chi phí bôi trơn làm tăng giá đất đô thị

Chi phí bôi trơn làm tăng giá đất đô
thị
- Trên thực tế, giá nhà ở khu vực đô thị luôn đắt hơn so với nông thôn vì giá đất đô
thị cao hơn nhiều, hơn nữa, nhà ở tại đô thị phải đi kèm với hạ tầng đồng bộ. Tuy
nhiên, đô thị gồm có nhiều loại, đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1, loại 2 Ở những
đô thị loại 2 trở xuống, nhất là những đô thị thuộc miền núi thì giá thành xây dựng
nhà ở không cao, 2-3 triệu đồng/m2 là hoàn toàn có thể làm được.
Ở các đô thị đặc biệt và đô thị loại 1 thì mới thiếu nhà ở và giá nhà ở mới cao. Tuy
nhiên, theo tôi, việc xây nhà tại những đô thị này với giá thành 3-4 triệu đồng/m2
vẫn khả thi, tất nhiên, với điều kiện có sẵn đất sạch và hạ tầng bên ngoài khu nhà
do chính quyền lo, doanh nghiệp chỉ phải xây cái nhà đó thôi.
Họ phải sử dụng công nghệ tiên tiến để xây dựng, nếu là nhà cao tầng thì số tầng
cũng phải hạn chế, chỉ là 5 – 6 tầng để không phải mất nhiều tiền gia cố nền móng,
chi phí cho thang máy, bơm nước Tôi nghĩ nếu có các yếu tố trên, ý kiến của
Thủ tướng về việc xây nhà ở tại đô thị với giá 2-4 triệu đồng/m2 rõ ràng có thể
thực hiện được.

Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.
- Theo ông, nếu được hỗ trợ đầy đủ các yếu tố trên, liệu các doanh nghiệp bất
động sản có mặn mà với loại hình nhà ở này?
- Giả sử có được đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên, theo tôi chưa hẳn các doanh
nghiệp sẽ mặn mà vì tỷ suất lợi nhuận không cao. Song, trong hoàn cảnh thị
trường bất động sản còn đang khó khăn như hiện nay thì vẫn tốt vì với các phân
khúc khác, nhiều dự án đang có tỷ suất lợi nhuận bằng không, nhiều dự án thì
không tiêu thụ được sản phẩm mà chủ đầu tư vẫn phải trả lãi ngân hàng
Nếu xây nhà loại này với lợi nhuận 10% thôi thì các doanh nghiệp làm được
nhưng cần phải có những chính sách ưu đãi cụ thể. Theo tôi, ta nên xây thí điểm
khu nhà ở cho người thu nhập thấp theo kiểu bám đường phố, cho phép nhà đầu tư
được kinh doanh tầng 1 để bù đắp chi phí và có ít lãi (nếu chưa đủ có thể cho cả
tầng 2). Các tầng còn lại là dành bán cho người thu nhập thấp với giá rẻ, do Nhà
nước khống chế. Như vậy, doanh nghiệp vẫn có lãi mà người thu nhập thấp vẫn có

nhà ở.
Những dự án như thế này phải được xây gần nơi người thu nhập thấp làm việc và
phải được đầu tư về hạ tầng, dịch vụ đồng bộ. Bởi với những người giàu, nếu khu
nhà họ đang ở không có dịch vụ họ cần, họ có thể dùng ô tô để di chuyển xa hơn
một chút nhưng với người nghèo thì rất khó vì họ không có đủ điều kiện đi xa.
- Trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị rất lớn, thì thị trường bất động
sản vẫn trầm lắng, nhiều dự án không tiêu thụ được hàng. Vậy theo ông, đâu là
nguyên nhân dẫn đến cung - cầu không gặp nhau?
- Thị trường bất động sản của chúng ta hơi lệch lạc và méo mó. Trong thời gian
trước, các doanh nghiệp đua nhau đầu tư phân khúc cao cấp, rất ít đơn vị xây dựng
nhà ở giá trung bình và gần như bỏ qua phân khúc nhà giá rẻ. Nguyên nhân là do
các doanh nghiệp nước ta thường đầu tư theo phong trào, thấy ai thành công ở
phân khúc nào thì đổ xô đầu tư vào phân khúc ấy chứ chưa dựa trên cơ sở nghiên
cứu kỹ lưỡng về thị trường.
Trong giai đoạn trước, phân khúc nhà ở cao cấp có thể mang lại lợi nhuận 200 -
300% cho chủ đầu tư nên rất hấp dẫn các nhà đầu tư. Đến nay, nền kinh tế có tốc
độ phát triển chậm lại, nhu cầu về nhà ở cao cấp rất ít nên phân khúc này lâm vào
khó khăn.
Thị trường bất động sản được coi là nhiệt kế của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phồn
vinh, thị trường này sẽ phồn vinh, ngược lại, kinh tế suy thoái thì thị trường bất
động sản cũng suy thoái, nhưng nó khác nền kinh tế ở chỗ độ trễ về thời gian so
với sự biến thiên của nền kinh tế.
Ví như nền kinh tế đã có dấu hiệu suy thoái từ năm 2008 nhưng đến 2011, thậm
chí đến năm nay các DN bất động sản mới “kêu” mạnh, và cầu cứu sự hỗ trợ từ
Chính phủ. Hơn nữa, bản thân thị trường rất khắc nghiệt nhưng các nhà đầu tư của
ta chưa quen, chưa tự mình ứng phó được. Bởi muốn ứng phó được phải có kinh
nghiệm, có kiến thức chuyên sâu về thị trường. Đây là điều mà các doanh nghiệp
Việt Nam còn thiếu.
- Nhiều người cho rằng chi phí “bôi trơn” trong quá trình triển khai dự án đã đẩy
giá nhà ở lên quá cao, cho nên đa số người dân đô thị vẫn khó tiếp cận được nhà

ở. Ông nhận định thế nào về thực trạng này?
- Vấn đề trên đã và đang diễn ra trên thực tế. Việc “bôi trơn” làm tăng giá đất đô
thị. Người làm kinh doanh tính chi phí “bôi trơn” vào giá thành cho nên giá bán
sản phẩm nhà ở mà họ đưa ra cũng bị đẩy lên cao. Để góp phần hạ thấp giá nhà,
cần triệt tiêu, hoặc ít nhất là hạn chế chi phí “bôi trơn”. Cách tốt nhất là dùng chế
độ dự trữ đất đai.