Tiểu Luận - Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề Tài - Tiêu Chuẩn 5 -6 Thẩm Định Giá Việt Nam- Những Nguyên Tắc Kinh Tế Chi Phối Hoạt Động Thẩm Định Giá Tài Sản -Quy Trình Thẩm Định Giá Tài Sản
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.63 MB, 71 trang )
<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">
<b>Đại Học Tôn Đức Thắng</b>
<b>NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2"><i><b>Đề tài: TIÊU CHUẨN 5 -6 </b></i>
<b>THẨM ĐỊNH GIÁ ViỆT NAM2</b>
<i><b>Tiêu chuẩn 5: Quy trình Thẩm Định </b></i>
Giá Tài Sản
<i><b>Tiêu chuẩn 6: Những nguyên tắc </b></i>
kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
<small>Your text here</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">1- Mục đích
Quy định và hướng dẫn thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản.
</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">2- Phạm vi áp dụng
Doanh nghiệp
Tổ chức thẩm định
Nhân viên thẩm định
giá
</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6"><small>Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá</small>
<small> Xác định giá thị trưởng hoặc giá phi thị trường làm cơ sở</small>
<small>Lập báo cáo, chứng thư kết quả thẩm định giá</small>
<i><b>3- Nội dung tiêu chuẩn: Các bước phải </b></i>
<b>thực hiện trong quá trình thẩm định giá.</b>
234561
</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">1) Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá
2) <i>Mục đích: </i> Thẩm định viên nhận định được mục đích thẩm định giá của khách hàng và phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.
<b>BƯỚC 1</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">3) Xác định:
<small>Khách hàngYêu cầu của </small>
<small>khách hàng</small>
<small>Người sử dụng kết quả thẩm định giá</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9"><b>5) Đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc phải dựa trên cơ sở:</b>
Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và nhận thức về sự tác động của các điều kiện đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định.
Phù hợp với quy định luật pháp
quy định hiện hành liên quan
Nếu những điều kiện hạn chế, ràng buộc không chặt chẽ, thiếu cơ sở
xem xét lại <small>giám đốc doanh nghiệp</small>
thông báo ngay cho <small>tổ chức thẩm định giá</small>
<small>khách hàng</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">6) Xác định thời điểm thẩm định giá
Xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định phải được thực hiện
<b>ngay sau khi ký hợp đồng </b>thẩm định giá.
Ý kiến đánh giá giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">7) <b>Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. </b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">8) Xác định cơ sở giá trị của tài sản
• Tuân theo những quy
<i>định tại tiêu chuẩn số </i>
<i>1 thẩm định giá Việt Nam</i>
Giá trị
Thị trường
• Tuân theo những quy
<i>định tại tiêu chuẩn số </i>
<i>2 thẩm định giá Việt Nam</i>
Giá trị Phi thị trường
</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13"><b><small>BƯỚC 2</small></b>
<b>LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">Bước 2
Mục đích
<small>Xác định từng bước </small>
<small>công việc phải làm</small>
<small>Thời gian thực hiện </small>
<small>từng bước</small> <sub>dụng toàn </sub><sup> Việc sử </sup><small>bộ thời gian cho cuộc thẩm </small>
<small>định</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">BƯỚC 2
</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16"><b>BƯỚC 3</b>
<b>KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNGTHU THẬP THÔNG TIN</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17"><b>1) Khảo sát thị trường</b>
<i><small>a) Với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ:</small></i>
<small> Khảo sát + thu thập số liệu về tài sản thẩm định và so sánh</small>
<small>_ Tính năng kỹ thuật </small>
<small>(cơng suất, năng suất, cơng dụng) _ Vị trí, quy mơ</small>
<small>_ Đặc điểm_ Độ mới, cũ </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18"><b>1) Khảo sát thị trường</b>
<small>b) Với bất động sản</small>
<small>Khảo sát + thu thập số liệu vềVị trí thực tế >< vị trí bản đồ</small>
<small>Mơ tả pháp lý liên quan</small>
<small>Với cơng trình xây dựng dở dang:</small>
<small>khảo sát thực địa</small>
<small> kết hợp</small>
<small>báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19"><b>1) Khảo sát thị trường</b>
<small>c) Trong quá trình khảo sát, nên chụp ảnh tài sản theo các dạng ( tan cảnh, chi tiết), hướng khác nhau để có đầy đủ bằng chứng cho việc thẩm định. </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20"><b>2) Thu thập thông tin</b>
Thẩm định viên cần phải thu thập thêm các thơng tin:
Chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
Yếu tố cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – bán tiềm năng.
Tính pháp lý của tài sản
</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21"><b>2) Thu thập thông tin</b>
** Với bất động sản:
+ Số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị và những đặc trưng của thị trường tài sản <small>khu vực tài sản thẩm định</small>
Sự khác biệt giữa:
<small>khu vực lân cận</small>
+ Những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng mục đích sử dụng ( địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính…)
</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22"><b>NGUỒN THÔNG TIN</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">Khảo sát thực địa
<i><small>(nguồn:vea.gov.vn)(nguồn:laocai.gov.vn)</small></i>
</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">Giao dịch mua bán tài sản
Giá chào Giá trả
Giá thực mua bán Điều kiện mua bán Khối lượng giao dịch
</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25"><b>Báo chí</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26"><b>Văn bản thể hiện tính pháp lý</b>
Quyền của chủ tài sản
Đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản
Quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan
</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27"><i><b>BƯỚC 4</b></i>
<b>PHÂN TÍCH THƠNG TIN</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">1
<sup>Phân tích thơng tin từ khảo sát hiện </sup><sub>trường tài sản</sub>2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
3
<small>Phân tích về khách hàng</small>4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản</sup></div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29"><small>Phân tích thơng tin từ khảo sát hiện trường tài sản</small>
2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
3
<small>Phân tích về khách hàng</small>4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản</sup>1
<sup>Phân tích thơng tin từ khảo sát hiện </sup><sub>trường tài sản</sub></div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">1
<sup>Phân tích thơng tin từ khảo sát hiện </sup><sub>trường tài sản</sub>3
<small>Phân tích về khách hàng</small>4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản</sup>2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31"><small>a) Bản chất, hành vi ứng xử của người tham gia thị trường</small>
<small>Tài sản thương mại, công nghiệp:+ Đặc điểm mỗi lĩnh vực </small>
<small> nhóm cung cầu về tài sản,hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường</small>
<small>+ Mức độ mở rộng thị trường</small>
2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32"> Tài sản nhà cửa dân cư+ Tuổi tác, cơ cấu gia đình
+ Mức độ thu nhập của nhóm cung – cầu+ Mức độ mở rộng thị trường
2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">1
<sup>Phân tích thơng tin từ khảo sát hiện </sup><sub>trường tài sản</sub>3
<small>Phân tích về khách hàng</small>4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản</sup>2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">1
<sup>Phân tích thơng tin từ khảo sát hiện </sup><sub>trường tài sản</sub>2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản</sup>3
<sub>Phân tích về khách hàng</sub></div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">Đặc điểm khách hàng tiềm năngSở thích về vị trí, quy mơ, mơi trường xung quanh
Nhu cầu, sức mua
3
<sub>Phân tích về khách hàng</sub></div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">1
<sup>Phân tích thơng tin từ khảo sát hiện </sup><sub>trường tài sản</sub>2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu tài sản</sup>3
<sub>Phân tích về khách hàng</sub></div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">1
<sup>Phân tích thơng tin từ khảo sát hiện </sup><sub>trường tài sản</sub>2
<sup>Phân tích đặc trưng của thị trường </sup><small>tài sản thẩm định giá</small>
3
<small>Phân tích về khách hàng</small>4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu </sup><small>tài sản</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản:
o Sự hợp lý, tính khả thi trong việc dùng tài sản, mối tương quan giữa việc dùng trong : hiện tại tương lai.
o Sự thích hợp về vật chất, kỹ thuật với việc sử dụng tài sản: xác định, mơ tả tính hữu dụng
4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu </sup><small>tài sản</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">o Sự thích hợp về vật chất, kỹ thuật với việc sử dụng tài sản: xác định, mô tả đặc điểm kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản
o Sự hợp pháp và những hạn chế trong việc sử dụng tài sản
o Khả thi về mặt tài chính
oHiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản
4
<sup>Phân tích về việc sử dụng tối ưu </sup><small>tài sản</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40"><b>BƯỚC 5</b>
<b>XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CẨN THẨM ĐỊNH GIÁ</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 41</span><div class="page_container" data-page="41">Thẩm định viên cần nêu rõ
<small>Phương pháp áp dụng xác định mức giá ( tiêu chuẩn số 7 TĐGVN )</small>
<small>Phương pháp áp dụng xác định mức giá ( tiêu chuẩn số 7 TĐGVN )</small>
<small>Phân tích rõ mức độ phù hợp của các phương pháp</small>
<small>Phân tích rõ mức độ phù hợp của các phương pháp</small>
<small>+ Thẩm định giá nào là căn cứ chủ yếu+ Thẩm định giá nào để kiểm tra chéo</small>
<small>+ Thẩm định giá nào là căn cứ chủ yếu+ Thẩm định giá nào để kiểm tra chéo</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 42</span><div class="page_container" data-page="42"><i><b>BƯỚC 6</b></i>
<i>LẬP BÁO CÁO </i>
<i>CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ</i>
</div><span class="text_page_counter">Trang 43</span><div class="page_container" data-page="43"><small></small>Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về
“Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá".
</div><span class="text_page_counter">Trang 44</span><div class="page_container" data-page="44"><i><b>TIÊU CHUẨN 6</b></i>
<b>NHỮNG NGUYÊN TẮC KINH TẾCHI PHỐI HOẠT ĐỘNG </b>
<b>THẨM ĐỊNH DỰ ÁN</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 45</span><div class="page_container" data-page="45">1••Mục đíchMục đích
2••Phạm vi áp dụngPhạm vi áp dụng
3••Nội dung tiêu chuẩnNội dung tiêu chuẩn
</div><span class="text_page_counter">Trang 46</span><div class="page_container" data-page="46">1/ Mục đích
<small> Quy định</small>
<small>Hướng dẫn </small> <sup> nguyên tắc thẩm định giá tài sản</sup>
</div><span class="text_page_counter">Trang 47</span><div class="page_container" data-page="47">2- Phạm vi áp dụng
Doanh nghiệp
Tổ chức thẩm định
Nhân viên thẩm định
giá
</div><span class="text_page_counter">Trang 48</span><div class="page_container" data-page="48"><b>3/ Nội dung tiêu chuẩn</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 49</span><div class="page_container" data-page="49"><b>a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, có hiệu quả nhất</b>
Đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế tạo giá trị lớn nhất cho tài sản ( kỹ thuật, pháp lý, tài chính)
</div><span class="text_page_counter">Trang 50</span><div class="page_container" data-page="50"><b>b) Nguyên tắc cung – cầu</b>
<small></small> Giá trị cầu
<small></small> Giá trị cung
<b><small> Giá trị cung – cầu </small></b>
<small></small> Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối cung- cầu trên thị trường và ngược lại:
</div><span class="text_page_counter">Trang 51</span><div class="page_container" data-page="51"><b>Một số ví dụ</b>
<small>Dân số </small> <sup>nhu cầu nhà ở </sup><sup> </sup> <sup>Giá cả nhà đất </sup><sup></sup>
</div><span class="text_page_counter">Trang 52</span><div class="page_container" data-page="52"><small>Giá trị của Iphone caoNgười dùng </small>
<small>thể hiện đẳng cấp</small> <sup>nhu cầu mua </sup><small></small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 53</span><div class="page_container" data-page="53">c) Nguyên tắc thay đổi
Các yếu tố hình thành thay đổi giá trị thay đổi
phải nắm bắt được quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phân tích quá trình thay đổi xác định mức sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
</div><span class="text_page_counter">Trang 54</span><div class="page_container" data-page="54"> Năm 2009, giá gạo tăng từ 13.500đ/kg lên thành14.000 do khí hậu, thiên tai dẫn đến số lượng sản xuất ra ít hơn so với dự
Một số ví dụ
</div><span class="text_page_counter">Trang 55</span><div class="page_container" data-page="55"><small>Mỹ đánh Syria</small>
<small>Giá dầu tăngChi phí tăng</small>
<small>Lợi nhuận </small>
<small>Giá cổ phiếu </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 56</span><div class="page_container" data-page="56">d) Nguyên tắc thay thế
Đối với các tài sản có tác dụng thay thế
nhau giá trị được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này lên tài sản khác
</div><span class="text_page_counter">Trang 57</span><div class="page_container" data-page="57">chậm trễ quá mức).
</div><span class="text_page_counter">Trang 58</span><div class="page_container" data-page="58"> <i>Ví dụ: Khi Samsung Galaxy S4 ra đời sẽ thay thế Samsung Galaxy S3 vì thế giá của Galaxy S3 sẽ giảm.</i>
</div><span class="text_page_counter">Trang 59</span><div class="page_container" data-page="59">phải có cùng mức giá.
</div><span class="text_page_counter">Trang 60</span><div class="page_container" data-page="60">e) Ngun tắc cân bằng
nhất thì kiến trúc ngơi nhà, hướng nhà, vị trí của ngơi nhà phải phù hợp, cân bằng nhau.
</div><span class="text_page_counter">Trang 61</span><div class="page_container" data-page="61">f) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
• ∑thu nhập/khoản đầu tư sẽ tăng liên tục tới 1 thời điểm nhất định
đầu tư nhưng thu nhập
</div><span class="text_page_counter">Trang 62</span><div class="page_container" data-page="62">
<i> **Ví dụ: đầu tư một khu chung cư, lúc đầu chỉ </i>
có 6 thành viên góp vốn khoảng 20 tỷ/người, lợi nhuận cho mỗi thành viên khoảng 5 tỷ/người/năm. Nhưng vì càng phát triển , yêu cầu của khách hàng càng cao, lúc này cần thêm vốn đầu tư, có 2 thành viên nữa góp vốn đúng bằng số vốn
ban đầu mỗi thành viên bỏ ra , và lợi nhuận lúc này sẽ giảm
xuống khoảng 4tỷ/người/năm.
</div><span class="text_page_counter">Trang 63</span><div class="page_container" data-page="63"><small>THU NHẬP</small>
<small>Đất đai</small>
g) Nguyên tắc phân phối thu nhập
Thu nhập
(vốn + lao động) Gía trị đất đai
<small> </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 64</span><div class="page_container" data-page="64"><b>h) Nguyên tắc đóng góp</b>
Giá trị của một tác nhân sản xuất (bộ phận cấu thành) tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản.
</div><span class="text_page_counter">Trang 65</span><div class="page_container" data-page="65"><b>h) Ngun tắc đóng góp</b>
<i><b> Ví dụ: 1 chiếc máy latop giá mới mua là 12 triệu, </b></i>
nhưng sau khi bị hư màn hình thì bán ra ( khơng kể khấu hao hữu hình) thì giá trị sẽ giảm từ 2 -> 3 triệu
</div><span class="text_page_counter">Trang 66</span><div class="page_container" data-page="66">i) Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
</div><span class="text_page_counter">Trang 67</span><div class="page_container" data-page="67">j) Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội cạnh tranh
Ngược lại, cạnh tranh quá mức lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận.
Giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
</div><span class="text_page_counter">Trang 69</span><div class="page_container" data-page="69"><i><b>k) Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai</b></i>
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người thamgia thị trường.
</div><span class="text_page_counter">Trang 71</span><div class="page_container" data-page="71">
