THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG - LƯU TRƯỜNG VĂN - 5 docx

VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
14
)
Ụ Ị Ự ()
4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH
Ca
ê
ncư
ù
va
ø
oba
û
ng
“
DANH MUC CA
Ù
CBIE

Á
NRU
Û
IROTA
Ù
C ĐỘNG
Can

cư

vao

bang

DANH

MU
Ï
C

CAC

BIEN

RUI

RO

TAC

ĐỘNG

HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận đònh như
sau:

Ta
á
tca
û
ca
ù
c chỉ tie
â
uta
ø
i cha
ù
nh dư a
ù
nđe
à
uta
ê
ng manh khi HỆ SO
Á

Tat

ca

cac

chỉ

tieu

tai

chanh

dư
ï
an

đeu

tang

ma
ï
nh

khi

HỆ

SO

KINH DOANH gia tăng. Do đó, nếu có thể được nên điều chỉnh
thiết kế để đạt được hệ số kinh doanh =70%

Hệ số kinh doanh=Tổng Scăn hộ / Tổng S sàn XD
60% 65% 70% 75% 80%
NPV (lợi nhuận)
10% 12% 13% 14% 15%
IRR (lợi nhuận)
34,410 46,422 57,478 68,586 79,570
Tỷ suất lợi nhuận/vốn
72
85
96
10 7
11 8
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
41
đầu tư thực chi
7
.
2
8
.
5
9
.
6
10
.
7
11
.
8

Tỷ suất lợi nhuận/tổng
vốn đầu tư ban đầu
3.1 3.9 4.7 5.5 6.3
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
15
)
Ụ Ị Ự ()
4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH
 Với tác đo
ä
n
g
đồn
g
thời của “TỶ LE
Ä

BÁN HÀNG SO VỚI DƯ
Ï
KIẾN BAN ĐẦU
äg g Ä Ï
(%)” và “CHI PHÍ 1m2 SÀN XÂY DỰNG”, cần chú ý đến các giới hạn sau:
 Khi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng” < 3.900.000 đồng/m2, thì tối thiểu Tỷ lệ bán hàng
so với dự kiến ban đầu ≥ 80% thì dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính.

K
hi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng” ≥ 3.900.000 đồng/m2, thì tối thiểu Tỷ lệ bán hàng
so với dự kiến ban đầu ≥ 90% thì dự án mới có hiệu quả về mặt tài chính
Chi phí 1m2 sa
ø
nxa
â
y dưng (triệu
Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu
Chi

phí

1m2

san

xay

dư
ï
ng

(triệu

đồng/m2) 100% 90% 80% 70% 60%
3,600,000 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157)
3 700 000
31 984
18 487
4 991
(8 819)
(22 653)
3
,
700
,
000
31
,
984
18
,
487
4
,
991
(8
,
819)
(22
,

653)
3,800,000 29,558 16,061 2,520 (11,314) (25,149)
3 900 000
27 132
13 635
24
(13 810)
(27 645)
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
42
3
,
900
,
000
27
,
132
13
,
635
24
(13
,
810)
(27
,
645)
4,000,000 24,705 11,209 (2,472) (16,306) (30,140)
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
16
)
Ụ Ị Ự ()
4.4. KẾT LUẬN

Dư a
ù
n chung cư la
ø
kha
û
thi va
ø
co
ù
hiệu qua

û
ta
ø
i chính khi so
á
Dư
ï
an

chung

cư

la

kha

thi

va

co

hiệu

qua

tai

chính

khi

so

lượng căn hộ chung cư bán ra đúng như dự kiến ban đầu của tiến độ
bán hàng (tương ứng với xác suất bán hàng là 100%).
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
43
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
17
)
Ụ Ị Ự ()
4.4. KẾT LUẬN
 Để đảm bảo kinh doanh thuận lợi, nếu có thể được nên điều chỉnh cơ cấu
sa

û
npha
å
m chung cư theo hươ
ù
ng gia ta
ê
ng so
á
ca
ê
nhộco
ù
diện tích < 60m2
san

pham

chung

cư

theo

hương

gia

tang

so

can

hộ

co

diện

tích

<

60m2
và giảm số căn hộ có diện tích 70m2, 80m2, 90m2. Trong cơ cấu sản phẩm
chung cư không nên có các căn hộ với diện tích quá lớn
(
S>120m2
)

g
iá bán cao
(
xấ
p
xỉ 01t
y
û đồn
g)

. Điều nà
y
rất dễ l
y
ù
g
iải nếu chú
()g (pyg)
yyg
ý đến tâm lý người tiêu dùng. Chung cư là chung cư phục vụ cho
người có thu nhập trung bình, toạ lạc tại một nơi mà cảnh quan không đẹp,
thậm chí hơi luộm thuộm, giao thông chưa thuận tiện lắm, bò ngập do triều
cường. Vì vậy những đối tượng có thu nhập xấp xỉ 1tỷ sẽ không muốn vào
sống ở những chung cư như thế. Họ sẽ mua một căn hộ của Phú Mỹ Hưng
để hưởng được các tiện ích về giao thông, về cảnh quan, về môi trường,…
Kh â h ûi ã hi â ø ä øi h ø ki h d h åi i á đ õ h ù bi å
Kh
o
â
ng p
h
a
ûi
nga
ã
u n
hi
e
â
n ma

ø
mo
ä
t va
øi
n
h
a
ø

ki
n
h

d
oan
h
no
åi
t
i
e
á
ng
đ
a
õ
p
h
a

ù
t
bi
e
å
u:
“Nhà kinh doanh giỏi là nhà kinh doanh bán ra thò trừơng những sản phẩm
phù hợp với người tiêu dùng, chứ không phải bán ra những sản phẩm theo
suy nghó chu
û
quan cu
û
aho
Sa
û
npha
å
mphu
ø
hơp vơ
ù
i ngươ
ø
i tie
â
udu
ø
ng la
ø
như

õ
ng
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
44
suy

nghó

chu

quan

cua

ho
ï.
San

pham

phu

hơ
ï
p

vơi

ngươi

tieu

dung

la

nhưng

sản phẩm có đặc điểm phù hợp với tâm lý đối tượng khách hàng, giá bán
phù hợp với túi tiền của họ, …”
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
18
)
Ụ Ị Ự ()
4.4. KẾT LUẬN


Hiệu qua
û
ta
ø
i cha
ù
nh dư a
ù
ngia
û
mmanhkhiso
á
lương ca
ê
nhộba
ù
nđươcnho
û

Hiệu

qua

tai

chanh

dư
ï
an

giam

ma
ï
nh

khi

so

lươ
ï
ng

can

hộ

ban

đươ
ï
c

nho

hơn so với kế hoạch bán đã dự kiến. Vì vậy, chúng ta cần phải xây dựng
đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, biết cách lôi kéo khách hàng, biết tổ chức
các chiến dòch tiế

p
thò để
q
uản
g
bá sản
p
hẩm đến các khách hàn
g
tiềm
pqg p g
năng. Nên hay chăng chúng ta nên thuê các công ty chuyên nghiệp về
quản lý đòa ốc của nước ngoài như CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, … để
thực hiện việc bán hàng giúp chúng ta. Xin đừng nghó rằng chi phí thuê
éû
các công ty như vậy lá quá đa
é
t đo
û
(0,85% doanh thu bán hàng), thật ra
chúng ta đang sử dụng uy tín của những công ty đó để tạo mối an tâm nơi
khách hàng và tận dụng quan hệ rộng rãi của họ để đảm bảo tỷ lệ bán hàng
đ
ù
hư k
øû
h
ù
t
đ

ung n
hư

k
y vọng cua c
h
ung
t
a.
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
45
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
19
)
Ụ Ị Ự ()
4.4. KẾT LUẬN


Ve
à
mặt co
â
ng na
ê
ng sư
û
dung thie
á
tke
á
chung cư la
ø
chưa phu
ø

Ve

mặt

cong

nang

sư

du
ï

ng

thiet

ke

chung

cư

la

chưa

phu

hợp với tâm lý người tiêu dùng hiện nay. Nếu so sánh với Rubyland,
Khang Phú, Phú Thọ Hòa, … thì thì thiết kế của chúng ta là kém. Vì vậy nếu
có thể nên điều chỉnh thiết kế để đảm bảo các tiện ích tối thiểu như: mọi
phòng ngủ đều có hai mặt tiếp giáp với khí trời, bếp phải thông với khí trời,
phải có không gian cho giặt và phơi được che kín đáo, vệ sinh cần tách đôi:
tắm riêng và vệ sinh riêng. Trong tương lai nên cân nhắc việc thuê thiết kế
åáá ûá
nước ngoài đe
å
thực hiện thie
á
t ke
á
các dự án chung cư khác bơ

û
i vì những thie
á
t
kế hay hiện nay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, Bourbon-Đầm Sen, …)
đều được thực hiện bởi các công ty thiết kế nước ngoài.
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
46
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
20
)
Ụ Ị Ự ()
4.4. KẾT LUẬN

Te
â

ngoidưa
ù
n như hiện nay la
ø
qua
ù
da
ø
ido
ø
ng, se
õ
ra
á
t kho
ù
nhơ
ù
vơ
ù
i kha
ù
ch ha
ø
ng

Ten

go
ï

i

dư
ï
an

như

hiện

nay

la

qua

dai

dong,

se

rat

kho

nhơ

vơi

khach

hang

vì vậy cần phải mau chóng tìm cho dự án một tên gọi ngắn gọn, đơn
giản, dễ nhớ, có ý nghóa, không nhất thiết tên gọi dự án phải luôn gắn với
đòa danh ha
y
tên đườn
g
. Chún
g
tôi có thể
g
ợi
y
ù một vài tên như sau: chun
g

ygg gy g
cư AN TÂM, PHÁT TÀI, MINH ĐẠT, …
 Dự án cũng cần có một câu slogan để phục vụ quảng cáo và là điểm nhấn
để tạo ấn tượng mạnh nơi người tiêu dùng, ví dụ như: “Chung cư AN TÂM,
nơi đònh cư dành cho công nhân viên thành đạt”, hoặc “Hãy an tâm với chất
lượng của Chung cư AN TÂM”.
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
47
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ

V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
21
)
Ụ Ị Ự ()
4.4. KẾT LUẬN

Qua pha
â
n tích,
nho
ù
mtha
å
m tra chưa tìm ra đươc
“
ưu đie
å
mno
å

itrội
”
cu
û
a

Qua

phan

tích,

nhom

tham

tra

chưa

tìm

ra

đươ
ï
c

ưu

điem

noi

trội

cua

dự án. Điều này đồng nghóa với dự án của chúng ta không có “lợi thế
cạnh tranh”. Đây là một mối nguy tiềm năng, bởi vì dự án chung cư
sẽ khôn
g
có
g
ì khác biệt so với hàn
g
loạt các dự án chun
g
cư
gg g g
lân cận, và khi đó sẽ rất khó bán. Nên hay chăng đònh dạng “ưu điểm nổi
trội” của chung cư bằng phương thức bán hàng phù hợp với
túi tiền và khả năng tiết kiệm hàng tháng của đối tượng khách hàng mà
áà
ta đã chọn. Muo
á
n vậy, ngay từ bây giờ, các Phòng/Ban của công ty ca
à
n
phải thực hiện các buổi tiếp xúc với những ngân hàng thương mại để giới

thiệu dự án và bàn bạc kế hoạch liên kết. Ngân hàng trực tiếp thẩm đònh
kh
ûê
t
ø
ihíh
û
kh
ù
hh
ø
C
â
t
õ
l
øà á
iiơ
ù
ithi ä kh
ù
h
kh
a nang
t
a
i
c
hí
n

h
cua
kh
ac
h

h
ang.
C
ong
t
y se
l
a cau no
i
g
iơi

thi
e
ä
u
kh
ac
h

hàng đến với ngân hàng
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
48
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

CÁM ƠN CÁC ANH CHỊ ĐÃ LẮNG NGHE
49
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -