THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG - LƯU TRƯỜNG VĂN - 4 pdf

VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
4
)
Ụ Ị Ự ()
4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG
à
Từ kết quả thu thập dữ liệu khảo sát ve
à
thò trường
đòa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án
ch ng cư la
â
ncận
(b
û
2)
chỉ đe
à

cập đe
á
n
ch
u
ng

cư

lan

cận

(
xem
b
ang
2

)
chỉ

đe

cập

đen

cầu về nhà ở chung cư mà thôi, nó không phải
la

ø
lương ca
à
uvìvậydư
õ
liệu no
ù
itre
â
nkho
â
ng
la

lươ
ï
ng

cau

vì

vậy

dư

liệu

noi

tren

khong

khẳng đònh mọi căn hộ chung cư được xây dựng
lúc này đều có thể bán hết. Khả năng bán hết
chung cư phụ thuộc rất nhiều vào mức sẳn lòng
chi trả của loại khách hàng mà chung cư
đõ h đå á û hå
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
31

đ
a
õ
c
h
ọn
đ
e
å
cung ca
á
p sa
û
n p
h
a
å
m.

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
5
)
Ụ Ị Ự ()
4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG
Từ các đánh
g
iá cun
g
cầu ở trên
,
sản
p
hẩm của chun
g
cư

gg ,p g
nên là căn hộ chung cư trung bình phục vụ CB, CNV tại TP.HCM.
Loại sản phẩn này đòi hỏi phải có đặc điểm đáp ứng các yêu cầu
sau:
Đ ù ù h à á đ â ( h 80 000 h ä i TP hi ä )
Đ
a
ù
p ư
ù
ng n
h
u ca
à
u so
á

đ
o
â
ng
(

h
ơn
80
.
000
căn
h

o
ä
tạ
i

TP
.
hi
e
ä
n nay
)
Vò trí thuận lợi làm việc, sinh hoạt (không quá trung tâm 10km)
Giá trò 1 căn hộ không vượt quá 500 triệu đồng / căn, khả thi nhất là từ
300
450 t i ä đ
à
300
–
450

t
r
i
e
ä
u
đ
ong
Được hổ trợ chương trình lãi suất ưu đãi của Quỹ phát triển nhà & trả

góp từ 10-20 năm, hổ trợ tối đa 70% giá trò căn hộ
Thie
á
tke
á
phu
ø
hơp sinh hoat cu
û
a ngươ
ø
iViệt
Thiet

ke

phu

hơ
ï
p

sinh

hoa
ï
t

cua

ngươi

Việt
Quy hoạch khu đô thò hoá cao, cơ sở hạ tầng đầy đủ
Tiến độ thi công đảm bảo
Ch
á
tlươ
â
tì hđt
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
32
Ch
a
t

lươ
ïng cong
t
r
ì
n
h

đ
ạ
t

Có chế độ bảo hiểm, dòch vụ hậu mãi tốt sau khi bàn giao
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
6
)
Ụ Ị Ự ()
4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT
Ca
ê
ncư
ù
va
ø
oca
ù
cba
û
nve
õ

kie
á
ntru
ù
c đươc cung ca
á
pto
å
nghie
â
ncư
ù
u
Can

cư

vao

cac

ban

ve

kien

truc

đươ

ï
c

cung

cap
,
to

nghien

cưu

có nhận xét như sau:
Khá nhiều căn hộ chung cư có mặt bằng chưa hợp lý: Các
hø iëtkhâ ùbá khâ thâ th ù òtí ät á
p
h
o
ø
ng g
i
a
ët

kh
o
â
ng co
ù

,
b
e
á
p
kh
o
â
ng
th
o
â
ng
th
oa
ù
ng, v
ò

t
r
í
mo
ät
so
á

vệ sinh không hợp lý (muốn đi vệ sinh phải đi ngang phòng
khách), nhiều phòng ngủ không đảm bảo điều kiện “có tối
hi å 2 ë i ù khí øi hi â ” à h kh â ù ë

t
hi
e
å
u
2
ma
ë
t g
i
a
ù
p
khí
trơ
øi
tự n
hi
e
â
n
”
, ca
à
u t
h
ang
kh
o
â

ng co
ù
ma
ë
t
nào giáp với không gian tự nhiên xung quanh (Trong phòng
cháy chữa cháy tối kỵ vấn đề này).
Hệ số kinh doanh = 60% là quá thấp, vì vậy sẽ dẫn đến giá
bán 1m2 căn hộ sẽ cao, lúc này mãi lực sẽ giảm đi. Ở các
thiết kế tốt (do các côn
g
t
y
thiết kế nước n
g
oài thực hiện),
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
33
gy g
hệ số kinh doanh của một chung cư có thể đạt đến 80%.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D

Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
7
)
Ụ Ị Ự ()
4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT
C ê ứ ø ù b û õ ki á t ù đươ á t å hi â ứ
C
a
ê
n c
ứ
va
ø
o ca
ù
c
b
a
û
n ve
õ

ki
e
á
n

t
ru
ù
c
đươ
ïc cung ca
á
p,
t
o
å
ng
hi
e
â
n c
ứ
u
có nhận xét như sau:
Số lươn
g
các căn ho
ä
có die
ä
n tích nhỏ hơn 60m2 là khôn
g
có. ï
gää g
Trong khi thực tế kinh doanh tại các chung cư lân cận (Phú

Thọ Hoà, Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, Bàu cát II, …)
đa
õ
chư
ù
ng minh ca
ù
cca
ê
n hộ co
ù
diện tích nho
û
hơn hoặc ba
è
ng
đa

chưng

minh

cac

can

hộ

co

diện

tích

nho

hơn

hoặc

bang

60m2 (với giá bán dưới 450 triệu đồng/ căn hộ ) đều được
bán hết trước khi xây dựng xong. Do đó, cơ cấu sản phẩm
của chung cư là chưa phù hợp với sở thích
khách hàng mua chung cư loại trung bình Có chế độ bảo
hiểm
,
d
ò
ch vu ha
ä
u mãi tốt sau khi bàn
g
iao
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
34
,ò
ï
äg

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
8
)
Ụ Ị Ự ()
4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
à
 Giả đònh ve
à
thò trường:
Tỷ lệ lạm phát là cố đònh trong thời gian thực hiện dự
án = 10%/năm.
Nhu cầu về nhà chung cư là ổn đònh trong thời gian
hhiädù
t
h
ực

hi
e
ä
n
d
ự a
ù
n.
Không phát sinh chung cư của đối thủ cạnh tranh với
ù
đë đi
å
tươ tư h ư t
cac
đ
a
ë
c
đi
em
tươ
ng
tư
c
h
ung c
ư

t
rong

thời gian thực hiện dự án, trong khu vực lân cận dự
a
ù
n
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
35
an
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
9
)
Ụ Ị Ự ()
4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH

Tí h kh û thi û dư ù à t øi hí h

Tí

n
h

kh
a
û

thi
cu
û
a
dư
ï a
ù
n ve
à

t
a
øi
c
hí
n
h
 Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực bỏ ra khá cao (=7,23)
chứn
g
tỏ dư án nà
y
rất hie

ä
u
q
uả về tài chính.
g
ï
q
 Điều này là dễ hiểu bởi vì dự án được thẩm đònh dựa
trên giả đònh “Đơn vò thi công đồng ý ứng vốn 20% để
hi â ” d đ ù h û đ à h á b û í h ùi
t
hi
co
â
ng
”
,
d
o
đ
o
ù
c
h
u
û

đ
a
à

u tư t
h
ực te
á

b
o
û
ra
í
t
h
ơn so vơ
ùi

trường hợp đơn vò thi công không có ứng vốn.

The
â
mva
ø
o
ù
dư a
ù
n chỉ pha
û
i chi ra một khoa
û
nđe

à
nbu
ø
Them

vao

đo

dư
ï
an

chỉ

phai

chi

ra

một

khoan

đen

bu

rất thấp (đã đền bù xong trong năm 2001) nên dẫn đến

kết quả tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư thực bỏ ra là
ra
á
t cao
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
36
rat

cao
.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
10
)
Ụ Ị Ự ()
4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH


Tí h kh û thi û dư ù à t øi hí h

Tí
n
h

kh
a
û

thi
cu
û
a
dư
ï a
ù
n ve
à

t
a
øi
c
hí
n
h
 Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cao còn là do kế
hoach ba
ù

nha
ø
ng dư kie
á
nse
õ
thu tie
à
n một pha
à
n
hoa
ï
ch

ban

hang

dư
ï
kien

se

thu

tien

một

phan

trong thời gian xây dựng và số lượng khách
hàng đúng 100% theo tiến độ dự kiến.
 Cho nên, đảm bảo tiến độ bán hàng theo đúng
như kế hoạch đã dự trù là một nhân tố quan
trong đe
å
đa
û
mba
û
o hiệu qua
û
ta
ø
i chính cu
û
adưa
ù
n
tro
ï
ng

đe

đam

bao

hiệu

qua

tai

chính

cua

dư
ï
an
.
 Hiệu quả tài chính trong trường hợp bán hàng
kh
o
ân
g

đu
ùn
g
nh
ư

t
i

e
án
độ

đa
õ
dư
ki
e
án
se
õ
đươc

Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
37
o g đu g ư t e độ đa dư
ï
ese
đươ
ï
c
phân tích ở phần phân tích rủi ro
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ

M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
11
)
Ụ Ị Ự ()
4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH

Ca
ù
cbie
á
nru
û
iro
:

Cac

bien

rui

ro

:
 Dự án chung cư có thể gặp rủi ro khi các biến sau đây
thay đổi.
STT Biến rủi ro
Giá trò biến rủi ro khi
phân tích tất đònh
1 Đơn
g
iá 1m2 sàn xâ
y
dư
ï
n
g
3.600.000 đồn
g
/m2
gg
g
2 Tỷ lệ thanh toán đợt 1 của khách hàng 15% giá mua căn hộ
3 Lãi suất vay ngân hàng 13%/năm
4
Thơ
ø
igianvay(na
ê
m)
3
4
Thơi

gian

vay

(nam)
3
5 Tỷ lệ vay vốn trên tổng vốn đầu tư (D%) 50% trên giá trò đất
6 Xác suất xảy ra bán hàng đúng như dự kiến 100%
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
38
Trong đó: Nhóm thẩm đònh tập trung vào phân tích ba biến số dưới đây. Đó
là những biến số tác động rất mạnh đến các chỉ tiêu tài chính dự án
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
12
)

Ụ Ị Ự ()
4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH

Xa
ù
csua
á
txa
û
yraba
ù
nha
ø
ng đu
ù
ng như dư kie
á
n
la
ø
bie
á
nso
á
co
ù
a
û
nh
Xac

suat

xay

ra

ban

hang

đung

như

dư
ï
kien
la

bien

so

co

anh

hưởng mạnh nhất đến hiệu quả tài chính dự án, nhất là trong điều
kiện thò trừơng đòa ốc đang đóng băng như hiện nay.


Đơn gia
ù
1m2 sa
ø
nxa
â
ydưng
cu
õ
ng la
ø
bie
á
nso
á
co
ù
a
û
nh hươ
û
ng ra
á
t
Đơn

gia

1m2

san

xay

dư
ï
ng
cung

la

bien

so

co

anh

hương

rat

mạnh đến hiệu quả tài chính dự án. Căn cứ dự án đã được phê
duyệt, nhóm thẩm tra dự án nhận xét như sau: Các nhà thầu XD
Việt nam hiện nay cũng không mạnh về vốn, vì vậy với điều kiện
ràng buộc họ phải ứng trước 20% vốn thi công ắt hẳn sẽ dẫn đến
các nhà thầu xây dựng sẽ chào giá thầu cho phần xây lắp cao hơn
mức bình thường do họ phải trả lãi vay cho khoản tiền mà

û
tra
û
chậm
 Tỷ lệ vay vốn cũng là biến rủi ro có ảnh hưởng mạnh đến hiệu
quả tài chính dự án
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
39
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
13
)
Ụ Ị Ự ()
4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH
Ca
ê
ncư

ù
va
ø
oba
û
ng
“
DANH MUC CA
Ù
CBIE
Á
NRU
Û
IROTA
Ù
C ĐỘNG
Can

cư

vao

bang

DANH

MU
Ï
C

CAC

BIEN

RUI

RO

TAC

ĐỘNG

HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận đònh như
sau:
 Tất cả các chỉ tiêu tài chánh dư
ï
án đều
g
iảm rất ma
ï
nh khi xác suất bán
ïg ï
hàng thấp hơn dự kiến. Dự án sẽ không có hiệu quả tài chính khi số lượng
căn hộ thực tế bán ra nhỏ hơn 70% so với dự kiến. Vì vậy Công ty
cần phải có các chiến lược tiếp thi, chiến lược bán hàng hợp lý và
hư
õ
u hiệu đe
å
đa

û
mba
û
oso
á
lương ca
ê
n hộ ba
ù
nrato
á
i thie
å
u 70% dư kie
á
n
hưu

hiệu

đe

đam

bao

so

lươ
ï

ng

can

hộ

ban

ra

toi

thieu
=
70%

dư
ï
kien
Xác suất bán hàng đúng theo kỳ vọng
100%
90%
80%
70%
60%
100%
90%
80%
70%
60%

NPV (lợi nhuận) 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157)
IRR (lợi nhuận) 10% 9% 5% 5% 2%
Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư
72
59
32
31
17
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
40
thực chi
7
.
2
5
.
9
3
.
2
3
.
1
1
.
7
Tỷ suất lợi nhuận/tổng vốn
đầu tư ban đầu
0.8 0.6 0.3 0.3 0.2
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -