Đề cương môn Pháp Luật Đất Đai có đáp án

Câu 1 : Hãy phân tích luận đề: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nớc thống nhất quản
lý".
Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã đợc khẳng định. Qua các lần sửa đổi bổ sung.
Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 và 2001. Luận đề đó vẫn tiếp tục đ ợc nhấn
mạnh. Nh sậy có thể thấy luận đề này là phù hợp, đúng đắn thể hiện đợc "ý Đảng, lòng dân"
về vấn đề đất đai.
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân " là nguyên tắc hiến định, đợc quy định tại điều 17 - Hiếp
pháp 1992 "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nớc,
đều thuộc sở hữu toàn dân".
Với t cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản của mình. Nhng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các
quyền này cho Nhà nớc. Nhà nớc ta là Nhà nớc của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân
không có mục đích tự thân. Nhà nớc chỉ là công cụ là phơng tiện để nhân dân thực hiện quyền
chủ thẻ trong quan hệ sở hữu tài sản thuọc sở hữu toàn dân nói chung đất đai nói riêng.
Viẹc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai
nói riêng.
Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai
nớc ta. Đất đai nớc ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, x-
ơng máu mới tạo lập và abỏ vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay.
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý". Nh đã khẳng định nhân dân
đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nớc. Vì vậy Nhà nớc với t cách đại diện sở hữu toàn
dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất dù ở đất lièn hay ở lãnh hải, dù đất đang sử dụng hay đất ch a
sử dụng đều thuộc Nhà nớc. Nhà nớc có trọn vẹn ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt.
Mục đích của quy định "Nhà nớc thống nhất quản lý" là nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả,
phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội. Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai cũng là quy định
cần thiết khi Nhà nớc thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt, xúc tiến việc hình thành và phát
triển thị trờng bất động sản.
Câu 2: Tại sao Nhà nớc Việt Nam quy định khung giá cho từng loại đất. Mục đích?
Điều 12 - Luật đất đai 1993 đã đợc sửa đổi bổ sung năm1998 và năm 2001 quy định "Căn cứ

vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc phơng pháp xác định giá các loại
đất,UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định giá các loại đất phù hợp với tình
hình thực tế tại địa phơng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền kh giao đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trớc bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thơng khi Nhà nớc thu hồi đất".
Những quy định này có thể phần nào cho chúng ta thấy lý do cùng mục đóch của Nhà nớc khi
quy định khung giá cho từng loại đất.
Ngoài ra Nhà nớc quy định khung giá cho từng loại đất còn vì các lý do cụ thể sau đây:
-Đó là sự cụ thể xoá sự thừa nhận của Nhà nớc coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, phục vụ cho
việc hình thành thị trờng bất động sản.
-Tác động vào ý thức thái độ của ngời sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao hiệu
quả kinh tế xã hội của việc sử dụng đất.
Việc quy định khung giá cho từng loại đất là công cụ tài chính của Nhà nớc. Việc Nhà nớc sử
dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai nhằm mục đích
cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tợng sử
dụng đất kết hợp hai hoà các lợi ích.
Câu 3: Phân tích luận đề: "Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho ngời khác sử
dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà,
1
Xhính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nớc cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam".
Luận đề này vừa mang tính nguyên tác vừa mang tính định hớng. Quy định này là cơ sở pháp
lý khẳng định Nhà nớc là chủ thể duy nhất đối với đất đai. Đồng thời nó cũng có ý nghĩa
nhiều mặt đối với đời sống chính trị, kinh tế - xã hội.
Trớc hết, Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất để giải quyết tình trạng khiếu kiện về các
tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử. Các khiếu kiện đòi lại đất có ảnh hởng không
tốt đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quy định nh vậy là hết sức cần
thiết để giải quyết triệt để các khiếu kiện lâu nay.
Thứ hai, quy định này là cơ sở để Nhà nớc nắm vững số lợng, chất lợng sự biến động đất đai
trong phạm vi cả nớc và ở từng địa phơng. Nếu chấp nhận cho đòi lại đất không những nảy

sinh nhiều vấn đề phức tạp mà Nhà nớc khó có thể quản lý có hiệu quả sự thay đổi về chủ sử
dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý tốn kém về thời gian, sức ngời, sức của.
Thứ ba, trải qua các thời kỳ các Nhà nớc đều xuất phát từ lợi ích của nhân dân lao động. Vì
vậy, các chính sách ruộng đất nhìn chung là phù hợp, bình đẳng về quyền lợi, nghĩa vụ của
ngời sử dụng đất đai.
Tất nhiên quy định trên cũng có những điển hạn chế riêng: về tính lịch sử của đất đai, về
chính sách ngời có công với cách mạng. Thiết nghĩ sự bổ sung một số văn bản về các vấn đề
này sẽ có thể phát huy hết tác dụng vai trò của Luận đề đã nêu.
Câu 4: Phân biệt ngành Luật đất đai với LHC.
Luật hành chính là ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy
phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trinh hình quản lý hành chính Nhà
nớc.
Luật đất đai là ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các
quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nớc
về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình
và cá nhân.
Rõ ràng có sự phân biệt về đối tợng điều chỉnh cảu hai ngành luật. Đối với Luật hành chính
đối tợng điều chỉnh là các quan hệ xã hội xuất hiện trong quá trình tổ chức và thực hiện hoạt
động chấp hành và điều hành của Nhà nớc.Luật hành chính là ngành luật về quản lý hành
chính Nhà nớc.
Đối tợng điều chỉnh của Luật đất đai là các quan hệ xã hội trong quản lý Nhà nớc về đất đai
và quá trình sử dụng đất đai của ngời sử dụng đất.
Trong đối tợng điều chỉnh của Luật hành chính luôn có sự hiện diện củacơ quan hành chính
Nhà nớc, còn ở Luật đât đai thì không hoàn toàn nh vậy,có thể có trong quan hệ quản lý nhng
trong quan hệ sử dụng đất thì không có cơ quan quản lý hành chính Nhà nớc(nếu xuất hiện thì
chỉ với t cách ngời sử dụng đất).
Luật Hành chính và Luật đất đai.Có phơng pháp điều chỉnh vừa tơng đồng, vừa khác biệt.Luật
hành chính phơng pháp điều chỉnh chủ yếu la mệnh lệnh đơn phơng,còn Luật đất đai có hai
phơng pháp điều chỉnh chủ yếu: mệnh lệnh hành chính và bình đẳng.Giới Luật định cho rằng
Luật đất đai có sự giao kết với Luật hành chính và Luật dân sự có thể vì lý do phơng pháp

điều chỉnh của ngành Luật này.
Câu 5: Hãy nêu những điều cấm trong Luật đất đai 1993 và phân tích các điều khoản cấm đó.
Điều 6 Luật đất đai quy định: "Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất
trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao, huỷ hoại đất".
Trớc hết phải khẳng định rằng những điều cấm này là cần thiết đê Nhà nớc quản lý đất đai có
hiệu quả, đất đai đợc sử dụng hữu ích phục vụ tốt cho mục tiêu kinh tế xã hội do Nhà nớc đề
ra.
5.1."Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai "Nhà nớc quy định việc này nhằm nhiều mục
đích .Xuất phát từ nguyên tắc quản lý Nhà nớc về đất đai thì đất đai là tài sản quốc gia, là
2
lãnh thổ bất khả xâm phạm của quốc gia,không thể có bất kỳ cá nhân,tổ chức nào đợc tự ý
chiếm hữu, sử dụng mà không đợc sự đồng sý (cho phép) của Nhà nớc.Điều cấm này cũng
nhằm bảo đảm về sự bình đẳng về quyền chiếm hữu đất đai của ngời khác đã đợc Nhà nớc
giao đất, cho thuê đất.
Một điều đáng lu ý là điều cấm này cầm phải đợc quy định cụ thể hơn nữa là đất bị lấn chiếm
là đất nào: đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc Nhà nớc giao đất, cho thê đất hay đất cha
sử dụng
5.2."Nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép". Nhà nớc phải nghiêm cấm chuyển
quyền sử dụng đất trái phép để quản lý số lợng và sự biến động đất đai. Nhà nớc nghiêm cấm
điều này cũng chính là biện pháp để bảo đảm cho quy định về hạn mực sử dụng đất, tránh
tình trạng đất đai tập trung vào một số cá nhân còn nhiều ngời không có đất để sử dụng.
Cụ thể hoá việc nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng tái phép Điều 30 Luật đất đai 1993 quy
định không đợc chuyển quyền sử dụng đất trong những trờng hợp sau dây.
1.Đất đã sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
2.Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền sử dụng.
3.Đất đang có tranh chấp.
5.3.Nghiêm cấm "Sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao". Mục đích sử dụng đất có liên
quan đế quy họch, kế hoạch sử dụng đất.Đất đợc sử dụng vào mục đích nào đã đợc điều tra,
nghiên cứu phân tích tổng hợp các điều kiện tự nhiên, xã hội, tiềm năng của đất. Mục đích sử
dụng đã tính toán, vì vậy không đợc sử dụng đất không đúng mục dích đợc giao.

Để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện quy định nghiêm cấm này nên chăng
"mục đích đợc giao" phải đợc làm rõ là mục đích trong quyết định giao đất, cho thuê đất
5.4.Nghiêm cấm "huỷ hoại đất".
Một nguyên tắc của Luật đất đai là nguyên tắc cải tạo và bồi bổ và bảo vệ môi trờng. Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, là môi trờng sống của hàng triệu ngời, là một trong các thành phần
quan trọng của môi trờng sống, là nơi diễn ra các hoạt động của con ngời. Vì vậy cần phải
nghiêm cấm huỷ hoại đất. Không ai có quyền huỷ hoại đất.
Câu 6: Phân tích điểm giống và khác nhau giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất.
Quyết định giao đất là quyết định bằng văn bản do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyề ban hành
xác lập quyền sử dụng đất ở cá nhân, tổ chức, các nhân có đủ điều kiện sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp chuyển giao
quyền và nghĩa vụ của mình cho ngời khác theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hình thức của chuyển quyền sử dụng đất.
Điểm chung cơ bản nhất giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là
xác lập quyền sử dụng đất ở các chủ thể có đủ điều kiện sử dụng đất.
Những điểm khác nhau:
*Quyết định giao đất
-Chủ thể: Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
-Tính chất: Mang tính mệnh lệnh đơn phơng
-Nội dung do Luật đất đai điều chỉnh
*Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
-Chủ thể: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (ngời sử dụng).
-Tính chất: thoả thuận, bình đẳng, tự nguyện
-Nội dung: Luật dân sự điều chỉnh
Câu 7: ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Theo anh(chị) việc hoàn thiện chế độ sở
hữu toàn dân trong cơ chế thị trờng hiện nay nh thế nào?
ở nớc ta, đất đai là tài sản chung của quốc gia và Nhà nớc là đại diện cho nhân dân thực hiện
quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh
3

thổ nớc.Vì vậy có thể coi hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân chính là việc hoàn thiện cơ chế
thực hiện quyền chủ sở hữu của Nhà nớc, cơ chế quản lý của Nhà nớc đối với đất đai.
Thứ nhất pháp luật đất đai cần phải đợc xây dựng, bổ xung toàn diện và ổn định trong thời kỳ
dài với mức độ sâu sắc hơn. Thống nhất các quy định về đất đai cần đợc ghi nhận trong Bộ
Luật đất đa, không để các quy định rải rác ở Bộ luật dân sự và một số luật chuyên nhành có
liên quan.
Pháp luật đất đai cần phải thể hiện rõ nội dung kinh tế trong quản lý và sử dụng đất tạo cơ sở
cho thị trờng bất động sản hình thành và phát triển mộtcác lành mạnh.Quy định hợp lý hơn về
giá đất, góp phần thúc đẩy các hoạt động tài chính đất đai trong một trật tự nhất định.
Luật hoá các quy định của Chính phủ đã đợc chính sách chấp nhận bảo đảm của tính thống
nhất trong hệ thống pháp luật, giảm bớt các văn bản dới luật, tránh tình trọng văn bản chồng
chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt".
Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải đợc thực hiện có hiệu quả hơn thiết thực
hơn.Quy hoạc phải đợc công khai. Trong tập quy hoạch phải có quy trình tham gia ý kiến của
nhan dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một trong những nguyên nhân của tệ tham
nhũng, hối lộ.
Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai phải nâng cao năng lực trình độ quản lý sử
dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý.
Thứ t, thay đổi cơ chế giao đất.Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với
doanh nghiệp Nhà nớc chủ yếu thực hiện theo cơ chế "xin cho". Thực chất là cha trú trọng tới
các yếu tố kinh tế của đất đai, cha thực sự thấy đợc đất đai là hàng hoá đặc biệt trong cơ chế
thị trờng.Từ đó việc giao đất không thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện chi tình trạng tham
nhũng và lãng phí đất ngày càng tăng, trang khi Nhà nớc khong thu đợc thuế cho ngân sách,
thâm chí kể cả 1% lệ phí địa chính.
Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trờng bất động sản trong đó có thị trờng
quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất ,mở rộng thị trờng
bất động sản cho các thành phần kinh tế, ngời Việt Nam ở nớc ngoài, ngời nớc ngoài ở Việt
Nam tham gia đầu t ". Đây có thể coi là một xu hớng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai.
Câu 8: Tại sao Nhà nớc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với từng vùng.

Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng vào mục đích
nông nghiệp trên cơ sở Nhà nớc giao và đợc nhận quyền chuyển nhợng đất hợp pháp từ ngời
khác.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm: Các tỉnh ở Đồng bằng sông Cửu
long, Bình Dơng, Bình Phớc, Đồng Nai Bà Rịa - Vũng Tàu và thành phố Hồ Chí Minh không
quá 3 ha. Các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ơng khác không qua 2 ha.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.
-Các xã đồng bằng không quá 10 ha.
-Các xã trung du miền núi không quá 20 ha.
Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời sống
kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho ngời nông dân có đất đai để sản xuất,thực hiện đợc
chính sách của Đảng và Nhà nớc ta là:"ngời cày có ruộng".
Việc pháp luật đa ra hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những nguyên nhân
nh tình trạng d thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, phần lớn ngời nông dân không
có đủ việc làm. Mật độ dân c nông thôn quá dày đặc trên 1 ha, đất canh tác(khoảng 2 ngời/ ha
đất canh tác).Tình trạng khan hiếm ruộng đất trong nông nghiệp đặc biệt là ở miền Bắc đã
dẫn đến mối tơng quan giữa ruộng đất-dân số-lao động trở lên hết sức căng thẳng.Trong
những năm gần đây mặc dù sản lợng lơng thực của cả nớc nói chung là tăng nhng đa số nông
dân vẫn có mức thu nhập thấp vì nguồn sống của hộ chủ yếu dựa vào nông nghiệp.Tách khỏi
ruộng đất ngời nông dân mất luôn nguồn sống chính. Đa số nông dân có thu nhập thấp,chỉ đủ
trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu t thêm chosản xuất
4
trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu từ vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp
dụng chính sách hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết.
Câu 9: Chứng minh Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 quan tâm đế quyền
và lợi ích của ngời sử dụng đất.
Trớc Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987.Luật đất đai 1987 khẳng định.Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thong snhất quản lý, Nhà nớc giao đât cho các nông tr-
ờng, lâm trờng, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc

có hạn hoặc tạm thời.
Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp trên đất đợc giao kể cả
quyền chuyển nhợng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu t khi thấy còn sử dụng đất và đất
đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Luật đất đai
1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền cho ngời sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nớc giao đất
cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia
đình cá nhân thuê đất.
Luật đất đai 1993 mở rộng hơn các quyền đối với ngời sử dụng đất. Ngoài quyền sử dụng đất
đúng mục đích đợc giao hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hậngio đất.
Luật đất đai sửa đổi bỏ sung 1998 cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp
tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì đợc thế chấp tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay
vốn đợc góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá
nhân trong và ngoài nớc để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp lâm nghiập nuôi
trồng thuỷ sản làm muối mở rộng công nghiệp chế biên dịch vụ nằhm phát triển sản xuất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền có quyền chuyển nhợng, quyền sử dụng đất
gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã đợc xây dựng trên đất đó cho thuê
quyền sử dụng gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã đợc xây dựng trên đất
đó, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất lại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp tài
sản thuộc sở dhữu của mình gắn liền với đất thuế tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay tiền
chuyển nhợng tài sản thuốc ở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Doanh nghiệp Nhà nớc có
quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá
nhân trong và ngoài nớc.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê cho cả thời gian thuê, đã trả trớc

tiền thuê đất nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có quyền: thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong
thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê
cùng với tài sản thuọc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê ùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê, cho thuê lại quỳen sử dụng.
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 quy định thế chấp quyền sử dụng đất cho phép tổ chức
kinh tế hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp haợc bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại Việt Nam không phân biệt
đó là tổ chức tín dụng đó là của Việt Nam hay của nớc ngoài.
Câu 10: Căn cứ đê phân biệt loại đất theo Luật đất đai 1993 là gì? Theo anh (chị) cách phân
loại đã khoa học cha?
5
Căn cứ để phân loại đất theo Luật đất đai 1993 là mcụ đích sử dụng chủ yếy của đất. Điều 11
Luật đất đai 1993 nêu rõ: "Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu đợc phân thành các loại sau
đây":
1.Đất nông nghiệp.
2.Đất lâm nghiệp.
3.Đất khu dân c nông thôn.
4.Đất đô thị
5.Đất chuyên dùng.
6.Đất cha sử dụng.
Nhìn chung cho đến nay cách phân loại này vẫn đợc các nhà làm luật các nhà quản lý chấp
nhận xem là khoa học. Trải qua các lần sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001. Điều 11-Luật đất
đai 1993 vẫn đợc giữ nguyên đã nói lên điều đó.
Mặt khác các loại đất cũng có thể đợc phân loại theo một cách khác gồm 5 loại sau đây:
1.Đất nông nghiệp.
2.Đất lâm nghiệp.
3.Đất ở
4.Đất chuyên dùng.

5.Đất cha sử dụng.
Cách phân loại này sẽ không phân biệt đất dân c nông thôn và đất đo thị thuần tuý căn cứ vào
mục đích sử dụng của đất.Mục đích nông nghiệp lâm nghiệp đất ở rõ ràng nên phân thành
một loại đất.Các mục đích khác tập trung vào loại đất chuyên dùng còn các loại đất cha đợc
sử dụng ở các vùng sữ quy mô vào loại đất cha sử dụng.
Câu 11: Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quản lý toàn bộ đất đai thông qua hai
công cụ quan trọng là quy hoạch và pháp luật. Anh (chị) có nhận xét gì về hai công cụ quản lý
này trong giai đoạn hiện nay.
Pháp luật và quy hoạch là hai công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nớc về đất đai: Pháp luật
có vai trò duy trì mọi trật tự kỷ cơng cần thiết cho quản lý và sử dụng đất đai trong xã hội.
Quy hoạch đất đai chính là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số lợng, chất lợng,
vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nớc và từng địa phơng ở mỗi giai
đoạn phát triển của đất nớc.
Quy hoạch là sự tính toán sử dụng quỹ đất sao cho tiết kiệm, hiệu quả.
Pháp luật và quy hoạch đã đợc Nhà nớc xác định là công cụ quản lý Nhà nớc về đất đai.Tuy
nhiên trong thực tế hai công cụ này còn nhiều bất cập.
Đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm trong đời sống xã hội, do sự phát triển mạnh
mẽ của cơ chế thị trờng những năm gần đây nảy sanh nhiều vấn đề phức tạp mà các quy định
pháp luật đất đai hoặc là không có, cha đợc ban hành kịp thời hoặc có nhng nhng không phù
hợp chòng chéo gây khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đợc ban hành nhiều: ở Trung ơng có 100 văn bản
trong đó có 19 văn bản của Quốc hội và UBTVQH, văn bản của Chính phủ gồm 23 Nghị
định,6 công văn,3 Nghị quyết,12 chỉ thị,10 Quyết định thong t và Thông t liên bộ.Tuy nhiên
thực tế hệ thống văn bản pháp luật trên vẫn cha bao quát toàn diện những vấn đề, những nội
dung quản lý Nhà nớc về đất đai.
Mặt khác do tình trạng ban hành nhiều văn bản pháp luật đất đai từ Trung ơng đến địa phơng
nên kể cả ngời quản lý lẫn ngời sử dụng đất khó mà cập nhật, kiểm kỹ, nắm chắc đợc khết
những quy định trong lĩnh vực này.
Quy hoạch đất đai quả thực đang là vấn đề nổi cộm ở nớc ta.Bởi vì thực tế cho thấy việc quy
hoạch sử dụng đất còn tràn lan (hiện trong cả nớc có tới 9 viện quy hoạch chuyên trách hàng

trăm Công ty t vấn vừa thiết kế công trình vừa quy hoạch), cha sát thực tế, thiếu tính khả
thi.Nhìn chung công tác quy hoạch mới chỉ dừng lại ở mục tiêu về giao thông, phân khu chức
năng mà cha có sự tính toán sao cho sử dụng đất có quả.Thời gian thực hiện quy hoạch còn
cha rõ hoặc bị kéo dài làm cho hiệu quả quản lý thấp. Hiện nay trong 61 tỉnh thành phố mới
6
có 47 tỉnh thành phố đợc Chính phủ xét duyệt việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.Còn
về quy hoạch chi tiết cho quận huyện, thị xã, xã, phờng đến nay nhiều địa phơng cha làm. do
đó công tác quy hoạch cha trở thành công cụ quản lý thực sự có hiệu quả.
Bên cạnh những bất cập trong pháp luật, quy hoạch sử dụng đất hai công cụ này cũng đã có
những mặt tiến bộ phù hợp với tình hình thực tế.Về cơ bản pháp luật đất đai đã tạo điều kiện
thực hiện việc giao quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất theo quy định của pháp luật tạo điều kiện
quan trọng cho việc sử dụng đất có hiệu quả và hình thành thị trờng quyền sử dụng đất
Câu 12: Hãy trình bày và phân tích nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai theo Luật đất đai
1993.
Điều 13 - Luật đất đai 1993 quy định: "Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai bao gồm".
1.Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất,lập bản đồ địa chính.
2.Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
3.Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý,sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
4.Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
5.Đăng ký đất đai, lập và quả lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê
kiểm kê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6.Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể kệ về quản lý, sử dụng đất.
7.Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý
và sử dụng đất đai.
-Hoạt động đánh giá đất và lập bản đồ địa chính.Đây là việc làm hết sức quan trọng,nó tạo cơ
sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt trọng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
xác định giá đất.
-Quy hoạch kế hoạch hoà việc sử dụng đất.Quyhoạch sử dụng đất là sự tính toán phân bổ đất
đai cụ thể về số lợng,chất lợng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội.Quy hoạch

sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất bởi bì kế hoạch sử dụng đất là
biện pháp để thựch hiện quy hoạch.
-Hoạt động của Nhà nớc trong việc ban hành các văn bản pháp luật:Quản lý Nhà nớc về đất
đai không thể thiếu văn bản pháp luật.Nó là cơ sở pháp lý trng quy trình quản lý Nhà nớc về
đất đai.Chính vì vậy văn bản yâu cầu của thực tế.
-Giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất.
+Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất
và quyền sử dụng đất cho tổ chức,hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.Căn cứ để giao đất,cho
thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt
và yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu t, ghi trong thiết kế dã đợc cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền xét duyệt hoặc chấp nhận bằng văn bản về địa diểm diện tích đất, đơn xin giao
đất.
+Thuê đất là việcNhà nớc thực hiện cho ngời có nhu cầu sử dụng đất thuê đất trong thời hạn
và theo mục đích mà Nhà nớc quy định.Trong một số trờng hợp Nhà nớc cho phép ngời sử
dụng đất đợc quỳen cho thuê lại đất đã thuê của Nhà nớc.
+Thu hồi đất:Trong trờng hợp cần thiết vì lý do an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng,lợi ích
quốc gia Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất.Ngời sử dụng đất đợc bồi th-
ờng hoặc hỗ trợ.
Ngoài ra,Nhà nớc thu hồi đất theo các quy định khác của pháp luật.
Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất, cá
nhân sử dụng đất chết mà không có ngời tiếp tục sử dụng đất đó.
Đất không đợc sử dụng trong thời hạn12tháng liền mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quỳen cho phép.
Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đợc giao.
Sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao.
Ngời sử dụng đất cố ý khôg thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nớc.
7
Đất giao không đúng thẩm quyền.
-Đăng ký đất đai:Khi cơ quan Nhà nớc có thầm quyền giao đất cho phép thay đổi mục đích sử
dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà cha đăng ký thì ngời sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan

Nhà nớc có thẩm quyền.
-Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thực
pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng đất làm cơ sở pháp lý cho
việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
do cơ quan quản lý đất đai ởTrung ơng phát hành.Cơ quan nào có thẩm quyền quyết dịnh giao
đất thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Thống kê, kiểm kê đất đai: Thống kê, kiểm kê đất đai là tổng hợp các số liệu tập hợp từ việc
theo dõi quá trình biến động đất đai, từ quá trình sử dụng đất đai việc thóng kê đất đai tiến
hành một năm một lần, kiểm kê đất đai đợc tiến hành 5 năm một lần do UBND các cấp có
trách nhiệm tổ chức thực hiện.
-Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quả lý sử dụng đất.Hoạt động này có ý nghĩa
nhiều mặt trong công tác quản lý Nhà nớc đối với đất dai. Nó bảo đảm cho các văn bản quản
lý Nhà nớc về đất dai,các chính sách về đất đai đợc thực hiện nghiêm chỉnh bởi các chủ thể
quản lý và ngời sử dụng đất.Hoạt động này cho phép Nhà nớc có sự điều chỉnh cần thiết cho
phù hợp với thực tế.
-Giải quyết tranh chấp về đất đai: đất đai là vấn đề phựctạp.Trong thực tiễn tranh chấp về đất
dai thờng xuyên xảy ra.Các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
phải tìm ra biện pháp giải quyết để phát triển sản xuất ổn định và từng bớc cải thiện đời sống
nhân dân.
Câu 13: Phân tích mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật dân sự.
Luật dân sự là một ngành luật trog hệ thống pháp luật của Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy
phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ tài sản và các qun hệ nhân thân.
Xét về bản chất, quyền sở hữu đất đai là một quyền đặc biệt, chỉ thuộc về Nhà nớc.Mặc dù nó
không thuộc sở hữu của chủ sử dụng đất,nhng họ đợc Nhà nớc cho phép chiếm hữu, sử dụng
khai thức các lợi ích từ đất đợc phép chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất này sang
chủ sử dụng đất khác.
Quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất (Tổ chức, cá nhân hộ gia đình) đợc quy định trong
hiến pháp 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1995, 2001 và trong Bộ
Luật dân sự 1995. Các quy định của ngành Luật đất đai là cơ sở cho các quy định của ngành

Luật dân sự về quyền sử dụng đất. Bộ Luật dân sự cụ thể hoá quyền năng của chủ sử dụng đất
trong ngành Luật đất đai. Bộ Luật dân sự là phơng tiện để các quy định của Luật đất đai về
quyề sử dụng đất đi vào cuộc sống, hiện thực hoá trong đời sống.
Câu 14: Hãy phân tích khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý Nhà nớc về đất đai.
Trong quản lý Nhà nớc về đất đai, Nhà nớc sử dụng nhiều phơng pháp quản lý, nhiều công cụ
quản lý khác nhau. Đó là phơng pháp hành chính, giáo dục thuyết phục, phơng pháp cỡng
chế và bên cạnh đó có phơng pháp kinh tế. Các công cụ quan trọng đó là công cụ tài chính. Sự
hiện diện của phơng pháp kinh tế, công cụ tài chính trong quản lý Nhà nớc về đất đai đã phản
ánh khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý của Nhà nớc.
Phơng pháp kinh tế là cách thức Nhà nớc tác động gián tiếp vào các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất thông qu các lợi ích kinh tế để họ tự lựa chọn phơng án hoạt động có hiệu
quả nhất, nhng phải bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích theo quyêt định giao đất haợc thuê
đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.
Biểu hiện thành công nhất của phơng pháp kinh tế trong quản lý Nhà nớc về đất đai là việc áp
dụng khoán sản phẩm trong nông nghiệp phối hợp với việcgiao quyền sử dụng đất lâu dài cho
tổ chức cá nhân, hộ gia đình để phục vụ cho sản xuất. Đây thực sự là động lực to lớn thúc đẩy
sản xuất nông nghiệp phát triển và sử dụng có hiệu quả đất đai.
8
Khía cạnh kinh tế trong quản lý Nhà nớc về đất đai đợc biểu hiện cụ thể nhất trong việc Nhà
nớc sử dụng công cụ tài chính làm công cụ quản lý.
Sử dụng công cụ tài chính trong quản lý Nhà nớc về đất đai là việc Nhà nớc sử dụng phối hợp
các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai để tác động đến các chủ thể
sử dụng đất để đạt đợc mục tiêu quản lý.
Nhà nớc đã sử dụng linh hoạt các công cụ tài chính để thực hiện công tác quản lý của
mình.Công cụ tài chính đợc sử dụng rộng rãi nhất trơng công tác quản lý về đất đai là thuế
.Theo Luật đất đai kiện hành Nhà nớc sử dụng các loại thuế.Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
-Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
-Thuế nhà đất.
Bên cạnh công cụ thuế Nhà nớc còn quy định lệ phí địa chính, giá cả cho từng loại đất để
quản lý.

Lệ phí địa chính là khoản tiền ngời sử dụng đất phải nộp khi đợc cơ quan Nhà nớc phục vụ
các công việc về địa chính đó là khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ
địa chính, chứng nhận biến động về đất đai.
Giá cả đất đai là biểu hiện cụ thể của việc thừa nhận "đất đai là hàng hoá đặc biệt" để tạo cơ
sở để tính các loại thuế đặc biệt là thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Ngoài các công cụ tài chính vơ bản trên tín dụng ngân hàng cũng đang đợcnghiên cứu ứng
dụng vào quản lý Nhà nớc về đất đai và bớc đầu phát huy tác dụng trên thực tế.
Câu 15: Ngời sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển dổi phải làm thủ tục tại cơ quan nào?
Nhà nớc có khuyến khích việc chuyển đổi hay không?
Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất ở
đợc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau:
-Thuận tiên cho sản xuất và đời sống.
-Sau khi chuyển đổi đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn theo quy dịnh của
pháp luật.
Theo khoản1-Điều31-Luật đất đai1993: "Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn
làm tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh".
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thông qua hợp đồng chuyển đổi theo
mẫu do tổng cục địa chính ban hành.Hồsơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
gồm:Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; giấy chứn nhận quyền sử dụng đất.Hồ sơ
chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tạiUBND xã,phờng,Thị trấn nơi có đất chuyển đổi.Sau khi
các nhận vào văn bản hợp đồng chuyển đổ quyền sử dụng đất trong trờng hợp đơc chuyển đổi
quyền sử dụng đất các bên chuyển đổi quỳen sử dụng đất (nộp thuế chuyển quyền) nộp lệ phí
trớc bạ theo quy định của pháp luật.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra với đất nông nghiệp.Trong quá trình giao đất
nông nghiệp tất cả các loại đất xấu, tốt, xa, gần đen ra chia đều cho các hộ nông dân, vì vậy
sự manh mún về đất nông nghiệp là phổ biến. Một hộ gia đình có tới 20 thửa ruộng, ở trung
du miền núi có hộ đạt mức kỷ lục 53 thửa tổng diện tích cộng lại khoảng dới 2 ha. Việc chia
đất manh mún ảnh hởng lớn đến công nghiệp hoá - hiện đại hoá tác của ngời nong dân, làm
giảm năng suất lao động gây cản trở trong việc sản xuất kinh tế hàng hoá nông nghiệp. Bởi
vậy Nhà nớc khuyến khích các hộ gia đình nông dân chuyển đổi ruộng cho nhau.

*Chuyển đổi đất nông nghiệp không phải nộp thuế chuyển quyền.Đất ở phải nộp thuế.
Câu 16: Quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đợc quy định trong pháp luật đất đai. Nhận
xét về quyền và nghĩa vụ trong thực tế.
Điều73-Luật đất đai1993 sửa đổi bổ sung một số điều năm1998và2001 quy định ngời sử dụng
đất có những quyền sau đây:
1.Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.Hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao.
3.Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
9
4.Hởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ cải tạo đất mang lại.
5.Đợc Nhà nớc hớng dẫ và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất.
6.Đợc Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đế quyền sử dụng đất hợp pháp của mình,
đơc bồi thờng về đất khi bị thu hồi.
7.Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với
mục đích khi giao đất.
8.Đơc quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp luât về
đất đai.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành ngời sử dụng đất không chỉ có quyền chiếm
hữu sử dụng mà còn có các quyền ăng khác là: quyền chuyển nhợng, quyền chuyển đổi, cho
thuê cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
để liên doanh liên kết.
Các quyền này đợc biểu hiện ở hộ gia đình cá nhân tổ chức sử dụng đất khác nhau
Trớc Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987.Luật đất đai 1987 khẳng định.Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thong snhất quản lý, Nhà nớc giao đât cho các nông tr-
ờng, lâm trờng, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc
có hạn hoặc tạm thời.
Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp trên đất đợc giao kể cả
quyền chuyển nhợng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu t khi thấy còn sử dụng đất và đất
đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Luật đất đai

1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền cho ngời sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nớc giao đất
cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia
đình cá nhân thuê đất.
Điều79-Luật đất đai 1993 quy định: "Ngời sử dụng đất có những nghĩa vụ sau đây".
1.Sử dụng đất đún mục đích, đún ranh giới và các yêu cầu khác đã đợc quy định khi giao đất.
2.Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và tăng khả nang sinh lợi của đất.
3.Tuân theo những quy định vè bảo vệ môi trờng khong làm tổn hại đến lợi ích chính đáng
của ngời sử dụng đất xung quanh.
4.Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính theo quy định của
của pháp luật.
5.Nộp tiền sử dụng đất khi đợc nhà nớc giao đất theo quy định của pháp luật.
6.Bồi thờng cho ngời có đất bị thu hổi để giao cho mình.
7.Giao lại đất khi Nhà nớc có quyết định thu hồi.
Trong thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất còn nhiều vấn đề
cần phải nghiên cứu xem xét. Ngời sử dụng đất nhiều khi cha sử dụng các quyền năng của
mình.Ví dụ nh quyền chuyển đổi đất nông nghiệp. Các hộ nông dân ít sản xuất trên quy mô
lớn. Ngoài ra còn có tình trạng ngời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình khong đúng
trình tự thủ tục quy định (chuyển nhợng ngầm quyền sử dụng đất).
Ngời sử dụng đất nhìn chung còn có sự vi phạm về nghĩa vụ.Tình trạng lấn chiếm đất, "nhảy
dù" xuống các diện tích đất cha sử dụng khá phổ biến. Ngời sử dụng đất do nhiều nguyên
nhân khác nhau mà cha thực hiện tốt các biện pháp bảo vệ đất, chậm trễ trong việc giao lại
đất khi bị thu hồi.
Câu 17: Ngời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nào với Nhà nớc. Mục đích của
việc quy định các nghĩa vụ tài chính.
Các nghĩa vụ tài chính mà ngời sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nớc.
-Tiền sử dụng đất khi đợc Nhà nớc giao đất, ngời sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền giao đất sử dụng vào mục đích.Hộ gia đình cá nhân làm nhà ở.Tổ chức kinh tế đầu t
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tổ chức kinh tế đầu từ xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhợng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gán liền với kết cấu hạ tầng đó.Tổ chức kinh
tế đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất có thu tiền để chi phí quyết định mà không

10
phải đền bù thiệt hại về đất cho ngời bị thu hồi phải nộp 100% tiền sử dụng đất và trờng hợp
bồi thờng đền bù thiệt hại về đất thì đợc trừ số tiền thực tế đã đền bù nhng mức độ tối đa
không quá 90% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách.
-Tiền sử dụng đất khi đợc chuyển mục đích sử dụng đất.
+Đối với hộ gia đình cá nhân.
Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp đất lâm ngiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng
thuỷ và đất làm muối khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép chuyển sang làm đất
ở theo quy hoạch đợc duyệt phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn
mức đất ở.
+Đối với tổ chức.
Tổ chức đan sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trong thủy sản và làm muối,
đất sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,đất chuyên dùng khi đ-
ợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất ở,
xây dựng kết cấu hạ tầng phải nộ 100% tiền sử dụng.
+Tổ chức đang sử dụng đất thuê khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép snag xây
dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng cho thuê phải nộp 100% tiền sử dụng
đất vào ngân sách Nhà nớc trờng hợp tổ chức đã nộp tiền thuê đất tính đến thời điểm chuyển
mục đích sử dụng đất mà còn d thì đợc trừ số tiền thuê còn d đó vào tiền sử dụng đất phải nộp
ngân sách, trờng hợp phải đền bù thiệt hại về đất thuê thì đợc trừ số tiền thực tế đã đến bù nh-
ng không qua 90% số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách.
-Lệ phí địa chính khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính,
chứng nhận biến đọng về đất đai.
Ngời sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhng phù hợp với quy
hoạc, không có tranh chấp khi đợc cơ quan Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì phải nộp tiền sử dụng đất nh sau:
+Đối với đất đô thị:
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định trớc ngày18/12/1980 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn đinh từ ngày18/12/1980 đến trớc ngày 15/10/1993 (ngày Luật
đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất.

Trờng hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trớc sau thì phải nộp 100% tiền sử dụng
đất.
Nếu do chuyển nhợng của ngời sử dụng đất trớc đó không có giấy tờ hợp lệ chỉ có giấy tờ
mua,bán chuyển nhợng giữa hai bên đợc UBND xã, phờng thị trấn xác nhận phải nộp tiền sử
dụng đất.
-Đối với đất khu dân c nông thôn.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định trớc ngày31/5/1990 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày31/5/1990 đến trớc ngày15/10/1993 thì phải nộp
20% tiền sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trớc sau thì phải nộp 100% tiền sử dụng
đất.
Nếu do nhận chuyển nhợng của ngời sử dụng đất trớc đó không có giấy tờ hợp lệ chỉ có giấy
mua, bán, chuyển nhợng giứa hai bên UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận thì phải nộp 40%
tiền sử dụng đất.
-Thuế:
+Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
+Thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
+Thuế nhà đất.
Mục đích của quy định nghĩa vụ tài chính.
-Sử dụng làm công cụ tài chính phục vụ cho quảnlý Nhà nớc về đất đai.
-Tác động vào ý thức ngời sử dụng đất đẻ họ sử dụng tiết kiệm có hiệu quả.
-Thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tợng sử dụng đất kết hợp hài hoà các lớiich.
-Tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc phục vụ cho phúc lợi xã hội.
11
Câu 18: Luật đất đai quy định: "Trong trờng hợp thật cần thiết,Nhà nớc thu hồi đất đang sử
dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,vì lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng thì ngời bịt hu hồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ "Phân tích quy định này.
Thực chất quy định này là một biểu hiện cụ thể của nguyên tắc quản lý Nhà nớc đối với đất
đai.Nguyên tắc bảo đảm sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Trong quản lý nhà nớc về kinh tế
nói chung và về đất đai nói riêng cần phải trú trọng việc kết hợp hài hoà giữa lợi ích của Nhà

nớc lợi ích của ngời sản xuất đất bởi vì đât đai không chủ là tài sản chung của quốc gia của
cộng đồng, mà còn là t liệu sản xuất và là cơ sở vật chata quan trọng của bản thân ngời sử
dụng đất.
Quy định trên nhằm mục đích xử lý tốt mối quan hệ giữa các lợi ích để tỏa động lực thúc đẩy
sự phát triển kinh tế đồng thời giảm bớt xung đột giữa ngời quản lý và ngời sử dụng đất đai
loại trừ dần những nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực trong quá trình quản lý và sử dụng đất
đai.
Quy định này cuãng để gián tiếp khẳng định quy định Nhà nớc giao đất ổn định lâu dài cho
hộ gia đình , cá nhân tổ chức sử dụng.Việc quy định về thu hồi đất có đền bù nhằm bảo vệ
quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng đất ổn định đời sống của ngời có đất bị thu hồi. Quy
định này cũng cho thấy đợc bản chất của Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là
Nhà nớc của nhân dân, do dân và vì nhân dân.
Câu 19: Anh (chị) có nhận xét gì về tình hình giao đất, cho thuê đất hiện nay.
Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và
quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Thuê đất là Nhà nớc trực tiếp cho ngời có nhu cầu sử dụng đất đợc thuê đất theo thời hạn và
theo mục đích mà Nhà nớc cho phép sử dụng đất đợc quyền cho thuê lại đất đã thuê của Nhà
nớc.
Trong thực tế trong những năm qua việc giao đất, cho thuê đất có những tiến bộ đáng kể. Các
quyết định giao đất đã xác lập quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân tổ chức phù
hợp nguyện vọng mong muốn của ngời sử dụng đất, từ đó đất đai đợc giao sử dụng có hiệu
quả thiết thực.
Việc cho thuê đất cũng có nhièu cải tiến. Thời gian giải quyết đơn xin thuê đất đợc rút ngắn
phù hợp với nhu cầu của cơ chế thị trờng.
Tuy nhiên trong việc giao đất cho thuê đất vẫn còn những vớng mắc. Việc giao đất cho thuê
đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
của chúng ta còn quá nhiều hạn chế điều chỉnh liên tục làm cho việc giao đất cho thuê đất gặp
khó khăn hiệu quả thấp. Đất đã giao, đã cho thuê chậm đợc đa vào sử dụng.
Một vấn đề nữa là sự vi phạm thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Có tình trạng UBND phờng
xã đã có nơi ra quyết đinh giao đất Việc giao đất cha đợc quy định cụ thể rõ ràng về mục

đích sử dụng dẫn đến tình trạng ngời thực hiện đợc giao đất rồi để đất đó mà không thực hiện
các hoạt động sản xuất. Đất đô thị khi quy hoạch các khu đo thị các khu công nghiệp giao
đất rừng cho dân dẫn đến hậu quả là ngời sử dụng đất có cơ hội chuyển mục đích đất trái
phép.
Câu 20: Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nời sử dụng đất phải có giấy tờ gì?
Nhân xét về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(Theo công văn số 1427/ĐC ngày 3.10.1995 của Tổng cục Địa chính).
Ngời sử dụng đất có một trong các giấy tờ sau đợc cơ quan Nhà nớc cơ thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
12
-Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quỳen theo quy định của
pháp luật về đất đai.
-Những loại giấy tờ đợc cơ quan Nhà nớc có thểm quyền giao đất cho thuê đất trong quá trình
thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng
hoà,Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam, Nhà nớc cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất, từ đó đến nay.
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
-Giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng đất ở mà ngời đó vẫn sử dụng đất
liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.
-Giấy tờ thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất đa UBND xã phờng thị trấn xác nhận và đất đó
không có tranh chấp.
-Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
-Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
-Giấy tờ chuyển nhợng đất đai mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc
UBND xã phờng, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và đợc UBND huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phờng, thị trấn.
Tham khảo: Ngời sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp đợc xem xét cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

-Ngời đợc thừa kế quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở hoặc tài sản mà khong có tranh chấp
về thừa kế nhng cha làm thủ tục sang tên trớc bạ.
-Ngời khai hoang đất đai từ 1980 trở về trớc phù hợp với quy hoạch liên tục sử dụng và không
có tranh chấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nớc.
-Ngời nhận chuyển nhợng đất ở thực sự có yêu cầu đợc chính quyền địa phơng xác nhận.
-Ngời sử dụng đất ổn định không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đợc chính quyền cấp
xã xác nhận, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nớc.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay nhìn chung là tiến độ chậm. Theo báo
cáo công tác 9 tháng đầu năm của Tổng cục địa chính năm 2001 mới khoảng 641.000 hộ
trong tổng số4.547.000 hộ sử dụng đất đô thị đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt
14% tổng số Qua thực tế đền bù giải phóng mặt bằng thì nhiều tỉnh phía nam trong tổng
số100% nhà đất đợc đền bù chỉ30% là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có thể khẳng
định rừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần xem xét, giải
quyết. Bên cạnh đó, việc ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cũng là điều cần phải đợc lý giải cặn kẽ và sâu sắc.
Câu 21: Căn cứ để các cơ quan Nhà nớc ra quyết định giao đất cho thuê đất.
Căn cứ chung nhất để Nhà nớc ra quyết định giao đất, cho thuê đất.
-Văn cứ vào quỹ đất của địa phơng.
-Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của từng địa phơng đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền phê duyệt.
-Căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đât của ngời sử dụng đất đợc ghi trong luận chứng
kinh tế , kỹ thuật, ghi trong dự án đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.
-Đơn xin giao đất của ngời sử dụng.
+Căn cứ để cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất lâm nghiệp.
-Tuỳ thuộc voà quỹ đất lâm nghiệp của địa phơng.
-Trên cơ sở quy hoạch đất lâm nghiệp, quy hoạch rừng các loại của từng địa phơng đã đợc cơ
quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
-Căn cứ vào nhu cầu khả năng sử dụng đất lâm nghiệp của tổ chức đợc ghi trong dự án quản
lý xây dựng khu rừng đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.
-Căn cứ vào đơn xin giao đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đợc UBND xã, phờng, thị

trấn nơi c trú xác nhận.
13
+Căn cứ để giao đất ở khu dân c nông thôn.
-Dựa vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất khu dân c nông thông đã đợc cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền phê duyệt.
-Căn cứ vào mức đất ở nông thôn cho mỗi hộ gia đình theo quy định của chính phủ.
-Căn cứ vào đơn xin giao đất của hộ gia đình có nhân khẩu thờng trú tại địa phơng.
+Căn cứ để giao đất đo thị: Cơ bản gióng nh giao đất khu dân c nông thôn.
Câu 22: Đối tợng nào đợc giao đất lâm ngiệp.
Nhà nớc giao đất lâm nghiệp không thu tiền CD Đ cho các đối tợng sau:
-Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp lâm nghiệp, ng nghiệp, làm muối mà có
nguồn sống chính (chủ yéu) là thu nhập có đọctwf các hoạt động sản xuất đó, đợc UBND xã,
phwongf, thịt rấ nơi có đất lâm nghiệp xác nhận.
-Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ.
-Doanh nghiệp Nhà nớc đang sử dụng đất lâm nghiệp do Nhà nớc giao trớc ngày01/01/1999.
-Trạm, trại, xí nghiệp giống lâm nghiệp, trờng học trờng dạy nghề.
-Tổ chức khác thuộc các thành phần kinh tế đã đợc Nhà nớc giao đất lâm nghiệp theo nghị
định số02/NĐChính phủ ngày15/10/1994 của Chính phủ trớc ngày 01/01/1995 đợc tiếp tục sử
dụng cho đến hết thời hạn giao đất khi hết thời hạn đã giao phải chuyển sang thuê đất.
-Đơn vị thuộc lực lợng vũ trang nhân dân sử dụng đất lâm nghiệp kết hợp với quốc phòng.
-Nhà nớc cho tổ chức, hộ gia đình các nhân trong nớc, tổ chc và cá nhân nớc ngoài thuê đất
để sử dụng vào mục địch lâm nghiệp.
-Đất đợc quy hoạch để gây dựng, phát triển rừng sản xuất.
-Đất rừng phòng hộ đầu nguồn ít rung yếu.
-Đất rừng đặc dụng để kinh doanh cảnh quan du lịch sinh thaní dới tán rừng theo quy định
của Bộ nông nghiệp phát triển và nông thôn.
Câu 23: Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai quan trọng nhất, yếu nhất.
Nội dung quản lý Nhà nớc đối với đất đai xem câu 12.
Có thể khẳng định rằng trong các nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai, thì lĩnh vực hoạt động
của Nhà nớc trong việc ban hành các văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất. Nó quan

trọng nhất bởi các lý do sau đây:
-Các văn bản pháp luật là nơi các chính sách đất đai của Đảng đợc quy phạm hoá.Chúng ta
khẳng định chính sách và pháp luật là công cụ quan trọng nhất để quản lý nhà nớc về đất đai
thì hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai không thể khong chiếm vị trí quan trọng
hàng đầu.
-Quản lý Nhà nớc nói chung, quản lý Nhà nớc vì đất đai nói riêng không thể thiếu các văn
bản pháp luật. Nó ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai, nó là cơ sở pháp lý trong
quy trình quản lý Nhà nớc về đất đai.
-Các văn bản pháp luật còn chi phối ảnh hởng trực tiếp đến các nội dung quản lý Nhà nớc về
đất đai.
Mặc dù hoạt động ban hành văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà
nớc về đất đai nhng nó cũng là một trong những khâu yếu nhất.
Văn bản ban hành nhiều mà khôg đồng bộ, toàn diện.
-Các văn bản có tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn.
-Nhiều văn bản ban hành không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nớc ta cũng là một nội dung quản lý còn nhiều yếu
kém.Các quy hoạch, kế hoạch còn tản mạn, tính khả thi thấp chỉ trú trọng phân khu chức năng
mà cha tính toán để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý.
14
Câu 24: Khi thu hồi đất Nhà nớc dền bù theo nguyên tắc nào?
Các nguyên tắc đền bù khi Nhà nớc thu hồi đất.
-Nguyên tắc công bằng, dân chủ: Đây là nguyên tắc cơ bản trong đền bù khi thu hồi đất. Việc
thu hồi đất phải dựa vào hiện trạng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định của pháp luật
để đối xử công bằng với các đối tợng sử dụng đất có đất bị tu hồi. Phải quán triệt từ tởng lấy
dân làm gốc đề bàn bạc dân chủ, công khai, công khai hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đẻ tìm ra giải pháp mực đền bù hợp lý khi các văn bản pháp luật cha phù hợp.
-Nguyên tắc pháp chế: Việc đền bù cho ngời sử dụng đát có đất bị thu hồi phải bảo đảm tuân
thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, đối tợng đợc đền bù không đợc "tách luật" để
làm sai ảnh hởng đến hiệu quả quản lý, chính sách của Nhà nớc.
-Nguyên tắc kết hợp hài hoà các lợi ích của Nhà nớc, lợi ích cộng đồng và lợi íc của ngời sử

dụng đất. Khi đền bù nếu chỉ coi trọng lợi tích của Nhà nớc thì việc thu hồi đất khó thực
hiện.Ngợc lại chỉ quan tâm đến lợi ích của ngời sử dụng đất thì sẽ làm ảnh hởng đến lợi ích
của quốc gia.Nguyên tắc này nếu đợc thực hiẹn tốt sẽ góp phần ổn định đời sống ngời sử dụng
đất bịt hu hồi đất đồng thời chính sách của Nhà nớc đợc thực hiện hiệu quả.
-Nguyên tắc đền bù hợp lý.
Câu 25: Phân tích thẩm quyền của cơ quan Nhà nớc trong việc giải quyết tranh chấp về đất
đai. Hiện nay tranh chấp loại nào hay xảy ra nhiều nhất.
Giải quyết tranh chấp về đất đai là một nọi dung quan trọng trong quản lý Nhà nớc vè đất đai.
Theo khoản 2,3 Điều 38 Luật đất đai 1993 thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của cơ
quan Nhà nớc đợc quy định nh sau:
Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất khôg có giấy chứng nhận của cơ
quan Nhà nớc có thẩm quyền thì do UBND giải quyết theo quy định:
-UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân hộ
gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức giữa tổ chức với tổ chức nếu tổ chức
đó thuộc quyền quản lý của mình.
-UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ
chức, giữa tổ chức, hộ gia đình cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc
của Trung ơng.
Trong trờng hợp không đồng ý với quyết đinh của UBND đã giải quyết tranh chấp, đơng sự có
quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nớc cấp trên. Quyết định của cơ quan hành
chính Nhà nớc cấp trên cí hiệu lực thi hành.
Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử
dụng đất đó thì do toà án quyết định.
Quán triệt từ tởng lấy dân làm gốc Nhà nớc khuyến khích hoà giải đất đai trongnhân dân.
Việc quy định thẩm quyền giải quyết cho các cơ quan Nhà nớc để tránh tình tạn đơn từ khiếu
kiện khiếu nại về đất đai, chuyển lòng vòng chậm đợc giải quyết ảnh hởng đến đời sống, kinh
tế của nhân dân.
Về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính.Đ39 Luật đất đai1993
quy định do đó UBND các đơn vị hành chính có tranh chấp cũng phối hợp giải quyết.Trong

trờng hợp không đạt đợc sự nhất trí haợc viẹc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính
thì thẩm quyền giải quyết đợc quy định.
-Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dới cấp tỉnh thì do chính
phủ quyết định.
-Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung -
ơng do Quốc hội quyết định.
-Hiện nay các tranh chấp về địa giới là tranh chấp xảy ra nhiều nhất do tính lịch sử của đất
đai.
15
Câu 26: Khi nào một hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.Tại sao trên thực tế
thờng xảy ra hiện tợng chuyển nhợng ngầm đất đai?
Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều
kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai
quy định theo đó ngời sử dụng đất (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) còn ngời đợc chuyển
nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng.
Một hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện:
-Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng dất phải đợc lập thành văn bản theo mẫu do Tổng
cục địa chính ban hành, đối tợng của hợp đồng hợp pháp.
-Chủ thể hợp đồng hợp pháp:
+Ngời đợc chuyển nhợng có giấy chuyển nhợng quyền sử dụng đất và đợc phép chuyển nh-
ợng.
+Ngời đợc chuyển nhợng có quyền nhận chuyển nhợng.
Thực tế thờng xảy ra hiện tợng chuyển ngầm đất đai là do các nguyên nhân:
-Các bên muốn trốn khoản thuế chuyển quyền.
-Do thủ tục chuyển nhợng rờm rà, phức tạp.
-Do bên chuyển nhợng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không chuyển nh-
ợng ngầm thì việc chuyển nhợng không thể thực hiện đợc. Đây là hậu quả của công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chạm trễ gây khó khăn cho ngời sử dụng đất trong việc
thực hiện các quyền.
Câu 27: Hãy nêu các điều kiện sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của ngời Việt Nam định c ở

nớn ngoài. Ngời nớc ngoài có đợc nhận chuyển nhợng đất đai ở Việt Nam.
Theo Điều6-Nghị dịnh số81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2002 của Chính phủ về viẹc ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài mu nhà ở tại Việt Nam thì điều kiện để đợc mua nàh tại Việt Nam
phải có đủ các giấy tờ sau:
-Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam haợc họ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nớc ngoài cấp.Trong trờng
hợp sử dụng hộ chiếu giấy tờ hợp lệ của ngời nớc ngoài thì phải có giấy chứng nhận có quôc
tịch Việt Nam haợc giấy xác nhận mất quốc tích Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công
dân.Giấy tờ đợc các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối tợg đợc mua
nhà ở Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Nhà nớc chỉ cho phép chuyển nhợng: đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở. Điều kiện đợc nhận chuyển quỳen sử dụng đất đợc quy định:
có nhu cầu sử dụng đất, đất dới hạn mức vấn đề về hộ khẩu.Chính vì vậy ngời nơc ngoài
không đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Câu 28: Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời sử dụng đất phải nộp các
khoản tiền gì?Tại sao hiẹn nay có hiện tợng ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất?
Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất nộp các khoản tiền sau đây:
-Lệ phí địa chính (tiền sử dụng đất).
-Trờng hợp nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất cha nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất phải nộp tiều sử dụng đất, thuế chuyển quyền.
-Chi phí cần thiết cho việc đăng ký kê khai đo vẽ nhà, đất.
Ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do:
-Tình trạng vi phạm pháp luật của những cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.Thực tế là vấn đề hạn mức đất theo quy định chỉ áp dụng cho các trờng hợp giao
đất mới mà không áp dụng đối với các trờng hợp đã giao trớc Nghị định 04năm2002 nhiều địa
phơng lại ấp dụng hạn mức khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trờng
hợp trớc đó kể cả đó là dất thổ c gia đình đã sinh sống nhiều đời.
-Thủ tục để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Tiền sử dụng đất phải nộp khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
16

Câu 29: Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích gì? Tại sao một quy hoạch sử dụng đất có thể
đợc điều chỉnh nhiều lần. Phân tích u và nhợc điểm của việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch sử dụng đấtchính à sự tính toán phần đất đai cụt hể và hợp lý về só lợng, chất lợng
vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nớc và từng địa phơng ở mỗi giai
đoạn phát triển của đất nớc.
Nhà nớc đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất vì các mục đích cơ bản sau đây.
-Sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
-Bảo đẩm đất đợc sử dụng tiết kiệm.
-Bảo đảm cho sự phát triển bền vững trong tơng lai.
-Đa vào sử dụng các diện tích cha sử dụng.
-Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông.
-Chực hiện các chính sách đầu t, xây dựng sản xuất theo ý đồ của Nhà nớc
Thực tế là các quy hoạch sử dụng đất ơ nớc ta thờng bị điều chỉnh nhiều lần. Hiện trạng trên
bắt nguồn từ sự thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội trong từng thời kỳ khác nhau, sự biến
động về chính sách phát triển, sự yếu kém trong công tác quy hoạch dẫn đến các quy hoạch
khi thực hiện không hiệu quả và phải điều chỉnh.
Việc điều chỉnh các quy hoạch chi tiết có những u và nhợc điểm riêng.
*Ưu điểm: -Tạo ra tính thiết thực, tính khả thi của quy hoạch.Quy hoạch ngày càng phù hợp
với các điều kiện kinh tế xã hội.
*Nhợc điểm:
-Chi phí tốn kém cho công tác uy hoạch.
-Làm cho các dự án chậm đợc triển khai, đóng băng các dự án.
-Tạo kẽ hở cho những tiêu cự trong quản lý Nhà nớc về đất đai.
-Thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài có thể quy hoạch đợc xây dựng lại không còn thiết
thực khả thi và phải tiếp tục điều chỉnh.
Câu 30: Anh (chị) có nhận xét gì về thị trờng bất động sản ở nớc ta hiện nay?
Thị trờng bất đông sản ở nớc ta đã đợc hình thành từ cuối những năm 1980 dới các hình thức
chuyển nhợng mua bán dới dạng "xác nhậ tay" mà không cần thông qua các thủ tục pháp lý.
Điều đó đã làm cho thị trờng bất đông sản vốn đã phức tạp lạ càng thêm rối ren. Để điều tiết
thị trờng bất đông sản hoạt động theo đúng quy luật thị trờng Nhà nớc đã có những công cụ

và phơng thức điều tiết thiết thực, thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt ban hành các quy
định về đăng ký bất đông sản, thuế chuyển quyền, giá đến bù đất khi thu hồi giải phóng mặt
bằng Tuy vậy thị trờng bất đông sản của nớc ta vẫn còn nhiều "vấn đề".
Cho đến nay thị trờng bất đông sản ở nớc ta vấn là thị trờng phi chính quy. Việc mua bán,trao
đổi đất đai, nhà ở chủ yếu diễn ra dới các hình thức viết trao tay mà khong có xác nhận của
chính quyền sở tại ở cả thành thị và nông thôn và cả ở những nơi đã quy hoạch đang quy
hoạch và còn cha quy hoạch. Việc chậm chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho
các chủ sử dụng đất không có điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng
đất. Do đó hình thức chuyển nhợng này đầy những yếu tố rỉu ro mà Nhà nớc không thể kiểm
soát nổi dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, giao dich ngầm - phi chính quy về bất đông sản,
phát triển theo hớng đầu cơ, thiếu lành mạnh gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nớc, đồng
thời làm phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu kiện nhất là khiếu kiện trong việc bồi thời
thiệt hạ khi Nhà nớc thu hồi đất.
Trong quá trình vận động, để đạt đợc những kết quả hữu hiệu mà cac chủ thể tham gia hoạt
động thì chúng ta lại thiết một yếu tố hết sức cơ bản là vấn đề thông tin thị trờng bất động sản
nh thông tin về quy hạch, về giao đất, thu hồi đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về
kế hoạch, về sự thay đổi chính sách của Nhà nớc đã làm cho các quan hệ cung cầu biến đông
mạnh tạo ra các "cơn sốt" về đất trong đó có cả những "cơn sốt ảo" về đất.
Thị trờng bất động sản ở nớc ta cha đợc định hớng bởi một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, bởi
hệ thống các cơ quan quản lý có đủ năng lực để phát triển toàn diện lành mạnh.
17
Các giải pháp.
-Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.
-Quy định rõ ràng về chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý đất đai.
-Xây dựng khung giá cho từng loại đất phù hợp.
Câu 31: Chính quyền xã có nhiệm vụ gì trong quản lý Nhà nớc về đất đai. Nhân xét về tình
hình quản lý của chính quyền cấp xã.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND xã là cấp quản lý và sử dụng 5% đất công
ích do HDND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quyết định. UBND xã có thể cho hộ gia

đình, cá nhận thuê để sử dụng vào sử dụng nông nghiệp nuôi trồng thuỷ dản . Tiền thu đợc từ
việc cho thuê đất đợc sử dụng cho nhu cầu công ích của cấp xã theo quy định của pháp luật
hoặc lấy tiền đó xây dựng các công trình tại xã khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho
phép. UBND không đợc dùng quỹ đất 5% để giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm trong
xã.
UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, các tổ
chức thành viên khác của Mặt trên tổ quốc và công dân hoà giải các tranh chấp đất đai.
UBND xã lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất cha sử dụng và sự biến
động về việc sử dụng đất.
Chính quyền cấp xã trong những năm qua nhìn chung đã thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ
quản lý của mình. Diện tích quỹ đất công ích đã đợc cho thuê đem lại những hiệu quả thiết
thực đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đền là có
những chính quyền cấp xã đã cấp đất trái pháp luật, sử dụng tiền cho thuê 5% quỹ đất công
tích còn có nhiều vấn đề phải nghiên cứu, xem xét.
18