Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 7 ppsx

Nghiên c u phát tri n th tr ng BĐS – nhà đ t đòi h i ph i xém xét đ nứ ể ị ườ ấ ỏ ả ế
quy ho ch phát tri n kinh t – xã h i vì: ạ ể ế ộ
 Quy ho ch phát tri n kinh t – xã h i ngoài vi c nêu ra các quan đi m,ạ ể ế ộ ệ ể
m c tiêu, ph ng h ng và các gi i pháp phát tri n các ngành các lĩnhụ ươ ướ ả ể
v c, còn đ a ra các ph ng án s dung qu đ t cũng nh danh m c cácự ư ươ ử ỹ ấ ư ụ
công trình và d án đ u t c th cho t ng ngành (công nghi p, nôngự ầ ư ụ ể ừ ệ
nghi p, k t c u h t ng…) mà công trình, d án đ u t trong này chính làệ ế ấ ạ ầ ự ầ ư
nh ng b t đ ng s n trong t ng lai chính chúng là nh ng đ i t ngữ ấ ộ ả ươ ữ ố ượ
chính c a th tr ng nhà đ t.ủ ị ườ ấ
 Nhà n c khuy n khích m i thành ph n kinh t tham gia nghiên c u vàướ ế ọ ầ ế ứ
th c hi n các quy ho ch phát tri n. Đi u này cũng có nghĩa là các ch thự ệ ạ ể ề ủ ể
giao d ch nhà đ t trong t ng lai s r t đa d ng và phong phú, vai trò c aị ấ ươ ẽ ấ ạ ủ
các ch th thay đ i r t nhi u trong quá trình tham gia l p và th c hi nủ ể ổ ấ ề ậ ự ệ
quy ho ch. Đó chính là v n đ xã h i hoá đ i v i th tr ng nhà đ t.ạ ấ ề ộ ố ớ ị ườ ấ
 Th c t cho th y quy mô, ch t l ng c a các giao d ch nhà đ t ph thu cự ế ấ ấ ượ ủ ị ấ ụ ộ
r t l n vào các BĐS – nhà đ t đã đ c quy ho ch ch a. Nh v y quyấ ớ ấ ượ ạ ư ư ậ
h ach có tác đ ng tr c ti p đ n ch t l ng c a th tr ng BĐS – nhàọ ộ ự ế ế ấ ượ ủ ị ườ
đ t.ấ
 BĐS - nhà đ t có đ c đi m khác bi t so v i hàng hoá khác đó là tính cấ ặ ể ệ ớ ố
đ nh, ít có kh năng di d i. Do v y, vi c phân b các ngành các lĩnh v cị ả ờ ậ ệ ố ự
trong c n c, trên các vùng trong chi n l c và quy ho ch phát tri n đ tả ướ ế ượ ạ ể ấ
n c là nhân t quan tr ng tác đ ng quy t đ nh đ n tính sôi đ ng c a thướ ố ọ ộ ế ị ế ộ ủ ị
tr ng BĐS – nhà đ t t i các vùng đ t n c. M t khác, xã h i chúng taườ ấ ạ ấ ướ ặ ộ
l a ch n là xã h i ch nghĩa, chi n l c và quy ho ch phát tri n kinh tự ọ ộ ủ ế ượ ạ ể ế
– xã h i c a đát n c là tài li u v ch ra m c tiêu c th , các gi i pháp cộ ủ ướ ệ ạ ụ ụ ể ả ơ
b n đ đ a đ t n c chúng ta t ng b c th c hi n thành công conả ể ư ấ ướ ừ ướ ự ệ
đ ng đã l a ch n. M t trong nh ng nhi m v mà chi n l c quy ho chườ ự ọ ộ ữ ệ ụ ế ượ ạ
phát tri n kinh t – xã h i đã l a ch n là ph i gi i quy t là h ng t i xâyể ế ộ ự ọ ả ả ế ướ ớ
d ng m t xã h i công b ng và đi u này đ c th hi n trong các m c tiêuự ộ ộ ằ ề ượ ể ệ ụ
c th nh m c chênh l ch giàu nghèo, m c chênh l ch vùng… mà cácụ ể ư ứ ệ ứ ệ
103

chi n l c quy ho ch đã đ ra. BĐS – nhà đ t là m t hi n t ng kinh tế ượ ạ ề ấ ộ ệ ượ ế
– xã h i, quá trình th c hi n các giao d ch BĐS th hi n m i quan hộ ự ệ ị ể ệ ố ệ
gi a ng i v i ng i trong xã h i. Đ i v i Vi t nam, quá trình phát tri nữ ườ ớ ườ ộ ố ớ ệ ể
th tr ng BĐS ph i mang đ c tính xã h i ch nghĩa, đó là ph i b o đ mị ườ ả ặ ộ ủ ả ả ả
nguyên t c công b ng, ti n b , không chênh l ch gìau nghèo, b t bìnhắ ằ ế ộ ệ ấ
đ ng trong b t đ ng s n quá l n. Chính vì v y đ thúc đ y s phát tri nẳ ấ ộ ả ớ ậ ể ẩ ự ể
c a th tr ng BĐS – nhà đ t ph i đ a ra các đ nh h ng, khung chínhủ ị ườ ấ ả ư ị ướ
sách và các chính sách c th nh m đ m b o cho th tr ng BĐS – nhàụ ể ằ ả ả ị ườ
đ t không ch phát tri n không ng ng mà còn đ m b o công b ng trongấ ỉ ể ừ ả ả ằ
th nh p, gi m b t chênh l ch gi a các t ng l p dân c , gi a các vùngụ ậ ả ớ ệ ữ ầ ớ ư ữ
lãnh th . Đi u này ch có th th c hi n đ c khi chúng ta g n th tr ngổ ề ỉ ể ự ệ ượ ắ ị ườ
BĐS – nhà đ t v i các chi n l c và quy ho ch phát tri n.ấ ớ ế ượ ạ ể
Hi n nay công tác quy ho ch m i ch chú tr ng vào quy ho ch t ng th màệ ạ ớ ỉ ọ ạ ổ ể
ch a chú tr ng đ n quy ho ch chi ti t do v y khi đi vào th c hi n các đ n vư ọ ế ạ ế ậ ự ệ ơ ị
thi u căn c th c hi n d n đ n quy ho ch l n x n không đúng. Trình đ c aế ứ ự ệ ẫ ế ạ ộ ộ ộ ủ
các nhà quy h ach Vi t Nam còn kém nên khi th c hi n m i th y nhi u thi uọ ệ ự ệ ớ ấ ề ế
xót, ng i dân không đ c tham gia vào quy h ach vì v y nguy n v ng và nhuườ ượ ọ ậ ệ ọ
c u c a ng i dân không đ c đáp ng d n đ n nh ng khi u ki n đ c bi t làầ ủ ườ ượ ứ ẫ ế ữ ế ệ ặ ệ
v n đ đ n bù gi i phóng đ t đai d n đ n nhi u quy ho ch th c hi n khôngấ ề ề ả ấ ẫ ế ề ạ ự ệ
đúng ti n đ , tình tr ng khi u ki n kéo dài. Quy h ach nhi u l n ch a có sế ộ ạ ế ệ ọ ề ầ ư ự
g n k t c a các ngành có liên quan gi a nhà , giao thông, xây d ng nên ch aắ ế ủ ữ ở ự ư
t o ra s đ ng b trong quy ho ch. Quy ho ch m i ch chú tr ng t i các khuạ ự ồ ộ ạ ạ ớ ỉ ọ ớ
dân c t p trung mà không chú tr ng t i các phát tri n c s h t ng xã h iư ậ ọ ớ ể ơ ở ạ ầ ộ
kèm theo.
Năm 2001 UBND thành ph Hà N i đã công b quy ho ch chi ti t các qu nố ộ ố ạ ế ậ
huy n trong thành ph . Theo b n công b này thì qu n n i thành nào cũng cóệ ố ả ố ậ ộ
hàng ch c đ ng ph c n m r ng. C thành ph s có trên trăm con đ ngụ ườ ố ầ ở ộ ả ố ẽ ườ
n m trong di n quy ho ch. Do v y s h dân c n di d i lên đ n hành ch cằ ệ ạ ậ ố ộ ầ ờ ế ụ
104
ngàn h . Trong khi đó có các khu đô th m i nh Đ nh Công, B c Linh Đàm,ộ ị ớ ư ị ắ

qu c t Thăng Long … đang tăng t c xây d ng cũng ch cung c p ch a t iố ế ố ự ỉ ấ ư ớ
1000 căn h (vào th i đi m tháng 9/2001). Còn các khu di dân khác ho c ra đ iộ ờ ể ặ ờ
s m h n đã kín ng i ho c m i xây d ng c s h t ng thì khó có th đáp ngớ ơ ườ ặ ớ ự ơ ở ạ ầ ể ứ
đ nhu c u tăng lên không ng ng c a ng i dân.ủ ầ ừ ủ ườ
Theo quy đ nh quy ho ch chi ti t t ng qu n, huy n không ch đ c công bị ạ ế ừ ậ ệ ỉ ượ ố
mà theo quy đ nh còn ph i đ c thông báo đ n t ng ng i dân, tuy nhiên khôngị ả ượ ế ừ ườ
th ai cũng ti p c n đ y đ chính xác thông tin quy ho ch này b i l khôngể ế ậ ầ ủ ạ ở ẽ
m y ai có đ trình đ chuyên môn v quy ho ch, đ a chính và th m quy n gi iấ ủ ộ ề ạ ị ẩ ề ả
thích c n k cho ng i dân hi u khi mà đa ph n cán b đ a chính c p ph ngặ ẽ ườ ể ầ ộ ị ấ ườ
chuyên môn ch a cao. H n n a m c dù đã có quy ho ch chi ti t t ng qu nư ơ ữ ặ ạ ế ừ ậ
huy n nh ng vi c xác đ nh ch gi i, c m m c các d án m đ ng, các khu đôệ ư ệ ị ỉ ớ ắ ố ự ở ườ
th m i còn r t ch m nên ng i dân không xác đ nh đ c rõ con đ ng đ cị ớ ấ ậ ườ ị ượ ườ ượ
m r ng quy ho ch đ n đâu. Th i đi m tri n khai d án còn không xác đ nh.ở ộ ạ ế ờ ể ể ự ị
Nh ng b t c p này làm cho ng i dân c m th y b t n, bán không dám bán,ữ ấ ậ ườ ả ấ ấ ổ
xây không dám xây vì s đ p b .ợ ậ ỏ
Trong quy ho ch đ t đai và chi n l c phát tri n đ t đai, đi u quan tr ng làạ ấ ế ượ ể ấ ề ọ
Nhà n c xác đ nh rõ m c đích c a vi c s d ng đ t khi Nhà n c chuy n đ iướ ị ụ ủ ệ ử ụ ấ ướ ể ổ
m c đích s d ng đ t theo yêu c u phát tri n kinh t xã h i thì c n ph i có kụ ử ụ ấ ầ ể ế ộ ầ ả ế
ho ch phù h p thu h i l i đ t đã giao ho c cho thuê theo m c đích s d ng cũạ ợ ồ ạ ấ ặ ụ ử ụ
(có b i th ng ho c không có b i th ng) đ ti n hành vi c giao và cho thuêồ ườ ặ ồ ườ ể ế ệ
đ t theo m c đích s d ng m i. Ngoài ra đi u không kém ph n quan tr ng làấ ụ ử ụ ớ ề ầ ọ
Nhà n c ph i giám sát vi c th c hi n các quy ho ch, k ho ch đ t đai ra saoướ ả ệ ự ệ ạ ế ạ ấ
tránh tình tr ng đ “quy ho ch treo” nh trong th i gian qua t i m t s đ aạ ể ạ ư ờ ạ ộ ố ị
ph ng.ươ
Quy ho ch kinh t – xã h i là m t trong nh ng y u t có tác đ ng toàn di n,ạ ế ộ ộ ữ ế ố ộ ệ
sâu s c t i th tr ng BĐS – nhà đ t trong t ng lai. Phát tri n th tr ng BĐSắ ớ ị ườ ấ ươ ể ị ườ
105
– nhà đ t ph i có t m nhìn dài và t ng th . Mu n có t m nhìn dài và t ngấ ả ầ ở ổ ể ố ầ ổ
th đòi h i ph i có t m nhìn dài và toàn di n các y u t c u thành th tr ngể ỏ ả ầ ệ ế ố ấ ị ườ
BĐS – nhà đ t:ấ

- Các BĐS nh : đ t đai, nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t…ư ấ ở ự ắ ề ớ ấ
- Các ch th tham gia th tr ng BĐS – nhà đ tủ ể ị ườ ấ
- Các quan h giao d ch v BĐS – nhà đ t nh : chuy n nh ng, cho thuê,ệ ị ề ấ ư ể ượ
th ch p và các d ch v h tr nh môi gi i, t v n… gi a các ch th .ế ấ ị ụ ỗ ợ ư ớ ư ấ ữ ủ ể
Trong xây d ng quy ho ch c n:ự ạ ầ
• Hình thành h th ng văn b n quy ho ch nh m t công c đ Nhàệ ố ả ạ ư ộ ụ ể
n c qu n lý đ t đai và xây d ng.ướ ả ấ ự
• S a đ i, b sung quy trình l p, thông qua các lo i văn b n quy ho ch,ử ổ ổ ậ ạ ả ạ
xác l p m t c quan đ u m i ch u trách nhi m v tính th ng nh tậ ộ ơ ầ ố ị ệ ề ố ấ
trong h th ng văn b n quy ho ch và qu n lý vi c th c hi n quyệ ố ả ạ ả ệ ự ệ
ho ch.ạ
• Nghiên c u áp d ng ph ng pháp quy ho ch m i theo h ng v a đápứ ụ ươ ạ ớ ướ ừ
ng đ c nhu c u v đ u t kinh doanh BĐS ngày càng tăng các đôứ ượ ầ ề ầ ư ở
th v a t o đ đi u ki n cho vi c tăng c ng qu n lý đ u t và phátị ừ ạ ủ ề ệ ệ ườ ả ầ ư
tri n các đô th .ể ị
• Nâng cao tính pháp lý, tính kh thi c a h th ng các văn b n quaả ủ ệ ố ả
ho ch nh t là các văn b n quy ho ch không do Th t ng Chính phạ ấ ả ạ ủ ướ ủ
phê duy t.ệ
• Ban hành c ch đ nh ng công dân và t ch c có l i ích và tráchơ ế ể ữ ổ ứ ợ
nhi m trong vùng quy ho ch đ c tham gia thi t th c vào vi c xâyệ ạ ượ ế ự ệ
d ng, th m đ nh, đi u ch nh quy ho ch.ự ẩ ị ề ỉ ạ
• Quy đ nh các hình th c phù h p đ ph bi n công khai, minh b ch,ị ứ ợ ể ổ ế ạ
đ y đ các thông tin c n thi t v quy ho ch cho m i ng i bi t vàầ ủ ầ ế ề ạ ọ ườ ế
tuân th .ủ
• Tăng c ng và c ng c ch c năng qu n lý và thanh tra vi c tuân thườ ủ ố ứ ả ệ ủ
quy ho ch và có bi n pháp kiên quy t c ng ch …ạ ệ ế ưỡ ế
106
Đ quy ho ch h p lý tr c tiên ta ph i có k h ach phân ph i đ t đai xâyể ạ ợ ướ ả ế ọ ố ấ
d ng đô th , đi u này d a trên vi c đánh giá hi u qu s d ng đ t c a cácự ị ề ự ệ ệ ả ử ụ ấ ủ
d ng ho t đ ng khác nhau.ạ ạ ộ

•
Hàm đ nh giá thuê đ t cho các doanh nghi p s n xu t công nghi pị ấ ệ ả ấ ệ
Đ ti n hành các ho t đ ng s n xu t c a mình, các doanh nghi p côngể ế ạ ộ ả ấ ủ ệ
nghi p c n đ t đ thi t đ t máy móc thi t b s n xu t, xây d ng nhà kho, nhàệ ầ ấ ể ế ặ ế ị ả ấ ự
làm vi c, bãi đ u xe. Ngoài ra, các doanh nghi p còn c n lao đ ng, nguyên v tệ ậ ệ ầ ộ ậ
li u. Đ có đ t, các doanh nghi p ph i thuê m n. Giá thuê đ t hay chi phíệ ể ấ ệ ả ướ ấ
thuê đ t là m t hàm s ph thu c nhi u y u t . Các y u t đó s p x p t oấ ộ ố ụ ộ ề ế ố ế ố ắ ế ạ
thành m t hàm g i là hàm đ nh giá thuê đ t c a các doanh nghi p.ộ ọ ị ấ ủ ệ
L i nhu n c a công ty nói chung là chênh l ch gi a giá bán s n ph m v iợ ậ ủ ệ ữ ả ẩ ớ
các chi phí s n xu t, v n chuy n và thuê đ t, l i nhu n đ c tính nh sau:ả ấ ậ ể ấ ợ ậ ượ ư

DGuQtCpQLN
∗−∗∗−−∗=
3.1
Vì th tr ng c nh tranh hoàn h o, l i nhu n kinh t t i đi m cân b ng c aị ườ ạ ả ợ ậ ế ạ ể ằ ủ
m i công ty b ng 0 nên:ỗ ằ

0
=∗−∗∗−−∗
DGuQtCpQ
3.2
Suy ra
D
uQtcpQ
G
∗∗−−∗
=
3.3
Trong đó
G: giá thuê đ tấ

Q: kh i l ng s n ph mố ượ ả ẩ
p: giá bán 1 đ n v s n ph mơ ị ả ẩ
107
c: Chi phí kinh t (bao g m t t c các chi phí đ u vào m c sinh l iế ồ ấ ả ầ ứ ợ
liên quan, không k đ t đai) trong th i gian s n xu t ra Q kh i l ng s nể ấ ờ ả ấ ố ượ ả
ph m.ẩ
t: C c phí v n chuy nướ ậ ể
u: kho ng cách t i trung tâmả ớ
D: quy mô di n tích đ t s d ngệ ấ ử ụ

•
Hàm đ nh giá thuê đ t cho khu v c s nghi p (công s )ị ấ ự ự ệ ở
Các công s có đ c tr ng:ở ặ ư
- H ph i thu th p, x lý và phân ph i các thông tin m t cách trungọ ả ậ ử ố ộ
th c s không có hi u qu , không k p th i s b , không đ y đ s gi mự ẽ ệ ả ị ờ ẽ ị ế ầ ủ ẽ ả
gía tr .ị
- C n thi t ph i quan h tr c ti p v i khách hàng đ có th đánhầ ế ả ệ ự ế ớ ể ể
giá thái đ c a h , th m tra l i thông tin và cho ra các quy t đ nh t v nộ ủ ọ ẩ ạ ế ị ư ấ
đúng đ n.ắ
- S n ph m c a hãng là nh ng cu c t v n, gi s m i hãng trongả ẩ ủ ữ ộ ư ấ ả ử ỗ
năm th c hi n đ c A cu c t v n. T ng chi phí th ng xuyên không ph iự ệ ượ ộ ư ấ ổ ườ ả
là đ t là C.ấ
- Các nhà t v n ph i đi t công s c a mình đ n trung tâm thànhư ấ ả ừ ở ủ ế
ph đ t v n cho khách. Th i gian đi 1 km t phút/km. Cho phí đi l i c h iố ể ư ấ ờ ạ ơ ộ
c a các nhà t v n đ c xác đ nh b ng ti n l ng cho 1 phút và b ng W đ/ủ ư ấ ượ ị ằ ề ươ ằ
km. N u công s cách trung tâm thành ph k km thì chi phí đi l i c a hãngế ở ố ạ ủ
là TC đ c xác đ nh b i công th c:ượ ị ở ứ
TC = A * u * t* W 3.4

N u giá c a m i cu c t v n là p thì vi c xác đ nh hàm thuê đ t c a cácế ủ ỗ ộ ư ấ ệ ị ấ ủ

công s cũng t ng t nh hàm thuê đ t c a các doanh nghi p công nghi pở ươ ự ư ấ ủ ệ ệ

D
WtuAcpA
G
∗∗∗−−∗
=
3.5
108
•
Hàm đ nh giá thuê đ t cho dân c đô th ị ấ ư ị
Tr ng h p 1:ườ ợ Ta coi nhà nh các hàng hoá khác có các y u t đ u vàoở ư ế ố ầ
c a s n xu t xây d mg không đ i, hàng năm ngành xây d ng xây đ c Q mủ ả ấ ự ổ ự ượ
2
nhà v i gía nhà là p đ/mở ớ
2
.
L i nhu n xây d ng b ng t ng thu nh p tr đi các kho n chi phíợ ậ ự ằ ổ ậ ừ ả
LN = Q * p(u) – C – G * D 3.6
Trong đó các ký hi u nh các hàm trênệ ư ở
V y hàm thuê đ t có d ng sau:ậ ấ ạ

D
cupQ
G
−∗
=
)(
3.7
Tr ng h p 2ườ ợ : Khi các y u t đ u vào thay đ i, các công ty xây d ng cácế ố ầ ổ ự

ngôi nhà cao h trong các trung tâm v i nh ng k thu t hi n đ i, v t li u rơ ớ ữ ỹ ậ ệ ạ ậ ệ ẻ
h n, do đó h s n sàng tr giá thuê đ t cao h n khu v c trung tâm và v nơ ọ ẵ ả ấ ơ ở ự ẫ
đ m b o l i nhu n kinh t b ng không. Đ ng th i giá đ t xa trung tâm sả ả ợ ậ ế ằ ồ ờ ấ ẽ
gi m nhanh chóng làm cho hàm đ nh giá thuê đ t có đ d c l n h n và congả ị ấ ộ ố ớ ơ
h n theo ki u hàm đ nh giá c a doanh nghi p.ơ ể ị ủ ệ
G





u
1
u
2
u
3
u
109
1
2
3
4
1: Hàm đ t giá thuê đ t c a công s ặ ấ ủ ở
2: Hàm đ t giá thuê đ t c a dân c ặ ấ ủ ư
3: Hàm đ t giá thuê đ t c a doanh nghi p công nghi pặ ấ ủ ệ ệ
4: Hàm đ t giá thuê đ t c a nhà n cặ ấ ủ ướ
Theo s phân b nh trên ự ố ư
- Vùng đ t có bán kính uấ
1

dành cho ho t đ ng th ng m i và công s giaoạ ộ ươ ạ ở
d chị
- Vùng đ t có bán kính uấ
2
– u
1
là vùng đ t xây d ng nhà khu dân c đô thấ ự ở ư ị
- Vùng đ t có bán kính uấ
3
– u
2
là vùng đ t dành cho phát tri n các khu CNấ ể
- Vùng đ t có bán kính t uấ ừ
3
tr đi dành cho s n xu t nông nghi pở ả ấ ệ
Sau khi xác đ nh đ c vùng đ t đ quy ho ch ti n hành theo các b c sau:ị ượ ấ ể ạ ế ướ

Hi n nay trong quy h ach chúng ta m i chú tr ng t i quy h ach vùng vàệ ọ ớ ọ ớ ọ
quy h ach chung mà ít quan tâm t i quy ho ch chi ti t do v y trong qúa trìnhọ ớ ạ ế ậ
th c hi n g p không ít khó khăn.ự ệ ặ
Quy h ach chi ti tọ ế là c th hoá ý đ c a quy ho ch chung xây d ng đôụ ể ồ ủ ạ ự
th . Đ án quy ho ch chi ti t phân chia và quy đ nh c th ch đ s d ng đ tị ồ ạ ế ị ụ ể ế ộ ử ụ ấ
110
Quy hoạch vùng
Quy hoạch chung xây
dựng
đô thị
Quy hoạch chi tiết
Quy hoạch hành động
đai cho t ng ch c năng công c ng ho c riêng l , xác đ nh ch gi i xây d ng,ừ ứ ộ ặ ẻ ị ỉ ớ ự

phân rõ ch c năng c th và t tr ng xây d ng cho t ng lo i đ t theo c c uứ ụ ể ỉ ọ ự ừ ạ ấ ơ ấ
th ng nh t. Ngoài ra, nó còn nghiên c u b trí các h ng m c công trình xâyố ấ ứ ố ạ ụ
d ng trong t ng lô đ t nh m nêu rõ ý đ v b c c không gian ki n trúc quyự ừ ấ ằ ồ ề ố ụ ế
h ach.ọ
Quy h ach hành đ ngọ ộ (Action planning) là m t lo i quy ho ch chi ti tộ ạ ạ ế
th hi n cao tính khoa h c trong vi c phân tích và l a ch n ph ng án. Nguyênể ệ ọ ệ ự ọ ươ
t c c a quy ho ch hành đ ng hi n đ i đ c đúc k t qua kinh nghi m trongắ ủ ạ ộ ệ ạ ượ ế ệ
kho ng 12 năm g n đây các n c phát tri n. Nó đang tr thành m t lo i hìnhả ầ ở ướ ể ở ộ ạ
quy ho ch có n i dung và ch t l ng cao, h tr tích c c cho vi c quy t đ nhạ ộ ấ ượ ỗ ợ ự ệ ế ị
các ph ng án đ u t phù h p v i tình hình và đi u ki n th c t có s n đ aươ ầ ư ợ ớ ề ệ ự ế ẵ ở ị
ph ng, bao g m các khía c nh k thu t, tài chính và th ch . Nó h ng t iươ ồ ạ ỹ ậ ể ế ướ ớ
s hành đ ng nhanh đ gi i quy t các v n đ đã nh t trí.ự ộ ể ả ế ấ ề ấ
Quá trình c a quy ho ch hành đ ng đ c bi u hi n t :ủ ạ ộ ượ ể ệ ừ
• Đ t v n đ .ặ ấ ề
• L p c c u t ch cậ ơ ấ ổ ứ
• Đ t m c tiêu ngu n l c và d ánặ ụ ồ ự ự
• Phân tích l a ch n u tiênự ọ ư
• L p k ho ch và th c hi n ph ng ánậ ế ạ ự ệ ươ
Quá trình này di n ra m t các khoa h c theo ph ng pháp phân tích đ i l c,ễ ộ ọ ươ ố ự
ph ng pháp so sánh. Đây là m t lo i quy ho ch m i ch a có trong quy ho chươ ộ ạ ạ ớ ư ạ
đô th n c ta, nó r t th c t và đã giúp các nhà quy ho ch và qu n lý đô thị ở ướ ấ ự ế ạ ả ị
m t ph ng pháp nghiên c u tiên ti n. Quy ho ch hành đ ng có th góp ph nộ ươ ứ ế ạ ộ ể ầ
gi i quy t nhi u v n đ b c bách c a t ng b ph n quy ho ch, t ng đ a đi mả ế ề ấ ề ứ ủ ừ ộ ậ ạ ừ ị ể
c th c a đô th k c khi ch a có quy ho ch t ng th .ụ ể ủ ị ể ả ư ạ ổ ể
3.Bi n pháp nh m t o l p và phát tri n hàng hoá cho th tr ng BĐS.ệ ằ ạ ậ ể ị ườ
Đi u ki n đ BĐS – nhà đ t tr thành hàng hoáề ệ ể ấ ở
111
M t là:ộ Đ c a c i nói chung tr thành hàng hoá c n ph i có hai đi u ki n:ể ủ ả ở ầ ả ề ệ
- Có s phân công lao đ ng xã h i đ n m c nh t đ nhự ộ ộ ế ứ ấ ị
- Có tính cách bi t t ng đ i gi a ch th s n xu tệ ươ ố ữ ủ ể ả ấ

Hai là: Đ t đai là lo i tài s n đ c bi t nên ph i có các đi u ki n đ c bi tấ ạ ả ặ ệ ả ề ệ ặ ệ
nh sau:ư
- Đ t ph i là s n ph m c a lao đ ng do lao đ ng con ng i ph i đ m hôiấ ả ả ẩ ủ ộ ộ ườ ả ổ ồ
khai phá, đ x ng máu gi gìn m i cóổ ươ ữ ớ
- Đ t ph i có quy n s h u, quy n s d ng tách bi t m t cách rõ ràng đ cấ ả ề ở ữ ề ử ụ ệ ộ ượ
pháp lu t th a nh n m i đem trao đ i giao d ch đ c nh đem cho thuê, đemậ ừ ậ ớ ổ ị ượ ư
chuy n nh ng th ch p…ể ượ ế ấ
Trong lu t đ t đai (d th o s a đ i) năm 2003 chu n b trình Qu c h i kỳậ ấ ự ả ử ổ ẩ ị ố ộ
h p th 4 s p t i ọ ứ ắ ớ
Đi u 64ề : Lo i đ t đ c tham gia th tr ng BĐS g mạ ấ ựơ ị ườ ồ :
-Đ t do t ch c, h gia đình, cá nhân s d ng mà lu t này cho phépấ ổ ứ ộ ử ụ ậ
chuy n quy n s d ng đ t.ể ề ử ụ ấ
-Đ t do t ch c cá nhân, h gia đình, cá nhân thuê mà trên đó có tài s nấ ổ ứ ộ ả
đ c pháp lu t cho phép tham gia th tr ng BĐS.ượ ậ ị ườ
Đi u 65ề : Ghi đi u ki n đ đ t tham gia th tr ng BĐS: G m hai đi u ki nề ệ ể ấ ị ườ ồ ề ệ
- Có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và không có tranh ch p.ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ấ
- Đ t mà Nhà n c giao, cho thuê đ th c hi n các d án đ u t và đ tấ ướ ể ự ệ ự ầ ư ấ
theo đúng d án đã đ c c quan Nhà n c có th m quy n xét duy t.ự ựơ ơ ướ ẩ ề ệ
Đ có th tr ng c n có hàng hoá. Theo quy ho ch t nay đ n năm 2010ể ị ườ ầ ạ ừ ế
nhu c u v đ t r t l n đ phát tri n kinh t xã h i. Hàng hoá BĐS trên đ t đ aầ ề ấ ấ ớ ể ể ế ộ ấ ư
ra giao d ch trên th tr ng tr c h t ph thu c kh năng cung c u v đ t hàngị ị ườ ướ ế ụ ộ ả ầ ề ấ
hoá. Hi n t i, đ t hàng hoá do ch a đ c t o l p đ y đ k p th i có ch tệ ạ ấ ư ựơ ạ ậ ầ ủ ị ờ ấ
l ng nên vi c t o l p các BĐS trên đ t đ đáp ng nhu c u c a ng i sượ ệ ạ ậ ấ ể ứ ầ ủ ườ ử
d ng tr c ti p g p nhi u khó nhăn, tr ng i, ách t c. Đ th tr ng BĐS cóụ ự ế ặ ề ở ạ ắ ể ị ườ
nhi u hàng hoá c n:ề ầ
• Kh n tr ng hoàn thành vi c l p h s đ a chínhẩ ươ ệ ậ ồ ơ ị
112
• Kh n tr ng c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho t ch c, cáẩ ươ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ổ ứ
nhân, h gia đình, nh t là đ t đô th và đ t khu dân c nông thôn. Doộ ấ ấ ị ấ ư
ch a có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t nên m t t l r t l n BĐSư ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ộ ỷ ệ ấ ớ

không th tr thành hàng hoá tham gia trên th tr ng chính th c. Để ở ị ườ ứ ể
đ y nhanh ti n đ , c n gi m b t th t c xem xét, th m đ nh c a cẩ ế ộ ầ ả ớ ủ ụ ẩ ị ủ ơ
quan qu n lý nhà n c các c pả ứơ ấ
• Cho phép các c quan hành chính s nghi p, các doanh nghi p nhà n c,ơ ự ệ ệ ướ
các đ n v l c l ng vũ trang t s p x p l i tr s làm vi c theo h ngơ ị ự ượ ự ắ ế ạ ụ ở ệ ướ
các c quan hành chính s nghi p, đ n v l c l ng vũ trang, các doanhơ ự ệ ơ ị ự ượ
nghi p không ho t đ ng lĩnh v c th ng m i, ngân hàng, tài chính,ệ ạ ộ ở ự ươ ạ
d ch v … di chuy n kh i các trung tâm th ng m i, d ch v …Nhu c uị ụ ể ỏ ươ ạ ị ụ ầ
s d ng BĐS t i các trung tâm th ng m i và d ch v là r t cao. Tuyử ụ ạ ươ ạ ị ụ ấ
nhiên hi n nay nhìêu c quan Nhà n c, nhi u đ n v ho t đ ng sệ ơ ướ ề ơ ị ạ ộ ự
nghi p, đ n v l c l ng vũ trang, doanh nghi p s n xu t kinh doanhệ ơ ị ự ượ ệ ả ấ
(không kinh doanh trong lĩnh v c th ng m i d ch v ) đang có tr s t iự ươ ạ ị ụ ụ ở ạ
các trung tâm th ng m i, d ch v . Trong khi, nhi u tr s c a c quaươ ạ ị ụ ề ụ ở ủ ơ
hành chính s nghi p đang r t xu ng c p, nh ng ngân sách Nhà n cự ệ ấ ố ấ ư ướ
l i ch a đ kh năng tài chính đ s a ch a, c i t o, nâng c p… Vì th ,ạ ư ủ ả ể ử ữ ả ạ ấ ế
c n chuy n tr s c a nh ng đ n v ra kh i các trung tâm th ng m i,ầ ể ụ ở ủ ữ ơ ị ỏ ươ ạ
d ch v .ị ụ
• Th c hi n h t ng có tr c, l y giá tr đ t đ phát tri n h t ng t iự ệ ạ ầ ướ ấ ị ấ ể ể ạ ầ ạ
ch . Nhà n c ch u trách nhi m thu h i đ t, chuy n m c đích s d ngỗ ứơ ị ệ ồ ấ ể ụ ử ụ
đ t và giao đ t đã có h t ng cho các bên kinh doanh và s d ng theoấ ấ ạ ầ ử ụ
ph ng th c đ u giá. Tuy nhiên Nhà n c cũng c n s m ban hành cácươ ứ ấ ướ ầ ớ
nguyên t c đ u giá đ đ m b o vi c đ u giá đ t đ c hi u qu cao.ắ ấ ể ả ả ệ ấ ạ ượ ệ ả
Các bi n pháp tăng cung hàng hoá BĐS – nhà đ t bao g m:ệ ấ ồ
113
• T o đi u ki n phát tri n các doanh nghi p kinh doanh BĐS, th ng nh tạ ề ệ ể ệ ố ấ
m t b ng chính sách đ i v i t t c đ i t ng tham gia t o l p BĐS. ápặ ằ ố ớ ấ ả ố ượ ạ ậ
d ng c ch th ng nh t v thu và các chính sách h tr , khuy nụ ơ ế ố ấ ề ế ỗ ợ ế
khích. Hoàn thi n công tác đ u th u theo h ng tăng t l tham gia b tệ ấ ầ ướ ỷ ệ ắ
bu c c a khu v c ngoài qu c doanh, tránh tình tr ng đ c quy n.ộ ủ ự ố ạ ộ ề
• Ban hành chính sách thu hút tr c ti p t dân c và các t ch c kinh tự ế ừ ư ổ ứ ế

vào vi c t o l p và kinh doanh BĐS, trong đó có vi c phát tri n thệ ạ ậ ệ ể ị
tr ng ch ng khoán BĐS.ườ ứ
• Đ y nhanh vi c bán nhà thu c s h u Nhà n c theo h ng phân đ nhẩ ệ ộ ở ữ ướ ướ ị
ph m vi các chính sách xã h i và ph m vi các chính sách th tr ngạ ộ ạ ị ướ
trong vi c cho thuê, bán nhà thu c s h u Nhà n c. Theo h ng này,ệ ộ ở ữ ướ ướ
các đ i t ng chính sách xã h i đ c h ng tr c p, còn thuê và muaố ượ ộ ượ ưở ợ ấ
nhà theo nguyên t c th tr ng.ắ ị ườ
• M r ng ph m vi giao d ch dân s v BĐS theo h ng gi m b t cácở ộ ạ ị ự ề ướ ả ớ
h n ch v quy n trong giao d ch, m r ng thêm các đ i t ng đ cạ ế ề ề ị ở ộ ố ượ ượ
tham gia th tr ng BĐS nh các doanh nghi p, các c quan côngị ườ ư ệ ơ
quy n, các t ch c s nghi p, các cá nhân và t ch c n c ngoài. Quyề ổ ứ ự ệ ổ ứ ướ
đ nh c ch , th t c rõ ràng nh m đáp ng nh ng nhu c u mang tínhị ơ ế ủ ụ ằ ứ ữ ầ
ch t đ ng nh nhu c u chuy n m c đích kinh doanh, phá s n, di d iấ ộ ư ầ ể ụ ả ờ
chuy n đ i tr s , cho thuê l i v.v…ể ổ ụ ở ạ
• M r ng h n n a s tham gia c a ng i n c ngoài vào th tr ngở ộ ơ ữ ự ủ ườ ướ ị ườ
BĐS, đ c bi t là v n đ mua nhà , xây nhà đ bán và cho thuê.ặ ệ ấ ề ở ể
4.Xây d ng năng l c các th ch và t ch c tham gia th tr ng BĐS.ự ự ể ế ổ ứ ị ườ
Theo đ nh nghĩa th ch trong báo cáo năm 2002 c a ngân hàng th gi iị ể ế ủ ế ớ
mang tên “Xây đ ng th ch tr l c th tr ng”ự ể ế ợ ự ị ườ
“Th ch là các quy t c, c ch thi hành và các t ch c …khác v i chínhể ế ắ ơ ế ổ ứ ớ
sách g m có các m c tiêu và k t qu mong mu n, th ch là nh ng quy t c, kồ ụ ế ả ố ể ế ữ ắ ể
c các chu n m c v hành vi mà d a vào đó các tác nhân t ng tác v i nhau.ả ẩ ự ề ự ươ ớ
Th ch còn là các t ch c đ th hi n các quy t c và ph m v đ o đ c nh mể ế ổ ứ ể ể ệ ắ ạ ị ạ ứ ằ
114
đ t đ c k t qu mong mu n. Các chính sách nh h ng t i vi c th ch nàoạ ượ ế ả ố ả ưở ớ ệ ể ế
s thay đ i, còn th ch nh h ng t i vi c chính sách nào s đ c áp d ng.ẽ ổ ể ế ả ưở ớ ệ ẽ ượ ụ
C u trúc th ch có nh h ng t i vi c chính sách nào s đ c áp d ng. C uấ ể ế ả ưở ớ ệ ẽ ượ ụ ấ
trúc có th nh h ng t i hành vi. Nh ng hành vi cũng có th thay đ i trongể ả ưở ớ ư ể ổ
khuôn kh c u trúc th ch đang t n t i”ổ ấ ể ế ồ ạ
n c ta, c i cách th ch trong giai đo n 2002 – 2010 nh m vào 5 m cở ướ ả ể ế ạ ằ ụ

tiêu c b n là:ơ ả
- B o đ m hình thành đ ng b h th ng th chả ả ồ ộ ệ ố ể ế
- T p trung vào vi c hoàn thi n h th ng th ch kinh tậ ệ ệ ệ ố ể ế ế
- Hoàn thi n và đ i m i h th ng th ch hành chínhệ ổ ớ ệ ố ể ế
- Đ y m nh ban hành các th ch dân sẩ ạ ể ế ự
- Hoàn thi n và đ i m i h th ng th ch t phápệ ổ ớ ệ ố ể ế ư
Hi n nay các t ch c tham gia th tr ng BĐS – nhà đ t có th khái quátệ ổ ứ ị ườ ấ ể
theo s đ sau:ơ ồ
115
Xây d ng năng l c các th ch và t ch c tham gia th tr ng BĐS g mự ự ể ế ổ ứ ị ườ ồ
các vi c nh sau:ệ ư
 Nhà n c c n m r ng ph m vi giao d ch dân s v BĐS theo h ngướ ầ ở ộ ạ ị ự ề ướ
gi m b t các h n ch và quy n trong giao d ch, m r ng thêm các đ iả ớ ạ ế ề ị ở ộ ố
t ng đ c tham gia th tr ng BĐS.ượ ượ ị ườ
 Nhà n c c n t o đi u ki n phát tri n các doanh nghi p kinh doanh BĐS,ướ ầ ạ ề ệ ể ệ
th ng nh t m t b ng chính sách đ i v i t t c các đ i t ng tham giaố ấ ặ ằ ố ớ ấ ả ố ượ
t o l p BĐS. áp d ng c ch th ng nh t v thu và các chính sách hạ ậ ụ ơ ế ố ấ ề ế ỗ
tr , khuy n khích. Hoàn thi n công tác đ u th u theo h ng tăng t lợ ế ệ ấ ầ ướ ỷ ệ
tham gia b t bu c c a khu v c ngoài qu c doanh, tránh tình tr ng đ cắ ộ ủ ự ố ạ ộ
quy n, “om” công trình ho c bán th u tiêu c c. Trong tr ng h p c n cóề ặ ầ ự ườ ợ ầ
s t n t i đ c quy n t nhiên thì ph i có c ch ki m soát các t ch cự ồ ạ ộ ề ự ả ơ ế ể ổ ứ
đ c quy n này.ộ ề
116
Thị trường
tiêu dùng
Người tiêu
dùng BĐS
Các tổ chức,
cá nhân kinh
doanh BĐS

Thị trườ
ng
BĐS -nhà
đất
Nhà nước
Thị trường
tài chính
Thị trườ
ng
chứng
khoán
 Đa d ng hoá các t ch c tài chính và ban hành c ch đ các t ch c nàyạ ổ ứ ơ ế ể ổ ứ
tham gia th tr ng BĐSị ườ
 Ban hành c ch chính sách thu hút đ u t tr c ti p t dân c và các tơ ế ầ ư ự ế ừ ư ổ
ch c kinh t vào vi c t o l p và kinh doanh BĐS, trong đó có vi c phátứ ế ệ ạ ậ ệ
tri n th tr ng ch ng khoán BĐS.ể ị ườ ứ
 Ban hành c ch đ các ch đ u t có th vay v n b ng vi c th ch pơ ế ể ủ ầ ư ể ố ằ ệ ế ấ
m nh đ t đ c Nhà n c giao cho ho c thuê đ th c hi n d án.ả ấ ựơ ứơ ặ ể ự ệ ự
 Ban hành c ch h tr lãi su t, thu … đ khuy n khích các nhà đ u tơ ế ỗ ợ ấ ế ể ế ầ ư
kinh doanh BĐS đ c bi t v nhà đáp ng nhu c u c a các nhóm đ iặ ệ ề ở ứ ầ ủ ố
t ng chính sách nh ng i có công v i cách m ng, ng i có thu nh pượ ư ườ ớ ạ ườ ậ
th p, ng i nghèo.ấ ườ
 M r ng h n n a s tham gia c a ng i n c ngoài vào th tr ng BĐSở ộ ơ ữ ự ủ ườ ướ ị ườ
Đ t ch c và qu n lý t t th tr ng, Nhà n c c n t ch c sàn giao d chể ổ ứ ả ố ị ườ ướ ầ ổ ứ ị
BĐS, các giao d ch v BĐS Nhà n c b t bu c ph i thông qua sàn giao d chị ề ướ ắ ộ ả ị
BĐS nhà đ t, sàn giao d ch này có th th c hi n tr c ti p và đ a lên m ng đấ ị ể ự ệ ự ế ư ạ ể
ng i giao d ch có th giao d ch thông qua Internet.ườ ị ể ị
117
B
ê

n
c
u
n
g
B
ê
n
c
ầ
u
Sàn giao
dịch BĐS
Các
điề
u
kiệ
n
đượ
c
Các
điề
u
kiệ
n
đượ
c
UBND các tỉnh,
thành phố
118

Dự báo
5. Thúc đ y s phát tri n c a th tr ng b ng vi c s d ng các bi nẩ ự ể ủ ị ườ ằ ệ ử ụ ệ
pháp tài chính
5.1. Thu ti n s d ng đ tề ử ụ ấ
Hi n nay ti n s d ng đ t đ c thu tuỳ theo lo i đ t. Đ gi m hi n t ngệ ề ử ụ ấ ượ ạ ấ ể ả ệ ượ
đ u c đ t Nhà n c nên thu ti n s d ng đ t lu ti n theo di n tích s d ng:ầ ơ ấ ướ ề ử ụ ấ ỹ ế ệ ử ụ

∑
=
∗=
n
i
ii
tS
G
1
3.8
Trong đó
S: di n tích s d ng đ tệ ử ụ ấ
t: thu s d ng đ t đ i v i lo i di n tích Sế ử ụ ấ ố ớ ạ ệ
i
n: lo i di n tích thu lu ti nạ ệ ỹ ế
- Đ i v i các t ch c và cá nhân kinh doanh BĐS – nhà đ t nhà n c c nố ớ ổ ứ ấ ướ ầ
có chính sách h tr b ng cách ch thu ti n s d ng đ t khi các cá nhân hayỗ ợ ằ ỉ ề ử ụ ấ
doanh nghi p đã chuy n nh ng BĐS. Bi n pháp này nh m h tr v n banệ ể ượ ệ ằ ỗ ợ ố
đ u cho các cá nhân và doanh nghi p có đi u ki n t p trung đ u t xây d ngầ ệ ề ệ ậ ầ ư ự
các công trình đ đ a vào kinh doanh, t o hàng hoá cho th tr ng BĐS.ể ư ạ ị ườ
5.2 Đ i m i chính sách thu quỳ n s d ng đ t và l phíổ ớ ế ề ử ụ ấ ệ
Các kho n thu và phí ph i n p khi th c hi n vi c chuy n nh ng quy nả ế ả ộ ự ệ ệ ể ượ ề
s d ng đ t cao và trùng l p là m t nguyên nhân khi n cho hi n t ng chuy nử ụ ấ ặ ộ ế ệ ượ ể

quy n s d ng đ t, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký v i c quan q anề ử ụ ấ ớ ơ ủ
lý nhà n c di n ra ph bi n, t o c s cho th tr ng BĐS – nhà đ t phi chínhướ ễ ổ ế ạ ơ ở ị ườ ấ
th c ho t đ ng m nh. Đ ng th i, vi c mua bán trao tay cũng gây th t thu choứ ạ ộ ạ ồ ờ ệ ấ
ngân sách Nhà n c v thu , phí liên quan đ n chuy n nh ng quy n s d ngướ ề ế ế ể ượ ề ử ụ
đ t. Khi chuy n quy n s d ng đ t (t 2% đ n 4%), còn ng i mua n p l phíấ ể ề ử ụ ấ ừ ế ườ ộ ệ
tr oc b (1%). Hai kho n n p này t 3% đ n 5% là khá n ng đ i v i c ng iứ ạ ả ộ ừ ế ặ ố ớ ả ườ
bán và ng i mua, nh t là đ i v i ho t đ ng kinh doanh BĐS – nhà đ t đ ngườ ấ ố ớ ạ ộ ấ ồ
th i có ph n trùng l p. Đ khuy n khích vi c chuy n nh ng quy n s d ngờ ầ ặ ể ế ệ ể ượ ề ử ụ
đ t có đăng ký v i c quan qu n lý nhà n c, phát tri n th tr ng BĐS chínhấ ớ ơ ả ướ ể ị ườ
119