TÀI LIỆU TẬP HUẤN VỀ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 69/2009/NĐ-CP doc

TÀI LIỆU TẬP HUẤN
VỀ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 69/2009/NĐ-CP NGÀY
13/8/2009 QUY ĐỊNH BỔ SUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, GIÁ
ĐẤT, THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
Vụ Chính sách và Pháp chế
Tổng cục Quản lý đất đai
Bộ Tài nguyên và Môi trường
I. Giới thiệu chung
Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã kịp thời ban hành
các nghị định hướng dẫn thi hành. Các văn bản này đã tạo căn cứ pháp lý quan
trọng trong quản lý, sử dụng đất đai, phát huy được nguồn lực từ đất đai, góp
phần tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện,
các nghị định đã bộc lộ một số nội dung không phù hợp với thực tế như quy
hoạch sử dụng đất; xác định giá đất; tổ chức phát triển quỹ đất; bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, một số quy định về xác định giá các
loại đất để thực hiện bồi thường, xác định đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân
cư, hỗ trợ bằng giao đất làm dịch vụ khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất
nông nghiệp… còn chưa rõ nên việc áp dụng ở các địa phương chưa thống nhất,
nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư, tình
trạng khiếu kiện đông người kéo dài xảy ra gây mất trật tự xã hội.
Ngoài ra, các quy định về thủ tục hành chính giữa pháp luật đất đai với các
pháp luật khác có liên quan còn chưa đồng bộ, dẫn đến thời gian thực hiện thủ
tục hành chính thường kéo dài, làm ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư.
Để khắc phục những tồn tại, vướng mắc nêu trên, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 nhằm sửa đổi, bổ sung
các quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, tổ chức phát triển quỹ đất, thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
II. Các nội dung cơ bản của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/10/2009. Chính phủ giao cho Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành Nghị định.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP gồm 3 chương 41 điều, chủ yếu quy định về

5 nội dung là quy hoạch sử dụng đất; giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự,
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; phát triển quỹ đất, cấp giấy chứng nhận, sử
dụng đất công trình ngầm, gia hạn sử dụng đất. Cụ thể như sau:
1. Về quy hoạch sử dụng đất
Quy định hiện hành của Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện còn một số tồn tại, bất cập như
nội dung quy hoạch sử dụng đất của cả nước cũng tương tự nội dung quy hoạch
sử dụng đất của cấp tỉnh, huyện, xã (quy định chung trong cùng 1 Điều); chưa
phân định rõ phạm vi, mức độ phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng mà quy
hoạch của từng cấp phải thể hiện dẫn đến sự trùng lặp trong việc xác định nhu
cầu sử dụng đất; hệ thống chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất được áp dụng chung
cho cả 04 cấp và số lượng quá nhiều (46 chỉ tiêu), đặc biệt chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng đất cả nước, của cấp tỉnh là quá chi tiết, thiếu tính khả thi và làm hạn chế
quyền chủ động của địa phương cấp dưới. Mặt khác, pháp luật về đất đai hiện
hành hiện chưa có quy định cụ thể về việc khoanh định các khu vực đất cần phải
bảo vệ (đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ) nhằm
đảm bảo an ninh lương thực và bảo vệ môi trường cũng như trách nhiệm của các
Bộ, ngành liên quan trong việc đề xuất nhu cầu sử dụng đối với các khu vực đất
trên.
Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo sự phát triển cân
đối, hài hòa, hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất, phù hợp với mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường và yêu cầu quản lý của từng cấp.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập và đáp ứng các mục tiêu nêu trên,
Nghị định quy định rõ nội dung quy hoạch sử dụng đất theo từng loại quy hoạch
sử dụng đất của 4 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã) tương ứng với 4 Điều có nội
dung khác nhau, bỏ Điều 10, 12 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và quy định
cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất của từng cấp đảm bảo phù hợp với yêu
cầu quản lý và khả năng tổ chức thực hiện của cấp đó. Đặc biệt, Nghị định đã
đặt ra yêu cầu phải xác định rõ và cụ thể hóa các chỉ tiêu sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ cần phải bảo vệ nghiêm

ngặt trong quy hoạch sử dụng đất của từng cấp. Diện tích đất chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên phải
bảo vệ nghiêm ngặt là diện tích mà mỗi địa phương cần bảo vệ nhằm đảm bảo
an ninh lương thực quốc gia và bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học, bảo vệ
cảnh quan, môi trường. Bên cạnh đó, để tăng tính chủ động của địa phương
trong việc triển khai quy hoạch sử dụng đất và phù hợp hơn với nền kinh tế thị
trường, Nghị định quy định cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử
dụng đất cấp trên chỉ phê duyệt các chỉ tiêu mang tính định hướng, quan trọng,
phần còn lại giao cho UBND cấp dưới xem xét quyết định một cách linh hoạt
nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nội dung quy
hoạch sử dụng đất các cấp cụ thể như sau:
1.1. Về nội dung quy hoạch sử dụng đất của các cấp
2
Quy định hiện hành (NĐ 181)
Điều 12. Nội dung quy hoạch sử dụng
đất
1. Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng
hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
trên địa bàn thực hiện quy hoạch.
2. Đánh giá hiện trạng và biến động sử
dụng đất trong kỳ quy hoạch trước
theo các mục đích sử dụng gồm đất
trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm
khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng
sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất
làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở
tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây
dựng trụ sở cơ quan và công trình sự
nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng
vào mục đích công cộng; đất sông,
ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước
chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng;
đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng
chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử
dụng, núi đá không có rừng cây.
3. Đánh giá tiềm năng đất đai và sự
phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so
với tiềm năng đất đai, so với xu hướng
phát triển kinh tế - xã hội, khoa học -
công nghệ theo quy định sau:
a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh
giá sự phù hợp và không phù hợp của
hiện trạng sử dụng đất so với tiềm
năng đất đai, so với chiến lược, quy
hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến
bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng
đất;
b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh
giá khả năng đưa vào sử dụng cho các
mục đích.
4. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ
tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
a) Quy hoạch sử dụng đất của cả nước
Quy hoạch sử dụng đất cả nước chỉ tập
trung vào các nội dung mang tính

chiến lược tầm quốc gia. Cụ thể:
- Xác định và cân đối nhu cầu đất đai
cho mục đích nông nghiệp và mục
đích phi nông nghiệp trên phạm vi
toàn quốc;
- Xác định diện tích đất chuyên trồng
lúa nước cần phải bảo vệ nghiêm ngặt
trên phạm vi cả nước đáp ứng yêu cầu
bảo đảm an ninh lương thực;
- Xác định diện tích rừng đặc dụng,
rừng phòng hộ cần bảo vệ nghiêm ngặt
nhằm bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh
học và bảo vệ cảnh quan, môi trường.
- Xác định diện tích đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, phát
triển khu công nghiệp (gồm khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế), đô thị, đất để xử lý chôn lấp chất
thải nguy hại và đất phát triển kết cấu
hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia,
đất di tích danh thắng.
b) Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh xác
định cụ thể diện tích các loại đất đã
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng
đất của cả nước; xác định diện tích các
loại đất nhằm đáp ứng nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh và diện
tích đất nông nghiệp chuyển sang đất phi
nông nghiệp trong kỳ quy hoạch.

Căn cứ tính chất quan trọng của từng
chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu quản
lý, Nghị định quy định Chính phủ chỉ
phê duyệt đối với các chỉ tiêu của quy
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, baogồm:
đất nông nghiệp, trong đó thể hiện cụ
thể đất chuyên trồng lúa nước, đất
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,
3
Tóm lại, so với quy định hiện hành về công tác lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, căn cứ tính chất quan trọng của từng mục đích sử dụng đất và yêu
cầu về quản lý mà Nghị định đã quy định rõ cho từng cấp quy hoạch sử dụng đất
xác định. Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất cả nước, quy hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh tập trung phân bổ đối với các chỉ tiêu mang tính chiến lược, có ý nghĩa quan
trọng như đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất để phát triển công
nghiệp, đô thị và kết cấu hạ tầng quan trọng; các chỉ tiêu còn lại giao trách
nhiệm cho cấp huyện và cấp xã. Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho các cấp
chủ động trong việc lập cũng như tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Đáp
ứng được yêu cầu của Nghị quyết số 26/NQTW ngày 05/8/2008 của Ban Chấp
hành Trung ương Đảng khóa X là đã quy định rõ việc xác định diện tích đất lúa
cần bảo vệ nghiêm ngặt để đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc gia
trước mắt và lâu dài; xác định đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, khu bảo tồn
thiên nhiên, đất công nghiệp, đô thị và cơ sở hạ tầng bảo đảm phát triển bền
vững gắn với bảo vệ môi trường.
1.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của khu công nghệ
cao, khu kinh tế
Quy định hiện hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
Theo quy định của pháp luật hiện
hành, nội dung quy hoạch sử dụng đất
chi tiết khu công nghệ cao, khu kinh tế

có sự trùng lặp với nội dung quy hoạch
chi tiết xây dựng khu công nghệ cao,
khu kinh tế.
Nghị định quy định quy hoạch
sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng
đất chi tiết của khu công nghệ cao, khu
kinh tế được thể hiện trong quy hoạch
chi tiết xây dựng khu công nghệ cao,
khu kinh tế và giao trách nhiệm cho Bộ
Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lồng
ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất
chi tiết vào quy hoạch chi tiết xây dựng
của khu công nghệ cao, khu kinh tế.
1.3. Về trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy định hiện hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
Theo quy định hiện hành, khi lập quy
hoạch sử dụng đất, các Bộ, ngành chưa
có sự phối hợp chặt chẽ trong việc đề
xuất nhu cầu sử dụng đất của ngành
mình nên việc dự báo, phân bổ các chỉ
Để nâng cao chất lượng
và tính khả thi của quy hoạch, Nghị
định quy định làm rõ trách nhiệm
của các Bộ, ngành trong việc đề
xuất nhu cầu sử dụng đất như quy
4
tiêu quy hoạch chưa sát với thực tế dẫn
đến phải điều chỉnh quy hoạch, nhất là
việc chuyển mục đích sử dụng đất

nông nghiệp sang phát triển công
nghiệp, phát triển đô thị.
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
quốc gia thì Bộ Nông nghiệp và
Phát triển nông thôn có trách nhiệm
đề xuất nhu cầu sử dụng đất lúa
nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng
phòng hộ, đất khu bảo tồn thiên
nhiên và phân bổ đến từng tỉnh,
thành phố trên cơ sở quy hoạch của
ngành; Bộ Quốc phòng, Bộ Công
an có trách nhiệm phối hợp với Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xác định nhu
cầu sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh trên địa bàn tỉnh,
thành phố; Các Bộ, ngành khác có
trách nhiệm đề xuất nhu cầu sử
dụng đất các công trình có tầm
quan trọng quốc gia phân bổ đến
từng tỉnh trên cơ sở chiến lược, quy
hoạch phát triển của Bộ, ngành
mình; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm phối hợp với các Bộ,
ngành xác định nhu cầu sử dụng đất
theo lĩnh vực của từng Bộ, ngành
tại địa phương;
Riêng Bộ Tài nguyên và Môi
trường có trách nhiệm lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia trên
cơ sở cân đối nhu cầu sử dụng đất của

các Bộ ngành và phân bổ đến từng
tỉnh.
Đối với các địa phương không có tổ
chức Hội đồng nhân dân (theo chủ
trương Quốc hội thí điểm bỏ HĐND
cấp huyện và cấp xã ở một số địa
phương) thì Ủy ban nhân dân có trách
nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trình cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt
1.4. Về trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nghị định quy định Chủ tịch UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm trước Thủ
tướng Chính phủ trong việc bảo vệ đất lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng
5
phòng hộ đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Muốn vậy,
UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo, kiểm tra UBND cấp huyện, cấp xã xác định cụ thể
diện tích, ranh giới đất lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ ngoài
thực địa.
Ngoài ra, Nghị định còn quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu
trách nhiệm trước Chính phủ trong việc kiểm tra thực hiện các chỉ tiêu quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh.
6
2. Về giá đất
Theo quy định hiện hành, khi
Nhà nước giao đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất, khi thu hồi đất và trường
hợp doanh nghiệp nhà nước tiến
hành cổ phần hóa mà giá đất do

UBND cấp tỉnh quy định chưa sát
với giá chuyển nhượng thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình
thường tại thời điểm đó thì xác
định lại giá đất theo giá thị trường,
đồng thời phải trình xin ý kiến
Thường trực HĐND cùng cấp
trước khi quyết định và báo cáo
HĐND cùng cấp tại kỳ họp gần
nhất. Trong thực tiễn thi hành, với
quy định như vậy đã làm nảy sinh
hai vấn đề tồn tại:
Như vậy, quy định như hiện
hành làm kéo dài thời gian thực
hiện các thủ tục đầu tư do mỗi dự
án đều phải xin ý kiến thường trực
HĐND;
Bên cạnh đó, các quy định
hiện hành chưa đề cập đến trường
hợp cho thuê đất, vì vậy đối với
trường hợp cho thuê đất thì giá cho
thuê đất lại xác định theo bảng giá
và không sát với giá thị trường.
Những tồn tại nêu trên gây
mất bình đẳng giữa người được
thuê đất và người được giao đất,
giữa nhà đầu tư trong nước và nhà
đầu tư nuớc ngoài. Mặt khác, các
quy định nêu trên làm thất thu cho
ngân sách nhà nước và tạo kẽ hở

để một số đối tượng trục lợi.
Việc xác định giá đất khi Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp
doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa
lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm
giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định
thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù
hợp
Đơn giá thuê đất một năm bằng 0,5%
đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất
thuê. Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng
núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế -
xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn
giá thuê đất thấp nhất bằng 0,25% giá đất.
Ngoài ra, để bảo đảm sự công bằng
giưa các tổ chức kinh tế trong nước và tổ
chức kinh tế, cá nhân nước ngoài trong việc
trả tiền thuê đất, Nghị quy định người được

Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải
nộp một lần để được sử dụng đất trong trường
hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng
đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu
tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng
đất và cùng thời hạn sử dụng đất.
Với quy định như Nghị định sẽ khắc
phục được sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong
việc thuê đất, giao đất; tận dụng được nguồn
thu cho ngân sách nhà nước; đẩy nhanh tiến
7
độ triển khai các dự án; đảm bảo tính minh
bạch để tránh việc lợi dụng sơ hở để trục lợi,
tham nhũng.
3. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
3.1. Nguyên tắc bồi thường
Bổ sung nguyên tắc: Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi,
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị
thu hồi
3.2. Hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi
Đây là vấn đề gây nhiều điểm nóng về khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi
đất. Trong khi đó pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định tách bạch giữa
bồi thường và hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Trên thực tế, các khoản hỗ trợ
của Nhà nước cho người có đất bị thu hồi cao hơn mức bồi thường. Quy định
như vậy dẫn đến người có đất bị thu hồi có tâm lý cho rằng việc bồi thường của
Nhà nước là chưa thỏa đáng.
Để khắc phục sự bất cập này, dự thảo Nghị định quy định tách bạch giữa
bồi thường và hỗ trợ. Các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi: gồm

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư áp dụng đối với trường hợp thu hồi
đất ở;
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và
tạo việc làm áp dụng đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
- Hỗ trợ áp dụng khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn,
ao không được công nhận là đất ở;
- Hỗ trợ khác.
Nội dung hỗ trợ được quy định cụ thể như sau:
Các loại hỗ trợ Quy định hiện hành Quy định tại Nghị định số
69/2009/NĐ-CP
a) Về hỗ trợ di
chuyển
Theo quy định hiện hành thì
mức hỗ trợ cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân phải di chuyển
nhà ở trong phạm vi tỉnh là 3
triệu đồng, di chuyển sang
tỉnh khác là 5 triệu đồng,
mức hỗ trợ như vậy là quá
Để khắc phục những bất hợp
lý nêu trên, Nghị định bỏ quy
định mức hỗ trợ cụ thể và giao
trách nhiệm cho UBND cấp
tỉnh căn cứ vào tình hình thực
tế tại địa phương quy định
mức hỗ trợ cụ thể cho từng đối
8
thấp và chưa phù hợp với
thực tế vì phạm vi di chuyển
trong đơn vị hành chính của

một tỉnh có thể là xa hơn so
với di chuyển sang tỉnh
khác.
tượng. Như vậy chính quyền
địa phương sẽ chủ động trong
quá trình thực hiện chính sách
hỗ trợ di chuyển, đặc biệt đã
gắn việc hỗ trợ với việc
khuyến khích động viên những
người chấp hành nghiêm thời
hạn di chuyển.
b) Về hỗ trợ tái
định cư
Pháp luật hiện hành chưa
quy định cụ thể về việc phải
xây dựng đa dạng loại nhà ở,
mức đất ở trong khu tái định
cư cho phù hợp với nhu cầu,
khả năng và tập quán sinh
hoạt của người có đất bị thu
hồi. Từ đó dẫn đến tình
trạng người được bố trí vào
khu tái định cư không có
nhiều cơ hội lựa chọn. Mặt
khác, hiện cũng chưa có quy
định về suất tái định cư tối
thiểu cũng như việc Nhà
nước hỗ trợ khoản tiền
chênh lệch đối với trường
hợp người được tái định cư

phải chi trả để được suất tái
định cư tối thiểu.
Để khắc phục những bất cập
nêu trên, Nghị định quy định
theo hướng nhà ở, đất ở tái
định cư được thực hiện theo
nhiều cấp nhà, nhiều mức diện
tích khác nhau phù hợp với
mức bồi thường và khả năng
chi trả của người được tái định
cư. Nghị định đã quy định rõ
đối với những hộ gia đình, cá
nhân có đất ở bị thu hồi khi
được giao đất ở, nhà ở tái định
cư theo suất tái định cư tối
thiểu mà có giá trị lớn hơn số
tiền được bồi thường, hỗ trợ
thì được Nhà nước hỗ trợ
khoản chênh lệch và giao cho
UBND cấp tỉnh căn cứ vào
điều kiện cụ thể tại địa phương
quy định về suất tái định cư
tối thiểu và mức hỗ trợ theo
quy định.
c) Về hỗ trợ ổn
định đời sống và
ổn định sản xuất
Theo quy định hiện hành, hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp nếu bị

thu hồi từ 30% diện tích đất
nông nghiệp trở lên thì được
hỗ trợ ổn định đời sống
(trong thời gian 3 tháng đối
với trường hợp không phải
di chuyển chỗ ở và 6 tháng
đối với trường hợp phải di
Để khắc phục những bất hợp
lý nêu trên, Nghị định quy
định quy định thành 2 loại là
trường hợp thu hồi từ 30% đến
70% và trên 70% diện tích đất
nông nghiệp đang sử dụng,
thời gia hỗ trợ tối đa tương
ứng 2 loại là 24 tháng và 36
tháng.
9
chuyển chỗ ở). Tuy nhiên,
trong thực tiễn việc thu hồi
đất đối với hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp tùy theo quy mô dự
án có nhiều mức khác nhau.
Nếu chỉ quy định mức diện
tích cụ thể bị thu hồi thì dẫn
đến sự không bình đẳng
trong việc hưởng mức hỗ trợ
đối với các hộ gia đình có
mức diện tích bị thu hồi
khác nhau.

d) Hỗ trợ đối với
đất nông nghiệp
trong khu dân cư,
đất vườn, ao do
hộ gia đình, cá
nhân đang sử
dụng
Theo quy định hiện hành,
việc hỗ trợ đối với đất nông
nghiệp do hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng khi Nhà
nước thu hồi đất được áp
dụng đối với đất nông
nghiệp xen kẽ trong khu dân
cư; đất vườn, ao liền kề với
đất ở trong khu dân cư. Tuy
nhiên, trong thực tế khi tổ
chức thi hành các quy định
này, việc xác định đất nông
nghiệp xen kẽ trong khu dân
cư, đất vườn ao liền kề với
đất ở trong khu dân cư để
tính mức hỗ trợ đã phát sinh
sự so bì giữa những người
có đất bị thu hồi dẫn đến
việc khiếu nại gây mất ổn
định xã hội ở nông thôn.
Mặt khác, một bộ phận cán
bộ thực hiện công tác này lợi
dụng quy định chưa rõ ràng

này để trục lợi, tham nhũng.
Để khắc phục
những bất cập của quy
định hiện hành, Nghị định
quy định rõ việc hỗ trợ
như sau:
- Đối với đất vườn,
ao trong cùng thửa đất có
nhà ở nhưng không được
công nhận là đất ở trong
khu dân cư; đất vườn ao
trong cùng thửa đất có nhà
ở riêng lẻ; đất vườn ao
trong cùng thửa đất có nhà
ở dọc kênh mương và dọc
tuyến đường giao thông
thì được hỗ trợ bằng 30%
- 70% giá đất ở của thửa
đất ở đó; diện tích được hỗ
trợ không quá 05 lần hạn
mức giao đất ở tại địa
phương.
- Đối với đất nông nghiệp
trong địa giới hành chính
phường, trong khu dân cư
thuộc thị trấn, khu dân cư nông
thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp
giáp với ranh giới với phường,
ranh giới khu dân cư thì được
hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất

10
ở trung bình của khu vực có
đất thu hồi theo quy định trong
Bảng giá đất của địa phương;
diện tích được hỗ trợ không
quá 5 lần hạn mức giao đất ở
tại địa phương.
Mức hỗ trợ (tỷ lệ), diện tích
được hỗ trợ do UBND cấp tỉnh
quy định cụ thể.
đ) Về hỗ trợ
chuyển đổi nghề
nghiệp và tạo việc
làm
Theo quy định hiện
hành, hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông
nghiệp bị thu hồi trên 30%
diện tích đất nông nghiệp mà
không được Nhà nước bồi
thường bằng đất nông
nghiệp tương ứng thì được
hỗ trợ để chuyển đổi nghề
nghiệp, tạo việc làm bằng
việc giao đất để làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp hoặc giao
đất ở. Tuy nhiên, trong quá
trình tổ chức thực hiện và
qua phản ánh của nhiều địa

phương thì quy định này làm
phát sinh một số vướng mắc
như: việc xác định mức thu
hồi trên 30% còn chung
chung, không quy định rõ
trên 30% diện tích đất thu
hồi là đất đang sử dụng tính
theo hạn mức đất nông
nghiệp được giao hay diện
tích đất còn lại đang sử
dụng. Đối với trường hợp hộ
gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất nhiều lần, qua nhiều dự
án mà tổng diện tích đất
nông nghiệp bị thu hồi trên
30% cũng chưa có quy định.
Để khắc phục những
bất cập của quy định hiện
hành, Nghị định quy định
04 hình thức hỗ trợ. Đó là
hỗ trợ bằng tiền hoặc đất ở
hoặc căn hộ chung cư
hoặc đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp.
Điều kiện thực hiện như
sau:
1. Hỗ trợ bằng tiền từ
1,5 đến 5 lần giá đất nông
nghiệp đối với toàn bộ
diện tích đất nông nghiệp

bị thu hồi; diện tích được
hỗ trợ không vượt quá hạn
mức giao đất nông nghiệp
tại địa phương
2. Hỗ trợ bằng một suất
đất ở hoặc một căn hộ chung
cư hoặc một suất đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp
chỉ thực hiện một lần khi có đủ
các điều kiện sau:
a) Số tiền hỗ trợ chuyển
đổi nghề nghiệp và tạo việc
làm nêu trên phải bằng hoặc
lớn hơn giá trị suất đất ở hoặc
giá một căn hộ chung cư hoặc
11
Về hình thức hỗ trợ quy định
còn cứng nhắc, chưa phù
hợp với điều kiện thực tế của
địa phương.
Hiện nay, toàn bộ quỹ
đất đã được giao hoặc cho
thuê và đã có chủ sử dụng
nên không còn quỹ đất để
thực hiện việc hỗ trợ bằng
bố trí đất dịch vụ hoặc đất ở.
Trường hợp vẫn thực hiện
hình thức hỗ trợ này thì lại
phải tiếp tục thu hồi đất của
người khác dẫn tới phải tiếp

tục xử lý các vấn đề xã hội
phát sinh. Mặt khác, trong
thực tế một bộ phận lớn
nông dân không dễ dàng
chuyển ngay sang kinh
doanh dịch vụ phi nông
nghiệp.
giá trị suất đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp;
b) Hộ gia đình, cá nhân
được hỗ trợ có nhu cầu mua
suất đất ở hoặc căn hộ chung
cư hoặc đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp;
c) Địa phương có điều
kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở.
.Đặc biệt, Nghị định
bổ sung và quy định rõ
trách nhiệm của UBND
cấp tỉnh khi thu hồi đất
phải đồng thời phê duyệt
phương án hỗ trợ chuyển
đổi nghề nghiệp và tạo
việc làm. Quy định trách
nhiệm của Bộ Lao động,
Thương binh và Xã hội và
các Bộ, ngành liên quan
trong việc tạo cơ chế,
chính sách hỗ trợ chuyển
đổi nghề nghiệp và tạo

việc làm.
e) Hỗ trợ khác
Căn cứ vào tình hình
thực tế tại địa phương, Chủ
tịch UBND cấp tỉnh quyết định
biện pháp hỗ trợ khác để bảo
đảm có chỗ ở, ổn định đời
sống và sản xuất cho người bị
thu hồi đất; trường hợp đặc
biệt trình Thủ tướng Chính phủ
quyết định.
Đối với đối tượng là hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp có nguồn
sống chính từ sản xuất nông
nghiệp khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp đang sử dụng
12
mà không đủ điều kiện được
bồi thường theo quy định tại
Điều 8 của Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và các Điều
44, 45 và 46 của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP thì UBND
cấp có thẩm quyền xem xét hỗ
trợ phù hợp với thực tế của địa
phương.
Việc quy định như Nghị định sẽ khắc phục được khó khăn, phức tạp trong
việc xác định diện tích đất liền kề, đất xen kẽ và xác định mức giá để tính hỗ trợ
đối với các loại đất này. Đồng thời, đảm bảo sự công bằng giữa những người có

đất bị thu hồi.
3.3. Về bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
Quy định hiện hành Quy định tại Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP
Theo quy định tại Điều 19 của Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP chỉ quy định
về “giá trị xây dựng mới của nhà, công
trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương do Bộ Xây dựng ban hành”.
Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, tiêu
chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của các loại
công trình do nhiều Bộ, ngành ban
hành như Bộ Nông nghiệp và Phát
triển nông thôn, Bộ Giao thông Vận
tải. Việc quy định về giá trị xây mới
còn phụ thuộc vào sự biến động của
giá cả thị trường. Do đó, việc chỉ quy
định áp dụng cho một tiêu chuẩn do Bộ
Xây dựng ban hành là không phù hợp.
Để khắc phục bất cập nêu trên, Nghị
định quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ
thuật cho từng loại công trình áp dụng cho
việc tính bồi thường nhà, công trình xây
dựng trên đất do các Bộ quản lý chuyên
ngành ban hành.
3.4. Về chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Quy định hiện hành Quy định tại Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP
Theo quy định hiện hành, mức chi phí Nghị định quy định đối với các dự án
13

tổ chức cho thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư là không quá 2% từ
tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của
dự án. Qua thực tế đối với các dự án có
kinh phí bồi thường, hỗ trợ lớn, được
thực hiện trên các địa bàn có nhiều loại
đất khác nhau thì mức trích này là phù
hợp. Ngược lại, đối với các dự án nhỏ
có kinh phí bồi thường, hỗ trợ thấp,
được thực hiện trên địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc
biệt khó khăn thì mức trích 2% để thực
hiện là quá thấp.
thực hiện trên các địa bàn có điều kiện
kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt
khó khăn, dự án xây dựng công trình
hạ tầng theo tuyến thì tổ chức được
giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư được lập dự toán
kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của dự án theo khối lượng
công việc thực tế, không khống chế
mức trích 2%.
4. Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
4.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu có đủ 4 căn cứ (Điều 30 của Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP quy định 3 nhóm căn cứ, Nghị định số 17/2006/NĐ-
CP bổ sung 1 nhóm căn cứ), trong đó căn cứ thứ hai quy định trách nhiệm của
Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao đất, cho thuê đất

phải liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đã giao, đã cho thuê để
xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất.
Trong quá trình triển khai thực hiện, việc giao cho Sở Tài nguyên và Môi
trường xác định mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của tổ chức kinh tế đang
sử dụng đất ở các địa bàn khác nhau là khó thực hiện và không khả thi, vì trong
quá trình sử dụng đất nếu doanh nghiệp có vi phạm pháp luật về đất đai thì
chính quyền và cơ quan tài nguyên và môi trường của địa phương đã xử lý theo
quy định của pháp luật. Trong khi đó thực hiện quy định của pháp luật về đầu tư,
chủ đầu tư đã bị kiểm soát từ giai đoạn xin giới thiệu địa điểm (trước khi làm
thủ tục giao đất, cho thuê đất) như năng lực tài chính, uy tín.
Để khắc phục những tồn tại nêu trên, Nghị định bỏ quy định nêu tại khoản 1
và khoản 2 Điều 2 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP; làm rõ các căn cứ khi giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đặc biệt, trong Dự thảo lần này cũng quy
định rõ đối với các dự án đầu tư phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được tiến hành đồng thời với thẩm
định dự án đầu tư mà không để riêng thành một công đoạn độc lập như hiện nay.
4.2. Về thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
Theo quy định tại
Chương 5 của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP của Chính
phủ thì trình tự, thủ tục thu
Để khắc phục các bất cập hiện hành, Nghị
định quy định theo hướng điều chỉnh, lồng ghép nội
dung các công việc khi thực hiện các thủ tục về thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất với thủ tục về đầu tư,
14
hồi đất, giao đất, cho thuê
đất bao gồm 11 bước. Trong
quá trình tổ chức triển khai
và phản ánh của địa phương

thì việc quy định như vậy
còn phức tạp, nhiều bước
trùng lặp, cụ thể như: công
bố chủ trương thu hồi đất
(Điều 49) và thông báo về
việc thu hồi đất (Điều 52);
lập, thẩm định, xét duyệt
phương án tổng thể về bồi
thường, tái định cư (Điều
51) và lập, thẩm định, xét
duyệt phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư (Điều 56).
Từ đó dẫn đến việc thực
hiện thủ tục thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho chủ đầu tư
thường kéo dài từ 2 đến 3
năm, đặc biệt có trường hợp
đến 5 năm.
Một số bước công việc
quy định quá chi tiết, không
phù hợp với thực tế như yêu
cầu về việc chuẩn bị hồ sơ
địa chính cho khu đất bị thu
hồi trong khi chưa xác định
rõ mốc giới của khu đất bị
thu hồi; chưa tạo điều kiện
cho nhà đầu tư vào điều tra,
khảo sát để lập dự án đầu tư;
việc thu hồi đất mà chưa bàn

giao ngay cho chủ đầu tư
quản lý sẽ dẫn đến tình trạng
đất bị tái lấn chiếm, bị xê
dịch mốc giới. Chưa có sự
kết hợp giữa các thủ tục đầu
tư, xây dựng và thu hồi đất,
bồi thường, giải phóng mặt
bằng. Các nhà đầu tư khi
vào đầu tư tại các địa
phương thường phải thực
xây dựng; một số nội dung được tiến hành đồng
thời theo trình tự sau:
Bước 1: (Điều 29) Giới thiệu địa điểm và
thông báo thu hồi đất
Việc nộp hồ sơ về đầu tư, đất đai và xây dựng
chỉ tập trung vào một cơ quan đầu mối do UBND
cấp tỉnh quyết định. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có
trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan
bằng văn bản hoặc tổ chức họp liên ngành góp ý
kiến trực tiếp để xem xét giới thiệu địa điểm theo
thẩm quyền hoặc đề nghị UBND cấp tỉnh xem xét
chấp thuận. Khi có văn bản giới thiệu địa điểm thì
tiến hành đồng thời các công việc sau:
- Về đất đai: làm thủ tục thông báo thu hồi đất,
thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng
hoặc giao nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng cho Tổ chức phát triển quỹ đất, lập phương án
bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư (là một nội
dung của dự án đầu tư), lập hồ sơ xin giao đất, thuê
đất.

- Về xây dựng: Khảo sát, đo đạc, lập, thẩm
định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
- Về đầu tư: lập dự án đầu tư
Bước 2: (Điều 30) Lập phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư
Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp
thuận thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập
và trình phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
. Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì,
phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và
chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất ngay trong bước này.
Bước 3: (Điều 31) Quyết định thu hồi đất,
phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất
Sau khi thẩm định phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư tiến hành ngay việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để triển khai
dự án:
15
hiện ba loại công việc: giới
thiệu địa điểm, lập dự án
đầu tư, xét duyệt hoặc cấp
phép hoặc chấp thuận dự án
đầu tư; thu hồi đất, giao đất,
bồi thường, giải phóng mặt
bằng; lập và xét duyệt quy
hoạch xây dựng, cấp phép
xây dựng. Từ đó dẫn đến

tình trạng nhà đầu tư phải
qua nhiều cửa, qua nhiều
đầu mối giải quyết từng loại
công việc. Đây là kẽ hở dễ
gây phiền hà, sách nhiễu dẫn
đến tiêu cực, tham nhũng
trong quá trình thực hiện.
Trường hợp thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê
đất thuộc thẩm quyền của một cấp thì việc thu hồi đất
và giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện trong
cùng một quyết định.
Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp
huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư; trong thời hạn không quá 05
ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện
quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao
đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng
một quyết định.
Sau khi có quyết định thu hồi đất, giao đất
hoặc cho thuê đất, thì phê duyệt và công bố công
khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc
Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện chi trả bồi
thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư. Trường hợp diện
tích đất thu hồi lớn, việc bồi thường được thực hiện
theo tiến độ thì chủ đầu tư được bàn giao phần diện
tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường hỗ

trợ để triển khai dự án.
Trường hợp chủ đầu tư và hộ gia đình cá nhân
thỏa thuận được phương án bồi thường thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất
mà không cần phải chờ hết thời hạn thông báo thu
hồi.
Với các nội dung được quy định trong Dự thảo
Nghị định sẽ xử lý được các vấn đề sau:
- Rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư được khoảng từ 1/3 đến 1/2 thời gian so với
quy định trước đây;
- Khắc phục được thời gian chờ đợi đến khi hết
thời hạn thông báo thu hồi đất mới thực hiện đo đạc,
kiểm đếm để phục vụ xây dựng phương án;
- Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng
16
là một phần trong nội dung dự án đầu tư;
- Cải cách thủ tục hành chính trong việc ra
quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất bị
thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng thì giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra
quyết định thu hồi; lồng ghép với thủ tục về xây
dựng và đầu tư
- Bảo đảm tính minh bạch, rõ ràng, cụ thể
trong từng bước công việc khi nhà đầu tư thực hiện
các thủ tục xúc tiến đầu tư, đồng thời khắc phục
được sự nhũng nhiễu, phiền hà, tham nhũng của một
bộ phận cán bộ, công chức.
5. Về phát triển quỹ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng

đất công trình ngầm và gia hạn sử dụng đất
5.1. Về thành lập Quỹ phát triển đất
Quy định hiện hành Quy định tại Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP
Ở một số nước như ở Thâm
Quyến, Thượng Hải (Trung Quốc),
Hồng Kông, Thái Lan và Hàn Quốc,
trong giai đoạn đầu phát triển thường
lập Quỹ phát triển đất. Mặt khác, ở
nước ta hiện nay Chính phủ cũng đã
cho phép thành lập các quỹ để giải
quyết các vấn đề xã hội. Để hỗ trợ
chuyển đổi nghề, tạo việc làm, hỗ trợ
tái định cư cần thiết phải lập quỹ để
Nhà nước chủ động giải quyết các vấn
đề xã hội phát sinh sau khi thu hồi đất.
Trong thời gian qua, mặc dù các địa
phương đã quan tâm đến việc đào tạo,
chuyển đổi nghề nghiệp, xây dựng khu
tái định cư cho người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện còn
gặp khó khăn do không có nguồn vốn
đầu tư ổn định. Một số địa phương có
nguồn thu từ đất tương đối lớn, theo
quy định của pháp luật ngân sách thì
để lại toàn bộ khoản thu này cho địa
Để tạo nguồn kinh phí ổn định,
Nghị định quy định thành lập Quỹ phát
triển đất và UBND cấp tỉnh trích ít nhất
30% nguồn thu hàng năm từ đất để thực

hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi
nghề nghiệp; xây dựng khu tái định cư;
hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất ở nhưng không có khả năng chi trả
để vào khu tái định cư; ứng vốn cho Tổ
chức phát triển quỹ đất để thực hiện bồi
thường, hỗ trợ.
Theo Nghị định, việc lập Quỹ phát
triển đất được trích từ nguồn thu từ đất
đai mà không sử dụng các nguồn thu
khác của ngân sách nhà nước.
17
phương nhưng chưa có quy định trích
tiền này để thực hiện các nhiệm vụ
trên. Do đó, chưa chủ động được
nguồn vốn để đào tạo chuyển đổi nghề,
xây dựng khu tái định cư.
5.2. Về Tổ chức phát triển quỹ đất
Tổ chức phát triển quỹ đất là một điểm mới trong
pháp luật đất đai hiện hành có chức năng thực
hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong
trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu
tư, quản lý quỹ đất đã thu hồi, tạo quỹ đất sạch
phục vụ cho đầu tư phát triển nhằm giảm các thủ
tục hành chính về đầu tư. Tuy nhiên, qua thực
tiễn triển khai mô hình này ở các địa phương còn
chưa thống nhất (thành phố Hà Nội thành lập
Trung tâm phát triển quỹ đất ở thành phố và cấp
huyện; tỉnh Nghệ An thành lập ở cấp huyện); cơ

chế vốn và huy động vốn cho hoạt động của tổ
chức này cũng chưa có quy định, trong khi đó
nguồn vốn cho công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng đòi hỏi rất lớn. Qua khảo sát
thực tế tại thành phố Hà Nội cho thấy các Trung
tâm phát triển quỹ đất của địa phương này hoạt
động có hiệu quả, bảo đảm có đất sạch để đấu giá
quyền sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư,
đem lại hiệu quả kinh tế cao và tăng nguồn thu
cho ngân sách nhà nước.
Để củng cố, tăng cường
vai trò và vị trí của Tổ chức
phát triển quỹ đất, Nghị định
quy định rõ mô hình hoạt
động, cơ chế vốn, huy động
vốn, thẩm quyền thành lập
đối với Tổ chức này. Đồng
thời, bỏ mô hình doanh
nghiệp công ích để phù hợp
với pháp luật về doanh
nghiệp. Với quy định như
trên thì Tổ chức phát triển
quỹ đất sẽ đủ điều kiện để
thực hiện nhiệm vụ được
giao, tạo quỹ đất đã được giải
phóng mặt bằng để đấu giá
quyền sử dụng đất, từ đó làm
minh bạch trong việc thu hút
đầu tư, chống phiền hà,
nhũng nhiễu và từng bước

xóa bỏ cơ chế bao cấp trong
việc giao đất, cho thuê đất.
5.3. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất do doanh
nghiệp đang sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh
Quy định hiện hành Quy định tại Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP
Theo quy định hiện hành, đối với
doanh nghiệp đang sử dụng đất để sản
xuất, kinh doanh mà chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
Để khắc phục những bất cập nêu trên,
Nghị định bổ sung cụm từ: “và được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất” trên cơ sở nội dung cơ bản Điều
18
phải lập phương án sản xuất, kinh
doanh trình UBND cấp tỉnh xét duyệt.
Việc quy định như trên là mâu thuẫn
với quy định của pháp luật về đầu tư vì
trong trường hợp này doanh nghiệp
đang sản xuất kinh doanh không phải
lập lại phương án sản xuất, kinh doanh
để trình UBND cấp tỉnh xét duyệt.
52 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
5.4. Về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm
Quy định hiện hành Quy định tại Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP
Hiện nay tại thành phố Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh phát sinh nhu cầu sử
dụng đất để xây dựng công trình ngầm

như đường tàu điện ngầm, đường hầm,
bãi để xe ngầm độc lập không gắn với
công trình trên mặt đất. Pháp luật hiện
hành chưa có quy định về quản lý sử
dụng đất để xây dựng công trình này.
Nghị định quy định việc sử dụng đất
đối với loại công trình này và giao cho
UBND cấp tỉnh quyết định cho các tổ
chức kinh tế thuê đất để xây dựng công
trình ngầm theo quy hoạch.
Cụ thể: UBND cấp tỉnh quyết
định cho tổ chức, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất để xây dựng
công trình ngầm để sản xuất, kinh
doanh phù hợp với quy định của pháp
luật về đầu tư.
Đơn giá thuê đất để xây dựng
công trình ngầm do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với
điều kiện thực tế tại địa phương nhưng
không quá 30% đơn giá thuê đất trên
bề mặt có cùng mục đích sử dụng.
Nghị định giao cho Bộ Tài nguyên và
Môi trường chủ trì phối hợp với các
Bộ, ngành liên quan xây dựng cơ chế
quản lý, sử dụng đất để xây dựng công
trình ngầm trình Thủ tướng Chính phủ.

5.5. Về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
19
đất; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp; hộ gia đình, cá nhân
không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp
Quy định hiện hành Quy định tại Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP
Theo quy định hiện hành tổ chức kinh
tế đang sử dụng đất có thời hạn, khi hết
hạn mà có nhu cầu xin gia hạn sử dụng
đất thì phải lập dự án bổ sung về sản
xuất, kinh doanh trình cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt. Quy
định này không thống nhất với pháp
luật về đầu tư là doanh nghiệp đã đi
vào sản xuất, kinh doanh không phải
lập lại phương án sản xuất, kinh doanh
để trình UBND cấp tỉnh xét duyệt.
Để khắc phục những tồn tại nêu
trên, Nghị định quy định về trình tự, thủ
tục gia hạn sử dụng đất đối với trường
hợp này, trong đó làm rõ trách nhiệm
của cơ quan tài nguyên và môi trường
trong việc thẩm định nhu cầu sử dụng
đất. Trường hợp dự án đầu tư có điều
chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn
hoạt động của dự án thì thời hạn sử
dụng đất được điều chỉnh theo thời
gian hoạt động của dự án ngay sau khi
dự án đầu tư được đăng ký điều chỉnh
quy mô.

Đối với trường hợp xin gia hạn sử
dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký
điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm
định nhu cầu sử dụng đất được thực
hiện đồng thời với việc thực hiện thủ
tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
6. Về tổ chức thực hiện
Để xử lý một số vấn đề phát sinh sau khi Nghị định này có hiệu lực thi
hành, Nghị định quy định:
- Việc lập quy hoạch sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được áp
dụng để lập quy hoạch sử dụng đất cho giai đoạn kể từ năm 2011 trở đi. Các
trường hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2010 thực hiện
theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
- Đối với những dự án, hạng mục đã chi trả xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không áp dụng hoặc không
điều chỉnh theo quy định của Nghị định này.
- Đối với những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương
án đã được phê duyệt trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo
phương án đã phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của Nghị định
này. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm thì giá đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ
thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
20
Đồng thời để hướng dẫn Nghị định này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã
đưa vào Chương trình xây dựng văn bản 6 tháng cuối năm 2009 của Bộ gồm 4
Thông tư của Bộ TNMT, 2 Thông tư liên tịch hướng dẫn Nghị định số
69/2009/NĐ-CP:
1- Thông tư hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
2- Thông tư quy định về lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất (thay thế Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11
năm 2004);
3- Thông tư quy định tạm thời về Định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng
bảng giá đất;
4- Thông tư hướng dẫn xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền ban hành của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
5- Thông tư liên tịch giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và
Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế
tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất;
6- Thông tư liên tịch giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ
hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức, biên chế làm công tác giá đất của
Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

21
PHỤ LỤC
(Kèm theo bài giảng Nội dung Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)
Quy định cũ (đã bị hủy bỏ) Quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
I. Về QH, KHSDĐ
Theo NĐ 181/2004/NĐ-CP
Điều 12. Nội dung quy hoạch sử dụng đất Điều 3. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc
gia
Điều 4. Nội dung quy hoạch sử dụng đất của cấp
tỉnh
Điều 5. Nội dung quy hoạch sử dụng đất của cấp
huyện
Điều 6. Nội dung quy hoạch sử dụng đất của cấp xã
Điều 14. Nội dung quy hoạch sử dụng đất chi tiết,
kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị

trấn, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Điều 7. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết
của khu công nghệ cao, khu kinh tế
Điều 8. Tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
Điều 9. Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
Điều 10. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
II. Về Giá đất
Theo NĐ số 123/2007/NĐ-CP
Mục 2. GIÁ ĐẤT
Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP
Điều 11. Xác định lại giá đất trong một số trường
hợp cụ thể
Theo NĐ số 142/2005/NĐ-CP
Điều 4. Đơn giá thuê đất Điều 12. Đơn giá thuê đất
Điều 13. Tiền thuê đất đối với trường hợp trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê
III. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP
Điều 6. Nguyên tắc bồi thường Điều 14. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ
Điều 3. Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định Điều 15. Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái
22
cư định cư
Điều 10. Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Điều 16. Bồi thường đất nông nghiệp

Điều 19. Bồi thường nhà, công trình xây dựng
trên đất
Điều 17. Hỗ trợ
Điều 27. Hỗ trợ di chuyển Điều 18. Hỗ trợ di chuyển
Điều 36. Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời
sống tại khu tái định cư
Điều 19. Hỗ trợ tái định cư
Điều 28. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định
sản xuất
Điều 20. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định
sản xuất
Điều 21. Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp
trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công
nhận là đất ở
Điều 29. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo
việc làm
Điều 22. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo
việc làm
Điều 32. Hỗ trợ khác Điều 23. Hỗ trợ khác
Điều 24. Bồi thường nhà, công trình xây
dựng trên đất
Điều 39. Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư
Điều 25. Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư
Điều 48. Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư
Điều 26. Chi phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư
Theo NĐ số 17/2006/NĐ-CP

Điều 4. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP
Theo NĐ số 84/2007/NĐ
Điều 43. Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp
xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền
kề với đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước
thu hồi đất
Điều 48. Bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp
IV. Về thu hồi, giao, cho thuê đất
Theo NĐ số 181/NĐ-CP
Mục 4. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT,
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
Điều 30. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển Điều 27. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
23
mục đích sử dụng đất đích sử dụng đất
Điều 125. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải
giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
Điều 28. Áp dụng thủ tục thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất đối với dự án đầu tư
Điều 126. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê
đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với tổ
chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
Điều 29. Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi
đất
Điều 127. Trình tự, thủ tục giao đất để sử dụng

vào mục đích quốc phòng, an ninh
Điều 30. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
Điều 141. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất đối
với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông
nghiệp; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất nông
nghiệp
Điều 31. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực
hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,
giao đất, cho thuê đất
Theo NĐ số 17/2006/NĐ-CP
Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP
Điều 32. Cưỡng chế thu hồi đất
Theo NĐ số 84/2007/NĐ-CP
Điều 49. Xác định và công bố chủ trương
thu hồi đất
Điều 33. Việc tách nội dung bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư thành tiểu dự án riêng và trách
nhiệm tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đối với dự án đầu tư thuộc các Bộ, ngành
Điều 50. Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất
bị thu hồi
Điều 51. Lập, thẩm định và xét duyệt phương
án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
24

Điều 52. Thông báo về việc thu hồi đất
Điều 53. Quyết định thu hồi đất
Điều 54. Giải quyết khiếu nại đối với quyết
định thu hồi đất
Điều 55. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn
gốc đất đai
Điều 56. Lập, thẩm định và xét duyệt phương
án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Điều 57. Công khai phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư
Điều 58. Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ
và bố trí tái định cư
Điều 59. Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi
Điều 60. Cưỡng chế thu hồi đất
Điều 62. Việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư thành tiểu dự án riêng và trách
nhiệm tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc các
Bộ, ngành
V. Phát triển quỹ đất,cấp GCN, SDĐ công trình ngầm,gia hạn SDĐ
Theo NĐ số 181/2004/NĐ-CP
Điều 10. Tổ chức phát triển quỹ đất Điều 35. Tổ chức phát triển quỹ đất
Điều 52. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với đất do doanh nghiệp đang sử dụng
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh
Điều 36. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đối với đất do doanh nghiệp đang sử dụng làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

Điều 37. Sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm
Điều 38. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất
đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp;
hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp
Điều 39. Xử lý một số vấn đề phát sinh khi ban
hành Nghị định
25