CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, CHO THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN, VAY TÀI SẢN

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

<b>KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC</b>

<b>HỒ SƠ BÁO CÁO THỰC TẬP</b>

<b>Lĩnh vực: Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn, vay</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>VĂN PHỊNG CƠNG</b>

<b>CHỨNG ...^{CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM}Độc lập – Tự do – Hạnh phúc</b>

<b>GIẤY TIẾP NHẬN HỌC VIÊN THỰC TẬP</b>

<b>Tên tổ chức hành nghề công chứng: VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG ...</b>

<b>Giấy đăng ký hoạt động: ...</b>

Tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên hướng dẫn, người thực tập cam kết tuân thủ các quy định tại hướng dẫn thực tập nghề công chứng của Học viện Tư pháp.

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

Tìm hiểu về hồ sơ, kỹ năng công chứng hợp đồng trao đổi, mượn tài sản Tìm hiểu về hồ sơ, kỹ năng công chứng

hợp đồng vay tài sản

<b>Xác nhận của người hướng dẫn thực tập</b>

<i>(Ký và ghi rõ họ tên)</i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

.

<b>HỌC VIỆN TƯ PHÁP</b>

<b>KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNGVIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC</b>

<b>NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỢT 2</b>

<b>Đợt thực tập 2 “Thực tập tại các tổ chức hành nghề cơng chứng về nhóm việc Cơngchứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản”.</b>

LỜI MỞ ĐẦU

I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN 1.1. Khái niệm

1.2. Đặc điểm

II. CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN 2.1. Các trường hợp công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản 2.2. Thẩm quyền công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản 2.3. Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản 2.4. Thủ tục công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

III. NỘI DUNG VỤ VIỆC TẶNG CHO TÀI SẢN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG ...

3.1. Tóm tắt nội dung việc cơng chứng Hợp đồng tặng cho tài sản 3.2. Nghiên cứu, nhận xét hồ sơ vụ việc yêu cầu công chứng

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

3.2.6. Ký cơng chứng

3.2.7. Nhận xét q trình giải quyết việc công chứng

IV. NHỮNG KINH NGHIỆM NGHỀ NGHIỆP RÚT RA TỪ VIỆC THAM GIA QUÁ GIẢI QUYẾT VIỆC CÔNG CHỨNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<b>LỜI MỞ ĐẦU</b>

Thực hiện theo Thông báo ngày ………. của Khoa Đào tạo Công chứng viên và các

<i><b>chức danh khác về việc thực tập đợt 2 “Thực tập tại các tổ chức hành nghề cơng chứngvề nhóm việc Cơng chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vaytài sản”. Học viên đã được thực tập tại Văn phịng Cơng chứng ..., tại địa</b></i>

chỉ số...từ ngày ……….. đến ngày ………….. Nay học viên báo cáo về nội

<i><b>dung của hồ sơ đã sưu tầm tại văn phòng công chứng là “Hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất” và nhận xét, đánh giá, ghi chép kết quả của quá trình thụ lý và giải quyết hồ sơ</b></i>

yêu cầu công chứng.

Để đảm bảo việc tuân thủ đúng quy định tại Điều 7, Luật Công chứng 2014, về việc cấm CCV và tổ chức hành nghề công chứng tiết lộ thông tin về nội dung công chứng, trừ trường hợp được người yêu cầu công chứng đồng ý bằng văn bản hoặc pháp luật có quy định khác và bảo đảm tuân thủ quy tắc đạo đức hành nghề công chứng, nên một số thông tin được thay đổi như sau:

- Những thông tin về số CMND/CCCD, họ tên người yêu cầu công chứng, thông tin trên GCNQSDĐ đã được thay đổi, biên tập lại;

- Các tình tiết, nội dung khác và tồn bộ hồ sơ lưu trữ được đính kèm đầy đủ để đánh giá khách quan về việc công chứng của công chứng viên.

- Thứ tự sắp xếp hồ sơ lưu trữ cũng được giữ nguyên để đánh giá việc sắp xếp, lưu trữ hồ sơ.

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

<b>NỘI DUNG</b>

<b>I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN1.1. Khái niệm </b>

“Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,

<b>bên được tặng cho đồng ý nhận” (Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015)1.2. Đặc điểm </b>

Qua định nghĩa nêu trên, chúng ta có thể khái quát một số đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

<i>Thứ nhất, hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng liên quan đến việc chuyển quyền sở hữutài sản</i>

Đối với hợp đồng tặng cho tài sản, nghĩa vụ của người tặng cho tài sản không chỉ dừng lại ở việc người tặng cho phải bàn giao tài sản cho bên được tặng cho mà người tặng cho cịn có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản đó sang cho người được tặng cho. Đối tượng của hợp đồng tặng cho là tài sản - quyền sở hữu tài sản chứ không đơn thuần chỉ là quyền chiếm hữu hoặc quyền sử dụng tài sản - giao tài sản. Hợp đồng tặng cho cũng là một trong những căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu của một người đối với một tài sản (khoản 2 Điều 221 và Điều 223 Bộ luật Dân sự 2015). Khơng chỉ có vậy, hợp đồng tặng cho tài sản còn là căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu riêng của một người đối với một tài sản (Điều 43 Luật Hơn nhân và gia đình 2014) khi người đó được tặng cho riêng tài sản, từ đó sẽ là căn cứ pháp lý để cho một người xác lập quyền định đoạt riêng đối với một tài sản.

<i>Thứ hai, việc chuyển quyền sở hữu tài sản này khơng có đền bù.</i>

Đối với hợp đồng mua bán tài sản, để được nhận quyền sở hữu tài sản thì bên mua có nghĩa vụ phải thanh tốn cho bên bán một khoản tiền; nói cách khác đây chính là một khoản lợi ích mà bên mua phải bù trừ sang cho bên bán để bên bán chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên mua. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu tài sản từ người tặng cho sang cho người được tặng cho trong hợp đồng tặng cho tài sản không kèm theo bất kỳ một

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

yêu cầu bù trừ nào của người tặng cho. Như vậy là người tặng cho không có quyền yêu cầu và người được tặng cho cũng khơng có nghĩa vụ phải trả cho người tặng cho bất kỳ một khoản lợi ích vật chất nào bằng tiền hay bằng vật.

<i>Thứ ba, cho dù hợp đồng tặng cho tài sản chỉ mang lại lợi ích cho 1 bên (người đượctặng cho, tuy nhiên trong hợp đồng tặng cho tài sản buộc phải có hai bên.</i>

Việc tặng cho bắt buộc phải lập thành hợp đồng, không thể chỉ là hành vi đơn phương của một bên là người tặng cho tài sản hay nói cách khác việc tặng cho tài sản phải được sự bàn bạc, thống nhất ý chí cua cả 2 bên tặng cho và bên được tặng cho. Người được tặng cho có quyền từ chối không nhận tài sản được tặng cho hoặc đồng ý nhận tài sản tài sản tặng cho.

<i>Thứ tư, hợp đồng tặng cho có thể có điều kiện hoặc khơng có điều kiện</i>

Khoản 1 Điều 462 Bộ luật Dân sự quy định: “Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho”. “Điều kiện” ở đây không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và được quy định là “nghĩa vụ dân sự” mà bên được tặng cho phải thực hiện theo yêu cầu của bên tặng cho. Theo quy định tại Điều 274 Bộ luật Dân sự thì: “Nghĩa vụ là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện cơng việc hoặc khơng được thực hiện cơng việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền)”. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho khơng giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền địi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Dựa trên đặc điểm này, ta có thể nói, hợp đồng tặng cho tài sản vừa là hợp đồng đơn vụ (trong trường hợp hợp đồng tặng cho tài sản khơng có điều kiện); vừa là hợp đồng song vụ (trong trường hợp hợp động tăng cho tài sản có điều kiện).

<b>II. CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<b>2.1. Các trường hợp công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản</b>

Việc xác định Hợp đồng tặng cho tài sản có bắt buộc phải công chứng hay không phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng, quy định trong các văn bản chuyên ngành. Ví dụ như Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực căn cứ Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013; hợp đồng tặng cho nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ Hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa; Hợp đồng tặng cho nhà tình thương thì khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng (Điều 122, Luật Nhà ở 2014). Ngoài ra, theo yêu cầu của các bên, công chứng viên tiến hành công chứng các hợp đồng tặng cho tài sản khác.

<b>2.2. Thẩm quyền công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản</b>

Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”

Theo quy định trên, đối với hợp đồng tặng cho tài sản có đối tượng liên quan đến bất động sản thì công chứng viên tại tổ chứng hành nghề công chứng có trụ sở ở cùng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với bất động sản có thẩm quyền cơng chứng. Đối với các hợp đồng tặng cho tài sản khác có thể được tiến hành cơng chứng ở bất cứ tổ chức hành nghề công chứng nào.

<b>2.3. Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản</b>

Theo quy định tại điều 40 Luật công chứng 2014, thông thường, khi chứng nhận Hợp đồng tặng cho tài sản, công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ như sau:

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thơng tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ: - Dự thảo Hợp đồng tặng cho tài sản;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Hộ chiếu, Chứng minh quân đội…);

- Bản sao các giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp với những tài sản tặng cho;

- Các giấy tờ cần thiết khác;

- Bản sao các giấy tờ, tài liệu là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và khơng phải chứng thực. Cơng chứng viên phải có trách nhiệm đối chiếu với bản chính của các giấy tờ trước khi chứng nhận văn bản. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

<b>2.4. Thủ tục công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản</b>

Khi nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho tài sản, công chứng viên cần thực hiện các hoạt động nghiệp vụ cơ bản sau:

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho tài sản. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên tiến hành kiểm tra, xác minh các vấn đề sau đây:

 Xác định thẩm quyền công chứng;

 Xác định nhân thân, năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng;  Xác định tặng cho những ai hay cho riêng, điều kiện tặng cho là gì;

 Kiểm tra các giấy tờ mà các đương sự đã nộp;

 Xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản của người tặng cho;

 Xác định thời hạn bàn giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản;

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo Hợp đồng tặng cho tài sản nếu nội dung trong dự thảo có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng khơng phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu cơng chứng khơng sửa chữa thì cơng chứng viên có quyền từ chối công chứng;

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện tặng cho tài sản; giải thích cho người u cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tặng cho tài sản.

Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì cơng chứng viên đề nghị người u cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối cơng chứng.

- Trường hợp bên tặng cho và bên được tặng cho đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng tặng cho tài sản thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ký vào từng trang của Hợp đồng mua bán tài sản. Cuối cùng công chứng viên chuyển hợp đồng tặng cho tài sản đã được ký cho bộ phận thu ngân thực hiện thu phí cơng chứng, thù lao cơng chứng và các chi phí khác (nếu có), đóng dấu của tổ chức hành nghề cơng chứng, trả hợp đồng đã được đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng cho các bên đồng thời giữ lại một bản chính để lưu trữ. Việc công chứng đến thời điểm này coi như đã hoàn tất.

<b>III. NỘI DUNG VỤ VIỆC TẶNG CHO TÀI SẢN TẠI VĂN PHỊNG CƠNGCHỨNG ...</b>

<b>3.1. Tóm tắt nội dung việc công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản</b>

- Ngày …………, ông Nguyễn Xuân và bà Nguyễn Thị G (bên tặng cho) và bà Nguyễn Thị T (Bên nhận tặng cho), đến trụ sở Văn phịng cơng chứng ..., để yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất.

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

- CCV ……….., trực tiếp thụ lý và giải quyết yêu cầu công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đã đề nghị CCV soạn thảo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với nội dung ông Nguyễn Xuân và bà Nguyễn Thị G đồng ý tặng cho riêng bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị T đồng ý nhận quyền sử dụng toàn bộ thửa đất được tặng cho riêng đó và chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch của Nhà nước (nếu có sau này) đối với quyền sử dụng thửa đất đã nhận; việc tặng cho tài sản nêu trên không kèm theo điều kiện;

- CCV chuyển toàn bộ giấy tờ, tài liệu cho thư ký nghiệp vụ soạn thảo hợp đồng. Sau khi bên đã đọc lại và đồng ý toàn bộ nội dung của dự thảo hợp đồng, CCV hướng dẫn các bên ký từng trang và điểm chỉ vào hợp đồng. CCV thực hiện việc công chứng và trả kết quả cho người yêu cầu công chứng.

<b>3.2. Nghiên cứu, nhận xét hồ sơ vụ việc yêu cầu công chứng3.2.1. Thẩm quyền công chứng</b>

Trước khi thụ lý yêu cầu công chứng, CCV ………… đã kiểm tra hợp đồng, giao dịch có thuộc thẩm quyền cơng chứng của mình hay khơng. Đây là một khâu vơ cùng quan trọng trong quá trình tác nghiệp của CCV, bảo đảm được tính xác thực, hợp pháp của văn bản công chứng.

Định nghĩa tài sản được quy định tại Điều 105, BLDS 2015:

<i>“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.</i>

<i>2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể làtài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”</i>

Tiếp đó, tại Điều 107 BLDS 2015, các nhà làm luật phân định giữa động sản và bất động

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

<i>c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.</i>

<i>2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”</i>

Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, mà quyền sử dụng đất chính là một loại tài sản gắn liền với đất đai. Bên cạnh đó, khi tham khảo quy định tại Khoản 4, Điều 5, Luật

<i>kinh doanh bất động sản năm 2014, có nhắc đến “Bất động sản đưa vào kinh doanh”</i>

trong đó có quyền sử dụng đất. Như vậy, các nhà làm luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là bất động sản và Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chính là một loại hợp đồng liên quan đến bất động sản.

Theo quy định tại Điều 42 LCC 2014 thì hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất sẽ phải tuân thủ quy định về địa hạt trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ một số trường hợp nhất định.

- Tài sản tặng cho là quyền sử dụng đất có tại địa chỉ tại: ………. - Văn phịng cơng chứng ... có trụ sở tại: . ...

Người thụ lý việc công chứng là CCV ……….., khơng có quan hệ thân thích với người yêu cầu công chứng theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 7 LCC 2014 và không vi phạm Điều 9 của Quy tắc đạo đức hành nghề Công Chứng (Ban hành kèm theo Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp)

Như vậy, CCV ……….. xác định mình có thẩm quyền cơng chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên.

<b>3.2.2. Hồ sơ công chứng</b>

Hồ sơ người yêu cầu công chứng cung cấp cho CCV để giải quyết yêu cầu công chứng, bao gồm những giấy tờ sau:

+ Phiếu yêu cầu công chứng ngày ………….., do bà Nguyễn Thị T viết và ký tên (Bản chính)

+ Giấy tờ tùy thân của các bên gồm: CCCD của ông Nguyễn Xuân, CMND của bà Nguyễn Thị G, CMND của bà Nguyễn Thị T (Bản chính)

</div>