THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG - LƯU TRƯỜNG VĂN - 3 docx

Thẩm tra d
ự
án b
ấ
t đ
ộ
n
g
sản v
ố
n tư nhânThẩm tra d
ự
án b
ấ
t đ
ộ
n
g
sản v
ố
n tư nhân
ự ộ gự ộ g
1Phântíchthị trường
Những nội dung Những nội dung
chính khi thẩm chính khi thẩm
định dự án BĐSđịnh dự án BĐS
2. Thẩm tra kỹ thuật
1
.
Phân

tích

thị

trường
Ph
â
n
t
í
c
h nh
â
n l
ực
định

dự

án

BĐS

định

dự

án

BĐS

với nguồn vốn tư với nguồn vốn tư
nhânnhân
âtc â ực
nhânnhân
4. Đánh giá rủi ro
3. Phân tích tài chánh
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
21
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
PHÂN TÍCH TH
Ị
TRƯỜNG
(
1
)
Ị ()
Trả lời các câu hỏi sau:
Thò trường có nhu cầu hay không?
 Sản
p
h
ẩ
m của dự án là
g
ì?
(
căn hộ chun
g
cư loại A/B/C; văn

p g( g
phòng cho th loai B+, A, …)
 Phân khúc nào trong thò trường?
 Đối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung
bình/khá/cao), sẽ th văn phòng

Thò hà dưkiá õ hiá lóh?

Thò
p
h
a
à
n
dư
ï
ki
e
á
n se
õ
c
hi
e
á
m
ló
n
h?
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở

Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
22
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
PHÂN TÍCH TH
Ị
TRƯỜNG
(
2
)
Ị ()
nhằm xác định:
Chất lượng sản phẩm
 Khối lượng sản phẩm
 Giá cả sản phẩm
Bạn sẽ không gọi được chai beer 50 Sài Gòn trong một nhà hàng
sang trọng; ngược lại rất khó tìm chai beer Heineiken ở một
qua
ù
nco
ù
cbe
â
n đươ
ø
ng
quan

coc

ben

đương
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
23
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
PHÂN TÍCH KỸ THU
Ậ
T
Ậ
Từ sản phẩm đã xác định dẫn chọn lựa các:

Phương án kiếntrúc

Phương

án

kiến

trúc
 Phương án kết cấu
 Phươn
g
án h
ạ
t
ầ
n
g

k
ỹ
thu
ậ
t
g ạ g ỹ ậ
 Cấp điện
 Cấp nước
Th á ớ

Th
o
á
t nư
ớ
c
 Phòng chống cháy, nổ

…
…
 Phương án sân vườn, cảnh quan, …
 Vòng đời dự án
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
24
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
PHÂN TÍCH NHÂN L
Ự
C
Ự
- Xác đònh nguồn lao động cung ứng cho dự án: các loại lao

động co
ù
trình độ ky
õ
na
ê
ng va
ø
lao động pho
å
tho
â
ng
động

co

trình

độ
,
ky

nang

va

lao

động

pho

thong
- Giá cả lao động cho từng loại
-
Nguo
àn l
ao

độ
n
g

dư
tr
ư
õ
co
ù th
e
å
bo
å
su
n
g
Nguo ao độ g dư
ï
ư co e bo su g

- Lao động sẵn có trên thò trường lao động và lao động do
dự án đào tạo.
ÂÍ Â À Ỳ
PH
Â
N T
Í
CH NH
Â
N LỰC L
À
CỰC K
Ỳ
QUAN TRỌNG CHO
DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN
TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢPVỚITÌNHHUỐNG CHỦ ĐẦU
TÍCH

NÀY

CHỈ

PHÙ

HỢP

VỚI

TÌNH

HUỐNG

CHỦ

ĐẦU

TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ĐƯA
VÀO SỬ DỤNG.
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
25
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH
(
1
)
()
- Lòch đầu tư
- Lòch khấu hao
- Lòch vay và trả nợ
- Kế hoạch doanh thu
- Kế hoạch chi phí
- Kế hoạch lợi nhuận
- Kế hoạch vốn chủ sở hữu
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
26
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH
(
2

)
()
Các báo cáo tài chính dự toán (pro-forma
fi il tt t
)
h
fi
nanc
i
a
l
s
t
a
t
emen
t
)
n
h
ư:
- Báo cáo thu nhập (kết quả kinh doanh)
ûááù
åá û
- Ba
û
ng cân đo
á
i ke
á

toa
ù
n (
t
o
å
ng ke
á
t tài sa
û
n)
- Báo cáo ngân lưu (lưu chuyển tiền tệ)
- Các tiêu chí đánh giá dự án dựa trên kỹ thuật
chiết khấu dòng tiền.
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
27
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
CÁC
Q
UAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DƯ
Ï
ÁN
QÏ
TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET
+
+
+
Thực Thu
+

+
+
Thực Chi -
Chi Phí Cơ Hội -
Trợ Cấp ++ -
Thuế +
Vay/Trả Nợ + / - - / +
Ngoại Tác + / -
TIP: Quan điểm tổng đầu tư; EQUITY: Quan điểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan
điể ki h tế BUDGET Q điể âáhChíhhủ
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
28
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở
điể
m
ki
n
h

tế
;
BUDGET
:
Q
uan
điể
m ng
â
n s
á

c
h

Chí
n
h
p
hủ
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề
BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
2
)
Ụ Ị Ự ()
1. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN
 Phương án 1: Công ty xây dựng hoàn chỉnh
Chung cư và khai thác kinh doanh.


ûå

Phương án 2: Công ty tho
û
a thuận chuye
å
n
nhượng dự án sau khi hoàn thành cở bản công
ta
ù
cchua
å
nbòđa
à
utưnhư:đe
à
nbu
ø
thu ho
à
iđa
á
txa
â
y
tac

chuan

bò

đau

tư

như:

đen

bu

thu

hoi

đat
,
xay

dựng cơ sở hạ tầng khu vực quanh chung cư,
thie
á
tke
á
cơ sơ
û
.Sao
ù
tho
û

a thuận chuye
å
n
thiet

ke

cơ

sơ.

Sau

đo

thoa

thuận

chuyen

nhượng dự án cho đơn vò khác trực tiếp làm chủ
đầu tư các bước còn lại của dự án
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
29
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
VÍ D
Ụ
V
Ề

BÁO CÁO TH
Ẩ
M Đ
Ị
NH D
Ự
ÁN BĐS V
Ố
N TƯ NHÂN
(
3
)
Ụ Ị Ự ()
2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC
PHƯƠNG ÁN
PHƯƠNG

ÁN
3. CHI PHÍ ĐẦU TƯ –CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ
ÁÁẨ Ệ Ả Ự Á
4. Đ
Á
NH GI
Á
, TH
Ẩ
M ĐỊNH HI
Ệ
U QU
Ả

D
Ự

Á
N
Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
30
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -