Trồng Xoài, Na, Đu Đủ, Hồng Xiêm - Gs.Ts.Trần Thế Tục phần 5 ppt

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
29

b. Hạn chế về cơ sở Hạ Tầng :
+ Hệ thống đường giao thông vận chuyển hàng hoá từ các tỉnh phía Nam, Miền
Trung, Hải Phòng, Hà Nội đi Lào Cai được thực hiện chủ yếu bằng đường
ôto và đường sắt, tuy nhiên đường sắt chỉ phục vụ nhu cầu đi lại của hành
khách và vận chuyển hàng với khối lượng rất ít. Hiện nay hệ thống đường
ôtô chưa đáp ứng tiêu chuẩn là đường xuyên Á, có 4 làn xe, để đảm bảo
nhanh chóng và an toàn trong vận chuyển hàng hoá, nên việc vận chuyển
hàng hoá hiện nay gặp nhiều khó khăn, chi phí vận chuyển tốn kém, ảnh
hưởng đến yếu tố cạnh tranh.
+ Kết cấu cơ sở hạ tầng ngay tại Lào Cai còn kém, nếu không được đầu tư kòp
thời sẽ ảnh hưởng đến mãi lực của dự án. Đây là điểm đặc biệt trọng yếu
quyết đònh đến sự thành – bại của dự án do phụ thuộc rất nhiều vào tiến độ
đầu tư và sự tham gia kinh doanh của các đối tác.
+ Cơ sở hạ tầng của Tỉnh Lào Cai đang được chính quyền Lào Cai thực hiện
đầu tư, nâng cấp hầu hết để xứng tầm trở thành Thành Phố Lào Cai. Tuy
nhiên, nguồn vốn để thực hiện đồng loạt các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng là
rất lớn, phụ thuộc vào nguồn vốn huy động của tỉnh, kêu gọi đầu tư, vì vậy
nó sẽ ảnh hưởng đến việc triển khai đồng bộ và kế hoạch nâng cấp cơ sở hạ
tầng theo đònh hướng phát triển tỉnh Lào Cai, Vì vậy, ảnh hưởng đến việc thu
hút đầu tư của các doanh nghiệp.
c. Hạn chế cuả thò trường :
+ Quy mô vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn chậm, rủi ro về nguồn
vốn đầu tư cao nếu có biến động khủng hoảng về tài chính. đồng thời việc
huy động nguồn vốn từ bên ngoài để đầu tư dự án cũng gặp những khó khăn
nhất đònh do thò trường đầu tư đòa ốc mới phát triển mạnh trong những năm
gần nay, còn bò ảnh hưởng tâm lý không tốt đối với các nhà đầu tư tài chính

về đầu tư đòa ốc trong những năm trước nay thông qua việc phá sản của Công
ty Epco, Minh Phụng, Huy Hoàng…
+ Việc gia tăng cạnh tranh trong lónh vực đầu tư xây dựng và cho thuê mặt
bằng từ các doanh nghiệp Trung Quốc có thế mạnh lớn về vốn đầu tư, đặc
biệt tại khu vực Hà Khẩu – Lào Cai về các cao ốc, khu thương mại chưa có,
nhưng với tiềm năng phát triển của thò trường, việc đầu tư cao ốc và khu
thương mại là không tránh khỏi làm tăng nguy cơ rủi ro cho dự án.

d. Hạn chế cuả Biti’s :
+ Biti’s với kinh nghiệm 20 năm trong lónh vực sản xuất và kinh doanh giày
dép, với mối quan hệ tốt và nhận được sự ủng hộ của chính phủ Việt Nam và
sự quan tâm của chính phủ Trung Quốc. Tuy nhiên, đối với lónh vực đầu tư
xây dựng, kinh doanh bất động sản còn chưa nhiều kinh nghiệm và tính
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
30

chuyên nghiệp, vì vậy việc triển khai ít nhiều còn gặp lúng túng nhất là tổ
chức trong giai đoạn khai thác dự án để đạt hiệu quả cao nhất.

e. Hoá giải các rủi ro :
Các rủi ro trên có thể xảy ra đối với dự án, mỗi rủi ro đều có ảnh hưởng nhất đònh
đến thành công của dự án. Vì vậy, dự đoán trước những khó khăn, rủi ro có thể
xảy ra cho dự án để có biện pháp khắc phục, thay đổi phù hợp để đảm bảo được
tính khả thi, ổn đònh lâu dài của dự án :
+ Dự án TTTM Lào Cai được chính phủ Việt Nam và tỉnh Lào Cai ủng hộ, cũng
là bộ mặt của nước Việt Nam nói chung và của tỉnh Lào Cai nói riêng đối với
nước bạn Trung Quốc, sự thành công của dự án sẽ là động lực để các công ty
khác quyết đònh đầu tư tại Lào Cai đúng theo chính sách phát triển của tỉnh

Lào Cai, vì vậy việc áp dụng chính sách ưu đãi riêng cho Dự án Trung tâm
Thương mại là cần thiết để thu hút các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc
đến hoạt động và khai thác tại Dự án này, cũng như để đánh giá các chính
sách ưu đãi của tỉnh Lào Cai có thực sự thu hút được các doanh nghiệp đến
đầu tư hay không.
+ Với kinh nghiệm của các tập đoàn nước ngoài chuyên nghiệp trong lónh vực
khai thác hoạt động của các dự án sau khi hoàn thành đang được nhiều dự án
áp dụng, cụ thể một trong số các dự án chủ đầu tư không phải là đơn vò khai
thác như : Toà nhà Etown của Ree, toà nhà Bitexco tại TP.HCM, khách sạn
Sofitel – Hà Nội…. việc giao cho các tập đoàn này tổ chức khai thác một cách
chuyên nghiệp sẽ tạo sự thành công của dự án và tối đa hoá hiệu quả mang lại
của dự án. Qua đó Biti’s sẽ học hỏi được nhiều kinh nhiệm trong tổ chức, quản
lý, khai thác dự án.
+ Nghiên cứu các chính sách ưu đãi giữa Việt Nam và Trung Quốc để kiến nghò
lên chính quyền Lào Cai kòp thời các chính sách không còn thu hút nhà đầu tư
hay đang là khó khăn cho các nhà đầu tư để nhanh chóng thay đổi phù hợp,
thu hút ý đònh đầu tư của các doanh nghiệp vào Lao Cai. Như vậy, Chính
quyền Lào Cai muốn các chính sách ưu đãi của Tỉnh đến được các doanh
nghiệp Việt Nam, Trung Quốc và thực sự thu hút các doanh nghiệp thì phải
thông qua Dự án TTTM để quảng cáo, vì vậy sự gắn kết chặt chẽ giữa chính
quyền Lao Cai và Trung Tâm Thương mại để đưa ra chính sách phù hợp là
hoàn toàn xảy ra. Khi đó Trung tâm Thương mại thực sự là đòa điểm giao
thương hàng hoá giữa các doanh nghiệp.
+ Biti’s với mối quan hệ rộng với các tập đoàn Trung Quốc như tập đoàn lớn
nhất Trung Quốc : Tân Huy Vọng, Tập đoàn Trung Sơn, Hải Ngoại Quảng
Đông…cũng như quan hệ tốt với chính quyền các tỉnh Quảng Châu, Trung Sơn
Trung Quốc, nhất là sự kiện thủ tướng Trung Quốc đến thăm chính thức Công
ty Biti’s vào năm 1999, đã tạo sự tin tưởng của chính quyền Trung Quốc và
các doanh nghiệp Trung Quốc khi làm ăn với Công ty Biti’s, nhiều tập đoàn
muốn hợp tác liên doanh với Biti’s để khai thác thò trường Việt Nam. Vì vậy,

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
31

sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tại Trung Quốc đến Lào Cai để đầu tư thông qua
hoạt động của Trung tâm Thương mại, giãm mức rủi ro không có đơn vò khai
thác, hoạt động trong dự án.
+ Phương án dự phòng những rủi ro nếu xảy ra là thực hiện hợp tác với chính
quyền Lào Cai trong việc đầu tư vốn, xây dựng và khai thác Trung Tâm
Thương Mại theo đúng đònh hướng phát triển của tỉnh lào Cai và xem dự án
Trung Tâm Thương Mại như công trình của Quốc gia, thực hiện các chính sách
ưu đãi của nhà nước và chính quyền cho Trung Tâm Thương mại, thu hút các
nhà đầu tư đến hoạt động, đầu tư tại Trung tâm Thương Mại và đầu tư tại Lào
Cai.

II.3 Giới thiệu qui mô dự án
II.3.1 Vò trí đầu tư:
- Trung Tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai xây dựng trong khu quy
hoạch tổng thể Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai, được UBND Tỉnh Lào Cai phê
duyệt, tọa lạc tại Phường Lào Cai - Thò xã Lào Cai - Tỉnh Lào Cai cách Trạm
Kiểm Soát Liên Ngành 60m về phía Nam, kẹp giữa đường Nguyễn Huệ (đã
mở rộng) và đường bờ Sông Hồng.
- Đây là vò trí cửa khẩu quốc tế có hướng nhìn đối diện với Hà Khẩu – Tỉnh Vân
Nam - Nước Cộng Hoà Nhân Dân Trung Hoa.
- Diện tích đất qui hoạch: 8.069 m2 (trong đó diện tích vườn hoa : 1.151 m2,
diện tích khuôn viên công trình : 6.918 m2)
- Diện tích đất xây dựng: 2.496 m2
- Tổng diện tích sàn xây dựng toàn bộ Công trình : 22.204 m2
Trong đó:

- Tổng chiều cao nhà 4 tầng : 16.5m
- Tổng chiều cao nhà 11 tầng : 40.3m
- Tổng chiều cao nhà 17 tầng : 60.7m
II.3.2 Chức năng dự án :
Đây là công trình kiến trúc đa chức năng, đáp ứng được nhiều yêu cầu phục vụ
kinh doanh như: Siêu thò, du lòch, khách sạn, cao ốc văn phòng, ngân hàng, vui
chơi giải trí, dòch vụ khác…
Phân khu chức năng: Công trình bao gồm 3 hạng mục chính như sau:
- Khu siêu thò và văn phòng cho thuê với qui mô 1 tầng hầm và 4 tầng lầu, diện tích
sàn xây dựng 5.212 m
2
:
+ Khu thương mại để các doanh nghiệp trưng bày, quảng cáo, giới thiệu
sản phẩm, bán hàng trực tiếp.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
32

+ Khu siêu thò với hình thức tự chọn đa dạng hoá mặt hàng trong và ngoài
nước.
+ Khu văn phòng cho thuê để các doanh nghiệp làm công tác giao dòch,
xúc tiến thương mại.
+ Khu dòch vụ: Bưu điện phục vụ thông tin liên lạc, báo chí, dòch vụ thanh
toán qua ngân hàng, cửa hàng dược . . .
+ Khu cho thuê tổ chức các hội nghò, hội thảo phục vụ các doanh nghiệp
trong ngoài nước.
+ Tầng hầm: bãi giữ xe, buồng thang và Phòng Kỹ thuật - Bảo trì.
- Khu khách sạn A với qui mô 11 tầng (3 sao), diện tích sàn xây dựng 4.592 m
2

gồm các chức năng sau: (Căn cứ vào tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn ban hành
kèm theo Quyết đònh 02/2001/QĐ – TCDL ngày 27/04/2001, của Tổng cục Du
lòch).
+ Khu vực làm dòch vụ tiếp đón và làm thủ tục cho khách du lòch trong và
ngoài nước (Trung tâm Lữ Hành).
+ Khu khách sạn 52 phòng với các dòch vụ tiện nghi đáp ứng nhu cầu ở 2
mức: khá và cao cấp, hoặc có thể làm cao ốc văn phòng cho thuê (khi
có nhu cầu).
+ Khu nhà hàng và các dòch vụ ăn uống đáp ứng phục vụ hơn 100 khách.
+ Khu dòch vụ giải trí karaoke, xông hơi, massage.
+ Các phòng hội nghò đáp ứng yêu cầu các đoàn khách sử dụng hội thảo
với sức chứa 150 người/phòng.
+ Tầng hầm : bãi giữ xe, buồng thang và Phòng Kỹ thuật - Bảo trì.
- Khu khách sạn B với qui mô 17 tầng (3 sao), diện tích sàn xây dựng 12.400 m
2

gồm các chức năng như sau: (Căn cứ vào tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn ban
hành kèm theo Quyết đònh 02/2001/QĐ – TCDL ngày 27/04/2001, của Tổng
cục Du lòch).
+ Khu khách sạn 165 phòng với các dòch vụ tiện nghi đáp ứng nhu cầu ở 2
mức: từ khá đến cao cấp hoặc có thể sử dụng làm cao ốc văn phòng
(khi có nhu cầu).
+ Khu nhà hàng và các dòch vụ ăn uống phục vụ đáp ứng trên 300 khách.
+ Khu dòch vụ giải trí karaoke, xông hơi, massage, cafe sân thượng.
+ Các phòng hội nghò đáp ứng yêu cầu các đoàn khách sử dụng hội thảo
với sức chứa trên 150 người /phòng.
+ Tầng hầm : bãi giữ xe, buồng thang và Phòng Kỹ thuật - Bảo trì.

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai

___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
33

II.3.3 Mức đầu tư :

- Tổng kinh phí đầu tư phân chia theo hạng mục công trình như sau:
(ĐVT: 1.000.000 đồng)
Stt Nội dung
Siêu thi
&Văn Phòng
Khách sạn A
(11 tầng)
Khách sạn B
(17 tầng)
Tổng
Cộng
I Đầu tư xây dựng cơ bản 17.855 24.244 63.038 105.137
1 Giá trò xây lắp
8.870 13.531 36.852 59.253
2 Trang thiết bò
5.692 6.279 14.450 26.421
3 Chi phí quản lý dự án
2.141 2.913 7.543 12.597
4 Lãi vay trong thời gian xây dựng
1.152 1.521 4.193 6.866

Tỷ lệ vốn vay trong vốn đầu tư 50,00% 50,00% 50,00%

Tỷ lệ lãi vay/năm 9,60% 9,60% 9,60%

Nhu cầu vốn năm thứ nhất 4.831 6.731 1.740

Số phải vay năm thứ nhất 2.537 3.535 962

Lãi vay năm thứ nhất 244 339 92

Nhu cầu vốn năm thứ hai 12.938 16.375 -

Số phải vay năm thứ hai 6.923 8.778 -

Lãi năm thứ hai 908 1.182 92

Nhu cầu vốn năm thứ ba 17.215

Số phải vay năm thứ ba 9.909

Lãi năm thứ ba 965

Nhu cầu vốn năm thứ tư 40.273

Số phải vay năm thứ tư 21.659

Lãi năm thứ tư 3.044
II Chi phí tuyển dụng và đào tạo 666 83 83 832
III Chi phí tiếp thò DA 400 300 300 1.000
IV Trang thiết bò phục vụ kinh doanh 2.132 2.125 5.652 9.909
Tổng Cộng chi phí (I+II+III+IV) 21.053 26.752 69.073 116.878
(Bảng 1: Kinh phí đầu tư theo hạng mục công trình – trích số liệu Công ty Biti’s)

Tổng kinh phí đầu tư cho toàn bộ dự án dự kiến là 116.878 triệu đồng, trong đó:
Khu Siêu thò và Văn phòng cho thuê là 21.053 triệu đồng
Khu khách sạn A (11 tầng) là : 26.752 triệu đồng
Khu khách sạn B (17 tầng) là : 69.073 triệu đồng
Nội dung khoản mục đầu tư như sau:
+ Giá trò xây lắp dự án bao gồm : Chi phí đấu thầu, chi phí tư vấn giám sát (phần
móng cọc và phần hoàn thiện), chi phí xây dựng (khảo sát đòa chất, thiết kế dự
toán, gói thầu móng, gói thầu phân thân, gói thầu phần hoàn thiện), hệ thống
nhôm kính, giàn trang trí ngoài rời kiểu không gian…
+ Chi phí trang thiết bò bao gồm : Hệ thống điều hoà không khí, thang máy, máy
phát điện, PCCC, chống sét, hệ thống truyền thông, camera, truyền hình.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
34

+ Trang thiết bò phục vụ kinh doanh (do đối tác đầu tư): 9.909 triệu đồng. Các đối
tác kinh doanh được xác đònh là các doanh nghiệp thuê văn phòng đại diện và các
đối tác thuê gian hàng trưng bày, triển lãm.
+ Chi phí tuyển dụng và đào tạo bao gồm : Chi phí tuyển dụng nhân sự tại đòa
phương, đào tạo chuyên môn tại Công ty và các trường tại đòa phương.
+ Chi phí tiếp thò dự án gồm các chi phí hội chợ, triển lãm, tuyên truyền, quảng
cáo, tiếp thò, xúc tiến các hoạt động thương mại trong và ngoài nước để giới thiệu
tiềm năng Lào Cai và quy mô hoạt động của dự án.
+ Chi phí quản lý dự án : bao gồm chi phí quản lý dự án trong thời gian xây dựng,
thẩm đònh thiết kế mỹ thuật, chi phí mời thầu, chi phí bảo hiểm công trình, giám
sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bò, dự phòng phí…
+ Chi phí lãi vay trong trong thời gian xây dựng : 6.068 triệu đồng theo kế hoạch
vay từng năm và ước tính lãi suất cho vay 9,6%/năm, đây là khoản lãi bò mất vì
nguồn vốn dự án được tài trợ bằng cách vay ngân hàng. Do đó xem như là chi phí

sử dụng vốn khi quyết đònh đầu tư vào dự án.

II.3.4 Nguồn vốn đầu tư
ĐVT: 1.000.000 đồng
PHÂN LOẠI ĐẦU TƯ THEO NGUỒN VỐN HUY ĐỘNG
STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng cộng
1 Số tiền vay dự kiến 7,034 15,701 9,090 21,659 53,484
2 Vốn tự có 6,943 15,794 9,090 21,658 53,485
3 Đầu tư TTB phục vụ KD (vốn đối tác) 4,257 5,652 9,909
TỔNG KINH PHÍ ĐẦU TƯ 13,977 35,752 18,180 48,969 116,878
(Bảng 2: Kinh phí đầu tư theo nguồn vốn huy động – trích số liệu Công ty Biti’s)

Trong tổng số vốn đầu tư 116.878 triệu đồng, dự kiến:
+ Vay Ngân hàng: 53.484 triệu đồng (lãi suất tạm tính là 9,6%/năm tại Ngân
Hàng Công Thương Việt Nam).
+ Vốn tự có: 53.485 triệu đồng.
+ Vốn kinh doanh của đối tác: 9.909 triệu đồng.

II.3.5 Chi tiết kế hoạch đầu tư:
ĐVT: 1.000.000 đồng
Stt Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng cộng
I Khu siêu thò và văn phòng thuê 5.075 15.978 - 21.053
1 Trang thiết bò cơ bản - 5.692 - 5.692
2 Xây dựng 4.831 7.246 - 12.077
Trong đó - - - -

- Xây dựng
4.431 6.580 - 11.011

- Chi phí tiếp thò dự án

200 200 - 400
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
35

Stt Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng cộng

- Chi phí tuyển dụng, đào tạo
200 466 - 666
3 Lãi vay trong thời gian xây
dựng
244 908 - 1.152
4 Trang thiết bò phục vụ kinh
doanh
- 2.132 - 2.132
II Khu khách sạn 11 tầng 7.070 19.682 - 26.752
1 Trang thiết bò cơ bản - 6.279 - 6.279
2 Xây dựng 6.731 10.096 - 16.827
Trong đó - - - -
- Xây dựng 6.556 9.888 -
16.444
- Chi phí tiếp thò dự án 150 150 -
300
- Chi phí tuyển dụng, đào tạo 25 58 -
83
3 Lãi vay trong thời gian xây
dựng
339 1.182 - 1.521
4 Trang thiết bò phục vụ kinh

doanh
- 2.125 - 2.125
III Khu khách sạn 17 tầng 1.832 92 18.180 48.969,2 69.073,2
1 Trang thiết bò cơ bản - - 14.450 14.450
2 Xây dựng 1.740 17.215 25.823 44.778
Trong đó - - - -
- Xây dựng 1.740 17.040 25.615
44.395
- Chi phí tiếp thò dự án - 150 150 300
- Chi phí tuyển dụng, đào tạo - 25 58 83
3 Lãi vay trong thời gian xây
dựng
92 92 965 3.044 4.193
4 Trang thiết bò phục vụ kinh
doanh
- - - 5.652,2 5.652,2
IV TỔNG KINH PHÍ ĐẦU TƯ
(I+II+III)
13.977 35.752 18.180 48.969,2 116.878,2
(Bảng 3: Chi tiết kế hoạch đầu tư theo từng dự án – trích số liệu Công ty Biti’s)

II.3.6 Bố trí chi tiết các khu chức năng

S
T
T

Hạng mục
Đvò
tính

Diện
Tích
Tầng
Diện
tích
kinh
doanh
Diện
Tích
Khu
phụ
Ghi chú

Tổng Diện tích đất m2 5.200 không tính tiểu công viên

Diện tích xây dựng m2 2.238

Mật độ xây dựng % 43,04%

Tổng diện tích sàn xây dựng m2
22.204 13.854 8.350
I
Khu Siêu Thò - VP cho thuê

Diện tích xây dựng m2 1.052