Cơ sở lý luận và thực trạng quản lý nhà nước về kế hoạch sử dụng đất

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC VỀ QUI HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT
I. Những vấn đề chung về qui hoạch sử dụng đất đô thị
1. Khái niệm và đặc điểm qui hoạch sử dụng đất đô thị
1.1 Khái niệm qui hoạch sử dụng đất đô thị
1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đô thị
1.1.1.1 Khái niệm đất đô thị
Tổ chức quần cư của con người cũng phát triển từ dạng đơn giản như bản,
xóm đến dạng phức tạp dần lên như điểm dân cư nông thôn, điểm dân cư đô thị. ở
đô thị tồn tại nhiều mối quan hệ phức tạp giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân
với cộng đồng, giữa cá nhân với các vấn đề xung quanh…. . Thật khó có thể hiểu
đúng hết các vấn đề của đơ thị, tuy nhiên người ta có thể khái qt về đô thị như
sau: Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật đô cao, chủ yếu là lao động phi nơng
nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chun ngành, có vai
trị thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của cả nước, của một miền lãnh
thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong huyện.
Đô thị là trung tâm phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ cho nên
các vấn đề về đất đai đô thị luôn được sự quan tâm của rất mọi tổ chức, cá nhân…
Trước khi nghiên cứu các vấn đề về đất đô thị chúng ta xem xét khái niệm về đất
đô thị: Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được qui
hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản
xuất, kinh doanh, cac cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, quốc phịng an ninh
và các mục đích khác. ngoài ra, theo qui định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã
đã có qui hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đơ thị
thì cũng được tính vào đất đơ thị.
1.1.1.2 Phân loại đất đô thị
Tất cả mọi hoạt động của con người từ đơn giản đến phức tạp, từ hoạt động
công cộng đến hoạt động vì lợi ích cá nhân, hay từ hoạt động sản xuất đến các hoạt
động văn hoá thể thao đều diễn ra trên một không gian nhất định. Đất đai luôn được
sử dụng vào mọi hoạt động đó của con người và con người sử dụng nó như một

1


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
cơng cụ thực hiện các hoạt động của mình.Căn cứ theo mục đích sử dụng đất đơ thị
được phân thành các loại chủ yếu sau:
• Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng:
Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng là đất dùng để xây dựng: đường giao
thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thốt nước, sơng hồ, đê, đập,
trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi giải trí, quảng
trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và các cơng trình cơng cộng khác theo qui
định của Chính phủ.
Như vậy ở đơ thị, đất cơng cộng chiếm một tỷ trọng đáng kể trong đất đô thị.
Việc quản lí đất cơng cộng có vai trị quan trọng đối với cơng tác quản lí ở tất cả
các đơ thị.
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh:
Các đô thị đều cần sự ổn định để phát triển cho nên ở đơ thị nào cũng cần
phải có đất dành cho mục đích an ninh quốc phịng. Tuỳ theo vị trí, quy mơ đơ thị
mà đất dành cho mục đích an ninh, quốc phịng có tỷ lệ khác nhau ở từng đơ thị.
Chính phủ quyết định việc sử dụng đất vào mục đích quốc phịng và an ninh theo
những u cầu của Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an. Trong trường hợp đất có qui mơ
nhỏ ở mức độ quan trọng khơng cao lắm nằm trong phạm vi quản lí của đơ thị thì
Chính phủ có thể uỷ quyền cho cấp dưới( uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố) quyết
định việc sử dụng đất loại này.
Đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh bao gồm: đất sử dụng cho các đơn vị
đóng quân; đất sử dụng làm các căn cứ không quân, hải quân và căn cứ quân sự
khác; đất sử dụng làm các cơng trình phịng thủ quốc gia, trận địa và các cơng trình
cơng nghiệp, khoa học, kỹ thuật phục vụ quốc phòng; đất sử dụng làm kho tàng của
lực lượng vũ trang; đất sử dụng vào việc xây dựng các cơng trình quốc phịng, an
ninh khác do Chính phủ qui định.

•Đất ở:
Đất ở là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở cho dân cư đơ thị. Đất
ở thường có một tỷ lệ cao trong thành phần các loại đất đô thị. Đất ở nhằm thoả
mãn nhu cầu ăn ở của dân cư đô thị. Nó là một bộ phận khơng thể thiếu được khi
xây dựng đô thị. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp. Đất ở
2


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
đơ thị có nhiều loại: đất do cá nhân sử dụng, đất do tập thể sử dụng, đất cấp, đất
cho thuê,…
• Đất chuyên dùng:
Đất chuyên dùng là đất được xác định sử dụng vào mục đích khơng phải là
nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở. Đất chun dùng bao gồm đất xây dựng các
cơng trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi,
đê điều, văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, dịch vụ; đất sử dụng cho
nhu cầu an ninh quốc phòng; đất dùng cho thăm dị, khai thác khống sản, đá cát;
đất làm muối, làm gốm, gạch, ngói và các vật liệu xây dựng khác; đất di tích lịch sử
văn hố và danh lam thắng cảnh; đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất có mặt nước sử
dụng vào các mục đích khơng phải nơng nghiệp.
• Đất nơng nghiệp, lâm nghiệp:
Đất nơng nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông
nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm
về nơng nghiệp.
Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm
nghiệp gồm có đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào
mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh ni, bảo vệ để phục hồi tự nhiên,
nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm lâm nghiệp.
• Đất chưa sử dụng:
Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử

dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp; chưa
được xác định là đất của các khu chức năng đô thị và nhà nước chưa giao cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài.
Khái niệm về qui hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch khơng gian có mục tiêu
trọng tâm là nghiên cứu những vẫn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị,
các điểm dân cư kiểu đô thị. Quy hoạch đơ thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực
trong khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức
sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tổ
3


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
chức có hệ thống hạ tầng kĩ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống
đô thị. Quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động
vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc
sống cộng đồng và xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con người. Công tác
quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:
- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện khơng gian cho q trình sản
xuất mở rộng của xã hội.
- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và
những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.
- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác
và bảo vệ tài nguyên môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức sử
dụng và quản lý đất khu dân cư đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả cao nhất thơng qua
việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng khu đất dân cư một cách khoa học
nhằm tiết kiệm đất đai và bảo vệ môi trường.
1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Chúng ta đều biết quy hoạch được lập ra từ việc nghiên cứu tổng hợp các vấn

đề liên quan như: các vấn đề về lịch sử, xã hội, tính lợi ích lâu dài,…Quy hoạch sử
dụng đất đai cũng được hình thành từ quá trình nghiên cứu đó, chính vì vậy mà nó
có các đặc điểm sau:
1.2.1 Tính lịch sử xã hội:
Ngày nay người ta đang cố gắng cải tiến phương pháp quy hoạch sử dụng
đất đô thị bằng cách nhằm vào các mục đích phát triển, nâng cao điều kiện sống,
cung cấp các dịch vụ cơng cộng một cách có hiệu quả… Mặc dù vậy nhưng quy
hoạch sử dụng đất vẫn luôn mang đậm màu sắc lịch sử xã hội vì lịch sử phát triển
xã hội chính là lịch sử phát triển quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai
thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừalà yếu tố
thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất. Vì vậy, nó ln là bộ phận của phương thức sản
xuất xã hội.

4


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Tuy nhiên , trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất mang
tính tự phát hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý là
phương tiện mở rộng, củng cố bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất
đai để mua, bán,…

1.2.2 Tính tổng hợp
Như chúng ta đã biết quy hoạch sử dụng đất là tổng hợp các biện pháp nhằm
đảm bảo hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất. Đặc điểm này thể hiện rằng quy
hoạch sử dụng đất làm nhiệm vụ tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hồ
các mâu thuẫn, tổ chức, bố trí sử dụng đất phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế –
xã hội và hiện trạng sử dụng đất.

1.2.3 sử dụng đất

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt vơ cùng quan trọng, nó có tính chất
vĩnh cửu khơng mất đi trong q trình sử dụng mà chỉ có thể là xói mịn, thối hố
tính chất màu mỡ của đất đai, hoặc biến đổi các tính chất khác của đất đai. Việc
tiến hành quy hoạch là để đáp ứng một cách phù hợp và có hiệu quả nhu cầu trước
mắt cũng như yêu cầu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong tương lai bằng
các biện pháp sử dụng và bảo vệ đất như: thâm canh, cải tạo, bồi dưỡng tính chất
màu mỡ của đất, sử dụng bền vững đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất là việc căn cứ vào các mục tiêu chiến lược vĩ mô
trung và dài hạn, các định hướng sử dụng đất đai và các dự báo xu thế biến động
đất đai dài hạn của những yếu tố kinh tế – xã hội, để từ đó xác định các quy hoạch
sử dụng đất cụ thể trong và dài hạn đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch
mang tính chỉ đạo vĩ mơ, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất.

1.2.4 Tính chính sách:
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị về chính sách
xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ htể trên mặt bằng
5


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch
kinh tế- xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và
mơi trường sinh thái…
1.2.5 Tính khả biến:
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đốn trước theo nhiều phương
diện khác nhau. Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến
đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển
kinh tế trong thời kỳ xác định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng
tiến bộchính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng

đất đai không cịn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung, hồn thiện quy hoạch và
điều chỉnh là biện pháp cần thiết, điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động. Một quá trình lập lại theo hình
xoắn ốc “ quy hoạch…thực hiện… điều chỉnh…. tiếp tục thực hiện…” với chất
lượng, mức độ hồn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.

1.3 Vai trị của qui hoạch sử dụng đất đơ thị
Luật đất đai năm 1993 khẳng định vai trò của đất đai: “ Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phịng”. Thật vậy, đất đai đóng vai trị
quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của loài người, con người cũng như tất cả
các hoạt động của họ khơng thể tồn tại được nếu khơng có đất đai. Nhận thức được
vai trị quan trọng đó, con người ln lập cho mình một quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đảm bảo sử dụng đất hiệu quả cao nhất. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
đối với công tác quản lý đất đai được thể hiện như sau:

1.3.1 Nhằm hướng cho việc phát triển đô thị cũng như sử dụng đất đai một
cách có kế hoạch, định hướng đảm bảo phát triển bền vững.
Phát triển đô thị là một trong những vấn đề trọng tâm, quyết định sự đi lên
của đất nước. Đất nước ta đang trong giai đoạn tập trung đẩy mạnh cơng nghiệp
hố - hiện đại hố. Q trình phát triển kinh tế khơng những làm tăng thêm số
6


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
lượng các đối tượng tham gia vào quan hệ sử dụng đất đai, mà nó còn làm cho mục
tiêu sử dụng đất tăng khá nhanh, thơng qua các giao dịch có tính kinh tế và phi kinh
tế làm cho mọi tổ chức và cá nhân đều muốn có quyền sử dụng một diện tích đất
đai riêng, và đều cố gắng tối đa để sử dụng đất có lợi nhất. Để đảm bảo cho q

trình phát triển đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển đơ thị thì cần
có quy hoạch sử dụng đất cụ thể, việc lập quy hoạch sử dụng đất chính là một trong
những biện pháp nhằm đảm bảo cung cấp đất đai hợp lí cho q trình phát triển bền
vững.

1.3.2 Qui hoạch là cơng cụ thể hiện chính sách toàn diện của nhà nước đối
với việc sử dụng đất đai.
Một trong những mục tiêu quan trọng của quy hoạch sử dụng đất đơ thị là cụ
thể hố chiến lược sử dụng đất và không gian theo quy hoạch chung đã được chính
phủ và các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khi quy hoạch được lập ra thì đó là cơng
cụ hữu hiệu trong cơng tác quản lí đất đai. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu
hiệu nhất giúp nhà nước thể hiện mục đích, định hướng sử dụng đất của mình mà
khơng phải thơng qua hàng loạt các văn bản, hướng dẫn khác nhau. Chính vì vậy
quy hoạch được coi là cơng cụ thể hiện chính sách của nhà nước đối với việc sử
dụng đất.

1.3.3 Tạo cơ sở cho cơng tác quản lý và kiểm sốt phát triển đô thị.
Quy hoạch được coi là công cụ thể hiện chính sách của nhà nước một cách
tồn diện nhất, thì các nhà quản lí muốn quản lí đất đai theo đúng pháp luật, theo
đúng định hướng chung của nhà nước thì cần phải căn cứ vào quy hoạch đã được
lập đó. Quy hoạch ln có tính quyết định tới sự phát triển của đơ thị, vì trong qui
hoạch ngầm chứa những qui định của nhà nước đối với vấn đề sử dụng đất đai từ
nó ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế – xã hội chung của toàn xã hội
1.4 Nội dung qui hoạch sử dụng đất đô thị
1.4.1 Khoanh định các loại đất

7


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện tự nhiên ( vị trí
địa lý, địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thuỷ văn, sinh vật), tài nguyên thiên nhiên (tài
nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên rừng, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên
biển) và cảnh quan môi trường.
+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện kinh tế – xã hội (
dân số, lao động, việc làm và thu nhập; thực trạng phát triển các ngành kinh tế- xã
hội; phân bố khu dân cư nông thôn, dân cư đô thị; thực trạng về cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội; tài nguyên nhân văn).
+ Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, hiệu quả kinh tế – xã
hội của việc sử dụng đất đai, mức độ thích hợp của đất đai để sử dụng vào các mục
đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng, khu dân cư nông thôn, phát
triển đô thị.
+ Quan điểm về định hướng sử dụng đất đai nhằm đáp ứng các mục tiêu
phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh.
+ Đề xuất các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất, đảm bảo đất đai được
sử dụng hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường
sinh thái để phát triển bền vững.

1.4.2 Điều chỉnh khoanh định cho phù hợp: Trong từng thời kì nếu có sự
thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai
thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp.
Đơ thị là một thực thể ln vận động. Nó chuyển từ trạng thái cân bằng này
sang trạng thái cân bằng khác. Sự vận động không ngừng của đô thị diễn ra trên
mọi mặt đời sống kinh tế xã hội đơ thị.Trong khi đó đồ án quy hoạch đơ thị là một
hình ảnh đơ thị trong tương lai mà các nhà quy hoạch, các nhà quản lí nghĩ ra. Đơ
thị trong đồ án quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt là một hình ảnh duy
nhất, khơng vận động. Bản thân điềunày đã chứa đựng những mâu thuẫn không
nhỏ. Thứ nhất chưa chắc đô thị vận động theo ý muốn của đồ án quy hoạch. Thứ
hai là khơng có một hình ảnh duy nhất của đơ thị như trong đồ án.

8


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Như vậy việc điều chỉnh, bổ sung quy hoạch đô thị diễn ra như một tất yếu
khách quan. Nói khác đi là việc điều chỉnh quy hoạch đô thị là một quy luật của sự
phát triển đô thị, của phát triển xã hội.
Việc điều chỉnh quy hoạch đơ thị có thể diễn ra ở tất cả các giai đoạn quy
hoạch. Điều chỉnh quy hoạch vùng phụ thuộc vào việc xuất hiện những nguồn lực
mới của khu vực hoặc có những xu hướng phát triển mới, khác với ý đồ quy hoạch
đã được duyệt. Quy hoạch vùng chịu ảnh hưởng nhiều của việc phân chia vùng
kinh tế, vùng kinh tế trọng điểm… Mọi tác động từ bên ngồi hay bên trong vào
vùng lãnh thổ đều có thể ảnh hưởng đến quỹ đạo phát triển của vùng. Những vấn
điều chỉnh quy hoạch vùng không nên đi trái với quy hoạch được duyệt, thậm chí
khơng nên đi q xa ý tưởng quy hoạch, nên điều chỉnh vào việc phát triển đô thị
cho phù hợp với thực tế phát triển của vùng.
1.4.3 Đề ra các biện pháp thực hiện qui hoạch sử dụng đất

II. Quản lí nhà nước về quy hoạch sử dụng đất
1. Khái niệm và nội dung quản lí qui hoạch sử dụng đất đơ thị
1.1

Khái niệm quản lí quy hoạch sử dụng đất

Đơ thị Việt Nam nói riêng và đơ thị thế giới nói chung đều tồn tại các quá
trình phát triển sản xuất, phát triển văn hố xã hội… Trong q trình này nếu các
nhà quản lí đơ thị nhận thức đúng quy luật, vận dụng các quy luật vận động để
kiểm soát các hoạt động thì đơ thị ngày càng phát triển. Để có thể hiểu rõ được
cơng việc của các nhà quản lí đô thị trước hết chúng ta xem xét khái niệm quản lí
đơ thị.

Quản lí đơ thị là các hoạt động nhằm huy động mọi nguồn lực vào công tác
quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt động đó để
đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố. Quản lí đơ thị là một
khoa học tổng hợp được xây dựng trên cơ sở của nhiều khoa học chuyên ngành,
bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện pháp và phương tiện được chính quyền
nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều kiện quản lí và kiểm sốt q trình tăng
trưởng đơ thị.
9


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Là một nội dung của quản lí đơ thị, quản lí quy hoạch sử dụng đất đơ thị
được định nghĩa như sau:
Quản lí qui hoạch sử dụng đất là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính
quyền đơ thị vận dụng các cơng cụ quản lý để tác động vào các hoạt động sử dụng
đất ( hoạt động xây dựng, sử dụng đất mục đích sản xuất,…) nhằm đạt được các
mục tiêu đề ra.
1.2 Nội dung quản lí qui hoạch sử dụng đất đơ thị
Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị là cụ thể hoá chiến lược ổn định
và phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, của mạng lưới đô thị, của quốc gia theo
chiến lược đã hoạch định nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững. Đồ án quy hoạch
sử dụng đất đô thị được duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý việc sử dụng đất ở đô thị.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một công cụ để đảm bảo sự phát triển ổn định, cân
đối, hài hoà giữa các ngành, giữa các thành phần kinh tế và tạo điều kiện phát triển
toàn diện các lĩnh vực của đô thị. Để phát huy tốt vai trị của quy hoạch sử dụng đất
đơ thị cần có biện pháp quản lí quy hoạch đó một cách hợp lí, sau đây là nội dung
của cơng tác quản lí quy hoạch sử dụng đất:

*

Lập và xét duyệt đồ án quy hoạch sử dụng đất

- Lập đồ án quy hoạch sử dụng đất: Đồ án quy hoạch sử dụng đất đô thị xác
định phương hướng nhiệm vụ cải tạo xây và sử dụng đất, tạo lập không gian và môi
trường sống thuận lợi nhất. Đồ án quy hoạch sử dụng đất được lập cho một đô thị
hoặc một khu dân cư đơ thị có liên quan chặt chẽ với nhau về mặt lãnh thổ, kinh tế,
xã hội, dịch vụ và các mặt khác. Đồ án chung quy hoạch sử dụng đất đô thị được
lập cho giai đoạn từ 10-15 năm.
Đồ án quy hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm các nội dung sau:
+ Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất quy hoạch.
+ Bản đồ hiện trạng và quỹ đất sử dụng
+Sơ đồ cơ cấu quy hoạch
+Bản đồ quy hoạch sử dụng đất hoặc bản đồ chia lô ( đối với đồ án
quy hoạch chia lô
10


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- Việc xét duyệt đồ án quy hoạch: Việc quản lí xét duyệt đồ án quy hoạch
được nhà nước quy định do ba cơ quan khác nhau: cơ quan chuyên môn chịu trách
nhiệm lập đồ án quy hoạch, chính quyền quản lý đơ thị có trách nhiệm trình cơ
quan xét duyệt và cơ quan giao trách nhiệm xét duyệt đồ án quy hoạch.
Phần văn bản: Thuyết minh tổng hợp, thuyết minh tóm tắt, phụ lục và các
văn bản thoả thuận của các cơ quan thẩm định hoặc xét duyệt đồ án.
- Việc xét duyệt đồ án quy hoạch: Việc quản lí xét duyệt đồ án quy hoạch
được nhà nước quy định do ba cơ quan khác nhau: cơ quan chuyên môn chịu trách
nhiệm lập đồ án quy hoạch, chính quyền quản lý đơ thị có trách nhiệm trình cơ
quan xét duyệt và cơ quan giao trách nhiệm xét duyệt đồ án quy hoạch.

Sơ đồ bộ máy quản lí việc xét duyệt đồ án quy hoạch sử dụng đất

Quản lí xét duyệt

Cơ quan duyệt

Cơ quan trình

Cơ quan lập đồ
án

Đồ án quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý đô thị, tiến hành công tác đầu tư xây dựng, lập
các thiết kế cải tạo, xây dựng đô thị hàng năm, ngắn hạn và dài hạn thuộc các
ngành và địa phương.
Việc xét duyệt các đồ án quy hoạch phải căn cứ vào nội dung yêu cầu lập
quy hoạch, đồ án phải bám sát mục tiêu kinh tế chính trị của địa phương.
Hồ sơ thiết kế quy hoạch xây dựng đơ thị cần được trình bày theo đúng quy
định việc lập các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị đồng thời nội dung đồ án phải
tuân theo các tiêu chuẩn , quy phạm và quy trình lập đồ án quy hoạch xây dựng đơ
thị.

11


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Chính quyền đơ thị được nhà nước uỷ quyền xét duyệt đồ án quy hoạch sử
dụng đất cần giao cho các bộ phận chuyên môn theo dõi, kiểm tra, soát xét trước
khi đồ án được đưa ra trình duyệt.

* Lập các văn bản pháp qui về qui hoạch sử dụng đất

Khi đã có đồ án qui hoạch sử dụng đất do cơ quan chuyên môn lập ra, nhà
quản lí đơ thị ở các cấp chính quyền có trách nhiệm xem xét, nghiên cứu các đồ án
qui hoạch đó và đưa ra các hướng dẫn cho dân cư về việc cấp chứng chỉ sử dụng
đất khi giao đất sử dụng lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn.
Ban hành các chính sách về quản lí quy hoạch sử dụng đất, lãnh đạo các cấp
chính quyền ban hành các hướng dẫn,
Dựa vào bản quy hoạch tổng thể và chi tiết về sử dụng đất để ban hành bản
đồ về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng trên các đường phố chính.

* Quản lí đảm bảo việc sử dụng đất theo qui hoạch
Đất đô thị được phân thành 6 loại, với mỗi loại đã được qui hoạch cụ thể
trong bản qui hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên để thực hiện được bản qui hoạch lập ra
đòi hỏi phải có sự cố gắng rất lớn từ nhiều phía, từ người sử dụng, từ nhà quản lí và
cả người làm qui hoạch.
Việc thực hiện quản lí sử dụng đất theo qui hoạch được thể hiện qua rất
nhiều công việc như: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy phép xây
dựng, thẩm định các dự án đầu tư liên quan đến việc sử dụng đất đô thị, hướng dẫn
nhân dân thực hiện theo qui hoạch,…
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Đây là một nội dung quan trọng
trong cơng tác quản lí đất đai, đặc biệt là đất đô thị cần phải thiết lập mối quan hệ
pháp lý về sử dụng đất giữa nhà nước với người sử dụng đất. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có giá trị như một chứng thư pháp lý chứng nhận mối quan hệ
đó.
- Cấp phép xây dựng là biện pháp kiểm soát về mặt kiến trúc, cảnh quan , sử
dụng kết cấu hạ tầng, không gian liền kề và không gian công cộng một cách cụ thể,
12


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
có thê giám sát và kiểm tra trong q trình thi cơng. Hiện nay, cấp phép xây dựng

là biện pháp quản lý và kiểm soát khơng chỉ ở Việt Nam mà cịn ở khắp các đô thị
trên thế giới.
- Thẩm định các dự án đầu tư liên quan đến việc sử dụng đất đô thị: đây cũng
là một trong những biện pháp quản lí sử dụng đất đai, công tác thẩm định này
thường yêu cầu đối với những chủ sử dụng đất với diện tích lớn.

* Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất để xây dựng đô thị
- Giao đất: Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất đơ thị cần phải lập
hồ sơ xin giao đất. Hồ sơ đó có các nội dung như sau: đơn xin giao đất, dự án đầu
tư xây dựng được cơ qua nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bản đồ địa chính tỉnh
hoặc thành phố trực thuộc trung ương. Tuỳ thuộc vào quy mô đất đai và mức độ
quan trọng của dự án đầu tư mà chính quyền ( chính phủ hoặc UBND tỉnh) ra quyết
định phê duyệt.
Sau khi cá nhân, tổ chức có quyết định giao đất thì chính quyền các cấp tổ
chức thực hiện quyết định này. Cụ thể là Uỷ ban nhân dân thành phố, quận, huyện,
thị xã có trách nhiệm thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lí.
Các chủ đầu tư được giao đất phải kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ ban
nhân dân phường, thị xã đang quản lí khu đất đó đồng thời phải tiến hành ngay các
thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng như xin chứng chỉ qui hoạch, thiết kế cơng trình,
xin phép xây dựng…
Khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất thì chủ đầu tư phải xin ý kiến cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư. Nếu sau 12 tháng ( kể từ khi nhận
đất), chủ đầu tư vẫn không tiến hành sử dụng đất theo dự án được phê duyệt thì
quyết định giao đất khơng cịn giá trị. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích khác.
- Thuê đất: Cũng như việc giao đất, tổ chức và cá nhân muốn th đất đơ thị
để sử dụng vào mục đích nào đó đều phải nộp hồ sơ xin thuê đất. Hồ sơ bao gồm:
đơn xin thuê đất, thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê ( kèm thuyết minh), bản
đồ địa chính khu đất xin thuê, giới thiệu địa điểm của Sở Xây Dựng( hoặc Văn
phòng kiến trúc sư trưởng).

13


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Trình tự và thủ tục thuê đất cũng giống như trình tự và thủ tục giao đất. Nhà
nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục
đích sau: tổ chức mặt bằng thi cơng xây dựng các cơng trình trong đơ thị, sử dụng
mặt bằng làm kho bãi, tổ chức các hoạt động xã hội ( cắm trại, hội chợ,lễ hội) và
xây dựng các cơng trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển về sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ hay nhà ở. Việc cho người nước ngoài thuê được tiến hành theo
Luật Đất đai và những quy định riêng.
Sở địa chính xem xét, thẩm tra hồ sơ và trình cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho thuê đất. Khi có quyết định cho thuê đất thì cơ quan nhà
nước được Nhà nước uỷ quyền ký hợp đồng với bên xin thuê đất.
Bên thuê đất có nghĩa vụ: sử dụng đất đúng mục đích, nộp tiền thuê đất, lệ
phí địa chính, thực hiện các cam kết hợp đồng. Khi hết hạn thuê đất, đối với trường
hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng,
không được làm hư hỏng các cơng trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật liên quan và bàn
giao lại đất cho bên cho th.
Đối với những phần đất đơ thị có quy hoạch nhưng chưa sử dụng đến thì
chính quyền các cấp có thể giao hoặc cho thuê có hời hạn sao cho khơng ảnh hưởng
xấu đến q trình phát triển đô thị.
- Thu hồi đất để xây dựng đô thị: Trong q trình cải tạo và xây dựng đơ thị,
việc thu hồi đất của người đang sử dụng để phục vụ mục đích cơng cộng khác
thường xun xảy ra. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần ra quyết định thu hồi
đất. Trước khi thu hồi đất, chính quyền đơ thị phải thông báo cho chủ đang sử dụng
đất biết lý do thu hồi đất, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất
và về tài sản gắn với đất. Nếu chủ sử dụng đất là nhà ở của dân cư đơ thị thì chính
quyền đơ thị cần xây dựng dự án di dân, tái định cư, giải phóng mặt bằng và tạo
điều kiện sinh hoạt cần thiết ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi cần phải chấp hành nghiêm chỉnh các
quyết định của Chính quyền, nếu họ cố tình khơng chấp hành thì bị cưỡng chế ra
khỏi khu đất đang sử dụng. Trong trường hợp họ tự nguyện chuyển nhượng, thừa
kế, biếu tặng, chuyển đổi quyền sở hữu nhà và sử dụng đất thì việc đền bù di

14


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận. Nhà nước thực hiện việc thu
hồi đất và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật.

* Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý
vi phạm về qui hoạch sử dụng đất.
Công tác thanh tra về qui hoạch sử dụng đất là thanh tra việc chấp hành các
chế độ, qui định về việc sử dụng đất theo qui hoạch.
Giải quyết các tranh chấp, khiếu nại hay tố cáocủa công dân về đất đô thị dựa
trên cơ sở hệ thống pháp luật hiện hành.
Đất đai là tài nguyên quốc gia và việc sử dụng nó như thế nào đã được lập kế
hoạch và qui hoạch cụ thể. Nên tổ chức và cá nhân nào vi phạm đều bị xử lý. Tuỳ
theo mức độ vi phạm khác nhau mà có thể xử lý hành chính hay đưa ra truy tố
trước pháp luật. Các vi phạm thường xảy ra là sử dụng đất trái phép, huỷ hoại đất,
chuyển quyền sử dụng đất trái phép, lợi dụng chức vụ quyền hạn về giao đất, thuê
đất, thu hồi đất,…
Như vậy công tác quản lý đất đai liên quan đến hệ thống cơ chế chính sách
phát triển kinh tế, xã hội ở đơ thị. Việc quản lý đất mang tính kế thừa rõ rệt cho
nên muốn cho công tác quản lý đất vào nề nếp thì trước tiên phải hồn thiện cơ chế
chính sách, giải quyết các vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại. Để quản lý tốt việc sử
dụng các loại đất theo đúng qui hoạch thì chính quyền các cấp cần có các giải pháp
đồng bộ về chính trị, kinh tế, xã hội làm cho mọi người dân đô thị hiểu và thực hiện

theo đúng những qui định của quản lý.
3. Sự cần thiết của quản lý nhà nước về qui hoạch sử dụng đất
Đất đai là yếu tố cần thiết cho mọi quá trình phát triển của xã hội, nhưng
khối lượng đất lại có hạn chính vì vậy cần phải lập ra quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất hợp lý. Việc lập được quy hoạch sử dụng đất là vơ cùng khó khăn tuy
nhiên để đảm bảo việc thực hiện đúng theo quy hoạch cịn khó khăn hơn, chính vì
vậy vai trị của cơng tác quản lý quy hoạch sử dụng đất là vô cùng quan trọng.
Chúng ta có thể tóm tắt vai trị đó như sau:
3.1 Đảm bảo việc sử dụng đất đúng chức năng, mục đích theo qui hoạch.
15


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Vai trị của nhà nước là hết sức quan trọng trong việc đảm bảo người dân
thực hiện đúng quyền sử dụng đất được nhà nước cho phép. Tình trạng sử dụng đất
khơng đúng mục đích được nhà nước giao hiện đang diễn ra ở rất nhiều khu vực
trong tồn bộ đất nước.
Hiện nay q trình đơ thị hố diễn ra tương đối nhanh và ở hầu hết các đô
thị, mà một tiền đề quan trọng của đơ thị hố đó là chuyển đổi mục đích sử dụng
đất, tuy nhiên nếu thiếu sự quản lí của nhà nước thì việc chuyển đổi này sẽ diễn ra
theo mong muốn chủ quan của người dân mà không theo qui hoạch đã được lập.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong q trình đơ thị hố và giai đoạn phát
triển kinh tế cao diễn ra cực kỳ phức tạp, địi hỏi phải có sự quản lí, kiểm tra
thường xuyên của các cấp chính quyền.
3.2 Nhằm nâng cao vai trị của đất đai đối với q trình phát triển kinh
tế- xã hội.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó có vai trị hết sức quan trọng trong quá
trình phát triển kinh tế, xã hội của mỗi địa phương, đặc biệt là ở các đô thị. Đất đai
nếu được sử dụng tốt thì đó là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, nhưng
ngược lại nếu đất đai không được sử dụng một cách hợp lí thì sẽ dễ xảy ra tình

trạng, nơi khơng cần đất thì sử dụng bừa bãi, lãng phí, trong khi nơi khác thực sự
thiếu thì lại khơng có đất để sản xuất. Muốn nâng cao vai trò của đất trong q trình
phát triển kinh tế xã hội cần có sự điều tiết và quản lí của nhà nước.
Nền kinh tế càng phát triển thì vai trị của đất đai ngày càng quan trọng, đất
đai được coi là một tư liệu sản xuất đặc biệt chính vì vậy mà việc sử dụng nó như
thế nào đã được các cơ quan nhà nước lập ra qui hoạch và kế hoạch sử dụng cụ thể.
Tuy nhiên, không phải mọi nơi, mọi lúc đều thực hiện sử dụng đất theo đúng như
qui hoạch, mà ln cần phải có sự quản lí và giám sát của nhà nước.
3.3 Đảm bảo quá trình phát triển đất đai bền vững
Đất đai là một tài nguyên quan trọng, nó khơng chỉ cần ở hiện tại mà cịn rất
cần cho cả tương lai. Chính vì vậy, việc sử dụng đất hiện nay địi hỏi khơng chỉ đáp
ứng tốt u cầu hiện tại mà còn đảm bảo phục vụ tốt cho tương lai. Đa số người
dân khi sử dụng đất đều có dự định sử dụng triệt để tất cả những gì có thể nhằm tối
đa hố hiệu quả sử dụng hiện tại mà khơng có ý thức cải tạo và bảo vệ đất đai, tình
16


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
trạng sử dụng đất như vậy không đảm bảo đất đai được phát triển bền vững. Yêu
cầu đặt ra đối với các nhà quản lí hiện nay là phải đảm bảo được việc điều tra khảo
sát các loại đất sau đó đưa ra kế hoạch sử dụng và bảo vệ tài nguyên đất một cách
hợp lí.

4. Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lí qui hoạch sử dụng đất
Trong q trình quản lí các nhà quản lí ln lập ra cho mình một chương
trình cũng như kế hoạch quản lí riêng, nhằm đạt hiệu quả quản lí cao nhất. Tuy
nhiên, do xã hội ln phát triển làm cho việc sử dụng đất đai cũng biến đổi hết sức
phức tạp, điều này gây khó khăn rất nhiều đối với cơng tác quản lí. Chính vì vậy
mà họ ln cố gắng tìm ra những nhân tố làm ảnh hưởng đến cơng tác quản lí,
nhằm hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực mà nó có thể gây ra đồng thời tận dụng

những tác động tích. Những nhân tố ảnh hưởng đó là:
4.1 Nhân tố kinh tế:
Trình độ kinh tế của một giai đoạn phát triển được thể hiện: cơ sở hạ tầng
hiện tại, tiềm năng kinh tế,… các nhân tố này ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sử
dụng đất. Nền kinh tế phát triển ở giai đoạn cao, có điều kiện đầu tư vào cải tạo
nâng cấp đất đai, thì chất lượng đất đai ngày càng tốt hơn. Nhưng q trình phát
triển kinh tế, xã hội địi hỏi một khối lượng lớn đất đai được đưa vào sử dụng,
khơng những thế đất đai cịn được khai thác triệt để hơn. Ngược lại với nền kinh tế
lạc hậu, kém phát triển, đất đai chủ yếu được sử dụng trong sản xuất nơng nghiệp
thì hiệu quả sử dụng thấp. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay đang diễn ra quá
trình nền kinh tế phát triển nên quá trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang các
loại đất khác diễn ra tương đối phức tạp, nên công tác quản lý càng trở nên quan
trọng hơn.
Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần như hiện nay thì đất đai cũng
trở thành một loại hàng hoá được đưa ra trao đổi và mua bán trên thị trường, sau
mỗi lần mua đi bán lại trên thị trường, đất đai thường hay bị thay đổi mục đích sử
dụng. Mặc dù, việc mua bán đất đai trên thị trường đã được sự quản lí của nhà
nước, tuy nhiên sau đó đất đai được sử dụng như thế nào vào mục đích gì thì các

17


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
nhà quản lí cũng khơng thể không quan tâm mà phải kiểm tra và nhắc nhở đảm bảo
việc sử dụng đất đúng qui hoạch.
4.2 Nhân tố xã hội
Nhân tố xã hội bao gồm các yếu tố như: pháp luật, văn hoá truyền thống, chế
độ xã hội,… các nhân tố này có ảnh hưởng khơng nhỏ tới cơng tác quản lí qui
hoạch sử dụng đất.
Đặc biệt là yếu tố luật pháp, pháp luật là do nhà nước đặt ra chung với cả

nước tuy nhiên ở mỗi địa phương với điều kiện kinh tế, xã hội khác nhau thì đều có
cơ chế quản lí khác nhau. Pháp luật là một công cụ hữu hiệu nhất trong quản lí
nhằm đảm bảo tính cơng bằng đối với mọi người dân trong quá trình khai thác và
sử dụng đất. Pháp luật ở một địa phương nếu được lập ra chặt chẽ và phù hợp với
cơ chế ở địa phương đó thì cơng việc quản lí có thể sẽ đỡ vất vả hơn và ngược lại.
Nhân tố văn hoá, truyền thống và phong tục tập quán có ảnh hưởng trực tiếp
tới tác phong và tư duy của người dân trong việc sử dụng đất. Nếu người dân địa
phương có ý thức sử dụng đất tốt, nghiêm chỉnh chấp hành luật pháp thì cơng tác
quản lý sẽ đơn giản hơn, nhưng nếu người dân vốn đã khơng có ý thức sử dụng hợp
lí, đất đúng pháp luật thì cơng tác quản lý sẽ cực kỳ khó khăn phức tạp.
Chế độ xã hội là yếu tố liên quan đến hệ thống cơ chế quản lí hiện tại của địa
phương đó, nếu hệ thống quản lý trên tất cả các lĩnh vực khác như an ninh, quốc
phịng, giáo dục,… tốt thì đó là điều kiện tiền đề quan trọng đối với công tác quản
lý qui hoạch sử dụng đất, tuy nhiên nếu chế độ xã hội có bộ máy quản lý lỏng lẻo
khơng nghiêm túc thì đó sẽ là một khó khăn rất lớn đối với công tác quản lý sử
dụng đất.
4.3 Nhân tố con người
Quản lí qui hoạch sử dụng đất xét về thực chất chính là quản lí các hoạt động
của con người trong quá trình sử dụng đất. Việc quản lý là của nhà quản lý, còn
việc sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào mỗi con người, nếu mối người dân ngay từ đầu
đã có những nhận thức đúng đắn, và có ý thức nghiêm chỉnh chấp hành các qui
định của nhà nước trong quá trình sử dụng đất thì sẽ tạo điều kiện rất tốt cho công
tác quản lý.

18


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Nhân tố con người cịn bị chi phối bởi nhiều yếu tố như: trình độ văn hoá, ý
thức của người dân và mật độ dân cư sinh sống trên địa bàn,… Mỗi nhân tố trên

đều có tác động đến cơng tác quản lý. Xã hội càng phát triển thì việc quản lý sử
dụng đất đai càng phức tạp, khi trình độ văn hố được nâng lên thì cơng tác quản lý
cũng chưa chắc đã đơn giản hơn, nếu trình độ văn hố được nâng lên cùng với ý
thức của mọi người trong quá trình sử dụng thì cơng tác quản lý sẽ đơn giản hơn,
nhưng nếu trình độ văn hố nâng lên mà ý thức chấp hành luật pháp giảm đi thì
cơng việc quản lý thực sự gặp khó khăn. Cùng với qúa trình đơ thị hoá là sự tăng
lên đáng kể của dân cư ở đô thị, đất đai được phát huy tác dụng một cách tối đa.
Tuy nhiên sự ra tăng mật độ dân cư quá lớn và đột ngột khiến cho công tác quản lý
gặp rất nhiều khó khăn.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUI
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ
I. Khái quát qua về quận Tây Hồ
1. Điều kiện tự nhiên
Quận Tây Hồ được thành lập theo Nghị định 69/CP ngày 28-10-1995 của
Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 1/1/1996. Theo quyết định này
Quận gồm có 3 phường thuộc Quận Ba Đình ( phường Bưởi, phường Thuỵ Khê và
phường Yên Phụ) và 5 xã thuộc huyện Từ Liêm ( Xuân La, Phú Thượng, Quảng
An, Nhật Tân và Tứ Liên) với tổng diện tích tính đến ngày 30-11-2000 là
24000,8096ha. Đây là đơn vị hành chính cấp Huyện ( Quận) thuộc địa phận Thành
phố Hà Nội.
Xét về vị trí địa lý, Quận Tây Hồ nằm ở phía Tây Bắc của thủ đơ Hà Nội,
phía Động Bắc giáp với Gia Lâm, Tây Bắc giáp với Từ Liêm, Nam giáp Ba Đình.
Phía Đơng có sơng Hồng nằm dọc biên giới quận Đơng Anh tạo nên 1 vùng đất
phù sa trù phú ở ven sơng thuộc 5 phường đó là Phú Thượng, Nhật Tân, Tứ Liên,
Quảng An và Yên Phụ với diện tích hơn 200ha.
Trên địa bàn quận có quốc lộ 23 chạy dọc đê sông Hồng qua Yên phụ, Tứ
Liên, Nhật Tân và Phú Thượng, có Hồ Tây nằm trọn vẹn trong ranh giới Quận và
hệ thống sông Tô Lịch chảy qua 2 Phường Bưởi và Thuỵ Khê. Hồ Tây với diện tích
19

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
526ha, là danh lam thắng cảnh nổi tiếng của Hà Nội và cả nước. Xung quanh hồ có
các khu dân cư, các cơng trình xây dựng lớn thuộc các phường Yên Phụ, Quảng
An, Nhật Tân, Xuân La, Thuỵ Khê và các đường trục chính chạy quanh hồ như
đường Thuỵ Khê, Thanh Niên, Âu Cơ.. diện tích Hồ Tây cùng với dải đất xung
quan hồ hiện đang là điểm thu hút đầu tư xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật
quanh hồ ( kè Hồ Tây) và các cơng trình kiến trúc lớn như: năm 2000 đã hồn
thành cơng viên nước Hồ Tây với vốn đầu tư 200 tỷ đồng, làng du lịch Nghi Tàm…

2. Tình hình kinh tế – xã hội Quận trong thời gian qua:
Kể từ khi được thành lập (1996) đến năm 2003, mặc dù có nhiều khó khăn,
nhưng kinh tế trên địa bàn Quận đã có bước phát triển đáng kể. Đại hội đại biểu
Đảng bộ quận Tây Hồ lần thứ hai (năm 2000) và "Báo cáo kết quả thực hiện kế
hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm (1996-2000)" của UBND Quận đã tổng kết
quá trình phát triển kinh tế - xã hội trong 5 năm qua. Sau đây là một số nét khái
quát về quá trình phát triển kinh tế quận Tây Hồ thời kỳ 1996- 2000.
- Các ngành kinh tế do Quận quản lý đạt mức tăng trưởng tương đối cao
(bình qn 12,55%/năm). Chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần đã tạo
điều kiện tiếp tục thúc đẩy các ngành kinh tế trên địa bàn.
- Các ngành dịch vụ - du lịch, thương mại tăng bình quân trong 5 năm là
13,3% và chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu kinh tế của Quận. Hoạt động dịch
vụ- du lịch đã bước đầu phát huy được lợi thế so sánh và đang trở thành ngành kinh
tế mũi nhọn.
- Sản xuất công nghiệp tăng trưởng nhanh. Mặc dù không phải là một trung
tâm công nghiệp của Thành phố nhưng cơng nghiệp có vị trí quan trọng trong cơ
cấu kinh tế trên địa bàn (đứng thứ 2 sau dịch vụ - du lịch). Cơng nghiệp ngồi quốc
doanh phát triển rất nhanh, đạt tốc độ bình quân 33,05%/năm. Một số doanh nghiệp
Nhà nước đã có sự tiến bộ đáng kể trong việc đổi mới công nghệ, tổ chức quản lý

và nâng cao khả năng cạnh tranh như: Tổng Công ty thủy tinh và gốm xây dựng,
Công ty giầy Thuỵ Khuê, Công ty xây lắp vật liệu xây dựng.
- Giá trị sản xuất nơng nghiệp và thuỷ sản tăng bình qn 3,15%/năm. Bước đầu hình
thành một số mơ hình phố vườn và vùng sản xuất chuyên canh cây đặc sản truyền thống (hoa
20


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
đào, quất cảnh, ni cá cảnh và rau sạch). Diện tích trồng hoa tăng từ 169 ha (năm 1995) lên
308 ha (năm 2000).
3. Xu hướng đơ thị hố và phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới:
3.1 Xu hướng đơ thị hố:
Theo Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội và Nghị quyết số 15- NQ/TW ngày
15/12/2000 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội
trong thời kỳ 2001- 2010, Hà Nội sẽ được đầu tư, mở rộng phát triển ngang tầm với
thủ đô các nước trong khu vực. Là Quận nội thành của Thủ đô, trong những năm
tới, tốc độ đơ thị hố trên địa bàn Quận sẽ diễn ra rất nhanh chóng và theo xu
hướng vận động có tính quy luật sau:
Thứ nhất, Là q trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là ngành
chiếm tỷ trọng tương đối lớn sang cơ cấu kinh tế: Dịch vụ - Công nghiệp- Nông
nghiệp.
Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Tây Hồ trong những năm tới là phù hợp
với xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, đối
với quận Tây Hồ, quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng này sẽ diễn ra với
nhịp độ nhanh hơn do Quận có điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý thuận lợi để phát
triển dịch vụ - du lịch, là ngành kinh tế mũi nhọn, là khâu đột phá trong chiến lược
phát triển kinh tế- xã hội của Quận.
Hiện tại, giá trị của các ngành dịch vụ nói chung mới chiếm hơn 50% trong
cơ cấu kinh tế do Quận quản lý. Đến năm 2010, các ngành dịch vụ-du lịch sẽ chiếm
tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu kinh tế, trong khi đó, khu vực nơng nghiệp sẽ giảm cả

về tỷ trọng và giá trị tuyệt đối. Đó là xu hướng tất yếu cuả q trình cơng nghiệp
hố, hiện đại hố trên địa bàn Quận.
Thứ hai, Là q trình hiện đại hoá nhanh hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội. Sau 5 năm thành lập, hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị trên địa bàn
Quận đã có sự cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, so với một số quận nội thành khác, hệ
thống cơ sở hạ tầng ở quận Tây Hồ vẫn trong tình trạng rất lạc hậu và chưa tương
xứng với vị trí của một quận nội thành của Thủ đơ. Vì vậy, tốc độ đơ thị hố trên
địa bàn quận Tây Hồ phụ thuộc trước hết vào việc xây dựng và hiện đại hoá cơ sở
hạ tầng trên địa bàn Quận.
21


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Thứ ba, Q trình đơ thị hoá gắn liền với việc đẩy mạnh phát triển dịch vụ du lịch, mở rộng giao lưu hàng hoá, nâng cao dân trí và giải quyết các vấn đề xã
hội. Cần lưu ý rằng phát triển dịch vụ - du lịch trên địa bàn quận Tây Hồ được gắn
liền với chiến lược phát triển kinh tế của Thủ đô đồng thời mang đậm bản sắc Tây
Hồ. Bên cạnh dịch vụ - du lịch, cần chú ý phát triển đồng bộ các hoạt động dịch vụ
khác như thương mại và các loại dịch vụ cao cấp như tài chính, bảo hiểm, tư vấn,
đào tạo nghề...
Thứ tư, Đơ thị hố trên địa bàn Quận gắn liền với tiến trình hội nhập kinh tế
của Quận với Thủ đô và cả nước. Đây là xu hướng tất yếu của quá trình phát triển
kinh tế- xã hội trong thời kỳ mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế. Vì vậy, quá trình
phát triển của đô thị trên địa bàn Quận trong những năm tới sẽ diễn ra rất nhanh
chóng địi hỏi việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng phải được tính tốn thích
ứng trong thời gian dài, đáp ứng u cầu chủ động hội nhập kinh tế quốc tế.
Thứ năm, q trình đơ thị hố làm cho đất nơng nghiệp bị mất nhanh và đòi
hỏi về giải quyết việc làm cho dân cư nông nghiệp bị mất đất là vấn đề đặt ra khá
gay gắt. Đây cũng là một trong những vấn đề bức xúc của Thành phố Hà Nội trong
q trình đơ thị hố. Riêng đối với quận Tây Hồ, dự kiến đến năm 2010, diện tích
đất nơng nghiệp chỉ cịn ở vùng ngồi đê chính và trong đê bối của sông Hồng. Như

vậy, một bộ phận lớn dân số nông nghiệp.
3.2 Dự báo xu hướng phát triển kinh tế quận:
3.2.1- Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn Quận
Dự kiến cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn Quận trong thời kỳ 2001-2010
như sau:
Biểu 1: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn Quận
(giá cố định năm 1994)
Đơn vị: %
Năm

2000

2005

2010

37,13

45

60

Ngành
Dịch vụ

22


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Cơng nghiệp - Xây dựng

cơ bản

53

39,5

3,74

Nông nghiệp

59,13

2

0,5

Nguồn: Quy hoạch kinh tế- xã hội quận Tây Hồ đến năm 2010

3.2.2- Cơ cấu các ngành kinh tế do Quận quản lý.
Dự kiến cơ cấu các ngành kinh tế do Quận quản lý trong thời kỳ 2001-2010
như sau:
Biểu 2: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế do Quận quản lý
(giá cố định năm 1994)
Đơn vị: %
Năm

2000

2005

2010

54,5

62,0

72,0

27,9

27,0

22,0

17,6

11,0

6,0

Ngành
Dịch vụ
Công nghiệp, xây dựng cơ bản
Nông nghiệp

Nguồn: Quy hoạch kinh tế – xã hội quận Tây Hồ đến năm 2010

3.2.3- Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội chủ yếu.
- Tốc độ tăng giá trị sản xuất trung bình hàng năm của các ngành sản xuất và
dịch vụ trên địa bàn Quận thời kỳ 2001-2010 là 14%-15%/năm; trong đó giai đoạn

2001 - 2005 là 13%-14%/năm và giai đoạn 2006-2010 là 14%-15%/năm.
- Giá trị sản xuất các ngành dịch vụ tăng trung bình hàng năm thời kỳ 2001 2010 là 14 - 15%/năm, trong đó giai đoạn 2001 - 2005 là 13- 14%/năm, giai đoạn
2006 - 2010 là 14 - 15%/năm. Giá trị sản xuất công nghiệp (mở rộng) thời kỳ 2001
23


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 2010 là 13 - 14%/năm, trong đó giai đoạn 2001 - 2005 là 14 - 15%/năm và giai
đoạn 2006 - 2010 là 12 - 13%/năm.
- Giá trị sản xuất nông nghiệp/1 ha đất canh tác bình quân đạt 80 triệu đồng
thời kỳ 2001-2005 và 90 triệu đồng thời kỳ 2006-2010.
- Đến năm 2005 đạt phổ cập TPTH và tương đương 75%, đến năm 2010:
100%; năm 2005 có 85% trẻ em trong độ tuổi mẫu giáo đến lớp, 100% trẻ em 5
tuổi được học chương trình mẫu giáo lớn, 100% trẻ em 6 tuổi vào lớp 1, 80%
II. Thực trạng qui hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ
1. Thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất
1.1Đánh giá về quỹ đất
Theo số liệu bàn giao năm 1995 thì diện tích đất của quận là 2393.7842 ha
nhưng đến 31/11/2000 thì quận có 2400.69ha, số tăng lên này là do cuộc tổng
kiểm kê đất năm 2000 trên địa bàn quận, phát hiện diện tích tăng 6.9058 ha do
phường Tứ Liên có sự sai khác địa giới hành chính và diện tích tự nhiên ( thực tế
phường Tứ Liên rộng hơn so với diện tích được bàn giao năm 1995 là 6.9058 ha).
Diện tích của quận được phân chia như sau:
Bảng 3: Số liệu quĩ đất hiện có trên địa bàn quận Tây Hồ
Đơn vị: ha
Loại đất

Diện

Loại đất

Diện tích

18.1

Đất khu vực đã xây

550.33

tích
Đất đê

dựng
Đất trong đê

1505.36

Đất sơng hồ

1041.19

Đất ngồi đê

877.34

Đất chưa xây dựng

809.17

Tổng số

2400.39

Tổng số

2400.39

Nguồn : Phịng Địa chính – Nhà đất & Đơ thị UBND Quận Tây Hồ
Tây Hồ là một quận mới thành lập có diện tích tương đối rộng so với các
quận khác của Thành phố do quận có phần diện tích Hồ Tây và sông Hồng (diện
24


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
tích 1041.19ha), phần diện tích này tuy khơng sử dụng được vào mục đích xây
dựng nhưng nếu được quy hoạch, cải tạo hợp lí thì sẽ là lợi thế lớn nhất của Quận.
Phần diện tích đã sử dụng so với phần đất chưa xây dựng có sự chênh lệc đáng kể:
258.84ha ( diện tích đất xây đã xây dựng: 550.33ha, diện tích chưa xây dựng:
809.17 ha). Với quỹ đất chưa sử dụng lớn như hiện nay tạo điều kiện rất nhiều đối
với công tác quy hoạch, phân bổ quỹ đất cho các đối tượng sử dụng, tạo điều kiện
cho công tác xây dựng phát triển đô thị.
Quận Tây Hồ được thành lập từ 5 huyện ngoại thành và 3 quận nội thành nên
hiện nay quỹ đất tồn tại dưới dạng đất nông nghiệp chiếm phần lớn 438.96ha (
chiếm 18.28%). Diện tích đất nơng nghiệp lớn đóng góp vai trị quan trọng trong
việc cung cấp đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và q trình đơ thị hố.
Quỹ đất hiện nay của Quận chứng tỏ được lợi thế rất lớn về tài nguyên đất, dự báo
khả năng phát triển của quận trong thời gian tới sẽ có nhiều triển vọng. Cơng tác
đầu tư phát triển cũng được tiến hành nhanh và đơn giản hơn.

1.2 Thực trạng sử dụng đất của quận:

Tổng diện tích đất: 2400.81ha. Gồm có:
+ Đất đê( khơng tính hành lang bảo vệ): 18.11ha
(Trong đó có đất đường trên mặt đê : 7.58ha)
+Đất trong đê: 1505.36ha( bao gồm cả Hồ Tây)
+ Đất ngồi đê: 877.34ha ( bao gồm cả sơng hồng)
Khu vực đất đã xây dựng: 550.33ha
1.

Đất cơ quan trường đào tạo: 9.09ha

2.

Đất cơng trình cơng cộng: 63.98ha

+ Khách sạn, dịch vụ thương nghiệp :48.86ha
+ Phòng khám đa khoa, trạm điều dưỡng: 0.94ha
+ Hệ thống công cộng cấp phường, quận: 3.41ha
( bao gồm cả đất cơng trình hành chính, trạm y tế…)
25