Cty Kinh Đô với việc hòan thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tài chính - 7 pps

Tổng LNTT 294.900 4.541.460.000 567.682.500
Thuế 94.368 1.453.267.200 181.658.4000
Tổng LNST 200.532 3.088.192.800 86.024.100
Từ các phương án tương tự như thế, công ty cân nhắc và lựa chọn cho
mình một phương án hợp lý nhất cả về lợi nhuận lẫn hệ số rủi ro.
Ta xét dự án 292 Tây Sơn (là dự án đã và đang hoạt động hiệu quả
nhất của công ty) ta hãy xem xét công tác thẩm định đã được tiến hành như thế nào.
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án 292 Tây Sơn, có đầy đủ
các công tác từ thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, tới bản thiết kế mô hình
tòa nhà. Ta xem xét phần thẩm định tài chính của dự án này.
Tên dự án: Tòa nhà Kinh Đô
Địa điểm: 292 Tây Sơn- Hà Nội.
Diện tích đất: 1350 m2
Diện tích sàn xây dựng: 4830 m2
Số tầng: 5 tầng.
Diện tích đất lưu không: 384 m2
Tổng vốn đầu tư: 8.000.000.000 đồng.
Tỷ lệ nguồn vốn của công ty: 62%( 4.960.000.000 đồng)
Vay ngân hàng: 38% (3.040.000.000 đồng)
Phần vốn của công ty được lấy từ các nguồn như:
Đền bù giải phóng mặt bằng: 1.500.000.000 đồng
Đền bù của liên doanh 31 Hai Bà Trưng: 500.000.000 đồng
Quỹ khấu hao: 250.000.000 đồng
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Vốn công ty tự có: 2.710.000.000 đồng
Dự án được tiến hành từ quý I năm 1998 đến quý IV năm 1999 thì hoàn
thành và đưa vào sử dụng.
Bảng 1:Bảng vốn đầu tư của dự án
Đơn vị: đồng

Tổng vốn đầu tư 8.000.000.000
1.Phần xây lắp 6.670.000.000
Móng 2.370.000.000
Xây thô 3.500.000.000
Hoàn thiện 300.000.000
Điện nước 500.000.000
2.Phần thiết bị 400.000.000
Máy điều hòa 250.000.000
Thiết bị văn phòng 100.000.000
Thiết bị khác 50.000.000
3.Kinh phí thiết kế cơ bản khác 600.000.000
4.Dự phòng phí 330.000.000
(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Bảng 2:Bảng kế hoạch vốn vay và trả nợ
Đơn vị: Đô la($)
Chỉ tiêu Năm XD1 Năm XD2 Năm 1 Năm 2 Năm 3
Vốn vay - 200.000 243.200 163.000 80.200
Lãi suất - 6.6% 13.2% 13.2% 13.2%
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Gốc vay - 200.000 243.200 163.000 80.200
Lãi - 13.200 32.102,4 21.516 10.586,4
Gốc và lãi - 213.200 275.302,4 184.516 90.786,4
Hoàn trả - 80.200 82.800 80.200
(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Giải trình bảng trên: Trong năm xây dựng đầu, công ty đầu tư vào dự
án bằng nguồn vốn tự có của mình. Năm xây dựng thứ hai, công ty bắt đầu đi vay
ngân hàng và vay lần đầu 200.000 $ để hoàn thành công trình. Trong năm đầu thực
hiện dự án, công ty vay số tiền còn lại là 43.200 $ để hoàn thiện công trình. Cuối
năm thứ nhất thực hiện dự án, công ty bắt đầu trả nợ ngân hàng. Lần trả 1 trả 80.200

$, năm 2 trả 82.800 $ và năm thứ 3 trả hết số nợ là 80.200 $.
Cũng trong năm đầu mà công ty đi vay, ngân hàng tạo điều kiện cho công ty trong
việc thực hiện dự án nên ngân hàng chỉ áp dụng mức lãi suất là 6.6%, còn các năm
sau ngân hàng áp dụng mức lãi suất là 13.2%.
Bảng 3:Bảng dự kiến doanh thu và chi phí của dự án
Đơn vị: Đô la ($)
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
Diện tích cho thuê (m2)
Giá cho thuê: $/m2
Hiệu suất cho thuê %
Thu từ cho thuê văn phòng
Thu từ các phí dịch vụ khác
Tổng thu
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Thuế DT( 10%)
Doanh thu sau thuế
Chi phí
CP điện nước công cộng
Chi phí tiền lương
Chi phí BHXH
Khấu hao
KH xây dựng (5%)
KH thiết bị (15%)
Cộng
CP duy tu bảo dưỡng
CP sửa chữa lớn
CP khác
Trả lãi vay
Tồng chi phí

(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Bảng 4:Bảng dự kiến lãi lỗ của dự án
Đơn vị: Đô la ($)
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
Doanh thu sau thuế
Tổng chi phí
Lợi tức trước thuế
Thuế (32%)
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Lợi nhuận sau thuế
Trả gốc
Lãi ròng
(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Bảng 5:Bảng dự kiến chi phí tiền lương
Đơn vị: Đô la ($)
Chức danh Số lượng Lương tháng Lương năm
Trưởng ban quản lý
Phó ban quản lý
Kế toán
Lễ tân
Bảo vệ
Nhân viên kỹ thuật
Nhân viên tạp vụ
Thưởng
Cộng

( Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Bảng 6:Các chỉ tiêu kinh tế
Đơn vị: Đô la ($)

Lợi nhuận sau thuế
Khấu hao
Cộng
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Thời hạn hoàn vốn
Tổng vốn đầu tư
Tỷ suất lợi nhuận

( Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Cán bộ thẩm định cũng như Ban lãnh đạo công ty xem xét các báo cáo
này xét thấy hợp lý và khả thi nên đã quyết định thực hiện dự án. Thực tế cho thấy
đây là một dự án có chất lượng tốt. Cụ thể doanh thu của nó mang về cho công ty
qua các năm như sau:
Năm 2001: 416.908.000 đồng
Năm 2002: 4.596.655.000 đồng
Năm 2003: 4.688.071.000 đồng
Năm 2004: 5.193.041.000 đồng
Trong đó doanh thu năm 2002 và năm 2003 chỉ là doanh thu của 11
tháng cho thuê vì công ty thu tiền một lần vào đầu năm nên công ty cho khách hàng
hưởng ân hạn một tháng.
Từ sự phân tích trên cùng với các kết quả đó ta có thể kết luận công
tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô nói chung là tốt. Để thấy rõ hơn
ta h•y xem xét phần đánh giá hiệu quả hoạt động sau:
2.2.4 Đánh giá hiệu quả hoạt động của công tác thẩm định tài chính dự án tại
công ty.
2.2.4.1 Những kết quả đạt được.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Thẩm định tài chính dự án đầu tư không chỉ xem xét các chỉ tiêu hiệu

quả của dự án mà điều quan trọng hơn là với mức vốn đầu tư dự toán cần phải làm
sao xác định một cơ cấu vốn hợp lý, đảm bảo tiến độ huy động vốn phù hợp với
tiến độ công trình của dự án. Công tác thẩm định tài chính dự án ở Kinh Đô đã đáp
ứng được phần nào yêu cầu này. Sự phù hợp trong bố trí các nguồn vốn huy động
cho dự án được đảm bảo. Công ty không thường xuyên rơi vào tình trạng tiền quá
nhàn rỗi để trong két, cũng không phải đến mức vay " nóng" với lãi suất cao để
đáp ứng cho dự án. Nhờ có công tác thẩm định nhất là thẩm định thị trường mà
công ty đã xác định được đúng phương hướng kinh doanh cho mình phù hợp với
nhu cầu lớn của nền kinh tế.
Công tác thẩm định được tổ chức và tiến hành phù hợp với quy mô
của công ty và được làm rất cẩn thận. Mỗi một dự án được đưa ra rất nhiều phương
án khác nhau trên cơ sở đó lựa chọn phương án tối ưu. Điển hình như dự án 292
Tây Sơn, cán bộ thẩm định đã đưa ra tới hơn 30 phương án, mỗi phương án là một
mức đơn giá cho thuê, đi kèm theo là đánh giá sự thoả thuận giữa công ty với khách
hàng về đơn giá, tổng diện tích thuê, thời gian trả tiền thuê…
Công tác thẩm định tài chính đã giúp cho công ty thực hiện được
những dự án có hiệu quả, làm cho tiềm lực tài chính của công ty ngày càng mạnh.
Việc thành lập ra phòng Kinh doanh đầu tư tiếp thị không những nâng cao chất
lượng công tác thẩm định mà còn giúp giải quyết được một phần việc làm cho
người lao động, phục vụ cho yêu cầu của nhiệm vụ của công ty với Liên đoàn lao
động Thành phố.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Việc lựa chọn phương thức khấu hao nhanh cũng là một điều đáng
chú ý ở Kinh Đô. Phương thức khấu hao nhanh tuy rằng làm giảm lợi nhuận trên sổ
sách của công ty nhưng nó lại mang lại cho công ty một nguồn vốn kinh doanh .
Đồng thời khấu hao nhanh thì khi đã hết thời gian khấu hao tính trên sổ sách tuy
nhiên tài sản vẫn có thể tiếp tục sử dụng và mang lại lợi nhuận cho công ty. Năm
2003, tài sản đã hết khấu hao nhưng vẫn còn sử dụng của công ty là 708 617 396
đồng.

Quy trình thẩm định tài chính của công ty tuy không được tách riêng
ra mà xét một cách tổng thể đôi lúc được gộp lẫn vào với công tác thẩm định thị
trường, công tác lập dự án…Tuy nhiên không vì thế mà hiệu quả của thẩm định tài
chính dự án bị giảm nhẹ. Tuy không quy mô và chi tiết như công tác thẩm định tài
chính dự án ở các công ty lớn và các dự án lớn có tầm cỡ xong các chỉ tiêu mà công
ty sử dụng cũng là các chỉ tiêu cơ bản và cần thiết để đánh giá một dự án.
Kết quả của thẩm định tài chính dự án thể hiện ở chất lượng các dự án
đã thực hiện và cụ thể hơn thể hiện ở kết quả kinh doanh của công ty. Ta có thể
tham khảo các số liệu sau:
Năm 2003, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu là 23,85%.Tỷ lệ nợ phải
trả so với toàn bộ tài sản là 26,55% bao gồm các khoản vay ngân hàng để xây toà
nhà 292 Tây Sơn, vay Liên đoàn lao động Hà Nội để đầu tư dự án Tân Thanh, vay
ngắn hạn ngân hàng để thanh toán với khách hàng. Khả năng thanh toán tổng quát
là 88,51% và khả năng thanh toán nhanh là 18,56% cho thấy vào tháng cuối năm
công ty có hơi gặp khó khăn về tiền mặt tuy nhiên đã được giải quyết vào đầu năm
2004 khi thu được tiền theo hợp đồng cho thuê văn phòng. ( Nguồn: Thuyết minh
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -