Luận văn: Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư pot

Luận văn
Giải pháp hoàn thiện kế toán
doanh thu trong lĩnh vực xây
dựng và kinh doanh bất động
sản đầu tư
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tháng 11/2006, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương
mại thế giới (WTO). Tham gia vào nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang phải đối
mặt với thách thức to lớn. Đó là sức ép cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực
và trên thế giới. Việt Nam đang gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà sự cạnh tranh
công bằng là luật chơi. Vì vậy, làm thế nào để nâng cao khả năng cạnh tranh là
nhiệm vụ mang tính cấp bách và sống còn của doanh nghiệp. Một trong những nhân
tố để nâng cao tính cạnh tranh và quyết định sự thành công của các doanh nghiệp
chính là thông tin kế toán được cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để
người sử dụng thông tin kế toán có thể đưa ra những quyết định đúng đắn.
Chính vì vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam đã ban hành bốn chuẩn mực kế toán
đầu tiên, bắt đầu cho một chuỗi các chuẩn mực kế toán khác. Khi soạn thảo các
chuẩn mực này, quan điểm chung của Việt Nam là xây dựng trên cơ sở có chọn lọc
những tinh hoa về kế toán của các nước và lấy chuẩn mực kế toán quốc tế làm nền
tảng. Quy trình soạn thảo các chuẩn mực dựa trên mức độ ưu tiên về tính trọng yếu
và tính thanh khoản của các khoản mục trên báo cáo tài chính. Đó là lý do mà chuẩn
mực kế toán doanh thu và thu nhập khác được ban hành trong đợt đầu tiên. So với
các quy định trước khi ban hành chuẩn mực, các quy định trong chuẩn mực này đã
có những bước tiến đáng kể. Thế nhưng, các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã không
được sửa đổi, bổ sung từ khi được ban hành đến nay dù nền kinh tế, môi trường đầu
tư đã có những thay đổi rõ rệt. Đặc biệt là chuẩn mực kế toán về doanh thu, chuẩn

mực kế toán về hợp đồng xây dựng và chuẩn mực bất động sản đầu tư. Điều này đã
làm cho một số nội dung trong chuẩn mực và trên thông tư hướng dẫn bộc lộ những
bất cập trong việc vận dụng vào thực tế. Đây là vấn đề rất cần thiết để hoàn thiện
công tác kế toán và giúp cho các doanh nghiệp trong tất cả các lĩnh vực khác nhau
đều có thể áp dụng. Chính vì vậy, việc đề ra những định hướng và giải pháp hoàn
thiện kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là vấn
đề cấp bách hiện nay.
2
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Mục đích chính của đề tài là:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận cơ bản, các quan điểm khác nhau về doanh thu,
thời điểm ghi nhận và phương pháp xác định doanh thu và thu nhập khác
theo chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực kế toán Việt Nam.
- Tìm hiểu thực trạng về kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh
doanh bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh trên cơ sở phân tích những ưu điểm
và những tồn tại liên quan đến những quan điểm trong chuẩn mực kế toán,
thông tư hướng dẫn và tồn tại trong việc vận dụng chuẩn mực và thông tư
vào thực tế công tác kế toán.
- Đề xuất các định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong
lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài này nghiên cứu các giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện công tác kế
toán về doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư trong
đó tập trung vào nghiên cứu thời điểm và phương pháp ghi nhận doanh thu.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong kế toán doanh thu của các doanh
nghiệp sản xuất, thương mại và dịch vụ, không đề cập đến các đơn vị hành chính sự
nghiệp.
Về thông tư hướng dẫn, đề tài chỉ chú trọng khai thác thông tư 161/2007/ TT-
BTC ngày 31/12/2007 không đề cập đến thông tư 244/2009 TT-BTC ngày
31/12/2009 hướng dẫn cho các công ty có vốn đầu tư nước ngoài.

4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn đã sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, tổng hợp,
phân tích, so sánh, đối chiếu và logic… để giúp luận văn đạt được mục tiêu đề ra.
5. NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc hệ thống hoá các lý luận liên
quan đến doanh thu và thu nhập khác của quốc tế và của Việt nam; đề xuất các giải
pháp để hoàn thiện phương pháp hạch toán kế toán doanh thu áp dụng cho các công
3
ty xây dựng và các công ty kinh doanh bất động sản đầu tư từ đó đề xuất các kiến
nghị cụ thể nhằm hoàn thiện chuẩn mực doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh
doanh bất động sản đầu tư .
6. NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
Luận văn gồm 74 trang, 3 phụ lục và có kết cấu như sau:
Mở đầu
Chương I: Nêu một số đặc điểm của hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động
sản đầu tư chi phối đến việc ghi nhận doanh thu; Các căn cứ pháp lý cho việc ghi
nhận doanh thu của hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư theo
chuẩn mực kế toán Việt nam và theo chuẩn mực kế toán quốc tế. Đánh giá điểm
khác biệt của chuẩn mực kế toán Việt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế.
Chương II: Thực trạng kế toán doanh thu trong các doanh nghiệp xây dựng và
kinh doanh bất động sản đầu tư ở Việt Nam. Trong chương này, tác giả giới thiệu
tổng quát về hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Đánh giá
tình hình kế toán doanh thu của hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu
tư của một số doanh nghiệp tại Tp. Hồ Chí Minh.
Chương III: Các giải pháp để góp phần hoàn thiện kế toán doanh thu trong lĩnh
vực xây dựng và kinh doanh BĐS đầu tư ở Việt Nam. Qua kết quả phân tích ở
chương 1 và 2 tác giả sẽ đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện kế toán
doanh thu. Đề tài đặc biệt chú trọng đến giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu đối
với chuẩn mực và thông tư hướng dẫn.
Kết luận

Phụ lục
Tài liệu tham khảo





4
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG
LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

1.1 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ CHI PHỐI ĐẾN VIỆC GHI NHẬN
DOANH THU
1.1.1 Đặc điểm của hoạt động xây dựng
Xây dựng là ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất công nghiệp
nhằm tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế quốc dân. Một bộ phận lớn của
thu nhập quốc dân, của quỹ tích lũy cũng như các khoản đầu tư của nước ngoài
được sử dụng trong lĩnh vực xây dựng cơ bản.
So với các ngành sản xuất khác, ngành xây dựng có những đặc điểm về kinh tế,
kỹ thuật riêng biệt, thể hiện rất rõ nét ở sản phẩm xây lắp và quá trình tạo ra sản
phẩm của ngành. Điều này chi phối đến việc ghi nhận doanh thu trong các doanh
nghiệp xây lắp.
Do đó, hoạt động xây lắp có những đặc điểm sau:
- Sản phẩm xây lắp không có sản phẩm nào giống sản phẩm nào, mỗi sản phẩm có
yêu cầu về mặt thiết kế mỹ thuật, kết cấu hình thức, địa điểm xây dựng khác nhau.
Chính vì vậy, mỗi sản phẩm xây lắp đều có yêu cầu về tổ chức quản lý, tổ chức thi
công và biện pháp thi công phù hợp với đặc điểm của từng công trình cụ thể.

- Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, khối lượng công trình lớn, thời gian thi công
tương đối dài. Trong thời gian thi công xây dựng chưa tạo ra sản phẩm cho xã hội
nhưng sử dụng nhiều vật tư, nhân lực của xã hội. Đặc điểm này đòi hỏi việc quản lý
theo dõi quá trình sản xuất thi công phải chặt chẽ, đảm bảo sử dụng vốn tiết kiệm,
đảm bảo chất lượng thi công công trình.
- Thời gian sử dụng sản phẩm xây lắp tương đối dài
5
- Các công trình xây dựng cơ bản thường có thời gian sử dụng dài nên mọi sai lầm
trong quá trình thi công thường khó sửa chữa phải phá đi làm lại. Sai lầm trong xây
dựng cơ bản vừa gây lãng phí, vừa để lại hậu quả có khi rất nghiêm trọng, lâu dài và
khó khắc phục. Do đặc điểm này mà trong quá trình thi công cần phải thường xuyên
giám sát chất lượng công trình.
- Sản phẩm xây lắp cố định tại nơi sản xuất còn các điều kiện sản xuất (xe máy,
thiết bị thi công, người lao động…) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm. Đặc
điểm này làm cho công tác quản lý, hoạch toán tài sản, vật tư rất phức tạp do ảnh
hưởng của điều kiện thiên nhiên, thời tiết dễ mất mát, hư hỏng, …
- Sản xuất xây dựng cơ bản thường diễn ra ngoài trời, chịu tác động trực tiếp của
điều kiện, môi trường, thiên nhiên, thời tiết và do đó việc thi công xây lắp ở một
mức độ nào đó mang tính chất thời vụ. Do đó, với đặc điểm này trong quá trình thi
công cần tổ chức quản lý lao động, vật tư chặt chẽ, đảm bảo thi công nhanh, đúng
tiến độ khi điều kiện môi trường thời tiết thuận lợi.
- Hoạt động xây lắp là một tổ hợp các hoạt động từ khâu thiết kế, kỹ thuật, công
nghệ. Đặc điểm này yêu cầu các bộ phận phải phối hợp chặt chẽ nhau để đảm bảo
việc xác định phần công việc hoàn thành, ghi nhận doanh thu, chi phí theo đúng tiến
độ thực tế.
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư
Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động
sản, dùng để mua bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản. Hoạt
động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng các lợi ích của xã hội.
Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí

quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ. Thời gian đầu tư bất động sản tính từ khi bắt
đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án.
Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có các đặc điểm sau:
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì
vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận
cao nhất.
6
- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt
thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó
có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể
xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức
mua, thời tiết, khí hậu…
- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy
động vốn hợp lý, có hiệu quả.
- Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu
dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý
chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục
thi công công trình…
- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có
vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định.
Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh
tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với
hoạt động đầu tư.
- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã
hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất
lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như
lập dự án đầu tư…
1.1.3 Sự chi phối của các đặc điểm trên đến việc ghi nhận doanh thu
Do đặc điểm của sản phẩm xây lắp mang tính chất đơn lẻ nên việc tập hợp
chi phí sản xuất, tính giá thành, xác định kết quả thi công xây lắp cũng được tính

cho từng sản phẩm xây lắp riêng biệt.Việc ghi nhận doanh thu cũng được thực hiện
tương tự, doanh thu cũng được ghi nhận cho từng sản phẩm riêng biệt và việc ghi
nhận doanh thu và chi phí phải theo nguyên tắc phù hợp.
Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, là một hoạt động liên tục, thời gian thi công
tương đối dài với những công đoạn, thủ tục theo nguyên tắc luật định hoặc có sự
thỏa thuận trong hợp đồng được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thi công. Với đặc
7
điểm đó, việc xác định chính xác thời điểm và giá trị ghi nhận doanh thu có ý nghĩa
quan trọng để doanh nghiệp xây dựng xác định chính xác kết quả hoạt động kinh
doanh. Do đó, doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu theo thực tế phần công việc
hoàn thành theo ba phương pháp xác định phần công việc hoàn thành hoặc ghi nhận
doanh thu theo hợp đồng, khi đó doanh nghiệp căn cứ vào các điều khoản của hợp
đồng để ghi nhận doanh thu.
Đối với dự án xây dựng bất động sản, nhà thầu phải căn cứ trên hợp đồng đã
thõa thuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho từng lần thực hiện như xây
dựng cơ sở hạ tầng, tiến độ thực hiện dự án. Nếu doanh nghiệp tự xây dựng bất
động sản để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường thì việc ghi nhận
doanh thu và chi phí liên quan đến bất động sản theo chuẩn mực 05 “Bất động sản
đầu tư”và chế độ kế toán doanh nghiệp theo quyết định 15. Khi doanh nghiệp cho
thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động, doanh thu được ghi nhận
qua nhiều kỳ kế toán là số tiền nhận trước của nhiều năm chia cho số năm nhận tiền
trước.
1.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA
HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Ở VIỆT NAM
1.2.1 Các chuẩn mực kế toán có liên quan
Một trong những bước tiến vượt bậc của kế toán Việt Nam là Bộ tài chính ban
hành một loạt 26 chuẩn mực kế toán trong bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm
2005. Tinh thần của Bộ tài chính khi xây dựng các chuẩn mực là cần vận dụng
những thành tựu kế toán trên cơ sở có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên

thế giới và phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt Nam. Chính vì vậy, các chuẩn mực kế
toán Việt Nam đã ban hành rất gần với thông lệ quốc tế. Chuẩn mực kế toán doanh
thu là một trong bốn chuẩn mực được ban hành trong đợt 1. Điều đó chứng tỏ tầm
quan trọng của khoản mục doanh thu trong việc hạch toán và cung cấp thông tin. Do
tính phức tạp của doanh thu và thu nhập khác, chuẩn mực kế toán Việt Nam đã thiết
lập các chuẩn mực khác nhau để giải quyết. Liên quan đến doanh thu có chuẩn mực
8
số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”, chuẩn mực 15 “Hợp đồng xây dựng”, chuẩn
mực số 05 “Bất động sản đầu tư”.
1.2.1.1 Chuẩn mực kế toán doanh thu và thu nhập khác (VAS14)
 Định nghĩa
Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được trong kỳ
kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường của doanh
nghiệp góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu.
Thu nhập khác là khoản thu góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu từ hoạt động
ngoài các hoạt động tạo ra doanh thu.
 Thời điểm ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu
Về cơ bản, chuẩn mực kế toán Việt Nam được xây dựng trên cơ sở, nền tảng của
chuẩn mực kế toán quốc tế, do đó điều kiện ghi nhận doanh thu và phương pháp xác
định doanh thu là tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS18)
a-Doanh thu bán hàng:
 Thời điểm ghi nhận doanh thu
Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả năm điều kiện sau:
(a) Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở
hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;
(b) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu
hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;
(c) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
(d) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán
hàng;

(e) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.
 Phương pháp ghi nhận doanh thu
Chuẩn mực kế toán Việt Nam về doanh thu và thu nhập khác đã không đưa ra
các hướng dẫn về phương pháp xác định doanh thu cho từng trường hợp cụ thể mà
được trình bày trong thông tư hướng dẫn. Chuẩn mực chỉ đơn thuần đưa ra các điều
kiện ghi nhận doanh thu.
9
b- Doanh thu cung cấp dịch vụ
 Thời điểm ghi nhận doanh thu
Doanh thu của các giao dịch về cung cấp dịch vụ được ghi khi thõa mãn tất cả
bốn điều kiện sau:
(a) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
(b) Có khả năng thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó;
(c) Xác định được phần công việc đã hoàn thành vào ngày lập bảng cân đối kế
toán;
(d) Xác định được chi phí phát sinh cho giao dịch và chi phí để hoàn thành giao
dịch cung cấp dịch vụ đó.
 Phương pháp xác định doanh thu
Trường hợp giao dịch về cung cấp dịch vụ thực hiện trong nhiều kỳ kế toán thì
việc xác định doanh thu của dịch vụ trong từng kỳ thường được thực hiện theo
phương pháp tỷ lệ hoàn thành, theo đó doanh thu được ghi nhận trong kỳ kế toán
được xác định theo tỷ lệ phần công việc đã hoàn thành.
Phần công việc đã hoàn thành được xác định theo một trong ba phương pháp sau
tùy thuộc vào bản chất của dịch vụ:
(a) Đánh giá phần công việc đã hoàn thành;
(b) So sánh tỷ lệ (%) giữa khối lượng công việc đã hoàn thành với tổng khối
lượng công việc phải hoàn thành;
(c) Tỷ lệ (%) chi phí đã phát sinh so với tổng chi phí ước tính để hoàn thành toàn
bộ giao dịch cung cấp dịch vụ.
Khi kết quả của một giao dịch về cung cấp dịch vụ không thể xác định được

chắc chắn thì doanh thu được ghi nhận tương ứng với chi phí đã ghi nhận và có thể
thu hồi.
c- Doanh thu từ tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức và lợi nhuận được chia
Doanh thu phát sinh từ tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức và lợi nhuận được chia
của doanh nghiệp được ghi nhận tương tự như IAS18.

10

d- Thu nhập khác
Thu nhập khác quy định trong chuẩn mực này bao gồm các khoản thu từ các hoạt
động xảy ra không thường xuyên, ngoài các hoạt động tạo ra doanh thu gồm: thu về
thanh lý TSCĐ, nhượng bán TSCĐ; Thu tiền phạt khách hàng do vi phạm hợp
đồng; Thu tiền bảo hiểm được bồi thường;….
e- Trình bày trên báo cáo tài chính
Trong báo cáo tài chính, doanh nghiệp phải trình bày
(a) Chính sách kế toán được áp dụng trong việc ghi nhận doanh thu bao gồm ba
phương pháp xác định phần công việc đã hoàn thành của các giao dịch về
cung cấp dịch vụ
(b) Doanh thu của từng loại giao dịch và sự kiện
(c) Doanh thu từ việc trao đổi hàng hóa hoặc dịch vụ theo từng loại hoạt động
trên
(d) Thu nhập khác, trong đó trình bày cụ thể các khoản thu nhập bất thường
1.2.1.2 Chuẩn mực kế toán hợp đồng xây dựng (VAS15)
 Định nghĩa
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng bằng văn bản về việc xây dựng một tài sản hoặc
tổ hợp các tài sản có liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn nhau về mặt thiết kế,
công nghệ, chức năng hoặc các mục đích sử dụng cơ bản của chúng.
 Doanh thu hợp đồng xây dựng
Doanh thu của hợp đồng xây dựng bao gồm:
(a) Doanh thu ban đầu được ghi nhận trong hợp đồng; và

(b) Các khoản tăng giảm khi thực hiện hợp đồng, các khoản tiền thưởng và các
khoản thanh toán khác nếu các khoản này có khả năng làm thay đổi doanh
thu, và có thể xác định một cách đáng tin cậy.
 Chi phí hợp đồng xây dựng
Tương tự IAS 11, chi phí của hợp đồng xây dựng bao gồm:
(a) Chi phí liên quan trực tiếp đến từng hợp đồng
11
(b) Chi phí chung liên quan đến hoạt động của các hợp đồng và có thể phân bổ
cho từng hợp đồng cụ thể
(c) Các chi phí khác có thể thu laị được từ khách hàng theo các điều khoản của
hợp đồng
 Ghi nhận doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng
Doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng được ghi nhận theo hai trường
hợp sau:
(a) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo
tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách
đáng tin cậy, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương
ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo
tài chính mà không phụ thuộc vào hóa đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập
hay chưa và số tiền ghi trên hóa đơn là bao nhiêu;
(b) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo
giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác
định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, thì doanh thu và chi phí
liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành
được khách hàng xác nhận trong kỳ được phản ánh trên hóa đơn đã lập.
Doanh nghiệp lựa chọn áp dụng một trong ba (3) phương pháp sau để xác định
phần công việc hoàn thành:
(a) Tỷ lệ phần trăm (%) giữa chi phí đã phát sinh của phần công việc đã hoàn
thành tại một thời điểm so với tổng chi phí dự toán của hợp đồng;
(b) Đánh giá phần công việc đã hoàn thành; hoặc

(c) Tỷ lệ phần trăm (%) giữa khối lượng xây lắp đã hoàn thành so với tổng khối
lượng xây lắp phải hoàn thành của hợp đồng
 Trình bày báo cáo tài chính
Doanh nghiệp phải trình bày trong báo cáo tài chính:
(a) Phương pháp xác định doanh thu ghi nhận trong kỳ và phương pháp xác
định phần công việc đã hoàn thành của hợp đồng xây dựng;
12
(b) Doanh thu của hợp đồng xây dựng được ghi nhận trong kỳ báo cáo;
(c) Tổng doanh thu luỹ kế của hợp đồng xây dựng được ghi nhận cho tới thời
điểm báo cáo;
(d) Số tiền còn phải trả cho khách hàng;
(e) Số tiền còn phải thu của khách hàng
Đối với nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch quy định trong hợp đồng
xây dựng (trường hợp quy định tại đoạn 22a) phải báo cáo thêm các chỉ tiêu:
(f) Phải thu theo tiến độ kế hoạch;
(g) Phải trả theo tiến độ kế hoạch.
1.2.1.3 Chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư (VAS 5)
 Định nghĩa, điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Định nghĩa
Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc
một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người
đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc
cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho
các mục đích quản lý; hoặc
b. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai
điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và

- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin
cậy
 Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40), trước
khi chuẩn mực bất động sản đầu tư ra đời, chế độ kế toán Việt Nam quy định: kinh
doanh bất động sản là hoạt động tài chính. Khi chuẩn mực kế toán VAS05 ra đời đã
13
xem hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư là hoạt động kinh doanh chính của
doanh nghiệp và ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14.
 Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Chuẩn mực kế toán Việt Nam về bất động sản đầu tư chỉ áp dụng mô hình giá gốc,
không áp dụng mô hình giá trị hợp lý
Xác định giá trị ban đầu
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu
phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có
khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương
lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá
bất động sản đầu tư.
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác
định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
 Thanh lý bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế
toán sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu
dài vì xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất
động sản đó.

Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việc
bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực
kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”. Việc bán bất động sản cho thuê tài
chính hoặc giao dịch bán và thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân
theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.

14

 Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:
(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;
(b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử
dụng;
(c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;
(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn
khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với
tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường;
(e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản
(f) Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động
sản đầu tư;
(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo
dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;
(h) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh): Nguyên giá
bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng
do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu, nguyên giá bất động sản đầu
tư tăng do sáp nhập doanh nghiệp, nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý;
nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử
dụng hoặc hàng tồn kho và ngược lại
(i) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán,
lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp

lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:
- Danh mục bất động sản đầu tư;
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư.
1.2.2 Chế độ kế toán và thông tư hướng thực hiện
Ngày 20/03/2006, Bộ Trưởng Bộ Tài Chính đã ký quyết định số
15/2006/QĐ-BTC ban hành chế độ kế toán doanh nghiệp áp dụng cho các doanh
15
nghiệp thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế trong cả nước từ năm tài chính
2006. Chế độ kế toán doanh nghiệp được ban hành đồng bộ cả về chế độ chứng từ,
sổ sách kế toán, tài khoản kế toán và báo cáo tài chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho
việc thực hiện. Chế độ kế toán doanh nghiệp mới ban hành đã được thiết kế với
nhận thức mới về đối tượng sử dụng thông tin kế toán nên đã xây dựng theo phương
châm dễ làm, dễ hiểu, minh bạch, công khai, dễ kiểm soát với cách bố trí sắp xếp tài
khoản, bảng cân đối kế toán, thông tin do kế toán cung cấp cho phép đánh giá thực
trạng tài chính của doanh nghiệp ở mọi thời điểm. Chi phí kinh doanh, thu nhập, kết
quả hoạt động kinh doanh được xử lý theo cách nhìn và quan điểm của kinh tế thị
trường. Chế độ kế toán doanh nghiệp mới cũng đã giải quyết nhiều hoạt động kinh
tế mới đã hoặc sẽ phát sinh. Chẳng hạn việc bổ sung tài khoản 821 “Chi phí thuế thu
nhập doanh nghiệp” đã cho phép các doanh nghiệp hạch toán chi phí thuế thu nhập
doanh nghiệp như một khoản chi phí. Bảng cân đối kế toán và thuyết minh báo cáo
tài chính cũng được đặt trong mối quan hệ chặt chẽ giúp cho người sử dụng các báo
cáo tài chính của doanh nghiệp đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp một cách
thuận lợi hơn.
Về thông tư hướng dẫn thực hiện, ngày 31/12/2007 Bộ Tài Chính đã ban
hành Thông tư 161/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện mười sáu (16) chuẩn mực
kế toán ban hành theo quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31/12/2001, quyết
định 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 và quyết định số 234/2003/QĐ-BTC
ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng bộ tài chính.
Điểm mới của thông tư 161 là thông tư tập trung hướng dẫn 16 chuẩn mực kế
toán. Về nội dung và phương pháp kế toán sẽ được hướng dẫn trong chế độ kế toán

doanh nghiệp. Điều này đã tạo ra sự gắn kết giữa chuẩn mực kế toán, thông tư
hướng dẫn và chế độ kế toán doanh nghiệp.


16
1.3 VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG VÀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ THEO CHUẨN MỰC KẾ TOÁN
QUỐC TẾ
Trước khi nghiên cứu chuẩn mực kế toán quốc tế về doanh thu trong xây
dựng và kinh doanh bất động sản, tác giả xin nêu một số khái niệm về doanh thu
như sau:
Theo Uỷ Ban chuẩn mực kế toán tài chính (FASB), báo cáo thu nhập bao
gồm hai khoản mục là doanh thu và chi phí. Doanh thu được hiểu là mức độ hoàn
thành về bán sản phẩm, cung cấp hàng hoá và dịch vụ, trong khi chi phí đại diện cho
kết quả của việc chi tiêu để thực hiện được mức độ hoàn thành đó. Đặc biệt, doanh
thu được xem là dòng tài sản trong hiện tại hoặc tương lai trong khi chi phí được
xem là việc sử dụng và chi tiêu của tài sản, hoặc chịu các khoản nợ để tạo ra doanh
thu.
Theo đó, FASB đã đưa ra quan điểm như sau: Doanh thu là dòng vào, là sự
gia tăng tài sản, sự giảm công nợ của công ty (hoặc kết hợp cả hai) từ việc bán sản
phẩm, hàng hoá và dịch vụ hoặc các hoạt động cấu thành nên hoạt động chính của
doanh nghiệp. Theo quan điểm này, FASB chỉ tập trung chú trọng vào thời điểm thu
tiền, khoản nợ phải thu và xác định doanh thu như dòng làm tăng tài sản của doanh
nghiệp từ kết quả của việc bán hàng hoá và cung cấp dịch vụ.
Uỷ ban chuẩn mực kế toán Mỹ (APB va FASB) đã đưa ra định nghĩa: Doanh
thu là sự tăng gộp của tài sản và sự giảm gộp của nợ phải trả được ghi nhận và đo
lường theo nguyên tắc kế toán được chấp nhận chung (General Accepted
Accounting Principles-GAAP) là kết quả từ hình thức kinh doanh trực tiếp mang lại
lợi nhuận và có thể làm thay đổi vốn chủ sở hữu.
Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế cũng đã đưa ra định nghĩa:

Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế mà doanh nghiệp thu được trong
kỳ kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường của doanh
nghiệp, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu nhưng không phải do các khoản đóng
góp của các cổ đông.
17
Thông thường, doanh thu chỉ được ghi nhận khi hội đủ hai điều kiện:
- Khi các hoạt động kinh tế chủ yếu liên quan đến việc tạo ra doanh thu và
việc cung cấp dịch vụ đã được hoàn tất.
- Việc tính toán các khoản doanh thu phải được đo lường dựa trên cơ sở đáng
tin cậy và có thể thu được các khoản phải thu này.
Như vậy, có thể hiểu: doanh thu là những lợi ích kinh tế, là kết quả mà doanh
nghiệp đạt được trong quá trình hoạt động, góp phần làm tăng giá trị của tài sản hay
làm giảm công nợ, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu nhưng không phải do sự đóng
góp của các cổ đông.
Do tính phức tạp của những vấn đề liên quan đến doanh thu, vì vậy các uỷ ban
cũng đã đưa ra phương pháp hướng dẫn ghi nhận doanh thu theo từng trường hợp cụ
thể như chuẩn mực kế toán quốc tế.
Trong thực tiễn kinh doanh của doanh nghiệp ở Việt Nam đã phát sinh những
vấn đề bất cập trong ghi nhận doanh thu như việc bán hàng và cung cấp dịch vụ kéo
dài qua nhiều kỳ kế toán, ghi nhận doanh thu trong các hợp đồng xây dựng, doanh
thu từ đầu tư kinh doanh bất động sản, đầu tư tài chính, …
Trong phạm vi luận văn, tác giả chỉ xin đề cập đến chuẩn mực kế toán quốc tế để
làm cơ sở, nền tảng cho việc khai thác chuẩn mực kế toán về doanh thu trong lĩnh
vực xây dựng và kinh doanh bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Một đặc điểm nổi bật của chuẩn mực kế toán quốc tế về doanh thu là chuẩn mực
kế toán quốc tế đã thiết lập các chuẩn mực khác nhau để giải quyết cả về doanh thu
và thu nhập khác. Cụ thể là chuẩn mực 18 “doanh thu” và chuẩn mực 11 “hợp đồng
xây dựng” được dành riêng để đề cập đến doanh thu. Các khoản thu nhập khác được
xử lý trên những chuẩn mực có liên quan. Cụ thể như những khoản thu từ đầu tư
được đề cập trong chuẩn mực 40 “bất động sản đầu tư”…

1.3.1 Các chuẩn mực quốc tế có liên quan
1.3.1.1 Chuẩn mực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS18)
 Định nghĩa:
Chuẩn mực kế toán quốc tế đã đưa ra định nghĩa:
18
Doanh thu là tổng giá trị gộp các lợi ích kinh tế mà doanh nghiệp thu được
trong kỳ kế toán, phát sinh từ hoạt động kinh doanh thông thường của doanh
nghiệp, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu nhưng không liên quan đến các khoản
vốn góp của các cổ đông .
 Thời điểm ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu
a- Doanh thu bán hàng
• Thời điểm ghi nhận doanh thu
Doanh thu bán hàng chỉ được ghi nhận khi hội đủ tất cả năm điều kiện sau:
(a) Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở
hữu hàng hoá cho bên mua;
(b) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hoá như quyền sở hữu
và quyền kiểm soát;
(c) Doanh thu được xác định chắc chắn;
(d) Tương đối chắc chắn rằng doanh nghiệp sẽ thu được lợi ích kinh tế từ các
giao dịch đó;
(e) Chi phí phát sinh hoặc sẽ phát sinh trong các giao dịch được xác định chắc
chắn.
• Phương pháp xác định doanh thu:
Trong phụ lục của chuẩn mực quốc tế đã hướng dẫn một số phương pháp xác
định doanh thu trong trường hợp cụ thể (Phụ lục số 1)
b- Doanh thu cung cấp dịch vụ:
Theo IAS 18, doanh thu cung cấp dịch vụ được ghi nhận khi kết quả của giao
dịch đó được xác định một cách đáng tin cậy doanh thu phát sinh cần phải được ghi
nhận theo phần công việc đã hoàn thành.
• Thời điểm ghi nhận doanh thu

Kết quả của giao dịch có thể được xác định một cách đáng tin cậy khi thoả mãn
các điều kiện sau:
(a) Doanh thu xác định một cách tương đối chắc chắn;
19
(b) Doanh nghiệp có khả năng thu được các lợi ích kinh tế từ các giao dịch cung
cấp dịch vụ đó;
(c) Phần công việc hoàn thành có thể xác định một cách đáng tin cậy;
(d) Chi phí đã phát sinh cho các giao dịch và chi phí để hoàn thành các giao dịch
đó có thể xác định một cách đáng tin cậy.
• Phương pháp xác định doanh thu
Theo IAS 18, việc ghi nhận doanh thu của các hợp đồng dài hạn theo mức độ
hoàn thành của giao dịch thì thường được thực hiện theo phương pháp tỷ lệ hoàn
thành. Theo phương pháp này, doanh thu được ghi nhận trong kỳ kế toán theo tỷ lệ
phần công việc đã hoàn thành, IAS 18 đã đưa ra ba phương pháp sau:
Đánh giá phần công việc đã hoàn thành: theo phương pháp này thì bên cung
cấp dịch vụ và bên nhận dịch vụ cùng tiến hành khảo sát, đánh giá mức độ phần
công việc đã hoàn thành hoặc có thể căn cứ vào kết quả đánh giá của bên thứ ba.
Phương pháp này đã đưa ra được bằng chứng khách quan cho việc ghi nhận doanh
thu và đảm bảo mức độ chắc chắn về khả năng thu hồi các khoản doanh thu đã được
ghi nhận
So sánh tỷ lệ phần trăm giữa khối lượng công việc đã hoàn thành với tổng
khối lượng công việc phải hoàn thành: theo phương pháp này bên cung cấp phải so
sánh khối lượng công việc đã hoàn thành với tổng khối lượng với hợp đồng đã ký
kết để xác định doanh thu
So sánh tỷ lệ phần trăm chi phí đã phát sinh với tổng chi phí ước tính để
hoàn thành toàn bộ giao dịch ước tính: lúc này doanh thu được xác định phù hợp
với chi phí đã phát sinh của khối lượng công việc đã hoàn thành.
Tương tự như doanh thu bán hàng, trong phần phụ lục của IAS 18 đã minh
họa một số phương pháp cụ thể cho một số hoạt động cơ bản (Phụ lục số 1)
c- Doanh thu từ tiền lãi, bản quyền và lợi nhuận được chia

• Thời điểm ghi nhận
20
Doanh thu phát sinh từ việc sử dụng các tài sản khác của doanh nghiệp như
tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức và lợi nhuận được chia được ghi nhận khi thoả hai
điều kiện:
- Doanh nghiệp có thể thu được các lợi ích kinh tế từ các giao dịch đó
- Doanh thu được xác định một cách chắc chắn
• Phương pháp xác định doanh thu
Doanh thu được ghi nhận trên cơ sở:
- Tiền lãi được ghi nhận trên cơ sở thời gian và lãi suất thực tế từng kỳ
- Tiền bản quyền được ghi nhận trên cơ sở dồn tích phù hợp với bản chất
từng loại hợp đồng
- Cổ tức và lợi nhuận được chia được ghi nhận khi cổ đông được quyền nhận
cổ tức.
Để minh họa cho trường hợp doanh thu nhận được từ tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức
và lợi nhuận được chia, phụ lục của IAS 18 cũng đã đưa ra trường hợp minh họa cụ
thể về phí chứng nhận và bản quyền (Phụ lục số 1)
d- Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp phải trình bày trên báo cáo tài chính các nội dung sau:
- Chính sách kế toán áp dụng việc ghi nhận doanh thu bao gồm những
phương pháp ghi nhận phần công việc đã hoàn thành liên quan đến hoạt
động cung cấp dịch vụ.
- Số lượng của từng loại doanh thu được ghi nhận trong suốt quá trình hoạt
động bao gồm những khoản doanh thu phát sinh sau:
• Doanh thu bán hàng;
• Doanh thu cung cấp dịch vụ;
• Tiền lãi;
• Tiền bản quyền;
• Cổ tức.
1.3.1.2 Chuẩn mực kế toán quốc tế về hợp đồng xây dựng (IAS11)

 Đinh nghĩa:
21
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng thỏa thuận rõ ràng về việc xây dựng một tài
sản hay tổ hợp một số các tài sản có liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn nhau về
mặt thiết kế, công nghệ và chức năng hoặc các mục đích hay sử dụng cơ bản của
chúng.
 Doanh thu của hợp đồng xây dựng
Doanh thu của hợp đồng xây dựng bao gồm:
(a) Doanh thu ban đầu được ghi nhận trong hợp đồng;
(b) Các khoản biến động trong khi thực hiện hợp đồng, các khoản động viên
khuyến khích và các khoản khác mà có khả năng mang lại doanh thu và có
thể xác định một cách chính xác.
 Chi phí của hợp đồng xây dựng
Các chi phí của hợp đồng bao gồm
(a) Chi phí liên quan trực tiếp đến hợp đồng;
(b) Chi phí chung có liên quan đến hợp đồng và có thể phân bổ cho hợp đồng;
(c) Các chi phí khác có thể thu lại từ khách hàng theo các điều khoản của hợp
đồng.
 Ghi nhận doanh thu và chi phí trong hợp đồng xây dựng
Khi kết quả của việc thực hiện hợp đồng xây dựng được ước lượng một cách
chắc chắn, doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng liên quan đến hợp đồng sẽ
được ghi nhận tương ứng phần công việc hoàn thành tại ngày lập bảng cân đối kế
toán.
Phần công việc đã hoàn thành của hợp đồng làm cơ sở để ghi nhận doanh thu
được xác định theo nhiều cách khác nhau. Gồm ba phương pháp:
- Tỷ lệ phần trăm giữa chi phí đã phát sinh của phần công việc đã hoàn thành
tại một thời điểm so với tổng chi phí ước tính
- Đánh giá phần công việc đã hoàn thành
- Tỷ lệ phần trăm cơ bản hoàn thành so với toàn bộ hợp đồng.
 Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính

Doanh nghiệp phải trình bày trên báo cáo tài chính:
22
a. Số lượng doanh thu của hợp đồng được ghi nhận như doanh thu trong
kỳ
b. Phương pháp xác định doanh thu của hợp đồng được ghi nhận trong
kỳ
c. Phương pháp xác định phần công việc đã hoàn thành của các hợp
đồng trong quá trình thực hiện
d. Tổng chi phí đã phát sinh và khoản lợi nhuận được ghi nhận đến thời
điểm hiện tại
e. Các khoản trả trước đã nhận được
f. Các khoản giữ lại chưa trả
g. Các khoản tiền khách hàng đến hạn thanh toán
h. Các khoản tiền đến hạn thanh toán cho khách hàng.
1.3.1.3 Chuẩn mực kế toán quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40)
a- Định nghĩa
Bất động sản đầu tư là bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một
phần của nhà hoặc cả nhà và đất do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản
theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc
chờ tăng giá mà không phải để:
(a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các
mục đích quản lý, hoặc
(b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận như một tài sản khi thoả mãn đồng thời hai
điều kiện sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định đáng tin cậy
 Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản:
Chuẩn mực này không quy định và hướng dẫn cụ thể về thời điểm và nguyên

tắc xác định doanh thu bất động sản. Mục đích của chuẩn mực này là chỉ quy định
23
và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư.
Vì thế doanh thu kinh doanh và cho thuê bất động sản sẽ được ghi nhận theo chuẩn
mực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS 18).
b- Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
 Xác định giá trị ban đầu
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
Các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu được ghi nhận vào nguyên giá của
bất động sản đầu tư.
 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Doanh nghiệp có thể chọn một trong hai mô hình: mô hình giá trị hợp lý, mô hình
giá gốc
• Mô hình giá trị hợp lý:
Khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư được ghi nhận ban
đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng
cân đối kế toán. Các khoản chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hoạch
toán như là một khoản thu nhập, chí phí trong kỳ kinh doanh.
• Mô hình giá gốc
Sau ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp áp dụng mô hình giá gốc sẽ xác định giá
trị của bất động sản đầu tư theo yêu cầu của chuẩn mực kế toán 16 “Tài sản cố
định hữu hình. Áp dụng mô hình giá gốc có nghĩa là bất động sản đầu tư ghi
nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong
kỳ. Bất động sản đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ
kế và giá trị còn lại. Khi áp dụng mô hình giá gốc bất động sản đầu tư được theo
dõi và đánh giá như một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.
c- Thanh lý bất động sản
Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong bảng cân đối kế
toán sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu
dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất

động sản đầu tư đó. Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận
24
doanh thu từ bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải áp dụng chuẩn mực kế
toán số 18 được hướng dẫn trong phần phụ lục của chuẩn mực này.
Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán hoặc thanh lý bất động sản đầu tư
được xác định bằng số chênh lệch giữa giá trị thuần khoản thanh lý và giá trị còn lại
của bất động sản đầu tư và được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trong kỳ.
Các khoản phải thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trị
hợp lý. Trong trường hợp bán hàng theo phương thức trả chậm thì doanh thu được
xác định ban đầu theo giá bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải
thanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.
d- Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:
(a) Mô hình áp dụng: mô hình giá trị hợp lý hoặc mô hình giá gốc
(b) Nếu áp dụng mô hình giá trị hợp lý, tiền lãi từ cho thuê bất động sản dưới
hình thức cho thuê hoạt động được phân loại và ghi nhận như bất động sản
đầu tư
(c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn
khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với
tài sản giữ để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
(d) Phương pháp và các giả định áp dụng để xác định giá trị hợp lý của bất động
sản đầu tư
(e) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư được đánh giá trên cơ sở định giá của
một tổ chức độc lập. Tổ chức này phải có bằng cấp công nhận, có chuyên
môn và kinh nghiệm về bất động sản đầu tư
(f) Ghi nhận các khoản lợi nhuận hoặc lỗ
(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc sửa
chữa, bảo dưỡng bất động sản đầu tư