các thi trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng mốt loại đất ở ving thi truờng nhưng ở những thời diém khác nhau có giá thi trường Khác nhau. Tuy nhiên người sử dụng đất không phố lúc nào cũng có diy đã thơng tin và sơ am. Hiểu cân thiết để đánh giá đúng và đồ giá trì của đất đi

+ Đất dai dove thừa nhận là cổ giá và giá trí đó được tính bằng tiên để người sử dạng có thể dang dem ra treo đối, rỡ dang làm tải sin dim bão thục hiện các nga vu din ar trong các hợp đẳng vay muon hay thể chấp hoặc được sử dung dé gop vốn bing quyền sử dụng đất

+ Việc xác Ảnh giá dit được thục hiện mốt cách hiệu quả sẽ giúp người sửdạng dit nhân thức được diy đã ga t của đất từ đô họ sẽ quan tâm nhiêu hơn nữadin việc khai thác và sử đụng ding muc dich, hiệu quả, tt kiậm tai nguyên đất, ndingcao ý thúc bảo vé nguồn ải nguyên này

= Di rộ của giả đất đỗi với Nhà nước

+ Giá đất đồng vai trò rất quan trong trong quân Lý dit di. Giá đất là một công

chập lý quan trong để Nha nước thực hiện quản iy dit de." Bài quân tý hành chính: vi thửa đất chỉ là quân ý "hân xác" cũa đất đủ, cơn qn ý giá trí cũa thửa đất mối là quản ly “phin hén” của đất dei’. Đảng thời thông qua công cụ này, Nhà nước sẽ đều chỉnh căn bằng mới quan hệ vé lợi ích kính tổ giữa Nhà nước, người sử dụng đất

và các chỗ thể khác có liên quan

++Giá đất đoợc hành thành là cơ sỡ để người sử dung đất thục hiện các ngiễa vụ

tii chính đối với Nhà nước như nộp tiễn sử dụng dit, tin thuê đất thuê sử dụng đất thuê thu nhập từ chuyển quyén sử dụng đất, phí và lễ phí... Nên định giá đất khơng

* Mem Cơng Thù (TTXVN),‘Nhing đổi mới cần thất trong quân ý gi đắc” năm 2013 "hbo8s ip Jhnmwr ets yon Mamg doi oi can thứ trúng hư ga 420132718463 ape

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

đúng, Nha nước với tu cách là dai điện chủ sỡ hữu đất đai s bị thiệt hei nghiêm trong

VỀ lại ich kinh t8. Do đó việc định giá đất phin ánh Ging giá tr thị trường sẽ có tác dụng én trong việc đảm béo nguồn thụ ngân séch cho Nhà nước, dim bảo công bằng

xã hội

+ Nhà nước khi thực hiện các dự án xây dụng cơ sỡ hạ ting đẫu tứ phát triển. kính tẾ, xã hồi nhu cầu sử dụng đất sẽ phát sinh, theo đó cén tiến hành thu hồi đất

Trong trường hep này, giá đắt có vei trở sắt quan trong đỗ xác định tiên bồi thuờng bE trợ cho người dân bị thụ hii đất. Cách xác định giá đất đầy đã, chính xác, công khai, minh bạch sẽ nhận được sự đồng thuận trong nhân dân, giúp đẩy nhanh tiễn độ thực tiga các dự an đầu tr. Ngược lại nấu xác định giá đắt thiêu chính xác sẽ có mự phân đối “mạnh mé của ngũi đân din đẫn tình treng khiÊo kiện kéo dã, tiễn độ thực hiện các dự én cũng sẽ bị kéo chậm lạ. Vi vậy, có thể khẳng định, định giá đất có ãnh hướng Ling nba ie’ sự Š: ảnh thính bị, YR hội sữa tiết gue oe

- Va trò của giá đất abi với thị trường bắt động san:

+ Định giá đất một cách chính xác ngiấa là giá đất của Nhà nước khơng thấp thon giá đất thực tẾ của thị trường Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhằm

mục dich kiếm lời gây tác đồng xéu cho thị trường bat động sin Định giá đất chính

xác cịn giúp đấm bảo sự cổng bing tình đẳng cho mọi chủ thể tham gia vào thị

trường, Đật sẽ có mức giá như nhau đối với các thửa đất liên kề nhau hoặc đối với khu

'vực có điều kiện tự nhiên nur nhau.

+ Giá đắt ình thành góp phân tạo điều kiện thúc diy việc xác lập và thục hiện

các giao dich về quyền sử dạng đất nói ring và thị trường bắt động sin nói chung hình,

hành và phất tiễn tại Việt Nam,

12. Lý hận pháp hột về giá đất

1.2.1, Khái niệm và đặc cia pháp bat giá đắt

Gis đất hiện được coi là một trong những công cụ không thể thiểu và quan trong hàng đều trong việc thục hiện quản ly kinh tô đãi với dit đại cia Nhà nước Trong thỏi gian qua gi đất và cính sách tải chính dit đủ đã có tác đơng tích cực trong vie nâng cao hiệu qua quin lý nhà nước về đất đứ, gop phân tình én thị trường bit động sin và din tiên tin xóa ba tiệt a bao cấp vé dit đa, chống thất thoát nguồn

thu cho Nhà nước trong inh vục đất đai

Từ Luật Dit đủ nim 1993 Nhà nước xây dụng khung giá dit đ quin lý giá đắt

đây có thể coi la dâu mốc quan trong tạo tién đỗ cho sợ đổi mới trong quản li Nhà

"nước về đất đai, Tử cơ ché quân lý đất đu bing bánh chính mệnh lệnh, gin chit với cơ chế cấp phát xin cho và nự "cáo bing” trong phin bổ đất đi tổ tạ sốt mốt thời gian di trong nền lánh tế LỄ hoạch hoá tập trùng bao cấp, được thay đổ: bối mt cơ quan

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

qguân ý đất dei phủ hop hơn rong điều kiện nh tổ thị trường, đồ là ae kết hop gia

iện pháp hành chính và biện pháp kinh té rong quan lý đất de. Theo da, gá dit không chỉ là sin phẩm meng cứ chủ quan của Nhà nước mé còn hâm chứa nhõng yêu tổ khách

quen của các quy luật nên lánh t th trường đầm bảo cho vận hành ofa thị truing bắt

động sin nó dưng và thị trường quyền sử đụng đất nói ring đồng bộ với các thi trường

Xhác hư ts rường vén thị trường sức lao đồng v+v

Thục tổ cho thấy ring quân ly nhà nước và đất dai bing giá đất cổ ác đồng mạnh mỡ và phát huy hiệu qua trong thục tổ cuộc sống Theo đó, Quản lý aha nước về đất dai thông qua giá đất thể hiện dit đủ không ci la một th tà nguyên thun túy và

thiên nhin ban ting con người ma còn là một los isin có giá ti, mốt thử hàng hóa

đấc iệt được rao đối rên thi trường và được t gã thank tên,

Qua phân tch logc từ lý luận nêu rên t có thé khó niêm vé pháp luật gia đất như smu: Pháp uật đất đu là tổng hop các quy phạm pháp luật ma nha nước ban hành nhẫn thit lập quan hệ đất đi rên cơ sở chế độ sở hữu đất đi tồn din và có sự bảo hồ diy đã của Nhà nước đối với các quyên sở dung đất teo thành mét ngành luật quan trong trong hệ thông pháp luật”

Từ ảnh ngiĩa rên cơng có thể dinh nghĩa pháp luật về giá đất là tổng hợp các

văn bản quy phạm pháp luật ma Nhà nước ben hành nim đều chỉnh các vin dé Hiênquan din giá đất nhạy ảnh giá đất nguyên tắc xác ảnh giá đất, phương pháp xác ảnh.

gi đất khung giá đất bing giá đắt va thẳm quyền quy định gá đất

“heo pháp luật hiện bánh thi giá đất được hinh thành từ các nguồn:

- Giá đất do nhà nước quy ảnh gm Lông giá đất băng giá đất va gi dit cụthể - Giá đất tị trường gm gá đất nh thành giữa các chỗ thể sử dụng đất khi thục Hiện các gao dich din mơ vi đất đa; du giá quyên sử dang dit hoặc đều thầu dự án có

sử dụng đất

a gạá đất

“Mặt là, theo Điều năm $3 Hiển pháp năm 2013 quy định dit dei thuộc s hữu

toàn dân, do Nhà nước đại điện chủ sở hữu, quy đính này được cụ thể hóa tại Điều 4

Luật dit dei nim 2013 "đắt can Huấc sở hit toàn dân do Nhà nước dei điện chủ sở

hina và thẳng nhất quân lý". Vì vậy, các quy định về giá đất sẽ chịu tác động côn chế

đồ sở hữu và đất det của nước tạ, các cu định về giá đất sẽ hướng tới mục tiêu quan

trọng nhất là dim bảo sợ quin lý cia Nhà nước về đất đủ, dim bio sử dụng đất đúng

rue dich và hiệu quả

- Đặc điễn của pháp uật

Hii là, pháp luật vi giá dit bao gim các quy inh vỀ giá dit do Nhà nước quy

ˆ Bạt học Lait Hi Nội C016), áo tàn bật đt đu, 1ð Công nhân din, Hà Nội

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

dink và các quy định và giá dit do nguội si dụng đắt thôa thuận khí thục hiện các giao

dich vé chuyển quyền nữ dụng đất

Ba li, pháp luật v giá dit được ban hành bối nhiều cơ quan nhà nước cổ thâm,

qguyễn do dit dei chiv sợ quản lý cia nhiêu bộ, ban, ngành khác nhau, Điều nay không

tránh khôi ar mẫu thuẫn chồng chéo gây nên những bất cập trong thực tấn thi hành:

1.2.2, Nội dung cha pháp hật về giá đắt

Gis dit là yêu tổ cơ bản của hộ thing tà chính đất dai và là một yêu tổ quan

trọng của thị trường QSĐĐ. Vi vậy, dinh ga đất là mét vẫn đỀ phúc tạp và ảnh hưởngđồn nhiều lnh vực của đời sống xã hội và tinh hình chính ti ofa mốt quốc gia. Do đó

đời hội host động này phấ: được pháp luật đều chỉnh một cách cụ thể. Nộ: dụng pháp

luật gi đất gém nhông nm quy phan

- Quy định về nguyên tic, phương pháp xác đính giá đất phis bảo đầm theo

rue dich nữ đụng dit hợp pháp tai thời đẳm đánh gi, theo thời hạn sử dang đất, phùhop với giá đất phd biển rên thi trường của loại đất có cùng mục dich nr dụng đã

chuyển nhương, giá trúng đầu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi co đâu giá

cqayin st Gung đất hoặc thu nhập ta việc sở đụng đất cùng một thời điểm, các thửa đấtliền kế nhu cổ cũng mue đích sử dụng khả năng sinh lợ, thu nhập từ việc sở dangdit tương hy như nha th có mức giá nhữ nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc dinh giáđất sit thực ỉ, tránh tình trang xuất hiện nhiều mức giá đất rn thị trường Đẳng thời,

‘i 5S phương hấp xác định ga đất phd biến kiên thể gi, việc áp dụng các phươnghấp này hiệu qua sẽ giúp việc đính giá đất được chính xác hơn so với rước kia chỉ sĩdang ai phương pháp so sinh trục gp và thụ thập, Do do, giá thục của thần dit được

xác ảnh phù hợp với ủš trường và khả năng sn li

- Quy dinh v xây dụng, điều chinh king giá đất, bảng giá đắt khung giá đất bing giá đất được áp dụng cho ting mục đích nhật dink Khung giá đất cia chính phố nang tính dinh hướng cụ thé, nhờ có nhơng đính hướng này mà bing giá đất được xây đang cụ thé đốt với tông dia phương nhất dinh Bing giá dit được sỡ dụng để xác din, các ngiấn vụ ải chính quy nh cụ thé cũa người sử đụng đất

- Quy định vé Ảnh giá đất cụ thE: Giá đắt cụ thé đồng mốt vai tro quan trong đái

với vie thục hiện ngiĩa vụ ti chính cụ th, đẳng thời đầy là cân cứ quan trong để tinh ti thường đất ti Nhà nước thủ hồi rao cho phủ hợp nhất với giá đất thuc té Trường hợp chứa điều chỉnh úp bing giá dit, nh giá đắt cụ thể để th ba thường kh

Nhà nước thụ hỗ đất

- Quy dinh vé các hoạt động tư vẫn xác định giá đất cụ thé: Khi người đân hay cơ quan Nha nước không thée mẫn với giá dit đơa ra, có thể thu tổ chức tr vẫn giá dit độc lập Vi tư cách độc lap trong việc định giá đất tổ chức này sẽ them vin cho

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

"người din và cơ quan Nhà nude về giá đất Đây là những quy Ảnh thiết thục, đáp ứng hu cầu của nguội din đẳng thoi dim bảo quyén lợi của người sử dụng đất, quyên li của Nhà nước, chủ đầu h và dim bảo ôn định xã hộ, phù hợp với g hình thực hiện

sarnghiệp cơng nghip hóa, hiện đi hoe dit nước

Trên cơ sở quy định rõ các vin đã nêu tiên, việc thục hiện các quy định về giá

dit pis xác din tố: Ngn gốc hình thành giá dit; nguyên te, thim quyén xác inh,

giá đất mới có thể đến ra trong khuôn khỗ pháp lý rõ ring dim bảo sự minh bach

trong quả trình thục hiện,

Tháp luật về giá đất duce ghi nhận trong các dạng văn bản quy pham pháp luật

do cơ quan Nhà nước có thim quyên ban hành: gim các vấn bin luật và vin bản đười

It được ban hành ð cập Trang tương và cấp địa phương,

iu pháp luật: it

aque gia khác nhan là khác nha Việc ban hành các

cq din pháp luật về giá đất chịu ảnh ining từ nhiều yê tổ khác nhu như Quan đm, chủ trương của Đảng trong Tĩnh vục đất dei; cơ chỗ quin lý Nhà nước về đất đa; các quy

Tuật oa kính thi trường, các yêu tổ vị tí khơng gen va thời gan.

1331 Quan đẫm, chỉ trương cũa Đảng trong Fin vực đắt đu

Yu tổ chính tri có ảnh hưởng mạnh mổ tới hiệu quả oie host động thực hiện php luật ca các chủ thể pháp luật, đc biết là các cá nhân, cơ quan Nha nước có qguyễn áp đụng pháp luật. Mét dit nước có mơi trường chính tr én nh là điều lận thuân lợi đối với hoạt động thục hiện pháp luật, bơi nó cũng cổ niềm tin cũa người dân. để họ tin và đi theo Đăng Mot đất nước bat én về chỉnh ti sẽ luôn khién người din hoang mang lo lắng, dao ding... din din việc thuc hiện pháp luật không tốt

hin thấy đây la mét trong những yêu tổ quan trong cho việc thực hiện pháp luật hiệuquả, chính xác

Mơi trường chính bị - xã hội ota dit nuớc ta rong những năm qua luôn én

đánh, phát tiễn bản vũng chính la điều kiện thuận lợi đố với hoạt động thực hiện phápuất vì nó cũng cổ ý thức và niễm tin chính ti ofa cán bộ, Đăng viên và quin ching

nhân din đối với sự lãnh đạo cũa Đăng ga ting lập trường chính tri tường cba các cá nhân có thim quyên áp đụng pháp luật

Nhin chung chính sich pháp luật về đất dai nổi chang và về giá dit nói nơng do Đăng là tổ chức chính tị cơ vai trỏ lãnh đạo Nhà nước nên những quan điểm, chủ trương cia Đăng rẽ được thể chế hóa thành các quy pham pháp luật cụ thé. Các quan điểm chi đạo trong fish vục đất đi thống nhất từ Nghị quyết Hội nghĩ lần thử bay

BCH Trung ương Đăng khóa IX về tiếp tục đổi mới chỉnh sách, pháp luật trong thời

kỳ diy manh cơng ngưệp hóa, hiện đại hóa dit nước và đuợc bổ sang trong Nghỉ

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

quyit Hội nghị lần thử nim BCH Trung wong Đăng khóa IX vi tip tue đổi mới chính, sách, php luật về đất di trong thời kỳ dy manh toàn điện cơng cuộc đẫ mói, tạo nén ting đỗ din năm 2020 mước ta cơ bản trổ thành nước công nghiệp theo hưởng hiện đại

hóa hay mới đậy là Nghĩ quyết số 18-NO/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 Hội ngh lênthứ năm và "Tiếp tục đổ mi, hoàn thuận thể chỗ. chỉnh sách nâng cao lậu lực, hiệu

quả quản ý và sứ chong đắt tạo đồng hee dia nước ta rổ thành nước phát mẫn có tas nhập các" với 05 Quan đm; xác dinh 3 mục tiêu tổng quat và 6 mục iêu cụ thể và 6

nhóm giã pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hồn thiện thé chỉ, chính sách, pháp luật về đất đủ và t8 chúc trục thí. Đây la đ nh hướng Chính ti quan trong trong sia đỗi Luật đất đủ năm 201. Theo đó chỗ trương, chính cách cia Đảng có các nổi dụng

- Đất đại thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước là đi diện chỗ sở hữu, Việc xác dink đắt đa thuộc sở hữu tồn dân có tinh chỉ phối mạnh mổ đến nội ham pháp luật

dit dai, trong đó có pháp luật vé giá dit. Nhà nước vie là chủ thể đi điên chủ sỡ hữu,

đất dai vữa là chủ thể quan lý đất đa,

- Người nữ đang dit được Nhà nước giao dit, cho thuê dit, công nhân QSDĐ để được én định lâu đãi hoặc có thời hạn và có các quyển chuyển đổ, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê In, thừa kế, thể chip, gop vốn bing QSDĐ và được bổi thường khi Nhà

nước thụ hồi đất ty theo ing Lon đất và nguin gic sỡ dụng theo quy ảnh của pháp luật,

- Đất dei được phân bd hợp ly, sở dang đúng mục đích, tit kiệm và có hiệu quả

cao, bảo dim lợi ich rước mất và lâu di, bảo vệ môi trường sinh thể, đập ứng yêu cầu phút tiễn bin võng đất nước, nâng cao chất lượng và bio vệ dit ch tác nông

"nghiệp, bio dim an ninh lương thực quốc ga,

Cin diy manh cơng tác oft cách hành chính, bio đầm công khai, minh bạch

trong quản ý dit di, đông thái hát tiễn đadạng các loại hình địch vụ đất đi

Quan dim đất đi thuộc sỡ hit toàn dân do Nhà nước là đi diện chủ sở hữu

được thể tiện trong các vin bản pháp luật cia mage ta nh Hiễn pháp 2013, Luật đắt

xi 2013. Việc sắc ảnh đất dei thuộc sở hữu tồn dân có tính chỉ phối manh mỹ độnnối him pháp luật đất đa,

Trong mỗi thời kỷ Đăng và Nhà nước déu ben hành các chỗ trương, chính sách php luật đều chỉnh những quan hệ về đất dei và kịp hôi thay đổi sao cho ph hợp với tấn tinh phát triển đất nước trong đó có vin dé vé giá đất Tắt c@ các chủ trương, chính sách của Đăng và pháp luật cia Nha nước đã tác động trục iập đến các vin để vi giá đất la cơ sở tùng bước bình Gn và phát tiể th trường bất động sin tao nguén

thu cho ngân sich Nhà nước, hạn chỗ va tién tới xóa bơ tn trang đều cơ đất đá

13312 Cơ chỗ quán ý lanh tễ

Mỗi thời lỏ, với mỗt cơ chế quin lý Hình tÊ khác nhau cũng ảnh hướng đến

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

hấp luật vé dit dei nổi chúng và pháp luật về giá dit nó riêng Cu thể như khi đất

tước vừa thoát khối chién tranh: Đăng ta chỗ trương xây đụng chủ ngiễa xã hội theocơ ché tap trừng beo cấp Các quan hệ kinh tế nổi chung quan hệ đất dai nối rếngtrong thôi kỹ này chỗ yÊu mang tính mệnh lệnh hành chính theo cơ ch “xin-eho”, Nhànước không thừa nhân QSDĐ là một loại hàng hoa đặc biệt và có ga Dén đu hồi

Đảng toàn quốc lan thứ VI năm 1986, Đăng ta đã để ra đường lối đã mới chuyển

hướng xây ding mét nên kinh tế theo dink hưởng xã hội chủ nghĩa. Tuy vậy, do việcqguân ý kình tổ theo cơ ch of vẫn chưa được xóa bố hồn tồn nên khi Luật đất dai

1987 ra đời vẫn dé ga đất vấn chưa đoợc đồ cập Mãi dn khi Luật dt đa 1993 ra đời, tine hiện đổi mới cách thức quân ý kính tổ, các quan hệ đất di lúc này mới theo quy

uất bạn đầu của nó và vận động theo ding bản chất của một quan hệ kính tô trong cơchế th trường Lúc này, pháp luật thie nhận dit dai à một loại hàng hóa đặc iệt vàco giá. Như vậy, hướng đổi mới rong quản lý kinh tổ đã tùng bước phát huy nguễn

lọc dit đa, thục hiện có hiệu qua các chính sách về giá đất nói ring và chính sách về

đất dai nổi chung

MGt tong nhing cách thúc để Nhà nước quân ly dit di có hiệu quả là thơng

aqua các quy hoạch, kế hoạch sử ding đất Yu tổ này ảnh hướng trực iếp din mụcdich và hiu quả kink té trong vite sử đụng đất nơn nó cũng ảnh hưởng khơng nhỏ độn

giá đất

Quy hoạch sr dạng đất luôn gin liên với kế hoạch hỏa dit đa, diy chỉnh là việc

xác định các biện pháp, thoi gian sử đụng đất theo quy hoạch Trong q tình cơng

"nghiệp hỏa, hiện dsc hỏa đất nước, kh mà quỹ đất đi ngày căng hạn hẹp, nhủ cầu sử dang đất ngày một ting đời hồi Nhà nước phii có quy hoach, kể hoạch hop lý để đất

dai khơng bi sử dung ling phí. Thục tổ cho thiy, khi người dân có được thơng tin quy

"hoạch thi lập tae đỗ xô đ mua dt, mốt bộ phận là để giã quyết nhủ cầu về nha 3, con một bộ phân không ahd la để mua bán kánh doanh: Thực rạng này din đồn nạn đầu cơ tích võ dit, đấy giá đất thị trường lần cao. Ngồi ra vẫn dé nay cịn tao ra sơ phân hóa gitu nghéo sâu sắc: người thi năm trong tay rất nhiều dit, người thi không thể giải quyết được nhụ cầu ti thadu và nha ở: Chính và vây, để 6n định giá đất chẳng lạ nan đầu co tich rõ, lãng đoạn thị trường nhà đất n din xã hội đời hỏi cn phi có sự can thiệp mạnh m hơn từ chính Nhà nước với các quy đính pháp luật về đất đai nổi chung và và giá đất nói tiếng

1333 Các guy luật cũa nên lanh th tường

Giá cd ta sự biểu hiện thành tin côn giá ti hàng hóa. Giá QSDĐ cing là ar

tiểu hiện thanh tiền của giá tr QSDD. Ngày may, ga đất chịu my chỉ phối cia một tập

hợp các quy luật của nền kinh tế thi trường Quy luật cung câu, quy luật giá tr, quy

luật canh tranh Sự tác động cin các quy luật này này dén giá đất luôn ln khơng én

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

ins Chính vi thể giá đt tính tốn rên ý thuyết di có sử đụng các phương pháp tối va

nhất cơng kho có th chính xác được với giá thị trường

Gi ti cia một mảnh đất gồm giá tài nguyên tự nhiên và chỉ phi đầu he triển đất Do đất dai cơ tính vĩnh cũu nên các khoản chỉ phi đầu tử rên đất la mang tính dai han. Thơng thường đễ xéc ảnh giá đất các bin thường dua vio yêu t thi trường trên cơ sở cân nhấc phân lợi ich ci minh thu được tử đất đó. Điễu này phụ thuốc rt lớn,

ào tình độ phát tiễn xã hội của khš năng kha thác cá biệt ca những người có quyền

kiểm soát đất đại

Mit khác, tổng cũng hy nhiên tdi da cia hàng hóa quyển sở dụng đất bị giới hen

bai điện ích tự nhiên của đất dei. Củng với sự tăng trường oie kinh tế xã hối nhủ cầuvi dat agiy một ting, cầu tăng nhưng amg không ng do vậy giá đt tring tingtheo tỷ lê thuân với sơ phát in của kinh tổ xã hội Bêncạnh đó, do tinh mắc định cahàng hos quyền sở dang dit làm cho cũng quyền sử dụng dit ln mang tính đốc

quyển Ngõ ta không thể tim ra hú mánh đất giống y hệt ihau, Điều này dẫn ra rằng

gu luật cong cầu tác động rất manh đến giá đất và nó là yêu tổ rực tấp nhất, nhạy

căm nhất rõ nét nhất

Ngoài ra indi đổn các quy luật của nên kinh hị rường tác động đến giá đắtkhông thể tiêu quy luật canh tranh: Nhờ đã nói ở trên, hing hóa quyền sử dung đất lnmang tinh đặc nh nên các giao dich liên quan đến hàng hóa đ cing có nét khác tiệt với

các hãng hóa thơng thường khác. Không phi bất kỷ một chủ thể nào cing được hy do rời

hành người mua hoặc ngời bán đã với quyền sở đụng đất mà nhường chỗ thể có đềuiện pháp luật cho pháp mới được ham gia giao dich trn th trường,

1.2.3.4 Các u vị tí khơng gian và thời gian

Vi tí khơng gjen và thời gian chi phối trục tiếp đến khả năng ảnh lợi của đất di, về vị tri thi đất đi luôn luôn cổ ảnh, với các vĩ ti đất đ khác nhau thi sẽ có khả năng sinh lợi khác nhau, Hơn nữm, quy hoạch sử ding đất quyết dinh mục dich nữ đang đất và luôn tạo ra những li thể khác nhau ở những vĩ tí đất khơng giống nhau. Li biển nhiên là đất ở đồ thị sẽ có mức giá cao hơn dit & nơng thân, đất đồ thị có vị tí

tiên lợi hon cho việc sinh host, sản xuất, thương mai đất đai sẽ có khả năng sinh lợi

anh, và đương nhiên đất nào có điện tích lớn hơn sẽ có giá cao hơn so với đt có vị

toi nh hơn (nêu các yêu tổ ảnh hang din giá dt khác la tương đẳng, đó chính là utổ khơng gen Bến canh đó nêu đâu tr vào mảnh đất khơng chi mang le thêm giá chochính mảnh đất đồ mà cịn meng l giá bị mốt phân nào đó cho các mảnh đất xung

qguenh Vì vấy, yêu ổ vị tí ln ln biên động cơng một tite đất trong khu vực tong,

hơng gi đoạn khác nhau sẽ có mức giá khác nha Điều này phụ thuộc nhiễu vào quatình thác, kiên tạo đất đi côn con người va Nhà nước

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

1.3. Lịch sẽ hình thành và phát trên pháp hật về giá đất

1.3.1. Giai đoạm từ khi ban hành Luật đắt dai năm 1987 đến tước lâi ban

hành Luật đắt đai năm 1993

Luật Dit Dai đầu bên của Việt Nem không thửa nhân giá t của đất cũng th giá

trí của quyển sử dụng đất, quyền sử dụng đất không dave tự do dich chuyển tin thị trường Việc chuyển quyền sử dụng đất dai chi thực Liên trong các trường hop sau diy:

i hộ nông din vào hoặc ra hợp tc xã tập đoàn sin xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, kihop tác xã, tap đồn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đối đất cho nheu để tổ

chúc lạ sân xuất, i nguôi được giao đất chuyễn đ nơi khác hoặc đã chất ma thành viên trong hồ cia người đó vẫn cịn tấp tc sỡ dạng đắt đó Việc chuyễn quyên sử dụng đất đủ nêu ở nông thôn thi do Ưỷ ban nhân din ã quyét din, nêu ở hành tị tì do Ưỹ ban nhân dân huyện, qui, thị xã thành phố rực thuôc inh quyết eins!

ha nước tho hỗ tồn bơ hoặc một phẫn đất đã giao sở dạng trong những trường hop seu đây tổ chức cỡ dụng đất bị giã th, chuyển đ nơi khác, hoặc bi thụ hep ma giảm, nhu cầu sin xuất tắt cf số nguời rong hồ sử dụng đất đi choyỄn & nơi khác hoặc đã chất, "người sử dạng đấ tự nguyên trả la đất được geo; thời hen sử đụng đất để hit, người ĩ

dạng dit không sử dụng dit được giao trong 6 tháng mà không đợc cơ quan Nhà nướccó thẫn quyển quyit Ảnh giao đất do cho phép, ngời sở dụng đất vỉ phạm nghiễm trọng

hông quy ảnh về sử dạng dit, đất gạo không đứng thm quyên uy định, cn s ng

đất cho nina cầu côa Nhà nước hoặc của xã hồi

Trong trường hop thụ hồi đất người được giao đất phải đền bù thiệt hai thục tế

cho ngời dang sử dung đất bị tụ hồi đ giao cho mình, bổ: hồn thành quả lao đồng va kết qui đầu h đã lim tăng giá ci đất đó theo quy dinh của pháp luật

Kha đất dang sử dạng bị thụ hồ vi như câu của Nhà mage hoặc xã hội thị được din tr thiệt hại thục tổ và được giao đất khácỄ.

Trong 57 đu cia Luật Dit Đai năm 1987 và các vin bản hướng din khơng có (đều khoăn nào quy định cu thể về định giá đất Thục trang pháp luật trong giai đoạn này cho thấy sự thiéu vắng các nên tang pháp lý cân thiét cho công tác Ảnh ga đất Điều này din din các geo dich "ngàn" vé đất dat khi các quy dinh pháp luật không dip ứng được nhu cầu về chuyển dich dit đi của thị trường Vi vậy, có thé nói, pháp luật vé ảnh giá đất rong giải đoạn này kém phát tiễn

1.3.2. Giai đoạm từ khi ban hành Luật đắt dai uăm 1993 đễn tước Whi ban

hành Luật đắt dai năm 2003

* Nem Điều 16 Luật Dit Đa sâm 1087 được ông b Linh số 03/LCTHEĐMW nghy 080111988“Xem Đầu 14 Lut Đất Dainkm 1087 đhợc công bổ tị Linh số 03/LCT/EĐINH ng 0801/1988,` Mem Điều 4 Luật Dit Đa năm 1987 được công bể tụ Lành số 03/LCTHEĐ.MW ngiy 0801/1998

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Luật Đất dai năm 1993 có quy định: căn cử vào mục dich rỡ cing chỗ yấu dit được phân thành các loi: dit nông nghiệp, đất âm nghiệp, đất khu din cư nông thôn,

đất đô th, dit chuyên ding đất chứa sử đụng Nhơ vậy Nhà nước xác Ảnh giá các loi

đất trên cơ sở 06 loại Đây là căn cứ để tính thuế chuyển quyển sử dụng đt, thụ bên Xôi giao đất hoặc cho thuê đất, tink giá bị tai sin kta giao đất, bi thường thiệt hạ vỀ dit i thu hồi đất

Luật Đất dai năm 1993 quy định đất có giá la một bước tin đáng kể sơ với các

cqay Ảnh pháp luật rước diy nhơng chơa dre được giá đất hướng tới giá do thị trường

xác định, điều nay tao nên khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy đính và giá đất tiên thị turing Đây chính là nguyên nhân din din tinh trang đầu cơ, tch trữ tong sử

Đến năm 1994, Nhà nước mới quyết dinh bước cụ thể vé quả tình cơng

"nghiệp hóa đất nước đến năm 2000. Tửđây, thực té ci quả tình cơng nghiệp hỏa, đơthi hoa đã cho thiy hệ thông pháp luật đất dai hiện hành khơng đáp ứng được u câu

của q tình đầu tr và phất trién dựa tên cơ chế thi uờng, Vì vậy, đ giã quyết tốt hơn vin dé chuyển dich đất đủ trong quá hình đầu từ và phát tiến, Chính phổ ln phải ban hành các chính sách méi để điều chỉnh giá đất ao cho phù hợp hơn với ga

đắt hành thành trên thi trường Ngày 17/08/1994, Chính phủ bán hành Nghị nh số

§7-CP quy Ảnh khong giá các loại đất Nghị inh sơ 89-§7-CP và thụ tin sở dụng đất và lễ

phi đa chỉnh Theo các nghị Ảnh nay tin sử dụng đất ma người được Nhà nước giao

dit pis nộp cho Nhà nuớc và tiễn bd: thường cho nguời bị Nhà nước thu hồi dit đầu được tí theo bing giá đất ci UBND cập tỉnh quy định phù hợp với khung ga đất

do Chính phi quy dinh tạ Nghị ảnh số 87-CP ngày 17/08/1994. Nói chang, ga đất

tinh theo Kinng giá đất ci Chính phố cũng nữn bằng giá đất của Uy ban nhân din cấp finh chi bing khoảng 10% din 30% giá đất rên thi trường ĐỂ glam bot khoéng cách

bước giá do Nhà nước quy đính và giá thi ring, Chính phố phi thuờng xuyên đuchỉnh Iei hệ số tinh giá dit K. Ngiy 13/05/1996, Thủ tướng chính phủ đã ben hành:

Quyết định số 302-TTg và việc đều chỉnh lại hệ số tinh K, cho phép áp dụng hệ số K

có giá trị tr0,5 tới 1,8. Tới ngày 21/03/1998, Chính phố tấp tục ben hành Nghị din

16 17/1998/NĐ-CP và sia đổ, bộ amg Neh ảnh 87-CP ngày 17/08/1994, trong đó

gi sin được phép giảm 50% và giá trân được pháp ting 50%

hy vậy 10 nắn thục hiện hệ thống pháp luật đất dat xây dụng rên cơ sở Luật

Đất đủ năm 1993, Luật sin đổ, bỗ mạng năm 1998, Luật sửa đổ, bổ ing năm 2001 và các văn bản hưởng dẫn thi hành đã thé hiện diy đã các mặt ofa q tình đỗi mới chính sách dit đa it nên kính tổ chuyén đổ từ cơ ché tip trung, quan liêu, Dao cấp sang cơ

"em gage Bì Tơm tlt - Dec Que ch H Nối Thất nine nghềp “Búp bi

dnt gi cst guljnengnt bg Vik hat th hộ ăn 0108 TY

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

chế thi ting Giá dit đã được php luật thừa nhận nhưng vẫn quân lý theo cơ chế bao

cấp dun trên quyết định hành chính để định gi đất theo thêm quyển cũa Chính ph và Uy ben nhân din cấp inh Có thể nói, pháp luật về dinh giá đất trong giai doen này tuy

đã được Lình thành và có atin bộ nhất Ảnh ninmg chưa thực sự sất với yêu cầu thục8

1.3.3. Giai đoạm ti khi baw hành Luật đắt dai năm 2003 đễn tước kâi bam

hành Luật đắt đai năm 2013

Luật Dit dai năm 2003 ra đời được xem là mốt bước iên wut bậc trong quá

tình xây dụng pháp luật đất da tạ Viết Nam. Với 146 điều và hàng lost các vin bên

hướng dẫn thi hành, Luật Dat dai năm 2003 đã quy định khá day đủ, chi tiệt các vẫn đề

liên quan din quan lý, sở dng đất đi Lên đầu ên, các quy định về Ảnh giá đất được thị nhận cụ thé rong luật và được hướng dn cụ thổ, chi tt bằng nhiều Nghị dich và

Thông tr

Bên cạnh việc xây dung khung pháp luật vi dinh giá đất trên cơ sở Luật Ditxi, Quốc hội khóa XI đá thông qua Luật kinh doanh bit đồng sin số 63/2006/QH11ngày 29/06/2006, trong đó cỏ quy định về hoạt động cung cấp dich vụ dinh giá bất

đơng sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị Ảnh số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định ch tết và hướng din thí hành Luật Kinh doanh bit động sẵn Bộ

Tải chính và Bộ Xây đơng đã độc Tập hướng dẫn thục hién host động cũng cép dich vụdink gi đắt và dich vụ định giá bất động sin

“Thật ar pháp luật đất đủ nối chúng và phép luật về giá đất nó riêng trong giai

đoạn này đã hoàn thiện, diy đã cu thé và chỉ tit hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước, nỗi bật tet các điểm

- Lin đầu iên đưa ra khá nim giá đất các nguyên tắc xác Ảnh giá đất gao choChính phố quy Ảnhphương pháp xác định giá đất khung giá các oxi đất cho ting vingtheo tùng thôi gian, trường hop phải điều chỉnh gá đất và việc xử lý chênh lich giá ditliền k giữa các tính thành phd trục thuộc trung ương Cin cử vào nguyên tắc ảnh gá

đất phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phố quy Ảnh, Ủy "ban nhân dân tin thành phổ trực thuốc trang tơng xây dựng giá đất cụ th ti địa phương 'rình Hồi đẳng nhân dân cùng cấp cho ý kiễn trước khi quyết dink!”

- Quy dinh ngn hình thành giá đất Giá đất khơng chỉ do Nhà nước quy nh theo pháp luật trước ice, theo quy định cia Luật Dat đi nấm 2003, giá đất hình thành 03 nguễn. do Ủy ben nhân dân tỉ hành phổ true thuộc trung ương quy định giá: do đâu giá quyền sở đụng đất hoặc đâu thiu dự án có nữ đụng dit, do ngi sử dụng đất tha thuận về giá đất với những người liên quan iba thục hiện các quyền chuyển

`! Xem Điều Số Lait it số 13D003/0H11ngùy 361/003

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

nhượng, cho thuê, cho thuê lai quyền sử đụng dit, góp vên bằng quyền sử dụng aét!! - Cho pháp các tỔ chúc có đã đàu kiện năng lực và được hoạt đồng dich vụ ảnh giá đất hư vấn giá đất Điều liên và thi tục cập pháp hoat động cho các t8 chức này cũng để

được quy ãnh cụ thể Giá đắt hư vẫn được sử đụng để tham Kio trong quản ý nhà nước vé tại chính dt dai và trong hoạt động go dich vé quyén sở đụng đất”

- Luật Đất dai năm 2003 đã công nhận giá đắt hình thành rên thị trường và giá

dit do Nhà nước quy định phã phủ hợp với giá đất trên thị trường Đây là một bước

tiến quan trong rong lich sở phát tiễn pháp luật đất da

‘Tom lại Luật dit đa năm 2003 đã xác lập một cơ chế mới về xác dinh giá đất

theo đó pháp luật đã thừa nhận có hai loại giá đất cũng tn tạ, đ lá giá đất hình than

trên thi trường và giá dit do Nhà nước quy Ảnh phải phủ hop với th tường Tuy nhiên, trên thực t8, việc xác định giá đất theo nguyên tắc phù hop với giá thi trường vẫn. con rit ma hổ, khung giá dit cia Nhà nước cũng chênh lệch rt nhiều s với giá đất rên thi trường Ông Bùi Ngọc Tuân - cục trưởng Cục lanh ổ và phat tiễn quý đất Tổng cục

Quản ý dit đủ (B6 Từ nguyên - mối troông) đã nhận dink: "mm bao giờ hệ thẳng văn

bản guy phạm pháp luật hướng dẫn về gy trình phương pháp, cách thức đình giá đắt

đầy đã và đẳng bộ như hin tri Nung thực vide dh giả đất vẫn rắc rỗi chứng tố

hục các vẫn để này, đi hôi Nhà nước ta phi ấp tục điều chỉnh các quy đnh về đất đủ

đã phù hợp hơn với tn hành th tiến

1.34, Giai đoạn từ Wi ban hành Luật đắt da năm 2013 đễu way

Luật Dit dai 2013 được Quốc hội Khóa XIII thông qua vào ngày 29/11/2013

với 14 chương 212 Điễu di thể chế hỏa diy đã những quan dém, đính hướng của Đăng trong tĩnh vục đất đa, ding thời giã quyết được những vướng mắc, hen chế phat sinh trong quả trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Chính sách tử chính về đất

dai đã được rà sốt, sửa đỗ, bỗ sang cho phù hợp với yêu cầu đặt ra, cơ bản đã bao

quất khá đây đã các khoản ths liên quan đán dit đa, bất đông sin. Việc thục hiện các chính sách này đã góp phin ting cường quân lý nhà nước đối với dit dai, khuyên lich tổ chức, cá nhân nữ dụng đất tất kiệm, hiệu qua, tạo nguân thu én định cho ngân sách nhà nước năm sau cao hon năm trước. Ý giá dit Luật dit đa năm 2013 quy định việc định giá đất phii bảo dim nguyên tắc phủ hợp với ga đất phố biển trên thị trường giá dit do Nhà nước xác ảnh gồm: khung ga đất băng giá đất và giá đất cụ

thể, quy dinh các trường hợp được áp dung giá dit trong bing giá dit và các trường

` Xem Điều 55 Lait Dit đụ số 130003/0H11ngủy 2611/2003"Yam Điều 55 Lait Bit dạ số 13003/0H11ngủy 2612003

© Sem D Ngoc Ha, Tain li, “Gi đắt quy đahooột ding, me tf mộtnẽo”,20/122010

‘Webste Ia Jduy nướng tna ind TT Cline aspx Artie ID=4167366¢CharmelID=3

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

hop hãi xác đính giá đất cụ thé heo thi trường dé thục hién Quy định cơ quan xây đang giá đặc, cơ quan thim định giá đất của nhà nuớc và tổ chúc tư vẫn xác định giá

đất Kiệt quả thực hiên như sau:

- Tại Trang ương: Thục hiên Luật Đất đa năm 2013, Bộ Tai nguyên và Môi

trường đã chủ tả xây dụng trình Chính phủ ban hành Nghĩ dinh số 44/2014/NĐ-CP

ngày 15 tháng $ năm 2014 quy định và giá dit; Nghị dinh số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định và khung giá đất (áp dang cho giá đoạn 2015 - 2019) và Nghị inh số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổ, bd sung một số "nghị nh quy định ci tt th hành uật đất đi, Nghị định số 96/2019/XĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 quy dinh vé king giá đất (ấp đọng cho giai đoạn 2020 - 2024) và Bộ Tải nguyên và Mãi trường đi ben hành Thông tư sổ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 nim 2014 quy Ảnh cha tt phương pháp dinh ge đất xây dụng, điều chỉnh bing giá it, Ảnh giá đất cụ thé va tr vẫn xác định giá dit; Thông tư số

20/2015/TT-BTNMT ngày 20 thing 4 năm 2015 ban hành dinh mute lánh t - kỹ thuật để lập dự

toán ngân séch nhà nước phục vụ công tác nh giá dit, Thông tr sổ

33/2017/TT-BINMT ngty 29 tháng 9 nim 2017 quy din chỉ tit Nghị ảnh số 01/2017/NĐ-CP

ngày 06 thángD1 năm 2017 của Chính phủ cồn đã, bổ sang một sổ nghị Ảnh quy định ch tất thi hành luật đất đi và sửa đổi, bổ sung một sổ điều của các thông tơ hướng dẫn thị hành luật đất dei. Các văn bản quy pham pháp luật nêu trên đã tro hình lang phép ý đồng bộ cho công tác dinh gi đít tự đa phương Bản cạnh đó, Bộ Tài ngun và Môi trường đã tổ chức 03 ép tập min chuyên môn, ngiệp vụ ảnh ge đất cho hom 300

cán bộ lim cổng tác dinh giá dit thuộc Sở Tải nguyên và Mỗi trường cia 63 tỉnh thánh:pho trụ thuộc Trứng ương Đảng thứ, Bộ cing di có các vin bản hướng dẫn, tháo gỡ kip

thời các vướng mắc phát sinh rong q tình tổ chúc thục hiện cơng tác đ nh giá it hú

đa phương

= Tạ dia phương Căn cứ quy đính của pháp luật và chỉ đạo, bng din của Bộ Tải

"nguyên và Mối trường, ngay từ đều tháng 7 năm 2014, các đa phương trong cả nước để

tiến khai công tác đâu tra gá chuyễn nhường quyền sở dạng dit thực tn thi trường, no sit mức chi phí, thụ nhập từ dt phục vụ việc xây đụng băng giá đất của đa phuơng, 63/63 tinh đã tiễn khai xây dụng Băng giá đất banbánh va cổng bổ công kh vào ngày

0} tháng01 năm 2015 và xây dang Bảng giá dt ban hành và công bổ công Khai vio ngày

én nay đã có 100% tính, thành phd trc thuộc Trung wong tiễn khái xây dmg

Bảng giá dit, ban hành và công bổ công khai theo quy nh: Bên canh đó, cơng tác xác

dink giá dit cụ thể công đã được các tin, thành phổ quan tâm tổ chức thực hiện và cơ

bin dep ứng được yêu câu, góp phân ting thu cho ngân sách nhà nước, bảo dim quyền

` Bộ Thïnguyênvà Môi tường 2015), Bảo cáo Tổng kết hị hàn: Lait đi nấm 2013

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

loi cin nguội có đất tho hồ Việc định giá dit cụ thể mỗi dự án đã được các đa

phương cén nhắc thục hiên nghiém tie cơ bản bio dim ding quy nh pháp luật và

"nguyễn tắc phù hợp với ga đất phổ biển rên thi tường

Các đa phương đã thục hiện tương đốt tốt uy định của pháp luật trong công

tác giá đất 63/63 tin, thành phổ true thuộc Trung wong đ tổ chúc thục hiện việc xây

đang ban hành Băng giá đất xác dinh giá đất cụ thé để ap dụng tạ địa phương Việc ban hành bing giá dit ding thỏi gian, phù hợp với khung giá đất cơn Chính phố quy dint, việc xác định giá đất cụ thi vi cơ bên đã được the hiện theo quy tình chặt chế

((đêo tra hảo sit xác nh giá đt thông qua Hội đồng thim nh giá đt quyết ảnh giá

if), kết quả xác đính phù hợp với thre tiễn, gop hân bảo đảm quyền lợi của người có

dit tna, tổng thủ cho ngân sich nhà nước

14.Phip hột của một số quốc gia trên thể giớivà những gợi mỡ cho Vất Nam.

Tei nhiều nước, quin ly giá đất được coi là mốt inh wae quản lý chuyên ngành

sâu Việc nghiên cửu kinh nghiệm vé pháp luật về ga dit ð một sổ quốc ga hay một số vùng lãnh thd là cần thiết để hướng tới hoàn thiện hé thơng chính sách, pháp luật vé gã đất tạ ViệtMam, cụ thể

1.41. Pháp luậtvề giá đắt cũa Đài Loan

ii Loan đã đạt được những thành tu lồn rong thục hiện cãi cách ruộng dit và xây dụng hệ thống quin lý dit dx. Vé chế đô sở hữu đất dai, cach tp cân cũa Dat Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhang ding cách diễn đạt kh). Pháp luật Dat

Loan có quy nh: "Tồn bộ đất dai trong lãnh thé cia Đài Loxn thuốc về toàn dinQuyển sỡ hữu hư nhân về dit ds, do người din chiêm giữ dave bio vé và bị hạn chếtheo quy inh cña pháp luật. Đất thuộc sở hữu tơ nhân bị đánh thuê theo giá bị cin đất

à Nhà nước có thé mua đất do theo giá phù hợp với giá bị cũa dit”. Như vậy, có thE

Hiểu ring cỡ hữu hư nhân về đất đi ð Dei Loan là mot loại hình sở hữu đặc biệt, được

qgay đính cụ thể rong pháp Luật nhưng về bin chất thi đất đa thuộc sỡ hữu của toàn dân, gá ti của đất đi được xác định chính xác df ap thuÊ cũng nhờ xác Ảnh giá đất khí Nhà nước có nbn cầu mus lại của chủ đất. Quyên tiên mãi của Nhà nước được xác

lập lâm cho moi ngu phố ghỉ nhân, đăng ký giá đất đãi với đắt đi minh dang chiêm, agit phù họp với giá thị tường!”

Luật Chiém giữ dit dai của Đài Lomn (có hiệu lục ừ năm 2000) quy định việc

dink giá bit động sản (BĐS) được thục hiện êng biệt đố với đất đa và tả sin gin Hiên với dit, Giá ta bải thường về đất được tinh theo giá tr đất tại thất điểm lấy đất đó gi tì bai thường vé cơng tình xây dung trên đất đoợc tính theo giá của cơng trình thay thé với điều kiện toơng đương

hp citi chê Việt Nga 2012) Khang gu về giữ ¥ gi đc

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

Theo Luật Binh quân địa quyển chinh quyền đa phương có trích nhiệm thường xun khảo sắt dé xác Ảnh giá đất và thể hiện rên bản đổ giá đất Các sỡ ảnh: gi dit có trách nhiệm giúp chính quyền dia phương tha thập thơng tin vi ge đất, đề xuất giá đất và lập bản đơ giá đất đ chính quyền dia phương xem xát Kết quả khảo

sát và dé xuất giá dit được tinh lận mét ủy ban định giá phê duyệt và công bổ vào

ngày01 tháng01 hàng nắm. Ủy banđịnh giá dit do chính quyền cập tinh thánh lập, có nhiệm vụ xem xét phê duyệt, phán quyết vé giá đất do chính quyền đa phương xuất, có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đa, việc chiêm git ait đủ, giá trị bồi thường đôi với vùng đất bị chiêm giữ

Số liệu nghiên cứu cho thấy giá đất do Ủy ban nói trên cơng bổ hing nim đều thấp hơn giá đất tên thi trường, rong bình bing khoảng 71,369, nơi phủ hop nhất

cũng chi bing 87,2% (theo tết qua đánh giá năm 2006). Ku xem xét gia tr bãi thường

cu thé, chính quyền địa hương để nghị mic ting giá đất công bổ hàng năm seo cho phi hợp với giá thi trường đ Ủy ban nh giá đất quyét ảnh;

1.42. Pháp luậtvề giá đắt cũa một số mước Đơng Âu

Các nước có nên kính tổ chuyển đổi & Đông Âu (các nước xã hội chủ ngĩa cũ ở Đơng Au) có hồn cảnh khá giống nhau. Tắt cf các mage này đâu xây đọng và thông qua Hiện pháp mới với quyén sở hồu tw nhân về đất đu. Liên Bang Nga thông qua Hiển pháp vio nắn 1993 (khẳng định Nha nước bảo hô quyên sở hữu te nhân vé tải sản), thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 1994 (Chương 17 nói về cơ chế chim giữ đắt bit buộo, nhưng Bộ luật Dit đi vấn chưa thể thông qua Viên Duma (vẫn để đất đi chỉ dave điều chink theo các Nghĩ ảnh và Sắc lệnh ci Tổng thống) Rumania thông qua Hiến pháp mới véo năm 1992 (khẳng đính Nhà nước thừa nhân quyền sỡ

Hữu từ nhân về tải sin), Luật Bán đất bit buộc vio năm 1994 và thông qua Bộ luậtDin sự vào nim 2005. Ba Lan thông qua Hiển pháp vào năm 1997 với quy định vé cơ

chế chiếm gi đất dai bit bude để sử dụng vào mục đích cơng cơng khi đã gai quyết

‘Tei các mage này, quả tình tw nhân hóa đất đủ từ sở hữu nhà nước sang sở hữu

w nhân đấn ra song song với q tình nhà nước có quyền chiêm giữ đất đa bắt buộc (có ti thường). Quá hành nhà nước chiếm giữ đất dai bất buộc phi được thức hiện theo nguyên tắc nguy thẳng có ý, minh bạch có trinh nhiệm và có sợ than gia của cơng đồng Nhống ngun tắc này hồn tồn ghù hop với Công tước cia châu Âu về nhân quyển

Giá bị bội thường có thể tính ra bing tin hoặc bing hiện vật với gid ti tương

đương hiện vật thường là các BĐS mà bên được béi thường chấp nhận Việc bồ

Shp chỉ chê Việt Nga 2012) Eethnguôm quéc về giữ ¥ gi đt

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

thường được xem xét không phải chi cho chủ dit, người sử dụng đất mà phi xem xét

cho cả những người có liên quan din đất đỏ, Giá đất a tinh bả thường được xác đính

theo giá so mảnh khi mua - bán dit khác tương đoơng, do định ga viên xác dinh

Ngồi bị nhà nước chiếm giữ dit phải thông báo vé y liền của mình cơng như có

quyền khơng đẳng ý và các đu liận và mức bai thường do chính quyển đơn ra, Nếu

không đạt được my đồng thuận ti người bi hiếm giữ đất có quyền thỏi tiện ra tơn én Chỗ đất có quyền xuất tình các căn cơ để Ảnh ga đất và để nghị cia các nh gia viên lên ủy bạn chuyên ga của hiệp hội Ảnh giá quyết ảnh:

Hiệp hồi ảnh giá cô trách nhiệm bảo dim hạ ting thông tin, phương pháp, cănsử phục vu cho nghiép vụ định gig, dio tạo các định gla viên chuyên nghiệp tiênnguyên tắc phủ hợp với Chuẩn din giá quốc tế. Các hiệp hồi định giá đóng vai trị rấtquan rong trong q tình định giá BĐS để tinh bồi thường, hấu hét các nước này đầu

thành lập hiệp hôi định giá từ những năm 1991, 1992. Ở Rumania, Hiệp hồi Định ga

ANEVAR được thành lập năm 1992 với 6 500 hội viên (rong đó 2 800 là ảnh giá

viên BBS và trin 150 công ty cũng cập dich vụ đính gio) Ở Hungary, Hiệp hội BĐS

thành lập năm 1991 với 50 hộ viên, trong đá cỏ 110 1a cá nhân va 330 là các công tydink giá. Hiệp hội Dinh giá oi Liên bang Nga được thành lập năm 1991 với các hồiviên là các dinh giá viên và các cổng ty cũng cấp dich vụ đính gá, Các hiệp hội định

indi rên đều dit ra mục tiêu phat iẫ là bảo dim din ga chuyên nghiệp phủ hợp vv chuẩn định ga quốc tế

1.43. Pháp luật về gid đắt cia Hàn Quốc

Thứ cuộc hội thio “Chie s kin nghiệm pháp lý và thục tấn ca Việt Nam và Hin Quốc vé ảnh giá dit” ngày 23 tháng 9 năm 2015, theo ông Seo Jong Dee, Chủ tích Ủy ban Thêm đính giá Han Quốc, Hin Quốc di mất 40 năn để hoàn thin hệ thống khung hấp ý cho cổng tác thẩm dinh giá Do đó, Ủy ben di ting gip và giã quyết nhống vin

để ma Viet Nem dang gập phi nhờ đâu cơ đất dei, cha sé loi ch chưa hi hòa, chưa min,

bach thi turing bit động sin. Ông Seo Jong Dae cũng khẳng dink phía Han Quốc sẽ hỗ

i đất Hin Quốc có một ổ nh nghiện rất đảng để chúng tàhọc hội

Thứ nhất, tiện nay tei Hán Quốc, nhà nước không cin xác dinh giá dit, mà để các tổ chức độc lập có năng lực và uy tn ảnh giá. Sau đá, Nhà nước chỉ im nhiệm vụ

tun chon phương én và quyết din mức giá

Tei Han Quốc, đ tha hải đắt người ta th 05 cơng ty đính giá đất cùng tham

Webste: hp sete mae gov nvndepipint 4 te tigen de 6. viet nan và gii ph nghnn hp t0 ôm v ảnh gat

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

ie nh giá với 05 phương án khác nhac sao đã, Nhà nước lay giá trung bình cơng cơncác phương én do làm ga bi thường Nhờ vậy giá dit được xác ảnh ẽ phù hop hon.

Phương pháp dinh giá của Hàn Quốc là phương pháp so sánh các giao dich bán,

phương pháp chi phí và phương pháp vén hĩa thu nhập được thực hiện bat hệ thống thêm ảnh viên, đính giá viên Dé xây dung hé thống ảnh giá minh bach, cơng bing

Hin Quốc sử dong Hệ thống thơng tin dit dai Hàn Quốc (KLIS) , Bảng so sánh các

ấu tổ ảnh hưởng dén ga dit (LECT), Tiêu chuẫn thấm inh ga dit, Tiêu chuẩn thẳm, đình giá nhà?

Thứ kai, Hàn Quốc cịn cĩ áp dụng Dao luật về thu hoi dat cho các cơng trình.cơng cơng với các nội dụng

‘Mgt, chin tì kề hoạch thu hãi dit và tả din cơ (LAR)

Hii là, xác dich danh mục các cơng tình cơng cơng và tiễn hành khảo sét cơbin vé các đối tượng và tis sin bị ánh hưởng

Ba lồ, diss phán về các bu kihộn và đều kiện cia LAR với các bên én quan

‘Bén là, LAR bao gém thời hạn áp dụng các biện pháp tớ định cự thời gian, đa điển, và các vin đi liên quan din hồ sơ đăng ký!”

Hình thức béi thường chúng khi Nhà nước tha hỗi đất là bằng tiền mặt Tuy nhiên, các chủ sở hiểu ti sẵn bị thủ hồi cĩ thé lựa chọn các hình thúc khác, nur đất hoặc nhà ð xã hơi. Đá: với đất nâng nghiệp, khoản béi thường được tính trên cơ sở 2 lin tổng thu nhập hing nim từ sẵn xuất nơng nghiệp và được tính tốn diy đã để hố

trợ người nơng din phục hỗ việc sẵn xuất ce minh,

1.44. Pháp luật về giá đắt cđa Úc

VỀ mục dich của dinh giá đất xuất nhất từ như cầu cổng ich, như cầu nh dosnt và nh cầu của người dân, để xác din thu, múc thuế nhà đồưbất động sn thù tế, thuê

trước bạ hiền tăng, tin din bù và mục dich thương mi

Nguyên ắc "giá tí đối với chủ sở hồn” thùn nhân rằng mức bỗ thường cao hơngiá tỉ thi trường Giá hị đối vớ chủ sở hữu bao gm: Giá thi trường cũa li ích bị

ảnh hướng, giá ti đặc biệt do sở hữu hoặc vate sử đụng đất bị thụ hồ, thuật hai do thn đất bị chin c thiệt hat về ng én hoặc các Huật ha khác; khơng tính đến phẫn giá tị

tii sản tổng thêm hay giảm di do bith hồi Giá t th trường được xác din là mức

tién mã ti sẵn đĩ cĩ thể bán được một cách hy nguyên, sẵn sing ở mốt thờ điễm nhất

`" Xem Bite Tain Go Đu tr, 'Nơn độc ip trong hon đạh sĩc ảnh gi it” ninh 2012

'hboBs:1ep lếtand atin túc hơn đc. p trọng hans i vac-dmt-gh đít 31327 êm,

` Bộ Thinguyén vì mới nường, “Ea ngưệm nước ngồi v gun vi hp vật đt dani 2012,

rau

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

dink. Giá tính mức bd: thường là giá thi trường hiện ti, được quyết dinh với cơ quanqin lý với nyhư vẫn oie nguội ding đâu cơ quan nh giá

VÌ hành thúc giá gm bơ lo đ là gi thi trường và giá chế nh trong luật Giá thi truờngà giá đặc biệt do cho chủ nhà ditvbit động sản; giá bão đầm; giá bảo hiển. Giá

chế ảnh rong luật giá nguyên thấy, giá mặt bing củ vi tí dit; ga ven đâu tr, giá đất

hàng năm Ở Ue, bổi thuờng theo gi thi tuờng và đợc tre bằng tien mặt

—__ VỀ cơ quan thim định gá kiễn soát ga đất Thanh ép cơ quen dich gi ở cép

tidu bang nằm trong hệ thing quân ly hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thỄvi chuyên môn nghiệp vụ của cơ quan định gá, người lên cổng tác định ga Bộ mayđảnh gi đất từ trung uong đến dia phương, trong mất cơ quan có hii bộ phấn: bơ phận,đảnh giá từng tha dit và bộ phân lưu trữ Bộ phận nh giá ting thin đất in hành,đánh giá trên timg thi đất theo nhọ cầu của khách hăng, công việc được tin hành bãi

các định giá viên, bộ phân lưu trữ thu thập thông tin, két qua từ các định giá viên đơn vo trung âm lưu rỡ Ki khách hàng có như cầu mua đất có thé đến các trang tâm, hơn để lấy thông tin cân thiết về tht đất

VỀ nguyên tắc và phương php xác định giá Việc nh gá đất phải thục hiện

bing cách xác định giá trao đãi trần thị trường,

"Những gọt mỡ đối với Việt Nam trong vige quy định pháp hột về giá đắt từ

gia trêu thé giới:

Đôi với nước tạ dit đi thuộc sở bu toàn dân, Nhà nước với vai trị vite là"hghời dei đền chỗ sở hữu tồn dân về đất đá, vừa là người thục hiện chúc năng quảný nhà mabe về đất đa, có thể thấy các quan hệ nh tế đất đi đến ra rong thị trường

quyền nữ đụng dat hiên quan tới giá đất được bidu hiện chỗ yêu thông qua giá quyền sở

ding đt bing việc tiễn khai, áp đụng cóc nguyễn tc, phương pháp xác đnh giá đấtTừ phân tích quy nh pháp luật về giá dit cia một số quốc gia đã nêu trên, cổ thể

- Thứ nhất, kiện nay nước te cing dang ép dang Š phương phíp xéc đnh giádit như các nước, tuy nhiên phương pháp xác dinh giá đất cia các nước rên thé góiđược gin lễn với phương pháp định giá bit động sin nhưng ở Việt Nem, cơng tácinh ga dit được Chính phủ quy @nh thông qua việc ban hành Nghỉ ảnh44/2014/NĐ-CP và phương pháp xác dinh giá đất và khung ga các loi đất, Thơng tr

hướng din của các Bộ, ngành có liên quan Trên cơ sỡ các vin bản này, UBND các tỉnh, thành phổ trục thuộc Trung ương để có quy đnh vi gá các loại dit ở ting đa phương Tuy nhiên, trên thục ế Việt Nam biện nay thi việc mua bán, rao đổ: đất đi din ra tên th trường nhà Nhà ngớc không th

đảnh giá con thực sự mới mé và việc thu thấp thông tn thị trường thường có đổ chính)

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

xác khơng cao (thi trưng thông tin về dit đi chum phi là th trường ma). Do vậy, trảnh nguậm của mốt 58 quốc ga cho thấy cin xây dụng cơ sở đỡ iêu về ga đất Việt

Nam học tập để đâu tr xây dựng, hoàn thiện hề thing cơ sở dỡ liêu về giá dit để đáp ứng

nhu cu thông tin về ga đất cia Nhà nước, cáctỔ chức và người dân

= Ti hai, tại Uc, đất được định giá một năm mét lên và theo quy định Giá trị

dit được đánh giá từ ngty 01/10 hãng năm; ga dit được cơng bồ rước ngày 31/3 cơnnim sau và có hiệu lực vo ngày 30/6 của năm ra thông báo. Điều này sẽ la phù hop

ới nên lánh t thị trường kh ma các biển động về giá có thể xây ra hàng tháng, hàng trấn và cổ thé hàng ngly. Trên thục tổ không chi Ue mà nhiều quốc ga trên thể gii

việc dinh ga bit đồng sẵn đoợc tiến hành hing năm: Dai Loan, Hén Quốc...Ýi thểthời gen nh giá đất cũa Việt Nam được quy dinh la 05 năm một lần là thời gian ditvà nên ửt ngắn li

~ Tht ba, khung giá đất không bao giờ theo kịp được diễn bién giá thục tế trên

thị trường bôi lễ hờ khi ấy sổ liêu đã xây dụng băng giá đất cho dén khi ban hành, giá chuyển nhương thục tẾ trên thi trường đã biên đồng rit nhiều Khéng những thi,

hung giá đất tei Việt Nam hiện nay chỉ phân thành 03 vũng cơ bản, đẳng bằng mién

imi, trừng du, nên biên độ giữa giá đất tố đa và tối thiểu có khoảng cách khả lớn Trong ita ở các nước khác được chia thành nhiều ving chẳng hen như Hàn Quốc, kh dink giá đất chính phủ phân thinh 95 ving Trong tương lạ, Việt Nam nén chie ahd 03 vũng Ảnh giá dinh gi đắt sẽ cụ thi, chỉ hất và công bằng hơn

- Tht tr, im khác tiệt quan trong nhất là cơ quan có thấm quyền quyết dinh

gi đất phù hợp th trường, gti bai thường là một dy ban dinh giá đất gdm nhiều

thành viên quyết Ảnh, không phải do cơ quen hành chính quyết định Một đẳm nữa

ci lưu ý, các đa phương cập tinh đều có sở định gié đất là cơ quan quần Lý chuyên én vé giá dit gúp việc cho lãnh dao địa phương, độc lập vái cơ quan quân lý tải chính và cơ quan quân Lý đất đa, Việt Nam có thé xem xét kinh nghiệm cũa Dai Loan để áp dang cơ chế giao trách nhiệm quyết dinh giá đất theo thị trường, mức bãi thường cho một dy ban nh giá dit Chúng ta có thể giao nhiễu nhiệm vụ khác có liên quan tôi

A đắt cho ủy ben này như giã quyết hanh chip về g đất gã quyết khiêu ng về gáđất ĐỂ ở thành hệ thing, {Trung wong cũng cân thánh lập dy ben định giá đắt cấp quốc

gi có chức năng giã quyết các tranh chip, khi na vé giá đắt ở địa phương

- Thứ năm, thành lập hiệp hội Ảnh giá quốc ga (15 chức đính giá dit độc lập

khơng thuộc bộ máy hành chính - Việt Nam đ thánh lap) và tao khung pháp Lý hop týcho hoạt động của hiệp hội. Bai một 18 giá dit chủ yêu do Nha nước quy nh, tay

hiên cơ quan hành chính nhà nước cụ thể la UBND vừa có thm quyển thụ hải đất vie có thẫn quyên định giá đất Đây là mét cơ ché không khách quan vi cơ quan hành

chính thường nghiêng về quyện oi ci Nhà nước hơn là quyén lợi cũa người sở đụng

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

đất Vi vậy, việc gao thấm quyền phán quyết cudi cing về giá đất cho các t8 chúc Xhơng thuộc bộ máy hành chính là rat cn thát

- Thit sản, xây dung hộ thống dich vụ dinh giá phù hop với cơ chỗ kinh tế thi

trường theo chuẩn dinh ge quốc tố. Trong quá tỉnh này, hiệp hội định giá cổ vei tOrit quan trọng tong Việc thợ giúp các cơ quan có thm quyền quyết đnh giá đất và giqguyất về tranh chấp giá đất đ tính béi thường Mất khác, hiệp hội công đồng vai tro

chủ yêu trong phát triển nghề nghiệp, thông nhất he ting thông tin phục vụ định giá, dao tạo nâng cao tình độ nghiệp vụ ảnh giá hưởng dẫn áp dung thống nhất chuẩn

đảnh giá guốc té

Nhân chung qua nghiên cứu pháp luật về giá dit cũa một sổ quốc gia trên thể giới, thấy rõ được diém chung vỀ giá đất theo nguyên tắc thô thuận trên cơ sỡ giá thị trường dim bảo được sơ đồng thuận cũa người sử dụng dit trong trường hop dich chuyển từ đất nông nghiập mang đắt phi nông nghiệp kh nhà nước lay đất

Kết hận chương 1

Nội dangly luân về giá đất và pháp luật về giá đất đã giúp tác giá luận vin xácdink vin để nghiên cơu, lụa chon hướng tiép cân nghiên cửa nhằm khẳng định tính

uới của luận văn về giá đất Kắt qui nghiên cứu cba chương này là nẵn tăng triển khai các phẫn sau của luận văn, quyét nh tính khả thi và hiệu qua cũa luận vin. Chương này đã mang lạ những kết quả cụ thể sax

- Qua đánh ga các công tinh nghién cứu có liên quan trong nước, uận vẫn xác đảnh những vẫn dé quan trong cin nêu về vin để giá đất và pháp uất về giá đất ở Việt

- Nỗi dụng cite chương thể hiện rõ ring mach lạc các nổi dong vé tỉnh cấp

thiết mục dich nghiên cửa nhiêm vụ nghién cửa phạm vi nghiên cứu, đổi tương"nghiên cửu và phương pháp nghiên cứu cia luận văn Qua đó, thể hiện sơ gắn kết liênmạch và tính khả thí cơn nội dung nghiên cứu đó

- Với khn khổ cing lượng của luận văn về giá đất tác giã đã tim hiểu và lựa

chon, phần tích những lý thuyết nghiên cửu phù hop, 1a nẫn ting nghiên cửu và giãquyết các vẫn đề đột rẻ

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

'CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ GIA DAT VÀ THỰC TIỀN THI HANH TẠI TINH QUANG NINH

2.1. Thục trang pháp Inatvé gid đất

2.1.4. Quy định về nguyên tắc xác định giá đắt

Các nguyên tắc định giá đất được quy đính tei Điều 112 của Luật đất đa, bao gm: theo mục dich si đụng dit hợp pháp tạ thời điểm din giá, theo thời hạn sở dụng

dit, phủ hợp với gi đất phd biển ên thị trường của loại dit có cùng mục đích sở

dạng đã chun nhượng giá trúng đầu ga quyén sử đụng đất đối với những nơi có đâu gi quyền sử đụng dit hoặc thụ nhập từ việc sỡ dạng dit, cũng một thời đẫm, các thin đất liền k nhau có cing mục ich nở dụng khả ning sinh lợi, thủ nhập từ việc sở đang dit tương tư nhu nhan th có mite giá như na, cụ th

- Nguyên tắc định giá dit phải “theo mục dich sir hong đất hợp pháp ta théa

cễn dis gid” có ngữa là giá đất tính phãi được xác định theo mục ch sử dụng đất hhop phép của tite đất, có thể khơng phải mục đích sử dang đất trên thục tô Nin vậy, niu tin đất đã được sấy nhà, di đã rất lâu những nâu chưa chuyỄn mục đích rỡ đụng đất và mục đích sỡ dạng đất trên giấy la đất rồng cây lâu năm thủ chỉ tất nhiên giá đắt

trằng cây lâu năm, Điễu đó cũng có nga là những hộ lần chiếm bờ sông kônh rach

dia đã nh cơ rất lâu th điện tích đất lân chiêm đơ vấn khơng phi là đối tượng được

bai thường về dit. Nguyên tắc này rất khác so với "nguyên tắc thay the” cũa Ngân

hàng Thé giới vì Ngân hàng Thể giới cho ring. khi triển khai dự án có nguén vẫn vay tựu đã từ nước ngoài (ODA), phải quan tâm nhiều din việc lam sao để ngu din có thé đánh cơ được seu khi giã phỏng mất bing Theo các chuyên gia cia dtr án này,

iệc tổn tạ nhing nhà ở sei phép, khơng pháp trên đất khơng có gay tờ hoặc sei mụcđích nữ dạng đất kệo dit hàng năm có một phin Tất của cơ quan quản lý hữu quan. Vì

vy các du án này vận đụng nhiễu chính sách hi tre để bio dim đời sống người din

sau kh giã phóng mặt bing

- Nguyên tắc ảnh gi “theo thời hơn sử hing đấP. Đây là nội dang tương đội mới, cén có các vin bản hướng din thi hành chỉ tiét để áp dụng thẳng nhất, đồng bộ

git các ia phương

- Nguyén tắc định ga "phù hẹp với giá đắt phố biển trên thị hường cũa loại đẳt

só cũng mục dich sứ ng đã chuyén nhương, giá ming đẫu giá quyển sie chang đất đi

ớt những nơi có đẫu giả qué sử chong đắt hoặc tìm nhập từ việc sic dong đất" Nên

các vin bin trước đây sử dụng cum từ "sát với giá thue tế chuyển nhương trên thị trường trong điều liện bình thường" thi Luật Dat dei 2013 sử dang cum từ "phù hợp vớt giá đắt phổ biẫn trên tn trường”. Thục chất, vỀ ngữ ngiĩa khơng có mự thay đổi lớn, nhưng cing chung bản chất 1a chỉ có tinh dinh lương khơng định tinh. Tức là

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

king rõ tăng thi trường ở diy la thi turing nto. Hon ne, rong điều liên Việt Nam

chưa thục sơ có thi trường đất dai và cũng chưa xác dinh được "pth trường" th hai

Thay "phù hợp” với giá thi trường đều không thé xác nh chính xác được

inh gia dit ln hướng din một mục iêu đó là giá dit được xác định sit với giá thí

trường, Tuy nhiên trong thục tỉ cịn rất nhiều vin đề cần giã quyết để dat được mục

ên này,

- Nguyên tắc ảnh giá đất “cing mất thời điễm, các thừa đất hẳn kể nhau có

cimg mục dich sứ đng khả năng anh lợi, nhập ti vide sit dng đắt hương he nhac nha” diy là nguyên tắc định giá đất bing nhau đổi với những mãnh đất cổ cùng mue đích sử đụng, Luật Dit dai năm 2013 đã bổ mg quy đính việc định giá đất phi theo rue dich sử dụng đất hop pháp tai thời diém dinh giá và theo thời han sỡ dụng đất văn đâm bio, quyên lợi cho người sử dung dit, dim bio dit được định giá một cách chính xác, đẳng thời cơng tránh tính trạng bất lợi cho nhà nước kh: người sử dụng đất

fury thay đổi mục đích sử dụng đất theo loại dit có giá cao hơn và doi được din giá

theo los đất này (chẳng han chuyén tử đắt nông nghiệp sang đất lâm nha 8). Quy dinh này thé hiện sơ cổng bing và khách quan trong nh giá dit, Có nh thể mới nhận

dave sơ đông thuận từ phie người dân, sẽ không có sự s0 do, i nan giữa người dâncủa các ving dit tương tr nhau về gia đất

2.1.2. Ông định về phương pháp xác định giá đắt

Ly thuyết thấm định giá tri đất đu tin thé giới thừa nhân sáu phương pháp xác đính gla đấc phương pháp zo sinh, phương phép hết tử, phương phép phén bổ,

phương pháp vén hóa thu nhập từ dit, phương pháp vén hỏa tần thué dit và phươnghép thing dư Hiên nay, ở Việt Nam có năm phương phép xác ảnh giá đất được Luật

hha co thể trong Luật dit dxi nim 2013 và giao Chính phổ quy định cụ thể vide này: Tại Điễu 4 Nghi định số 44/2014/NĐ-CP ngày 1905/2914 quy ảnh về giá đất có quy ảnh

e6 05 phương pháp định giá đc gm: Phương phép s0 sánh tor tip, phương phápchiất trữ, phương phép thu nhập, phương pháp thing dr và phương pháp hộ số điềuchỉnh gi đất

- Phuong pháp fo ánh trục Ấp a phương phép nh giá đắt thơng qua việc phân

tích mức giá của các thủa đất trồng tương tơ vé mục dich sử đụng đất vĩ bí, khả năng

sảnh lợi, đều kiện kết cầu hạ ting dién tích hình thể tính ghép ý về quyền sở dụng đắt

(emu diy goi là thôn đất sơ sinh) đã chuyển nhượng tên thi trường, trứng đâu ga quyền

sử đụng đất để so sánh, xác định giá của thửa dat cân định giá.

_ Việc ip dụng prong pháp so ánh tục bếp dom gi, trục quan đỸ học hiện và

ga ait cơ bản phủ hop với giá đất thi tường đặc biệt1àđối với ất 6

‘Tuy nhiên, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thi việc lựa chọn các thửa

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

đất tương hy. đã liệu đầu vio để đơa vào sơ sinh Tà bước quan trọng và quyết Ảnh múc

đồ chính xắc của tha đất cén din giá nhơng thi trường thông minh bạch và thường

xuyên biến động lúc "sốt, lúc “dong băng”, giá đất kê khá trin hợp đồng chuyển nhường quyển sở dụng dit thập hơn gié chuyển nhưng rên thet, trong hath thập

thông qua phịng vin rực tp khơng có tỉnh pháp ý thiêu tín cây, Do phản lớn các thađất khơng hồn tồn có đều tiện tương đẳng nhau nên khi áp đụng phương pháp sơ

sánh trục tp phải đều chinh các yêu tô khác biệt ảnh hưởng đến giá của thân đất sơ

sánh với thin dit cân nh gá việc đu chin các yêu tổ ny thiếu minh chứng thi

trường còn meng tinh chỗ quen của đơn vi tơ vẫn gi dit nên ảnh buồng đến kết qua đảnh ga đất, Điễu liên á dụng chứa quy ảnh củ thể (nói chỉ quy định đối với nơi, Losi đất có thị trường, ) din din hing ting trong vie áp đụng phương pháp định giá đất

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đố với thốn đất có tai sản

gn iễn với dit bằng cách loại rừ phần giá tài sin gắn én với đất ra khôi tổng giá

trị bit động sin (bao gém giá tri dit và giá tị tat sin gắn lién với đáo, Hay nói cách Xhác à phương pháp tóc tinh giá tị thi trường của đất bing cách lấy giá bán bất động

sản trừ đi giá ti cịn li cơn cổng tỉnh

Phuong pháp này được áp dụng xác định giá tri của thần đất có gắntiền với tai

sin trên đất rong trường hop khơng có đã cơ sỡ đã liệu vỀ giá thi tuuờng cin các thin đắt trồng trong từ đỄ áp đụng phương pháp 20 sánh trực tép. Trong khi có đã cơ sở liệu về giá thi rường của các thủa đất có ti sin gắn ién vin đất tương hy với thin đất

căn ảnh giá

Phương pháp này thực hiện trên cơ sỡ thủ thập số liệu về giá th trường của cácthie dt co tit sẵn gắn liên với đất tương tơ với thie đất cén xác dinh ga. Tuy nhiên

chỉ phí ngon vật liêu, nhăn cơng đối với mỗi tải sin gin liên với đất lá khác nhan

nên cần phải cin nhắc va tinh toán i luống moi dim bio được chinh xác

- Phương pháp thụ nhập la phương pháp dinh giá đất tính bing thương số giữa

sme thu nhập rong thơ được binh quân một năm trần một đơn vĩ diện ích đất sơ với

1 mất tiên gũi tất kiểm binh quân một nim tinh din thời điển định giá đất của loại

tiẫn ghi VNĐ kỷ hạn 12 tháng ta ngân hàng thương mai nhà nước có mức lấi suit têngi bất kiém cao nhất tin die bản cập tinh. Phương pháp này hay con goi là phương

phip đầu nx được xây đụng chỗ yéu dua trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lại Theo nguyên tắc này, người ta cho ring, về lý thuyết giá thị trường hiện Thành cia mét bất động sin ngang bing với giá bị hiện tei của tất cf các khoản thụ nhập tong tương lá có thể nhận đoợc từ bắt động sin đó

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đơn giản trong áp dụng, cơngthúc tinh tốn rõ ring dễ hiểu và có độ chính xác tương đối cao khi có đây đủ thơng,tin về thu nhập va chi phí để tạo ra các thu nhập đó,

</div>