Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 3 ppt

B ng 2.3:ả Tình hình phát tri n nhà đô th Vi t Namể ở ị ệ
giai đo n 1991 – 2000ạ
Đ n v tính:ơ ị
1000m
2
Năm Toàn qu cố Hà N iộ Tp. H Chíồ
Minh
1991 – 1995
1991
1992
1993
1994
1995
1996 – 1999
1996
1997
1998
1999
26.000
1.488
2.292
5.373
6.021
10.866
25.000
5.122
5.921
6.252
7.705
2.347
327

395
514
523
587
2.438
522
509
719
688
8.800
450
560
2.791
2.380
2.698,5
8.378
1.720
2.279
2.383
1.996
(Ngu n: D th o ch ng trình phát tri n nhà đô th 2001 – 2005 – B xâyồ ự ả ươ ể ở ị ộ
d ng)ự
B ng 2.4:ả Tình hình phát tri n nhà ể ở
giai đo n 2000 – 2004ạ
Đ n v :mơ ị
2
T
T
Đ aị
ph ngươ

Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004
D ki nự ế
năm 2004
1 C n cả ướ 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918
2 4 TP l nớ 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045
3 Hà N iộ 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000
4 H iả 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900
35
Phòng
5 Đà N ngẵ 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425
6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720
(Ngu n: C c qu n lý nhà - B xây d ng)ồ ụ ả ộ ự
0
200
400
600
800
1000
1200
DiÖn tÝch
1000m 2
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
N¨m
T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ t¹i H µ Néi
Hà N i là thành ph có qu nhà l n th 2 trong c n c v i kho ng 12ộ ố ỹ ở ớ ứ ả ướ ớ ả
tri u mệ
2
(450.000 căn h ), chi m g n 15% qu nhà toàn qu c.ộ ế ầ ỹ ố
Nhà thu c s h u Nhà n c có kho ng 5 tri u mở ộ ở ữ ướ ả ệ
2

chi m h n 40% quế ơ ỹ
nhà toàn thành ph bao g m: Nhà thu c s h u Nhà n c do ngành Đ a chínhố ồ ở ộ ở ữ ướ ị
– Nhà đ t qu n lý cho thuê kho ng 2 tri u mấ ả ả ệ
2
v i 65.000 h p đ ng cho thuêớ ợ ồ
nhà . Nhà do c quan t qu n kho ng 3 tri u mở ơ ự ả ả ệ
2
v i 85.000 căn h .ớ ộ
K ho ch phát tri n nhà thành ph Hà N i giai đo n 1998 – 2000 tóm t tế ạ ể ở ố ộ ạ ắ
trong b ng sau cho th y s l ng nhà th c t xây d ng m i m i năm v tả ấ ố ượ ự ế ự ớ ỗ ượ
m c tiêu k ho ch.ụ ế ạ
36
37
B ng 2.5:ả K t qu th c hi n phát tri n nhà Thành ph Hà N iế ả ự ệ ể ở ố ộ
giai đo n 1998 – 2000ạ
S li u phát tri n nhà ố ệ ể ở
hàng năm
K ho ch hàngế ạ
năm
(M
2
)
Th cự
hi nệ
(M
2
)
T lỷ ệ
(%)
1998 – 2000

Phát tri n nhà theo d ánể ở ự
Nhà do dân t xây d ngở ự ự
1.150.000
340.000
810.000
1.352.212
402.858
950.354
117,7
118,5
117,3
Năm 1998
Phát tri n nhà theo d ánể ở ự
Nhà do dân t xây d ngở ự ự
300.000
70.000
230.000
339.191
85.591
253.600
113,0
112,0
110,0
Năm 1999
Phát tri n nhà theo d ánể ở ự
Nhà do dân t xây d ngở ự ự
400.000
120.000
280.000
416.511

130.162
286.349
104,1
108,5
102,3
Năm 2000
Phát tri n nhà theo d ánể ở ự
Nhà do dân t xây d ngở ự ự
450.000
150.000
300.000
597.510
187.105
410.405
132,8
124,7
136,8
(Ngu n: D th o báo cáo tri n khai k ho ch phát tri n nhà Hà N i nămồ ự ả ể ế ạ ể ở ộ
2001-2005)
Nhà thu c s h u t nhân và s h u khác có kho ng 7 tri u mở ộ ở ữ ư ở ữ ả ệ
2
chi mế
g n 60% qu nhà. Hi n nay m i ch có kho ng g n 30% các nhà t nhân cóầ ỹ ệ ớ ỉ ả ầ ư
gi y t ch ng nh n quy n s h u và quy n s d ng đ t ho c s d ng đ tấ ờ ứ ậ ề ở ữ ề ử ụ ấ ở ặ ử ụ ấ
h p pháp.ợ
Trong toàn b qu nhà Hà N i có kho ng 80% là nhà th p t ng (1 –3ộ ỹ ở ộ ả ấ ầ
t ng); 20% là nhà chung c cao t ng (4 –5 t ng). Nh ng năm v a qua, nhà caoầ ư ầ ầ ữ ừ
t ng do nhân dân t đ u t xây d ng chi m kho ng 20% qu nhà t nhân.ầ ự ầ ư ự ế ả ỹ ư
Ph n l n các khu nhà Hà N i không đ c xây d ng đ ng b , h t ng kầ ớ ở ộ ượ ự ồ ộ ạ ầ ỹ
thu t ch p vá, thi u ti n nghi, thi u công trình phúc l i công c ng, môi tr ngậ ắ ế ệ ế ợ ộ ừơ

38
b ô nhi m, m t đ dân c phân b không đ ng đ u, gây quá t i khu trungị ễ ậ ộ ư ố ồ ề ả ở
tâm.
T năm 1998 đ n nay, v c phát tri n nhà đã đ c th c hi n theo các dừ ế ịệ ể ở ượ ự ệ ự
án và hình thành các khu đô th m i trên c s quy ho ch phát tri n đô th đ ngị ớ ơ ở ạ ể ị ồ
b c nhà và h th ng h t ng k thu t, h t ng xã h i.ộ ả ở ệ ố ạ ầ ỹ ậ ạ ầ ộ
Trong năm 2000 thành ph Hà N i xây d ng m i đ c 597.510 mố ộ ự ớ ượ
2
nhà ,ở
trong đó di n tích nhà đ c xây d ng t ngu n v n Trung ng là 82.128 mệ ở ượ ự ừ ồ ố ươ
2
,
t ngu n v n đ a ph ng là 515.382ừ ồ ố ị ươ

m
2
. Trong s di n tích nhà đ c xâyố ệ ở ượ
d ng t ngu n v n đ a ph ng, ng i dân t xây d ng đ c 410.405 mự ừ ồ ố ị ươ ườ ự ự ượ
2
, di nệ
tích nhà đ c xây d ng t các ngu n v n huy đ ng, v n xây nhà đ bán lở ượ ự ừ ồ ố ộ ố ể ầ
104.977 m
2
(Ngu n: Niên giám th ng kê Hà N i năm 2000)ồ ố ộ
1.4 Th tr ng kinh doanh m t b ng xây d ng, kinh doanh di n tích vănị ườ ặ ằ ự ệ
phòng, khách s n, nhà hàng, khu vui ch i gi i trí… đã có nh ng kh i s cạ ơ ả ữ ở ắ
Nhi u kho n đ u t r t l n c a nhi u thành ph n kinh t đã đ c đ u tề ả ầ ư ấ ớ ủ ề ầ ế ượ ầ ư
vào lĩnh v c này (tính đ n cu i năm 2001, ch riêng đ u t n c ngoài vào lĩnhự ế ố ỉ ầ ư ướ
v c kinh doanh khách s n, văn phòng đã lên đ n g n 7 t USD).ự ạ ế ầ ỷ
Theo th ng kê c a u ban Nhà n c v h p tác đ u t (SCCI) tr c đây,ố ủ ỷ ướ ề ợ ầ ư ướ

tính đ n cu i năm 1994 trong s 1174 d án liên doanh v i h n 11,3 t USDế ố ố ự ớ ơ ỷ
đ u t vào Vi t Nam có 132 d án (chi m 11,24%) v i t ng s v n kho ng 2ầ ư ệ ự ế ớ ổ ố ố ả
t USD (chi m 17,85%) đ u t vào lĩnh v c khách s n, du l ch. Riêng trong 9ỷ ế ầ ư ự ạ ị
tháng đ u năm 1995 đã có kho ng 600 tri u USD (chi m 12% trong t ng s )ầ ả ệ ế ổ ố
đ u t vào lĩnh v c khách s n.ầ ư ự ạ
Đây là th tr ng đ c phát tri n m nh trong nh ng năm đ u c a th i kỳị ườ ượ ể ạ ữ ầ ủ ờ
đ i m i. Các l c l ng tham gia th tr ng này g m nhi u lo i nh các phápổ ớ ự ượ ị ườ ồ ề ạ ư
nhân qu c doanh, các pháp nhân công quy n, t nhân, dân t xây, liên doanh v iố ề ư ự ớ
n c ngoài, liên doanh trong n c. M t ph n l n qu nhà đ c chuy n thànhướ ướ ộ ầ ớ ỹ ượ ể
39
các văn phòng cho thuê, di n tích th ng m i và khách s n mini. Th tr ngệ ươ ạ ạ ị ườ
này đáp ng đ c nhi u lo i đ i t ng theo th t u tiên đ c chi ph i b iứ ượ ề ạ ố ượ ứ ự ư ượ ố ở
m c sinh l i trong kinh doanh, tr c h t là đáp ng nhu c u c a ng i n cứ ờ ướ ế ứ ầ ủ ườ ướ
ngoài (khách du l ch, ng i n c ngoài thuê làm văn phòng ho c m c s kinhị ườ ướ ặ ở ơ ở
doanh), ti p đ n là các nhà kinh doanh trong n c cho thuê làm văn phòng đ iế ế ướ ạ
di n, m c a hàng kinh doanh th ng m i và khách du l ch n i đ a.ệ ở ử ươ ạ ị ộ ị
Theo C ng ty cung c p d ch v qu n lý tài s n CB Richard Ellis, gi thuụ ấ ị ụ ả ả ỏ ờ
văn phũng t i TP HCM hi n tăng 5-10% so v i năm 2003. Thành ph này ti pạ ệ ớ ố ế
t c đ ng v trí th năm trong t ng s 15 đ a đi m có giá thuê văn phũng caoụ ứ ở ị ứ ổ ố ị ể
nh t chõu Á.ấ
C th , giá văn phũng lo i A (nh ng tũa nhà trung tõm thành ph ) cú giụ ể ạ ữ ố ỏ
thu 25-30 USD/m2, lo i B (nh ng khu h i xa trung tâm thành ph ) giá 17-22ờ ạ ữ ơ ố
USD/m2 và văn phũng lo i C cú gi cho thu 10-15 USD/m2. ạ ỏ ờ
Th tr ng cho thuê ị ườ văn phũng Hà N i cũng có m c tăng t ng t . Công tyộ ứ ươ ự
b t đ ng s n Chesterton cho bi t, văn phũng lo i A cú gi cho thu 23-25ấ ộ ả ế ạ ỏ ờ
USD/m2, lo i B 16-19 USD/m2, lo i C 9-15 USD/m2. Kho ng 17/20 tũa nhàạ ạ ả
văn phũng lo i A và B đ t t l thuê trên 90% nh Hanoi Tower, Melia,ạ ạ ỷ ệ ư
Daewoo Nhi u tũa nhà lo i C đó đ c đ t kín ch trong th i gian dài.ề ạ ượ ặ ỗ ờ
40
"Th tr ng cho thuê văn phũng năm nay s ti p t c "nóng", đ c bi t là Hàị ườ ẽ ế ụ ặ ệ

N i b i ngu n v n FDI đ vào VN nhi u h n. Ngoài ra, r t nhi u công ty cóộ ở ồ ố ổ ề ơ ấ ề
v n đ u t n c ngoài t i TP HCM có k ho ch m r ng kinh doanh ra Hàố ầ ư ướ ạ ế ạ ở ộ
N i", đ i di n Chesterton nh n đ nh.ộ ạ ệ ậ ị
B ng 2.6:ả Đ u t n c ngoài vào th tr ng kinh doanh di n tíchầ ư ướ ị ườ ệ
th ng m i, văn phòng, khách s n t i Vi t Nam.ươ ạ ạ ạ ệ
(Tính theo v n đăng ký còn hi u l c đ n ngày 29-2-2000) ố ệ ự ế
Đ n v : tri u USDơ ị ệ
Đ n 7-7-2000ế
Đ n 31-12-2002ế
Đ u tầ ư T l %ỷ ệ
T ng sổ ố 35.972 100,00 42.937
1. Các ngành công nghi pệ 14.837 41,2 19.229,3
- Công nghi p n ngệ ặ 6.575 18,3
- Công nghi p nhệ ẹ 3.748 10,4
- Công nghi p th c ph mệ ự ẩ 2.356 6,5
- D u khíầ 2.155 6,0 4.229,3
2. Các ngành kinh doanh
di n tích th ng m i, vănệ ươ ạ
phòng, khách s n, khu côngạ
nghi pệ
11.786 32,6
- Khách s n, du l chạ ị 3.781 10,5 4.983,4
- Khu th ng m iươ ạ 548 1,5
- Xây d ng văn phòng, cănự
hộ
4.288 11,9
- Xây d ng khu đô th m iự ị ớ 2.346 6,5
- Xây d ng h t ng khu CN,ự ạ ầ
khu ch xu tế ấ
803 2,2

3. Các ngành ngh khácề 9.349 26,1
Ngu n: B k ho ch và Đ u t năm 2002ồ ộ ế ạ ầ ư
41
Đầu t n ớc ngoài vào thị tr ờng kinh doanh diện tích
th ơng m ại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam
18%
10%
7%
6%
11%
2%
12%
7%
2%
25%
Công nghiệp nặng Công nghiệp nhẹ
Công nghiệp thực phẩm Dầu khí
Khách sạn, du lịch Khu th ơng m ại-
Xây dựng văn phòng, căn hộ Xây dựng khu đô thị m ới
Xây dựng hạ tầng khu CN, khu chế xuất Các ngành nghề khác
1.5 Qua th c t v n hnh c a th tr ng nh t, cụng tỏc qu n lý c a Nh
n c i v i th tr ng ny cú i u ki n hon thi n, thu ngõn sỏch nh
n c t lnh v c ny khụng ng ng tng lờn .
V m t qu n lý, m t m t Nh n c c n kh n tr ng ban hnh v b sung
cỏc vn b n phỏp lý, ra cỏc chớnh sỏch c th liờn quan n vi c i u ch nh
t ng v n c th c a th tr ng BS nh t ai, nh t o l p m t b ng
cho s n xu t nh m t o d n cỏc i u ki n cho th tr ng nh t i vo ho t
ng v phỏt tri n. M t khỏc, Nh n c cng cú nh ng chớnh sỏch nh m i u
ch nh nh ng khi m khuy t c a th tr ng nh t thụng qua vi c t o d ng cỏc
qu phỏt tri n h t ng v ụ th , chớnh sỏch h tr lói su t, phỏt ng phong

tro xõy nh tỡnh ngha, tr c p v nh , t cho nh ng ng i cú cụng v i
cỏch m ngNh ng chớnh sỏch ny ó gúp ph n khụng nh vo vi c n nh v
b c u phỏt tri n th tr ng BS.
Trong 10 nm qua Chớnh ph ó ch o viờc biờn so n th o v ban hnh
nhi u chớnh sỏch nh m thỳc y cụng tỏc qu n lý v phỏt tri n nh theo
42
h ng chuy n t c ch bao c p v nhà sang chính sách t o đi u ki n đướ ể ừ ơ ế ấ ề ở ạ ề ệ ể
nhân dân ch đ ng tham gia c i thi n ch .ủ ộ ả ệ ỗ ở
• Năm 1991 Nhà n c ban hành pháp l nh nhà ướ ệ ở
• Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao c p, đ t ti n nhà vào ti nấ ấ ề ề
l ngươ
• Năm 1993 ban hành lu t đ t đai và các chính sách chuy n ho t đ ngậ ấ ể ạ ộ
cho thuê nhà sang ph ng th c kinh doanh.ươ ứ
• Năm 1994 ban hành chính sách c p gi y ch ng nh n quy n s h uấ ấ ứ ậ ề ở ữ
nhà và chính sách mua bán và kinh doanh nhà . Tri n khai chínhở ở ể
sách bán nhà thu c s h u nhà n c cho ng i đang thuê. ở ộ ở ữ ướ ườ
• Năm 1996 ban hành c ch h tr ng i có công c i thi n nhà .ơ ế ỗ ợ ườ ả ệ ở
• Năm 1997 và 1998 ban hành c ch thí đi m m t s u đãi và khuy nơ ế ể ộ ố ư ế
khích đ u t xây d ng nhà .ầ ư ự ở
• Năm 1998 Chính ph đã cho áp d ng c ch vay v n c i thi n nhà ủ ụ ơ ế ố ả ệ ở
đ i v i đ ng bào b bão l t đ ng b ng sông C u Longố ớ ồ ị ụ ồ ằ ử
• Năm 1999 ban hành Ngh quy t c a U ban th ng v Qu c H i vị ế ủ ỷ ườ ụ ố ộ ề
giao d ch dân s v nhà xác l p tr c ngày 1/7/1991.ị ự ề ở ậ ướ
• Năm 2000 Chính ph ban hành chính sách h tr ng i ho t đ ng cáchủ ỗ ợ ườ ạ ộ
m ng tr c Cách m ng thàng 8/1945 c i thi n nhà .ạ ướ ạ ả ệ ở
• Năm 2001 Chính ph đã trình Qu c h i thông qua Lu t đ t đai s a đ iủ ố ộ ậ ấ ử ổ
Lu t đ t đai năm 2003.ậ ấ
Các văn b n pháp lý v qu n lý đ t đô th đã đ c b sung và hoàn thi nả ề ả ấ ị ượ ổ ệ
d n bao g m các văn b n ch y u sau:ầ ồ ả ủ ế
• Ngh đ nh s 88/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph v qu n lý, sị ị ố ủ ủ ề ả ử

d ng đ t đô thụ ấ ị
• Ngh đ nh s 91/CP ngaỳ 17/8/1994 c a Chính ph ban hành đi u lị ị ố ủ ủ ề ệ
qu n lý quy ho ch đô th .ả ạ ị
• B lu t dân s c a n c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam nămộ ậ ự ủ ướ ộ ộ ủ ệ
1995 (ph n quy đ nh v chuy n quy n s dung đ t).ầ ị ề ể ề ử ấ
43
• Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph quy đ nh khung giáị ị ố ủ ủ ị
các lo i đ t.ạ ấ
• Ngh đ nh s 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 c a Chính ph v thị ị ố ủ ủ ề ủ
t c chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k quy nụ ể ổ ể ượ ạ ừ ế ề
s d ng đ t và th ch p, góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t.ử ụ ấ ế ấ ố ằ ị ề ử ụ ấ
• Thông t s 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 c a t ng c c đ aư ố ủ ổ ụ ị
chính h ng d n thi hành ngh đ nh 17/1999/NĐ-CP.ướ ẫ ị ị
• Ngh đ nh 60/CP ngày 5/7/1994 c a Chính ph v quy n s h u vàị ị ủ ủ ề ề ở ữ
quy n s d ng đ t t i đô th .ề ử ụ ấ ạ ị
• Ngh đ nh 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 c a Chính ph v thu ti nị ị ủ ủ ề ề
s d ng đ tử ụ ấ
Hi n nay nhà n c đã ban hành g n 500 văn b n các lo i liên quan đ n đ tệ ướ ầ ả ạ ế ấ
và nhà đ t. Các văn b n này ph n nào đã góp ph n tích c c vào vi c qu n lý thấ ả ầ ầ ự ệ ả ị
tr ng nhà đ t.ườ ấ
S trao đ i gi a các đ i t ng mua bán trên th tr ng nhà đ t m t m t gópự ổ ữ ố ượ ị ườ ấ ộ ặ
ph n làm th tr ng nhà đ t sôi đ ng h n, m t khác giúp cho các kho n thuầ ị ườ ấ ộ ơ ặ ả
ngân sách trong lĩnh v c này cũng tăng lên đáng k do các lo i thu và phíự ể ạ ế
chuy n giao quy n s d ng đ t và nhà . Hi n nay thu chu ên quy n s h uể ề ử ụ ấ ở ệ ế ỷ ề ở ữ
đ t đ i v i đ t là 4%. T ng m c thu và phí ph i n p khi th c hi n giaoấ ố ớ ấ ở ổ ứ ế ả ộ ự ệ
d ch chuy n nh ng v nhà đ t t 3-5%ị ể ượ ề ấ ừ
44
B ng 2.7: Thu ngân sách nhà n c liên quan đ n BĐSả ướ ế
giai đo n 1995 – 2000ạ
Đ n v : tơ ị ỷ

đ ngồ
Ch tiêuỉ
Năm
1995
Năm
1996
Năm
1997
Năm
1998
Năm
1999
Năm
2000
Thu c quanế ơ
s d ng đ tử ụ ấ
289 319 329 355 347 213
Thu c p quy nấ ề
x d ng đ tử ụ ấ
890 1.173 969 800 913 1.009
Ti n thuê đ tề ấ 0 0 455 382 408 390
Thu ti n bán nhàề
s h u nhàở ữ
n cướ
200 347 802 822 771 836
T ngổ 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448
(Ngu n: C c qu n lý công s n – B tài chính)ồ ụ ả ả ộ
45
1379
1839

2555
2359
2439
2448
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Tỷ đồng
1995 1996 1997 1998 1999 2000
Năm
Thu ngân sách Nhà n ớc liên quan đến BĐS
Theo k t qu ki m kờ t giai o n t nm 1996 2000 cỏc kho n thu t t
c 4.645 t ng/nm.
46
Nhng u im trong phỏt trin th
trng BS nh t ti H Ni
nhng nm qua
Cỏc nhu
cu v
nh -
t
c
ỏp
ng
y
hn

vi
cht
lng
Cỏc
hot
ng
trong
th
trng
quyn
s
dng
t ó
to ra
nhng
Th
trng
nh
phỏt
trin
rt
sụi
ng
Th
trng
kinh
doanh
mt
bng XD,
din

tớch VP
khỏch
sn, nh
hng,
vui chi
Cụng tỏc
ca Nh
nc
i vi
th
trng
ny
khụng
ngng
hon
thin,
thu ngõn
2. Nh ng t n t i y u kém trong vi c phát tri n th tr ng nhà đ t t i Hàữ ồ ạ ế ệ ể ị ườ ấ ạ
N iộ
2.1 T l giao d ch phi chính quy cao, tình tr ng vi ph m quy đ nh v nhàỷ ệ ị ạ ạ ị ề
đ t r t caoấ ấ .
Đây có th coi là m t v n đ n i c m hi n nay. Cùng v i tính ch t manhể ộ ấ ề ổ ộ ệ ớ ấ
nha c a th tr ng, các giao d ch mua bán phi chính quy t n t i v i t l l nủ ị ườ ị ồ ạ ớ ỷ ệ ớ
(nh t là đ i v i quy n s d ng đ t), v i nhi u hình th c phong phú đa d ng vàấ ố ớ ề ử ụ ấ ớ ề ứ ạ
ch y u các khu v c đô th . Theo th ng kê c a s tài chính thành ph H Chíủ ế ở ự ị ố ủ ở ố ồ
Minh s v mua bán nhà có đăng ký t i c quan thu m t vài năm qua nh sau:ố ụ ạ ơ ế ộ ư
Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001
S v mua bánố ụ
nhà có đăng ký
21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775

Ngu n: S đ a chính thành ph H Chí Minh - 2001ồ ở ị ố ồ
47
Số vụ m ua bán nhà có đăng ký với cơ quan thuế
21.043
41.6
37.48
34.271
35.294
48.775
0
10
20
30
40
50
60
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Năm
Số vụ m ua bán

Theo c tớnh con s ny ch b ng kho ng 30% s v giao d ch trờn th c
t . Chớnh vi c khụng qu n lý c giao d ch ny ó d n n n n u c trong
lnh v c nh t cng nh y giỏ nh t lờn cao b t th ũng th hi n rừ qua 2
c n s t nh t t i H N i v thnh ph H Chớ Minh giai o n 1992 1993 v
2001 2002.
Cụng tỏc thanh tra, ki m tra th c hi n chớnh sỏch, phỏp lu t t ai c
tng c ng ó phỏt hi n nhi u vi ph m trong qu n lý s d ng t ai, u n
n n v cú nhi u gi i phỏp x lý. K t qu thanh tra cho th y vi ph m chớnh
sỏch, phỏp lu t t ai l ph bi n, cú n i, cú lỳc vi ph m r t nghiờm tr ng.
Th t ng Chớnh ph ó ch o Thanh tra Nh n c cựng v i cỏc t nh,

thnh ph trong c n c ti n hnh thanh tra cỏc xó, ph ng n i cú khi u ki n
i v i vi c c p t, bỏn t, thu, chi ngõn sỏch, cỏc kho n úng gúp c a nhõn
dõn, v xõy d ng c b n nụng thụn. Trong 2 nm 1998 v 1999 ó ti n hnh
thanh tra 35,4% s xó ph ng trong ton qu c. Qua thanh tra ó phỏt hi n nhi u
sai ph m v t ai: di n tớch sai ph m l 25.014,82 ha v s ti n bỏn t trỏi
phộp l 310.178,28 tri u ng, tham ụ chi m o t ti n t 4.532 tri u ng,
48
th t thu ti n s d ng đ t 9.745 tri u đ ng (trong đó năm 1999 sai ph m v đ tấ ề ử ụ ấ ệ ồ ạ ề ấ
là 4.507 ha, s ti n bán đ t trái phép là 256.584 tri u đ ng, th t thu ti n số ề ấ ệ ồ ấ ề ử
d ng đ t là 7.865 tri u đ ng) ụ ấ ệ ồ (Ngu n: K t qu ki m kê đ t đai năm 1999 –ồ ế ả ể ấ
T ng c c đi chính)ổ ụ ạ
K t qu thanh tra c a 25 t nh, thành ph đã ki m tra 994 c quan, t ch c,ế ả ủ ỉ ố ể ơ ổ ứ
phát hi n có 458 đ n v (chi m 46% s đ n v đ c thanh tra) vi ph m qu nệ ơ ị ế ố ơ ị ượ ạ ả
lý, s d ng đ t v i di n tích 33.845,98 ha trong đó giao đ t cho cán b làm nhàử ụ ấ ớ ệ ấ ộ
không đúng th m quy n 369,23 ha, cho thuê, cho m n 49,82 ha, b l nở ẩ ề ượ ị ấ
chi m 1.324,6 ha, sai ph m khác là 6.113,25 ha, các đ n v ch a n p ti n thuêế ạ ơ ị ư ộ ề
đ t và thu chuy n quy n s d ng đ t cho Nhà n c là 203 t 32 tri u đ ng.ấ ế ể ề ử ụ ấ ướ ỷ ệ ồ
Phát tri n nhà l n x n. Vai trò ki m soát và qu n lý thi u hi u qu nhi uể ộ ộ ể ả ế ệ ả ở ề
c p chính quy n đã t o nên s h n lo n trong quy ho ch và ki n trúc khôngấ ề ạ ự ỗ ạ ạ ế
gian đô th . Ch ng h n trong năm 2000 5 qu n n i thành Hà N i đã cóị ẳ ạ ở ậ ộ ộ
160.340 m
2
xây d ng không xin phép ho c trái phép chi m 58% t ng di n tíchự ặ ế ổ ệ
nhà đ c xây d ng trong năm. Qu n Đ ng Đa là n i tình tr ng này di n raở ượ ự ậ ố ơ ạ ễ
ph bi n nh t, chi m t i 85%ổ ế ấ ế ớ
2.2 M t cân đ i v cung c u: ấ ố ề ầ
Nhu c u c a dân c v nhà và nhu c u c a khu v c doanh nghi p vầ ủ ư ề ở ầ ủ ự ệ ề
m t kinh doanh r t l n và nhìn chung ch a đáp ng đ c đ y đ . Trong khi đóặ ấ ớ ư ứ ượ ầ ủ
cung v m t b ng trong các khu công nghi p, khu ch xu t, m t b ng choề ặ ằ ệ ế ấ ặ ằ
doanh nghi p và di n tích khách s n, văn phòng l i v t xa c u.ệ ệ ạ ạ ượ ầ

D a theo di n tích bình quân đ u ng i và s dân ta có th tính toán raự ệ ầ ườ ố ể
đ c nhu c u v di n tích c a ng i dân Hà N i nh sau:ượ ầ ề ệ ở ủ ườ ộ ư
B ng 2.8:ả Nhu c u v di n tích nhà t i Hà N iầ ề ệ ở ạ ộ
49
Năm
Dân số
(ng i)ườ
Di n tích bìnhệ
quân
(m
2
/ng i)ườ
Nhu c u vầ ề
nhà ở
(m
2
)
Nhu c u tìmầ
nhà m i ớ
(m
2
)
1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4
1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8
1980 876.000 5,8 5.080.800 587.340,48
1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688
1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031
1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2
1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392
1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16

2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098
2010 3.500.000 10 35.000.000
Theo th ng kê thì hi n nay Hà N i có 11,56% các h có nhà mu n đ iố ệ ở ộ ộ ố ổ
nhà m i (đó là ch a k các h gia đình hi n nay ch a có nhà)ớ ư ể ộ ệ ư
Th c t cho th y kh năng đáp ng v ch c a ng i dân nh sau:ự ế ấ ả ứ ề ỗ ở ủ ườ ư
50
C h ª n h l Ö c h g i ÷ a c u n g
v µ c Ç u n h µ ë
0
2 E + 07
N ¨ m
D i Ö n
t Ý c h
N h u c Ç u (m2 ) T × n h h × n h p h ¸t triÓ n (m2 )
C h ª n h l Ö c h g i ÷ a c u n g
v µ c Ç u n h µ ë
0
2 E + 07
N ¨ m
D i Ö n
t Ý c h
N h u c Ç u (m2 ) T × n h h × n h p h ¸t triÓ n (m2 )

Chªnh lÖch gi÷a cung vµ cÇu nhµ ë
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000

1992 1995 1996 1999 2000
N¨m
DiÖn tÝch (m 2)
Nhu cÇu (m2) T×nh h×nh ph¸t triÓn (m2)
Nhà n c đã phát huy n i l c c a các thành ph n kinh t và gi i quy t nhuướ ộ ự ủ ầ ế ả ế
c u b c xúc v m t b ng s n xu t cho các doanh nghi p. Chính ph đã choầ ứ ề ặ ằ ả ấ ệ ủ
51