Trồng Xoài, Na, Đu Đủ, Hồng Xiêm - Gs.Ts.Trần Thế Tục phần 9 pps

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
57


BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV
DT(m
2
) Gía cho thuê
100,000 110,000 120,000 130,000
100% 7,109 19,222 31,457 43,790
90% (2,085) 8,685 19,604 30,609
85% 3,477 13,716 24,075
80% (1,713) 7,856 17,536
75% 2,049 11,066
70% (3,756) 4,630

BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR
DT(m2) Gía cho thuê
100,000 110,000 120,000 130,000
100% 10% 12% 14% 16%
90% 8% 10% 12% 14%
85% 9% 11% 13%
80% 8% 10% 12%
75% 9% 10%
70% 8% 9%
(Bảng 15 – Phân tích độ nhạy khu khách sạn 17 tầng)

Qua các bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, chỉ tiêu hiện giá ròng
và tỷ suất thu lợi nội bộ ta có các trường hợp tốt nhất và xấu nhất như sau :

- Nếu mức giá cho thuê 100.000đồng/m2 dự án có khả thi khi diện tích cho thuê
đạt 100%
- Tương tự nếu mức giá 110.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê
ít nhất là 85%
- Tương tự nếu mức giá 120.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê
ít nhất là 75%










Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
58

Một số thông tin về thò trường cho thuê phòng nghó khách sạn
Tại Lào Cai:

Giá cho thuê Phòng tại các khách sạn tại Sapa, Lào Cai mức độ 2 sao, chỉ có thấp
tầng, chưa có cao tầng, khoảng 300.000 đồng- 400.000 đồng/ngày.
Tại Hà Khẩu – Trung Quốc

Giá cho thuê phòng khách sạn 150 NDT/ngày, tương đương 300.000 VNĐ/ngày,
khách sạn ở mức độ 2 sao. NHưng không có các dòch vụ kèm theo như phòng hội

họp, massage, xông hơi, karaoke…
Tại Hà Nội:
Giá cho thuê nhà khách sạn 3 sao tại Hà Nội hoặc TP.HCM từ 450.000 đồng/ngày
đến 80 USD/ngày, nhưng đối với khách sạn 3 sao không có cao tầng, cao tầng tại
khách sạn 5 sao từ 250USD/ngày đến 400 USD/ngày như Newworld – TP.HCM,
Deawoo –Hà Nội


Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
59

CHƯƠNG III

ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ

III.1 Nhận xét tổng hợp về kết quả thu thập được

Qua bảng phân tích thẩm đònh các dự án riêng lẻ trong một dự án tổng thể là
Trung tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế tại biên giới Tỉnh Lào Cai với các loại
hình kinh doanh là cho thuê văn phòng đại diện của các doanh nghiệp tại Việt
nam và Trung quốc, khu thương mại siêu thò, du lòch khách sạn vơi tổng kinh phí
đầu tư hơn 114 tỷ đồng chưa bao gồm kinh phí giải tỏa mặt bằng và chi phí xây
dựng kết cấu cơ sở hạ tầng trong các khu vực liên quan đến dự án. Kết cấu dự án
gồm khu văn phòng cho thuê và siêu thò (4 tầng), khu khách sạn A (11 tầng) và
khu khách sạn B (17 tầng). Tổng nguồn kinh phí trên là rất lớn đối với một doanh
nghiệp trong nước đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân như Công ty Biti’s và đặc biệt
hơn Công ty cũng chưa từng kinh doanh loại hình dòch vụ – giải trí – du lòch trong
thời gian qua. Tuy nhiên với tiềm lực về tài chính và nguồn nhân lực hiện nay

cũng như khả năng phán đoán về hiệu quả đầu tư tại biên giới cửa khẩu quốc tế
theo chủ trương ưu đãi của Nhà nước nhằm mở cánh cửa đầu tư tại Lào cai giáp
ranh với Trung Quốc có tiềm năng kinh tế rất lớn và là mục tiêu của nhiều quốc
gia trên thế giới chú ý đến trong quá trình hợp tác phát triển kinh tế trong nước
cũng như khu vực mậu dòch tự do Asean.

Qua các số liệu về kết quả thẩm đònh tài chính của từng dự án, ta thấy các dự án
đều có lợi nhuận cao và thu hồi vốn tương đối nhanh, khu siêu thò và văn phòng
cho thuê có thời gian hoàn vốn dài nhất và chỉ tiêu đánh giá NPV thấp nhất so với
các dự án khác với cùng một tỷ suất chiết khấu là 8,3% để qui giá trò đồng tiền thu
được trong tương lai về thời điểm hiện tại.

Toàn bộ kinh phí xây dựng dự án được xác đònh là tỷ lệ vay vốn 50% với số tiền
45.586 triệu đồng và tỷ lệ vốn vay với vốn tự có của công ty Biti’s đối ứng theo tỷ
lệ 1:1 với mức lãi suất vay dài hạn ưu đãi tạm tính là 9,6%/năm,tỷ lệ vốn vay càng
cao thì rủi ro của dự án càng lớn do khi dự án đi vào hoạt động thì ngoài việc tổ
chức khai thác kinh doanh một cách có hiệu quả thì công ty Biti’s phải có trách
nhiệm trả lãy vay và trả vốn gốc hàng năm. Tuy nhiên do các dự án đều có lợi
nhuận cao do vậy cả ba dự án đều có thể trả được nợ vay trong năm hoạt động đầu
tiên và thời gian trả nợ không quá 7 năm là an toàn đối với dự án và khả thi khi
lập kế hoạch vay vốn tại Ngân hàng.





Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
60

III.2 Đề xuất và kiến nghò
Qua phân tích như trên, cho thấy dự án Trung Tâm TMCK Quốc Tế Lào Cai có
nhiều cơ hội, nhiều lợi thế kinh doanh, cũng như thông qua dự án này làm gia tăng
uy tín của thương hiệu Biti’s trên thương trường quốc tế, bên cạnh đó với những
khó khăn trước mắt của một tỉnh Miền núi phía Bắc đang thực hiện xây dựng
chính sách ưu đãi, thu hút nguồn đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và nước
ngoài, vì vậy sự thay đổi các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư của tỉnh Lào Cai cho
phù hợp với tình hình thực tế là không tránh khỏi.
Biti’s xác đònh việc đầu tư vào công trình này ngoài yếu tố mở rộng ngành nghề
kinh doanh, thu lợi nhuận còn có một yếu tố quan trọng chính là tạo uy tín về
thương hiệu Biti’s đối với khu vực Tây Nam Trung Quốc, nhằm đánh mạnh vào thò
trường tiêu thụ sản phẩm giày dép Biti’s của khu vực đông dân này với những mức
sống tương đồng với Việt Nam.
Việc xây dựng đầu tư và khai thác thành công dự án Trung Tâm TMCK Quốc tế
Lào Cai của Công ty Biti’s sẽ là động lực để Biti’s xây dựng nhiều dự án khác tại
các tỉnh như Hà Tây-Hà Nội (hiện đã được thuê đất) và Đà Nẵng, đây cũng là
thành công của chính quyền Lào Cai trong việc thực hiện các chính sách thu hút
đầu tư. Chính vì vậy, có thể nói Trung tâm Thương Mại CKQT Lào Cai là một
bước ngoặc lớn thực hiện các chính sách phát triển của nhà nước Việt Nam đối với
các tỉnh miền núi Phía Bắc nói chung và tỉnh Lào Cai nói rêng.
Từ những khó khăn trước mắt của dự án trong việc thu hút đầu tư của các đối tác
Trung Quốc vào Trung tâm Thương mại Cửa khẩu Quốc Tế Lào Cai, nhằm khai
thác tối đa hiệu quả kinh doanh tại Trung tâm Thương Mại này, với những kiến
nghò sau :
a. Đối với chính sách khuyến khích đầu tư của Việt Nam nói chung và tỉnh Lào
Cai nói riêng :
Thực hiện một chính sách ưu đãi riêng cho Trung tâm TMCKQT Lào Cai để tạo sự
thu hút mạnh các đối tác Trung Quốc có tiềm lực tài chính mạnh đến đầu tư tại
TTTMCKQT Lào Cai, như Trung tâm Thương Mại – n Châu Cá Cựu – Trung

Quốc muốn sang đầu tư tại Việt Nam, nay là các đối tác chuyên thực hiện khai
thác các dự án và luôn có sự so sánh về lợi ích khi đầu tư vào dự án nào mang lại
nhiều nguồn lợi và ổn đònh nhất.
Chính sách ưu đãi này phải lâu dài, cam kết áp dụng ít nhất là 20 năm, để tạo sự
tin tưởng của các đối tác đặt vấn đề đầu tư lâu dài ở đây.
Thực hiện xây dựng các bãi kiểm hoá tại cửa khẩu và giải quyết nhanh các thủ tục
hải quan để giải phóng hàng nhanh đối với các đối tác kinh doanh tại Trung tâm
CKQT Lào Cai. Giúp cho đối tác có sự yên tâm và không làm ảnh hưởng đến cơ
hội đầu tư của các đối tác.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
61

Trung tâm Thương Mại được phép lựa chọn đối tác tương xứng có thực lực tài
chính, kinh nghiệm, khả năng tổ chức, khai thác kinh doanh, có bộ máy nhân sự
vững, lành mạnh để cùng hợp tác khai thác kinh doanh, đồng thời đảm bảo ổn đònh
lâu dài quy hoạch của khu kinh tế cửa khẩu. Chính quyến Lào Cai hỗ trợ nhanh
các điều kiền cần thiết về thủ tục cấp giấy phép hoạt động để đối tác nhanh chóng
kinh doanh tạo lợi nhuận.
Tỉnh chòu toàn bộ chi phí giải tỏa mặt bằng và chi phí xây dựng kết cấu cơ sở hạ
tầng trong các khu vực liên quan đến dự án. Cơ sở Hạ Tầng phải đảm bảo theo
tiêu chuẩn của Thành Phố.
Đồng thời với việc Biti’s thực hiện quảng bá, quảng cáo cho dự án nhằm thu hút
các nhà đầu tư, khách hàng cho dự án tại Trung Quốc và Việt Nam, kiến nghò
chính quyền Tỉnh và Trung ương có hỗ trợ các chương trình giới thiệu về tiềm
năng kinh tế của tỉnh, về dự án và quan trọng nhất là thực hiện và công bố các
cam kết ưu đãi của tỉnh, nước Việt Nam khi thực hiện đầu tư theo từng khu vực qui
đònh, đặc biệt cam kết xây dựng – nâng cấp kết cấu cơ sở hạ tầng như hệ thống
đường bộ và đường sắt Hà Nội – Lào Cai.

Được hưởng ưu đãi ở mức tối đa theo Quy đònh của Luật và các văn bản dưới luật
cho toàn bộ dự án, cụ thể:
a. Được miễn 13 năm tiền thuê đất kể từ khi ký hợp đồng thuê đất và giảm 50%
tiền thuê đất cho các năm còn lại, theo quy đònh tại điểm 3b điều 18 Nghò
đònh 51/1999/NĐ-CP; điểm 3 điều 2, quyết đònh 53/2001/QĐ-TTG ngày
19/04/2001 của Thủ Tướng Chính phủ.
b. Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 03 năm, kể từ khi có thu nhập chòu
thuế và giảm 50% số thuế Thu nhập Doanh nghiệp phải nộp cho 07 năm tiếp
theo.
c. Được miễn thuế thu nhập bổ sung theo quy đònh của Luật thuế Thu nhập
Doanh nghiệp.
d. Được hưởng ưu đãi bổ sung về thuế thu nhập Doanh nghiệp nếu có việc kinh
doanh sản xuất hàng xuất khẩu.
e. Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các thành viên góp vốn trong thời hạn 10
năm, kể từ khi có nghóa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.
f. Được miễn thuế nhập khẩu máy móc thiết bò, phương tiện vận tải tạo thành
tài sản cố đònh của Công ty mà trong nước chưa sản xuất.
g. Được vay 50% tổng số kinh phí đầu tư từ Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển của
Tỉnh với lãi suất ưu đãi 5,4%/năm trong thời hạn 10 năm.
h. Được hưởng bổ sung các ưu đãi về đầu tư (nếu có) phát sinh do Chính phủ,
Tỉnh ban hành trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng và hoạt động của dự
án.
Do vậy, cần phải đánh giá đúng tầm quan trọng của cửa khẩu này, Nhà nước cần
quan tâm đầu tư hạ tầng cơ sở, có cơ chế chính sách khuyến khích để hàng hoá
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
62

Việt Nam có điều kiện xuất sang vùng Tây Nam Trung Quốc và ngược lại, góp

phần cân bằng cán cân mậu dòch xuất nhập giữa hai nước trong thời gian tới.
b. Đối với Công ty Biti’s :
- Tổ chức công tác tiếp thò với quy mô lớn, xúc tiến thương mại với các tập đoàn
lớn tại Trung Quốc muốn tham gia hợp tác kinh doanh tại Trung Tâm Thương
Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai. Tổ chức hội thảo giới thiệu chi tiết về dự án
thông qua các hội chợ trong nước và quốc tế tổ chức tại Hà Nội, Đà Nẵng,
Thành Phố Hồ Chí Minh, TP.Côn Minh –TQ, Quảng Châu-TQ. Đối tượng tham
gia là các đối tác trong nước và nước ngoài tại đòa bàn tỉnh Lào Cai, các đối tác
thuộc các tỉnh thành trong cả nước, tập đoàn lớn của nước ngoài có tiềm lực tài
chính mạnh. Một số đối tác tiềm năng hợp tác đầu tư, khai thác Trung tâm
TMCK QT Lào Cai:
+ Công ty Du Lòch Lào Cai xác đònh hợp tác cùng công ty Biti’s khối 11 tầng
theo sự chứng kiến của tỉnh lào Cai: Công ty Biti’s xây dựng khối 11 tầng
theo công năng sử dụng của Công ty Du Lòch Lào Cai, sau khi Biti’s xây
dựng xong sẽ cho Công ty Du Lòch Lào Cai thuê dài hạn 49 năm, đơn giá
thuê và các điều khoản điều kiện hợp đồng sẽ tiến hành thống nhất.
+ Công ty Biti’s tạo mối quan hệ hợp tác rộng rãi với các công ty du lòch, lữ
hành quốc tế như : Saigon tourist, Đất Việt…, công với sự giới thiệu của tỉnh
lào Cai để khai thác hiệu quả khu khách sạn Trung tâm Thương Tâm Thương
mại nói riêng và du lòch của tỉnh Lào Cai nói chung.
+ Đẩy mạnh hợp tác với các tập đoàn nước ngoài, các đối tác có kinh nghiệm
khai thác các dự án, có tiềm lực về tài chính trong việc khai thác các dự án
khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng. Với hình thức này sẽ tăng mức độ
chuyên nghiệp trong quản lý, phục vụ, nhằm khai thác tối đa hiệu quả của dự
án. Hiện nay, Toà nhà Etown của Ree, toà nhà Bitexco tại TP.HCM, khách
sạn Sofitel – Hà Nội đều có các tập đoàn chuyên khai thác dự án hoạt
động…. việc giao cho các tập đoàn này tổ chức khai thác một cách chuyên
nghiệp sẽ tạo sự thành công của dự án. Qua đó Biti’s sẽ học hỏi được nhiều
kinh nhiệm trong tổ chức, quản lý, khai thác dự án.
+ Biti’s với mối quan hệ rộng với các tập đoàn Trung Quốc như tập đoàn lớn

nhất Trung Quốc : Tân Huy Vọng, Tập đoàn Trung Sơn, Hải Ngoại Quảng
Đông…cũng như quan hệ tốt với chính quyền các tỉnh Quảng Châu, Trung
Sơn Trung Quốc, nhất là sự kiện thủ tướng Trung Quốc đến thăm chính thức
Công ty Biti’s vào năm 1999, đã tạo sự tin tưởng của chính quyền Trung
Quốc và các doanh nghiệp Trung Quốc khi làm ăn với Công ty Biti’s, nhiều
tập đoàn muốn hợp tác liên doanh với Biti’s để khai thác thò trường Việt
Nam. Vì vậy, Biti’s sẽ đẩy mạnh mối quan hệ tốt với các tập đoàn này để
tranh thủ sự hợp tác, đầu tư lâu dài trong TTTMCKQT Lào Cai cũng như với
các dự án sau này, giảm mức rủi ro không có đơn vò khai thác, hoạt động
trong dự án.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
63

- Kết hợp giữa cơ chế mở của Tỉnh Lào Cai và uy tín thương hiệu Biti’s trên
thương trường nội đòa và Quốc tế để kêu gọi các đối tác thực sự có tiềm lực tài
chính mạnh và mong muốn đầu tư lâu dài tại Việt nam và làm bàn đạp đầu tư
sang Campuchia, Lào….
- Tổ chức nghiên cứu các chính sách ưu đãi giữa Việt Nam và Trung Quốc để
kiến nghò lên chính quyền Lào Cai kòp thời các chính sách không còn thu hút
nhà đầu tư hay đang là khó khăn cho các nhà đầu tư để nhanh chóng thay đổi
phù hợp, thu hút ý đònh đầu tư của các doanh nghiệp vào Lào Cai, để đưa ra
chính sách phù hợp .
Trên đây là nội dung phân tích tài chính Dự án Trung Tâm Thương Mại Quốc Tế
Cửa Khẩu Lào Cai với Công ty Biti’s là chủ đầu tư. Việc đầu tư vào dự án là nhìn
đến lợi ích lâu dài, đi theo chiến lược phát triển của Tỉnh Lào Cai và của Chính
phủ Việt Nam. Sự thành công của dự án, ngoài nỗ lực của bản thân Công ty Biti’s,
còn phụ thuộc vào sự ổn đònh về cơ chế thực thi chính sách ưu đãi của tỉnh Lào Cai
và sự thực hiện đồng bộ của các chính sách theo đònh hướng phát triển của tỉnh

Lào Cai trong những năm tới, nhằm thay đổi toàn diện các mặt của Tỉnh nhà, để
Lào Cai thật sự có đầy đủ các điều kiện thiên thời – đòa lợi – nhân hòa, thu hút
ngày càng nhiều các doanh nghiệp trong và ngoài nước đến đầu tư.