Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 6 ppsx

a. H th ng quy h ach phát tri n t i Indoệ ố ọ ể ạ
Có hai h th ng quy ho ch phát tri n khác nhau t i Indo: “quy ho chvùng”ệ ố ạ ể ạ ạ
và “quy ho ch m t b ng”. M c dù nh ng h th ng này là riêng r nh ngạ ặ ằ ặ ữ ệ ố ẽ ư
chúng có m i liên h v i nhau.ố ệ ớ
C hai ch c năng “quy ho ch ngành” và “quy ho ch m t b ng” đ u đ cả ứ ạ ạ ặ ằ ề ượ
th hi n b i 3 c p chính quy n: trung ng, vùng hay t nh và đ i ph ng. M iự ệ ở ấ ề ươ ỉ ạ ươ ỗ
l ai quy ho ch g n v i m t ngành c th và các khía c nh m t b ng c a m iọ ạ ắ ớ ộ ụ ể ạ ặ ằ ủ ỗ
l ai quy h ach, đ ng th i bao trùm toàn b khu v c hành chính thu c th mọ ọ ồ ờ ộ ự ộ ẩ
quy n c a nó. c p trung ng, quy ho ch đ c th c hi n trên quy mô l nề ủ ở ấ ươ ạ ượ ự ệ ớ
b i u ban quy ho ch phát tri n qu c gia hay Bandan Perencanaan Pembangunaở ỷ ạ ể ố
Natinonal (Bappenas) và các s thu c ngành. Quy ho ch m t b ng c p qu cở ộ ạ ặ ằ ở ấ ố
gia đ c xây d ng thông qua m t s c l nh t ng th ng. Đây là c quan liênựơ ự ộ ắ ệ ổ ố ơ
ngành và ch c năng chính c a nó là xây d ng chính sách phát tri n. C quanứ ủ ự ể ơ
này do B tr ng Nhà n c v quy h ach phát tri n qu c gia làm ch t chộ ưở ướ ề ọ ể ố ủ ị
đ ng th i cũng là ng i đ ng đ u Bappenas.ồ ờ ườ ứ ầ
Các chính quy n t nh c p th 2, th c hi n xây d ng các k ho ch ngànhề ỉ ở ấ ứ ự ệ ự ế ạ
(kinh t – xã h i) cũng nh các quy h ach m t b ng t i vùng c a đ a ph ngế ộ ư ọ ặ ằ ạ ủ ị ươ
mình. Nh ng k h ach này đ c th c hi n d i s ph i h p c a U ban quyữ ế ọ ượ ự ệ ướ ự ố ợ ủ ỷ
ho ch phát tri n vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappedaạ ể
Tingkat I). Trong khi c p th 3, chính quy n đ a ph ng, Bappeda Tingkat IIấ ứ ề ị ươ
ch u trách nhi m ph i h p quy ho ch toàn th , c m t b ng l n ngành.ị ệ ố ợ ạ ể ả ặ ằ ẫ
M t quy ho ch bao g m môt lo t các ch ng trình phát tri n đ c nêu rõộ ạ ồ ạ ươ ể ượ
d i d ng t ng th , bao trùm không ch kinh t mà còn c khía c nh khác nh :ướ ạ ổ ể ỉ ế ả ạ ư
chính tr , xã h i, văn hoá, tôn giáo, m t b ng… Nh ng vi c quy hoach m tị ộ ặ ằ ư ệ ặ
b ng chú tr ng h n là phát tri n m t b ng, th m chí cho dù t t c các m tằ ọ ơ ể ặ ằ ậ ấ ả ặ
khác c a phát tri n cũng đ c xem xét m t cách toàn di n.ủ ể ượ ộ ệ
86
H th ng quy h ach Indo s d ng c ti n trình quy h ach t p trung quyệ ố ọ ử ụ ả ế ọ ậ
trình quy ho ch phân c p. Hai c p c a chính quy n đ a ph ng (t nh và thànhạ ấ ấ ủ ề ị ươ ỉ
ph ) có trách nhi m xây d ng quy h ach “ngành” và m t b ng cho đ a ph ng.ố ệ ự ọ ặ ằ ị ươ
V nguyên t c, c c u hi n t i nh m vào vi c th c hi n k t h p c a các cề ắ ơ ấ ệ ạ ằ ệ ự ệ ế ợ ủ ơ

ch d i lên và trên xu ng. Tuy nhiên, vì c c u hành chính coi tr ng quy nế ướ ố ơ ấ ọ ề
hành t p trung, nên trong th c t , quy ho ch trên xu ng ph bi n h n. Cácậ ự ế ạ ố ổ ế ơ
chính quy n đô th ho t đ ng d i s ch đ o c a B n i v .ề ị ạ ộ ướ ự ỉ ạ ủ ộ ộ ụ
Vì th , h th ng quy h ach ph c t p. H th ng qu n lý đ t đai t i Indoế ệ ố ọ ứ ạ ệ ố ả ấ ạ
đ c h ng d n và ki m soát b i các công c c a các k ho ch m t b ngượ ướ ẫ ể ở ụ ủ ế ạ ặ ằ
mang tính pháp lý. Nh ng k ho ch này s ki m soát các ch ng trình phátữ ế ạ ẽ ể ươ
tri n đô th . T t c các l ai gi y phép liên quan đ n phát tri n đ t hay s d ngể ị ấ ả ọ ấ ế ể ấ ử ụ
đ t ph i đ c d a trên c s nh ng k ho ch m t b ng này. Văn phòng điấ ả ượ ự ơ ở ữ ế ạ ặ ằ ạ
ph ng c a T ng c c đ a chính đ c phép c p gi y phép thu n đ a đi m phátươ ủ ổ ụ ị ượ ấ ấ ậ ị ể
tri n khu dân c hay công nghi p, n u các đ xu t này h p v i k ho ch m tể ư ệ ế ề ấ ợ ớ ế ạ ặ
b ng và kh thi.ằ ả
b. M i quan h gi a qu n lý đ t và cung c p c s h t ngố ệ ữ ả ấ ấ ơ ở ạ ầ .
M t ph ng pháp đ m b o đ t s n dành cho phát tri n các ph ng ti n vàộ ươ ả ả ấ ẵ ể ươ ệ
d ch v công c ng t i Indo là trao cho chính quy n quy n thu h i đ t xây d ngị ụ ộ ạ ề ề ồ ấ ự
c s h t ng – m t v n đ quan tr ng đ c công chúng và xã h i r t quanơ ở ạ ầ ộ ấ ề ọ ượ ộ ấ
tâm.
Theo s c l nh T ng th ng s 55/1993 vi c đi u ch nh th t c c p đ t xâyắ ệ ổ ố ố ệ ề ỉ ủ ụ ấ ấ
d ng các công trình công ích và phát tri n c s h t ng đ i v i 14 nhóm c sự ể ơ ở ạ ầ ố ớ ơ ở
h t ng và d ch v công ích đ c Chính ph tri n khai và s h u. Đ i v i t tạ ầ ị ụ ượ ủ ể ở ữ ố ớ ấ
c 14 nhóm này Chính ph đ c phép s d ng quy trình thu h i và s h u. Đ iả ủ ượ ử ụ ồ ở ữ ố
v i t t c 14 nhóm này quy ho ch m t b ng đã đ c duy t trong vùng 14ớ ấ ả ạ ặ ằ ượ ệ
nhóm d ch v công ích và c c u h t ng bao g m:ị ụ ơ ấ ạ ầ ồ
• Đ ng xá, h th ng thoát n c và h th ng c ng rãnh.ườ ệ ố ướ ệ ố ố
87
• Đ p n c, h ch a và các d ch v n c khác k c h th ng t iậ ướ ồ ứ ị ụ ướ ể ả ệ ố ướ
tiêu.
• B nh vi n công và trung tâm y t c ng c ng.ệ ệ ế ộ ộ
• B n c ng, c ng bi n và nhà ga.ế ả ả ể
• Các c s tôn giáo.ơ ở
• Các c s giáo d c và tr ng h c ơ ở ụ ườ ọ

• Ch do Nhà n c đ u t hay ch “INPRES” (các ch này đ cợ ướ ầ ư ợ ợ ượ
xây b ng nh ng lo i v n vay đ c bi t t chính quy n trung ng).ằ ữ ạ ố ặ ệ ừ ề ươ
• Nghĩa trang Nhà n c.ướ
• Các d ch v công c ng phòng ch ng thiên tai nh : lũ l t, ho tị ụ ộ ố ư ụ ạ
đ ng c a núi l a v. v…ộ ủ ử
• Các ph ng tiên th thao.ươ ể
• Đài phát thanh và truy n hình, các ph ng ti n h tr .ề ươ ệ ỗ ợ
• Các văn phòng Chính ph .ủ
• Các ph ng ti n c a quân đ i Indo.ươ ệ ủ ộ
Đ i v i nh ng ph ng ti n c a quân đ i công ích mà không n m trongố ớ ữ ươ ệ ủ ộ ằ
nh ng ph ng ti n nêu trên, các s c l nh đ c bi t c a t ng th ng c n ph iữ ươ ệ ắ ệ ặ ệ ủ ổ ố ầ ả
đ c s d ng có th th c hi n các công vi c có liên quan đ c xem là có t mượ ử ụ ể ự ệ ệ ượ ầ
quan tr ng chung.ọ
M c dù t t c các d ch v công ích xã h i, c s h t ng căn b n và đ tặ ấ ả ị ụ ộ ơ ở ạ ầ ả ấ
đai t i nh ng khu v c dân c hi n t i đ c cung c p và phát tri n các h ngạ ữ ự ư ệ ạ ượ ấ ể ạ
m c công ích và xã h i và c s h t ng căn b n là m t trong nh ng đi u ki nụ ộ ơ ở ạ ầ ả ộ ữ ề ệ
tiên quy t đ Chính ph phê duy t nh ng đ xu t phát tri n b t c lo i hìnhế ể ủ ệ ữ ề ấ ể ấ ứ ạ
BĐS nào. Đi u ki n này đ c đ a vào gi y phép xây d ng.ề ệ ượ ư ấ ự
M t ph ng pháp khác dùng đ cung c p các ph ng ti n và d ch v c sộ ươ ể ấ ươ ệ ị ụ ơ ở
h t ng qua qu n lý đ c g i là tái đi u ch nh đ t. Tái đi u ch nh đ t đ c pạ ầ ả ượ ọ ề ỉ ấ ề ỉ ấ ề ậ
đ n vi c s p x p l i các lô đ t, k c các quy n đ t đai ho c m c đích sế ệ ắ ế ạ ấ ể ả ề ấ ặ ụ ử
88
d ng đ t đ c trang b đ ng ph , các ph ng ti n đ a ph ng và nh ngụ ấ ựơ ị ườ ụ ươ ệ ị ươ ữ
ph ng ti n h tr khác theo yêu c u. Đi u ki n tiên quy t t i thi u v i táiươ ệ ỗ ợ ầ ề ệ ế ố ể ớ
đi u ch nh đ t ít nh t 85% ch đ t (đ t c a nh ng ng i này chi m trên 85%ề ỉ ấ ấ ủ ấ ấ ủ ữ ườ ế
di n tích) đ ng ý tái đi u ch nh đ t.ệ ồ ề ỉ ấ
Vi c th c hi n d án tái đi u ch nh đ t đ c th c hi n b ng các nhómệ ự ệ ự ề ỉ ấ ượ ự ệ ằ
công tác khác nhau:
- Nhóm chuyên trách th c hi n các đ xu t tái đi u ch nh đ t c p thànhự ệ ề ấ ề ỉ ấ ở ấ
ph và các đô th t tr .ố ị ự ị

- Nhóm công tác ki m soát tái đi u ch nh đ t c p t nh.ể ề ỉ ấ ấ ỉ
Quá trình qu n lý đ t đai Indonexia đ c chia thành 2 ph n: ph n c ng vàả ấ ở ượ ầ ầ ứ
ph n m m:ầ ề
♦ Ph n m m bao g m các n i dung sau:ầ ề ồ ộ
• Chính sách đ t đô thấ ị
• Quy ho ch m t b ng s d ng đ t đô thạ ặ ằ ử ụ ấ ị
• Các th t c quy ho ch m t b ng đô thủ ụ ạ ặ ằ ị
• Lu t và các quy đ nh đ t đaiậ ị ấ
• Các th t c c p các lo i gi y phép c n thi tủ ụ ấ ạ ấ ầ ế
• Các th t c c p đ tủ ụ ấ ấ
• Các th t c xác nh n quy n s h u s d ng đ t đaiủ ụ ậ ề ở ữ ử ụ ấ
• Các th chể ế
♦ Ph n c ng bao g m các khía c nh k thu t:ầ ứ ồ ạ ỹ ậ
• Thu h i đ t đô thồ ấ ị
• Thu đ tế ấ
• Đ n bù đ tề ấ
• Phát tri n đ tể ấ
• H th ng thông tin đ tệ ố ấ
• Quy ho ch và s d ng đ t đô thạ ử ụ ấ ị
• Giám sát và ki m soát phát tri n đ tể ể ấ
89
II.Các bài h c kinh nghi m v qu n lý th tr ng BĐS đ i v i Vi t Nam.ọ ệ ề ả ị ườ ố ớ ệ
Qua nghiên c u kinh nghi m qu n lý đ t đô th c a m t s n c ph nứ ệ ả ấ ị ủ ộ ố ướ ở ầ
trên có th rút ra m t s đi m k t lu n mà các nhà qu n lý BĐS Vi t Nam c nể ộ ố ể ế ậ ả ệ ầ
l u ý nh t là trong lĩnh v c qu n lý đ t đai nh sau:ư ấ ự ả ấ ư
1. Vi c th c hi n c i cách h th ng qu n lý nhà đ t c a Vi t Nam hi nệ ự ệ ả ệ ố ả ấ ủ ệ ệ
nay đ c th c hi n v i ph ng châm “Càng s m càng t t”.ượ ự ệ ớ ươ ớ ố
M c tiêu chính c a c i cách là:ụ ủ ả
• T o ra nh ng b c đ t phá trong ngu n cung và đ m b o s d ng t i đaạ ữ ướ ộ ồ ả ả ử ụ ố
đ t đô thấ ị

• Tìm ra nh ng bi n pháp qu n lý thích h p đ i v i các ho t đ ng liênữ ệ ả ợ ố ớ ạ ộ
quan đ n th tr ng đ t và đ m b o t o nên môi tr ng chính sách thíchế ị ườ ấ ả ả ạ ườ
h p đ nh ng bi n pháp này đ c áp d ng hi u qu .ợ ể ữ ệ ượ ụ ệ ả
Đ đ t đ c nh ng m c tiêu này rõ ràng các ch c năng qu n lý đ t đai c nể ạ ượ ữ ụ ứ ả ấ ầ
đ c c i cách. Nh ng lĩnh v c c n chú ý đ c u tiên c i cách là:ượ ả ữ ự ầ ượ ư ả
• Thi t l p m t h th ng thông tin đ t đai BĐS h u hi u cho phép m iế ậ ộ ệ ố ấ ữ ệ ọ
ng i đ c ti p c n t do và công khaiườ ượ ế ậ ự
• Công b các quy h ach và các quy đ nh s d ng đ t công khai trên cácố ọ ị ử ụ ấ
báo chí truy n thông nh m làm cho m i nhân viên c a các c quan đ nề ằ ọ ủ ơ ế
đ t đai và ng i dân đ u bi t và tham gia góp ý và thông su t.ấ ườ ề ế ố
• Xây d ng các chính sách khuy n khích khu v c t nhân tham gia cungự ế ự ư
ng nhà cho ng ng ng i có thu nh p th p và đ u t c s h t ngứ ở ữ ườ ậ ấ ầ ư ơ ở ạ ầ
cho xã h i và các khu v c dân c đô th .ộ ự ư ị
• Th c hi n phân c p h u hi u cho các bên khác nhau tham gia vào qu n lýự ệ ấ ữ ệ ả
đ t đai.ấ
• Có các chính sách tài chính thích h p đ c bi t là các chính sách v giá đợ ặ ệ ề ể
bình n và qu n lý th tr ng.ổ ả ị ườ
90
• S d ng công ngh thông tin đ qu n lý th tr ng nh m gi m b t sử ụ ệ ể ả ị ườ ằ ả ớ ự
c ng k nh và ch ng chéo c a b máy qu n lý nhà n c.ồ ề ồ ủ ộ ả ướ
2. Nâng cao hi u qu s can thi p c a các c quan Nhà n c đ i v i thệ ả ự ệ ủ ơ ướ ố ớ ị
tr ng đ t đai đô th .ườ ấ ở ị
Qua nghiên c u kinh nghi m c a ba qu c gia trên cho th y chính quy n,ứ ệ ủ ố ở ấ ề
đ c bi t là c quan trung ng gi vai trò ch đ o trong quá trình g ai quy tặ ệ ơ ươ ữ ủ ạ ỉ ế
đ t đai. Nh ng trên th c t do nhi u nguyên nhân khác nhau nh : có quá nhi uấ ư ự ế ề ư ề
các quy đ nh ch ng chéo nhau, h th ng thông tin th ng thi u và không đ yị ồ ệ ố ườ ế ầ
đ , th t c hành chính r m rà v.v đã làm s can thi p c a Nhà n c th ngủ ủ ụ ườ ự ệ ủ ướ ườ
b t c p và kém hi u qu . Theo kinh nghi m c a m t s n c, Nhà n c cóấ ậ ệ ả ệ ủ ộ ố ứơ ướ
th can thi p vào th tr ng đ t đô th d i các hình th c sau đây:ể ệ ị ườ ấ ị ướ ứ
• Can thi p v chính sáchệ ề

• Can thi p thông qua đ nh h ng quy ho chệ ị ướ ạ
• Can thi p các v n đ liên quan đ n phát tri n đ t đaiệ ấ ề ế ể ấ
• Can thi p qua pháp lu tệ ậ
• Can thi p theo h ng ngăn ch n và h n ch nh ng ho t đ ng tiêu c cệ ướ ặ ạ ế ữ ạ ộ ự
trên th tr ng nhà đ t nh : đ u c , s t nhà đ t gi t o…ị ườ ấ ư ầ ơ ố ấ ả ạ
Ngoài ra Nhà n c c n có nh ng bi n pháp thúc đ y phát tri n hi u qu cácướ ầ ữ ệ ẩ ể ệ ả
v n đ sau đây:ấ ề
• M r ng quan h h p tác hi u qu gi a Nhà n c và các thành ph nở ộ ệ ợ ệ ả ữ ướ ầ
t nhânư
• Thúc đ y tính t l c c a c ng đ ng và đ y m nh tính xã h i hoá trongẩ ự ự ủ ộ ồ ẩ ạ ộ
vi c gi i quy t đ t đai và nhà t i các thành ph l n.ệ ả ế ấ ở ạ ố ớ
• Tăng c ng vai trò và năng l c c a các chính quy n đ a ph ng trênườ ự ủ ề ị ươ
c s phân công, phân c p h p lý v các ch c năng và quy n h n.ơ ở ấ ợ ề ứ ề ạ
• Đ y m nh vai trò c a các t ch c phi chính ph trong vi c làm c uẩ ạ ủ ổ ứ ủ ệ ầ
n i nh ng m i quan tâm c ng đ ng, Chính ph và lĩnh v c t nhân.ố ữ ố ộ ồ ủ ự ư
91
B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS – nhà đ tộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ
hà n i trong th i gian t iở ộ ờ ớ
1.Nhóm các gi i pháp chungả
1.1. Hoàn thi n khung kh pháp lý đi u ch nh các quan h phát sinh vàệ ổ ề ỉ ệ
liên quan đ n nhà đ t Vi t Nam nh m t o môi tr ng pháp lý thôngế ấ ở ệ ằ ạ ườ
thoáng cho s hình thành và phát tri n c a th tr ng nhà đ t.ự ể ủ ị ườ ấ
K t Đ i h i l n th VIII c a Đ ng (1996), Đ ng ta đ ra ch tr ng vể ừ ạ ộ ầ ứ ủ ả ả ề ủ ươ ề
phát tri n th tr ng BĐS đ đ ng b hoá các lo i th tr ng. Báo cáo chính trể ị ườ ể ồ ộ ạ ị ườ ị
c a ban Ch p hành Trung ng Đ ng khoá VII trình Đ i h i VIII ghi rõ: ủ ấ ươ ả ạ ộ “Tổ
ch c, qu n lý t t th tr ng BĐS, chăm lo gi i quy t v n đ nhà cho nhânứ ả ố ị ườ ả ế ấ ề ở
dân, nh t là nhà vùng đô th , phát tri n các doanh nghi p Nhà n c xây d ngấ ở ị ể ệ ướ ự
và kinh doanh nhà , khuy n khích các thành ph n kinh t tham gia xây d ng vàở ế ầ ế ự
kinh doanh nhà theo s h ng d n và qu n lý c a Nhà n c”ở ự ướ ẫ ả ủ ướ . Văn ki n Đ iệ ạ
h i l n th IX c a Đ ng l i nh c l i và nh n m nh “ộ ầ ứ ủ ả ạ ắ ạ ấ ạ hình thành và phát tri nể

th tr ng BĐS, bao g m c quy n cho ng i Vi t Nam n c ngoài tham giaị ườ ồ ả ề ườ ệ ở ướ
đ u t ”.ầ ư T đó đ n nay, Lu t Đ t Đai năm 1993 đã đ c Qu c h i s a đ i haiừ ế ậ ấ ượ ố ộ ử ổ
l n vào năm 1998 và 2001 nh ng v n không theo k p yêu c u th c ti n. H nầ ư ẫ ị ầ ự ễ ơ
n a Lu t Đ t đai cũng không bao trùm m i lo i BĐS.ữ ậ ấ ọ ạ
a. Các đ i t ng tham gia vào th tr ng BĐS – nhà đ t.ố ượ ị ườ ấ
Ph ng h ng c b n tr c m t c a vi c hoàn thi n là kh c ph c tìnhươ ướ ơ ả ướ ắ ủ ệ ệ ắ ụ
tr ng khuy t thi u, tính không đ ng b , ch ng chéo và kém hi u qu c a hạ ế ế ồ ộ ồ ệ ả ủ ệ
th ng các văn b n d i lu t hi n hành. V lâu dài, c n xây d ng và ban hànhố ả ướ ậ ệ ề ầ ự
Lu t đ t o khung kh pháp lý cho ho t đ ng c a th tr ng BĐS – nhà đ t.ậ ể ạ ổ ạ ộ ủ ị ườ ấ
Đ làm đ c đi u này tr c tiên ta ph i phân tích các nhóm đ i t ng tham giaể ượ ề ướ ả ố ượ
vào th tr ng BĐS – nhà đ t cũng nh vai trò c a các nhóm đ i v i th tr ngị ườ ấ ư ủ ố ớ ị ườ
t đó có nh ng gi i pháp đ h n ch các tiêu c c mà các nhóm đ i t ng nàyừ ữ ả ể ạ ế ự ố ượ
có th mang l i cho th tr ng nhà đ t:ể ạ ị ườ ấ
92
- Các nhà phát tri n BĐS – nhà đ t Nhà n c c a Nhà n c và các cể ấ ướ ủ ướ ơ
quan công quy n có liên quanề : các doanh nghi p Nhà n c tham gia thệ ướ ị
tr ng BĐS – nhà đ t ch y u là nhà ph c v c ng đ ng dân c , các d ánườ ấ ủ ế ở ụ ụ ộ ồ ư ự
có quy mô l n nh m ph c v các m c tiêu kinh t c ng đ ng. Các d án do hớ ằ ụ ụ ụ ế ộ ồ ự ọ
phát tri n có s đ u t m t ph n c a ngân sách Nhà n c và Chính ph cũngể ự ầ ư ộ ầ ủ ướ ủ
chia s r i ro trong đ u t v i các doanh nghi p này. Ngày nay, các n cẻ ủ ầ ư ớ ệ ở ướ
phát tri n, hình th c liên doanh gi a các doanh nghi p và t nhân ngày càng tể ứ ữ ệ ư ỏ
ra có hi u qu và đ c Chính ph t o hành lang pháp lý riêng đ v n hànhệ ả ượ ủ ạ ể ậ
hi u qu đ ng v n, th i gian và sáng t o. Các c quan trong lĩnh v c công cóệ ả ồ ố ờ ạ ơ ự
liên quan đ n th tr ng BĐS – nhà đ t đóng vai trò r t quan tr ng nh ng hi nế ị ườ ấ ấ ọ ư ệ
93
Thị trường BĐ
S – nhà
đất
Nhóm
chủ

đầu
tư
Nhóm
cung
cấp
dịch vụ
BĐS –
nhà đất
Nhóm
giám
sát
Nhóm
khách
hàng
Về kỹ thuật:
- Kiến trúc sư
- Kỹ sư
- Nhà quy họach
- Kiến trúc sư
- Nhà thầu
- Nhà tư vấn
(môi trường,
giao thông)
Về kinh tế và
pháp lý
- Nhà định giá
BĐS – nhà đất
- Nhà môi giới
- Nhà cung cấp
tài chính

- Nhà tư vấn
tiếp thị và
Các
nhà
phát
triển
BĐS
nhà
đất
nhà
nước
Các
nhà
phát
triển
BĐS
nhà
đất
nhà
tư
nhân
nay vi c chy n đ i ý th c qu n lý t hành chính Nhà n c đ n thu n sang cệ ể ổ ứ ả ừ ướ ơ ầ ơ
ch d ch v công c a n n kinh t th tr ng ch a đ c th u hi u m t cáchế ị ụ ủ ề ế ị ườ ư ượ ấ ể ộ
đ y đ c b n. Y u t tĩnh c a hành chính công c n b sung các y u t đ ngầ ủ ơ ả ế ố ủ ầ ổ ế ố ộ
m i có th đáp ng đ c s bi n đ ng liên t c c a n n kinh t hàng hoá BĐSớ ể ứ ượ ự ế ộ ụ ủ ề ế
– nhà đ t. Đó chính là s ti p thu, nh n th c m t cách năng đ ng đ i v i thấ ự ế ậ ứ ộ ộ ố ớ ị
tr ng và ch đ ng d ki n các tình hu ng, cũng nh các gi i pháp qu n lýườ ủ ộ ự ế ố ư ả ả
theo h ng tích c c và hi n đ i hoá.ướ ự ệ ạ
- Các nhà phát tri n BĐS – nhà đ t t nhânể ấ ư : đây chính là l c l ng năngự ượ
đ ng nh t trong hoàn c nh hi n nay, là doanh nghi p luôn tìm tòi các kh năngộ ấ ả ệ ệ ả

sinh l i cao nh t trên c s chi phí th p nh t v th i gian và ti n b c. Đ iợ ấ ơ ở ấ ấ ề ờ ề ạ ố
t ng này là đ i t ng khó ki m soát nh t và cũng hay vi ph m pháp lu t nh tượ ố ượ ể ấ ạ ậ ấ
do th ng đ t l i nhu n lên hàng đ u. Hi n t ng đ u c , giá đ t lên xu ngườ ặ ợ ậ ầ ệ ượ ầ ơ ấ ố
ph n l n do s lũng đo n c a đ i t ng này vì v y r t c n có m t khung phápầ ớ ự ạ ủ ố ượ ậ ấ ầ ộ
lý đ qu n lý đ i t ng này.ể ả ố ượ
- Ki n trúc sế ư: là ng i đóng vai trò c t lõi trong quá trình phát tri n BĐS –ườ ố ể
nhà đ t, là đ o di n d án v tính th m m , tính an toàn c a công trình, các r iấ ạ ễ ự ề ẩ ỹ ủ ủ
ro v chính tr và th tr ng. Ngày nay, vai trò c a ki n trúc s không đ nề ị ị ườ ủ ế ư ơ
thu n là thi t k công trình mà còn ch u trách nhi m các th t c v pháp lý quyầ ế ế ị ệ ủ ụ ề
ho ch và thi t k xây d ng là ng i có th trao đ i d dàng h n v i các banạ ế ế ự ườ ể ổ ễ ơ ớ
ngành chính quy n có chuyên môn đ d án đ c phê chu n. Ki n trúc s cũngề ể ự ượ ẩ ế ư
là ng i giúp nhà đ u t quýêt đ nh l a ch n đ a đi m phù h p cho d án.ườ ầ ư ị ự ọ ị ể ợ ự
- K sỹ ư: có nhi u k s thu c các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quáề ỹ ư ộ
trình phát tri n BĐS – nhà đ t nh m đ m b o tính an toàn cho s v n hành c aể ấ ằ ả ả ự ậ ủ
các công trình đ i v i ng i s d ng, đ ng th i s tính toán h p lý c a k số ớ ườ ử ụ ồ ờ ự ợ ủ ỹ ư
cũng giúp nhà đ u t ti t ki m th i gian và ti n b c. Các k s ph i có ch ngầ ư ế ệ ờ ề ạ ỹ ư ả ứ
ch hành ngh do c quan chuyên môn có th m quy n c p.ỉ ề ơ ẩ ề ấ
94
- Nhà quy ho chạ : tham gia ch y u v công tác quy ho ch t ng th sao choủ ế ề ạ ổ ể
đ t đ c giá tr s d ng cao nh t. Nhà quy ho ch làm vi c th ng xuyên v iạ ượ ị ử ụ ấ ạ ệ ườ ớ
ch đ u t đ k p th i đi u ch nh quy ho ch, làm vi c v i c quan chínhủ ầ ư ể ị ờ ề ỉ ạ ệ ớ ơ
quy n có liên quan và các nhà t v n khác đ xác đ nh s phù h p c a khu đ tề ư ấ ể ị ự ợ ủ ấ
đ u t xây d ng v i m c tiêu c a ch đ u t mong mu n.ầ ư ự ớ ụ ủ ủ ầ ư ố
- Nhà th u xây d ngầ ự : là ng i chuy n đ i các thi t k trên gi y thành cácườ ể ổ ế ế ấ
công trình hi n th c. T ng th u xây d ng có th chia nh gói th u cho các nhàệ ự ổ ầ ự ể ỏ ầ
th u ph th c hi n công vi c xây d ng theo t ng chuyên ngành c th . Vi cầ ụ ự ệ ệ ự ừ ụ ể ệ
l a ch n nhà th u thông qua đ u th u ho c ch đ nh th u. Nhà th u xây d ngự ọ ầ ấ ầ ặ ỉ ị ầ ầ ự
là thành ph n tr c ti p t o ra các công trình xây d ng: nhà , công trình côngầ ự ế ạ ự ở
nghi p, th ng m i, dich v … đ t o ra hàng hoá BĐS – nhà đ t cho thệ ươ ạ ụ ể ạ ấ ị
tr ng. Ng i kinh doanh BĐS – nhà đ t c n tìm đ n nhà th u xây d ng đ thiườ ườ ấ ầ ế ầ ự ể

công công trình. Nhi u khi nhà th u xây d ng cũng m r ng kinh doanh sangề ầ ự ở ộ
lĩnh v c BĐS.ự
- Các nhà t v nư ấ : các nhà t v n bao g m nhi u lo i t v n quy ho ch, tư ấ ồ ề ạ ư ấ ạ ư
v n môi tr ng, t v n giao thông v.v Các nhà t v n góp ph n nâng cao giáấ ườ ư ấ ư ấ ầ
tr th m m c nh quan, góp ph n thu hút thi n c m và s quan tâm c a kháchị ẩ ỹ ả ầ ệ ả ự ủ
hàng đ i v i d án và gia tăng giá tr nhà đ t sau khi hoàn thành, l p báo cáoố ớ ự ị ấ ậ
đánh giá tác đ ng c a môi tr ng theo lu t đ nh, h tr giúp đ th t c pháp lýộ ủ ườ ậ ị ỗ ợ ỡ ủ ụ
v c p gi y phép.ề ấ ấ
- Lu t s và k toánậ ư ế : do tính ch t ph c t p và s l ng th t c pháp lýấ ứ ạ ố ượ ủ ụ
trong giao d ch nhà d t r t nhi u, vai trò c a lu t s và k toán viên không thị ấ ấ ề ủ ậ ư ế ể
thi u trong quá trình phát tri n c a BĐS – nhà đ t. H n n a các lu t s cũng làế ể ủ ấ ơ ữ ậ ư
ng i liên l c gi a ch đ u t và các cán b giám sát chính quy n. H cũng làườ ạ ữ ủ ầ ư ộ ề ọ
ng i d ki n các v n đ pháp lý và gi m thi u t i đa vi c tranh ki n t i toà.ườ ự ế ấ ề ả ể ố ệ ệ ạ
Còn vai trò các k toán viên chuyên nghi p r t c n trong quá trình đ u t xâyế ệ ấ ầ ầ ư
d ng theo đúng quy đ nh c a pháp lu t. Trong th i gian t i, khi niêm y t côngự ị ủ ậ ờ ớ ế
95
ty trên th tr ng ch ng khoán tr nên ph bi n đ i v i vi c huy đ ng đ u t ,ị ườ ứ ở ổ ế ố ớ ệ ộ ầ ư
vi c báo cáo tài chính càng ngày c n các chuyên gia phù h p.ệ ầ ợ
- Nhà môi gi i BĐS – nhà đ tớ ấ : chi trách nhi m cho thuê ho c bán các BĐSụ ệ ặ
– nhà đ t cho khách hàng v i các ph ng án tài chính c a ch đ u t . Các nhàấ ớ ươ ủ ủ ầ ư
môi gi i BĐS – nhà đ t đóng vai trò ch ch t trong k ho ch ti p th , h g iớ ấ ủ ố ế ạ ế ị ọ ợ
các vi n c nh, trình bày các đ c đi m c a s n ph m, các ch c năng và l iễ ả ặ ể ủ ả ẩ ứ ợ
nhu n, th ng th o h p đ ng, đ ng th i cung c p các thông tin ph n h i vậ ươ ả ợ ồ ồ ờ ấ ả ồ ề
cho các nhà đ u t k p th i đi u ch nh d án.ầ ư ị ờ ề ỉ ự
- Nhà cung c p tài chínhấ : bao g m liên doanh đ i tác h p tác đ u t , nhàồ ố ợ ầ ư
cung c p tín d ng xây d ng, nhà cho vay th ng xuyên và nhà đ u t BĐS –ấ ụ ự ườ ầ ư
nhà đ t dài h n.ấ ạ
• Liên doanh các đ i tác h p tác đ u t cung c p ph n v n bù đ p vàoố ợ ầ ư ấ ầ ố ắ
các kho n thi u h t c chi phí d án và vi c xây d ng, ph n còn l iả ế ụ ả ự ệ ự ầ ạ
t t nhiên do v n ch đ u t b ra.ấ ố ủ ầ ư ỏ

• Nhà cung c p tín d ng xây d ng thông th ng là các ngân hàngấ ụ ự ườ
th ng m i ch u trách nhi m cung c p tài chính cho vi c xây d ng dươ ạ ị ệ ấ ệ ự ự
án, h quan tâm ch y u đ n kh năng kinh t phát tri n dài h n c aọ ủ ế ế ả ế ể ạ ủ
d án, kh năng sinh l i c a d án mà cam k t cung c p các kho n tàiự ả ờ ủ ự ế ấ ả
chính cho vi c xây d ng d án theo đúng k ho ch đã đ nh.ệ ự ự ế ạ ị
• Nhà cung c p các kho n vay tài chính th ng xuyên không cam k tấ ả ườ ế
th c hi n giá tr th tr ng c a s n ph m hoàn thành r t quan tr ngự ệ ị ị ườ ủ ả ẩ ấ ọ
đ i v i quy t đ nh cho vay.ố ớ ế ị
• Nhà đ u t BĐS – nhà đ t dài h n là ng i ký h p đ ng mua s mầ ư ấ ạ ườ ợ ồ ắ
s n ph m hoàn ch nh tr c khi d án b t đ u xây d ng ho c sau khiả ẩ ỉ ướ ự ắ ầ ự ặ
d án hoàn thành, th ng đóng vai trò trong quá trình phát tri n BĐS –ự ườ ể
nhà đ t và không ch u x r i ro.ấ ị ẻ ủ
96
- Nhà qu n lý BĐS – nhà đ tả ấ : tham gia vào chu trình phát tri n BĐS khiể
vi c xây d ng s p hoàn thành và đi vào ho t đ ng. Nhà đ u t thông minh sệ ự ắ ạ ộ ầ ư ẽ
m i nhà qu n lý BĐS – tham gia ngay t giai đo n thi t k xây d ng đ hi uờ ả ừ ạ ế ế ự ể ệ
qu qu n lý sau này càng có ch t l ng cao nh t có th đ c. Quy t đ nh l aả ả ấ ượ ấ ể ượ ế ị ự
ch n gi a thuê m n nhân s qu n lý n i b ho c ký h p đ ng thuê công tyọ ữ ứơ ự ả ộ ộ ặ ợ ồ
d ch v qu n lý bên ngoài là r t quan tr ng và tuỳ thu c vào s n ph m c a dị ụ ả ấ ọ ộ ả ẩ ủ ự
án, quy mô d án cũng nh đ a đi m d án đ u t .ự ư ị ể ự ầ ư
- Nhà nghiên c u th tr ngứ ị ườ : nay là ng i đóng vai trò quan tr ng mà cănườ ọ
c vào s t v n c a h , ch đ u t có th đi đ n quy t đ nh đ u t hayứ ự ư ấ ủ ọ ủ ầ ư ể ế ế ị ầ ư
không. H s cho ch đ u t bi t nhu c u s n ph m có hay không, quy môọ ẽ ủ ầ ư ế ầ ả ẩ
nh th nào, các đ i th c nh tranh là ai, t c đ tiêu th là bao lâu.ư ế ố ủ ạ ố ộ ụ
- Nhà t v n ti p th và quan h đ i ngo iư ấ ế ị ệ ố ạ r t c n thi t cho s tiêu thấ ầ ế ự ụ
s n ph m d án, h là ng i t o ra các chi n l c ti p th cho s n ph m. Sả ẩ ự ọ ườ ạ ế ượ ế ị ả ẩ ự
tham gia c a các nhân s này ngay t khi m i đ ng th , kéo dài trong su t qúaủ ự ừ ớ ộ ổ ố
trình xây d ng d án và sau khi d án hoàn thành. Th t v y, có nhi u d ánự ự ự ậ ậ ề ự
không th kh i công n u 50-70% s n ph m d án không đ t c c bán tr c,ể ở ế ả ẩ ự ặ ọ ướ
nhà t v n th tr ng ph i có kinh nghi m v i th tr ng đ a ph ng cũng như ấ ị ườ ả ệ ớ ị ườ ị ươ ư

các s n ph m t ng ng, có th kh năng ti p th các ph ng ti n thông tinả ẩ ươ ứ ể ả ế ị ươ ệ
đ i chúng cũng nh thông qua xã giao h i ngh v.v… đ ng th i có th xoa d uạ ư ộ ị ồ ờ ể ị
đ i th c nh tranh. các n c tiên ti n đ u t n t i các hi p h i hành ngh tố ủ ạ ở ướ ế ề ồ ạ ệ ộ ề ư
v n ti p th và quan h đ i ngo i nh m đ m b o nhu c u cung c p nhân l cấ ế ị ệ ố ạ ằ ả ả ầ ấ ự
phù h p v i nhu c u c a đ u t .ợ ớ ầ ủ ầ ư
- Cán b giám sát các quy đ nh c a Nhà n c ộ ị ủ ướ v s phát tri n t o nênề ự ể ạ
m t h th ng h u hi u và công b ng v phân ph i s d ng đ t và đ m b oộ ệ ố ữ ệ ằ ề ố ử ụ ấ ả ả
phát tri n có ch t l ng cao. Các nhà đ u t ph i tuân th các quy đ nh Nhàể ấ ượ ầ ư ả ủ ị
n c v quy ho ch xây d ng và ph i có đ c s ch p thu n c a chính quy nướ ề ạ ự ả ượ ự ấ ậ ủ ề
đ a ph ng v t ng th m t b ng quy ho ch và c p gi y phép c n thi t tr cị ươ ề ổ ể ặ ằ ạ ấ ấ ầ ế ướ
khi kh i công xây d ng. Khi vi c xây d ng đ c tri n khai, cán b giám sát doở ự ệ ự ượ ể ộ
97
chính quy n giao nhi m v ki m tra vi c tuân th các quy đ nh Nhà n c về ệ ụ ể ệ ủ ị ướ ề
đ u t xây d ng BĐS – nhà đ t, đ m b o an toàn xây d ng và an toàn xã h i,ầ ư ự ấ ả ả ự ộ
môi tr ng. N u các d án do doanh nghi p t nhân đ u t đáp ng nhu c u xãườ ế ự ệ ư ầ ư ứ ầ
h i thì các nhà làm lu t cũng nh các cán b giám sát v a ph i đ m b o quy nộ ậ ư ộ ừ ả ả ả ề
l i c a c ng đ ng nh ng v a không t o nên các rào c n đ i v i các d án cóợ ủ ộ ồ ữ ừ ạ ả ố ớ ự
nhi u sáng t o, có thi t k t t và đáp ng đ c nhu c u xã h i.ề ạ ế ế ố ứ ượ ầ ộ
- Ng i s d ng cu i cùngườ ử ụ ố : là ng i tiêu th tr c ti p s n ph m hoànườ ụ ự ế ả ẩ
ch nh cu i cùng. Chính ng i s d ng cu i cùng này là ng i xác đ nh sỉ ố ườ ử ụ ố ườ ị ự
thành công c a d án, s ch p nh n ho c không ch p nh n c a h đ i v i s nủ ự ự ấ ậ ặ ấ ậ ủ ọ ố ớ ả
ph m hoàn thành khi s n ph m đ c đ a vào tiêu th trong th tr ng. Cácẩ ả ẩ ượ ư ụ ị ườ
ng i s d ng th ng ký h p đ ng tr c khi s n ph m đ c xây d ng hoànườ ử ụ ườ ợ ồ ướ ả ẩ ượ ự
ch nh. Thông qua các nhà ti p th BĐS – nhà đ t, h có th ti p xúc trao đ i v iỉ ế ị ấ ọ ể ế ổ ớ
các nhà cung c p tài chính d án và các nhà xây d ng đ có th đi u ch nh k pấ ự ự ể ể ề ỉ ị
th i các thay đ i v thi t k xây d ng, đáp ng đúng nhu c u c a ng i tiêuờ ổ ề ế ế ự ứ ầ ủ ườ
dùng. Nh v y s tham gia c a h m i đóng vai trò tích c c trong qúa trìnhư ậ ự ủ ọ ớ ự
phát tri n c a BĐS – nhà đ t.ể ủ ấ
b. Nh ng n i dung c b n nh m hoàn thi n khung pháp lýữ ộ ơ ả ằ ệ
Theo ph ng h ng c b n nêu trên, khi xây d ng và hoàn thi n môi tr ngươ ướ ơ ả ự ệ ườ

pháp lý cho phát tri n th tr ng BĐS n c ta c n chú tr ng nh ng n i dungể ị ườ ở ướ ầ ọ ữ ộ
c b n sau đây:ơ ả
∗ S a đ i B lu t dân sử ổ ộ ậ ự
- Nghiên c u, b sung các quy đ nh c th , chi ti t đ làm rõ h n các hìnhứ ổ ị ụ ể ế ể ơ
th c s h u, các quy n năng c a ch s h u và c a ng i không ph iứ ở ữ ề ủ ủ ở ữ ủ ườ ả
ch s h u đ i v i m t tài s n trong đó có BĐS - nhà đ t.ủ ở ữ ố ớ ộ ả ấ
- Nghiên c u, m r ng khái ni m v BĐS bao g m các quy n tài s n g nứ ở ộ ệ ề ồ ề ả ắ
li n v i đ t.ề ớ ấ
- Hoàn thi n các quy đ nh v đăng ký quy n s h u, quy n s d ng vàệ ị ề ề ở ữ ề ử ụ
đăng ký giao d ch đ m b o trong đó có tài s n bao đ m là BĐS.ị ả ả ả ả
98
- B lu t dân s ch nên đi u ch nh nh ng quan h gi a các ch th bìnhộ ậ ự ỉ ề ỉ ữ ệ ữ ủ ể
đ ng v i nhau trong v n đ chuy n quy n s d ng đ t thông qua cácẳ ớ ấ ề ể ề ử ụ ấ
giao d ch.ị
- V bán đ u giá tài s n nói chung và tài s n là BĐS nói riêng c n đ cề ấ ả ả ầ ượ
đi u ch nh trong m t văn b n th ng nh t quy đ nh v quy ch bán đ uề ỉ ộ ả ố ấ ị ề ế ấ
giá tài s n. Bán đ u giá ph i đ c xác đ nh là m t lo i ho t đ ng h trả ấ ả ượ ị ộ ạ ạ ộ ỗ ợ
t pháp và ph i do các t ch c đ u giá chuyên nghi p th c hi n.ư ả ổ ứ ấ ệ ự ệ
∗ Pháp lu t v đ t đai:ậ ề ấ
- Đ i v i đăng ký chuy n quy n s d ng đ t, pháp lu t cũng c n nhanhố ớ ể ề ử ụ ấ ậ ầ
chóng có quy đ nh phân bi t rõ ho t đ ng qu n lý Nhà n c v giao d chị ệ ạ ộ ả ướ ề ị
đ t đai và ho t đ ng d ch v công v đ t đai, t đó có quy đ nh c thấ ạ ộ ị ụ ề ấ ừ ị ụ ể
v th t c chu ên quy n, trách nhi m c a các ch th .ề ủ ụ ỷ ề ệ ủ ủ ể
- V đăng ký giao d ch chuy n nh ng quy n s d ng đ t. C n xem xétề ị ể ượ ề ử ụ ấ ầ
đ b qua các quy đ nh vi c chuy n nh ng quy n s d ng đ t, BĐSể ỏ ị ệ ể ượ ề ử ụ ấ
ph i đ c c quan có th m quy n cho phép, thay vào đó c n có quy đ nhả ượ ơ ẩ ề ầ ị
các đi u ki n đ c chuy n nh ng và b t bu c ng i chuy n nh ngề ệ ượ ể ượ ắ ộ ườ ể ượ
và ng i nh n chuy n nh ng quy n s d ng đ t và BĐS ph i đang kýườ ậ ể ượ ề ử ụ ấ ả
chuy n nh ng.ể ượ
- C ch qu n lý giá (BĐS – nhà đ t) c n đ i m i theo h ng:ơ ế ả ấ ầ ổ ớ ướ

• Khung gía BĐS do Nhà n c ban hành ch y u ch áp d ng trongướ ủ ế ỉ ụ
ph m vi giao d ch gi a Nhà n c v i các t ch c cá nhân trong vi cạ ị ữ ướ ớ ổ ứ ệ
giao, bán, khoán và cho thuê BĐS, b i th ng và h tr gi i phóngồ ườ ỗ ợ ả
m t b ng.ặ ằ
• Hình thành và đ a vào các trung tâm đ nh giá BĐS.ư ị
• Đ i v i các lô đ t có v trí thu n ti n, có nhi u l i th , chính quy nố ớ ấ ị ậ ệ ề ợ ế ề
đ a ph ng th c hi n đ u giá, đ u th u công khai quy n s d ng đ tị ươ ự ệ ấ ấ ầ ề ử ụ ấ
nh m nâng cao hi u qu s d ng đ t và tăng thu ngân sách Nhà n c.ằ ệ ả ử ụ ấ ướ
• B sung c ch tho thu n giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t,ổ ơ ế ả ậ ể ượ ề ử ụ ấ
giá thuê đ t. Nhà n c có nh ng bi n pháp, ch tài h p lý đ h nấ ướ ữ ệ ế ợ ể ạ
99
ch vi c đ u c đ t đai nh m tránh hi n t ng “bong bóng” cũngế ệ ầ ơ ấ ằ ệ ượ
nh “đóng băng” c a th tr ng.ư ủ ị ườ
∗ Ban hành lu t xây d ngậ ự : trong đó quy đ nh rõ v quy ho ch, k ho ch,ị ề ạ ế ạ
tiêu chu n, quy trình xây d ng các công trình trong đó có nhà và các BĐSẩ ự
khác.
∗ Xây d ng lu t đăng ký BĐSự ậ : trong đó quy đ nh v đăng ký quy n s h uị ề ề ở ữ
quy n s d ng BĐS bao g m c quy n liên quan đ n BĐS nh quy n tàiề ử ụ ồ ả ề ế ư ề
s n, trong đó có đăng ký th ch p BĐS. Quy đ nh th ng nh t v t ch c,ả ế ấ ị ố ấ ề ổ ứ
trình t , th t c đăng ký BĐS, t o đi u ki n thu n l i cho các t ch c, cáự ủ ụ ạ ề ệ ậ ợ ổ ứ
nhân có th tìm hi u m t cách nhanh chóng, d dàng các thông tin liên quanể ể ộ ễ
đ n các lo i tài s n ph i đăng ký quy n s h u, quy n s d ng đ t, đ cế ạ ả ả ề ở ữ ề ử ụ ấ ặ
bi t là các thông tin liên quan đ n quy n s h u nhà, quy n s d ng đ t,ệ ế ề ở ữ ề ử ụ ấ
đ c bi t là các thông tin liên quan đ n quy n s h u nhà, quy n s d ng đ tặ ệ ế ề ở ữ ề ử ụ ấ
và bi n đ ng v BĐS đó. M r ng đ i t ng ph i đăng ký quy n s h uế ộ ề ở ộ ố ượ ả ề ở ữ
nhà ra c khu v c nông thôn ch không d ng ph m vi thành th nh hi nả ự ứ ừ ở ạ ị ư ệ
nay.
∗ Xây d ng lu t nhà ự ậ ở: đ hoàn thi n chính sách v nhà , t o ra s đ ngể ệ ề ở ạ ự ồ
b , nh t quán và n đ nh trong các quy đinh v lĩnh v c này thì c n xây d ngộ ấ ổ ị ề ự ầ ự
m t văn b n lu t th ng nh t v nhà . Trong đó có các quy đ nh v quy nộ ả ậ ố ấ ề ở ị ề ề

và nghĩa v c a ch s h u quy n và nghĩa v c a các bên bán, mua nhà, cácụ ủ ủ ở ữ ề ụ ủ
quy đ nh v trách nhi m qu n lý nhà, quy ch s d ng nhà chung c v.v…ị ề ệ ả ế ử ụ ư
Ban hành c ch khuy n khích các t ch c tài chính tham gia th tr ng nhàơ ế ế ổ ư ị ườ
. Đ ng th i ban hành c ch h tr v lãi su t, thu … đ khuy n khíchở ồ ờ ơ ế ỗ ợ ề ấ ế ể ế
các nhà đ u t kinh doanh BĐS, đ c bi t là xây d ng nhà cho nh ng đ iầ ư ặ ệ ự ở ữ ố
t ng có thu nh p th p, đ i t ng chính sách. M r ng s tham gia c a cáượ ậ ấ ố ượ ở ộ ự ủ
nhân, t ch c n c ngoài vào th tr ng BĐS, nh t là ho t đ ng xây nhà đổ ứ ướ ị ườ ấ ạ ộ ể
bán và cho thuê.
100
∗ Xây d ng Lu t kinh doanh BĐSư ậ : trong đó quy đ nh c th đ i t ngị ụ ể ố ượ
đ c kinh danh BĐS, đi u ki n đ c kinh doanh BĐS, các quy n và nghĩaượ ề ệ ượ ề
v c a cá nhân, t ch c kinh doanh BĐS trong đó m r ng ch th đ cụ ủ ổ ứ ở ộ ủ ể ượ
tham gia kinh doanh BĐS đ n các đ i t ng nh các cá nhân, t ch c, quyế ố ượ ư ổ ứ
ch th ch p, quy ch qu n lý giá, quy ch mua đ t c c, quy ch mua trế ế ấ ế ả ế ặ ọ ế ả
góp, quy ch b o hi m, quy ch ho t đ ng môi gi i, quy ch cho thuê, quyế ả ể ế ạ ộ ớ ế
ch qu n lý BĐS c ng đ ng s h u, quy ch hành ngh đánh giá và môi gi iế ả ộ ồ ở ữ ế ề ớ
BĐS, quy ch hành ngh kinh doanh BĐS, quy ch hành ngh qu n lýế ề ế ề ả
BĐS…
∗ Hoàn thi n pháp lu t v ngân hàng – tín d ngệ ậ ề ụ . Vi c cho phép cácệ
doanh nghi p có v n đ u t n c ngoài (FDI) th ch p quy n s d ng đ tệ ố ầ ư ướ ế ấ ề ử ụ ấ
cho các t ch c, tín d ng n c ngoài đ vay v n nh m tháo g nh ngổ ứ ụ ở ướ ể ố ằ ỡ ữ
v ng m c v nhu c u vay v n c a các doanh nghi p FDI và vi c tháo gướ ắ ề ầ ố ủ ệ ệ ỡ
này s r t có ý nghĩa đ i v i các nhà đ u t . Vì v y, lu t pháp hi n hànhẽ ấ ố ớ ầ ư ậ ậ ệ
c n đ c s a đ i theo h ng cho phép t ch c, h gia đình, cá nhân trongầ ượ ử ổ ướ ổ ứ ộ
n c ho c các d án đ u t n c ngoài có quy n th ch p BĐS (trong đó cóướ ặ ự ầ ư ứơ ề ế ấ
quy n s d ng đ t) t i các t ch c n c ngoài trong đó các ngân hàng, tề ử ụ ấ ạ ổ ứ ướ ổ
ch c tín d ng.ứ ụ
Liên quan đ n vi c áp d ng pháp lu t vào Vi t Nam vào vi c x lý tàiế ệ ụ ậ ệ ệ ử
s n b o đ m khi doanh nghi p FDI không th c hi n nghĩa v tr n c nả ả ả ệ ự ệ ụ ả ợ ầ
quy đ nh theo h ng tôn tr ng s tho thu n c a hai bên th hi n trong h pị ướ ọ ự ả ậ ủ ể ệ ợ

đ ng vay v n. Hai bên đ oc t do l a ch n hình th c gi i quy t tranh ch pồ ố ự ự ự ọ ứ ả ế ấ
(theo con đ ng tr ng tài hay toà án) và pháp lu t áp d ng. Quy đ nh vườ ọ ậ ụ ị ề
quy n và nghĩa v c a bên th ch p theo h ng đ m b o quy n l i vàề ụ ủ ế ấ ướ ả ả ề ợ
nghĩa v h p pháp c a hai bên phù h p v i thông l qu c t cũng nh cácụ ợ ủ ợ ớ ệ ố ế ư
cam k t qu c t trong Hi p đ nh th ng m i song ph ng và đa ph ng màế ố ế ệ ị ươ ạ ươ ươ
Vi t Nam ký k t tham gia.ệ ế
101
Bên c nh đó, pháp lu t ngân hàng – tín d ng cũng c n có nh ng quy đ nhạ ậ ụ ầ ữ ị
v vi c cho vay v i lãi su t u đãi ho c c ch u đãi cho nh ng đ i t ngề ệ ớ ấ ư ặ ơ ế ư ữ ố ượ
vay đ kinh danh mua bán, s a ch a, c i t o, nâng c p nhà và các côngể ử ữ ả ạ ấ ở
trình xây d ng khác, góp ph n m r ng m t cách h p pháp các ch th đ cự ầ ở ộ ộ ợ ủ ể ượ
tham gia vào th tr ng BĐS và đáp ng nhu c u hàng hóa trên th tr ngị ườ ứ ầ ị ườ
BĐS, gi m thi u t i đa tình tr ng khan hi m hàng hoá ho c l i d ng đ đ uả ể ố ạ ế ặ ợ ụ ể ầ
c tăng giá đ t o và ho t đ ng tiêu c c khác trên th tr ng BĐS.ơ ấ ả ạ ộ ự ị ườ
1.2. Nhóm các bi n pháp v tài chínhệ ề
- Đ i m i công tác thu ti n s d ng đ t.ổ ớ ề ử ụ ấ
- Đ i m i chính sách thu quy n s d ng đ t và l phí tr c b .ổ ớ ế ề ử ụ ấ ệ ướ ạ
- H tr tài chính cho ng i có thu nh p th p.ỗ ợ ườ ậ ấ
- T ch c đ nh giá BĐS.ổ ứ ị
2. Đ i m i công tác quy ho ch, xây d ng quy ho ch, k ho ch t ng thổ ớ ạ ự ạ ế ạ ổ ể
v phát tri n và s d ng đ t đai hi u qu đáp ng các m c tiêu phátề ể ử ụ ấ ệ ả ứ ụ
tri n kinh t , xã h i đ t n cể ế ộ ấ ướ
102
Những nội dung cơ bản nhằm
hoàn thiện khung pháp lý
Sửa
đổi
Bộ
luật
dân

sự
Pháp
luật
về
đất
đai
Ban
hành
luật
xây
dựng
Xây
dựng
luật
đăng
ký
BĐS
Xây
dựng
luật
nhà
ở
Xây
dưng
Luật
kinh
doan
h
BĐS
Hoàn

thiện
pháp
luật
về
ngân
hàng
– tín