(Luận án tiến sĩ) Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Năng Lực Cạnh Tranh Của Doanh Nghiệp Thẩm Định Giá Trên Địa Bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.02 MB, 208 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

VIàN HÀN LÂM

KHOA HàC XÃ HàI VIàT NAM

HàC VIàN KHOA HàC XÃ HÞI

O Vi THNG

CC NHN Tị NH HõNG ắN NNG LĀC C¾NH TRANH CĂA DOANH NGHIàP THÂM ĐÞNH GIÁ

TRÊN ĐÞA BÀN THÀNH PHÞ Hà CH MINH

LUN N TIắN S) QUN TRị KINH DOANH

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

VIàN HÀN LÂM

KHOA HàC XÃ HàI VIàT NAM

HàC VIàN KHOA HàC XÃ HÞI

ĐÀO Vi THNG

CC NHN Tị NH HõNG ắN NNG LC C¾NH TRANH CĂA DOANH NGHIàP THÂM ĐÞNH GIÁ

TRÊN ĐÞA BÀN THÀNH PHÞ Hà CHÍ MINH

Ngành: QuÁn trß kinh doanh

Mã sß: 9.34.01.01

LUÀN N TIắN S) QUN TRị KINH DOANH

Ngi hng dn khoa học:

1. PGS, TS. Nguyßn Xuân Trung 2. PGS, TS. Ph°ßc Minh Hiáp

Hà Nßi - 2024

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LàI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa hác đác lập căa riêng tơi. Các số liáu sử dāng phân tích trong luận án có nguồn gốc rõ ràng, đã cơng bố theo đúng quy đßnh. Các kết quÁ nghiên cứu trong luận án do tơi tự tìm hiểu, phân tích mát cách trung thực, khách quan và phù hÿp với thực tißn. Các kết q này chưa từng đưÿc cơng bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.

Hà Nội, ngày 30 tháng 02 năm 2024

Đào Vj ThÃng

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

LàI CÀM ¡N

Luận án này đưÿc hoàn thành t¿i Hác vián Khoa hác xã hái thuác Vián Hàn lâm Khoa hác xã hái Viát Nam. Có đưÿc bÁn luận án tốt nghiáp này, tơi xin chân thành gửi lßi cÁm ơn tới Ban Lãnh đ¿o Hác vián Khoa hác xã hái, Ban Lãnh đ¿o Khoa Khoa hác QuÁn lý, các thầy cô đã nhiát tâm truyền đ¿t những kiến thức chun ngành, q giá cho tơi trong thßi gian qua.

Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành và sâu sắc đối với PGS, TS. Nguyßn Xuân Trung; PGS, TS. Ph°ßc Minh Hiáp, những ngưßi thầy đã

trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi với những chỉ dẫn khoa hác quý giá trong suốt q trình triển khai, thực hián và hồn thành luận án này.

Xin gái tới toàn thể Ban lãnh đ¿o, cán bá nhân viên, đồng nghiáp á Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm đßnh giá Miền Nam, đã t¿o mái điều kián thuận lÿi giúp tôi thu thập số liáu cũng như những tài liáu nghiên cứu cần thiết liên quan tới đề tài tốt nghiáp.

Xin ghi nhận công sức và những đóng góp q báu và nhiát tình căa các b¿n hác viên lớp Khóa III căa Khoa Khoa hác QuÁn lý đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ, đồng hành cùng tơi trong suốt q trình thực hián luận án.

Đặc biát, xin cÁm ơn cha mẹ tơi, vÿ con tơi, anh em tơi đã có rất nhiều cố gắng, giúp đỡ, đáng viên tơi hồn thành khóa hác này.

Xin chân thành cÁm ơn./.

Hà Nội, ngày 30 tháng 02 năm 2024

Đào Vj ThÃng

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

MĀC LĀC

Mâ ĐÀU ... 1

Ch°¢ng 1: TâNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CĄU ... 7

1.1. Tình hình nghiên cąu trên th¿ gißi liên quan đ¿n luÁn án ... 7

1.2. Tình hình nghiên cąu trong n°ßc liên quan đ¿n luÁn án ... 9

1.2.1 Hoàn thián hành lang pháp lý căa ngành thẩm đßnh giá ... 12

1.2.2 Nâng cao năng lực chuyên môn căa cán bá quÁn lý về công tác giá và thẩm đßnh giá ... 12

1.2.3 Đào t¿o đái ngũ thẩm đßnh viên về giá ... 13

1.2.4 Phát triển số lưÿng doanh nghiáp thẩm đßnh giá ... 13

1.2.5 Xây dựng cơ sá dữ liáu quốc gia về giá ... 14

1.3. KhoÁng trßng nghiên cąu và h°ßng nghiên cąu căa luÁn án ... 15

1.3.1. KhoÁng trống nghiên cứu ... 15

1.3.2. Hướng nghiên cứu căa luận án ... 16

Ch°¢ng 2: C¡ Sâ LÝ LUÀN V NHN Tị NH HõNG ắN NNG LC CắNH TRANH CĂA DOANH NGHIàP ... 17

2.1. C¢ sã lý luÁn vÁ nng lāc c¿nh tranh căa doanh nghiáp ... 17

2.1.1. Cơ sá lý luận về c¿nh tranh ... 17

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

3.2 . Mơ hình nghiên cąu các nhân tß Ánh h°ãng đ¿n nng lāc c¿nh tranh

căa doanh nghiáp thÃm đßnh giá ... 69

3.2.1. Cơ sá đề xuất mơ hình nghiên cứu ... 69

3.2.2.Mơ hình nghiên cứu đề xuất ... 71

4.1. Thāc tr¿ng ho¿t đßng căa các doanh nghiáp thÃm đßnh giá trên đßa bàn Thành phß Há Chí Minh ... 85

4.2.1. Thống kê mô tÁ mẫu nghiên cứu ... 95

4.2.2. Kết quÁ nghiên cứu ... 98

4.3. Thāc tr¿ng nng lāc c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thÃm đßnh giá trên đßa bàn Thành phß Há Chí Minh ... 114

4.3.1. Năng lực QuÁn trß doanh nghiáp ... 114

4.3.2. Năng lực tài chính ... 115

4.3.3. Năng lực tiếp cận và đổi mới công nghá ... 116

4.3.4. Nguồn nhân lực ... 117

4.3.5. Năng lực t¿o dựng quan há ... 118

4.3.6. Chiến lưÿc về giá dßch vā ... 119

4.3.7. Dßch vā thẩm đßnh giá ... 120

4.3.8. Tuân thă quy đßnh pháp luật ... 121

4.3.9. Thương hiáu ... 122

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

K¾T LUN CHĂNG ... 119

ChÂng 5 MịT SÞ HÀM Ý QUÀN TRÞ NHÄM NÂNG CAO NNG LĀC C¾NH TRANH CĂA CÁC DOANH NGHIàP THÂM ĐÞNH GIÁ TRÊN ĐÞA BÀN THNH PHị H CH MINH ... 126

5.1. Nhng ònh h°ßng mßi đßi vßi ngành thÃm đßnh giá hián nay ... 126

5.2. GiÁi pháp tć phía các doanh nghiáp thÃm đßnh giá ... 127

5.2.1. Dßch vā thẩm đßnh giá ... 128

5.2.2. Năng lực quÁn trß doanh nghiáp ... 131

5.2.3. Năng lực t¿o dựng quan há ... 135

5.2.4. Nguồn nhân lực ... 138

5.3. Mßt sß kin nghò òi vòi cỏc cÂ quan qun lý Nh n°ßc ... 145

5.3.1. Hồn thián hành lang pháp lý ... 145

5.3.2. Nâng cao năng lực quÁn lý Nhà nước về thẩm đßnh giá ... 147

5.3.3. Nâng cao vai trị căa Hái Thẩm đßnh giá Viát Nam ... 147

5.3.4. Phát triển trung tâm dữ liáu quốc gia phāc vā cho thẩm đßnh giá ... 149

5.3.5. Chuẩn hóa 4 bá tài liáu đào t¿o, bồi dưỡng nghiáp vā thẩm đßnh giá ... 151

5.3.6. Tăng cưßng hÿp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm đßnh giá ... 152

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

DANH MĀC CÁC TĆ VI¾T TÂT

Tć vi¿t tÃt Ngh*a ti¿ng Anh Ngh*a ti¿ng Viát

Company Limited

Công ty TNHH Hãng Kiểm toán AASC

AVA ASEAN Valuers Association Hiáp hái Thẩm đßnh giá các nước ASEAN

ANOVA Analysis of Variance Phân tích phương sai

CENVALUE Century Valuation Joint Stock Company

Công ty Cổ phần Thẩm đßnh giá Thế Kỷ

CNTT Information Technology Công nghá thông tin DATC Vietnam Debt and Asset

Trading Corporation

Công ty Cổ phần Tư vấn - Dßch vā về Tài sÁn - Bất đáng sÁn DATC

EFA Exploratory Factor Analysis Nhân tố khám phá

EXIMA EXIM Appraisal Corporation Cơng ty Cổ phần Thẩm đßnh giá EXIM

Assessment Corporation

Cơng ty Cổ phần Giám đßnh và Thẩm đßnh EXIMVAS

FIABCI International Real Estate Federation

Hiáp hái Bất đáng sÁn Thế giới

HĐQT Board of Management Hái đồng QuÁn trß HoRea Ho Chi Minh City Real Estate

Association

Hiáp hái Bất đáng sÁn Thành phố Hồ Chí Minh

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Standards Committee giá Quốc tế

ISO Quality Management System Há thống quÁn lý chất lưÿng JREI Japan Real Estate Institute Vián Bất đáng sÁn Nhật BÁn

NLCT Competing capability Năng lực c¿nh tranh RICS Royal Institution of Chartered

SIVC The Southern Information and Valuation Corporation

Cơng ty Cổ phần Thơng tin và Thẩm đßnh giá Miền Nam SPSS Statistical Package for the

Social Sciences

Phần mềm phāc vā cho thống kê khoa hác xã hái

TĐGVN Vietnam Valuation Standards Tiêu chuẩn Thẩm đßnh giá Viát Nam

TĐV Practising valuer Thẩm đßnh viên về giá hành nghề

TNHH Limited liability Trách nhiám hữu h¿n

Commerce and Industry

Phịng Thương m¿i và Cơng nghiáp Viát Nam

WEF The Word Economic Forum Dißn đàn kinh tế thế giới.

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

DANH MĀC CÁC BÀNG

BÁng 3.1: Những nái dung kế thừa ... 748

BÁng 4.1: BÁng giá trß tài sÁn thẩm đßnh giá căa doanh nghiáp thực hián năm 2022 theo lo¿i tài sÁn thẩm đßnh giá... 90

BÁng 4.2: BÁng giá trß tài sÁn thẩm đßnh giá căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá thực hián năm 2022 theo nguồn vốn ... 90

BÁng 4.3: Danh sách các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có doanh thu năm 2022 đ¿t trên 20 tỷ đồng trá lên. ... 91

BÁng 4.4: BÁng Cronbach’s Alpha căa các thành phần thang đo các nhân tố năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố HCM ... 99

BÁng 4.5: Phân tích EFA đối với các nhân tố Ánh hưáng năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp TĐG trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ... 103

BÁng 4.6: BÁng KMO và kiểm đßnh Bartlett sau khi EFA đối với các nhân tố Ánh hưáng ... 103

BÁng 4.7: Phương sai trích khi phân tích EFA ... 104

BÁng 4.8: Ma trận há số tương quan ... 1088

BÁng 4.9: Kết quÁ hồi quy đa biến (1) ... 1099

BÁng 4.10: Kết quÁ hồi quy đa biến (2) ... 1099

BÁng 4.11: Kết quÁ hồi quy đa biến (3) ... 1099

BÁng 4.12: Kết quÁ kiểm đßnh giÁ thuyết ... 11111

BÁng 4.13: Giá trß trung bình căa nhân tố Năng lực qn trß doanh nghiáp ... 11515

BÁng 4.14: Giá trß trung bình căa nhân tố Năng lực tài chính ... 1166

BÁng 4.15: Giá trß trung bình căa nhân tố Năng lực tiếp cận và đổi mới công nghá ... 1177

BÁng 4.16: Giá trß trung bình căa nhân tố Nguồn nhân lực ... 1178

BÁng 4.17: Giá trß trung bình căa nhân tố Năng lực t¿o dựng quan há ... 1199

BÁng 4.18: Giá trß trung bình căa nhân tố Chiến lưÿc về giá dßch vā ... 12020

BÁng 4.19: Giá trß trung bình căa nhân tố Dßch vā thẩm đßnh giá ... 12121

BÁng 4.20: Giá trß trung bình căa nhân tố Tuân thă quy đßnh pháp luật ... 12222

BÁng 4.21: Giá trß trung bình căa nhân tố Thương hiáu ... 12323

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

DANH MĀC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ... 68

Hình 3.2: Mơ hình nghiên cứu đề xuất ... 72

Hình 4.1: Biểu đồ tỷ tráng số lưÿng chứng thư thẩm đßnh giá phân lo¿i theo tài sÁn căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ... 89

Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu thßi gian cơng tác trong ngành thẩm đßnh giá... 95

Hình 4.3: Biểu đồ cơ cấu thßi gian cơng tác t¿i đơn vß hián t¿i ... 96

Hình 4.4: Biểu đồ cơ cấu thßi gian ho¿t đáng căa doanh nghiáp nơi các ứng viên đang cơng tác ... 97

Hình 4.5: Biểu đồ trình đá hác vấn căa đối tưÿng khÁo sát... 98

Hình 4.6: Biểu đồ phần dư chuẩn hóa Histogram ... 11313

Hình 4.7: Biểu đồ phần dư chuẩn hóa Normal P-Plot ... 11414

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Mâ ĐÀU 1. Tính c¿p thi¿t căa đÁ tài luÁn án

Ngành thẩm đßnh giá t¿i Viát Nam đưÿc hình thành từ năm 1993-1994 đến nay. Gần 30 năm qua, đưÿc sự quan tâm lớn căa Nhà nước cũng như các nhà khoa hác cùng đái ngũ các cán bá, nhân viên tâm huyết đóng góp vào sự phát triển căa ngành, bước đầu ngành thẩm đßnh giá cũng đã đ¿t đưÿc những thành tựu to lớn, đã có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển nền kinh tế thß trưßng, đßnh hướng xã hái chă nghĩa t¿i Viát Nam. Tuy nhiên, để ngành thẩm đßnh giá đáp ứng đưÿc yêu cầu trong tình hình mới căa thßi kỳ phát triển kinh tế và hái nhập hián nay, ngoài hành lang pháp lý ngày càng hồn thián hơn thì năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp trong ngành thẩm đßnh giá là rất quan tráng, đó là nhân tố quyết đßnh năng lực cung cấp dßch vā căa ngành trên thß trưßng trong nước cũng như quốc tế. Hián t¿i năng lực c¿nh tranh căa ngành thẩm đßnh giá mới chỉ bước đầu đáp ứng nhu cầu dßch vā thẩm đßnh tài sÁn căa các thành phần trong nền kinh tế.

Thßi gian qua, các doanh nghiáp thẩm đßnh giá đã có những quan tâm sát sao đến năng lực c¿nh tranh căa mình, cũng đã phân tích, đánh giá và tìm hiểu những nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp nhằm cÁi thián khÁ năng c¿nh tranh căa mình. Tuy nhiên, so với các doanh nghiáp thẩm đßnh giá và có chức năng thẩm đßnh giá mang tầm quốc tế thì nhìn chung doanh nghiáp thẩm đßnh giá t¿i Viát Nam vẫn còn non yếu về kinh nghiám và năng lực c¿nh tranh. Vì vậy, viác nghiên cứu những nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp để đề ra các bián pháp nhằm nâng cao năng lực c¿nh tranh trên thương trưßng, trong mơi trưßng hái nhập ngày càng sâu ráng là đòi hỏi cấp thiết hián nay.

Trong điều kián kinh tế thß trưßng đßnh hướng Xã hái Chă nghĩa và hái nhập ngày càng sâu ráng hián nay á Viát Nam, c¿nh tranh đã và đang dißn ra vơ cùng khốc liát, khơng chỉ có c¿nh tranh giữa các doanh nghiáp trong nước

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

với nhau mà còn c¿nh tranh với doanh nghiáp nước ngồi ngay t¿i thß trưßng trong nước, đặc biát là đối với những tài sÁn là dự án, nhà máy lớn với công nghá cao, hián đ¿i hay thương hiáu nổi tiếng. Đây là những h¿n chế hián hữu đối với doanh nghiáp thẩm đßnh giá trong nước. Điều này địi hỏi các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trong nước phÁi khơng ngừng đổi mới, tìm hiểu và phân tích ngun nhân thưßng xun, để có thể nâng cao năng lực c¿nh tranh căa mình, đáp ứng yêu cầu căa thß trưßng.

Mặt khác, thßi gian qua cũng đã xuất hián nhiều tiêu cực trong công tác xác đßnh giá trß căa thẩm đßnh giá. Mát số doanh nghiáp thẩm đßnh giá, Thẩm đßnh viên về giá đã vi ph¿m đ¿o đức nghề nghiáp, phÁi chßu trách nhiám trước pháp luật, trong hai năm gần đây, có gần 200 doanh nghiáp đã bß đình chỉ ho¿t đáng, nhiều thẩm đßnh viên về giá, cá nhân đang bß điều tra, bß khái tố vì các vi ph¿m trong lĩnh vực thẩm đßnh giá1.

Tác giÁ nhận thấy, các doanh nghiáp thẩm đßnh giá đang loay hoay với chiến lưÿc kinh doanh căa mình, đang c¿nh tranh mát cách tiêu cực là chỉ chú tráng c¿nh tranh về giá đầu ra, c¿nh tranh về giá dßch vā bất hÿp lý, c¿nh tranh về thßi gian phát hành chứng thư trong khi không quan tâm đúng mức đến chất lưÿng căa chứng thư thẩm đßnh giá, đá tin cậy căa mức giá, nếu khơng khắc phāc đưÿc h¿n chế trên thì thß phần căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá nái đßa có thể bß thu hẹp hoặc tá hơn nữa là dẫn đến t¿m dừng ho¿t đáng trong thßi gian tới.

Nền kinh tế Viát Nam đặc biát là Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây đã có nhiều bước phát triển đáng kể, kéo theo nhu cầu về dßch vā thẩm đßnh giá cũng khơng ngừng gia tăng về quy mơ và tính chất phức t¿p. Tuy nhiên đến thßi điểm hián nay, nghiên cứu để phát triển ngành thẩm đßnh giá căa cÁ nước nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng chưa có nhiều, chưa có luận án nào nghiên cứu chuyên sâu về những nhân tố Ánh hưáng đến

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

năng lực c¿nh tranh căa ngành thẩm đßnh giá t¿i Thành phố Hồ Chí Minh. Viác nghiên cứu này có ý nghĩa thực tißn rất lớn khi các doanh nghiáp thẩm đßnh giá cũng như các Thẩm đßnh viên về giá đang gặp mn vàn khó khăn trong viác phát triển thß trưßng. Chính vì vậy, tác giÁ chán đề tài này nhằm để tìm hướng đi đúng, phát triển ngành thẩm đßnh giá t¿i Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đo¿n tới đây.

Là ngưßi trực tiếp quÁn lý mát doanh nghiáp đầu ngành trong ho¿t đáng thẩm đßnh giá, Nghiên cứu sinh chán nái dung <Các nhân tß Ánh h°ãng đ¿n nng lāc c¿nh tranh căa doanh nghiáp thÃm đßnh giá trên đßa bàn Thành phß Há Chí Minh= làm đề tài nghiên cứu, góp phần rõ vấn đề trên.

2. Māc đích và nhiám vā nghiên cąu căa luÁn án

2.1. Mục đích nghiên cứu

Từ kết quÁ nghiên cứu về các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tác giÁ sẽ đề xuất các giÁi pháp để phát triển các nhân tố m¿nh, làm tăng năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Để đ¿t đưÿc māc đích nghiên cứu này, luận án cần phÁi đ¿t đưÿc:

- Xác đßnh các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá nói chung và doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phốHồ Chí Minh nói riêng.

- Phân tích các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tìm đưÿc các nhân tố Ánh hưáng lớn đến năng lực này.

- Đề xuất đưÿc các giÁi pháp hoàn thián nhằm nâng cao năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hián māc đích trên, nhiám vā căa luận án là sẽ tập trung làm rõ những vấn đề sau:

tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngồi nước liên

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

quan đến đề tài.

- Phân tích tổng quan về cơ sá lý thuyết về năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá.

- Xây dựng mơ hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu.

- Phân tích đưÿc các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá t¿i Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đề xuất các giÁi pháp nhằm nâng cao năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Đßi t°ÿng và ph¿m vi nghiên cąu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tưÿng nghiên cứu là các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian: Doanh nghiáp thẩm đßnh giá nói chung và doanh

nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Phạm vi về thời gian: Luận án chán thßi điểm nghiên cứu là giai đo¿n từ

năm 2015 đến năm 20222 đßnh hướng cho giai đo¿n 2023–20283, tầm nhìn đến năm 2035.

Phạm vi về nội dung: Mơi trưßng pháp luật và mơi trưßng kinh doanh

dßch vā thẩm đßnh giá, các doanh nghiáp thẩm đßnh giá và xu hướng thß trưßng trong tương lai.

4. Khái quát ph°¢ng pháp nghiên cąu

Luận án sử dāng tổng hÿp các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu đßnh tính, phương pháp nghiên cứu đßnh lưÿng, phương pháp thống kê mô tÁ, phương pháp phân tích, tổng hÿp, phương pháp so sánh và phương pháp chuyên gia. Đây là những phương pháp nghiên cứu có đá tin cậy cao và phù hÿp với luận án.

2Tham khÁo Đề án 623/QĐ-BTC, ngày 28/3/2014 căa Bá Tài chính.

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Về số liáu, tác giÁ tổng hÿp số liáu thu thập đưÿc qua nhiều nguồn khác nhau như: khÁo sát, thu thập, phỏng vấn, dữ liáu nái bá,&.. từ các doanh nghiáp thẩm đßnh giá, các chuyên gia, khách hàng, cơ quan quÁn lý Nhà nước về thẩm đßnh giá, cá nhân giữ chức vā quÁn lý từ Giám đốc, Phó Giám đốc; Trưáng phó phịng, ban; Trưáng bá phận trá lên và Thẩm đßnh viên về giá đang hành nghề t¿i các doanh nghiáp thẩm đßnh giá t¿i Thành phố Hồ Chí Minh, phân tích đßnh tính và phân tích đßnh lưÿng. Nghiên cứu sử dāng nguồn cơ sá dữ liáu sơ cấp và thứ cấp:

- Nghiên cứu đßnh tính sử dāng bÁng hỏi để điều tra về các nhân tố Ánh hưáng năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá. Cuối cùng, tác giÁ sử dāng các phương pháp nghiên cứu cā thể để tổng hÿp dữ liáu, phân tích và đánh giá vấn đề nghiên cứu, nhận dián kết quÁ nghiên cứu, đánh giá kết quÁ nghiên cứu và đưa ra các giÁi pháp, khuyến nghß về vấn đề nghiên cứu.

- Nghiên cứu đßnh lưÿng sử dāng số liáu thứ cấp từ các báo cáo tổng kết căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá, số liáu thu thập qua sách, báo t¿p chí kinh tế - tài chính,&. Ngồi ra, phương pháp đßnh lưÿng đưÿc thực hián qua phương pháp đßnh lưÿng sơ bá và đßnh lưÿng chính thức, qua viác kiểm đßnh đá tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích há số tương quan và phương pháp hồi quy tuyến tính bái.

5. Đóng góp mßi vÁ khoa hác căa luÁn án

Về lý luận: Qua nghiên cứu này, tác giÁ đã há thống hóa Năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp, doanh nghiáp thẩm đßnh giá, tập trung vào các nhân tố năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi phân tích, tìm ra đưÿc các nhân tố có Ánh hưáng lớn, tác giÁ đề xuất những hàm ý quÁn trß để nâng cao năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp này. Luận án đã làm phong phú hơn cơ sá lý luận về xác đßnh các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá nói chung, doanh nghiáp thẩm đßnh giá t¿i Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

Về thực tißn: Có ý nghĩa thực tißn cao, giúp các doanh nghiáp thẩm đßnh giá t¿i Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá đưÿc thực tr¿ng tình hình c¿nh tranh, tìm ra những nguyên nhân căa h¿n chế, từ đó đưa ra những giÁi pháp có căn cứ khoa hác về phân tích các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp trong thßi gian tới.

6. C¢ c¿u căa ln án

Ngồi phần Má đầu, Kết luận, Tài liáu tham khÁo, Phā lāc, nái dung chính căa luận án này đưÿc trình bày trong 5 phần, cā thể như sau:

Ch°¢ng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu;

Ch°¢ng 2. Cơ sá lý luận về nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh

tranh căa doanh nghiáp;

Ch°¢ng 3. Mơ hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu;

Ch°¢ng 4. Kết quÁ nghiên cứu nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh

căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;

Ch°¢ng 5. Các giÁi pháp nhằm nâng cao năng lực c¿nh tranh căa các

doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

Bài viết <Brand Valuation: A versatile strategic tool for business= căa

Mike Rocha (2017), Giám đốc tồn cầu về đßnh giá thương hiáu căa Interbrand chỉ ra rằng bằng cách thu thập dữ liáu về thß trưßng, thương hiáu, đối thă c¿nh tranh, và tài chính để đánh giá thương hiáu mình và thương hiáu căa đối thă c¿nh tranh, từ đó có bián pháp để tăng năng lực c¿nh tranh căa mình. Tuy nhiên, nghiên cứu này chă yếu về doanh nghiáp và thương hiáu doanh nghiáp nói chung, chưa có ý tưáng nào chuyên sâu về c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá.

Tài liáu điều trần <Appraisal Oversight: The Regulatory Impact on Consumers and Businesses= căa Sara W. Stephens và Karen Mann (2012). Đây

có thể đưÿc coi là tiếng nói đ¿i dián cho hơn 23.000 các thẩm đßnh viên chuyên nghiáp t¿i Mỹ về thực tr¿ng các tác đáng căa khung pháp lý và há thống các văn bÁn giám sát khác đối với ho¿t đáng thẩm đßnh giá bất đáng sÁn trong những năm gần đây. Há cho rằng quÁn lý và giám sát ho¿t đáng thẩm đßnh giá là cần thiết và bắt buác. Tuy nhiên nếu ban hành quá nhiều các văn bÁn pháp luật, những quy tắc hướng dẫn mát cách khơng phù hÿp thực tißn, cứng nhắc có thể gây tác dāng ngưÿc. Có mát số vấn đề liên quan đến c¿nh tranh là các yêu cầu từ tổ chức tài chính, tín dāng về thßi gian thực hián thẩm đßnh giá phÁi nhanh hơn, giá dßch vā rẻ hơn,& tuy nhiên, các vấn đề này l¿i có liên quan mật thiết đến chất lưÿng căa chứng thư thẩm đßnh giá. Tài liáu này

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

thiên về vấn đề pháp lý mang tính quÁn lý giám sát nhiều hơn là về phân tích nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá.

Báo cáo <Sunrise analysis: Real estate appraisal management companies= căa Rachel N. Hibbard (2010) thc Văn phịng kiểm tốn

Hawai, Mỹ là mát nghiên cứu chuyên sâu về lĩnh vực lập pháp và ban hành các văn bÁn lập pháp, chun ngành thẩm đßnh giá, nhằm tư vấn chính sách cho Nhà nước. Báo cáo này nêu rõ các khái niám về Thẩm đßnh viên về giá, cơng ty quÁn lý về thẩm đßnh giá á trên 20 bang căa nước Mỹ, bao gồm: Đơn vß quÁn lý, thßi gian đăng ký, phí đăng ký, đßnh nghĩa AMC theo quy đßnh căa pháp luật mßi bang,& Khi phân tích bối cÁnh, nái dung, cũng như māc đích ban hành đ¿o luật số 1606 vào năm 2009 căa Hawai về các cơng ty qn lý thẩm đßnh giá, tác giÁ đi đến kết luận: đây là mát dự án luật lßi thßi, chồng chéo, gây khó khăn khơng cần thiết cho các cơng ty qn lý thẩm đßnh giá. BÁn báo cáo cũng đã nêu ba khuyến nghß cho các nhà lập pháp nhằm thay thế luật 1606 nhằm đÁm bÁo tính thống nhất căa luật Liên bang và phù hÿp thực tißn pháp luật á Hawai.

Bài viết <A Competitive Analysis of Business Valuation Services= căa

Michael A. Crain (2010). Bài viết này chă yếu dựa trên nền tÁng lý thuyết quÁn lý đưÿc phát triển bái Michael E. Porter, để khÁo sát các lực lưÿng Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá. Tác giÁ xác đßnh có 5 nhân tố tác đáng là: Sự đe dáa căa các đối thă gia nhập ngành; Áp lực căa khách hàng; Sự đe dáa căa sÁn phẩm thay thế; Cưßng đá c¿nh tranh trong ngành và Áp lực căa nhà cung cấp. Đồng thßi, tác giÁ cũng đề xuất áp dāng các chiến lưÿc tổng quát căa Michael E. Porter để tăng cưßng năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp. Bài viết này tác giÁ tiếp cận rất tốt các nhân tố tác đáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá, đồng thßi cũng đã đề xuất các chiến lưÿc tăng cưßng năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp.

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

Luận án Tiến sĩ <Advances in mortgage valuation: an option – theoretic approach= căa Nicholas Sharp (2006) nghiên cứu chuyên sâu về lý thuyết đßnh

giá tài sÁn thế chấp, hÿp đồng thế chấp dưới góc đá tốn kinh tế. Ơng nghiên cứu trong mơi trưßng kinh tế thß trưßng. Tuy có đánh giá về tiến bá trong thẩm đßnh giá nhưng ơng chỉ phân tích chun sâu về lý thuyết riêng biát như: các lo¿i thế chấp, lãi suất, giá nhà, thẩm đßnh giá tài sÁn thế chấp, thă tāc thẩm đßnh giá tài sÁn thế chấp, hÿp đồng thế chấp, & không chuyên sâu về phân tích nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá.

Bài viết: <The development of a GIS-based property information system for real estate valuation căa tác giÁ Peter J. Wyatt (2010) đã sử dāng cơ sá dữ liáu đßnh giá tài sÁn dựa trên Há thơng tin đßa lý (GIS) tổng hÿp các nhân tố về vß trí, vật lý, pháp lý và kinh tế đối với tài sÁn cần đßnh giá, sử dāng phương pháp đßnh giá để xác đßnh giá trß tài sÁn. Điều này giúp Thẩm đßnh viên ước lưÿng mát cách chính xác hơn giá trß tài sÁn căn cứ vào tương quan vß trí giữa các tài sÁn so sánh với nhau, so với trước đây sử dāng phương pháp phỏng vấn ngưßi dân. Nghiên cứu này phân tích nhiều đến nhân tố nghiáp vā hơn là nâng cao năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá.

1.2. Tình hình nghiên cąu trong n°ßc liên quan đ¿n ln án

Ngành thẩm đßnh giá xuất hián t¿i Viát Nam đến nay đã gần 30 năm, viác nghiên cứu về thẩm đßnh giá cũng như nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá, phát triển dßch vā thẩm đßnh giá trong nước đã đưÿc nhiều tổ chức, cơ quan và cá nhân thực hián. Tuy nhiên, về cấp luận án tiến sĩ liên quan đến ngành thẩm đßnh giá thì chỉ có hai đề tài, do đó tài liáu về nghiên cứu trước đây cũng tương đối h¿n chế. Cā thể các nghiên cứu sau:

Luận án tiến sĩ <Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới= căa Ph¿m Thß Ngác Mỹ4 (2003) là mát công

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

trình nghiên cứu cơng phu bằng các phương pháp nghiên cứu chính là đßnh tính, đßnh lưÿng, phân tích,& Các đề xuất căa tác giÁ bao gồm: Xây dựng ngân hàng dữ liáu cho ngành thẩm đßnh giá; QuÁn lý vĩ mô căa Nhà nước trong viác xây dựng mặt bằng thẩm đßnh giá đối với các doanh nghiáp thẩm đßnh giá; Xây dựng há thống luật pháp thẩm đßnh giá chuẩn mực; C¿nh tranh lành m¿nh.

Theo <Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam=

căa Nguyßn Văn Thá5 (2012) là mát nghiên cứu khoa hác, cẩn thận, tác giÁ sử dāng các phương pháp đßnh tính, đßnh lưÿng để nghiên cứu. Các đề xuất căa tác giÁ bao gồm: PhÁi hoàn thián hành lang pháp lý căa ngành Thẩm đßnh giá Viát Nam; Đào t¿o nhân lực thẩm đßnh giá; Xây dựng cơ sá dữ liáu quốc gia về giá và QuÁn lý về chất lưÿng căa cơng tác thẩm đßnh giá.

Luận án tiến sĩ <Phát triển dịch vụ Thẩm định giá ở Việt Nam=, căa Tô

Công Thành6 (2012) là mát cơng trình nghiên cứu cơng phu bằng các phương pháp nghiên cứu chính là đßnh tính, đßnh lưÿng, phân tích,& Các đề xuất căa tác giÁ bao gồm: Khung pháp lý cho ho¿t đáng căa thẩm đßnh giá chưa đồng bá, thậm chí có sự mâu thuẫn, chồng chéo; Há thống thông tin, cơ sá dữ liáu phāc vā ho¿t đáng dßch vā thẩm đßnh giá cịn chưa đáp ứng đưÿc yêu cầu; Số lưÿng thẩm đßnh viên quá ít so với nhu cầu căa thß trưßng; Khó khăn trong quá trình kinh doanh căa các doanh nghiáp cung ứng đến từ phía nái bá; Hồn thián mơi trưßng pháp lý cho phát triển dßch vā thẩm đßnh giá; Xây dựng thương hiáu cho doanh nghiáp kinh doanh dßch vā thẩm đßnh giá; Hÿp tác quốc tế và cung ứng dßch vā thẩm đßnh giá ra thß trưßng thế giới.

Bài viết <Thẩm định giá – Những bất cập cần khắc phục= căa Nguyßn

Tiến Thỏa7 (2013) thì có các quan điểm nhận đßnh sau: Hoàn thián hành lang

5 Chă tßch Hái đồng Qn trß Cơng ty Cổ phần Thơng tin và Thẩm đßnh giá Miền Nam. 6 Chă tßch Hái đồng Qn trß Cơng ty Cổ phần Thơng tin và Thẩm đßnh giá Tây Nam Bá.

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

pháp lý căa ngành thẩm đßnh giá và Qn lý chất lưÿng về cơng tác Thẩm đßnh giá.

Đề án <Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá cÿa Việt Nam giai đoạn 2013-2020= theo Quyết đßnh 623/QĐ-BTC căa Bá Tài chính (2014) đã

xác đßnh những quan điểm, māc tiêu và đßnh hướng để phát triển nghề thẩm đßnh giá, đưa ra các nái dung và giÁi pháp thực hián bao gồm: Tiếp tāc hoàn thián các văn bÁn quy ph¿m pháp luật về thẩm đßnh giá mát cách đồng bá; Nâng cao năng lực cho cán bá, công chức quÁn lý nhà nước về giá và thẩm đßnh giá đáp ứng nhu cầu trước mắt theo quy đßnh t¿i Điều 5 Nghß đßnh số 89/2013/NĐ-CP; Phát triển đái ngũ thẩm đßnh viên về giá và doanh nghiáp thẩm đßnh giá; Chuẩn hóa 4 bá tài liáu đào t¿o, bồi dưỡng nghiáp vā thẩm đßnh giá; Nâng cao vai trị căa Hái Thẩm đßnh giá Viát Nam; Xây dựng trung tâm dữ liáu quốc gia, bồi dưỡng nghiáp vā và dßch vā về giá và thẩm đßnh giá; Tăng cưßng kiểm tra, kiểm sốt chất lưÿng ho¿t đáng thẩm đßnh giá và viác chấp hành các quy đßnh căa Nhà nước về thẩm đßnh giá và Tăng cưßng hÿp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm đßnh giá.

Nghiên cứu <Rÿi ro và Quản trị rÿi ro trong doanh nghiệp thẩm định giá ở Việt Nam= căa Lê Minh Toán8 (2022) là mát quyển sách nghiên cứu chuyên sâu, là ngưßi từng ho¿t đáng trong ngành thẩm đßnh giá và sau này là ngưßi quÁn lý Nhà nước về thẩm đßnh giá, tác giÁ đã nghiên cứu và tổng hÿp đưÿc hầu hết những răi ro và phương pháp xử lý những răi ro đó trong lĩnh vực thẩm đßnh giá.

Qua nghiên cứu, tác giÁ nhận thấy tựu trung l¿i căa tất cÁ các nghiên cứu này là những lá trình, cách thức thực hián để nâng cao năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá riêng và cÁ ngành thẩm đßnh giá nói chung. Qua đó, Nghiên cứu sinh thấy tựu trung mát số luận điểm sau:

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

1.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý của ngành thẩm định giá

PhÁi hoàn thián hành lang pháp lý căa ngành thẩm đßnh giá Viát Nam nhằm nâng cao vß thế và giá trß pháp lý căa ngành thẩm đßnh giá và chứng thư thẩm đßnh giá (Đề án 623, 2014; Nguyßn Tiến Thỏa, 2013; Nguyßn Văn Thá, 2012; Ph¿m Thß Ngác Mỹ, 2003). Có thể thấy rằng hành lang pháp lý vơ cùng quan tráng đối với ngành thẩm đßnh giá nói riêng và mái mặt đßi sống nói chung, đặc biát là với mát ngành vừa thâm nhập vào thß trưßng Viát Nam khơng lâu, vừa nghiên cứu thơng lá căa thế giới vừa ứng dāng vào thực tißn Viát Nam.

Khung pháp lý cho ho¿t đáng thẩm đßnh giá chưa đồng bá, thậm chí có sự mâu thuẫn, chồng chéo (Tô Công Thành, 2012). Hián nay, pháp lý về thẩm đßnh giá nói chung cũng tương đối đầy đă hơn 5 năm trước đây khi liên tiếp ra đßi Luật Giá, các Nghß đßnh và Thơng tư hướng dẫn. Tuy nhiên, về nái nghiáp vẫn cịn có sự chồng chéo nhau giữa các bá, ngành liên quan như giữa Luật Giá và Luật kinh doanh bất đáng sÁn; giữa Bá Tài chính và Bá Tài ngun Mơi trưßng trong đßnh giá đất cā thể. Thực tißn hián nay cho thấy, cùng làm cơng tác xác đßnh giá bất đáng sÁn nhưng có tới hai chă thể riêng biát: thẩm đßnh giá thì mang tính chất tư vấn cịn Đßnh giá thì thay thế vai trị căa chă sá hữu tài sÁn.

1.2.2 Nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ quản lý về công tác giá và thẩm định giá

PhÁi nâng cao năng lực chuyên môn căa cán bá quÁn lý về công tác giá và thẩm đßnh giá (Đề án 623, 2014) để đáp ứng đưÿc u cầu qn lý trong mơi trưßng kinh tế ngày càng phát triển hián nay. Tổ chức các lớp cập nhật kiến thức thưßng xuyên cho những ngưßi làm cơng tác giá và thẩm đßnh giá, hián t¿i chỉ mới cập nhật kiến thức cho Thẩm đßnh viên về giá hàng năm nhằm đă điều kián hành nghề, còn các thành phần khác thì chưa có đơn vß nào tổ chức.

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

1.2.3 Đào tạo đội ngũ thẩm định viên về giá

Đào t¿o đái ngũ thẩm đßnh viên về giá (Đề án 623, 2014); Đào t¿o nhân lực thẩm đßnh giá (Nguyßn Văn Thá, 2012); Theo tác giÁ, hián t¿i ngoài viác đào t¿o thưßng xun về chun mơn nghiáp vā cho đái ngũ thẩm đßnh viên về giá cũng nên tập trung vào đào t¿o đái ngũ làm nghiáp vā thẩm đßnh giá, gái là các trÿ lý thẩm đßnh viên. Đái ngũ trÿ lý Thẩm đßnh viên hián nay có số lưÿng rất lớn, thưßng gấp khoÁng 10 lần số lưÿng Thẩm đßnh viên, đây mới là đái ngũ tác nghiáp chính căa ngành, nên cần về chất lưÿng và số lưÿng. Tuy nhiên, vấn đề chất lưÿng đối với đái ngũ này đang là mát thách thức lớn hián nay với vơ số các cc thẩm đßnh giá có giá trß xa rßi thực tế. Do đó, theo tác giÁ thì đây là mát trong những māc tiêu cần phÁi giÁi quyết đối với luận án này.

Số lưÿng Thẩm đßnh viên về giá quá ít so với nhu cầu căa thß trưßng (Tơ Cơng Thành, 2012). Hián nay, sau 13 lần thi thẩm đßnh viên, hián nay cÁ nước có 2.219 Thẩm đßnh viên về giá. Tuy nhiên, với số lưÿng đăng ký hành nghề chỉ gần 1.531 Thẩm đßnh viên, chiếm 69,99%, cho thấy còn mát thừa mát lưÿng lớn TĐV chưa đăng ký hành nghề, do đó luận điểm về tăng số lưÿng thẩm đßnh viên về giá chưa phÁi là mát vấn đề cấp thiết trong giai đo¿n hián nay.

1.2.4 Phát triển số lượng doanh nghiệp thẩm định giá

Phát triển số lưÿng doanh nghiáp kinh doanh dßch vā thẩm đßnh giá (Tơ Cơng Thành, 2012). Hián nay, cÁ nước có 310 doanh nghiáp thẩm đßnh giá và có chức năng thẩm đßnh giá. Với số lưÿng doanh nghiáp này hián nay là nhiều so với nhu cầu. Khi đánh giá về chất lưÿng cung cấp dßch vā căa 4 ngân hàng lớn có sử dāng dßch vā thẩm đßnh giá thì chỉ có khng 20 doanh nghiáp đưÿc cung cấp dßch vā. Số lưÿng doanh nghiáp thì mức đá c¿nh tranh nái ngành càng lớn, khi c¿nh tranh m¿nh sẽ dß dàng dẫn đến những c¿nh tranh không lành m¿nh mà hián t¿i đã dißn ra như: giÁm giá dßch vā q mức, khơng bù đưÿc chi phí thực hián; c¿nh tranh về giá trß tài sÁn thẩm đßnh giá; về thßi

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

gian,... Do đó, theo tác giÁ thì luận điểm này khơng cịn phù hÿp trong giai đo¿n hián nay.

1.2.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá

Xây dựng cơ sá dữ liáu quốc gia về giá (Đề án 623, 2014; Nguyßn Văn Thá, 2012; Ph¿m Thß Ngác Mỹ, 2003), đây là mát giÁi pháp quan tráng cho phát triển ngành hián nay. Thông tin về giá điều tra, khÁo sát là giá đầu vào có vai trị rất quan tráng trong viác hình thành kết q thẩm đßnh giá, nếu thơng tin đầu vào khơng chính xác thì đương nhiên kết quÁ sẽ khơng chính xác. Hián nay, các doanh nghiáp thẩm đßnh giá tự xây dựng cho mình mát dữ liáu để sử dāng riêng, khơng có tính há thống và cũng khơng đưÿc kiểm chứng, do đó mßi doanh nghiáp thưßng đưa ra mát kết quÁ khác nhau trong những trưßng hÿp tương tự nhau, có khi sự sai biát rất lớn. Đó là chưa kể đến thẩm đßnh giá căa thßi điểm quá khứ, viác này cịn khó khăn hơn. Do đó viác nhanh chóng đưa vào vận hành có hiáu quÁ Trung tâm Dữ liáu quốc gia và Dßch vā về giá sẽ có tác đáng tích cực đến sự phát triển căa ngành giá, trong đó có các doanh nghiáp thẩm đßnh giá.

1.2.6 Quản lý về chất lượng của công tác thẩm định giá

QuÁn lý về chất lưÿng căa cơng tác thẩm đßnh giá (Ngun Văn Thá, 2012; Ph¿m Thß Ngác Mỹ, 2003); phÁi có chế tài xử lý vi ph¿m trong lĩnh vực thẩm đßnh giá (Nguyßn Tiến Thỏa, 2013); tăng cưßng kiểm tra, kiểm sốt chất lưÿng ho¿t đáng thẩm đßnh giá và viác chấp hành các quy đßnh căa Nhà nước về thẩm đßnh giá t¿i các doanh nghiáp (Đề án 623, 2014). Chính phă đã ban hành Nghß đßnh 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013, Quy đßnh chi tiết thi hành mát số điều căa Luật Giá về thẩm đßnh giá; Nghß đßnh 109/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng 9 năm 2013, quy đßnh xử ph¿t vi ph¿m hành chính trong lĩnh vực qn lý giá, phí, lá phí, hóa đơn, nhằm quy đßnh chế tài để h¿n chế vi ph¿m trong lĩnh vực Giá và thẩm đßnh giá. Bên c¿nh đó, có thể thấy rõ thßi gian gần đây nhiều vā án kinh tế nghiêm tráng và đặc biát nghiêm tráng có

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

liên quan trách nhiám căa thẩm đßnh giá. Vì vậy, có thể nói rằng vấn đề kiểm tra, kiểm soát, giám sát ho¿t đáng giá và thẩm đßnh giá ln ln đi song hành với q trình phát triển căa ngành.

1.3. Khng trßng nghiên cąu và h°ßng nghiên cąu căa luÁn án

1.3.1. Khoảng trống nghiên cứu

Có thể thấy rằng cho đến nay, đa số các nghiên cứu về năng lực c¿nh tranh căa ngành thẩm đßnh giá có đối tưÿng là ph¿m vi quốc gia, tác giÁ chưa tìm thấy đề tài, nghiên cứu nào nghiên cứu sâu đến vấn đề nâng cao năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá t¿i Thành phố Hồ Chí Minh, nơi quy tā 26,72% số lưÿng doanh nghiáp thẩm đßnh giá căa ngành (85/318), mà tác giÁ chán nghiên cứu. Cũng chưa có cơng trình nghiên cứu nào liên quan đến các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá, nhất là trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Vì vậy, tác giÁ chán đề tài này để nghiên cứu nhằm bổ sung bÁn đồ nghiên cứu và đánh giá năng lực c¿nh tranh, trưßng hÿp các doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Để giÁi quyết vấn đề nêu trên, cần phÁi trÁ lßi đưÿc các câu hỏi sau: (1) Các yếu tố gì Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; (2) Mức đá tác đáng căa các yếu tố lên năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; (3) Cần phÁi làm gì để nâng cao năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá trên đßa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Tác giÁ tham khÁo nhiều nghiên cứu vầ năng lực c¿nh tranh, nguồn lực,& và đề xuất các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh tổng thể căa mát doanh nghiáp sẽ dựa trên 9 nhân tố:

1. Năng lực qn trß doanh nghiáp. 2. Năng lực tài chính.

3. Năng lực tiếp cận và đổi mới công nghá.

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

4. Nguồn nhân lực.

5. Năng lực t¿o dựng quan há. 6. Chiến lưÿc về giá dßch vā. 7. Dßch vā thẩm đßnh giá. 8. Tuân thă quy đßnh pháp luật.

1.3.2. Hướng nghiên cứu của luận án

Từ thực tế trên, cần phÁi tìm mát mơ hình để nghiên cứu, đánh giá các nhân tố Ánh hưáng đến năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá t¿i Thành phố Hồ Chí Minh, tìm ra những nhân tố phù hÿp với doanh nghiáp t¿i thß phần nghiên cứu, tác đáng đến đối tưÿng nghiên cứu và đề xuất các mát số giÁi pháp để nâng cao năng lực c¿nh tranh căa các doanh nghiáp thẩm đßnh giá t¿i đây.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

Ch°¢ng 2

C¡ Sâ LÝ LUÀN VÀ NHN Tị NH HõNG ắN NNG LC CắNH TRANH CA DOANH NGHIP THM ịNH GI 2.1. CÂ só lý lun vÁ nng lāc c¿nh tranh căa doanh nghiáp

2.1.1. Cơ sở lý luận về cạnh tranh

Trong nền kinh tế thß trưßng, c¿nh tranh là mát viác tất yếu ln dißn ra giữa các doanh nghiáp với nhau, kể cÁ trong ngành và ngoài ngành. C¿nh tranh tồn t¿i mát cách khách quan bên c¿nh sự phát triển căa nền kinh tế, là đáng lực để nền kinh tế nói chung và các doanh nghiáp nói riêng phát triển. Cơ chế thß trưßng bắt buác mái doanh nghiáp phÁi tham gia c¿nh tranh để tìm kiếm lÿi nhuận, thß trưßng.

C¿nh tranh kinh tế <là sự ganh đua giữa các chÿ thể kinh tế (nhà sản xuất, nhà phân phối, bán lẻ, người tiêu dùng, thương nhân…) nhằm giành lấy những vị thế tạo nên lợi thế tương đối trong sản xuất, tiêu thụ hay tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ hay các lợi ích về kinh tế, thương mại khác để thu được nhiều lợi ích nhất cho mình= (wikipedia).

Như đã đề cập á trên, c¿nh tranh là mát trong những đặc trưng cơ bÁn căa nền kinh tế thß trưßng, là đáng lực phát triển căa nền kinh tế. à góc đá đơn giÁn, mang tính tổng qt thì có thể thấy c¿nh tranh là hành đáng ganh đua, đấu tranh chống l¿i các cá nhân hay các nhóm, các lồi vì māc đích giành đưÿc sự tồn t¿i, sống còn, giành đưÿc lÿi nhuận, đßa vß, sự kiêu hãnh, các phần thưáng hay những giá trß lÿi ích khác.

Trong kinh tế chính trß hác thì C¿nh tranh là sự ganh đua về kinh tế giữa những chă thể trong nền sÁn xuất hàng hóa nhằm giành giật những điều kián thuận lÿi trong sÁn xuất, tiêu thā hoặc tiêu dùng hàng hóa để từ đó thu đưÿc nhiều lÿi ích nhất cho mình. C¿nh tranh có thể xÁy ra giữa những ngưßi sÁn xuất với ngưßi tiêu dùng (ngưßi sÁn xuất muốn bán đắt, ngưßi tiêu dùng

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

giữa những ngưßi sÁn xuất để có những điều kián tốt hơn trong sÁn xuất và tiêu thā.

Bên c¿nh viác c¿nh tranh để giành lấy thß phần, thì bÁn chất căa c¿nh tranh là tìm kiếm lÿi nhuận, là khoÁn lÿi nhuận cao hơn mức lÿi nhuận trung bình mà doanh nghiáp đang có. Tuy nhiên, có lúc kết q q trình c¿nh tranh là sự bình qn hóa lÿi nhuận trong ngành theo chiều hướng cÁi thián sâu dẫn

đến há quÁ giá cÁ có thể giÁm đi (Michael Porter, 1996).

Do cách tiếp cận khác nhau và māc đích nghiên cứu khác nhau, nên trong thực tế có nhiều khái niám khác nhau về c¿nh tranh. C¿nh tranh, hiểu theo cấp đá doanh nghiáp, là viác đấu tranh hoặc giành giật từ mát số đối thă về khách hàng, thß phần hay nguồn lực căa các doanh nghiáp. Tuy nhiên, bÁn chất căa c¿nh tranh ngày nay khơng phÁi đơn thuần nhằm māc đích tiêu diát đối thă mà chính là doanh nghiáp phÁi t¿o ra và mang l¿i cho khách hàng những giá trß gia tăng cao hơn hoặc mới l¿ hơn đối thă để há có thể lựa chán mình mà khơng đến với đối thă c¿nh tranh (Michael Porter, 1996).

Từ thực tißn khách quan ta có thể thấy c¿nh tranh là mát trong những đặc trưng cơ bÁn căa nền kinh tế thß trưßng, là tất yếu khơng thể thiếu trong nền kinh tế thß trưßng, phÁn ánh mối quan há kinh tế giữa các chă thể căa nền kinh tế cùng theo đuổi māc đích lÿi nhuận tối đa. Và theo thßi gian, cùng với sự phát triển căa thß trưßng, tính chất c¿nh tranh trong nền kinh tế sẽ ngày càng gay gắt, quyết liát.

2.1.2. Năng lực cạnh tranh

Năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp <là sự thể hiện thực lực và lợi thế cÿa doanh nghiệp so với đối thÿ cạnh tranh trong việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi cÿa khách hàng để thu lợi nhuận ngày càng cao, bằng việc khai thác, sử dụng thực lực và lợi thế bên trong, bên ngoài nhằm tạo ra những sản phẩm, dịch vụ hấp dẫn người tiêu dùng để tồn tại và phát triển, thu được lợi

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

nhuận ngày càng cao và cải tiến vị trí so với các đối thÿ cạnh tranh trên thị trường= (wikipedia).

Trong quá trình nghiên cứu về c¿nh tranh, khái niám năng lực c¿nh tranh đưÿc sử dāng phổ biến. Năng lực c¿nh tranh đưÿc xem xét á các góc đá khác nhau như năng lực c¿nh tranh quốc gia, năng lực c¿nh tranh doanh nghiáp, năng lực c¿nh tranh căa sÁn phẩm và dßch vā,... à luận án này, tác giÁ chă yếu đề cập đến năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp và căa ngành.

Trên thực tế có nhiều quan điểm khác nhau, tuy nhiên đều thống nhất khái niám năng lực c¿nh tranh có thể đưÿc nhìn nhận á cÁ hai cấp đá: cấp đá vĩ mô bao gồm năng lực c¿nh tranh quốc gia và cấp đá vi mô bao gồm năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp, căa các ngành kinh doanh và căa sÁn phẩm.

Năng lực cạnh tranh quốc gia: Theo dißn đàn kinh tế thế giới9 năm

1997, năng lực c¿nh tranh quốc gia đưÿc hiểu là <năng lực cÿa nền kinh tế quốc dân đạt và duy trì māc tăng trưởng cao về kinh tế, thu nhập và việc làm=. Như vậy, ta thấy rằng năng lực c¿nh tranh cấp quốc gia có thể đưÿc hiểu là năng lực để xây dựng mát mơi trưßng kinh tế chung, đÁm bÁo phân bổ có hiáu quÁ các nguồn lực, đ¿t và duy trì đưÿc mức tăng trưáng kinh tế cao và bền vững.

Năng lực cạnh tranh sản phẩm: à cấp vi mô, năng lực c¿nh tranh căa

mát lo¿i sÁn phẩm hàng hóa dßch vā nào đó trên thß trưßng trong nước và quốc tế thì đưÿc hiểu là: sự thể hián tính ưu viát hay hơn hẳn căa nó về các mặt đßnh tính và đßnh lưÿng so với những sÁn phẩm cùng lo¿i như: Chất lưÿng, giá cÁ, tính năng kiểu dáng, thương hiáu,& Nó thể hián khÁ năng hấp dẫn tiêu dùng căa các sÁn phẩm đối với khách hàng trên mát thß trưßng cā thể và trong mát thßi gian nhất đßnh.

Khác với khái niám năng lực c¿nh tranh căa sÁn phẩm, thuật ngữ năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp tuy đưÿc sử dāng mát cách rất ráng rãi

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

nhưng vẫn chưa có mát khái niám rõ ràng và cũng có nhiều khác biát sẽ đưÿc đề cập dưới đây.

Theo tác giÁ thì <Năng lực cạnh tranh cÿa doanh nghiệp là việc khai

thác, sử dụng thực lực và lợi thế bên trong, bên ngoài, nhằm tạo ra những sản phẩm dịch vụ hấp dẫn, mang lại giá trị thặng dư cao cho người tiêu dùng để tồn tại và phát triển, thu được lợi nhuận ngày càng cao và cải tiến vị trí so với các đối thÿ cạnh tranh=.

BÁn chất căa năng lực c¿nh tranh trước hết phÁi xuất phát từ thực lực căa doanh nghiáp trong điều kián mơi trưßng cā thể. Năng lực c¿nh tranh căa mát ngành đưÿc đánh giá dựa trên năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp và các sÁn phẩm chă lực căa ngành trên thß trưßng.

Đối với mát doanh nghiáp hoặc mát ngành, mát sÁn phẩm, năng lực c¿nh tranh chính là gắn với māc tiêu duy trì sự tồn t¿i và thu đưÿc lÿi nhuận trên thß trưßng (nái đßa và quốc tế) và nó đưÿc thể hián cā thể bằng lÿi thế c¿nh tranh căa sÁn phẩm. Tuy nhiên, năng lực c¿nh tranh quốc gia và năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp hay ngành đều có mối quan há phā thuác lẫn nhau, mát quốc gia hay nền kinh tế có năng lực c¿nh tranh tốt sẽ giúp cho các doanh nghiáp hay ngành t¿o dựng đưÿc năng lực c¿nh tranh tốt hơn trên thß trưßng thế giới. Nói theo cách khác thì năng lực c¿nh tranh căa quốc gia là mát nguồn hình thành nên năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp hay ngành. Khi các doanh nghiáp hay ngành có đưÿc năng lực c¿nh tranh điều này sẽ góp phần vào viác nâng cao thu nhập và tác đáng tích cực đến mơi trưßng c¿nh tranh căa doanh nghiáp hay ngành đó và do đó nó góp phần vào viác nâng cao năng lực c¿nh tranh quốc gia.

Theo Porter (1996), năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp là khÁ năng duy trì, má ráng thß phần và đ¿t đưÿc lÿi nhuận cao căa doanh nghiáp. Đây là quan niám khá phổ biến hián nay, theo đó năng lực c¿nh tranh là khÁ năng tiêu thā hàng hóa, dßch vā so với đối thă và khÁ năng thu lÿi căa các doanh

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

nghiáp. Ngồi ra, Porter cịn cho rằng, để có thể c¿nh tranh thành cơng các doanh nghiáp phÁi có đưÿc lÿi thế c¿nh tranh dưới hình thức hoặc là có đưÿc chi phí sÁn xuất thấp hơn hoặc là có khÁ năng khác biát hóa sÁn phẩm để đ¿t đưÿc những mức giá cao hơn trung bình. Năng lực c¿nh tranh phÁi gắn liền với khái niám phát triển bền vững, sử dāng có hiáu quÁ các nguồn lực xã hái.

Theo Sanchez & Heene (2004), năng lực c¿nh tranh căa mát doanh nghiáp là khÁ năng duy trì, triển khai, phối hÿp các nguồn lực và khÁ năng theo cách giúp doanh nghiáp đ¿t đưÿc māc tiêu căa nó. Như vậy, năng lực c¿nh tranh căa doanh nghiáp là khÁ năng t¿o ra lÿi thế c¿nh tranh, năng suất và chất lưÿng cao hơn đối thă c¿nh tranh, chiếm lĩnh thß phần lớn, t¿o ra thu nhập cao và phát triển bền vững. Nó trước hết phÁi đưÿc t¿o ra từ thực lực căa doanh nghiáp.

Tóm l¿i, có thể thấy khái niám năng lực c¿nh tranh là mát khái niám đáng, nó đưÿc cấu thành bái nhiều nhân tố và chßu sự tác đáng lớn từ mơi trưßng kinh tế vi mơ và vĩ mơ, đồng thßi năng lực c¿nh tranh căa mát doanh nghiáp cũng mang tính lßch sử, nếu doanh nghiáp không biết tận dāng, phát huy tối đa lÿi thế thì có thể mát thßi gian sau nhân tố đó khơng cịn là mặt m¿nh nữa.

2.1.3. Lợi thế cạnh tranh

Lÿi thế c¿nh tranh <là sở hữu cÿa những giá trị đặc thù, có thể sử dụng được để "nắm bắt cơ hội", để kinh doanh có lãi. Khi nói đến lợi thế cạnh tranh, là nói đến lợi thế mà một doanh nghiệp, một quốc gia đang có và có thể có, so với các đối thÿ cạnh tranh cÿa họ. Lợi thế cạnh tranh là một khái niệm vừa có tính vi mơ (cho doanh nghiệp), vừa có tính vĩ mơ (ở cấp quốc gia). Ngồi ra cịn xuất hiện thuật ngữ lợi thế cạnh tranh bền vững có nghĩa là doanh nghiệp phải liên tục cung cấp cho thị trường một giá trị đặc biệt mà khơng có đối thÿ cạnh tranh nào có thể cung cấp được= (wikipedia).

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Lÿi thế c¿nh tranh đưÿc t¿o ra bằng cách sử dāng các nguồn lực và khÁ năng để đ¿t đưÿc cấu trúc chi phí thấp hơn hoặc t¿o ra mát sÁn phẩm khác biát. Mát doanh nghiáp sẽ tự đßnh vß nó trong ngành bằng viác lựa chán lÿi thế về chi phí thấp hay sự khác biát, quyết đßnh này là mát thành tố cốt lõi trong chiến lưÿc c¿nh tranh căa doanh nghiáp.

Cũng theo Michael Porter, có 3 lo¿i lÿi thế c¿nh tranh cơ bÁn: khác biát hóa (differentiation); chi phí tối ưu (cost leadership) và tập trung (focus). Mßi mát chiến lưÿc khác nhau sẽ mang đến mát lá trình khác nhau, cơ bÁn, riêng biát để mang đến lÿi thế c¿nh tranh. Cùng mát chiến lưÿc như nhau nhưng mßi ngành l¿i có những đặc điểm riêng khác nhau, đối tưÿng phāc vā khác nhau, do đó phương pháp thực hián cũng khác nhau.

2.2. C¢ sở lý luận về năng lực cạnh tranh cÿa doanh nghiệp thẩm định giá

2.2.1. Định giá

Định giá là viác cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân

sÁn xuất, kinh doanh quy đßnh giá cho hàng hóa, dßch vā (Luật Giá, 2012).

Định giá là q trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá

nhân kinh doanh hàng hóa, dßch vā thực hián xác đßnh giá căa hàng hóa, dßch vā (Luật Giá, 2023).

Định giá bất đáng sÁn là ho¿t đáng tư vấn, xác đßnh giá căa mát bất đáng

sÁn cā thể t¿i mát thßi điểm xác đßnh (KhoÁn 9 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất đáng sÁn, 2014).

Theo Tài liáu Bồi dưỡng kiến thức ngắn h¿n chuyên ngành thẩm đßnh giá, Cāc QuÁn lý giá, Bá Tài chính phát hành năm 2005 đưa ra 4 đặc điểm:

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

 Đßnh giá tài sÁn để đưa tài sÁn vào lưu thơng trong nền kinh tế thß trưßng, trên cơ sá đó thúc đẩy thß trưßng phát triển.

Thứ hai: Ngun tắc

 Đßnh giá tài sÁn phÁi đÁm bÁo nguyên tắc: Đßnh giá tài sÁn phÁi dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vß trí, quy mơ, thực tr¿ng căa tài sÁn và giá căa thß trưßng t¿i thßi điểm đßnh giá.

 Đßnh giá tài sÁn phÁi đác lập, khách quan, trung thực và tuân thă pháp luật.

Thứ ba: Phương pháp đßnh giá

 Theo quy đßnh t¿i Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT, đßnh giá đưÿc thực hián bằng 5 phương pháp cơ bÁn như: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp há số điều chỉnh giá đất.

Thứ tư: Chă thể thực hián

 Đßnh giá do nhà nước thực hián với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hián các chức năng, nhiám vā căa Nhà nước với cÁ tư cách chă sá hữu (đối với tài sÁn nhà nước). Đßnh giá cịn do các tổ chức, cá nhân thực hián với tư cách chă sá hữu tài sÁn hoặc với tư cách ngưßi có quyền tài sÁn hoặc với tư cách ngưßi cung cấp dßch vā đßnh giá.

Tổ chức, cá nhân sÁn xuất, kinh doanh và ngưßi tiêu dùng đưÿc quyền tự đßnh giá hàng hóa, dßch vā do mình sÁn xuất, kinh doanh, trừ hàng hóa, dßch vā thc danh māc hàng hóa, dßch vā do Nhà nước đßnh giá; có quyền quyết đßnh giá mua, giá bán hàng hóa, dßch vā do mình sÁn xuất, kinh doanh mà Nhà nước quy đßnh khung giá, giá tối đa, giá tối thiểu. Đßnh giá có thể đưÿc thực hián trên tài sÁn (ví dā, các đầu tư trên các chứng khốn thß trưßng như cổ phiếu, tùy chán, doanh nghiáp kinh doanh, hoặc tài sÁn vơ hình chẳng h¿n

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

đưÿc phát hành bái mát doanh nghiáp). Xác đßnh giá trß là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua l¿i giao dßch, báo cáo tài chính, các sự kián chßu thuế để xác đßnh đúng trách nhiám thuế, và trong tranh chấp (Luật Giá, 2012).

Nhà nước toàn quyền đßnh giá đối với hàng hóa thc các lĩnh vực: Hàng hóa, dßch vā thc lĩnh vực đác quyền nhà nước sÁn xuất, kinh doanh; Tài nguyên quan tráng; Hàng dự trữ quốc gia; sÁn phẩm, dßch vā cơng ích và dßch vā sự nghiáp cơng sử dāng ngân sách nhà nước (KhoÁn 1 Điều 19 Luật Giá, 2012).

2.2.2. Thẩm định giá

Thẩm định giá là viác cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm đßnh giá xác

đßnh giá trß bằng tiền căa các lo¿i tài sÁn theo quy đßnh căa Bá luật dân sự phù hÿp với giá thß trưßng t¿i mát đßa điểm, thßi điểm nhất đßnh, phāc vā cho māc đích nhất đßnh theo tiêu chuẩn thẩm đßnh giá (Luật Giá, 2012).

Thẩm định giá là ho¿t đáng tư vấn xác đßnh giá trß căa tài sÁn thẩm đßnh

giá t¿i mát đßa điểm, thßi điểm, phāc vā cho māc đích nhất đßnh do doanh nghiáp thẩm đßnh giá, hái đồng thẩm đßnh giá thực hián theo Chuẩn mực thẩm đßnh giá Viát Nam (Luật Giá, 2023).

SÁn phẩm căa dßch vā thẩm đßnh giá là <Chứng thư thẩm đßnh giá; Báo cáo thẩm đßnh giá. SÁn phẩm hián hữu nhưng m¿ng hàm lưÿng giá trß=. Trong đó:

Chāng thư thẩm định giá là văn bÁn do doanh nghiáp thẩm đßnh giá, chi

nhánh doanh nghiáp thẩm đßnh giá phát hành sau khi kết thúc ho¿t đáng thẩm đßnh giá để thơng báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) đưÿc ghi trong hÿp đồng thẩm đßnh giá về giá trß tài sÁn thẩm đßnh giá và những nái dung chính căa báo cáo thẩm đßnh giá (Luật Giá, 2023).

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

Báo cáo thẩm định giá là văn bÁn trình bày về quá trình thẩm đßnh giá,

làm căn cứ lập chứng thư thẩm đßnh giá căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá hoặc thơng báo kết quÁ thẩm đßnh giá căa hái đồng thẩm đßnh giá, trong đó:

a) Đối với ho¿t đáng cung cấp dßch vā thẩm đßnh giá, báo cáo thẩm đßnh giá do thẩm đßnh viên về giá lập, thể hián ý kiến căa thẩm đßnh viên về giá và đưÿc ngưßi đ¿i dián theo pháp luật căa doanh nghiáp thẩm đßnh giá hoặc ngưßi đứng đầu chi nhánh doanh nghiáp thẩm đßnh giá xem xét, phê duyát;

b) Đối với ho¿t đáng thẩm đßnh giá căa Nhà nước, báo cáo thẩm đßnh giá do hái đồng thẩm đßnh giá lập, thể hián ý kiến căa các thành viên hái đồng và ý kiến biểu quyết thống nhất căa hái đồng (Luật Giá, 2023).

Ho¿t đáng thẩm đßnh giá t¿i Viát Nam phÁi là tổ chức, đáp ứng đă điều kián theo quy đßnh căa Luật Giá, cá nhân khơng đưÿc ho¿t đáng thẩm đßnh giá đác lập.

Tổ chức ho¿t đáng thẩm đßnh giá phÁi tuân thă pháp luật, tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam. Chßu trách nhiám về ho¿t đáng thẩm đßnh giá theo quy đßnh căa pháp luật. BÁo đÁm tính đác lập về chun mơn nghiáp vā, tính trung thực, khách quan căa ho¿t đáng thẩm đßnh giá và kết q thẩm đßnh giá. BÁo mật thơng tin theo quy đßnh căa pháp luật.

Kết quÁ thẩm đßnh giá đưÿc sử dāng làm mát trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chă sá hữu hoặc có quyền sử dāng tài sÁn theo quy đßnh căa pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết đßnh hoặc phê duyát giá đối với tài sÁn (KhoÁn 1 Điều 32 Luật Giá, 2012).

Ho¿t đáng thẩm đßnh giá hián nay chă yếu và xác đßnh giá đáng sÁn, bất đáng sÁn, tài sÁn (xác đßnh giá trß doanh nghiáp, bao gồm đáng sÁn, bất đáng sÁn, thương hiáu,&) và tài sÁn vơ hình.

Những nhân tố cơ bÁn Ánh hưáng đến dßch vā thẩm đßnh giá:

Tiêu chuẩn thẩm định giá

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá là mát há thống văn bÁn pháp luật đòi hỏi ngưßi thẩm đßnh giá phÁi tuân thă. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá góp phần đÁm bÁo tính khách quan, trung thực căa thẩm đßnh giá. Về phía Nhà nước, tiêu chuẩn thẩm đßnh giá giúp Nhà nước thực hián viác hướng dẫn và kiểm soát ho¿t đáng thẩm đßnh giá. Về phía doanh nghiáp thẩm đßnh giá và thẩm đßnh viên về giá, đây là mát hành lang pháp lý cực kỳ quan tráng để nâng cao tính chuyên nghiáp và h¿n chế răi ro trong nghề nghiáp căa mình. Trên thế giới tất cÁ các nước có dßch vā thẩm đßnh giá đều có há thống tiêu chuẩn thẩm đßnh giá quốc gia riêng, đồng thßi các tiêu chuẩn này cũng tuân thă tiêu chuẩn thẩm đßnh giá quốc tế (IVS). Ví dā: Viát Nam (TĐGVN).

à Viát Nam, tính đến thßi điểm tháng 3/2023 có 13 tiêu chuẩn thẩm đßnh giá đưÿc ban hành thông qua: Thông tư số 158/2014/TT-BTC, ngày 27 tháng 10 năm 2014 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 01, 02, 03 và 04; Thông tư số 28/2015/TT-BTC, ngày 06 tháng 3 năm 2015 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 05, 06 và 07; Thông tư số 126/2015/TT-BTC, ngày 20 tháng 8 năm 2015 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 08, 09 và 10; Thông tư số 145/2016/TT-BTC, ngày 06 tháng 10 năm 2016 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 11; Thơng tư số 122/2017/TT-BTC, ngày 15 tháng 11 năm 2017 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 12 và Thông tư số 06/2014/TT-BTC, ngày 07 tháng 11 năm 2014 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 13.

1. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 01 (TĐGVN 01) – Những quy tắc đ¿o đức hành nghề thẩm đßnh giá;

2. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 02 (TĐGVN 02) – Giá trß thß trưßng làm cơ sá cho thẩm đßnh giá;

3. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 03 (TĐGVN 03) – Giá trß phi thß trưßng làm cơ sá cho thẩm đßnh giá;

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

4. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 04 (TĐGVN 04) – Những nguyên tắc kinh tế chi phối ho¿t đáng thẩm đßnh giá;

5. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 05 (TĐGVN 05) - Quy trình thẩm đßnh giá;

6. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 06 (TĐGVN 06) - Báo cáo kết quÁ thẩm đßnh giá, chứng thư thẩm đßnh giá và hồ sơ thẩm đßnh giá; 7. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 07 (TĐGVN 07) - Phân lo¿i

tài sÁn trong thẩm đßnh giá;

8. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 08 (TĐGVN 08) - Cách tiếp cận từ thß trưßng;

9. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 09 (TĐGVN 09) - Cách tiếp cận từ chi phí;

10. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 10 (TĐGVN 10) - Cách tiếp cận từ thu nhập;

11. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 11 (TĐGVN 11) - Thẩm đßnh giá bất đáng sÁn;

12. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 12 (TĐGVN 12) – Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Doanh nghiáp;

13. Tiêu chuẩn thẩm đßnh giá Viát Nam số 13 (TĐGVN 13) – Thẩm đßnh giá Tài sÁn vơ hình.

Cơ sở giá trị thẩm định giá

Cơ sá thẩm đßnh giá là mát nái dung quan tráng mà ngưßi Thẩm đßnh viên về giá phÁi xác đßnh rõ khi tiến hành thẩm đßnh giá và là các tiêu chuẩn trong há thống tiêu chuẩn thẩm đßnh giá căa mßi nước. Thẩm đßnh giá á các nước trên thế giới đều dựa trên hai cơ sá: cơ sá giá trß thß trưßng và cơ sá giá trß phi thß trưßng. Thẩm đßnh viên phÁi phân biát rõ sự khác nhau giữa cơ sá giá thß trưßng và cơ sá giá phi thß trưßng để đÁm bÁo đưa đến kết quÁ thẩm đßnh giá phù hÿp nhất đối với mßi lĩnh vực, lo¿i tài sÁn.

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

Thứ nhất, giá trß thß trưßng làm cơ sá cho thẩm đßnh giá: Giá trị thị trường là māc giá ước tính cÿa tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đÿ thơng tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc

(TĐGVN 02).

Thứ hai, giá trß phi thß trưßng làm cơ sá thẩm đßnh giá: Giá trị phi thị trường là māc giá ước tính cÿa một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cā vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chāc năng, công dụng cÿa tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác (TĐGVN 02).

Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm đßnh giá theo TĐGVN 03 gồm 6 bước triển khai cơng viác mang tính há thống mà Thẩm đßnh viên về giá hành nghề, doanh nghiáp thẩm đßnh giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hián ho¿t đáng thẩm đßnh giá theo quy đßnh căa Luật Giá và các quy đßnh khác căa pháp luật có liên quan phÁi tuân theo nhằm đánh giá đúng đắn giá trß thß trưßng căa tài sÁn. Quy trình thẩm đßnh giá bắt đầu khi thẩm đßnh viên nhận nhiám vā thẩm đßnh giá tài sÁn, kết thúc khi hoàn thành báo cáo thẩm đßnh giá và phát hành chứng thư cho khách hàng theo đúng hÿp đồng. Quy trình thẩm đßnh giá bao gồm nhiều bước triển khai công viác nhằm māc tiêu cuối cùng là để giÁi thích, chứng minh tính đúng đắn căa mức giá căa tài sÁn mà Thẩm đßnh viên trÁ lßi cho khách hàng.

Phương pháp thẩm định giá và việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

Trên thế giới có 5 phương pháp chă yếu đưÿc sử dāng trong thẩm đßnh giá. T¿i Viát Nam cũng sử dāng các phương pháp tương tự, căn cứ vào cách tiếp cận: Cách tiếp cận từ thß trưßng (TĐGVN 08): Phương pháp so sánh (so sánh trực tiếp); Cách tiếp cận từ chi phí (TĐGVN 09): Phương pháp chi phí tái t¿o; Phương pháp chi phí thay thế; Cách tiếp cận từ thu nhập (TĐGVN 09): Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Lựa chán phương pháp thẩm đßnh giá phù hÿp, phÁi căn cứ vào các nhân tố sau:

 Lo¿i tài sÁn thẩm đßnh giá.

 Nguồn thông tin liên quan thu thập đưÿc cũng như mức đá tin cậy căa các thông tin và khÁ năng sử dāng các tài liáu trên thß trưßng vào cơng viác thẩm đßnh giá.

 Māc đích căa cơng viác thẩm đßnh giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bÁo hiểm hay để đầu tư mới,...

Có nhiều phương pháp thẩm đßnh giá tài sÁn, mßi phương pháp thẩm đßnh giá tài sÁn có ưu nhưÿc điểm nhất đßnh. Tùy thuác vào đặc điểm căa thẩm đßnh giá tài sÁn, māc đích căa tài sÁn thẩm đßnh giá, vào điều kián thß trưßng và các dữ liáu sẵn có để quyết đßnh áp dāng phương pháp thẩm đßnh giá nào, hay cùng áp dāng nhiều phương pháp để thẩm đßnh (để kiểm tra chéo) nhằm xác đßnh giá trß tài sÁn cho phù hÿp.

Quản lý nhà nước về thẩm định giá

Ho¿t đáng thẩm đßnh giá trong cơ chế thß trưßng mang trong nó khơng ít khuyết tật. Do theo đuổi māc tiêu lÿi nhuận, māc tiêu cá nhân, doanh nghiáp và các thẩm đßnh viên có thể đưa ra các mức giá khơng khách quan,... Do đó, qn lý nhà nước về thẩm đßnh giá là hết sức cần thiết. Nái dung quÁn lý nhà nước về thẩm đßnh giá Ban hành các văn bÁn quy ph¿m pháp luật về thẩm đßnh giá; Xây dựng, chỉ đ¿o thực hián chiến lưÿc, quy ho¿ch, kế ho¿ch phát triển nghề thẩm đßnh giá; Tổ chức nghiên cứu khoa hác, hÿp tác quốc tế,

</div>