Giáo Trình Định Giá Sản Phẩm Xây Dựng Cơ Bản - Trần Thị Bạch Điệp phần 1 pdf

1


đại học đà nẵng
trờng đại học bách khoa










Giáo trình

định giá sản phẩm
xây dựng cơ bản




biên soạn:
Trần thị bạch điệp

Bộ môn kinh tế kỹ thuật
đà nẵng 2006



2
Lời nói đầu

Ngành kinh tế xây dựng và quản trị dự án, thuộc Khoa Xây dựng Thủy
lợi - Thủy điện, Trờng Đại học Bách khoa Đà Nẵng bắt đầu tuyển sinh và đào tạo từ năm
học 2001 - 2002. Là một ngành non trẻ của trởng nên tài liệu phục vụ giảng dạy và học
tập cha đầy đủ. Nhằm cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu cho sinh viên viên thuộc
ngành Kinh tế xây dựng và quản trị dự án và cán bộ kỹ thuật thuộc các ngành Xây dựng
Dân dụng - Công nghiệp, Xây dựng Cầu - Đờng, Xây dựng Thủy lợi - Thủy điện sử dụng
vào thực tế sản xuất- kinh doanh. Giáo trình định giá sản phẩm xây dựng đợc biên soạn
nhằm đáp ứng yêu cầu trên.
Giáo trình đợc biên soạn trên cơ sở tham khảo các giáo trình: Phơng pháp định giá
sản phẩm xây dựng, Kinh tế học cho kỹ s kinh tế, Tài chính doanh nghiệp, Lý thuyết
kinh tế và công nghiệp xây dựng dành cho các trờng Đại học và Cao đẳng ngành Kinh tế
xây dựng trong cả nớc.
Giáo trình bao gồm các nội dung đợc phân bổ nh sau:

Chơng 1: Những vấn đề chung và các khái niệm cơ bản về giá xây dựng trong cơ chế
thị trờng.
Chơng 2: Phơng pháp xây dựng đơn giá xây dựng cơ bản.
Chơng 3: Phơng pháp xác định tổng mức đầu t, tổng dự toán công trình, dự toán
xây dựng công trình nhằm quản lý vốn đầu t.
Chơng 4: Phơng pháp xác định giá mời thầu, giá dự thầu, giá hợp đồng đối với các
công trình đợc xây dựng bằng ngồn vốn trong nớc.

Chơng 5: Phơng pháp xác định giá dự thầu quốc tế đối với các dự án xây dựng dùng
vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam.
Chơng6: Tạm ứng, thanh quyết toán vốn đầu t xây dựng cơ bản công trình hoàn
thành.

Giáo trình này nhằm trang bị kiến thức cho sinh viên viên thuộc ngành Kinh tế xây
dựng và quản trị dự án một số kiến thức về phơng pháp nghiên cứu, xây dựng và sử dụng
đơn giá, dự toán cho ngành xây dựng cơ bản. Đồng thời có thể làm tài liệu cho cho giảng
viên, cho cán bộ quản lý kinh tế trong xây dựng các cấp và các nhà quản lý doanh nghiệp
xây dựng.
Trong quá trình biên soạn, mặc dù rất cố gắng nhng do trình độ còn hạn chế và thời
gian biên soạn ngắn, nên giáo trình còn nhiều vấn đề cần hoàn chỉnh, bổ sung. Tác giả rất
mong đợc sự đóng góp ý kiến xây dựng của các đồng nghiệp để tác giả có thể bổ sung
hoàn chỉnh khi xuất bản.

Tác giả


86
Tài liệu tham khảo

[1] Định mức dự toán trong xây dựng cơ bản . Quyết định số 56-BXD/VKT ngày 30-
3-94 của Bộ trởng bộ xây dựng. NXB tp Hồ Chí Minh 1995.
[3] Đơn giá xây dựng cơ bản thành phố Hồ chí Minh. Quyết định số 1957/QĐ/UB-
QLĐT ngày 23-6-1994 của UBND TP ban hành. NXB tp Hồ Chí Minh 1995.
[4] Đi ều lệ quản lý đầu t và xây dựng - Quy chế đấu thầu. NXB Xây dựng - Hà Nội
1996.
[5] Đơn giá xây dựng cơ bản thành phố Hà nội. Số 1736/QĐUB - ngày 23/8/96.
[6] Hệ thống các văn bản hớng dẫn thực hiện Quy chế quản lý đầu t và xây dựng.
Tài liệu sử dụng nội bộ - Viên nghiên cứu và đào tạo về quản lý. Hà Nội 2003.

[7] Quy chế đấu thầu. Tài liệu sử dụng nội bộ Bộ kế hoạch và đầu t vụ quản lý
đấu thầu. Hà Nội 2003.
[8] Thông t hớng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu t xây dựng công trình
của Bộ xây dựng, số 04/2005/TT-BXD.
[9] Thông t hớng dẫn điều chỉnh dự toán chí phí xây dựng công trình của Bộ xây
dung, số 16/2005/TT-BXD.
[10] Định mức trong xây dựng Nguyễn văn chọn, Bùi văn yêm (chủ biên). Trờng
Đại học xây dựng - Hà Nội 1991.
[11] Giáo trình Định mức - Đơn giá - Dự toán xây dựng cơ bản Nguyễm văn Các,
Trần hồng Mai. NXB Xây dựng 2000.
[12] Lý thuyết kinh tế và công nghiệp xây dựng - Patrica M. Hillbrandt. NXB Xây
dựng - Hà Nội 2000.
[13] Định giá sản phẩm xây dựng - Bùi văn yêm. NXB Xây dựng - Hà Nội 1997.
[14] Kinh tế học cho kỹ s kinh tế - Đinh đăng Quang. NXB Xây dựng - Hà Nội 2001.
[15] Tài chính doanh nghiệp - Nguyễn Đăng hạc chủ biên. NXB Xây dựng - Hà Nội
2001.

87
Mục lục

Trang
Lời nói đầu 2

Chơng1: Những vấn đề chung và các khái niệm về giá trong xây dựng
3
1.1. Đối tơng nghiên cứu và nguyên tắc quản lý vốn
3
1.1.1. Đối tợng nghiên cứu của môn học phơng pháp định giá SPXD
3
1.1.2. Nguyên tắc chung về quản lý giá xây dựng
3
1.2. Giá xây dựng trong nền kinh tế thị trờng
3
1.2.1. Các khái niệm về cơ chế thị trờng
3
1.2.2. Giá xây dựng trong cơ chế thị trờng ở Việt Nam
7
1.2.3. Một số Đặc điểm của định giá sản phẩm xây dựng
13

Chơng2: Những vấn xây dựng đơn giá xây dựng cơ bản
15
2.1. Khái niệm và phân loại nội dung đơn giá xây dựng cơ bản
15
2.1.1. Khái niệm
15

2.1.2. Phân loại đơn giá xây dựng cơ bản
15
2.1.3. Nội dung chi phí trong ĐGXDCB
17
2.2. Phơng pháp lập đơn giáxây dựng cơ bản
18
2.2.1. Nguyên tắc lập đơn giá xây dựng cơ bản
18
2.2.2. Cở sở lập đơn giá dự toán xây dựng cơ bản
19
2.2.3. Các bớc lập đơn giá dự toán xây dựng cơ bản
20
2.2.4. Phơng pháp xác định các thành phần chi phí trong đơn giá dự toán xdcb
20
2.2.5. Tổng hợp kết quả tính toán , trình duyệt và ban hành
24
2.3. Phơng pháp lập đơn giá dự thầu
24

Chơng 3: Phơng pháp xác định tổng mức đầu t, tổng dự toán công trình, dự toán
xây dựng công trình nhằm quản lý vốn đầu t
26
3.1. Tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình
26
3.1.1. Khái niệm tổng mức đầu t
26
3.1.2. Nội dung tổng mức đầu t xây dựng công trình
26
3.1.3. Phơng pháp lập tổng mức đầu t
28

3.1.4. Phơng pháp quy đổi chi phí dự án đầu t xây dựng công trình tại thời điểm
bàn giao đa vào sử dụng
29
3.2. Tổng dự toán công trình
32

88
3.2.1. Khái niệm tổng dự toán 32
3.2.2. Nội dung nội của tổng dự toán
32
3.2.3. Các thành phần chi phí của tổng dự toán
33
3.3. Dự toán xây dựng công trình, hạng mục công trình
36
3.3.1. Khái niệm
36
3.3.2. Nội dung của dự toán công trình
36
3.3.3. Phơng pháp xác định dự toán xây dựng công trình
39
3.4. Dự toán chi phí xây dựng
41
3.5. Thẩm định, phê duyệt hồ sơ dự toán
43

Chơng 4: Phơng pháp xác định giá mời thầu, giá dự thầu, giá hợp đồng đối với các
công trình đợc xây dựng bằng nguồn vốn trong nớc
44
4.1. Phơng pháp xác định giá mời thầu xây lắp công trình
44

4.1.1. Đặt vấn đề
44
4.1.2. Phơng pháp xác định giá mời thầu và chọn giá trúng thầu
45
4.2. Giá dự thầu và các chi phí tạo thành giá dự thầu
46
4.2.1. Khái niệm
46
4.2.2. Phơng pháp xác định giá dự thầu đối với hạng mục công trình
46
4.2.3. Các thành phần chi phí tạo thành giá dự thầu
47
4.2.4. Phơng pháp xác định từng khoản mục chi phí trong đơn giá dự thầu
48
4.3. Giá ký hợp đồng nhận thầu xây dựng công trình
60
4.3.1. Khái niệm
60
4.3.2. Những hớng dẫn chung
60
4.3.3. Xác định và thõa thuận giá hợp đồng xây dựng
61
4.3.4. Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng và thởng phạt
62

Chơng 5: Phơng pháp lập giá dự thầu quốc tế đối với các dự án xây dựng dùng vốn
đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam
63
5.1. Một số khái niệm 63
5.1.1. Quy chuẩn xây dựng 63

5.1.2. Tiêu chuẩn xây dựng
63
5.1.3. Gói công việc
64
5.1.4. Gói thầu
64
5.1.5. Gói thầu quy mô nhỏ
64
5.2. Phơng pháp lập giá dự thầu theo thông lệ quốc tế: 64
5.2.1. Xác định giá dự thầu dựa vào đơn giá
65

89
5.2.2. Xác định giá dự thầu theo phơng pháp thống kê nguồn lực 70
5.2.3. Phơng pháp lập giá dự thầu cho công việc trọn gói (gói công việc) 72

Chơng 6: Tạm ứng, thanh toán, quyết toán vốn đầu t xây dựng công trình 76
6.1. Tạm ứng Vốn đầu t cho khối lợng xây dựng công trình 76
6.2. Thanh toán khối lợng thực hiện hay công trình hoàn thành
76
6.2.1. Nguyên tắc chung
76
6.2.2. Tiêu chuẩn, điều kiện để khối lợng XDCB thực hiện đợc cấp vốn thanh toán 77
6.2.3. Căn cứ để thanh toán
78
6.2.4. Phơng thức thanh toán
78
6.2.5. Phơng pháp tính
79
6.3. Quyết toán khối lợng thực hiện hay công trình hoàn thành

79
6.3.1. Các quy định chung
79
6.3.2. Phạm vi đối tợng
80
6.3.3. Các căn cứ để lập quyết toán công trình
81
6.3.4. Nội dung quyết toán công trình
81
6.3.5. Hồ sơ quyết toán công trình
82
6.3.6. Thẩm tra - phê duyệt quyết toán
83
6.4. Bảo hành , bảo trì công trình xây dựng:
83
6.4.1. Bảo hành công trình xây dựng
83
6.4.2. Bảo trì công trình xây dựng
84




3
Chơng 1:
Những vấn đề chung
và các kháI niệm về giá trong xây dựng
1.1. Đối tợng nghiên cứu,và nguyên tắc quản lý vốn Xây dựng:
1.1.1. Đối tợng nghiên cứu của môn học phơng pháp định giá SPXD:
là giá xây dựng qua các giai đoạn của một dự án đầu t xây dựng.

- Giai đoạn chuẩn bị đầu t: Tổng mức đầu t.
- Giai đoạn thực hiện đầu t: Tổng dự toán công trình, dự toán công trình xây dựng,
Giá thành kế hoạch, giá thành thực tế (chi phí sản xuất theo kế hoạch và theo thực tế
của nhà thầu xây dựng).
- Giai đoạn kết thúc xây dựng đa công trình vào khai thác sử dụng: Giá quyết toán
công trình.
1.1.2. Nguyên tắc chung về quản lý giá xây dựng:
a. Chi phí dự án đầu t xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới
hoặc sữa chữa, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật công trình. Do đặc điểm của
quá trình sản xuất và đặc điểm của sản phẩm xây dựng nên mỗi dự án đầu t xây dựng
công trình có chi phí riêng đợc xác định theo đặc điểm, tính chất kỹ thuật và yêu cầu
công nghệ của quá trình xây dựng.
Chi phí dự án đầu t xây dựng công trình đợc biểu thị qua chỉ tiêu tổng mức đầu t,
tổng dự toán, dự toán công trình, giá thanh toán và quyết toán vốn đầu t khi kết thúc
xây dựng đa công trình vào khai thác sử dụng.
b. Việc lập và quản lý chi phí dự án đầu t xây dựng công trình phải đảm bảo mục tiêu và
hiệu quả của dự án đầu t xây dựng, đồng thời phải đơn giản, rõ ràng, dễ thực hiện, phù
hợp với yêu cầu của thực tế thị trờng. Đối với dự án có sử dụng ngoại tệ thì phần ngoai
tệ phải ghi đúng nguyên tệ trong tổng mức đầu t, tổng dự toán, dự toán và quyết toán
công trình làm cơ sở cho việc quy đổi vốn đầu t và là cở sở để tính tổng mức đầu t,
tổng dự toán, dự toán xây dựng công trình theo nội tệ.
c. Chi phí dự án đầu t xây dựng công trình đ
ợc xác định trên cơ sở khối lợng công việc,
hệ thống định mức, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật các chế độ chính sách của Nhà nớc, đồng
thời phải phù hợp với những yếu tố khách quan của thị trờng trong từng thời kỳ và
đợc quản lý theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính Phủ về Quản
lý dự án đầu t xây dựng công trình.
1.2. Giá xây dựng trong nền kinh tế thị trờng:
1.2.1. Các khái niệm về cơ chế thị trờng:
a. Ba yếu tố của thị trờng: Thị trờng ra đời, tồn tại và phát triển khi hội đủ 3 yếu tố sau:

- Phải có khách hàng tức là những ngời có nhu cầu về một loại hàng hóa hoặc dịch vụ
nào đó mà cha đợc đáp ứng. Đó là yếu tố Cầu.
- Phải có sản phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ đáp ứng đợc yêu cầu của khách hàng. Chỉ
có những sản phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ có nhu cầu trong xã hội mới đợc cung
ứng. Đó là yếu tố Cung.
- Việc cung cấp sản phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ theo nhu cầu phải đợc khách hàng
chấp nhận trả giá (bồi hoàn các chi phí). Giá cả hàng hóa hoặc dịch vụ biến động tùy
theo sự thay đổi của cung và cầu (hình I-1).
Hình I-1: Mô tả quy luật cung - cầu và giá cả
G

Đờng cung
g
2
B
g
1
A
Đờng cầu

4

0 Q
1
Q
2
Q

Cung và cầu vốn có quy luật riêng của nó, nhng biểu diễn đờng tổng cung và tổng cầu
trên cùng một hệ trục (trục hoành biểu diễn số lợng sản phẩm hàng hóa, trục tung biểu diễn giá

1 đơn vị sản phẩm) thì nảy sinh những yếu tố mới. Đờng cung và cầu cắt nhau tại điểm A (điểm
cân bằng cung cầu trên thị trờng), hoành độ của điểm A biểu diễn số lợng sản phẩm đợc tiêu
thụ trên thị trờng (Q
1
) với giá cả 1 đơn vị sản phẩm hàng hóa tơng ứng trên trục tung là g
1
.
Khi mức sống của ngời dân đợc nâng lên, khi đó đờng cầu sẽ tịnh tiến về bên phải, giả sử
quy luật cung cầu vẫn nh cũ thì sẽ làm cho 1 loại hàng hóa nào đó bán đợc nhiều hơn Q
2
(Q
2
>Q
1
) với giá cao hơn g
2
(g
2
>g
1
). Điều đó kích thích thị trờng phát triển - [11].
b. Khái niệm về cơ chế thị trờng:
Nền kinh tế thị trờng là một cơ chế tinh vi để phối hợp một cách không tự giác giữa
ngời tiêu dùng và doanh nghiệp thông qua hệ thống giá cả và thị trờng (Kinh tế học tập I,
trang 53 của Paul A. Samuelson và Wilam D.Nordhaus - Bản dịch tiếng Việt của Viện quan
hệ quốc tế -Hà Nội) - [11].
Hoạt động của cơ chế thị trờng:
Quan niệm cơ bản là các quyết định lớn về giá cả và phân phối đợc tạo ra tại thị trờng.
Trong hệ thống thị trờng, cái gì cũng có giá của nó. Nếu hàng hóa hoặc dịch vụ nào có
nhiều khách hàng đòi hỏi thì ngời bán sẽ tăng giá để phân phối một lợng cung hạn chế .

Ngợc lại, nếu hàng hóa hoặc dịch vụ nào đó đợc cung cấp với số lợng lớn thì vì hạn chế
tiền vốn và kho tàng nên ngời bán sẽ hạ giá bán, ngời mua sẽ tăng lên. Vì vậy ngời sản
xuất và cơ sở dịch vụ sẽ thu hẹp bớt số lợng cung cấp của mình. Nhu câu tăng hàng hóa sẽ
khan hiếm hơn, ngời bán sẽ lại tăng giá Cứ nh thế, một sự cân bằng giữa cung và cầu
trên thị trờng đợc thực hiện theo một cơ chế tự động.

5
c. Cơ chế thị trờng có sự quản lý vĩ mô của Nhà Nớc:
Nh ở mục trên đã trình bày, cơ chế thị trờng thực hiện cân bằng cung- cầu một cách
tự động theo sự điều tiết của bàn tay vô hình là giá cả. Lịch sử phát triển kinh tế - xã hội đã
cho thấy, bàn tay vô hình đôi khi có thể dẫn nền kinh tế đi lầm đờng lạc lối. Biểu hiện
nghiêm trọng nhất là khủng hoảng thừa, mức giá trị bị sụt thấp; dễ bị những đợt lạm phát và
thất nghiệp tái diễn, và cuối cùng là sự phân phối thu nhập không thể chấp nhận đợc
Để hạn chế những vấn đề trên của cơ chế bàn tay vô hình, các nền kinh tế hiện đại đã
áp dụng mô hình hỗn hợp giữa kinh tế thị trờng và sự can thiệp của Chính phủ thông qua
các chính sách thuế, chi tiêu ngân sách và các luật lệ.
Một số mô hình kinh tế hốn hợp đợc áp dụng ở các nớc:
1. Mô hình kinh tế thị trờng tự do (đợc áp dụng ở Mỹ):
Ngày nay trên thực tế không có thị trờng tự do cạnh tranh mà toàn bộ các hoạt động
kinh tế là sự kết hợp giữa các nhân tố độc quyền và cạnh tranh [11]. Do đó, ở đây cạnh
tranh không hoàn hảo, tức là một ngời mà hoạt động kinh doanh của nó có thể ảnh
hởng đến giá cả của hàng hóa nào đó, nhng không có nghĩa là độc tài. Vì rằng trên
thị trờng còn có các sản phẩm có thể thay thế của các nhà kinh doanh khác với giá chấp
nhận đợc. Mặt khác còn có sự can thiệp của Nhà Nớc bằng các chính sách thuế và u
đãi về kinh tế nhằm hớng nền kinh tế đến đích nhất định.
2. Mô hình kinh tế thị trờng - xã hội (áp dụng ở CHLB Đức):
Kinh tế thị trờng tự do có mặt hạn chế là phúc lợi xã hội không đợc bảo đảm. Ngời
lao động đợc lĩnh hết tiền công và tự do sử dụng. Do đó khi thất nghiệp hoặc gặp hoạn
nạn thì sẽ rất khó khăn, sự phân hóa giàu nghèo rất mạnh. Khi nền công nghệ phát triển
thì tiền công bị giảm, nhiều ngời bị thất nghiệp thu nhập rất thấp làm sức mua trong

nớc bị giảm sút. Ngời ta sản xuất không phải chỉ cho nội địa mà còn nhằm để xuất
khẩu.
Với sự phân tích trên, ngời Đức chọn mô hình kinh tế thị trờng - xã hội. Mô hình
này có 3 trụ cột chính [12] là:
+ Bảo đảm sở hữu: Sở hữu và quyền thừa kế sở hữu đợc bảo vệ, nhng sở hữu kèm
theo nghĩa vụ là phải quan tâm và phục vụ lợi ích xã hội.
+ Quyền tự do cá nhân: Tự do hành nghề, tự do phát triển nhân cách, nhng không
làm phơng hại đến ngời khác, không làm hại trật tự chính trị - xã hội đã đợc ghi trong
hiến pháp.
+ Bảo đảm phúc lợi xã hội:
. Bảo đảm việc làm cho ngời lao động. Pháp luật quy định, doanh nghiệp không
đợc tùy tiện sa thải thợ. Công nhân đợc quyền tham gia kiểm soát doanh nghiệp.
. Nhà Nớc quy định tiền lơng tố thiểu nhằm đảm bảo mức sống của ngời lao động.
. Nhà Nớc khuyến kích việc tiết kiệm, công nhân trích thu nhập để gửi tiết kiệm
thì đợc Nhà Nớc thởng và gộp vào tiền gửi để hởng lãi.