THỰC TRẠNG ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

ĐẠI HỌC KINH TẾ- ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
BÀI LUẬN
Đề tài:
THỰC TRẠNG ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG TẠI
VIỆT NAM HIỆN NAY
GVHD : PGS.TS PHAN HUY ĐƯỜNG
TRÌNH BÀY : NGUYỄN VĂN KHANG

1
Hà Nội, tháng 6 năm 2011
DANH SÁCH THÀNH VIÊN THỰC HIỆN ĐỀ TÀI
1 Hồ Thị Thu Hằng
2 Nguyễn Hoàng Mỹ Hạnh
3 Trần Thị Hạnh
4 Bùi Thị Thu Hiền
5
NguyÔn V¨n
Nam Trưởng Nhóm
6 Nguyễn Huy Hiển
7 Phạm Thị Minh Hiếu
8 Nguyễn Văn Hoàn
9 Trịnh Đức Hoạt
10 Trần Thị Hồng
11 Nguyễn Hoàng Long
12 Lê Đình Hưng
13 Nguyễn Lan Hương
14 Trần Thị Thanh Hường
15 Hà Thị Thu Hường
16 Trần Thị Thu Hưởng
17 Nguyễn Văn Khang
18 Nguyễn Thị Thúy Lan

19 Đoàn Thị Phương Lan
20 Phạm Mai Linh
MỞ ĐẦU
Những năm gần đây, Chính phủ Việt Nam đã thực hiện chính sách thu hút
đầu tư trong và ngoài nước để phát triển hạ tầng thông qua việc đổi đất lấy công
trình hạ tầng và đã tạo ra sự thay đổi rất lớn đến đời sống kinh tế xã hội đất
nước.
2
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau như
cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải, thu gom và xử lý chất thải rắn, giao
thông đô thị và thông tin liên lạc, năng lượng, chiếu sáng công cộng, công viên
cây xanh,….Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị có vai trò quan trọng trong quá
trình phát triển đô thị, góp phần to lớn để thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội của
một quốc gia. Trong quá trình đầu tư xây dựng và khai thác, sử dụng, hệ thống
hạ tầng kỹ thuật đô thị có một số đặc điểm chủ yếu sau: việc đầu tư xây dựng
đòi hỏi lượng vốn lớn, địa bàn rộng, có tác động lớn đến cộng đồng dân cư đô
thị; Một số lĩnh vực có yêu cầu công nghệ phức tạp, xử lý kỹ thuật khó khăn
trong quá trình đầu tư xây dựng như hệ thống đường đô thị, tàu điện ngầm, xe
điện trên cao, xử lý nước thải,…. Phần lớn hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị gặp
khó khăn trong việc thu hồi vốn đầu tư do sản phẩm, dịch vụ mang tính chất
phục vụ chung, khó xác định giá cả và đối tượng thụ hưởng sản phẩm dịch vụ
một cách cụ thể hoặc gặp khó khăn do khả năng tiêu thụ sản phẩm còn hạn chế.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị chủ yếu do Nhà
nước đầu tư. Tuy nhiên do nhu cầu phát triển đô thị đòi hỏi nhu cầu vốn lớn và
khả năng đáp ứng của Ngân sách có hạn, nhiều quốc gia đã kêu gọi các thành
phần kinh tế khác tham gia đầu tư và quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật
đô thị theo các mô hình khác nhau.
Ở nước ta, sự phát triển nhanh chóng của các đô thị đòi hỏi nhu cầu lớn về
vốn đầu tư xây dựng và vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị. Để có thể
phát triển tốt hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, cần huy động sự tham gia đồng

thời của nhiều thành phần kinh tế vào đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, khai
thác các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. Thực tế hiện nay, đối với lĩnh vực
giao thông đô thị, các thành phần kinh tế khác chủ yếu đề xuất cơ chế đầu tư
“đổi đất lấy hạ tầng”. Chính sách đổi đất lấy hạ tầng góp phần tạo ra nguồn vốn
dồi dào để xây dựng kết cấu hạ tầng, đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Các công trình giao thông quốc gia được áp dụng cơ chế "đổi đất
lấy hạ tầng” là minh chứng về vai trò của kinh tế nhà nước trong việc sử dụng
các nguồn lực quốc gia trong xây dựng đất nước, bảo đảm đời sống của nhân
dân.
Phần I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC THỰC HIỆN ĐỔI ĐẤT
LẤY CƠ SỞ HẠ TẦNG
Hệ thống cơ chế chính sách phù hợp của Nhà nước sẽ là cơ sở phát huy tối
đa các nguồn lực xã hội trong đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng. Việc xây dựng
3
và hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách khuyến khích cần phù hợp với từng
lĩnh vực, bên cạnh việc đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và cộng
đồng cũng cần có sự đồng bộ, thông thoáng để có thể phát huy hết tiềm năng của
các thành phần kinh tế.
Nhiều năm gần đây, Việt Nam đã mở dần lĩnh vực đầu tư hạ tầng cho tư
nhân trong và ngoài nước tham gia thông qua các hình thức đầu tư như BOT,
BTO và BT, và mới đây nhất là mô hình hợp tác nhà nước và tư nhân (PPP)
cũng đã được chính thức hóa. Dù hình thức nào, cách hoàn vốn bằng thu phí
trực tiếp hay đổi đất lấy hạ tầng đều cho thấy một điều tư nhân rất mong muốn
tham gia vào hạ tầng và đó hoàn toàn là một lĩnh vực có đủ hấp dẫn để khơi
nguồn vốn tư nhân. Nhu cầu cho xây dựng, nâng cấp hệ thống kết cấu hạ tầng là
rất lớn, vượt quá khả năng cân đối từ nguồn ngân sách nên việc huy động các
nguồn lực ngoài ngân sách là hết sức cần thiết. Việc khuyến khích, huy động các
nguồn lực ngoài ngân sách của các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nâng cấp,
xây dựng, phát triển và quản lý khai thác hệ thống cơ sở hạ tầng là chủ trương

chung của Nhà nước. Các hình thức đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT được
sự quan tâm của các nhà đầu tư; huy động được năng lực, kinh nghiệm trong đầu
tư, xây dựng, quản lý và khai thác tiềm lực tài chính của các thành phần kinh tế
tham gia phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng; giảm gánh nặng cho ngân sách nhà
nước. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai các hình thức này còn nhiều vướng
mắc, khó khăn; lộ trình này hiện vẫn rất chậm và hiệu quả chưa được như mong
muốn.
Mặc dù các hình thức đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT đã được xác
định từ nhiều năm trước nhưng kể từ khi Luật Đầu tư năm 2005 và Nghị định
78/2007/NĐ-CP được ban hành và có hiệu lực, các hình thức đầu tư này đã được
sự quan tâm ngày càng nhiều từ phía các cơ quan Nhà nước và các nhà đầu tư.
Đến năm 2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 108/2009/NĐ-CP thay thế
Nghị định 78/2007/NĐ-CP và có hiệu lực từ ngày 15/01/2010. Tuy nhiên, những
văn bản này mới chỉ quy định những nội dung cơ bản và mang tính chất khung,
chưa có các quy định, hướng dẫn cụ thể, chi tiết cho các nội dung triển khai;
trong khi một dự án đầu tư còn chịu sự điều chỉnh của phạm vi nhiều luật khác
và các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nên đã xuất hiện rất nhiều các
quan niệm, quan điểm khác nhau nhiều khi trái ngược nhau và dẫn đến rất nhiều
khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai. Mặt khác, do các hình thức đầu
tư mới, các bên liên quan thiếu kinh nghiệm trong việc xác định các trình tự, nội
4
dung thực hiện, trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng và triển khai thực hiện
nên cũng nảy sinh rất nhiều vấn đề vướng mắc.
Đến nay, mới có Thông tư số 03/2011/TT-BKHĐT ngày 27/01/2011 của
Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn một số nội dung Nghị định 108/2009/NĐ-CP
nhưng chủ yếu về trình tự chuẩn bị và công bố Danh mục dự án, trình tự và thủ
tục lựa chọn Nhà đầu tư, đàm phán Hợp đồng dự án, nhưng chưa có hướng
dẫn của Bộ Tài chính về các nội dung tài chính trong quá trình đấu thầu lựa chọn
Nhà đầu tư và trong Hợp đồng dự án trong khi đây là những nội dung hết sức
quan trọng và cần thiết (như đối với Thành phố Hà Nội, các dự án đang triển

khai của Thành phố đang ở trong giai đoạn chuẩn bị đàm phán Hợp đồng dự
án. Do chưa có hướng dẫn về các nội dung tài chính liên quan nên dẫn đến việc
xác định các chỉ tiêu tài chính liên quan như tổng vốn đầu tư, huy động nguồn
vốn, xác định giá trị quỹ đất làm cơ sở cân đối trong quá trình xem xét đề xuất
dự án, chuẩn bị hồ sơ mời thầu, chuẩn bị và đàm phán Hợp đồng dự án gặp khó
khăn).
Ngày 05/4/2011 Chính phủ ban hành Nghị định số 24/2011/NĐ-CP về
việc sửa đổi một số điều của Nghị định 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009;
Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2011. Nghị định quy định về lĩnh
vực, điều kiện, trình tự, thủ tục và các ưu đãi đầu tư đối với các dự án đầu tư
phát triển công trình kết cấu hạ tầng theo các hình thức hợp đồng BOT, BTO,
BT. Một trong những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý là Chính phủ khuyến khích
thực hiện các dự án xây dựng và vận hành, quản lý công trình kết cấu hạ tầng
mới hoặc dự án cải tạo, mở rộng, hiện đại hóa và vận hành, quản lý các công
trình kết cấu hạ tầng y tế, giáo dục, đào tạo, dạy nghề, văn hóa, thể thao và trụ
sở làm việc của cơ quan nhà nước.
Hình thức đầu tư BOT, BTO, BT đã được triển khai từ cách nay gần 20
năm, nhưng sự hưởng ứng của các đầu tư tư nhân rất hạn chế. Chính phủ rất kỳ
vọng hình thức đầu tư BOT, BTO hay BT sẽ tạo ra bước đột phá về phát triển cơ
sở hạ tầng, qua đó giảm nhẹ gánh nặng cho ngân sách. Nhưng kết quả thu được
chỉ là những công trình nhỏ lẻ, hầu hết tập trung ở cửa ngõ giao thông của các
thành phố lớn và các đô thị. Và việc áp dụng cơ chế này cho thấy còn nhiều bất
cập, việc xây dựng cơ chế vẫn còn thiếu nhất quán Theo nhận định của Ngân
hàng Thế giới, việc hợp tác đầu tư giữa Nhà nước và tư nhân thông qua hình
thức hợp đồng BOT, BTO và BT đã được thể chế hóa, song vấn đề đặc quyền
cho nhà đầu tư trong xây dựng và kinh doanh các công trình hạ tầng để gắn kết
5
trách nhiệm, chia sẻ rủi ro và đảm bảo hài hòa lợi ích… vẫn còn nhiều điều đáng
bàn và chưa thực sự mang lại hiệu quả nên chưa khơi thông được tâm lý, cũng
như nguồn tài chính tư nhân vào các dự án hạ tầng. Thậm chí, Giáo sư Đặng

Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, còn nhận định,
chúng ta đang rất tốn đất để đổi lấy việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng
và vô hình chung làm lợi cho nhiều doanh nghiệp. Điều này càng đòi hỏi cấp
bách một mô hình hợp tác mới sao cho hiệu quả nhằm thu hút vốn đầu tư từ các
doanh nghiệp. Và không ít chuyên gia cho rằng, phương thức hợp tác Nhà nước
– tư nhân đã có bước tiến hóa với tên gọi mới là quan hệ đối tác công tư (PPP)
và được đánh giá là giải pháp thay thế hữu hiệu cho hình thức BOT, BTO hay
BT như trước đây. Từ kinh nghiệm thực hiện các hình thức đầu tư trên, Quy chế
thí điểm hợp tác công tư (PPP), được Thủ tướng Chính phủ ban hành theo Quyết
định số 71 không ngoài mục tiêu thu hút khu vực tư nhân đầu tư vào lĩnh vực cơ
sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, qua đó giảm nhẹ gánh nặng đầu tư công cho ngân
sách nhà nước. Đối với Việt Nam, PPP là lĩnh vực còn rất mới. Nhưng chúng ta
có thuận lợi là đã thực hiện hình thức đầu tư BOT, BTO, BT được gần 20 năm.
Những bất cập cũng như thuận lợi phát sinh từ thực tế của quá trình triển khai
thực hiện mô hình này sẽ là kinh nghiệm rất cần thiết cho việc xây dựng quy chế
thí điểm mô hình đầu tư PPP. Nên chăng cần có Luật Đầu tư công, để những dự
án PPP sắp triển khai tới đây sẽ thực sự đúng hướng và hạn chế những bất cập
của các hình thức cũ. Đặc biệt, cần có những chế tài xử phạt cụ thể để đảm bảo
hiệu quả cho mối quan hệ đối tác công tư, cũng như sự thành công và tính bền
vững của các công trình hạ tầng cơ sở.
Để tăng cường hiệu quả đầu tư, ngoài việc chấn chỉnh đầu tư công thì rất
cần hoàn thiện hành lang pháp lý để tư nhân tham gia dễ dàng hơn, đồng thời
giảm thiểu những tiêu cực gây thất thoát ngân sách nhà nước. Việc chậm chạp
và vướng mắc trong các cơ chế như thời gian qua hẳn là một sự lãng phí.
Phần II
THỰC TRẠNG VỀ VẤN ĐỀ ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG Ở
VIỆT NAM HIỆN NAY
Thời gian qua, Việt nam đã có nhiều cố gắng trong đầu tư xây dựng và
hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị đồng bộ
với sự phát triển của đô thị. Những cố gắng đó đã đem lại nhiều kết quả đáng

khích lệ, tuy nhiên thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị vẫn còn nhiều bất
cập, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển đô thị cụ thể là:
6
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị chưa đáp ứng yêu cầu phát triển đô
thị
- Sự tham gia đầu tư của khu vực tư nhân trong lĩnh vực hạ tầng kỹ
thuật đô thị còn hạn chế
- Cơ chế chính sách về đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô
thị chưa đồng bộ, thiếu chi tiết: Quy hoạch các lĩnh vực trong hệ thống hạ tầng
kỹ thuật đô thị chưa đồng bộ, nhiều nội dung chồng chéo, chưa tính toán đầy đủ
các nguồn lực để thực hiện có hiệu quả các định hướng nêu trong quy hoạch. Ở
các đô thị quy mô vừa và nhỏ, việc triển khai quy hoạch chi tiết các lĩnh vực hạ
tầng kỹ thuật đô thị còn gặp khó khăn, đặc biệt các các đô thị mới hình thành
hoặc chia tách, sáp nhập. Hệ thống các văn bản về đầu tư xây dựng đã được Nhà
nước ban hành tương đối đầy đủ, thường xuyên được sửa đổi, hoàn thiện cho
phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, hệ thống cơ chế chính sách về đầu tư xây dựng
hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị còn một số bất cập như: quy định nội dung cấp
Giấy chứng nhận đầu tư còn phức tạp, nội dung hướng dẫn về thỏa thuận quy
hoạch chưa cụ thể; cơ chế chính sách trong bồi thường, giải phóng mặt bằng hay
điều chỉnh, mức giá đền bù chưa hài hòa về quyền lợi giữa người dân và nhà đầu
tư; chưa có quy định về một đầu mối trong việc lấy ý kiến chấp thuận về kết nối
hạ tầng khi lập dự án và lấy ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan
khi thẩm định dự án gây kéo dài thời gian, ảnh hưởng tâm lý nhà đầu tư.
- Cơ chế chính sách thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư
hạ tầng kỹ thuật đô thị đã được ban hành nhưng chưa đủ sức hấp dẫn các
thành phần kinh tế khác: Thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế
chính sách để thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư hạ tầng kỹ thuật đô
thị. Tuy nhiên, các cơ chế chính sách khuyến khích, thu hút các thành phần kinh
tế tham gia đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị chưa được phát
huy nhiều trên thực tế do còn thiếu các văn bản hướng dẫn của các Bộ, ngành.

Cho đến nay nhiều văn bản hướng dẫn Nghị định 78/2007/NĐ-CP và Nghị định
04/2009/NĐ-CP chưa được ban hành kịp thời như: lựa chọn nhà đầu tư, ưu đãi
hỗ trợ vốn đầu tư, hỗ trợ lãi suất sau đầu tư, hỗ trợ chi phí đầu vào trong quá
trình khai thác vận hành dự án; hướng dẫn cụ thể về điều kiện trợ giá, mức trợ
giá và thời gian trợ giá,… Mặt khác, các văn bản hiện hành chủ yếu đề cập tới
các biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với lĩnh vực xử lý chất thải rắn sinh hoạt và xử
lý nước thải, chưa đề cập nhiều tới các lĩnh vực khác của hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Quy định hiện hành về giá nước sạch và phí nước thải còn thấp dẫn tới các nhà
đầu tư ít mặn mà tham gia. Các ưu đãi, hỗ trợ vốn đầu tư còn chưa linh hoạt, chủ
yếu thông qua cơ chế Nhà nước hỗ trợ vốn trực tiếp, chưa mở rộng việc huy
động từ các nguồn lực khác. Chính sách hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng đối
với một số lĩnh vực hạ tầng như cấp nước, giao thông đô thị chưa được chú
trọng đúng mức. Các chính sách hỗ trợ về giá và tiêu thụ sản phẩm chưa cụ thể,
thiếu phù hợp với các lĩnh vực, đặc biệt là sản phẩm từ xử lý rác thải và nước
thải.
7
- Những tồn tại trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật đô thị thời gian qua bắt
nguồn từ các nguyên nhân sau: Tốc độ phát triển đô thị nhanh trong khi khả
năng huy động các nguồn lực của xã hội để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật đô thị còn hạn chế, chủ yếu mới chỉ dựa vào nguồn vốn Nhà nước. Hạ tầng
kỹ thuật đô thị là lĩnh vực phức tạp trong khi Việt Nam còn thiếu kinh nghiệm
nên hệ thống cơ chế chính sách chưa được ban hành đồng bộ, kịp thời, thiếu chi
tiết, gây khó khăn khi áp dụng thực tiễn. Công tác quy hoạch chưa thực hiện
được vai trò định hướng, thiếu đồng bộ, còn nhiều điều chỉnh. Một số cơ chế,
chính sách khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật đô thị mới được
ban hành nhưng các điều kiện, thủ tục để tiếp cận ưu đãi còn khó khăn. Các cơ
chế, chính sách thu hút còn chưa linh hoạt, thiếu đa dạng, chủ yếu dựa vào đất
đai thông qua giá trị quyền sử dụng đất trong khi nguồn lực này có hạn dẫn tới
nhà đầu tư thường chọn các khu vực có khả năng sinh lời cao. Mặt khác, tính
hấp dẫn của các dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị chưa cao; năng lực, kinh nghiệm

của các nhà đầu tư còn yếu. Thiếu sự phối hợp, hỗ trợ đồng bộ, kịp thời của cơ
quan nhà nước trong quá trình triển khai các dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Trước thực trạng trên, để đáp ứng nhu cầu phát triển của hệ thống đô thị
Việt nam, ngoài vai trò chủ đạo của Nhà nước trong đầu tư xây dựng và quản lý,
vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, cần thiết phải thu hút sự tham gia của
các thành phần kinh tế vào lĩnh vực này. Để đạt được mục tiêu này Chính phủ đã
ban hành nhiều cơ chế chính sách nhằm thu hút sự tham gia của các thành phần
kinh tế để phát triển đất nước.
Trong vài năm trở lại đây đặc biệt là trong lĩnh vực giao thông đô thị, các
công trình đòi hỏi lượng vốn lớn, công nghệ phức tạp các địa phương trên cả
nước đã khuyến khích các thành phần kinh tế khác đầu tư vốn vào các công trình
theo cơ chế đổi đất lấy hạ tầng. Cơ chế này trong thời gian đầu đã phát huy được
những tác dụng nhất định trong việc phát triển hạ tầng đô thị, góp phần thay đổi
bộ mặt của đô thị nhưng hiện nay cơ chế này không được khuyến khích do có
những bất cập đặc biệt là các địa phương đã áp giá đất quá thấp so với thực tế
điều này sẽ dẫn đến tham nhũng và thiệt hại cho ngân sách nhà nước.
Quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá đã góp phần hình thành các khu đô
thị, ra đời các khu công nghiệp, khu chế xuất ở nhiều địa phương, tạo nên sự
biến đổi cơ cấu ngành nghề. Nhưng đồng thời, quá trình công nghiệp hoá, đô thị
hoá cũng thu hẹp diện tích đất nông nghiệp, làm tăng số hộ gia đình nông dân
không có đất sản xuất, số người thất nghiệp ngày càng nhiều.
Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tại Hội thảo
“Nông dân bị thu hồi đất - Thực trạng và giải pháp”, cho thấy: trong 5 năm, từ
năm 2001-2005, tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi là 366,44 nghìn ha
(chiếm 3,89% đất nông nghiệp đang sử dụng). Trong đó, diện tích đất nông
nghiệp đã thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp và cụm công nghiệp là
39,56 nghìn ha, xây dựng đô thị là 70,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là
136,17 nghìn ha. Các vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nông
nghiệp thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc.
8

Những địa phương có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha), Đồng
Nai (19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà Mau
(13.242 ha), Hà Nội (7.776 ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh Phúc (5.573 ha). Số
liệu thống kê của Bộ Tài nguyên – Môi trường cho biết, trong 7 năm qua (2001
-2007) tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi chuyển sang đất phi nông
nghiệp hơn 500.000 hecta, chiếm hơn 5% đất nông nghiệp đang sử dụng. Đặc
biệt, việc đất nông nghiệp bị thu hồi và chuyển sang mục đích đô thị hoá và
công nghiệp hoá năm sau luôn tăng hơn năm trước. Chỉ tính riêng năm 2007,
diện tích trồng lúa của cả nước đã giảm 125.000 hecta. Theo ước tính, trung bình
mỗi hecta đất nông nghiệp bị thu hồi ảnh hưởng đến việc làm của hơn 10 lao
động nông nghiệp.Trong giai đoạn 2000 -2006, việc thu hồi đất đã có khoảng
2,5 triệu nông dân trên cả nước bị ảnh hưởng đến đời sống. Thực tế cho thấy
những diện tích đất bị thu hồi chủ yếu nằm ở những khu vực đông dân, có tốc độ
phát triển nhanh, điển hình là khu vực đồng bằng sông Hồng có tỷ lệ bị thu hồi
nhiều nhất với 4,4%, các địa phương như Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh,
Thái Bình,Vĩnh Phúc, Hà Nội là những tỉnh có tốc độ đô thị hoá nhanh và hình
thành nhiều khu công nghiệp.
Đáng chú ý là, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi phần lớn là thuộc diện
“bờ xôi, ruộng mật”, có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho việc canh tác, thuộc các
vùng đồng bằng có mật độ dân số cao, trong đó có xã bị thu hồi đến 70-80%
tổng diện tích đất canh tác. Số liệu tổng hợp từ các địa phương cho thấy, có 10-
20% số hộ bị thu hồi 100% đất; 20% số hộ bị thu hồi 60 -70% đất và số hộ bị
thu hồi một nửa diện tích đất là 50% (Bộ NN và PTNT, 2007).
Theo các chuyên gia, việc thu hồi đất trồng lúa để xây dựng các khu công
nghiệp và mực nước biển dâng cao là hai nguy cơ làm suy giảm nghiêm trọng
diện tích đất trồng lúa của Việt Nam. Từ năm 1990 đến năm 2003, diện tích đất
bị thu hồi để phục vụ cho các mục đích sử dụng trên lên tới 697.410 ha, những
năm sau đó, trung bình mỗi năm cả nước mất khoảng 50 nghìn ha đất nông
nghiệp cho các nhu cầu phi nông nghiệp.
Việt Nam là một trong những quốc gia đông dân nhất trên thế giới, nhưng

diện tích đất bình quân đầu người lại rất thấp. Với khoảng 0,4 hecta diện tích tự
nhiên và chỉ 0,1 hecta diện tích đất nông nghiệp trên đầu người (Báo cáo phát
triển Việt Nam 2007:125). Với diện tích đất nông nghiệp bình quân đầu người
thấp như vậy, nhưng ngay cả diện tích ít ỏi đó dành cho nông nghiệp theo thời
gian cứ giảm dần, giống như “tấm da lừa” của Banzac.
* Những tác động tích cực và không tích cực của công nghiệp hóa.
Những biến đổi được giới thiệu ở phần trên cũng có thể nói đó là tác động
tích cực của quá trình công nghiệp hoá đối với các vùng nông thôn. Phần này,
chúng tôi trình bày rõ thêm những tác động tích cực và không tích cực của quá
trình công nghiệp hoá đang diễn ra ở nông thôn nói chung và xã Ái Quốc nói
riêng
- Những tác động tích cực
9
+ Mức sống được cải thiện
Trong những năm qua, các khu công nghiệp tập trung ở một số địa phương
là nhân tố động lực đóng góp quan trọng cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã
hội của vùng, biến vùng thuần nông thành vùng kinh tế trọng điểm có tốc độ
tăng trưởng kinh tế cao, phổ biến trên 10%/năm. Các khu công nghiệp đã và
đang thu hút hàng nghìn lao động nông thôn, tạo ra thị trường sức lao động mới
để thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động xã hội trong vùng. Hệ thống
kết cấu hạ tầng được xây dựng mới và nâng cấp, nhất là khu vực nông thôn tỷ lệ
hộ nghèo giảm.
-Những tác động không tích cực
+ Một bộ phận dân cư giảm mức sống
Nghiên cứu ở một số tỉnh cũng đã và đang có các khu công nghiệp được
xây dựng trên cơ sở thu hồi đất nông nghiệp của người dân cho thấy “Việc làm
và thu nhập của các hộ sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp (chiếm tới
60%) là đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp nhiều khó
khăn trong tìm kiếm việc làm mới. 53% số hộ có thu nhập giảm so với trước khi
bị thu hồi đất, chỉ có 13% số hộ có thu nhập tăng hơn trước

Sự phân tầng xã hội không chỉ là cách biệt giữa nông thôn và đô thị mà có
sự phân hoá giàu nghèo ngay trong các vùng nông thôn. Có những bằng chứng
cho thấy, công nghiệp hoá và đô thị hoá đã thúc đẩy sự gia tăng một tầng lớp
người không có đất đai, họ đang bị cách ly khỏi phương tiện sản xuất, và phải
tìm kiếm sinh kế bằng cách đi làm thuê (bán sức lao động), và họ trở thành
những người nghèo hoặc nghèo nhất trong các cộng đồng nông thôn. Nông dân
thất nghiệp và thị trường lao động khó khăn
Quá trình hình thành thị trường đất đai (chuyển nhượng, tích tụ ruộng đất)
và phát triển công nghiệp (thu hẹp diện tích đất canh tác nông nghiệp) cộng
thêm một bộ phận không nhỏ các gia đình nông dân bỏ ruộng (vì ruộng không
còn canh tác được do ô nhiễm chất thải công nghiệp, do hệt thống kênh mương
tưới tiêu bị ngăn chặn hoặc bị lấp bởi các khu công nghiệp), đã khiến cho nhiều
nông dân trở nên thất nghiệp ngay trên mảnh đất mà họ từng gắn bó và sinh
sống qua nhiều thế hệ. Điều này tạo nên sự thay đổi của thị trường lao động, với
mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong khi cầu về lao động dường như có
tính ổn định thì cung về lao động lại tăng nhanh. Người nông dân không dễ dàng
có được việc làm ổn định sau khi mất ruộng, và cơ hội càng trở nên hiếm hoi khi
họ không được đào tạo việc làm ổn định sau khi mất ruộng, và cơ hội càng trở
nên hiếm hoi khi họ không được đào tạo về chuyên môn, sức khoẻ không đảm
bảo. Nói cách khác, chất lượng nguồn nhân lực của họ không đáp ứng được đòi
hỏi của thị trường lao động trong bối cảnh công nghiệp hoá và toàn cầu hoá hiện
nay.
Theo tính toán của các cơ quan chức năng, trung bình mỗi hec-ta đất bị
thu hồi ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao động nông nghiệp. Vùng đồng
bằng sông Hồng có số hộ bị ảnh hưởng do thu hồi đất lớn nhất: khoảng 300
10
nghìn hộ; Đông Nam Bộ: khoảng 108 nghìn hộ. Số hộ bị thu hồi đất ở các vùng
khác thấp hơn: Tây Nguyên chỉ có trên 138.291 hộ, Thành phố Hồ Chí Minh:
52.094 hộ (Bộ NN và PTNT, 2007). Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương,
chính sách giúp thực hiện quá trình thu hồi đất và giải quyết việc làm cho các hộ

gia đình bị thu hồi đất. Các địa phương đã ban hành và tổ chức thực hiện các
chính sách cụ thể đối với người dân thông qua thực hiện các văn bản chỉ đạo của
Chính phủ như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi
dưỡng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị quyết số
01/2004/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp chủ yếu tập trung chỉ đạo,
điều hành thực hiện ngân sách nhà nước năm 2004
Tuy nhiên, công tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu
hồi chưa thực sự hiệu quả. Do vậy, lao động nông nghiệp nhìn chung không đáp
ứng được yêu cầu của doanh nghiệp. Hầu hết các lao động nông nghiệp vẫn giữ
nguyên nghề cũ sau khi đất sản xuất bị thu hồi: chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ chuyển
sang nghề mới và tìm được việc làm ổn định. Có tới 67% số lao động nông
nghiệp bị thu hồi đất vẫn giữ nguyên nghề sản xuất nông nghiệp; 13% chuyển
sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng
không ổn định (Bộ NN và PTNT, 2007).
Tiếp theo các vấn đề về thực trạng di dân tái định cư các công trình thuỷ
lợi, thuỷ điện; về các khoản đóng góp của nông dân, Bộ Nông nghiệp và Phát
triển nông thôn (NNVPTNT) tiếp tục tổ chức hội thảo về tình hình thu hồi đất
của nông dân nhằm phục vụ mục đích xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị
và xây dựng cơ sở hạ tầng. Hội thảo này cũng nhằm tới mục tiêu nhìn nhận một
cách tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các tiêu chí khác của
đời sống xã hội cộng đồng dân cư nông thôn để từ đó đề xuất các giải pháp phù
hợp hơn, hướng tới mục tiêu thực sự mang lại một cuộc sống tốt hơn cho người
nông dân - đối tượng được coi là chịu tác động lớn trong quá trình phát triển
công nghiệp hoá - hiện đại hoá (CNH-HĐH).
- Việc làm - bức xúc lớn nhất
Báo cáo của Bộ NNVPTNT cho biết, trong 5 năm (từ 2001 đến 2005) tổng
diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi là 366.000 ha (chiếm gần 4% tổng diện tích
đất nông nghiệp của cả nước). Các vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện
tích đất nông nghiệp thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% tổng diện tích đất thu
hồi trên toàn quốc. Việc thu hồi đất sản xuất nông nghiệp để chuyển đổi mục

đích sử dụng sang đất chuyên dùng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các địa
phương phát triển công nghiệp, dịch vụ cũng như xây dựng các khu đô thị mới,
tạo điều kiện thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài, góp phần
đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH-HĐH.
Tuy nhiên, quá trình thực hiện thu hồi đất cũng đang đặt ra nhiều vấn đề
bức xúc trong đời sống nhân dân và phần nào ảnh hưởng tới đời sống xã hội ở
nhiều địa phương. Thống kê của Bộ NNVPTNT cho thấy việc thu hồi đất nông
nghiệp trong 5 năm qua đã tác động đến đời sống của trên 627.000 hộ gia đình
với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu người. Mặc dù quá trình thu hồi đất,
11
các địa phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi
đất về các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi
nghề, hỗ trợ tái định cư Tuy nhiên, trên thực tế có tới 67% lao động nông
nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khu bị thu hồi đất, 13% chuyển sang nghề
mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định.
Thực trạng này cũng là nguyên nhân dẫn đến kết quả 53% số hộ dân bị thu hồi
đất có thu nhập giảm so với trước đây, chỉ có khoảng 13% số hộ có thu nhập
tăng hơn trước.
Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh một trong những địa phương trọng điểm thu
hồi đất ở phía Bắc , từ năm 2001-2005 các DN thuộc khu CN trên địa bàn tỉnh
thu hút trên 60.000 lao động, bình quân mỗi năm giải quyết việc làm cho 14.000
lao động nhưng số lao động tại địa phương bị thu hồi đất được tuyển dụng chỉ
vào khoảng 3.200 lao động/năm. Tuy nhiên, chỉ vài ba tháng sau khi tuyển dụng,
lao động bị mất việc do không đáp ứng được những yêu cầu tay nghề của DN.
Số lao động còn dôi dư, đặc biệt là những lao động thuần nông trong độ tuổi từ
35-60 tuổi rất khó tiếp cận với việc làm tại các DN công nghiệp.
Bên cạnh đó, quá trình thực hiện thu hồi đất ở nhiều nơi, nhiều chỗ chưa
thực sự công khai, minh bạch dẫn đến tình trạng một bộ phận người dân bị thu
hồi đất chưa thực sự tin tưởng vào sự công bằng. Hiện nay, 80% các vụ khiếu
kiện kéo dài liên quan đến vấn đề đất đai. Điều nay dẫn đến tình trạng mất ổn

định xã hội, phần nào ảnh hưởng dến lòng tin của người dân đối với các chính
sách của nhà nước
- Đảm bảo sinh kế bền vững
Rất nhiều ý kiến cho rằng vấn đề thu hồi đất là một tất yếu nhằm phục vụ
quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vấn đề là quản lý quá trình thu
hồi đất như thế nào để đảm bảo công bằng, minh bạch và cao hơn nữa là làm thế
nào để đảm bảo sinh kế bền vững và ổn định cho người dân trong diện bị thu hồi
đất.
Với kinh nghiệm của một địa phương được coi là "đầu tàu" trong phát
triển khu CN Tỉnh Vĩnh Phúc đã áp dụng biện pháp bớt đất dịch vụ cho nông
dân bị mất đất. Tuỳ theo diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, nông dân sẽ được
cấp một diện tích đất theo tỷ lệ nhất định tại khu CN để phục vụ cho phát triển
các loại hình dịch vụ phục vụ đời sống sản xuất và sinh hoạt của công nhân, lao
động trong các khu công nghiệp. Đây được coi là biện pháp giải quyết việc làm
tối ưu cho người nông dân bị mất đất. Tuy nhiên, để làm được điều này, địa
phương phải có quy hoạch tổng thể từ trước. Với kế hoạch tiếp tục mở rộng và
phát triển 12 khu CN trong thời gian từ nay đến năm 2010, tổng diện tích đất thu
hồi dự kiến ở Vĩnh Phúc lên tới 2.700 ha. Vì vậy, Tỉnh đang thực hiện kế hoạch
đẩy sâu quy hoạch các khu CN vào đất lâm nghiệp, đất đồi, đất xấu, đất kém
hiệu quả để tạo đà phát triển cho những khu vực này, đồng thời tránh được tình
trạng quá lạm dụng vào đất nông nghiệp.
12
Liên quan đến vấn đề đào tạo nghề vào nâng cao khả năng của lao động,
đại diện Ngân hàng Thế giới cho rằng: Sở dĩ hiện nay, tỷ lệ lao động địa phương
được chọn tuyển vào các khu CN còn thấp do nhiều địa phương mất định hướng
trong đào tạo nghề. Địa phương không xác định được sẽ phát triển ngành nghề
gì, do đó công tác đào tạo nghề không bắt kịp nhu cầu thực tế. Muốn giải quyết
điều này, công tác quy hoạch, lập kế hoạch phải đi trước một bước.
Nhiều ý kiến khác cho rằng: Các địa phương cũng nên nghiên cứu đến vấn
đề cho nông dân đóng góp cổ phần với Ban quản lý khu công nghiệp; thúc đẩy

môi trường đầu tư như một giải pháp tổng hợp để nông dân có thể sử dụng
nguồn vốn được đền bù đầu tư vào phát triển các ngành nghề, dịch vụ kinh tế
khác, tạo việc làm và nguồn thu nhập ổn định
Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho biết đã đề xuất 4 nhóm giải
pháp về cơ chế chính sách, biện pháp giải quyết việc làm, hỗ trợ ổn định người
dân tái định cư và các biện pháp minh bạch hoá quy hoạch và cơ chế, chính sách
thu hồi đất, trong đó đặc biệt nhấn mạnh việc kiên quyết điều chỉnh, khắc phục
tình trạng quy hoạch treo; hỗ trợ tận dụng quỹ đất nông nghiệp còn lại chuyển
sang phát triển nông nghiệp đô thị đạt giá trị và hiệu quả cao; khuyến khích các
khu CN, DN lớn xây dựng cơ sở dạy nghề tại chỗ
II. ĐÁNH GIÁ CHUNG
I. Những kết quả đã đạt được từ việc đổi đất lấy hạ tầng
Những năm gần đây, đổi đất lấy hạ tầng đã trở thành xu hướng đầu tư hết
sức hấp dẫn với nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư. Việc làm này góp phần tạo ra
nhiều nguồn vốn cho nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng, đáp ứng nhu cầu
công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Qua một số năm triển khai, chính sách “đổi đất
lấy hạ tầng” đã mang lại nhiều kết quả hết sức to lớn. Nhiều công trình cơ sở hạ
tầng đã và đang được xây dựng đẩy nhanh tiến trình đô thị hoá ở các địa
phương, góp phần quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội. Có thể nhận thấy
điều này qua các nội dung sau:
2.1 Cơ sở hạ tầng được nâng cấp
Tại Hà Nội, hàng loạt các dự án như: đường trục phát triển Bắc - Nam,
đường trục phía Bắc Hà Đông, đường Lê Văn Lương kéo dài…là những dự án
thực hiện theo hình thức “đổi đất lấy hạ tầng”. Những dự án này được xem là
triển khai khá hiệu quả, đặc biệt là hai tuyến trục phía Bắc Hà Đông và đường
Lê Văn Lương kéo dài. Vì chỉ trong khoảng hơn 1 năm từ ngày động thổ, hai
tuyến đường trên đã thông xe và được khánh thành, mang lại diện mạo mới cho
khu vực phía Tây Hà Nội và giảm tải đáng kể cho giao thông Thủ đô.
13
Đối với tỉnh Quảng Ninh, Dự án đảo Tuần Châu thành công cũng là minh

chứng cho việc thành công của chính sách “đổi đất lấy hạ tầng” . Do trước đây
chưa có đường ra đảo Tuần Châu, UBND tỉnh Quảng Ninh đã nhất trí cho phép
một doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng con đường hơn 2km nối quốc lộ 18
với đảo, đổi lại doanh nghiệp có quyền sử dụng 98ha đất trên đảo. Trong gần 3
năm, con đường nối ra đảo đã hoàn thành kéo theo một bộ mặt mới cho du lịch
Quảng Ninh, thu hút về thêm nhiều nguồn vốn đầu tư, khách du lịch đến với
Quảng Ninh và tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn người. Đó cũng là một
minh chứng rõ nhất về việc thành công của chính sách đổi đất lấy hạ tầng .
2.2 Diện tích các đô thị được mở rộng
Chính sách đổi đất lấy hạ tầng đã góp phần chỉnh trang diện mạo của các
đô thị, diện tích các đô thị cũng được mở rộng. Trong những năm qua, hệ thống
kết cấu hạ tầng được xây dựng mới và nâng cấp đã là động lực đóng góp quan
trọng cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của vùng, biến vùng nông thôn
thành các khu đô thị mới.
Báo cáo của Bộ NNVPTNT cho biết, trong 5 năm (từ 2001 đến 2005) tổng
diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi là 366.000 ha (chiếm gần 4% tổng diện tích
đất nông nghiệp của cả nước). Các vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện
tích đất nông nghiệp thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% tổng diện tích đất thu
hồi trên toàn quốc. Việc thu hồi đất sản xuất nông nghiệp để chuyển đổi mục
đích sử dụng sang đất chuyên dùng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các địa
phương phát triển công nghiệp, dịch vụ cũng như xây dựng các khu đô thị mới,
tạo điều kiện thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài, góp phần
đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH-HĐH.
Tại Hà Nội, các khu đô thị như: Dương Nội, Phùng Khoang, Cổ Nhuế,
Quốc Oai, Thanh Hà A, Thanh Hà B, Mỹ Hưng được đầu tư xây dựng là kết
quả của chính sách đổi đất lấy hạ tầng. Việc phát triển các khu đô thị này đã góp
phần mang lại nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu
phát triển ngày càng cao của Hà Nội và mang lại nhiều cơ hội phát triển kinh tế -
xã hội ở các địa phương.
2.3 Giải quyết bài toán thiếu vốn, đẩy nhanh tiến độ các công trình xây

dựng CSHT
Do đầu tư cho cở sở hạ tầng thường đòi hỏi lượng vốn lớn nên hầu hết tại
các địa phương, việc bố trí vốn cho các dự án đầu tư xây dựng, nâng cấp cơ sở
14
hạ tầng gặp không ít những khó khăn. Chính sách đổi đất lấy hạ tầng là cách làm
có khả năng phát huy được nội lực để tránh bị lệ thuộc vào các nguồn vốn nước
ngoài trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Hiện nay, đổi đất lấy hạ tầng đã trở thành xu hướng đầu tư hết sức hấp dẫn
với nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư. Việc làm này góp phần tạo ra nhiều nguồn
vốn cho nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng, đáp ứng nhu cầu công nghiệp
hoá, hiện đại hoá. Hình thức này cũng đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư,
đặc biệt là các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực về tài chính. Đây cũng là một bằng
chứng về sự thành công của chính sách đổi đất lấy hạ tầng trong việc thực hiện
mục tiêu thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cơ sở hạ tầng.
Đơn cử nhất như 2 dự án ở Hà Nội là Dự án đường cao tốc Hà Nội – Hải
Phòng và Dự án cầu từ Liêm là các dự án lớn, có kinh phí đầu tư cao và khó thu
hồi vốn. Dự án đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng có chiều dài toàn tuyến là
hơn 95km với tổng vốn đầu tư 25.000 tỉ đồng, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm
2012. Dự án cầu Từ Liêm với vốn đầu tư gần 10.000 tỉ đồng, liên doanh với
tổng công ty Xây dựng Hà Nội và BOT cầu Phú Mỹ. Việc triển khai theo hình
thức đổi đất lấy hạ tầng làm tăng tính khả thi và đẩy nhanh tiến độ của dự án.
II. Những tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện đổi đất lấy hạ tầng
Qua một số năm triển khai, bên cạnh những thành quả, việc thực hiện
chính sách đổi đất lấy hạ tầng cũng đã và đang bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế tại
hầu hết các địa phương trong cả nước.
Thứ nhất, việc đổi đất lấy hạ tầng đã làm giảm diện tích đất nông
nghiệp, có nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh lương thực quốc gia và dẫn đến
nhiều vấn đề xã hội đối với người nông dân bị thu hồi đất.
Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tại Hội thảo
“Nông dân bị thu hồi đất - Thực trạng và giải pháp”, cho thấy: trong 5 năm, từ

năm 2001-2005, tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi là 366,44 nghìn ha
(chiếm 3,89% đất nông nghiệp đang sử dụng). Trong đó, diện tích đất nông
nghiệp đã thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp và cụm công nghiệp là
39,56 nghìn ha, xây dựng đô thị là 70,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là
136,17 nghìn ha. Các vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nông
nghiệp thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc.
Những địa phương có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha), Đồng
Nai (19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà Mau
15
(13.242 ha), Hà Nội (7.776 ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh Phúc (5.573 ha). Số
liệu thống kê của Bộ Tài nguyên – Môi trường cho biết, trong 7 năm qua (2001
-2007) tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi chuyển sang đất phi nông
nghiệp hơn 500.000 hecta, chiếm hơn 5% đất nông nghiệp đang sử dụng. Đặc
biệt, việc đất nông nghiệp bị thu hồi và chuyển sang mục đích đô thị hoá và
công nghiệp hoá năm sau luôn tăng hơn năm trước. Chỉ tính riêng năm 2007,
diện tích trồng lúa của cả nước đã giảm 125.000 hecta. Theo ước tính, trung bình
mỗi hecta đất nông nghiệp bị thu hồi ảnh hưởng đến việc làm của hơn 10 lao
động nông nghiệp.Trong giai đoạn 2000 -2006, việc thu hồi đất đã có khoảng
2,5 triệu nông dân trên cả nước bị ảnh hưởng đến đời sống. Thực tế cho thấy
những diện tích đất bị thu hồi chủ yếu nằm ở những khu vực đông dân, có tốc độ
phát triển nhanh, điển hình là khu vực đồng bằng sông Hồng có tỷ lệ bị thu hồi
nhiều nhất với 4,4%, các địa phương như Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh,
Thái Bình,Vĩnh Phúc, Hà Nội là những tỉnh có tốc độ đô thị hoá nhanh và hình
thành nhiều khu công nghiệp
Đáng chú ý là, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi phần lớn là thuộc diện
“bờ xôi, ruộng mật”, có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho việc canh tác, thuộc các
vùng đồng bằng có mật độ dân số cao, trong đó có xã bị thu hồi đến 70-80%
tổng diện tích đất canh tác. Số liệu tổng hợp từ các địa phương cho thấy, có 10-
20% số hộ bị thu hồi 100% đất; 20% số hộ bị thu hồi 60 -70% đất và số hộ bị
thu hồi một nửa diện tích đất là 50% (Bộ NN và PTNT, 2007)

Theo các chuyên gia, việc thu hồi đất trồng lúa để xây dựng các khu công
nghiệp và mực nước biển dâng cao là hai nguy cơ làm suy giảm nghiêm trọng
diện tích đất trồng lúa của Việt Nam. Từ năm 1990 đến năm 2003, diện tích đất
bị thu hồi để phục vụ cho các mục đích sử dụng trên lên tới 697.410 ha, những
năm sau đó, trung bình mỗi năm cả nước mất khoảng 50 nghìn ha đất nông
nghiệp cho các nhu cầu phi nông nghiệp
Việt Nam là một trong những quốc gia đông dân nhất trên thế giới, nhưng
diện tích đất bình quân đầu người lại rất thấp. Với khoảng 0,4 hecta diện tích tự
nhiên và chỉ 0,1 hecta diện tích đất nông nghiệp trên đầu người (Báo cáo phát
triển Việt Nam 2007:125). Với diện tích đất nông nghiệp bình quân đầu người
thấp như vậy, nhưng ngay cả diện tích ít ỏi đó dành cho nông nghiệp theo thời
gian cũng ngày càng giảm dần do việc thực hiện các chính sách công nghiệp
hoá, hiện đại hoá của Nhà nước, trong đó có chính sách “đổi đất lấy hạ tầng”.
16
Theo Cục Trồng trọt (Bộ NN&PTNT), 80% đất bị mất là đất trồng lúa.
Tính sơ sơ với khoảng 250.000 ha đất trồng lúa bị thu hồi, bình quân mỗi vụ đã
hao hụt khoảng 500.000 tấn thóc. Ông Ngọc cho rằng CNH là quá trình tất yếu,
nhưng không thể làm CN bằng mọi giá mà không tính đến hiệu quả thu lại
không tương xứng với việc nông dân mất đất. Vì vậy, nếu không tính toán, đến
một lúc nào đó, đất nông nghiệp nói chung, đặc biệt là đất 2 vụ lúa sẽ ngày càng
bị thu hẹp. Điều này có nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh lương thực quốc gia.
Quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá thông qua xây dựng, nâng cấp cơ sở
hạ tầng đã góp phần hình thành các khu đô thị, ra đời các khu công nghiệp, khu
chế xuất ở nhiều địa phương, tạo nên sự biến đổi cơ cấu ngành nghề. Nhưng
đồng thời, diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp cũng góp phần làm tăng số hộ
gia đình nông dân không có đất sản xuất, số người thất nghiệp ngày càng nhiều.
Hậu quả rõ rệt của vấn đề này thể hiện qua các mặt sau:
+ Một bộ phận dân cư giảm mức sống
Nghiên cứu ở một số tỉnh cũng đã và đang thực hiện chính sách xây dựng
cơ sở hạ tầng trên cơ sở thu hồi đất nông nghiệp của người dân cho thấy: Việc

làm và thu nhập của các hộ sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp (chiếm
tới 60%) là đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp nhiều khó
khăn trong tìm kiếm việc làm mới. 53% số hộ có thu nhập giảm so với trước khi
bị thu hồi đất, chỉ có 13% số hộ có thu nhập tăng hơn trước
Sự phân tầng xã hội không chỉ là cách biệt giữa nông thôn và đô thị mà có
sự phân hoá giàu nghèo ngay trong các vùng nông thôn. Có những bằng chứng
cho thấy, việc thu hồi đất đã thúc đẩy sự gia tăng một tầng lớp người không có
đất đai, họ đang bị cách ly khỏi phương tiện sản xuất và phải tìm kiếm sinh kế
bằng cách đi làm thuê (bán sức lao động), và họ trở thành những người nghèo
hoặc nghèo nhất trong các cộng đồng nông thôn.
+ Nông dân thất nghiệp và thị trường lao động khó khăn
Quá trình hình thành thị trường đất đai (chuyển nhượng, tích tụ ruộng đất)
và phát triển công nghiệp (thu hẹp diện tích đất canh tác nông nghiệp) cộng
thêm một bộ phận không nhỏ các gia đình nông dân bỏ ruộng (vì ruộng không
còn canh tác được do ô nhiễm chất thải công nghiệp, do hệt thống kênh mương
tưới tiêu bị ngăn chặn hoặc bị lấp bởi các khu công nghiệp), đã khiến cho nhiều
nông dân trở nên thất nghiệp ngay trên mảnh đất mà họ từng gắn bó và sinh
sống qua nhiều thế hệ. Điều này tạo nên sự thay đổi của thị trường lao động, với
17
mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong khi cầu về lao động dường như có
tính ổn định thì cung về lao động lại tăng nhanh. Người nông dân không dễ dàng
có được việc làm ổn định sau khi mất ruộng, và cơ hội càng trở nên hiếm hoi khi
họ không được đào tạo việc làm ổn định sau khi mất ruộng, và cơ hội càng trở
nên hiếm hoi khi họ không được đào tạo về chuyên môn, sức khoẻ không đảm
bảo. Nói cách khác, chất lượng nguồn nhân lực của họ không đáp ứng được đòi
hỏi của thị trường lao động trong bối cảnh công nghiệp hoá và toàn cầu hoá hiện
nay.
Theo tính toán của các cơ quan chức năng, trung bình mỗi hec-ta đất bị
thu hồi ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao động nông nghiệp. Vùng đồng
bằng sông Hồng có số hộ bị ảnh hưởng do thu hồi đất lớn nhất: khoảng 300

nghìn hộ; Đông Nam Bộ: khoảng 108 nghìn hộ. Số hộ bị thu hồi đất ở các vùng
khác thấp hơn: Tây Nguyên chỉ có trên 138.291 hộ, Thành phố Hồ Chí Minh:
52.094 hộ (Bộ NN và PTNT, 2007). Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương,
chính sách giúp thực hiện quá trình thu hồi đất và giải quyết việc làm cho các hộ
gia đình bị thu hồi đất. Tuy nhiên, công tác tuyển dụng lao động tại các địa
phương có đất bị thu hồi chưa thực sự hiệu quả. Hầu hết các lao động nông
nghiệp không đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp và vẫn giữ nguyên nghề
cũ sau khi đất sản xuất bị thu hồi, chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ chuyển sang nghề mới
và tìm được việc làm ổn định. Có tới 67% số lao động nông nghiệp bị thu hồi
đất vẫn giữ nguyên nghề sản xuất nông nghiệp; 13% chuyển sang nghề mới và
khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định (Bộ NN
và PTNT, 2007).
Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh một trong những địa phương trọng điểm thu
hồi đất ở phía Bắc , từ năm 2001-2005 các DN thuộc khu CN trên địa bàn tỉnh
thu hút trên 60.000 lao động, bình quân mỗi năm giải quyết việc làm cho 14.000
lao động nhưng số lao động tại địa phương bị thu hồi đất được tuyển dụng chỉ
vào khoảng 3.200 lao động/năm. Tuy nhiên, chỉ vài ba tháng sau khi tuyển dụng,
lao động bị mất việc do không đáp ứng được những yêu cầu tay nghề của DN.
Số lao động còn dôi dư, đặc biệt là những lao động thuần nông trong độ tuổi từ
35 - 60 tuổi rất khó tiếp cận với việc làm tại các DN công nghiệp.
Thứ hai, việc đổi đất lấy hạ tầng có thể làm thất thoát tiền và tài sản
của Nhà nước và nguy cơ gia tăng nạn tham nhũng
Theo hệ thống thẩm định giá hiện nay, hầu hết các địa phương trong cả
nước rất dễ có được giá đất thấp. “Thỏa thuận không chính thức” giữa chủ đầu
18
tư và các cơ quan nhà nước liên quan sẽ đủ để định giá đất thấp hơn giá thị
trường. Số tiền chênh lệch giá đất nêu trên thường không được trả về cho ngân
sách nhà nước mà chảy vào túi một số cá nhân hoặc tổ chức nhất định.
Điển hình như trường hợp xảy ra thời điểm năm 2002, UBND tỉnh Hải
Dương quyết định phê duyệt Dự án phát triển đô thị phía Tây theo cơ chế “đổi

đất lấy hạ tầng”. Chủ đầu tư chỉ trả chi phí sử dụng đất cho UBND tỉnh Hải
Dương với giá 40.000 đồng/m2 những người dân phải trả cho chủ đầu tư giá
mua đất từ 2,8 - 2,9 triệu đồng, làm thất thoát Ngân sách Nhà nước gần 9.000 tỷ
đồng (nguồn: Báo Sài Gòn Giải Phóng ngày 31/8/2006).
Cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dễ dẫn đến tham nhũng do cách thức thẩm
định giá đất. Thêm vào đó, “ăn theo” cơ chế này, nhiều địa phương đã thực hiện
giao đất cho cả các doanh nghiệp không đầu tư cơ sở hạ tầng, gây thất thoát lớn
cho ngân sách Nhà nước.
Ví dụ như tại Dự án mở rộng đường Láng - Hòa Lạc (Đại lộ Thăng Long)
là công trình được đầu tư dưới hình thức đổi đất lấy cơ sở hạ tầng. Nhưng trong
quá trình triển khai dự án, trong khi Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Tài chính chưa
tính toán đầy đủ phương án đổi đất lấy cơ sở hạ tầng với nhà đầu tư Vinaconex
thì UBND tỉnh Hà Tây (cũ) đã “cắt” gần 747 ha đất sát trục đường này cho các
doanh nghiệp không tham gia dự án này. Việc làm này là sai chỉ đạo của Thủ
tướng Chính phủ, gây thiếu quỹ đất tạo vốn đầu tư, làm chậm tiến độ của dự
án….
Nhiều vụ tham nhũng có thể xảy ra liên quan đến việc thực hiện chính
sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng cũng là nhận định của Ngân hàng thế giới (WB)
được chỉ ra trong Báo cáo Đánh giá các yếu tố rủi ro gây tham nhũng trong quản
lý đất đai mới đây.
Tại báo cáo trên, WB cho rằng, một trong những nguy cơ tham nhũng xuất
phát từ việc các quan chức cấp tỉnh ra quyết định về việc giao và cấp đất, đồng
thời là người chủ trì việc thẩm định giá đất nhưng lại không chịu sự giám sát bên
ngoài. Và hệ thống thẩm định giá bị lạm dụng do thiếu tính độc lập. Theo hệ
thống thẩm định giá hiện nay, hầu hết các địa phương trong cả nước rất dễ có
được giá đất thấp. “Thỏa thuận không chính thức” giữa chủ đầu tư và các cơ
quan nhà nước liên quan sẽ đủ để định giá đất thấp hơn giá thị trường. Nhưng để
có được đất với giá thấp, chủ đầu tư sẽ có động cơ để hối lộ cho các quan chức
nhà nước tham gia vào việc xác định giá giao/cho thuê đất.
19

Một là chủ đầu tư hối lộ quan chức nhà nước để được phê duyệt giá
giao/cho thuê đất ở mức thấp. Hai là chủ đầu tư hứa hẹn sau khi hoàn thành dự
án, họ sẽ bán đất, nhà ở hoặc văn phòng với mức giá thấp hơn giá thị trường cho
các quan chức nhà nước.
Vì không có quy trình chống tham nhũng đối với việc xác định giá trị đất
đai và cơ sở hạ tầng được đầu tư nên đã tạo ra kẽ hở rất dễ dẫn đến tham nhũng.
Trong trường hợp này, tham nhũng được thúc đẩy bởi đặc lợi kinh tế do chủ đầu
tư có thể tạo ra từ chênh lệch giữa giá thị trường và giá do chính quyền cấp tỉnh
phê duyệt đối với đất giao cho chủ đầu tư. Thực tế, giá UBND tỉnh đưa ra chỉ
bằng 40 - 70% giá thị trường. Do vậy, có thể thấy rằng, việc tự quyết định giá
đất mà không bị kiểm tra càng dẫn tới nguy cơ tham nhũng nhiều hơn.
Thứ ba, việc đổi đất lấy hạ tầng hiện đang có nguy cơ làm phá vỡ quy
hoạch đô thị và gây khó khăn trong việc kiểm soát giá bất động sản
Việc quá lạm dụng tình trạng đổi đất lấy hạ tầng, đặc biệt đối với các dự
án ít hiệu quả và dự án nhỏ lẻ khiến cho quy hoạch đô thị bị phá vỡ, ngày càng
mất cân đối và thị trường bất động sản vốn phức tạp, giá đội cao hơn nhiều giá
trị thật, càng thêm rối ren hơn.
Theo lý giải của nhiều cơ quan chức năng, đổi đất lấy hạ tầng ngoài việc
tận dụng được nguồn vốn từ nhiều thành phần kinh tế xây dựng hạ tầng giao
thông, còn có thể khiến nguồn cung của thị trường bất động sản dồi dào hơn, từ
đó hạ giá thành đất ở, nhà ở. Tuy nhiên, điều đó chỉ đúng một phần, bởi xét ở
khía cạnh nào thì quá lạm dụng đổi đất lấy hạ tầng cũng gây ra nhiều bất cập cho
xã hội. Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư XDGT, nguồn vốn thu
được từ việc đổi đất lấy hạ tầng thật sự không lớn, những dự án giao thông từ
hình thức này lên đến nghìn tỷ đồng chỉ đếm được trên đầu ngón tay, còn lại chủ
yếu là các dự án nhỏ, vài chục, vài trăm tỷ đồng và vài km đường.
Nhưng để có được những tuyến đường quy mô không lớn này, nhà đầu tư
được hoàn vốn bằng số lượng đất không hề nhỏ, trong đó chủ yếu là những khu
đất “vàng” tại các khu đô thị lớn, đất nông nghiệp mầu mỡ để xây dựng đô thị.
Có thể dễ dàng nhận thấy là tình trạng đổi đất lấy hạ tầng tràn lan đã khiến quy

hoạch tại nhiều thành phố ngày càng bị mất cân đối.
Đơn cử như khu vực Hà Nội, chỉ trong một thời gian ngắn trước và sau
khi mở rộng địa giới Thủ đô, đã có hàng chục dự án đô thị thi nhau mọc lên tại
Hà Đông, biến khu vực này trở thành một đại công trường của các khu đô thị,
20
chung cư cao tầng. Dọc theo các tuyến đường như Lê Văn Lương, Láng - Hòa
Lạc, QL6, khắp nơi đều thấy các dự án đô thị được triển khai xây dựng, trong
số đó có nhiều dự án có quy mô rất nhỏ lẻ.
Còn đối với Thừa Thiên - Huế thời gian qua, chủ trương đổi đất lấy hạ
tầng đã tạo nguồn lực cho đầu tư và phát triển ở địa phương. Tuy nhiên trong
quá trình thực hiện chủ trương này cũng bộc lộ nhiều bất cấp do cách làm chủ
quan, ồ ạt và nhất là thiếu quy hoạch vì có quá nhiều công trình triển khai cùng
lúc.
Từ năm 2003 đến nay, toàn tỉnh đã xây dựng được 24 khu tái định cư với
tổng diện tích 771.029 m2 theo phương án vừa đổi đất lấy hạ tầng, vừa có vốn
đầu tư thi công các dự án. Đến nay, toàn tỉnh đã có 15 dự án hoàn thành, 9 dự án
đang trong giai đoạn triển khai. Theo số liệu thống kê từ ngành tài chính, nguồn
thu cấp quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị mới
nói trên đạt 383,6 tỉ đồng. Trong điều kiện thu ngân sách của một địa phương
còn khó khăn như Thừa Thiên - Huế thì đây được xem như là một cố gắng đáng
kể của địa phương. Tuy nhiên, do triển khai cùng lúc nhiều dự án nên công tác
quy hoạch và quản lý quy hoạch, cũng như việc quản lý xây dựng cơ bản còn
lắm bất cập. Nhiều khu quy hoạch ở liền kề, nhưng do có nhiều chủ đầu tư nên
hạ tầng như thoát nước, đường điện, giao thông không được thiết kế để đấu nối,
mà vẫn bị chia cắt với nhau, gây lãng phí hoặc trở ngại chung. Phần lớn các dự
án đều thiết kế các tuyến đường giao thông trong các khu dân cư quá nhỏ, lòng
đường thường chỉ có 3,5m, không đáp ứng yêu cầu phát triển giao thông khu
vực đô thị cả về trước mắt và lâu dài. Nhiều đoạn đường chỉ vài trăm mét nhưng
uốn lượn, gấp khúc như "cây cảnh".
Nhiều chủ đầu tư lý giải, vì các dự án đổi đất lấy hạ tầng nên diện tích

chia lô để bán được tận dụng tối đa, có trường hợp tính toán cho vuông lô đất để
bán thì phải nắn cong đường như: khu quy hoạch đường Hai Bà Trưng, và khu
Kiểm Huệ 1, khu Đống Đa nối đường Nguyễn Huệ. Cao độ nền của các khu dân
cư cũng "muôn hình, muôn vẻ", mỗi nơi một kiểu. Chẳng hạn dự án của Công ty
cổ phần bất động sản Sông Đà ở phường Xuân Phú (Huế) mặt nền cao hơn mặt
bằng chung từ 0,5m trở lên; nếu không xử lý tốt thì về mùa mưa lũ sẽ có khả
năng gây ngập úng nội đô. Ở các khu đô thị mới, việc quy hoạch phát triển các
khu hành chính, dịch vụ công cộng, vui chơi giải trí chưa được chủ trọng đúng
mức, nên khi có nhu cầu thì chính quyền sở tại lại bất lực.
21
Ở các khu đô thị ở Thừa Thiên-Huế dù mới được xây dựng nhưng kiến
trúc, cảnh quan hết sức lộn xộn. Tình trạng bê tông hoá đô thị, hộp hoá nhà ở
diễn ra phổ biến, rất "chông chênh" với đặc trưng kiến trúc đô thị nhà vườn Huế.
Nguyên do là các dự án phần lớn chỉ dừng lại ở mức quy hoạch phân lô, chưa có
quy hoạch kiến trúc mặt tiền và thứ nữa là công tác quản lý xây dựng chưa tốt,
nên việc xây dựng kiến trúc nhà ở nhiều nơi thiếu đồng bộ, mất mỹ quan. Bên
cạnh đó, việc công bố công khai quy hoạch, cũng như các nội dung chủ yếu của
các dự án nhiều chủ đầu tư làm chưa tốt; các địa phương như xã Thuỷ An,
phường Vỹ Dạ, Xuân Phú (thành phố Huế) có diện tích thu hồi đất rất lớn nhưng
trong quy hoach chung và quy hoạch chi tiết (mặc dù đã được duyệt) lại thiếu
diện tích bố trí dành cho các cơ sở hạ tầng thiết yếu, các làng nghề, khu du lịch,
các công trình phúc lợi công cộng khác. Điều này cũng dễ dẫn đến các bất cập
trước nhu cầu bức thiết ngày càng tăng của nhân dân trong việc hình thành các
khu đô thị mới ở tỉnh trong thời gian tới.
Một hệ lụy khác nữa là do quá nhiều dự án BT và dự án đô thị triển khai
tại một khu vực khiến cho việc kiểm soát giá bất động sản gặp rất nhiều khó
khăn. Những diễn biến khó lường của thị trường bất động sản, tình trạng sốt ảo,
giá bất động sản vượt xa giá trị thật trong thời gian qua là minh chứng rõ ràng
nhất cho việc này.
Một số cơ quan QLNN lý giải, tăng các khu đô thị sẽ làm tăng nguồn cung

cho thị trường, giúp thị trường giảm nhiệt. Tuy nhiên, bất động sản không phải
là hàng hóa thông thường để theo quy luật cung - cầu đó, bởi đất đai không thể
tự sinh sôi ra thêm mà gần như bất di bất dịch. Càng xây nhiều đô thị, các chủ
đầu tư càng mở bán nhiều thì càng làm cho thị trường rối thêm, người dân và
các nhà đầu tư vẫn đổ xô đầu tư, găm đất và đẩy giá bất động sản lên quá cao.
Người nhiều tiền thì dồn vốn để đầu cơ, lích luỹ nhà đất, người có ít tiền thì
ngày càng khó có khả năng có được chỗ ở ổn định. Hiện tượng này nếu không
có sự quản lý, điều chỉnh kịp thời của Nhà nước sẽ trở thành một vấn đề lớn về
cả mặt kinh tế và xã hội, làm cản trở sự phát triển chung của đất nước vốn đã
thiếu kinh phí cho đầu tư và phát triển kinh tế.
Thứ tư, các công trình cơ sở hạ tầng được đầu tư bằng hình thức đổi
đất vẫn không đảm bảo về chất lượng và tiến độ
Việc đổi đất lấy cơ sở hạ tầng có khả năng đáp ứng cho các dự án về
nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đủ vốn không đồng nghĩa với
việc thực hiện các dự án đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng theo quy định.
22
Theo kết quả làm việc của Thanh tra Chính phủ tại Dự án mở rộng đường
Láng - Hòa Lạc (Đại lộ Thăng Long) – một dự án thực hiện theo hình thức đổi
đất lấy hạ tầng. Bên cạnh các vấn đề về việc giao đất cho các doanh nghiệp
không thực hiện dự án, việc triển khai dự án cũng tồn tại nhiều sai phạm trong
các khâu thiết kế, thi công, nghiệm thu và thanh toán.
Ở khâu thiết kế, Bộ Giao thông Vận tải với tư cách là Bộ chủ quản cấp
vốn đã có yêu cầu chiều rộng nền đường tối thiểu 140 m nhưng thực tế nhà đầu
tư thực hiện dự án là Tổng công ty Vinaconex lại chi thực hiện theo bản vẽ thi
công là 134 m. Thiết kế cao độ đường gom và hệ thống thoát nước hai bên tuyến
đường thực tế không đúng quy định. Hầm chui đường sắt lại đặt chỗ trũng,
thường xuyên bị ngập úng vào mùa mưa…Về vốn đầu tư, theo phê duyệt ban
đầu, dự án này có tổng mức đầu tư điều chỉnh lên tới trên 7.527 tỷ đồng (vốn
đầu tư xác định ban đầu là 3.733 tỷ đồng). Do những sai phạm trong hầu hết các
khâu, tổng mức đầu tư của dự án đã bị tăng vốn lên với giá trị lên tới 1.380 tỷ

đồng.
Ngoài ra, về thời gian thực hiện dự án, dự án này dù chỉ dài khoảng 30 km
nhưng thời gian thi công đã kéo dài gần 10 năm. Kết quả thanh tra cho thấy, dự
án này thực tế đã và sẽ chậm so với tiến độ trong quyết định đầu tư và hợp đồng
ký kết lần đầu là 4 năm (khởi công tháng 5/2005 dự kiến sau 30 tháng hoàn
thành), lần thứ hai là khoảng 1 năm (dự kiến tháng 12/2010 hoàn thành). Thế
nhưng, đến nay dự án mới chỉ hoàn thành khoảng 70% khối lượng công việc
3. Những thách thức:
Trong quá trình đô thị hoá, nhằm giải quyết bài toán đáp ứng nhu cầu vốn,
việc thu hút các nguồn vốn xã hội để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng trở nên
cấp thiết. Để triển khai các dự án quan trọng, việc đổi đất lấy cơ sở hạ tầng là
không thể tránh khỏi. Tuy nhiên nếu hình thức này bị lạm dụng quá nhiều trong
khi nguồn đất, đặc biệt là đất nông nghiệp đang hạn hẹp dần sẽ gây ra rất nhiều
hậu quả nghiêm trọng ta dễ nhận thấy :
- Thứ nhất,nó thực hiện việc phân tích chi phí- lợi ích (cost – benefit
analysis) qua cơ chế thị trường.Nếu tổng gộp nguyện vọng trả tiền để mua đất
chuyển nhượng trong tương lai của các tác nhân thị trường không đủ bù cho chi
phí, thì điều đó chứng tỏ dự án là không có ích lợi kinh tế - xã hội, và nên bỏ.
Ngược lại, nếu tổng số nguyện vọng trả tiền cao hơn chi phí thực hiện dự án thì
nên tiến hành. Điều đó cho phép tránh tình trạng lăng phí quan liêu trong xây
dựng cơ bản.
23
- Thứ hai, nó hướng quyền lực cưỡng chế hành chính vào việc phục vụ lợi
ích xã hội. Ai cũng biết là luôn có khó khăn trong việc giải tỏa đất cho xây dựng
cơ bản. Những người đang sống trên miếng đất sắp xây cầu đường sẽ kỳ vọng
giá trị đất của họ tăng lên sau khi công trình hoàn thành. Vì vậy, họ có thể đòi
chính quyền phải trả giá đền bù cao qua việc trì hoãn giải tỏa. Cứ xem việc mở
rộng đường Nam kỳ khởi nghĩa ở TP HCM hay hoàn thành đường Liễu giai Hà
nội bị đình lại chỉ vì còn một vài chủ hộ nhất quyết không chịu rời nhà là đủ
hiểu. Để tránh việc đàm phán phức tạp, chính quyền nên đi trước một bước nữa

và lập ra một thị trường tương lai khác, không phải với những người mua đất
sau khi hoàn thành công trình, mà với những người bán đất trước khi thi công.
Nói rõ ra, thoả thuận đền bù với dân cư ở khu quy hoạch phải được tiến hành
trước khi có một kỳ vọng rõ ràng rằng công trình ở đó sẽ được đưa vào thực
hiện.
4. Nguyên nhân và các bài học kinh nghiệm
Trong khi nguồn lực nhà nước có hạn thì việc mở rộng các hình thức đầu
tư, để xây dựng kết cấu hạ tầng (chủ yếu là hạ tầng giao thông) là tất yếu.
Tuy nhiên nên khuyến khích các nhà đầu tư tham gia bỏ vốn xây đường
rồi tận dụng khai thác chính những con đường đó từ những dịch vụ hai bên
đường, thu phí và nhiều hình thức khác chứ không phải theo kiểu “ăn sổi”, đâu
có đất là cứ đổi.
24
Phần III: Những giải pháp triển khai và khắc phục những tồn tại trên
1. Giải pháp về giải quyết lao động đối với những hộ dân bị thu hồi
đất nông nghiệp:
- Cần thực hiện tốt hơn nữa việc đào tạo và tái đào tạo trình độ nghiệp vụ
chuyên môn kỹ thuật cho lao động. Đây là giải pháp trọng tâm của các giải
pháp, tác động trực tiếp cho nhu cầu của nhà tuyển dụng và người lao động gặp
nhau. Để thực hiện thành công giải pháp này, phải chi ngân sách hỗ trợ chi phí
đào tạo cho người lao động và tuyên truyền mạnh mẽ tầm quan trọng của việc
đào tạo và tái đào tạo đến với người lao động, vì lợi ích lâu dài để mọi người
tham gia vào các lớp đào tạo nghề. Bên cạnh việc đào tạo tại các trường, trung
tâm hướng nghiệp dạy nghề thì cần chú trọng phát triển các hình thức đào tạo tại
các làng nghề truyền thống và xây dựng các tiêu chuẩn để định kỳ tổ chức cho
người lao động có cơ hội sát hạch để cấp chứng chỉ hành nghề cho lao động.
- Hỗ trợ, cho vay vốn ưu đãi về lãi suất và các điều khoản về tài sản thế
chấp để người lao động có thể tự tạo việc làm, chuyển đổi ngành nghề. Cho vay
hỗ trợ đối với người lao động được tuyển dụng xuất khẩu lao động về các khoản
phí có liên quan.

- Tác động đến các doanh nghiệp trong việc tuyển dụng và tham gia đào
tạo lao động. Đặc biệt ưu tiên cho lao động trong các hộ dân bị thu hồi đất sản
xuất là điều kiện ưu đãi để cấp giấp phép và hưởng các chính sách ưu đãi khác
của địa phương.
- Cần nghiên cứu tính toán chi tiết, cụ thể sự tác động của việc thu hồi đất
sản xuất và có kế hoạch giải quyết việc làm cho người lao động trước khi thực
hiện việc giải toả mặt bằng thu hồi đất sản xuất của các hộ dân. Vì có những dự
án chưa tính đầy đủ các yếu tố nên có hiệu quả mang tính cục bộ, chủ đầu tư thu
được lợi nhuận từ dự án nhưng xét hiệu quả tổng hợp toàn bộ dự án thì lợi ích từ
dự án không bù đắp được toàn bộ phần thiệt hại dự án gây ra.
2. Xây dựng khung pháp lý chung cho cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”:
Theo hệ thống thẩm định giá hiện nay, hầu hết các địa phương trong cả
nước rất dễ có được giá đất thấp. “Thỏa thuận không chính thức” giữa chủ đầu
25