Pháp Luật Cải Tạo, Xây Dựng Lại Nhà Chung Cư.pdf

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.02 MB, 61 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

PHẦN MỞ ĐẦU ... 1

1.Lý do chọn đề tài ... 1

2.Tổng quan tình hình nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đề tài ... 2

3.Mục tiêu của đề tài ... 4

4.Cách tiếp cận, phương pháp nghiên cứu ... 4

5.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ... 5

6.Ý nghĩa khoa học, thực tiễn và kết cấu của đề tài ... 5

7.Đề cương chi tiết (chương, mục…) ... 6

PHẦN NỘI DUNG ... 6

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NHÀ CHUNG CƯ VÀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ ... 6

1.1.Khái niệm nhà chung cư ... 6

1.1.1. Khái niệm nhà chung cư ... 7

1.1.2. Đặc điểm nhà chung cư ... 8

1.2.Cơ sở xác định nhà chung cư xuống cấp ... 11

1.3.Sự cần thiết phải xử lý nhà chung cư cũ ... 16

1.4.Các biện pháp xử lý đối với nhà chung cư cũ... 18

Tiểu kết chương 1 ... 21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ... 22

2.1.Pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ... 22

2.1.1Lựa chọn chủ đầu tư ... 22

2.1.2Vấn đề kêu gọi vốn ... 26

2.1.3Vấn đề bồi thường và hỗ trợ tái định cư ... 28

2.1.4Phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ... 34

2.2.Thực trạng hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ... 35

2.2.1.Tại thành phố Hồ Chí Minh... 35

2.2.2.Tại thành phố Hà Nội ... 37

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

QCVN Quy chuẩn Việt Nam

SERS The Selective En bloc Redevelopment Scheme

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài

Xuất phát từ nhận thức về vai trò quan trọng của nhà chung cư trong đời sống của mỗi người dân. Nhà chung cư không chỉ đáp ứng nhu cầu cơ bản về chỗ ở mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống hiện đại và gắn kết xã hội. Tuy nhiên hiện nay, thực trạng tồn tại rất nhiều dự án nhà chung cư đã cũ, xuống cấp và có nguy cơ sụp đổ, gây ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống và an ninh, sức khỏe của cư dân.

Để đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người dân sinh sống tại chung cư cũ, việc cải tạo và xây dựng lại những chung cư hay khu chung cư này là cần thiết. Mặc dù Đảng và Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách nhằm thúc đẩy q trình cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều hạn chế và khó khăn trong việc thực hiện chính sách này. Việc thiếu hụt quy định cụ thể trong pháp luật cũng là một trong những nguyên nhân gây trì trệ và khơng hiệu quả trong q trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Một trong những vấn đề chính là sự thiếu rõ ràng về các quy định pháp luật liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư mặc dù Đảng và Nhà nước đã hoạch định nhiều chính sách , xây dựng lại nhà chung cư khơng cịn đủ các tiêu chuẩn để sử dụng nhưng thực tế việc xửa lý còn rất nhiều hạn chế. Hiện tại, các quy định về quy trình, tiêu chuẩn kỹ thuật, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan vẫn còn mơ hồ và không đủ cụ thể để thực thi. Điều này dẫn đến sự không đồng nhất trong việc xác định trách nhiệm và quyền lợi của các bên, gây khó khăn trong việc triển khai và giám sát quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Ngồi ra, cịn tồn tại một số hạn chế về mặt tài chính và phương thức đầu tư cho quá trình cải tạo chung cư cũ. Việc thu hồi vốn, quản lý tài chính và tìm nguồn đầu tư để cải tạo chung cư cũ đang gặp nhiều khó khăn. Các quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng và các tổ chức tài chính thường gặp rủi ro và khơng muốn đầu tư vào các dự án cải tạo chung cư cũ do tính khơng rõ ràng về quyền sở hữu, giấy tờ pháp lý và khả năng thu hồi vốn không đảm bảo. Lại có, sự tham gia của các bên liên quan trong q trình cải tạo cũng gặp nhiều khó khăn và trở ngại. Các chủ sở hữu chung cư cũ khơng đồng ý hoặc khơng có khả năng tài chính để tham gia vào q trình cải tạo. Đồng thời, việc liên kết và làm việc chặt chẽ giữa chính quyền địa phương, các cơ quan quản lý, chủ đầu tư và cư dân cũng chưa được thực hiện hiệu quả.

Với những vấn đề và khó khăn trên, việc nghiên cứu và đề xuất các pháp luật về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trở nên cấp thiết. Cần thiết có sự điều chỉnh, bổ sung

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan để tạo ra môi trường pháp lý rõ ràng và đảm bảo sự tham gia của tất cả các bên liên quan. Cần tìm ra các cơ chế tài chính và đầu tư hợp lý để khuyến khích các tổ chức tài chính tham gia đầu tư vào cải tạo chung cư cũ.

Hơn nữa, cần xây dựng cơ chế quản lý và giám sát chặt chẽ để đảm bảo chất lượng cơng trình, tiến độ thực hiện và đảm bảo an toàn cho cư dân. Đồng thời, cần tạo ra các biện pháp hỗ trợ và khuyến khích để động viên các chủ sở hữu chung cư cũ tham gia vào quá trình cải tạo.

Vì các lẽ đó, nhóm tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu “Pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”. Từ đó làm rõ những bất cập trong tiến trình cải tạo, xây mới chung cư cũng như đưa ra những kiến nghị góp phần hồn thiện những quy định pháp luật, ngăn ngừa những rủi ro nhất định khi thực hiện những phương án giải quyết tình trạng của các căn hay khu chung cư cũ.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đề tài

- Nguyễn Đăng Sơn (2018), Chiến lược cùng thắng trong cải tạo, xây mới chung

cư cũ Thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí kiến trúc Việt Nam số 216, tr. 36-39. Bài

viết tập trung vào những chiến lược hiệu quả để cải tạo và xây mới các tòa nhà chung cư cũ tại Thành phố Hồ Chí Minh. Bài viết nhấn mạnh sự cần thiết của việc tối ưu hóa quy trình xây dựng và cải tạo, đồng thời kết hợp giữa việc bảo vệ môi trường và đảm bảo tính bền vững của các cơng trình xây dựng. Các phương pháp và kinh nghiệm trong bài viết giúp người đọc hiểu rõ hơn về cách thực hiện các dự án cải tạo và xây mới chung cư cũ tại TP.HCM theo hướng thắng lợi cả về mặt kinh tế lẫn môi trường.

- Nguyễn Trường Lưu (2018), Cải tạo chung cư cũ giải bài tốn hịa hợp ba nhà,

Tạp chí kiến trúc Việt Nam số 216, tr. 22-25. Bài viết tập trung vào việc giải quyết bài toán phức tạp của việc cải tạo chung cư tại thành phố. Bài viết nêu bật việc hợp nhất và cải tạo 3 nhà chung cư để tối ưu hóa sử dụng diện tích, nâng cao chất lượng sống cho cư dân và giải quyết vấn đề khan hiếm đất đai. Qua việc trình bày chi tiết về quy trình cải tạo, bài viết thể hiện sự quan tâm của chính quyền địa phương đối với việc tái cấu trúc các chung cư cũ để đảm bảo sự hịa hợp giữa sự phát triển đơ thị và sự thoải mái của người dân.

- Nguyễn Quốc Thiều, Trịnh Tuấn Anh (2018), Một vài đánh giá về khung chính

sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Tạp chí

Tịa án. Bài viết tập trung vào việc đánh giá các chính sách bồi thường và hỗ trợ định cư trong quá trình cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ. Bài viết phân tích hiệu quả của khung chính sách hiện hành, nhấn mạnh tầm quan trọng của

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

việc bảo đảm sự công bằng, minh bạch và đảm bảo quyền lợi của cư dân trong quá trình tái cấu trúc các khu chung cư. Qua việc trình bày các yếu tố quan trọng và thách thức liên quan đến chính sách bồi thường và hỗ trợ, bài viết tạo ra cái nhìn tổng quan về tình hình và đề xuất một số cải tiến để đảm bảo sự hài hòa và bền vững trong quá trình cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.

- Trần Linh Huân – Phạm Thị Minh Trang (2020), Một số vấn đề bất cập và hướng

hoàn thiện trong quy định pháp luật về xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà chung cư,

Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn số 42/2020, tr. 32-42. Bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của việc có các quy định rõ ràng và hiệu quả để quản lý việc xây dựng và tái cấu trúc các chung cư cũ. Qua việc thảo luận các điểm chính của quy định và nhấn mạnh sự cần thiết của việc đảm bảo an tồn, mơi trường và quyền lợi của cư dân, bài viết tạo ra cái nhìn tổng quan về các biện pháp cải tiến và điều chỉnh trong lĩnh vực xây dựng và cải tạo nhà chung cư.

- Nguyễn Mạnh Khởi (2021), Thực trạng và giải pháp thực hiện chính sách cải

tạo, xây lại nhà chung cư cũ hiện nay, Tạp chí Xây dựng số 07/2021, tr. 62-67.

Nội dung của bài viết đề cập đến thực trạng chung cư cũ hiện nay, tình hình chính sách và việc thực hiện chính sách trong việc cải tạo chung cư. Tác giả cũng nêu ra các tồn tại, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay và đề ra các giải pháp. Về cơ bản, bài viết tốc lên được tình hình vấn đề cải tạo chung cư cũ ở nước ta nhưng trước khi Nghị định 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực, có một số quy định đã khác theo hướng tích cực so với trước.

- Nguyễn Mạnh Khởi (2021), Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng

lại nhà chung cư: Những nội dung mới, Tạp chí Xây dựng số 08/2021, tr. 16-21.

Bài viết đề cập đến những nội dung mới của Nghị định 69/2021/NĐ-CP so với Nghị định 101/2015/NĐ-CP trong vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và những bước ngoặc có thể gỡ rối cho cơng cuộc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Việt Nam.

- Phạm Thanh Tùng (2021), Chung cư cũ - một góc nhìn xã hội, Tạp chí Xây dựng

số 08/2021, tr. 32-35. Nội dung bài viết nhấn mạnh rằng việc cải tạo chung cư cũ đóng vai trị quan trọng trong việc tối ưu hóa sử dụng tài nguyên và tạo điều kiện sống tốt hơn cho cư dân. Bài viết bàn luận về sự cần thiết của việc cải tạo chung cư cũ trong bối cảnh tăng dân số đô thị và tình trạng ngày càng tăng của các tịa nhà cũ. Bên cạnh đó, bài viết cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tham gia cộng đồng trong q trình cải tạo, giúp tạo nên mơi trường sống gắn kết và phát triển bền vững. Tuy nhiên, bài viết cũng đề cập đến những thách thức và khó khăn mà việc cải tạo chung cư cũ đang gặp phải, như vấn đề tài chính, quy định

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

pháp lý, ý thức của cư dân. Tổng quan, bài viết nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc cải tạo chung cư cũ trong việc xây dựng một môi trường sống đô thị tốt hơn và thúc đẩy sự phát triển xã hội bền vững.

- Nguyễn Văn Luyến (2022), Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội để nâng

cao chất lượng cuộc sống của hộ gia đình nhìn từ góc độ chính sách, Tạp chí

Nghiên cứu Gia đình và Giới, số 01 năm 2022, tr. 84-93. Bài viết nêu lên được thực trạng chung cư cũ ở Hà Nội, về số lượng chung cư cũ cần cải tạo và nhu cần cần được cải tạo. Nó cũng xốy sâu vào chính sách của Hà Nội về vấn đề này qua các thời kỳ (giai đoạn trước 2021 và giai đoạn từ 2021 đến nay) và cũng đề cập đến thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội trên thực tế. Bên cạnh đó, bài viết cho thấy được những khó khăn, bất tiện, ảnh hưởng tiêu cực của chung cư cũ đối với đời sống của các chủ sở hữu, người sử dụng. Tác giả cũng nêu lên những nguyên nhân và gợi mở về mặt chính sách để thúc đẩy quá

trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Ngơ Gia Hồng - Hồng Thị Biên Thùy (2022), Quy định mới về bồi thường cho

các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ, Tạp chí Nhà

nước và Pháp luật, số 4(408) 2022, tr. 61 - 67. Các tác giả xoáy sâu vào những quy định mới của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ, đặc biệt là trong các dự án có sự tham gia của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên cạnh chỉ ra những điểm mới trong vấn đề này, cũng chỉ ra được những điểm không đồng nhất với các quy định khác có thể ảnh hưởng đến q trình bồi thường và hỗ trợ tái định cư.

3. Mục tiêu của đề tài

Nghiên cứu một cách đầy đủ các vấn đề pháp lý và thực tiễn trong việc cải tạo và xây dựng chung cư xuống cấp tại Việt Nam. Cung cấp cơ sở lý luận cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về việc giải quyết những khó khăn trong việc nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới chung cư tại Việt Nam. Bên cạnh đó, so sánh với những quy định và pháp luật nước ngoài để đưa ra những giải pháp, kiến nghị giải quyết những vấn đề còn tồn đọng trong thực tế, mà trước hết tại những đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội trong việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ.

4. Cách tiếp cận, phương pháp nghiên cứu

Đề tài tiếp cận các vấn đề nghiên cứu từ các góc độ sau:

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

- Tiếp cận từ góc độ lý luận bằng cách phân tích những nội dung pháp luật có liên quan. Từ đó chỉ rõ những vướng mắc, sự chồng chéo trong quy định của pháp luật.

- Tiếp cận từ góc nhìn thực tiễn và qua việc khảo sát, tìm hiểu thực trạng tình hình chung cư hay khu chung cư cũ tại Việt Nam. Từ đó chỉ rõ những vấn đề cịn tồn đọng trong thực tế để đưa ra kiến nghị, phương thức giải quyết, hạn chế những rủi ro thấp nhất có thể.

Trong q trình nghiên cứu, nhóm tác giả đã sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp lịch sử khi tìm hiểu lịch sử hình thành của “chung cư”.

- Phương pháp phân tích được dùng xuyên suốt đề tài để phân tích những quy định pháp luật, tình hình thực tiễn của Việt Nam cùng những bất cập trong việc xây mới và cải tạo chung cư xuống cấp.

- Phương pháp thống kê, khảo sát khi đưa ra những số liệu thực tiễn về tình hình chung cư xuống cấp trên thực tế tại hai đô thị lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

- Phương pháp so sánh khi so sánh về mặt pháp lý và thực tiễn, điểm khác biệt giữa quy định của Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới.

- Phương pháp tổng hợp khi liên kết các nội dung nghiên cứu lại với nhau và đưa ra kết luận.

5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Trên cơ sở mục tiêu đề ra, nhóm tác giả tập trung nghiên

cứu về: Việc xây dựng mới, cải tạo chung cư xuống cấp và một số vấn đề cốt lõi liên quan như việc kêu gọi vốn, bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho chủ sở hữu, phương án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư và tình hình thực tiễn tại các đơ thị lớn ở Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu một cách tổng thể các quy định pháp lý

về việc “xử lý chung cư xuống cấp” và các chế định pháp lý khác có liên quan đến vấn đề này, bao gồm cả thực tiễn tại Việt Nam, pháp luật và thực tiễn tại nước ngoài.

6. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn và kết cấu của đề tài

Về mặt khoa học: Góp phần đóng góp vào việc hồn thiện một số quy định của

pháp luật Việt Nam trong vấn đề cải tạo hay xây dựng lại chung cư cũ. Đồng thời nhóm tác giả mong rằng đề tài có thể làm nguồn tài liệu học tập, nghiên cứu cho các thế hệ sau.

Về mặt thực tiễn: Góp phần giải quyết những bất cập từ việc áp dụng pháp luật

đến thực tiễn. Bổ sung những giải pháp hữu ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của những chủ sở hữu chung cư, giúp nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng và hiệu quả.

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Kết cấu của đề tài: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo

và phụ lục. Đề tài nghiên cứu của nhóm tác giả được chia làm 2 chương:

7. Đề cương chi tiết (chương, mục…)

Đề tài bao gồm 02 chương, bao gồm các nội dung cụ thể sau:

Chương 1: Những vấn đề chung về nhà chung cư và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 1.1. Khái niệm nhà chung cư

1.1.1. Khái niệm nhà chung cư 1.1.2. Đặc điểm nhà chung cư

1.2. Cơ sở xác định nhà chung cư xuống cấp

1.3. Sự cần thiết phải xử lý nhà chung cư xuống cấp 1.4. Các biện pháp xử lý đối với nhà chung cư xuống cấp

kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Tiểu kết chương 2

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NHÀ CHUNG CƯ VÀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

1.1. Khái niệm nhà chung cư

Sự phát triển vượt trội của nền kinh tế thế giới đã góp phần làm thay đổi nhận thức, hành vi và lối sống của con người. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về lối sống

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

tiện nghi, tiết kiệm về mọi mặt, đặc biệt là không gian sống của con người khi thành ngữ “Đất chật người đông” ngày càng thể hiện rõ nét ở hầu khắp các quốc gia và vùng lãnh thổ; thế nên “nhà chung cư” và “các khu chung cư” ra đời nhằm cứu cánh tình trạng “thiếu đất ở” của con người.

Ngược dòng lịch sử, căn chung cư đầu tiên trên thế giới xuất hiện tại La Mã với tên gọi là “insula1”. Dần đến đầu thế kỷ 19, loại hình nhà ở chung cư cũng phát triển mạnh mẽ tại châu Âu và Hoa Kỳ. Những căn chung cư xuất hiện vào cuối thế kỉ XVIII đầu thế kỉ XIX trên thế giới vẫn chưa có sự quy định chặt chẽ về mặt pháp lí. Tuy nhiên cho đến nay với sự phát triển đỉnh cao về tư duy và nhận thức của nhân loại, những chế định pháp lí về chung cư và các vấn đề liên quan ngày càng dược hoàn thiện.

Khơng đứng ngồi xu thế phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng là một quốc gia đang khơng ngừng có sự thay đổi tích cực hơn về mặt lập pháp2, mà đặc biệt là những chế định tiến bộ trong Luật Nhà ở 2014 và dự thảo Luật nhà ở mới (2022). Các chế định pháp lí về nhà ở, đất đai có sự điều chỉnh ngày càng sát sao hơn khi áp dụng vào thực tiễn. Song trước hết phải nhắc đến là những chế định pháp luật được quy định đối với nhà chung cư.

1.1.1. Khái niệm nhà chung cư

Từ thế kỉ VI TCN ở La Mã cổ đại đã hình thành khái niệm “nhà chung cư” (condominium), trong tiếng Latin “con là của chung” và “dominium là quyền sở hữu và sử dụng”. Chung cư cũng xuất hiện tại các nước tây Âu vào đầu thế kỉ XIX, theo tiếng anh gọi là Apartment building. Theo nền văn hóa Á Đơng, “Chung cư” có nguồn gốc từ từ Hán Việt, bắt nguồn từ chữ 鍾居, chỉ nơi sinh sống, tụ họp của nhiều người, nhóm người và đặc biệt là các hộ gia đình. Ngồi ra trong tiếng Trung, họ cịn dùng chữ cơng ngụ 公寓 để chỉ chung cư. Có thể hiểu rằng chung cư là ngôi nhà từ 2 tầng trở lên được chia làm nhiều căn hộ tụ họp đơng đúc nhiều người sinh sống; cịn khu chung cư nghĩa là nơi tụ họp của nhiều tòa chung cư và có ít nhất từ 2 tịa chung cư trở lên. Chung cư

tr.28-32.

Kiên Việt, “Đi tìm định nghĩa nhà chung cư”, kienviet.net, [chung-cu/](truy cập 08/5/2023)

pháp quyền xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay”, tapchitoaan, [voi-doi-moi-tu-duy-lap-phap-trong-boi-canh-xay-dung-nha-nuoc-phap-quyen-xa-hoi-chu-nghia-o-nuoc-ta-hien-nay7517.html](truy cập ngày 08/5/2023)

Đình Huệ (2022), “Tiếp tục đổi mới hoạt động lập pháp của Quốc Hội nhằm hoàn thiện đồng bộ thể chế

phát triển, tạo lập khung phổ pháp lý vững chắc để đất nước phát triển và hội nhập”, tapchicongsan,

[doi-moi-hoat-dong-lap-phap-cua-quoc-hoi-nham-hoan-thien-dong-bo-the-che-phat-trien-tao-lap-khung-kho-phap-ly-vung-chac-de-dat-nuoc-phat-trien] (truy cập ngày 08/5/2022)

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành thị, khu công nghiệp hay thị trấn3 do mật độ dân số ở những khu vực này tương đối cao.

Ở Việt Nam, thuật ngữ “chung cư” hay “khu chung cư” sớm đã xuất hiện vào thời kì Pháp thuộc, gắn liền với những cơng trình kiến trúc được trung hịa bởi hai nền văn hóa Đơng – Tây. Nằm ngay giữa lịng Sài Gịn hoa lệ, điển hình là chung cư 14 Tơn Thất Đạm4 được xây dựng vào năm 1886 trở nên nổi bật hơn với những đường nét cổ kính mang đậm dấu ấn của thời gian. Ngồi ra, cũng có một số cơng trình kiến trúc khác được xây dựng tại Thủ đô Hà Nội như Metropole (1901), căn hộ Nhà hát lớn Hà Nội (1911) và Tòa nhà Trung Tướng (1934).

Vào thời kì trước và đầu giải phóng ở Việt Nam, nhà chung cư được biết đến với tên gọi “nhà tập thể5” hay “khu tập thể”. Chủ yếu dành cho những cán bộ, công nhân viên được hưởng lương từ Ngân sách nhà nước. Nó có những nét tương đồng nhất định với các chính sách dành cho nhà ở xã hội hiện nay.

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 ở Việt Nam quy định như sau “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” So

với Luật Nhà ở năm 2005, trong phần định nghĩa về khái niệm của nhà chung cư các nhà lập pháp Việt Nam đã bổ sung thêm mục đích sử dụng mà các chủ sở hữu hay các cá nhân, pháp nhân sử dụng nhà chung cư hướng đến.

Nhìn chung, mơ hình nhà chung cư khơng chỉ là một trong những giải pháp tối ưu cho nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam mà còn là xu thế chung và cần thiết đối với những quốc gia đang gặp vấn đề về sự bùng nổ dân số, hay những quốc gia có nền kinh tế phát triển và đang phát triển.

1.1.2. Đặc điểm nhà chung cư

Từ khái niệm trên có thể thấy nhà chung cư có một số đặc điểm sau:

[ (truy cập 08/5/2023)

[20211211084210694.htm](truy cập ngày 08/5/2023)

(truy cập ngày 08/5/2023)

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Thứ nhất, nhà chung cư là cơng trình xây dựng. Nó thuộc danh mục các cơng

trình dân dụng6 và là một trong những cơng trình được cấp phép xây dựng. Mục đích chính của việc xây dựng nhà chung cư là cung cấp nhà ở cho một số lượng lớn người dân. Việc xây dựng một nhà chung cư cũng phải tuân thủ các quy định kỹ thuật và các quy chuẩn về xây dựng được thông qua bởi các cơ quan quản lý nhà nước. Tùy thuộc vào quy mô và thiết kế của cơng trình, việc xây dựng một nhà chung cư cịn phải căn cứ vào Luật Xây dựng 2014 có thể bao gồm các bước7 như lập kế hoạch, xây dựng kết cấu, trang trí nội thất, lắp đặt thiết bị cơng nghệ và hồn thiện cơng trình.

Thứ hai, nhà chung cư có từ hai tầng trở lên. Căn cứ vào khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên...” và mục 1.5.8 Nhà chung cư

của Thông tư số 12/2012/TT–BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc phân loại, phân cấp cơng trình dân dụng, cơng nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đơ thị cũng có quy

định rằng “Nhà ở từ hai tầng trở lên...” đều cho thấy rằng đây là một đặc điểm chủ yếu

của nhà chung cư. Tùy vào công dụng và mục đích sử dụng của các chủ thể, nhà chung cư từ

Thứ ba, nhà chung cư là loại hình nhà ở có nhiều chủ sở hữu, sử dụng. Thực tiễn

cho thấy một tòa chung cư sẽ bao gồm nhiều căn hộ chung cư, mỗi căn hộ thông thường sẽ có một chủ sở hữu riêng. Cũng có một số trường hợp một người có thể sở hữu nhiều nhà chung cư trong cùng một tòa chung cư, nhưng không phổ biến.

Thứ tư, nhà chung cư bao gồm cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung: Về phần sở hữu riêng, theo quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được cơng nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.” Phần diện tích bên trong căn

hộ bao gồm cả diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với căn hộ. Ngồi ra cịn hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác cũng thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư. Căn cứ theo khoản 1 Điều 100 Luật Nhà ở 2014.

Về phần sở hữu chung, theo quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Nhà ở 2014:

“Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật nàyCụ thể gồm: Nhà sinh hoạt cộng

[ cập 15/5/2023)

[ (truy cập 15/5/2023)

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

đồng của nhà chung cư; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó; Các cơng trình cơng cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, cơng viên và các cơng trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt. Cách phân chia này dựa vào

khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014. Cần lưu ý đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật kỹ thuật

bên ngoài được kết nối với nhà chung cư nhưng nếu là phần hệ thống hạ tầng kỹ thuật

sử dụng vào mục đích cơng cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt thì khơng thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Thứ năm, nhà chung cư có mơ hình quản lý, sử dụng phức tạp:

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sử hữu, các chủ sở hữu sẽ thông qua Hội nghị nhà chung cư để quyết định các vấn đề tiêu biểu sau: Đề cử, bầu, bãi nhiệm Ban quản trị nhà chung cư; Quyết định thông qua, sửa đổi, bổ sung một số vấn đề quan trọng như Bản nội quy nhà chung cư, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; Thông qua mức giá dịch vụ quản lí vận hành nhà chung cư, kinh phí sửa chữa bảo trì; Quyết định lựa chọn đơn vị quản lí vận hành trong một số trường hợp. Căn cứ vào khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở 2014. Ngồi ra ngun tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu sẽ được sử dụng xun suốt Hội nghị. Hơn hết, nó cịn được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư. Về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc chủ thể khác và việc lựa chọn đơn vị này được chia theo các trường hợp cụ thể tại khoản 8 Điều 3 TT 28/2016/TT-BXD. Từ những yếu tố trên càng cho thấy rõ nét sự phức tạp trong mơ hình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu cũng sẽ cần thông qua Hội nghị nhà chung cư để quyết định một số vấn đề cơ bản. Căn cứ vào khoản 4 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 nhóm tác giả xác định các hoạt động cụ thể gồm: Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; Thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư và quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; Quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị cùng một số quyết định khác liên quan đến việc quản lí sử dụng nhà chung cư. Nhìn chung các vấn đề Hội nghị cần thơng qua đối với

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

loại hình sở hữu này sẽ ít hơn so với loại hình sở hữu ở trên, bởi nó khơng gây nhiều tranh cãi cũng như sự xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều do chỉ có duy nhất một chủ sở hữu.

1.2. Cơ sở xác định nhà chung cư xuống cấp

Biết rằng, một nhà chung cư xuống cấp sẽ có những ảnh hưởng rất tiêu cực đến đời sống của chủ sở hữu, người sử dụng và khu vực cảnh quan lân cận. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra “Đâu là ranh giới để xác định rằng một nhà chung cư hay khu chung cư đó đã xuống cấp?”, giải quyết được vấn đề đó, chúng ta mới có cơ sở chính xác xem xét, áp dụng và quy hoạch đúng và kịp thời các nhà chung cư đã xuống cấp để xử lý. Để giải quyết vấn đề đó, nhóm nghiên cứu cho rằng cần nhìn nhận chúng dưới hai góc độ là cơ sở về mặt kỹ thuật và cơ sở về mặt pháp lý. Cơ sở về mặt kỹ thuật sẽ là tiền đề, xem xét các yếu tố vật chất trên thực tiễn của nhà chung cư đó để xác định nó cịn đảm bảo chất lượng hay khơng. Cịn cơ sở về mặt pháp lý là yếu tố kiện toàn về mặt thủ tục, các quyết định của cơ quan nhà nước để đưa nhà chung cư hay khu chung cư đó vào xử lý. Hai cơ sở này sẽ là mấu chốt để xác định nhà chung cư nào đã xuống cấp.

Khi xét đến yếu tố về mặt kỹ thuật, một trong những yêu cầu chung mang tính nền tảng khi xây dựng nhà chung cư là phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế. Khơng xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm (sạt đất, lở đất, trượt đất...), vùng có lũ qt, thường xun ngập lụt khi khơng có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an tồn cho cơng trình xây dựng…8 Do vậy, khi những yếu tố đó theo thời gian khơng cịn đảm bảo an toàn về mặt kỹ thuật nữa sẽ là cơ sở để đánh giá nhà chung cư đó đã xuống cấp. Trên cơ sở chung đó, chúng ta có thể xem xét đánh giá nhà chung cư đã xuống cấp hay chưa bằng một số yếu tố sau:

Yêu cầu về kết cấu của nhà chung cư: Yêu cầu về kết cấu của một nhà chung cư đòi hỏi việc thiết kế và xây dựng sao cho đảm bảo khả năng chịu lực, ổn định và chịu được các tải trọng và tổ hợp tải trọng bất lợi nhất tác động lên chúng, bao gồm cả tải trọng theo thời gian. Đặc biệt, kết cấu cần được thiết kế và xây dựng để chịu được tải trọng từ điều kiện tự nhiên đặc biệt của Việt Nam như gió bão, động đất, sét và ngập lụt. Kết cấu phải được tính tốn và xây dựng để có khả năng chịu lực từ các tầng trên, đồng thời đảm bảo tính ổn định của tồn bộ cơng trình. Các yếu tố mơi trường như gió bão địi hỏi kết cấu phải có khả năng chịu tải và chống uốn cong để tránh sự biến dạng không mong muốn. Động đất cũng là một yếu tố quan trọng, yêu cầu kết cấu được thiết kế để chịu tải trọng động đất và chống đổ sụp trong trường hợp xảy ra sự rung động mạnh. Sét cũng cần được xem xét, kết cấu cần được bảo vệ để tránh nguy cơ cháy nổ và hư hỏng do sét đánh. Ngoài ra, trong trường hợp ngập lụt, kết cấu phải có khả năng chống thấm

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

nước và đảm bảo an toàn cho cư dân. Bên cạnh đó, phải đảm duy trì được điều kiện sử dụng bình thường của một nhà chung cư. Theo đó, chúng khơng bị biến dạng và suy giảm các tính chất quá giới hạn cho phép của tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng cho công trình. Ngồi ra, để bảo vệ sự an tồn cho các cơng trình xung quanh và đảm bảo cho vấn đề cảnh quan đô thị, nhà chung cư trong quá trình khai thác, sử dụng khơng được gây hư hỏng tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình lân cận. Đó là những u cầu cơ bản nhất cho kết cấu của một nhà chung cư, khi chúng bị suy giảm chất lượng khơng cịn đảm bảo được an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng thì có thể xem xét đưa vào quy hoạch xử lý nhà chung cư.

Yêu cầu về an toàn cháy cho chung cư: Đây là một tiêu chí kỹ thuật có vai trị rất quan trọng trong việc phịng ngừa rủi ro cho chủ sở hữu và người sử dụng để hạn chế tối đa hỏa hoạn và xử lý khi có hỏa hoạn. Nhà chung cư đó phải đảm bảo an tồn cả về khơng gian kết cấu xây dựng phù với quy định về an toàn cháy và đảm bảo vấn đề trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ theo đúng quy định. Một nhà chung cư trong quá trình được vận hành sử dụng phải ln đảm bảo an tồn về đặc tính chữa cháy. Theo tinh thần của QCVN 06:2022/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà và cơng trình để ngăn chặn khả năng cháy lan, nhà chung cư ngoài đảm bảo những yêu cầu chung còn phải đáp ứng những tiêu chứ như: tường và vách ngăn giữa các đơn nguyên; tường và vách ngăn giữa hành lang chung (bên ngoài căn hộ) với các phịng khác, phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn EI 30. Tường và vách ngăn khơng chịu lực giữa các căn hộ, phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn EI 30 và cấp nguy hiểm cháy K0. Các phịng có cơng năng cơng cộng phải được ngăn cách với các phòng ở bằng các vách ngăn cháy loại 1, các sàn ngăn cháy loại 3, cịn trong các nhà có bậc chịu lửa I thì phải ngăn cách bằng sàn ngăn cháy loại 2. Ngồi ra, lan can của các lơgia và ban công từ tầng 3 trở lên phải được làm từ vật liệu không cháy. Sức chở của thang máy chữa cháy không được nhỏ hơn 630 kg. Hệ thống họng chữa cháy trong nhà phải đảm bảo số tia phun chữa cháy trên 1 tầng nhà và lưu lượng tối thiểu cho chữa cháy trong nhà đối với một tia phun và phù hợp với nhà chung trên cơ sở số tầng và độ dài hành lang… Những yêu cầu về mặt an toàn cháy ấy được đặt ra từ lúc xây dựng nhưng nếu đã qua một quá trình sử dụng đương nhiên sẽ khơng cịn đảm bảo khả năng, hiệu quả như ban đầu. Cho nên, cần phải xem chúng như một cơ sở để đánh giá tình trạng sử dụng, mức độ xuống cấp của nhà chung cư.

Yêu cầu về thang máy của nhà chung cư: Tức là tải trọng nâng, tốc độ của thang máy phải đảm bảo đạt chuẩn theo yêu cầu, ngoài ra cịn đảm bảo các vấn đề về diện tích thang máy, chiều rộng sảnh thang máy. Bên cạnh đó, cịn phải đảm bảo được cho người cao tuổi và người khuyết tật tiếp cận sử dụng. Thang máy phải có thiết bị bảo vệ chống

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

kẹt cửa, bộ cứu hộ tự động và hệ thống điện thoại nội bộ từ cabin ra ngoài. Thang máy chỉ được hoạt động khi tất cả các cửa thang đều đóng.9 Thời hạn bảo trì định kỳ của một nhà chung cư là 01 tháng10 nên việc phát hiện vấn đề sai sót và khơng cịn đảm bảo khả năng sử dụng là sẽ nhanh chóng, là cơ sở để đánh giá về mức độ xuống cấp cơ sở vật chất của nhà chung cư nói riêng và nhà chung cư đó nói chung. Thang máy đóng vai trị quan trọng trong việc cung cấp phương tiện di chuyển thuận tiện và an tồn cho cư dân trong tịa nhà cao tầng nên nó là một yếu tố khơng thể nào không phù hợp để đánh giá mức độ xuống cấp của nhà chung cư – một loại nhà mang đặc trưng cao tầng.

Yêu cầu về hệ thống cấp nước và thoát nước: Yếu tố cấp nước và thoát nước là một trong những yếu tố quan trọng khác để xác định một chung cư có xuống cấp hay khơng. Điều này bởi vì hệ thống cấp nước và thốt nước đóng vai trị quan trọng trong đảm bảo cuộc sống hàng ngày của cư dân trong tòa nhà. Đối với nước sinh hoạt, hệ thống cấp nước và thoát nước phải tuân thủ quy định của pháp luật. Theo đó, hệ thống cấp nước sinh hoạt phải đảm bảo rằng hành lang bảo vệ nguồn nước phải tuân thủ quy định của pháp luật về tài nguyên nước, lựa chọn nguồn nước phải đảm bảo yêu cầu về trữ lượng, lưu lượng và chất lượng nước, đảm bảo tiết kiệm tài nguyên nước, đáp ứng yêu cầu tối thiểu về tiện nghi đối với việc sử dụng nước; đối với thốt nước phải duy trì chỉ tiêu phát sinh nước thải ≥ 80% chỉ tiêu cấp nước (lưu lượng nước thải phát sinh được dự báo dựa trên chuỗi số liệu hiện trạng, mức độ tiện nghi), khối lượng phân bùn phát sinh được xác định dựa trên mức độ hồn thiện của hệ thống cơng trình vệ sinh tại chỗ hoặc theo các tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng nhưng phải ≥ 0,04 m3/người/năm11. Bên cạnh đó việc hệ thống cấp nước cung cấp một lượng nước phục vụ cho an toàn cháy phải được dựa trên cơ sở quy mơ đơ thị để tính lưu lượng và số lượng các đám cháy từ đó phục vụ cho cơng tác phịng chống và chữa cháy. Hệ thống cấp nước trong trường hợp này trước tiên phải được tính tới nếu có được sự tiện lợi, khai thác được lợi ích sơng hồ, ao để cấp nước chữa cháy. Ngồi ra trên mạng ống cấp nước đơ thị, dọc theo các đường phố phải bố trí các họng lấy nước chữa cháy (trụ nổi hoặc họng ngầm dưới mặt đất) đảm bảo các quy định về khoảng cách tối đa như sau giữa các họng là 150 m. Khoảng cách tối thiểu giữa họng và tường các ngôi nhà là 5 m. Họng cứu hỏa bố trí trên vỉa hè đảm bảo khoảng cách tối đa giữa họng và mép đường là 2,5 m và đường kính ống dẫn nước chữa cháy ngoài nhà phải ≥ 100 mm. Đối với nước cấp cho an toàn cháy ngoài những yêu cầu nêu trên còn phải đảm bảo một số yêu cầu tại Mục 2.4.5 QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư, như khi chưa có hệ thống cấp nước chữa cháy ngồi nhà hoặc khơng đảm bảo lưu lượng, áp lực nước chữa cháy

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

(cột áp) thì phải có nguồn nước dự trữ đảm bảo lưu lượng nước chữa cháy của hệ thống họng nước chữa cháy bên trong nhà ít nhất trong 3h; nhà có chiều cao PCCC lớn hơn 50 m phải có họng nước chữa cháy cho lực lượng chữa cháy bố trí ở mỗi tầng, cửa căn hộ xa nhất của tầng phải nằm trong phạm vi 45 m tính từ họng nước chữa cháy (có tính tốn đến đường di chuyển); các họng nước chữa cháy trong nhà phải bố trí tại những nơi dễ tiếp cận sử dụng… Hệ thống thoát nước mưa trên mái cần đảm bảo thoát nước mưa với mọi thời tiết trong năm. Các ống đứng thốt nước mưa khơng được phép rị rỉ và cần được nối vào hệ thống thoát nước của nhà sau đó phải được đấu nối vào hệ thống thốt nước chung của khu vực. Và tất cả mọi hệ thống thoát nước của nhà chung cư phải được nối với hệ thống thốt nước thải của tồn khu vực. Hệ thống cấp nước và thốt nước đóng vai trị quan trọng trong cuộc sống của chủ sở hữu, người sử dụng cũng như đảm bảo vệ sinh nguồn nước, an toàn cho sức khỏe của họ. Do vậy, đánh giá hệ thống cấp nước và thốt nước cũng đóng vai trị khơng kém hơn những yếu tố khác trong việc đánh giá một nhà chung cư đã xuống cấp hay chưa.

Niên hạn của một nhà chung cư cũng là một yếu tố cần được xem xét và đánh giá kỹ lưỡng trong việc xác định một nhà chung cư xuống cấp, cần được cải tạo, xây dựng lại. Các nhà chung cư xây dựng trước đây có xu hướng xuống cấp nhanh hơn do chất lượng vật liệu xây dựng và các công nghệ xây dựng sử dụng cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến độ bền và độ an tồn của tịa nhà mà chất lượng vật liệu xây dựng giai đoạn trước chưa được cải tiến như hiện nay. Nhà chung cư phải đảm bảo niên hạn tối thiểu là 50 năm, kéo theo đó, kết cấu của nhà phải đảm bảo độ bền lâu tương ứng với tuổi thọ thiết kế. Tuổi thọ thiết kế của cơng trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác của cơng trình theo quy định của pháp luật. Đến thời hạn sử dụng theo thiết kế của cơng trình (tuổi thọ thiết kế), chủ đầu tư/người quyết định đầu tư cần có thơng báo và tiến hành kiểm định, đánh giá chất lượng của cơng trình để có biện pháp can thiệp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý khác theo quy định của pháp luật. Do đó, đây cũng là một yếu tố rất quan trọng phải lưu tâm trong việc đánh giá nhà chung cư xuống cấp.

Tóm lại, yếu tố về mặt kỹ thuật trong việc xác định một nhà chung cư xuống cấp rất quan trọng để đánh giá tình trạng và chất lượng của cơng trình. Việc xác định chính xác tình trạng và mức độ xuống cấp của nhà chung cư từ mặt kỹ thuật sẽ đóng vai trị quan trọng trong quyết định về việc cải tạo, bảo trì hoặc xây dựng lại cơng trình, nhằm đảm bảo an toàn, chất lượng cuộc sống và tài sản của cư dân trong chung cư.

Tuy nhiên, nếu xác định một chung cư đã xuống cấp chỉ bằng một yếu tố duy nhất là kỹ thuật là một sự thiếu sót. Ví von rằng, “yếu tố kỹ thuật chỉ xác định nhà chung cư xuống cấp bằng mắt” là không ngoa. Nên chúng ta mới cần chúng được cụ thể hóa

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

trên giấy tờ, bằng một văn bản có tính quyền lực nhà nước và chính thức đưa chúng vào quy trình xử lý. Và, cơ sở về mặt pháp lý sẽ thực hiện điều đó.

Trước tiên, phải khẳng định cơ sở về mặt pháp lý này là tổng thể các quá trình từ kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư, cho đến việc lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đó là một q trình có trình tự, được thực hiện bởi những cá nhân, cơ quan có thẩm quyền.

Nhà chung cư phải được kiểm định và đánh giá chất lượng khi thuộc vào 1 trong 3 trường hợp được quy định tại Điều 110 Luật Nhà ở 2014, bao gồm: (1) nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 của Luật Nhà ở 2014, tức là khi nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, khơng cịn bảo đảm an tồn cho người sử dụng; (2) nhà chung cư bị hư hỏng chưa thuộc diện phải phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ; (3) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư. Vậy ai sẽ là người thực hiện công việc kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư trong các trường hợp nêu trên? Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 69/2021/NĐ-CP về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (sau đây gọi là Nghị định 69/2021/NĐ-CP) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng các cơng trình nhà chung cư. Nói cách khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đóng vai trò chỉ đạo trực tiếp, còn Sở Xây dựng của tỉnh đó là cơ quan trực tiếp chủ trì với Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan chức năng nơi có nhà chung cư thực hiện cơng việc kiểm định và đánh giá. Đối với khu chung cư thì phải thực hiện kiểm định, đánh giá tồn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Khi thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đơn vị, tổ chức được giao thực hiện phải căn cứ vào các nội dung, yêu cầu của việc kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng cơng trình theo quy định và phải xác định rõ nhà chung cư không bị hư hỏng hoặc nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ. Sau đó phải lập báo cáo kết quả kiểm định cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở xây dựng), nếu trong trường hợp có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về kết quả kiểm định, làm cơ sở để thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt. Sau khi nhận được kết quả báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thơng báo bằng văn bản cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại và công khai danh mục các nhà chung cư này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

Việc lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện bởi Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh theo khoản 1 Điều 111 Luật Nhà ở 2014: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn; lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật này.”. Có nghĩa là việc Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện trong 2 trường hợp là nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ khi nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, khơng cịn bảo đảm an tồn cho người sử dụng và nhà chung cư bị hư hỏng chưa thuộc diện phải phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được lập và phê duyệt riêng hoặc được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và phải được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và thông báo đến khu dân cư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư.12 Nội dung của kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải đảm bảo một số nội dung chính như sau: Danh mục, địa điểm nhà chung cư, khu chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại (trong đó xác định thời gian phá dỡ nhà chung cư nào trước, nhà chung cư nào sau); dự kiến nguồn vốn; Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp, Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan trong việc triển khai thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Việc kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt cũng là một văn bản có tính quyền lực nhà nước xác định rằng nhà chung cư nào thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Nó cũng đồng nghĩa đó là một cơ sở quan trọng để xác định nhà chung cư đã xuống cấp và cần được xử lý.

Tóm lại, hai cơ sở kỹ thuật và pháp lý là 2 cơ sở quan trọng, quyết định nhà chung cư nào đã xuống cấp. Mặt kỹ thuật là nền tảng và mặt pháp lý quyết định để đưa nhà chung cư đó vào danh sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, từ đó mới tiến đến những cơng đoạn tiếp theo để tiến hành cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trên thực tế.

1.3. Sự cần thiết phải xử lý nhà chung cư cũ

Nhà chung cư xét cho cùng cũng chỉ là những vật thể vật chất nhân tạo và điều đương nhiên qua thời gian sẽ cũ đi và xuống cấp. Tuy nhiên, đây chính là nơi sinh sống, an cư của người dân, tức là của những chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, chính vì thế sự cần thiết để xử lý nhà chung cư là một vấn đề quan trọng đáng lưu tâm. Điều này có thể được nhìn nhận và đánh giá ở hai khía cạnh là điều đó ảnh hưởng đến người dân như thế nào; và ảnh hưởng đến vấn đề vĩ mô cảnh quan đô thị thế nào? Giải quyết

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

được hai vấn đề đấy, chúng ta sẽ thấy được tầm quan trọng của việc xử lý nhà chung cư cũ.

Thứ nhất, nhà chung cư cũ ảnh hưởng đến đời sống của chủ sở hữu và người sử dụng một cách tiêu cực, điều cốt yếu nhất chính là sự an tồn của người dân. Có thể nhìn thấy rằng điều kiện về cơ sở vật chất của nhà chung cư đã sau một thời gian sử dụng thì khơng cịn đảm bảo được sự an tồn, kết cấu chịu lực đã bị suy giảm, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy hay vấn đề đảm bảo an ninh cũng khơng cịn hoạt động hiệu quả. Do vậy, khơng có một cơ sở nào đảm bảo rằng sẽ khơng có rủi ro xảy đến đối với chung cư cũ đó, ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe, tài sản của chủ sở hữu và người sử dụng. Kết cấu của nhà chung cư không tốt, có thể dẫn đến tình trạng lún, lệch, nứt thậm chí là đổ sập, những điều này là vơ cùng tồi tệ nếu xảy ra bất ngờ và không có biện pháp ngăn chặn, thì sẽ gây ra những hậu quả đáng tiếc về người và tài sản. Khi hệ thống điện và hệ thống cấp thoát nước của tịa nhà khơng được bảo trì và sửa chữa định kỳ, có thể gây ra các tình trạng cháy nổ, gây nguy hiểm cho tính mạng và tài sản của người dân trong tòa nhà và khu vực xung quanh. Hệ thống an ninh nếu xảy ra vấn đề, kẻ gian có thể dễ dàng đột nhập vào khu vực chung cư để thực hiện những hành vi bất hợp pháp như trộm cắp tài sản hoặc cướp của giết người. Ngoài ra, giá trị căn hộ cũng bị mất giá. Chủ sở hữu nhà chung cư khó lịng quyết định khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển nhượng các căn hộ, bởi giá trị tài sản là các căn chung cũ đang dần bị mất giá. Có thể thấy, nếu những viễn cảnh nêu trên diễn ra trên thực tế thì quyền lợi của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, kể cả cư dân xung quanh cũng sẽ ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng. Và nhu cầu được sinh sống ở một nơi an toàn là một điều tất yếu và khơng một ai có thể phản đối, vì vậy, việc xử lý nhà chung cư cũ là một vấn đề quan trọng, cấp thiết để đảm bảo quyền lợi của những người đang sinh sống trong chính nhà chung cư đó, những người xung quanh.

Thứ hai, xử lý nhà chung cũ cũng chính là đang xây dựng hình ảnh cảnh quan đô thị xanh – sạch – đẹp và văn minh. Và ngược lại, nếu không xử lý những nhà chung cư đang xuống cấp chính là làm xấu đi hình ảnh của đơ thị. Thực tế hiện nay, chung cư chỉ phổ biến ở những tỉnh, thành phố lớn của nước ta, đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Vì vậy, chung cu cữ cũng thường chỉ tập trung ở những tỉnh thành trên. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, Thành phố Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ (2 - 5 tầng), tập trung trong 76 khu với khoảng 1.300 nhà còn là nhà riêng lẻ, chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994. Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư13. Cịn ở thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo của UBND TPHCM, trên địa bàn hiện có 1.635 chung cư, gồm 744 chung cư xây trước năm 1994 và 891

(truy cập 10/5/2023)

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

chung cư xây từ năm 1994 đến nay14. Có thể thấy rằng, số lượng chung cư cũ của hai thành phố đầu tàu nước ta là vô cùng lớn, phần nhiều là đã được xây dựng ở thế kỷ trước. Thế nhưng, việc xử lý chúng chỉ được thực hiện rải rác và chưa thực sự hiệu quả. Vấn đề cảnh quan đơ thị có thể bị ảnh hưởng nhiều bởi vấn đề này, nhiều tòa nhà chung cư cũ có kiến trúc lạc hậu, khơng phù hợp với phong cách kiến trúc hiện đại và không gian đô thị. Điều này ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị và làm giảm giá trị của các khu vực xung quanh. Ngoài ra, việc cải tạo chung cư cũ cũng đóng vai trị quan trọng trong việc phát triển bền vững của đơ thị. Thay vì phải xây dựng những khu đô thị mới, việc sử dụng lại các khu đất và chung cư cũ đã được quy hoạch sẽ giúp giảm thiểu tình trạng mất rừng, mất đất và giảm ô nhiễm môi trường. Đồng thời, việc cải tạo và nâng cấp chung cư cũ cũng giúp tăng cường sức chịu đựng của đô thị trước các thách thức khí hậu và thiên tai, cải thiện khả năng chống chịu với lũ lụt, động đất, hạn hán...

Tóm lại, việc cải tạo và xử lý những nhà chung cư cũ là vô cùng cần thiết để đảm bảo an toàn cho người dân sử dụng, nâng cao chất lượng sống và xây dựng hình ảnh đơ thị đẹp, sạch, văn minh. Nó có ý nghĩa vơ cùng to lớn trong việc bảo vệ sự an toàn chủ sở hữu, người sử dụng, cư dân quanh khu vực chung cư cũ và tài sản của họ mà nó cịn mang ý nghĩa vĩ mơ của việc đảm bảo vấn đề cảnh quan đơ thị, góp phần thúc đẩy vào q trình đơ thi hóa, đơ thị hiện đại, mục tiêu mà nước ta đang hiện tới. Vì bởi lẻ, điều cơ bản của một đô thị hiện đại chính là cuộc sống của người dân được chú trọng, nơi sinh sống của họ cũng được quan tâm và đảm bảo an toàn.

1.4. Các biện pháp xử lý đối với nhà chung cư cũ

Trên thực tế hiện nay, có 2 cách cơ bản để xử lý nhà chung cư cũ là cải tạo và xây dựng mới nhà chung cư. Trong đó, cải tạo nhà chung cư là q trình thực hiện các biện pháp, cơng việc để cải thiện, nâng cấp hoặc thay đổi một tòa nhà chung cư đã tồn tại, mục đích của cải tạo chung cư có thể là nâng cao chất lượng sống, cải thiện an tồn, tăng cường tiện ích, cải tạo cấu trúc hoặc mỹ quan của tòa nhà. Còn xây dựng mới nhà chung cư là quá trình thực hiện việc xây dựng một tịa nhà chung cư hồn tồn mới để thay thế tịa nhà chung cư cũ đã tồn tại, quá trình này bao gồm việc tháo dỡ hoặc phá bỏ tồn bộ tịa nhà chung cư cũ và tiến hành xây dựng lại từ đầu, theo kế hoạch và thiết kế mới, mục tiêu của việc xây dựng mới lại nhà chung cư là tạo ra một tòa nhà mới, đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật, an toàn và chức năng hiện đại, cung cấp một môi trường sống tốt hơn cho cư dân. Hai q trình này cùng chung một mục đích là xử lý nhà chung cũ nhưng là hai hoạt động hoàn tồn khác nhau, cho nên phải có những trường hợp xác định khi nào cần cải tạo và khi nào cần xây dựng mới.

14 Duy Quang (2023), Nguyên nhân khiến gần 200 chung cư ở TPHCM chưa có ban quản trị, link: (truy cập 10/5/2023)

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

Chế định pháp luật hiện nay về vấn đề này, vẫn chưa có sự tách bạch về 2 q trình cải tạo và xây dựng mới mà chỉ nêu ra những quy định chung khi nào cần cải tạo, xây dựng lại và các trường hợp phá dỡ để xây dựng lại. Căn cứ vào quy định các trường hợp cần phá dỡ để xây dựng lại, chúng ta có thể cụ thể hóa một số trường hợp cụ thể cần phải xây dựng mới như sau:

Thứ nhất, nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật15. Trường hợp này mang tính cấp thiết do sự kiện bên ngoài tác động tiêu cực vào sự an toàn của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Việc phá dỡ nhà chung cư trong trường hợp khẩn cấp nhằm đảm bảo an toàn và ngăn chặn nguy cơ tiềm tàng. Và sau đó sẽ là q trình xây dựng mới nhà chung cư để đưa cư dân nơi đó sớm quay về quỹ đạo sinh hoạt thường ngày.

Thứ hai, nhà chung cư hết niên hạn sử dụng. Thông thường kết cấu của nhà chung cư được thiết kế độ đảm bảo tương ứng với niên hạn sử dụng của một nhà chung cư. Do đó, khi niên hạn sử dụng đã hết cũng kéo theo sự suy giảm đáng kể của kết cấu cũng như cơ sở vật chất của chung cư đó. Chính vì vậy, phải có sự can thiệp để phá dỡ và xây dựng mới nhà chung cư để chuẩn bị cho một chu kỳ sử dụng mới.

Thứ ba, nhà chung cư tuy chưa hết niên hạn sử dụng nhưng kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc 1 trong 2 trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, tức là khi đó các kết cấu chịu lực chính của nhà chung cư xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, dẫn đến có nguy cơ sập đổ, khơng cịn đáp ứng được điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (1) hoặc nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của cơng trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phịng cháy chữa cháy; cấp, thốt nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị16 (2). Đây là những khả năng mà nhà chung cư bị suy giảm kết cấu nghiêm trọng không đáp ứng được khả năng sử dụng tiếp tục dù chưa hết niên hạn. Sự phá dỡ nhà chung cư trong những trường hợp này để xây mới lại là hợp lý, vì khơng thể chỉ mỗi căn cứ vào cơ sở là niên hạn mà cịn phải xem xét tình trạng thực tế của chính nhà chung cư đó. Vì thế ở trường hợp này là cần thiết phá dỡ, xây dựng mới để đảm bảo an toàn cho cư dân nhà chung cư.

Thứ tư, nhà chung cư bị hư hỏng một trong trong các kết cấu chính của cơng trình khơng đáp ứng được điều kiện sử dụng bình thường tuy nhiên chưa phải là trường hợp

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

phá dỡ nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định. Trường hợp này, mang đặc tính, mục đích bảo vệ cảnh quan đô thị và xây dựng theo quy hoạch toàn khu vực, cho nên trong trường hợp này vẫn phải phá dỡ nhà chung cư đó để xây dựng mới.

Có thể nhận thấy rằng, trong 4 trường hợp trên thuộc về quy định phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại, chính là biện pháp xử lý nhà chung cư cũ bằng cách xây dựng mới. Do vậy, tuy pháp luật không quy định những trường hợp nào cần cải tạo, nhưng trên nguyên tắc loại trừ, nhóm nghiên cứu cho rằng trường hợp dùng biện pháp cải tạo là trường hợp sau:

Trong niên hạn sử dụng, nhà chung cư bị hư hỏng một số kết cấu chính như móng, cột, tường, dầm, xà và khơng cịn đáp ứng được điều kiện sinh sống bình thường cho cư dân nhưng chưa tới mức phải phá dỡ và khơng thuộc các khu vực có chung cư phải phá dỡ. Có thể nhận thấy trường hợp này, khơng có cơ sở để phá dỡ, xây mới, tuy nhiên cũng khơng thể để tình trạng này tiếp tục diễn ra vì ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân cũng như có khả năng cao gây nguy hiểm cho họ. Do vậy, cải tạo là biện pháp tối ưu nhất trong trường hợp này.

Tóm lại, tùy vào hiện trạng của nhà chung cư đang xem xét xử lý đáp ứng được những điều kiện để xử dụng biện pháp cải tạo hay xây dựng mới mà sẽ áp dụng cho phù hợp. Nhưng quy về một mối chung, đây là hai biện pháp khả thi nhất hiện tại để xử lý một cơng trình như nhà chung cư. Và mục đích của cả hai cũng là muốn nâng cấp nhà chung cũ đó, phục vụ cho chủ sở hữu và người sử dụng chung cư đó một điều kiện sống được đảm bảo và tốt hơn.

Vậy khi tiến hành xử lý một nhà chung cư, cần phải đảm bảo những yêu cầu cụ thể nào. Pháp luật hiện hành không đưa ra những quy định chỉ rõ nguyên tắc chung cho vấn đề này, vì vậy nhóm nghiên cứu đã xem xét và đề ra một số nguyên tắc chung như sau:

- Đảm bảo đạt được những yếu tố mang tính kỹ thuật của nhà chung cư sau khi xử lý (chất lượng cơng trình): tức là sau khi xử lý một nhà chung cư phải đưa nó trở về một cơng trình đạt chuẩn như lúc xây mới như về an tồn cháy, cấp nước và thốt nước, thang máy….

- Tuân thủ các quy định của pháp luật trong quá trình xử lý nhà chung cư: bao gồm cả pháp luật nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ mơi trường và nếu có sai phạm cơ quan có nghĩa vụ thi hành phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cho những sai phạm đó.

- Hoạt động xử lý nhà chung cư cũ phải dựa trên sự cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư – chủ sở hữu – quản lý nhà nước.

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

Những nguyên tắc trên là những yêu cầu và quy định pháp lý quan trọng khi xây dựng lại nhà chung cư, nhằm đảm bảo tính pháp lý, an tồn và chất lượng của cơng trình, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, cảnh quan đô thị và vấn đề an ninh.

Tiểu kết chương 1

Chương 1 đã trình bày về các khái niệm cơ bản liên quan đến cải tạo xây dựng lại chung cư, đưa ra những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về cải tạo xây dựng lại chung cư, tầm quan trọng của việc áp dụng pháp luật trong quá trình cải tạo xây dựng lại chung cư, đồng thời tập trung phân tích những vấn đề còn tồn đọng và hạn chế trong thực hiện pháp luật về cải tạo xây dựng lại chung cư ở Việt Nam.

Từ những nội dung trên, có thể nhận thấy rằng việc áp dụng pháp luật về cải tạo xây dựng lại chung cư là vấn đề vô cùng quan trọng và cần thiết. Tuy nhiên, trong thực tế, việc thực hiện pháp luật này vẫn còn gặp phải nhiều khó khăn và thách thức. Các hạn chế đó có thể bao gồm những yếu kém trong quy định pháp luật, sự thiếu hụt tài nguyên và kinh phí để thực hiện các hoạt động cải tạo xây dựng lại chung cư, sự chậm trễ trong việc triển khai các chính sách và giải pháp cải tạo xây dựng lại chung cư.

Do đó, trong chương tiếp theo của đề tài, nhóm tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến pháp luật về cải tạo xây dựng lại chung cư, đưa ra các giải pháp để giải quyết những vấn đề còn tồn đọng và hạn chế trong thực hiện pháp luật đến thực tiễn. Ngồi ra, nhóm tác giả cũng sẽ tìm hiểu và phân tích các trường hợp thực tiễn tại hai đô thị lớn ở Việt Nam là Thủ đô Hà Nội và Thành phố hồ Chí Minh để đưa ra các giải pháp cụ thể cho việc áp dụng pháp luật về cải tạo xây dựng lại chung cư ở Việt Nam.

Ngoài ra, ở chương tiếp theo nhóm tác giả cũng sẽ liên hệ pháp luật và thực tiễn cảu một số quốc gia trên thế giới nhằm giúp cho các quy định pháp luật liên quan đến cải tạo xây dựng lại chung cư được hoàn thiện hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân và đóng góp vào sự phát triển bền vững của đơ thị tại Việt Nam.

Tóm lại, chương 1 của đề tài đã trình bày về các khái niệm cơ bản liên quan đến cải tạo xây dựng lại chung cư, đưa ra những vấn đề lý luận cơ bản pháp luật về cải tạo xây dựng lại chung cư; phân tích tầm quan trọng của việc áp dụng pháp luật trong quá trình cải tạo xây dựng lại chung cư; đồng thời tập trung phân tích những vấn đề còn tồn đọng và hạn chế trong thực hiện pháp luật về cải tạo xây dựng lại chung cư ở Việt Nam. Chương này là nền tảng để tiếp tục phân tích và đưa ra các giải pháp trong chương tiếp theo của đề tài.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

2.1. Pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

2.1.1 Lựa chọn chủ đầu tư

Trong lĩnh vực pháp luật, việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư đang là một chủ đề quan trọng, đặc biệt khi liên quan đến vấn đề lựa chọn chủ đầu tư. Q trình này địi hỏi sự tuân thủ các quy định pháp luật cụ thể và quản lý chặt chẽ để đảm bảo an toàn, chất lượng và quyền lợi của chủ sở hữu, người sử dụng chung cư. Trước khi thực hiện cải tạo và xây dựng lại, việc lựa chọn chủ đầu tư là yếu tố quan trọng quyết định thành công của dự án.

Việc lựa chọn chủ đầu tư trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân thành ba trường hợp17, bao gồm: các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đấu thầu và Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án.

Đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Việc lựa chọn chủ đầu tư phải thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc các diện sau: Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại; Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt; Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư. Ngoài ra, việc lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp này không thuộc các dự án thuộc trường hợp: Nhà chung cư, khu chung cư có tồn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc diện phải phá dỡ18; trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu19.

Đồng thời các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư phải căn cứ vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy hoạch khu vực nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại do UBND cấp tỉnh ban hành. Các tiêu chí cụ thể là: năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án, phương án tài chính đề thực hiện dự án và một số tiêu chí khác khi áp dụng đối với từng dự án xác định. Các tiêu chí này và thời hạn nộp hồ sơ của từng dự án cụ thể phải được công khai minh bạch trên Cổng thông tin

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

điện tử của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện nơi có dự án để các chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

Sau khi cơ quan được giao chủ trì lập danh sách các doanh nghiệp tham gia ứng tuyển làm chủ đầu tư dự án có hồ sơ đáp ứng yêu cầu về các tiêu chí, phương án bồi thường cả về mặt nội dung và thủ tục hành chính, thì việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia. doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý; việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn. Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu nhà nước đối với phần diện tích này tham gia lựa chọn chủ đầu tư dự án. Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ mà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc của Nhà nước thì lấy tổng diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỷ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu, mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết; trường hợp diện tích cịn lại sau khi chia lớn hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì được tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu; trường hợp diện tích cịn lại sau khi chia nhỏ hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì khơng tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu.

Phương án bồi thường vẫn có thể được đem ra thảo luận và thay đổi giữa các chủ sở hữu nhà chung cư và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư dự án. Song, trong Quyết định phê duyệt phương án bồi thường của UBND cấp tỉnh phải có nội dung xác định rõ tên doanh nghiệp đã được lựa chọn, nội dung này cùng phương án bồi thường sau khi được thông qua phải được công bố công khai, minh bạch trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh. Quy trình kế tiếp trong cách thức lựa chọn này là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sau khi trúng thầu dự án phải có trách nhiệm làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở hiện hành.

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thơng qua hình thức đấu thầu.

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể những trường hợp lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thơng qua hình thức đấu thầu. Tuy nhiên có thể hiểu đơn giản bằng cách tư duy logic như những dự án được đem ra áp dụng trong trường hợp này sẽ không phải là những dự án thuộc trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật và trường hợp nhà chung cư được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư nhưng chủ đầu tư lại khơng được lựa chọn theo hình thức các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu bao gồm các vấn đề xoay quanh: về năng lực tài chính, về kinh nghiệm thực hiện, tiến độ thực hiện dự án, thời gian bàn giao nhà ở, cơng trình xây dựng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, về nội dung phương án bố trí tái định cư và chỗ ở tạm thời, về phương án tài chính để thực hiện dự án, về phương án kinh doanh, thương mại của dự án. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác định thang điểm cụ thể của từng tiêu chí quy định tại khoản này để áp dụng đối với từng dự án cho phù hợp với tình hình thực tế, thang điểm chấm thầu được xác định với tổng điểm các tiêu chí cao nhất là 100 điểm. Trong đó, phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, việc lập hồ sơ mời thầu và các nội dung khác liên quan đến việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện như quy định của pháp luật về đấu thầu. Trong đó khơng đánh giá về hiệu quả đầu tư đối với phần diện tích đất mà chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (bao gồm diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng cơng trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, cơng trình cơng cộng và diện tích xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó; trừ trường hợp phạm vi dự án được mở rộng hơn so với ranh giới diện tích đất của nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu thì khi xác định điều kiện, tiêu chí mời thầu đối với dự án, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải nêu rõ chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch được duyệt đối với phần diện tích đất được mở rộng, làm cơ sở để xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước như đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ là chủ thể có trách nhiệm lập danh mục dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt, công bố danh mục trên Cổng thông tin điện tử của UBND

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

cấp tỉnh. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh được UBND cấp tỉnh giao là bên mời thầu và chịu trách nhiệm tổ chức đấu thầu lựa chọn. Ngoài ra, trước khi tổ chức đấu thầu dự án đầu tư này phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư hiện hành.

Nhà đầu tư trúng thầu theo quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu theo hình thức đấu thầu phải có trách nhiệm lập phương án bồi thường theo kết quả trúng thầu gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để cơ quan này chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương thẩm định và báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt. Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục tiếp theo để thực hiện đầu tư xây dựng dự án.

Đối với trường hợp Nhà nước thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án trong trường hợp này mang những nét đặc trưng riêng, do có sự liên quan đến chủ thể đặc biệt – Nhà nước. Cụ thể: Trường hợp nhà nước sẽ trực tiếp đầu tư vào dự án bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư. Trường hợp này sẽ được thực hiện đối với những dự án cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện sau: Những dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà không lựa chọn được chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu; những dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà nhà chung cư, khu chung cư có tồn bộ diện tích thuộc sở hữu của nhà nước thuộc diện phải phá dỡ được quy định tại Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP. Khi đó, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp này. Còn nếu nhà nước quyết định tổ chức chủ đầu tư thơng qua hình thức đấu thầu thì mọi thủ tục về quy trình trình sẽ căn cứ theo hình thức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Phương án bồi thường sẽ được lập và sau khi phê duyệt sẽ được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, gửi UBND cấp huyện, cấp xã nơi có nhà chung cư để thơng báo các chủ sở hữu nơi có nhà chung cư biết và thực hiện.

Tóm lại, theo pháp luật, việc lựa chọn chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định liên quan đến tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư20. Đối với hai hình thức chủ sở hữu thỏa thuận với

[post1514078.tpo] (truy cập ngày 29/06/2023)

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

nghiệp kinh bất động sản và hình thức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư cần tuân thủ các tiêu chí xoay quanh năng lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực xây dựng và đảm nhận các cơng trình tương tự. Chủ đầu tư cần có khả năng quản lý, tài chính ổn định, tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến an toàn cơng trình và quyền lợi của cư dân. Quy trình này thường bao gồm việc công bố thông tin, tiếp nhận hồ sơ dự án, đánh giá đề xuất và chọn nhà đầu tư phù hợp. Ngoài ra, dù đối với hình thức nhà nước rót vốn, đấu thầu hay thỏa thuận giữa các chủ sở hữu và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì những thơng tin cần thiết như lựa chọn được chủ đầu tư dự án và phương án bồi thường đều phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh nơi có dự án cần được thực hiện.

2.1.2 Vấn đề kêu gọi vốn

Trong xã hội hiện đại, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ là một vấn đề quan trọng để nâng cao chất lượng cuộc sống và đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư. Tuy nhiên, một trong những thách thức lớn gặp phải trong q trình này chính là vấn đề huy động vốn.

Vấn đề kêu gọi vốn là hoạt động phụ thuộc rất nhiều vào việc lựa chọn chủ đầu tư. Bởi hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án sẽ quyết định các cách thức huy động vốn

để thực hiện dự án. Đối với trường hợp Nhà nước thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc huy động vốn như đã nhắc ở trên là nhà nước sẽ trực tiếp đầu tư

vào dự án bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư. Đối

với hai trường hợp còn lại lựa chọn chủ đầu tư thơng qua hình thức chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hình thức đấu thầu vốn huy động

chủ yếu từ các nguồn sau đây: vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; vốn từ Quỹ phát triển đất, vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật, vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích cơng trình kinh doanh dịch vụ thương mại (nếu có) trong phạm vi dự án; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính (nếu có) đang hoạt động tại Việt Nam.

Vũ Lê, “Hà Nội: sẽ có tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ trong quý III”, kinhtedothi,

[ (truy cập ngày 29/06/2023)

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

Tóm lại, Để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần có sự đầu tư lớn từ các bên liên quan bao gồm Nhà nước, các nhà đầu tư, các tổ chức tài chính và chủ sở hữu, người sử dụng chung cư. Một số giải pháp huy động vốn hiệu quả có thể được áp dụng nhằm đảm bảo sự thành công của dự án cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ. Một trong những phương pháp huy động vốn quan trọng nhất là hợp tác công tư (PPP - Public-Private Partnership). Đây là một mơ hình mà nhà nước hợp tác với các nhà đầu tư tư nhân để chung cư cũ được cải tạo và xây dựng lại. Trong mơ hình này, nhà nước có thể cung cấp các ưu đãi thuế và lợi ích khác để thu hút sự đầu tư từ các nhà đầu tư tư nhân. Đồng thời, các nhà đầu tư tư nhân có thể nhận được lợi nhuận từ việc sở hữu và quản lý các căn hộ sau khi hồn thành. Việc huy động vốn cũng có thể thông qua việc vay vốn từ các tổ chức tài chính như ngân hàng hoặc quỹ đầu tư. Tuy nhiên, việc vay vốn cần được thực hiện một cách cân nhắc để đảm bảo khả năng trả nợ và khơng gây tình trạng nợ nần q nặng đối với các dự án. Đồng thời, việc huy động vốn cũng có thể dựa trên sự đóng góp của chủ sở hữu chung cư, người sử dụng chung cư. Các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư có thể đóng góp một phần tiền để đầu tư vào việc cải tạo và xây dựng lại căn hộ của mình. Điều này không chỉ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của họ mà cịn tạo ra sự tương tác tích cực giữa chủ sở hữu, người sử dụng chung cư và các nhà đầu tư dự án, góp phần xây dựng một cộng đồng đoàn kết và phát triển. Ngoài ra, việc huy động vốn cũng có thể thơng qua việc tạo ra các chính sách hỗ trợ tài chính từ phía nhà nước. Nhà ước có thể cung cấp các khoản tài trợ, khuyến khích giảm thuế hoặc cung cấp quỹ hỗ trợ đặc biệt để hỗ trợ cho việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ. Điều này không chỉ giúp thu hút các nhà đầu tư tư nhân mà cịn giảm gánh nặng tài chính đối với cư dân và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đẩy nhanh tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, việc tìm kiếm các nguồn vốn đa dạng cũng là một yếu tố quan trọng. Các chương trình tài trợ quốc tế như vay vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế hoặc các dự án phát triển đơ thị, có thể cung cấp nguồn tài trợ cho các dự án cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ. Việc hợp tác với các đối tác quốc tế cũng mở ra cơ hội để học hỏi kinh nghiệm và tiếp cận các giải pháp tốt nhất từ các quốc gia đã thành công trong việc đối phó với vấn đề chung cư cũ dành cho các nhà đầu tư dự án.

Trên thực tế, việc huy động vốn trong cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ là một quá trình phức tạp và đòi hỏi sự cộng tác từ nhiều bên liên quan. Tuy nhiên, nếu có sự hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước, nhà đầu tư tư nhân (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), chủ sở hữu và người sử dụng chung cư, các tổ chức tài chính, nhóm tác giả cho rằng có thể tạo ra những nơi ở an toàn, tiện nghi và bền vững cho chủ sở hữu và người sử dụng chung cư, góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng và đất nước.

</div>

Pháp Luật Cải Tạo, Xây Dựng Lại Nhà Chung Cư.pdf

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về