BÀI TẬP PHÂN TÍCH DỰ ÁN CHUNG CƯ PLAZA

BẢNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
D
Ự ÁN:
KHU LIÊN H
ỢP C
Ă
N HỘ CAO C
Ấ
P HO
ÀNG QUÂN PLAZA
ĐỊA ĐIỂM: PHƯỜNG 7 - QuẬN 8 - TP. HỒ CHÍ MINH
ST
Khoản mục Đ_vò Khối lượng Đơn giá Thành tiền
Gxd
1
Chung cư B1 m2 31808
Phần xây dựng
5.350.000 170.172.800.000
Phần thiết bò
515.000 16.381.120.000
2
Chung cư B2 m2 31808
Phần xây dựng
5.350.000 170.172.800.000
Phần thiết bò
515.000 16.381.120.000
3
Chung cư B3 m2 31808
Phần xây dựng
5.350.000 170.172.800.000
Phần thiết bò

515.000 16.381.120.000
4
Chung cư B4 m2 26813
Phần xây dựng
5.350.000 143.449.550.000
Phần thiết bò
515.000 13.808.695.000
5
Chung cư B5 m2 22851
Phần xây dựng
5.350.000 122.252.850.000
Phần thiết bò
515.000 11.768.265.000
6
Chung cư B6 m2 22851
Phần xây dựng
5.350.000 122.252.850.000
Phần thiết bò
515.000 11.768.265.000
7
Chung cư Hào Môn m2 16493
Phần xây dựng
4.810.000 109.913.310.000
Phần thiết bò
460.000 10.511.460.000
-
Tổng chi phí phần xây dựng
Gxd
1.008.386.960.000
-

Tổng chi phí phần thiết bò
Gtb 97.000.045.000
Tổng cộng 1.105.387.005.000
Gqlda
0,963% x (Gxd +Gtb) 10.644.876.858
Gtv
21.424.882.439
1 Chi phí lập dự án đầu tư 0,157% x (Gxd +Gtb) x 0,7 1.214.820.318
2 Chi phí thiết kế BVTC 1,413% x Gxd x 0,7 9.973.955.421
3 Chi phí thẩm tra thiết kế BVTC 0,048% x Gxd 484.025.741
4
Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng công
0,046% x Gxd 463.858.002
5
Chi phí lập HS mời thầu, đánh giá HS dự
thầu TCXD
0,029% x Gxd 292.432.218
6
CP lập HS mời thầu, đánh giá HS dự thầu
0,091% x Gtb 88.270.041
7 Chi phí giám sát thi công xây dựng 0,642% x Gxd 6.473.844.283
8 Chi phí giám sát lắp đặt TB 0,321% x Gtb 311.370.144
9 Chi phí thử tải công trình 2.122.306.270
4.578.293.164
1 Lệ phí thẩm đònh DT 0,0025% x TMĐT 50.000.000
2 Chi phí bảo hiểm công trình 0,270% x (Gxd +Gtb) 2.984.544.914
3
Chi phí kiểm tra & chứng nhận chất lượng
0,350% x chi phí GS 23.748.250
4 Chi phí kiểm toán 0,039% x TMĐT 780.000.000

5 Chi phí thẩm tra, PD quyết toán vốn đầu tư 0,037% x TMĐT 740.000.000
57.101.752.873
1.199.136.810.334
B./ CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN
C./ CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ
D./ CHI PHÍ KHÁC
Tạm tính theo dự toán
E. CHI PHÍ DỤ PHÒNG 5% x (A +B + C + D )
TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG
BẢNG KHÁI TOÁN CHI PHÍ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH : KHU CAO ỐC THƯƠNG MẠI-DỊCH VỤ VÀ CĂN HỘ CAO CẤP HOÀNG QUÂN PLAZA
ĐỊA ĐIE
Å
M : PHƯƠ
Ø
NG 7 - QUA
Ä
N 8 - TP. HO
À
CH
Í
MINH
HẠNG MỤC :
CÁC BLOCKS CHUNG CƯ B1-B2-B3-B4-B5-B6-HÀO MÔN
A./ CHI PHÍ XÂY DỰNG
TO
Å
NG HP CHUNG DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH
CÔNG TRÌNH : KHU LIÊN HP CAO ỐC THƯƠNG MẠI VÀ CĂN HỘ CAO CẤP HOÀNG QUÂN
HẠNG MỤC :

GIAO THÔNG - THOÁT NƯỚC MƯA - THOÁT NƯỚC THẢI - CẤP NƯỚC - CHIẾU SÁNG
ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG :
PHƯỜNG 7 - QUẬN 8 - TP. HỒ CHÍ MINH
TT DIỄN GIẢI KÝ HIỆU GIAO THÔNG NƯỚC MƯA NƯỚC THẢI CẤP NƯỚC CHIẾU SÁNG TỔNG CỘNG
I Chi
p
hí trư
ï
c tiế
p
1 Chi phí vật liệu VL 2.530.068.427 1.095.103.593 518.194.019 291.534.309 339.258.596 4.774.158.944
2 Chi phí nhân công NC 366.568.425 487.139.233 152.054.226 161.049.247 87.706.032 1.254.517.163
3 Chi phí máy thi công MTC 122.902.846 45.468.190 23.832.343 126.047 14.766.482 207.095.908
4 Trực tiếp phí khác TT 45.293.095 24.415.665 10.411.209 6.790.644 6.625.967 93.536.580
Cộng chi phí trực tiế
p
T 3.064.832.793 1.652.126.681 704.491.797 459.500.247 448.357.077 6.329.308.595
II Chi phí chung C 162.436.138 74.345.701 31.702.131 20.677.511 20.176.068 309.337.549
Giá thành dự toán xây dựng Z 3.227.268.931 1.726.472.382 736.193.928 480.177.758 468.533.145 6.638.646.144
III Thu nhập chòu thuế tính trước TL 193.636.136 94.955.981 40.490.666 26.409.777 25.769.323 381.261.883
Giá tr
ò
dư
ï
toán xâ
y
dư
ï
n
g

trước thue
á
G 3.420.905.067 1.821.428.363 776.684.594 506.587.535 494.302.468 7.019.908.027
IV Thuế giá trò gia tăng GTGT 342.090.507 182.142.836 77.668.459 50.658.754 49.430.247 701.990.803
Giá trò dự toán xây dựng sau thue
á
Gxdcpt 3.762.995.574 2.003.571.199 854.353.053 557.246.289 543.732.715 7.721.898.830
Chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường Gxdnt 37.629.956 20.035.712 8.543.531 5.572.463 5.437.327 77.218.989
A CHI PHÍ XÂY DỰNG Gxd 3.800.625.530 2.023.606.911 862.896.584 562.818.752 549.170.042 7.799.117.819
C CHI PHÍ QUA
Û
N LÝ DỰ ÁN Gqlda 78.368.898 39.257.974 16.740.194 10.918.684 10.653.899 155.939.649
D CHI PHÍ TƯ VA
À
N ĐA
À
U TƯ XÂY DỰNG Gtv 207.536.731 135.337.228 58.463.379 38.132.363 37.207.630 476.677.331
Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuậ
t
49.490.918 42.511.774 18.881.202 12.315.143 12.016.493 135.215.530
Chi phí thiết kế xây dựng công trình 49.295.242 41.473.924 17.685.108 11.534.998 11.255.267 131.244.539
Chi phí thẩm tra TKKT, TK bản vẽ TC 4.854.264 3.045.428 1.298.617 847.014 826.474 10.871.797
Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng công trình 4.741.374 2.945.250 1.255.899 819.152 799.287 10.560.962
Chi phí lập HS mời thầu, đánh giá HS dự thầu TCXD 10.009.568 6.010.714 2.563.059 1.671.739 1.631.198 21.886.278
Chi phí giám sát thi công xây dựng 89.145.365 39.350.138 16.779.494 10.944.317 10.678.911 166.898.225
E CHI PHÍ KHÁC G
k
44.790.512 27.084.585 11.556.136 7.537.415 7.354.628 98.323.276
+ Chi phí bảo hiểm công trình 7.525.991 7.012.499 2.990.236 1.950.362 1.903.065 21.382.153
+ Chi phí kiểm toán 22.722.269 12.239.077 5.223.110 3.406.740 3.324.124 46.915.320

+ Chi phí thẩm tra, PD quyết toán vốn đầu t
ư
14.542.252 7.833.009 3.342.790 2.180.313 2.127.439 30.025.803
F CHI PHÍ DỰ PHÒNG Gdp 413.132.167 222.528.670 94.965.629 61.940.721 60.438.620 853.005.807
TO
Å
NG CỘNG W 4.544.453.838 2.447.815.368 1.044.621.922 681.347.935 664.824.819 9.383.063.882
Chín t
y
û ba trăm tám mươi ba triệu sáu mươi ba n
g
àn tám trăm tám mươi hai đo
à
n
g

- 1 -
Tổng diện tích đất 37.598,00 m2
Đất ở 8.979,20 m2
Block B1-B2-B3 và B4 5.997,60 m2
Block B5 1.058,40 m2
Block B6 1.058,40 m2
Block Hào Mơn 864,80 m2
Đất cây xanh, mặt nước 18.919,10 m2
Đất giao thơng 9.699,70 m2
(Quy mơ cụ thể của từng Block chung cư xin xem Thuyết minh DAĐT)
ĐVT
ĐVT
I Chi phí về đất 300.000.000.000
Chi phí đất 7.979.148 37.598 300.000.000.000

Tiền sử dụng đất
Suất đầu tư chi phí đất /m2 đất ở (khơng bao gồm HTKT)
33.410.549
II Chi phí xây dựng 1.113.186.122.819
Hạ tầng kỹ thuật 7.799.117.819
Khu chung cư 1.105.387.005.000
Chi phí xây dựng 1.008.386.960.000
Chi phí thiết bị 97.000.045.000
Suất đầu tư chi phí xây dựng chung cư /m2 sàn XD chung cư (khơng bao gồm HTKT)
5.993.548
III Chi phí quản lý dự án 10.800.816.507
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 21.901.559.770
V Chi phí khác 4.676.616.440
VI Dự phòng phí 57.954.758.680
TỔNG CỘNG 1.508.519.874.216
M
ột ngàn năm trăm lẻ tám tỷ năm trăm mười chín triệu tám trăm bảy mươi bốn ngàn hai trăm mười sáu đồng
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
T
Ổ
NG M
Ứ
C
ĐẦ
U T
Ư
CƠNG TR
ÌNH
DA Khu Liên Hợp Căn Hộ Cao Cấp Hồng Qn Plaza - Quận 8 - Tp. HCM
STT CHỈ TIÊU SỐ LƯỢNG THÀNH TIỀN

A. DI
Ệ
N TÍCH XÂY D
Ự
NG
184.429,5 m2
Diện tích phần sở hữu riêng 122.346,8 m2
-Căn hộ chung cư 74.940,1 m2
- Khu thương mại - Dịch vụ 26.095,9 m2
- Khu văn phòng 21.310,8 m2
Diện tích phần sở hữu chung 62.082,7 m2
-
Phòng kỹ thuật- bể nước
842,5 m2
- Phòng điều hành 230,0 m2
- Kho hàng 1.693,6 m2
-Bãi để xe tầng hầm 10.533,5 m2
- Phòng sinh hoạt cộng đồng 433,9 m2
-
T
ườ
ng bao, kết cấu chiu l
ự
c,
sảnh, hành lang, cầu thang
39.713,6 m2
- Phòng sinh hoạt cộng đồng 8.635,6 m2
(Quy mô cụ thể của từng Block chung cư xin xem Thuyết minh DAĐT)
B. GI
Ả

ĐỊ
NH V
Ề
CHI PHÍ
Chi phí
đấ
t
300.000
Tr.đ
Chi phí xây l
ắ
p, thi
ế
t b
ị
1.113.186
Tr.đ
Hạ tầng kỹ thuật 7.799 Tr.đ
Khu chung cư 1.105.387 Tr.đ
Chi phí qu
ả
n lý d
ự
án
10.801
Tr.đ
Chi phí t
ư
v
ấ

n
đầ
u t
ư
xây d
ự
ng
21.902
Tr.đ
Chi phí khác
4.677
Tr.đ
Chi phí d
ự ph
òng
57.955
Tr.đ
CÁC GI
Ả
ĐỊ
NH V
Ề
D
Ự
ÁN
Chi phí d
ự
ph
òng
57.955

Tr.đ
T
ổng chi phí d
ự
án
1.508.520
Tr.đ
C. GI
Ả
ĐỊ
NH V
Ề
KINH DOANH
Diện tích kinh doanh căn hộ 74.940,10 m2
Diện tích kinh doanh thương mại 26.095,90 m2
Diện tích kinh doanh văn phòng 21.310,80 m2
Giá bán căn hộ chung cư 16,0 Tr.đ/m2
Chi phí quảng cáo, tiếp thị, môi giới3%doanh thu
Chi phí quản lý bán hàng 1,0% doanh thu
Giá bán khu thương mại - dịch vụ 17,0 Tr.đ/m2
Chi phí quảng cáo, tiếp thị, môi giới3%doanh thu
Chi phí quản lý bán hàng 1,0% doanh thu
Giá bán khu văn phòng 18,0 Tr.đ/m2
Chi phí quảng cáo, tiếp thị khu VP 3% doanh thu
Chi phí quản lý dịch vụ khu VP 1,0% doanh thu
Chi phí bảo trì chung cư 2,0% doanh thu thuầ
n
D. GI
Ả
ĐỊ

NH V
Ề
V
Ố
N
T
Ỷ LỆ
Vốn góp đầu tư 27,50%
414.809
Tr. Đ
Vốn Vay 10,69%
161.257
Tr. Đ
Vốn huy động của người mua 61,81%
932.453
Tr. Đ
T
ỔNG C
Ộ
NG
100,00%
1.508.520
Tr. Đ
Thuế TNDN 25%
Lãi suất vay ngân hàng 12,0% /năm
N
ă
m
0
1

2
3
4
5
Kế hoạch xây dựng
5% 15% 15% 25% 25% 15%
C
ă
n h
ộ
chung c
ư
Kế hoạch bán hàng
20% 25% 30% 25%
Kế hoạch thu tiền căn hộ
- Năm 1
30% 30% 20% 20%
- Năm 2
60% 20% 20%
- Năm 3
80% 20%
- Năm 4
100%
Khu th
ươ
ng m
ạ
i - DV
15% 20% 20% 25% 20%
Khu v

ă
n ph
òng
30% 70%
TI
Ế
N
ĐỘ
BÁN H
ÀNG VÀ K
Ế
HO
Ạ
CH THU TI
Ề
N
ĐVT: Triệu đồng
N
ă
m
0
1
2
3
4
5
T
ổng c
ộ
ng

A.T
ỔNG CHI PHÍ D
Ự
ÁN
1.508.520
360.426
181.278
181.278
302.130
302.130
181.278
Chi phí đất
300.000
300.000
Chi phí xây lắp, thiết bị
1.113.186
55.659 166.978 166.978 278.297 278.297 166.978
Chi phí quản lý dự án
10.801
540 1.620 1.620 2.700 2.700 1.620
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
21.902
1.095 3.285 3.285 5.475 5.475 3.285
Chi phí khác
4.677
234 701 701 1.169 1.169 701
Chi phí dự phòng
57.955
2.898 8.693 8.693 14.489 14.489 8.693
B.T

ỔNG CHI PHÍ HO
Ạ
T
ĐỘ
NG
190.519
-
8.057
20.022
28.930
42.360
91.150
Chi phí quảng cáo, tiếp thị, môi giới
61.954
- 4.155 10.324 14.917 21.842 10.717
Chi phí quản lý bán hàng
20.651
- 1.385 3.441 4.972 7.281 3.572
Chi phí bảo trì toàn chung cư
37.548
- 2.518 6.257 9.041 13.237 6.495
Thuế GTGT phải nộp
70.365
70.365
Thuế GTGT đầu vào
117.375
5.493 16.983 17.731 29.274 30.114 17.779
Thuế GTGT đầu ra
187.740
- 12.590 31.284 45.203 66.187 32.477

CHI PHÍ DỰ ÁN
Khoản vay 1 Khoản vay 2
Điều kiện vay: Thời hạn vay: 5,0 năm 4,0 năm
Tỷ lệ lãi vay: 0,120 năm 0,120 năm
ĐVT: Triệu đồng
NỘI DUNG Tổng cộng Năm 0 Năm thứ 1Năm thứ 2Năm thứ 3Năm thứ 4Năm thứ 5
TiẾN ĐỘ XÂY DỰNG
100% 5% 15% 15% 25% 25% 15%
CHÍ PHÍ ĐẦU TƯ HÀNG NĂM 1.508.519,87 360.425,99 181.277,98 181.277,98 302.129,97 302.129,97 181.277,98
Vốn tự có
414.809,39
300.000,00 18.127,80 18.127,80 30.213,00 30.213,00 18.127,80
Vốn huy động khách hàng
932.453,48
62.319,17 163.150,18 271.916,97 271.916,97 163.150,18
Khoản cần vay 161.257,01
60.425,99 100.831,01 - - - -
KẾ HO
ẠCH VAY NỢ
Khoản vay 1
Số dư đđầu kỳ - 60.425,99 50.914,35 40.261,32 28.329,92 14.966,75
Lãi trong kỳ - 7.251,12 6.109,72 4.831,36 3.399,59 1.796,01
Trả nợ trong kỳ - 16.762,76 16.762,76 16.762,76 16.762,76 16.762,76
Trả nợ gốc- 9.511,64 10.653,04 11.931,40 13.363,17 14.966,75
Trả lãi - 7.251,12 6.109,72 4.831,36 3.399,59 1.796,01
Số dư cuối kỳ 60.425,99 50.914,35 40.261,32 28.329,92 14.966,75 0,00
Khoản vay 2
Số dư đđầu kỳ 100.831,01 79.733,69 56.104,70 29.640,22
Lãi trong kỳ 12.099,72 9.568,04 6.732,56
3.556,83

Trả nợ trong kỳ 33.197,04 33.197,04 33.197,04 33.197,04
Trả nợ gốc 21.097,32 23.629,00 26.464,48 29.640,22
Trả lãi 12.099,72 9.568,04 6.732,56 3.556,83
Số dư cuối kỳ 100.831,01 79.733,69 56.104,70 29.640,22 0,00
Tổng vay
Số dư đđầu kỳ 60.425,99 151.745,37 119.995,01 84.434,61 44.606,97
Lãi trong kỳ 7.251,12 18.209,44 14.399,40 10.132,15 5.352,84
Trả nợ trong kỳ
16.762,76 49.959,80 49.959,80 49.959,80 49.959,80
Trả nợ gốc 9.511,64 31.750,36 35.560,40 39.827,65 44.606,97
Trả lãi
7.251,12 18.209,44 14.399,40 10.132,15
5.352,84
Số dư cuối kỳ
50.914,35
119.995,01 84.434,61 44.606,97 0,00
K
Ế
HOẠCH VAY V
Ố
N
Thờ
i gian
Ngu
ồ
n v
ố
n
Tổng cộng Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Vốn tự có 414.809,39 300.000,00 18.127,80 18.127,80 30.213,00 30.213,00 18.127,80

Vốn huy động khách hàng 932.453,48 - 62.319,17 163.150,18 271.916,97 271.916,97 163.150,18
Khoản cần vay 161.257,01 60.425,99 100.831,01 - - - -
Tổng cộng 1.508.519,87 360.425,99 181.277,98 181.277,98 302.129,97 302.129,97 181.277,98
BẢNG PHÂN BỔ NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO TOÀN BỘ DỰ ÁN
ĐVT: Triệu đồng
N
ă
m
0
1
2
3
4
5
Tỉ lệ tăng giá
T
ổng c
ộ
ng
2.065.142
-
138.487
344.122
497.235
728.056
357.242
Doanh thu bán chung cư
1.237.917
-
71.942

255.396
408.509
502.070
-
Mức tăng giá
2%
mỗi năm
Kế hoạch bán -
20% 25% 30% 25%
-
Diện tích bán (m2)
74.940
14.988 18.735 22.482 18.735 -
Giá bán (tr_đồng)
16,00
16,0 16,3 16,6 17,0 -
Doanh thu (tr_đồng)
1.237.917
- 239.808 305.756 374.245 318.108 -
Dòng tiền thu
71.942
255.396
408.509
502.070
- Năm 1 71.942 71.942 47.962 47.962
- Năm 2 183.453 61.151 61.151
- Năm 3 299.396 74.849
- Năm 4 318.108
Doanh thu bán khu TM-DV
443.630

-
66.545
88.726
88.726
110.908
88.726
Mức tăng giá
0%
mỗi năm
Kế hoạch bán
0% 15% 20% 20% 25% 20%
Diện tích bán (m2)
26.096
- 3.914 5.219 5.219 6.524 5.219
Giá bán (tr_đồng)
17,00
17,0 17,0 17,0 17,0 17,0
Doanh thu bán khu TM-DV
383.594
-
-
-
-
115.078
268.516
Mức tăng giá
0%
mỗi năm
Kế hoạch bán - - - -
30% 70%

Diện tích bán (m2)
21.311
- - - - 6.393 14.918
Giá bán (tr_đồng)
18,00
18,00 18,0
DOANH THU DỰ ÁN
ĐVT: Triệu đồng
N
ă
m
0
1
2
3
4
5
T
ổng c
ộ
ng
Doanh thu
2.065.142
-
138.487
344.122
497.235
728.056
357.242
Doanh thu bán căn hộ 1.237.917 - 71.942 255.396 408.509 502.070 -

Doanh thu bán khu TM - DV 443.630 - 66.545 88.726 88.726 110.908 88.726
Doanh thu bán khu văn phòng 383.594 - - - - 115.078 268.516
Chi phí 1.699.039 360.426 189.335 201.300 331.060 344.490 272.428
Chi phí dự án 1.508.520 360.426 181.278 181.278 302.130 302.130 181.278
Chi phí hoạt động 190.519 - 8.057 20.022 28.930 42.360 91.150
L
ợ
i nhu
ậ
n tr
ư
ớ
c thu
ế
& l
ãi vay
366.103
(360.426)
(50.848)
142.822
166.175
383.566
84.814
Tr
ả
l
ãi vay
55.345
-
7.251

18.209
14.399
10.132
5.353
L
ợ
i nhu
ậ
n tr
ư
ớ
c thu
ế
310.758
(360.426)
(58.099)
124.613
151.775
373.434
79.461
Thu
ế
TNDN (25%)
77.690
-
-
-
-
57.824
19.865

Lãi ròng
233.069
(360.426)
(58.099)
124.613
151.775
315.610
59.596
BÁO CÁO TÀI CHÍNH
ĐVT: Triệu đồng
N
ă
m
0
1
2
3
4
5
T
ổ
ng
A. T
ổ
ng ngân l
ư
u vào
2.226.399
60.426
239.318

344.122
497.235
728.056
357.242
Doanh thu
2.065.142
-
138.487
344.122
497.235
728.056
357.242
Doanh thu bán căn hộ 1.237.917 - 71.942 255.396 408.509 502.070 -
Doanh thu bán khu TM - DV 443.630 - 66.545 88.726 88.726 110.908 88.726
Doanh thu bán khu văn phòng 383.594 - - - - 115.078 268.516
V
ố
n vay
161.257
60.426 100.831 - - - -
B. T
ổ
ng ngân l
ư
u ra
1.993.330
360.426
206.098
251.259
381.020

452.274
342.253
Chi phí
đầ
u t
ư

1.508.520
360.426
181.278
181.278
302.130
302.130
181.278
Chi phí đất 300.000 300.000 - - - - -
Chi phí xây lắp, thiết bị 1.113.186 55.659 166.978 166.978 278.297 278.297 166.978
Chi phí quản lý dự án 10.801 540 1.620 1.620 2.700 2.700 1.620
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 21.902 1.095 3.285 3.285 5.475 5.475 3.285
Chi phí khác 4.677 234 701 701 1.169 1.169 701
Chi phí dự phòng 57.955 2.898 8.693 8.693 14.489 14.489 8.693
Chi phí ho
ạ
t
độ
ng d
ự
án
268.208
-
8.057

20.022
28.930
100.184
111.015
Chi phí quảng cáo, tiếp thị, môi giới 61.954 - 4.155 10.324 14.917 21.842 10.717
Chi phí quản lý bán hàng 20.651 - 1.385 3.441 4.972 7.281 3.572
Chi phí bảo trì toàn chung cư 37.548 - 2.518 6.257 9.041 13.237 6.495
Thuế GTGT 70.365 - - - - - 70.365
Thuế TNDN 77.690 - - - - 57.824 19.865
Chi tr
ả
v
ố
n v
à lãi vay
216.602
-
16.763
49.960
49.960
49.960
49.960
Trả lãi 55.345 - 7.251 18.209 14.399 10.132 5.353
Trả nợ gốc 161.257 - 9.512 31.750 35.560 39.828 44.607
-
C. Dòng Ti
ề
n Thu
ầ
n

233.069
(300.000)
33.220
92.862
116.215
275.782
14.989
Ngân lưu ròng tích lũy (300.000) (266.780) (173.918) (57.703) 218.080 233.069
Suất chiết khấu (r)
12,0%
Hệ số chiết khấu 1/(1+r)n 1,000 0,893 0,797 0,712 0,636 0,567
PV (300.000) 29.661 74.029 82.720 175.265 8.505
(300.000) (270.339) (196.310) (113.590) 61.674 70.179
D. CÁC CH
Ỉ
S
Ố
T
ÀI CHÍNH
IRR
19,80%
Thời gian hoàn vốn 3,6 năm
NPV 70.179
DÒNG NGÂN LƯU DỰ ÁN
PHÂN TÍCH
ĐỘ
NH
Ạ
Y CỦA D
Ự

ÁN
1. PHÂN TÍCH
ĐỘ
NH
Ạ
Y THEO GIÁ BÁN C
Ă
N H
Ộ

2. PHÂN TÍCH
ĐỘ
NH
Ạ
Y THEO DOANH THU
3. PHÂN TÍCH
ĐỘ
NH
Ạ
Y THEO CHI PHÍ
Giá bán chung cư NPV IRR Doanh thu NPV IRR Chi phí NPV IRR
14,0 (4.044) 11,54% 89% (85.724) 0,61% 89% 159.010 29,20%
14,2 3.378 12,38% 90% (70.134) 2,90% 90% 150.127 28,28%
14,4 10.800 13,22% 91% (54.544) 5,07% 91% 141.244 27,35%
14,6 18.223 14,06% 92% (38.953) 7,15% 92% 132.361 26,42%
14,8 25.645 14,89% 93% (23.363) 9,15% 93% 123.478 25,49%
15,0 33.067 15,72% 95% (7.772) 11,07% 95% 114.595 24,55%
15,2 40.490 16,54% 96% 7.818 12,92% 96% 105.712 23,61%
15,4 47.912 17,36% 97% 23.408 14,72% 97% 96.829 22,66%
15,6 55.335 18,18% 98% 38.999 16,46% 98% 87.946 21,71%

15,8 62.757 18,99% 99% 54.589 18,15% 99% 79.062 20,76%
16,0 70.179 19,80% 100% 70.179 19,80% 100% 70.179 19,80%
16,2 77.602 20,60% 101% 84.352 21,26% 101% 62.104 18,92%
16,4 85.024 21,40% 102% 98.525 22,69% 102% 54.028 18,04%
16,6 92.446 22,20% 103% 112.698 24,09% 103% 45.953 17,15%
16,8 99.869 22,99% 104% 126.871 25,47% 104% 37.877 16,26%
17,0 107.291 23,77% 105% 141.044 26,81% 105% 29.801 15,36%
17,2 114.713 24,56% 106% 155.218 28,14% 106% 21.726 14,46%
17,4 122.136 25,34%
107% 169.391 29,44% 107% 13.650 13,55%
17,6 129.558 26,11% 108% 183.564 30,72% 108% 5.575 12,64%
17,8 136.980 26,88% 109% 197.737 31,98% 109% (2.501) 11,71%
18,0
144.403
27,65%
110%
211.910
33,22%
110%
(10.576)
10,78%
PHÂN TÍCH
ĐỘ
NH
Ạ
Y CỦA D
Ự
ÁN
4. PHÂN TÍCH CH
Ỉ S

Ố
IRR THEO DOANH THU V
À CHI PHÍ
T
ỷ
l
ệ
thay
đ
ổi chi phí
89% 90% 91% 92% 93% 95% 96% 97% 98% 99% 100% 101% 102% 103% 104% 105% 106% 107% 108% 109%
89% 12,4% 11,3% 10,2% 9,0% 7,9% 6,7% 5,5% 4,3% 3,1% 1,9% 0,6% -0,5% -1,7% -2,9% -4,2% -5,4% -6,7% -8,0% -9,4% -10,8%
90% 14,3% 13,2% 12,1% 11,0% 9,9% 8,8% 7,6% 6,5% 5,3% 4,1% 2,9% 1,8% 0,7% -0,5% -1,7% -2,9% -4,1% -5,3% -6,6% -7,9%
91% 16,1% 15,1% 14,0% 12,9% 11,8% 10,8% 9,6% 8,5% 7,4% 6,2% 5,1% 4,0% 2,9% 1,8% 0,7% -0,4% -1,6% -2,8% -4,0% -5,2%
92% 17,9% 16,9% 15,8% 14,8% 13,7% 12,7% 11,6% 10,5% 9,4% 8,3% 7,2% 6,1% 5,1% 4,0% 2,9% 1,8% 0,7% -0,4% -1,5% -2,7%
93% 19,7% 18,6% 17,6% 16,6% 15,6% 14,5% 13,5% 12,4% 11,3% 10,2% 9,1% 8,1% 7,1% 6,1% 5,1% 4,0% 2,9% 1,9% 0,8% -0,3%
95% 21,3% 20,3% 19,3% 18,3% 17,3% 16,3% 15,3% 14,2% 13,2% 12,1% 11,1% 10,1% 9,1% 8,1% 7,1% 6,1% 5,1% 4,0% 3,0% 1,9%
96% 23,0% 22,0% 21,0% 20,0% 19,0% 18,0% 17,0% 16,0% 15,0% 14,0% 12,9% 12,0% 11,0% 10,0% 9,1% 8,1% 7,1% 6,1% 5,1% 4,0%
97% 24,6% 23,6% 22,7% 21,7% 20,7% 19,7% 18,7% 17,7% 16,7% 15,7% 14,7% 13,8% 12,8% 11,9% 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,1% 6,1%
98% 26,2% 25,2% 24,3% 23,3% 22,3% 21,4% 20,4% 19,4% 18,4% 17,5% 16,5% 15,5% 14,6% 13,7% 12,8% 11,8% 10,9% 9,9% 9,0% 8,0%
99% 27,7% 26,8% 25,8% 24,9% 23,9% 23,0% 22,0% 21,1% 20,1% 19,1% 18,2% 17,3% 16,4% 15,5% 14,5% 13,6% 12,7% 11,8% 10,8% 9,9%
100% 29,2% 28,3% 27,3% 26,4% 25,5% 24,5% 23,6% 22,7% 21,7% 20,8% 19,8% 18,9% 18,0% 17,2% 16,3% 15,4% 14,5% 13,6% 12,6% 11,7%
101% 30,5% 29,6% 28,7% 27,8% 26,9% 25,9% 25,0% 24,1% 23,1% 22,2% 21,3% 20,4% 19,5% 18,7% 17,8% 16,9% 16,0% 15,1% 14,2% 13,3%
102% 31,9% 31,0% 30,0% 29,1% 28,2% 27,3% 26,4% 25,5% 24,6% 23,6% 22,7% 21,8% 21,0% 20,1% 19,3% 18,4% 17,5% 16,6% 15,8% 14,9%
103% 33,2% 32,3% 31,4% 30,5% 29,6% 28,7% 27,8% 26,8% 25,9% 25,0% 24,1% 23,3% 22,4% 21,6% 20,7% 19,9% 19,0% 18,1% 17,3% 16,4%
104% 34,4% 33,5% 32,7% 31,8% 30,9% 30,0% 29,1% 28,2% 27,3% 26,4% 25,5% 24,6% 23,8% 23,0% 22,1% 21,3% 20,4% 19,6% 18,7% 17,9%
105% 35,7% 34,8% 33,9% 33,0% 32,2% 31,3% 30,4% 29,5% 28,6% 27,7% 26,8% 26,0% 25,2% 24,3% 23,5% 22,7% 21,9% 21,0% 20,2% 19,3%
106% 36,9% 36,1% 35,2% 34,3% 33,4% 32,6% 31,7% 30,8% 29,9% 29,0% 28,1% 27,3% 26,5% 25,7% 24,9% 24,1% 23,2% 22,4% 21,6% 20,8%
107% 38,1% 37,3% 36,4% 35,6% 34,7% 33,8% 32,9% 32,1% 31,2% 30,3% 29,4% 28,6% 27,8% 27,0% 26,2% 25,4% 24,6% 23,8% 23,0% 22,1%
108% 39,4% 38,5% 37,6% 36,8% 35,9% 35,1% 34,2% 33,3% 32,5% 31,6% 30,7% 29,9% 29,1% 28,3% 27,5% 26,7% 25,9% 25,1% 24,3% 23,5%

109% 40,5% 39,7% 38,8% 38,0% 37,1% 36,3% 35,4% 34,6% 33,7% 32,8% 32,0% 31,2% 30,4% 29,6% 28,8% 28,0% 27,2% 26,4% 25,6% 24,8%
110%
41,7%
40,9%
40,0%
39,2%
38,3%
37,5%
36,6%
35,8%
34,9%
34,1%
33,2%
32,4%
31,7%
30,9%
30,1%
29,3%
28,5%
27,7%
26,9%
26,2%
Tỷ lệ thay đổi doanh thu
DA Khu Liên H
ợ
p Căn H
ộ
Cao Cấp H
o
àn

g

Q
uân Plaza -
Q
u
ậ
n 8 - Tp. HCM
Mô tả d
ự
án : Xâ
y
d
ự
n
g
07 Blocks chun
g

c
ư và văn
p
hòn
g
- H
ạ
tần
g
k
ỹ

thu
ậ
t toàn khu
DI
Ệ
N T
Í
CH Đ
ẤT
37.598,0
m2
Đ
ất ở 8.979,2
m
2
Block B1-B2-B3 và B
4
5.997,6
m
2
Block B
5
1.058,4
m
2
Block B
6
1.058,4
m
2

Block Hào Mô
n
864,8
m
2
Đ
ất cây xanh, mặt
n
ư
ớ
c
18.919,1
m
2
Đ
ất
g
iao thôn
g
9.699,7
m
2
T
Ổ
NG GI
Á
TR
Ị
D
Ự

Á
N 1.508.520 Tr.đ
Chi phí
đ
ất 300.000 Tr.đ
Chi phí xây l
ắ
p, thiết b
ị
1.113.186 Tr.đ
H
ạ
tần
g
kỹ thuật 7.799
T
r.
đ
Khu chun
g
c
ư
1.105.387
T
r.
đ
Chi phí quản lý d
ự
án 10.801 Tr.đ

Chi phí tư
v
ấn đầu
t
ư xây d
ự
n
g
21.902 Tr.đ
Chi phí khác 4676,61644 Tr.đ
Chi phí d
ự
phòn
g
57.955 Tr.đ
414.809 Tr.đ
2.065.142 Tr.đ
Doanh thu bán căn
h
ộ
1.237.917
T
r.
đ
Doanh thu bán khu TM - DV 443.630
T
r.
đ
Doanh thu bán khu văn p
h

òn
g
383.594
T
r.
đ
1.754.384 Tr.đ
Chi phí
d
ự
á
n
1.508.520
T
r.
đ
Chi phí h
o
ạ
t độn
g
190.519
T
r.
đ
Tr
ả lãi vay 55.345
T
r.
đ

310.758 Tr.đ
77.690 Tr.đ
233.069 Tr.đ
- IRR 19,8% %
- NP
V
70.179 Tr.đ
- Thời Gian Hoàn Vốn 3,6 Năm
C
Á
C CH
Ỉ
S
Ố

T
À
I CH
Í
NH
Doanh Thu
Chi Ph
í
L
ợ
i Nhu
ậ
n T
r
ư

ớc Thuế
Thuế TNDN
V
Ố
N T
Ự
C
Ó
DOANH THU - CHI PH
Í
-
L
Ợ
I NHU
Ậ
N
L
ợ
i Nhu
ậ
n Sau Thu
ế
B
Ả
NG T
Ổ
NG H
Ợ
P