PP THANG DU pdf

Phương pháp thặng dư


Phng phỏp thng d
Cơ sở lý luận
- Phng phỏp thng d c s dng rng rói nh
giỏ BS cú tim nng phỏt trin.
- Giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy
giá trị ớc tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo
ra sự phát triển đó.


3
B¸n,
cho
thuª
nhµ
X©y
dùng
Mua
®Êt


Các bước thực hiện
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các
quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp thặng dư


Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị
nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành
dự án đầu tư vào khu đất.
Phương pháp thặng dư


Phương pháp thặng dư
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà
nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm
xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống
cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng
nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng
quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung;
lợi nhuận của nhà đầu tư


Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính
của thửa đất
Tổng giá trị
phát triển
Tổng chi phí
phát triển
=

Phương pháp thặng dư


Điều kiện vận dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất
của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi
quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi
không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự
trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.


Những hạn chế của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất và
cao nhất.
- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ
theo điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước
tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt tất cả các
khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng
tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở
cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực.