Đồ án giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản hiện nay - Vũ Thị Thu Trang - 2 pot

Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đơ thị Việt Nam
giai đoạn 1991 – 2000
Đơ n vị tính:
1000m2
Năm
1991 – 1995
1991
1992
1993
1994
1995
1996 – 1999
1996
1997
1998
1999

Tồn quốc

Hà Nội

26.000
1.488
2.292
5.373
6.021
10.866
25.000
5.122
5.921
6.252

7.705

2.347
327
395
514
523
587
2.438
522
509
719
688

Tp. Hồ Chí
Minh
8.800
450
560
2.791
2.380
2.698,5
8.378
1.720
2.279
2.383
1.996

(Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đơ thị 2001 – 2005 – Bộ xây
dựng)

Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ở
giai đoạn 2000 – 2004
Đơn vị:m
2

T
T
1
2
3
4

Địa

Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004

phương
Cả nước 11.000.000 17.236.769
4 TP lớn
3.620.133 5.174.653
Hà Nội
597.510
620.887
Hải
270.000
443.491

Dự kiến

năm 2004

18.270.975 19.732.653 21.702.918
5.776.789 4.948.500 5.226.045
943.000
1.000.000 1.050.000
470.100
498.000
522.900

35


Phòng
5 Đà Nẵng 111.838
390.272
413.688
6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000
(Nguồn: Cục qun lý nh - B xõy dng)

438.500
3.012.000

460.425
3.192.720

Tì hì phátt ển
nh nh
ri nhàạiH à
t Nội
Di tch
ệní

1000m 2
1200

1000

800

600

400

200

0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Năm

H Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12
triệu m2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc.
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ
nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính
– Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m 2 với 65.000 hợp đồng cho thuê
nhà ở. Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ.
Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt
trong bảng sau cho thấy số lượng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt
mục tiêu kế hoạch.

36

37


Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội
giai đoạn 1998 – 2000
Số liệu phát triển nhà ở

Kế hoạch hàng

Thực

Tỷ lệ

hàng năm

năm

hiện

(%)

(M2)
1.150.000

(M2)
1.352.212

117,7

Phát triển nhà ở theo dự án

340.000

402.858

118,5

Nhà ở do dân tự xây dựng
Năm 1998

810.000
300.000

950.354
339.191

117,3
113,0

Phát triển nhà ở theo dự án

70.000

85.591

112,0

Nhà ở do dân tự xây dựng
Năm 1999

230.000
400.000

253.600
416.511

110,0
104,1

Phát triển nhà ở theo dự án

120.000

130.162

108,5

Nhà ở do dân tự xây dựng
Năm 2000

280.000
450.000

286.349
597.510

102,3
132,8

Phát triển nhà ở theo dự án

150.000

187.105

124,7

1998 – 2000

Nhà ở do dân tự xây dựng
300.000
410.405
136,8
(Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm
2001-2005)
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm
gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có
giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất
hợp pháp.
Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3
tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng). Những năm vừa qua, nhà cao
tầng do nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân.
Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ
thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu cơng trình phúc lợi cơng cộng, mơi trừơng
38


bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung
tâm.

Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự
án và hình thành các khu đơ thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng
bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m2 nhà ở,
trong đó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 m 2,
từ nguồn vốn địa phương là 515.382 m2. Trong số diện tích nhà ở được xây
dựng từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m 2, diện
tích nhà ở được xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ
104.977 m2 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000)
1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn
phịng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc
Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã được đầu tư
vào lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh
vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD).
Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây,
tính đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD
đầu tư vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2
tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch. Riêng trong 9
tháng đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số)
đầu tư vào lĩnh vực khách sạn.
Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ
đổi mới. Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp
nhân quốc doanh, các pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với
nước ngoài, liên doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành

39


các văn phịng cho th, diện tích thương mại và khách sạn mini. Thị trường
này đáp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi

mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước
ngoài (khách du lịch, người nước ngồi th làm văn phịng hoặc mở cơ sở kinh
doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại
diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khách du lịch nội địa.
Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ
văn phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp
tục đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phũng cao
nhất chõu Á.
Cụ thể, giá văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ
thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22
USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2.
Thị trường cho thuê văn phũng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty
bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25
USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tũa nhà
văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia,
Daewoo... Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kín chỗ trong thời gian dài.

40


"Thị trường cho thuê văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà
Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngồi ra, rất nhiều cơng ty có
vốn đầu tư nước ngồi tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà
Nội", đại diện Chesterton nhận định.
Bảng 2.6: Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích
thương mại, văn phịng, khách sạn tại Việt Nam.
(Tính theo vốn đăng ký cịn hiệu lực đến ngày 29-2-2000)
Đơn vị: triệu USD

Tổng số

1. Các ngành công nghiệp
- Công nghiệp nặng
- Công nghiệp nhẹ
- Công nghiệp thực phẩm
- Dầu khí
2. Các ngành kinh doanh
diện tích thương mại, văn
phịng, khách sạn, khu cơng
nghiệp
- Khách sạn, du lịch
- Khu thương mại
- Xây dựng văn phòng, căn

Đến 7-7-2000
Đến 31-12-2002
Đầu tư
Tỷ lệ %
35.972
100,00
42.937
14.837
41,2
19.229,3
6.575
18,3
3.748
10,4
2.356
6,5
2.155

6,0
4.229,3
11.786
32,6

3.781
548
4.288

10,5
1,5
11,9

2.346
803

6,5
2,2

khu chế xuất
3. Các ngành nghề khác
9.349
Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư năm 2002

26,1

hộ
- Xây dựng khu đô thị mới
- Xây dựng hạ tầng khu CN,

41

4.983,4


Đ ầuư ư ớc
t n
ngoàivàohịt ư ờng nh
t r
ki doanh ệní
di tch
t ư ơng ại
h
m ,văn
phòng,khách ạnạiV i am

s t ệtN
18%

25%

10%

2%
7%

7%
12%

2%

Công ệp
nghi nặng
Công ệphực
nghi t phẩm

Kháchạn,duị
s lch
Xây
dựng phòng,căn
văn
hộ
Xây
dựng t khu chế
hạầng CN,khu xuất

11%

6%

Công ệp
nghi nhẹ
Dầu
khí
Khuhư ơng ại
t
m
Xây
dựng đôhịm ới
khu t

Các
ngành
nghề
khác

1.5 Qua thc tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của Nhà
nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà
nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.
Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung
các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh
từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng
cho sản xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt
động và phát triển. Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều
chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các
quỹ phát triển hạ tầng và đơ thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong
trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có cơng với
cách mạng…Những chính sách này đã góp phần khơng nhỏ vào việc ổn định và
bước đầu phát triển thị trường BĐS.
Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành
nhiều chính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo

42


hướng chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để
nhân dân chủ động tham gia cải thiện chỗ ở.
• Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở
• Năm 1992 ban hành chính sách xố bao cấp, đất tiền nhà vào tiền
lương
•

Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động
cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh.

• Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở. Triển khai chính
sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
•

Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người có cơng cải thiện nhà ở.

• Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số ưu đãi và khuyến
khích đầu tư xây dựng nhà ở.
• Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở
đối với đồng bào bị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long
•

Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội về
giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991.

• Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ người hoạt động cách
mạng trước Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.
•

Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thơng qua Luật đất đai sửa đổi
Luật đất đai năm 2003.

Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã được bổ sung và hoàn thiện
dần bao gồm các văn bản chủ yếu sau:
• Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử

dụng đất đơ thị
•

Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ
quản lý quy hoạch đơ thị.

• Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1995 (phần quy định về chuyển quyền sử dung đất).

43


•

Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá
các loại đất.

• Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
•

Thơng tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa
chính hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP.

• Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất tại đơ thị.
• Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất
Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất

và nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị
trường nhà đất.
Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp
phần làm thị trường nhà đất sơi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu
ngân sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí
chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu
đất đối với đất ở là 4%. Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao
dịch chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5%

44


Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nước liên quan đến BĐS
giai đoạn 1995 – 2000
Đơn vị: t ỷ
đồng
Chỉ tiêu

Năm
1995
289

Năm
1996
319

Năm
1997
329

Thuế cơ quan
sử dụng đất
Thu cấp quyền
890
1.173
969
xử dụng đất
Tiền thuê đất
0
0
455
Thu tiền bán nhà
200
347
802
sở hữu nhà
nước
Tổng
1.379
1.839
2.555
(Nguồn: Cục quản lý công sản – Bộ tài chính)

45

Năm
1998
355

Năm

1999
347

Năm
2000
213

800

913

1.009

382
822

408
771

390
836

2.359

2.439

2.448


Thu

ngân
sách hà ư ớci quan BĐ S
N n
lên
đến
Tỷ
đồng

3000
2555

2500

2359

2000
1500

2439

2448

1839
1379

1000
500
0

1995

1996

1997

1998

1999

2000

N ăm

Theo kt quả kiểm kê đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 các khoản thu từ đất
được 4.645 tỷ đồng/năm.
Những ưu điểm trong phát triển thị
trường BĐS – nhà đất tại Hà Nội
những năm qua
Các nhu
cầu về
nhà đất
được
đáp
ứng
đầy đủ
hơn
với
chất
lượng

Các
hoạt
động
trong
thị
trường
quyền
sử
dụng
đất đã
tạo ra
những

Thị
trường
nhà ở
phát
triển
rất
sơi
động

46

Thị
trường
kinh
doanh
mặt
bằng XD,

diện
tích VP
khách
sạn, nhà
hàng,
vui chơi

Cơng tác
của Nhà
nước
đối với
thị
trường
này
khơng
ngừng
hồn
thiện,
thu ngân


2. Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường nhà đất tại Hà
Nội
2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà
đất rất cao.
Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay. Cùng với tính chất manh
nha của thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn
(nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và
chủ yếu ở các khu vực đô thị. Theo thống kê của sở tài chính thành phố Hồ Chí
Minh số vụ mua bán nhà có đăng ký tại cơ quan thuế một vài năm qua như sau:

Năm
1996
Số vụ mua bán 21.043
nhà có đăng ký

1997
41.600

1998
37.480

Nguồn: Sở địa chính thành phố Hồ Chí Minh - 2001

47

1999
34.271

2000
35.294

2001
48.775


Số m ua nhà đăng vớicơ
vụ
bán có
ký quanhuế

t
Số m ua
vụ
bán
60
50

48.
775
41.
6

40

37.
48

34.
271

35.
294

30
20

21.
043

10

0
1996

1997

1998

1999

2000

2001

N ăm

Theo c tớnh con s ny ch bng khong 30% số vụ giao dịch trên thực
tế. Chính việc khơng quản lý được giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong
lĩnh vực nhà đất cũng như đẩy giá nhà đất lên cao bất thưòng thể hiện rõ qua 2
cơn sốt nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1992 – 1993 và
2001 – 2002.
Cơng tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai được
tăng cường đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn
nắn và có nhiều giải pháp xử lý. Kết quả thanh tra cho thấy vi phạm chính
sách, pháp luật đất đai là phổ biến, có nơi, có lúc vi phạm rất nghiêm trọng.
Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Thanh tra Nhà nước cùng với các tỉnh,
thành phố trong cả nước tiến hành thanh tra các xã, phường nơi có khiếu kiện
đối với việc cấp đất, bán đất, thu, chi ngân sách, các khoản đóng góp của nhân
dân, về xây dựng cơ bản ở nông thôn. Trong 2 năm 1998 và 1999 đã tiến hành
thanh tra 35,4% số xã phường trong toàn quốc. Qua thanh tra đã phát hiện nhiều
sai phạm về đất đai: diện tích sai phạm là 25.014,82 ha và số tiền bán đất trái

phép là 310.178,28 triệu đồng, tham ô chiếm đoạt tiền đất 4.532 triệu đồng, để

48


thất thu tiền sử dụng đất 9.745 triệu đồng (trong đó năm 1999 sai phạm về đất
là 4.507 ha, số tiền bán đất trái phép là 256.584 triệu đồng, thất thu tiền sử
dụng đất là 7.865 triệu đồng) (Nguồn: Kết quả kiểm kê đất đai năm 1999 –
Tổng cục điạ chính)
Kết quả thanh tra của 25 tỉnh, thành phố đã kiểm tra 994 cơ quan, tổ chức,
phát hiện có 458 đơn vị (chiếm 46% số đơn vị được thanh tra) vi phạm quản
lý, sử dụng đất với diện tích 33.845,98 ha trong đó giao đất cho cán bộ làm nhà
ở không đúng thẩm quyền 369,23 ha, cho thuê, cho mượn 49,82 ha, bị lấn
chiếm 1.324,6 ha, sai phạm khác là 6.113,25 ha, các đơn vị chưa nộp tiền thuê
đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất cho Nhà nước là 203 tỷ 32 triệu đồng.
Phát triển nhà lộn xộn. Vai trị kiểm sốt và quản lý thiếu hiệu quả ở nhiều
cấp chính quyền đã tạo nên sự hỗn loạn trong quy hoạch và kiến trúc không
gian đô thị. Chẳng hạn trong năm 2000 ở 5 quận nội thành Hà Nội đã có
160.340 m2 xây dựng khơng xin phép hoặc trái phép chiếm 58% tổng diện tích
nhà ở được xây dựng trong năm. Quận Đống Đa là nơi tình trạng này diễn ra
phổ biến nhất, chiếm tới 85%
2.2 Mất cân đối về cung cầu:
Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về
mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ. Trong khi đó
cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho
doanh nghiệp và diện tích khách sạn, văn phịng lại vượt xa cầu.
Dựa theo diện tích bình qn đầu người và số dân ta có thể tính tốn ra
được nhu cầu về diện tích ở của người dân Hà Nội như sau:
Bảng 2.8: Nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội

49


Năm
1954
1965
1980
1990
1992
1995
1996
1999
2000
2010

Dân số
(người)
370.000
840.000
876.000
966.300
2.155.000
2.315.000
2.364.000
2.522.000
2.570.000
3.500.000

Diện tích bình

Nhu cầu về

Nhu cầu tìm

qn

nhà ở

nhà mới

(m2/người)
6,7
6,2
5,8
4,6
4,5
4,8
5
6,3
6,5
10

(m2)
2.479.000
5.208.000
5.080.800
4.444.980
9.697.500
11.112.000
11.820.000

15.888.600
16.705.000
35.000.000

(m2)
286.572,4
602.044,8
587.340,48
513.869,688
1.121.031
1.284.547,2
1.366.392
1.836.722,16
1.931.098

Theo thống kê thì hiện nay ở Hà Nội có 11,56% các hộ có nhà muốn đổi
nhà mới (đó là chưa kể các hộ gia đình hiện nay chưa có nhà)
Thực tế cho thấy khả năng đáp ứng về chỗ ở của người dân như sau:

50


C

Ch

h n
ª

ª n

h

 lƯ   l Ư
h
c

v

D

D i Ư i Ưn

2
tÝt íc

n


à
v

cà

c
ầ

hc

g
h

uầ

)

T

iữg

n
u

ai ữ c a

h n à

h ở


u   c
n

µ

u
g

 
n

g

 

  ë

 

E2 + 0 7 + 0 7
E

ch

h
 

 

0

0

N
N

hN u h   u Ç   u Ç   2u ) 2
c
c
m
(

m
(

ì

ăm

nT h ì n ì h n h ì
h
h
p

N
n
h

ă m
h
i
r

t
á
ể

p

n

m

(
2 á) n
h
i
r

t
ể

m
(
2

)

D i tchm 2)
ệní (

C hênhệch ữa
l gi cung cầu
và nhà
ở

2500000

2000000

1500000

1000000

500000

0
1992

1995

1996

Nhu ( 2)
cầum

1999

2000

N ăm

Tì hì phátti ( 2)
nh nh rểnm

Nh nc ó phỏt huy nội lực của các thành phần kinh tế và giải quyết nhu
cầu bức xúc về mặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp. Chính phủ đã cho

51


phép thí điểm xây dựng các khu cơng nghiệp vừa và nhỏ. Tại Hà Nội đang tiếp
tục triển khai đầu tư xây dựng cụm công nghiệp tập trung vừa và nhỏ sau:

Bảng 2.9: Các dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp
vừa và nhỏ tại Hà Nội
STT
Tên dự án
Diện tích
1 Cụm Cơng nghiệp tâp trung vừa và nhỏ Từ
21,13 ha

Ghi chú

2

Liêm
Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập

8,35 ha

3

trung quận Cầu Giấy
Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập

9,03 ha

4

trung quận Hai Bà Trưng
Cụm công nghiệp dệt – may Nguyên Khê -

18,6 ha Giai đoạn

5

Đông Anh
Khu công nghiệp Nam Thăng Long

1
30,3 ha Giai đoạn

Các khu tiểu thủ công nghiệp và làng nghề
truyền thống ở Vân Hà-Liên Hà (Đông

đạo lập dự

Anh), Bát Tràng–Kiêu Kỵ (Gia Lâm), làng

6

1
Đang
án

chỉ

nghề Thanh Trì
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính
2.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn

đầu cơ trong nhà đất.

Trong khoảng 10 năm qua thị trường nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993,
đóng băng trong những năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000. Giá

52


cả dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch
trên thực tế không tăng đột biến. Trên thực tế, giá đất bình quân ở Hà Nội đã
thuộc loạic cao trong khu vực, tương đương với khu “lãnh thổ mới” (New
Territories) ở Hồng Kông (xấp xỉ 3000 USD/m2) Còn tồn tại hệ thống hai giá:
giá do Nhà nước quy định, cao hơn cả Thượng Hải, Bắc Kinh. Riêng một số
khu vực trung tâm Hà Nội, giá đất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất
trung bình trong thành phố.
Ta hãy so sánh tỷ lệ giữa giá trị BĐS và tổng thu nhập quốc nội (GDP),
giữa Việt Nam và một số nước trên thế giới. Năm 1990, khi giá BĐS ở Nhật
đạt mức kỷ lục, tổng giá trị đất của Nhật đứng hàng đầu thế giới (trên cả Mỹ)
cung chỉ bằng 5,8 lần tổng sản phẩm quốc nội của Nhật. ở Đài Loan vào năm
1997, tổng giá trị đất của tất cả mọi khu phố, mọi xóm làng … gấp 9,6 lần
GDP của Đài Loan năm đó. ở Việt Nam, ta chỉ lấy một khu vực ở khu vực Hà
Nội dài 5 km, rộng 5 km và giả sử giá trung bình của 1 m 2 đất là 1500USD
(khoảng 5 cây vàng) thì tổng giá trị của 25 km 2 (tức 25 tiệu m2) đất nội thành
Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toàn bộ GDP của Việt Nam năm
2001.
Hiện nay khung giá đất do nhà nước quy định như sau:
Giá đất đơ thị hiện hành
Đơn vị tính: 1000đ/
m2
Loạ
Loại
i

đườn
đơ
g phố
thị
I
1
2
3
4

Vị trí 1
Giá Giá tối
tối
đa
thiểu
4.600 11.500
2.700 6.750
1.800 4.500
900
2.250

Vị trí 2
Giá
Giá
tối
tối đa
thiểu
2.760 6.900
1.620 4.050
1.080 2.700

540
1.350

53

Vị trí 3
Giá
Giá
tối
tối đa
thiểu
1.380 3.450
810
2.025
540
1.350
270
675

Vị trí 4
Giá
Giá
tối tối đa
thiểu
460
1.150
270
675
180
450

90
225


II

1
2.600 6.500 1.560 3.900 780
1.950 260
650
2
1.950 4.875 1.170 2.950 580
1.450 190
475
3
1800 4.500 780
1.950 390
975
130
325
4
710
1.775 420
1.050 210
525
70
175
III
1
1.600 4.000 960

2.400 400
1.000 130
325
2
1.200 3.000 720
1.800 300
750
100
250
3
800
2.000 480
1.200 200
500
70
175
4
400
1.000 240
600
100
250
30
75
IV
1
800
2.000 480
1.200 200
500

70
175
2
600
1.500 360
900
150
375
50
125
3
400
1.000 240
600
100
250
30
75
4
200
500
129
300
50
125
16
40
V
1
600

1.500 330
825
150
375
50
125
2
400
1.000 220
550
100
250
30
75
3
200
500
110
275
50
125
16
40
Nguồn: Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy
định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngồi ra giá đất
cịn được nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên
trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch
đáng kể với giá thị trường. Khung giá đất cịn rộng và chưa có quy chế điều

chỉnh rõ ràng trong trường hợp giá thực tế vượt xa khung giá Chính phủ quy
định.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội Việt
nam thông qua và một bảng dự kiến giá đất mới các loại đất đơ thị cũng vừa
được đệ trình trong kỳ họp Quốc hội Việt nam tháng 6/2001. Dự thảo khung
giá mới này được điều chỉnh sát với giá thị trường, tạo sự công bằng trong giải
toả đền bù, trong việc thu hồi thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất
Giá đất đơ thị sắp ban hành
Đơn vị tính: 1000đ/
m2

54


Vị trí 1
Loại Giá
Giá
Loại
đường tơí
tối
đơ thị
phố thiể
đa
u
I
1
2.000 40.000
2
1.400 28.000
3

980
49.600
4
700
13.700
5
500
9.600
II

Vị trí 2
Giá
Giá
tơí
tối
thiể
đa
u
1.400 28.000
1.000 19.600
700
13.700
500
9.6000
350
6.700

Vị trí 3
Giá
Giá

tơí
tối
thiể
đa
u
1.000 19.600
7000 13.700
5000 9.600
350
6.700
250
4.700

Vị trí 4
Giá
Giá
tơí
tối
thiể
đa
u
700
13.700
500
9.600
350
6.700
250
4.700
150

3.300

Vị trí 5
Giá
Giá
tơí
tối
thiể
đa
u
500
9.600
350
6.700
250
4.700
150
3.300
100
2.300

1
2
3
4
5
1
2
3
4

5

1.400
1.000
700
500
350
1.000
7000
500
350
250

28.000
19.600
13.700
9.600
6.700
20.000
14.000
9.800
6.850
4.800

1.000
7000
500
350
250
700

500
350
250
150

19.600
13.700
9.600
6.700
4.700
14.000
9.800
6.850
4.800
3.350

700
500
350
250
150
500
350
250
150
100

13.700
9.600
6.700

4.700
3.300
9.800
6.850
4.800
3.350
2.350

500
350
250
150
100
350
250
150
100
50

9.600
6.700
4.700
3.300
2.300
6.850
4.800
2.350
2.350
1.650

350
250
150
100
50
250
150
100
80
50

6.700
4.700
3.300
2.300
1.600
4.800
3.320
2.350
1.650
1.150

IV

1
2
3
4
5

800
550
400
250
200

16.000
11.200
7.850
5.500
30850

550
400
250
200
150

11.200
7.850
5.500
3.850
2.700

400
250
200
150
100

7.850
5.500
3.850
2.700
1.900

250
200
150
100
50

5.500
3.850
2.700
1.900
1.300

200
150
100
70
50

3.850
2.700
1.900
1.300
900

V

1
2
3
4
5

200
150
100
70
50

4.000
2.800
1.950
1.350
950

150
100
70
50
30

2.800
1.950
1.350
950

650

100
70
50
30
20

1.950
1.350
950
650
450

70
50
30
20
10

1.350
950
650
450
300

50
30
20
15

10

950
650
450
300
250

III

Nguồn: Dự thảo nghị định của Chính phủ về khung giá theo luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai
Từ giá đất sửa đổi trên ta thấy giá các loại đất đều tăng lên từ 3 đến 4 lần.
Hiện nay giá cả nhà đất trên thị trường không phải xác định trên cơ sở giá Nhà
nước mà xác địinh trên cơ sở thoả thuận giữa người mua và bán:
Bảng 2.10: Cơ sở định giá trong giao dịch thực tế tại Hà Nội

Cơ sở định giá mua (bán)

Cơ sở định giá mua
Số người Tỷ lệ %

Cơ sở định giá bán
Số
Tỷ lệ %
người

55

- Qua tư vấn bạn bè
- Qua khung giá Nhà nước
- Qua trung tâm giao dịch
- Qua báo chí
- Qua thoả thuận với người

37
60
16
13
73

22,02
35,71
9,52
7,74
43,45

27
28
20
10
61

18,24
18,92
13,51
6,76
41,22

mua (bán)
- Qua cò
2
1,19
- Khác
4
2.38
2
1,35
Tổng
168
100.00
148
100.00
Nguồn: Điều tra của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương thỏng
2/2002
ơ ở nh á
C s đị gi bán
2%

20%

45%

21%
8%

4%

uaư bạn

Q t vấn bè

Q ua
khung á hà ư ớc. uar
gi N n
Q tungâm ao ch
t gi dị

Q ua chí
báo

Q uahoảhuận
t t

56

K hác


C ơ ở nh á ua
s đị gi m
2%

20%

45%

21%
8%

4%

uaư bạn
Q t vấn bè

Q ua
khung á hà ư ớc. uar
gi N n
Q tungâm ao ch
t gi dị

Q ua chí
báo

Q uahoảhuận
t t

K hác

Hin nay giỏ mt m2 chung cư thấp nhất là 5,3 triệu đồng/m2 thông thường
từ 6,5 - 9,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó theo Sở xây dựng Hà Nội suất đầu tư
cho nhà chung cư từ 9 dến 21 tầng (bao gồm cả xây lắp và thiết bị) là 3,2 đến
3,5 triệu đồng/m2. Như vậy nhìn chung giá nhà chung cư đã bị đội lên khoảng
20% so với thực tế.
Theo trung tâm địa ốc ACB giá một số căn nhà giao bán đầu tháng 1/2004
như sau:
•

Nhà 2 tầng mặt ngõ Văn Chương diện tích 25,3 m2 có sổ đỏ: giá 1,13
tỷ đồng. (I)

•

Nhà 4 tầng ngõ 1194 đường Láng mặt đường vào bệnh viện GTVT
diện tích 54 m2 mặt tiền 5 m có tầng 1 dùng để kinh doanh, có sổ đỏ:
giá 2,9 tỷ đồng. (II)

•

Nhà 3,5 tầng Cẩm Hội diện tích 48m2 có sổ đỏ: giá 1,7 tỷ đồng. (III)

•

Nhà 2,5 tầng ngõ 253 Thuỵ Khuê diện tích 20 m2 ngõ vào rộng 3 m: giá
600 triệu đồng. (IV)

Nếu tính theo giá quy định của nhà nước.

57


Gnhà - đất = Gnhà + Gđất

2.1

Gđất = diện tích *giá đất do thành phố quy định * hệ số điều chỉnh
Giá đất do thành phố quy định căn cứ vào vị trí
(tạm lấy hệ số k theo mức lớn nhất cho phép là 1,8)
Gnhà lấy theo suất đầu tư của sở xây dựng Hà Nội (tính theo giá xây mới
hoàn toàn).

Bảng 2.11: So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo
mức cao nhất theo quy định và thực tế
Giá đất
theo quy
Loạ
định

Diện
tích
đất

Giá nhà
theo quy
định

Diện
tích
nhà

Giá nhà Giá nhà Chênh
đất cao
đất
lệch
nhất theo thực tế (8/7)
quy định
2
2
2
2
Trđ/m

m
Trđ/m
m
Trđ
Trđ
1
2
3
4
5
6
7
8
I
2,350
23,5
1,999
50,6
200,554
1130
5,63
II
1,620
54
1,691
216
522,72
2900
5,55
III

4,404
48
1,799
192
724,377
1700
2,35
IV
1,510
20
1,999
60
174,3
600
3,44
Trở lại vấn đề đầu cơ, có ba loại nhu cầu đối với nhà đất:
• Nhu cầu tiêu dùng (nhà để ở).
• Nhu cầu yếu tố sản xuất (nhà xưởng, văn phịng, khách sạn).
•

Nhu cầu kinh doanh (Nhu cầu mua đi bán lại nhằm mục đích thu lợi).

Nhu cầu sau cùng này làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ nhà đất.
Trong thị trường này khi nhà đất đang lên giá, nhiều người dự báo rằng giá cịn
tăng thêm nên hộ có tiền và vay tiền để mua hòng sau này bán lại kiếm lời,
càng làm tăng nhu cầu và do đó đẩy giá nhà đất lên cao nữa. Ngược lại khi giá
nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá cịn xuống tiếp nên đem nhà đất có
sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm hạ giá nhà đất xuống
nữa.

58


Ngồi dạng đầu cơ thơng thường, nhà đất cịn là đối tượng của dạng
đầu cơ rửa tiền để trốn tránh pháp luật và dạng đầu cơ giữ tiền để đối phó với
lạm phát. Khi đầu cơ nhà đất phát triển quá mức, thúc đẩy thị trường nhà đất
phình ra quá nhanh, quá lớn, thu hút quá nhiều vốn từ thị trường tiền tệ thì rất
dễ trở thành ngun nhân góp phần hình thành nền “kinh tế bong bóng” mà hậu
quả gần đây là cuộc khủng hoảng tài chính Châu á năm 1997.
ở Thái Lan bắt đầu từ năm 1985 khi Thái Lan thực thi chính sách nới
lỏng về tài chính và cho phép người nước ngoài tham gia vào đầu tư trong
nước nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Chỉ trong
vòng 3 năm đến năm 1995 Thái Lan đã tăng được gấp đôi vốn đầu tư nước
ngoài, tuy nhiên lượng vốn này lại tập trung vào lĩnh vực BĐS. Trong tổng cơ
cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn vay cho đầu tư vào
lĩnh vực BĐS chiếm 10-35%. Bên cạnh đó hình thức đầu tư gián tiếp thơng qua
thị trường chứng khốn cao. Khi khủng hoảng tài chính Châu á xảy ra và năm
1997 nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm
mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt thu hẹp và bị
giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong đầu tư tràn lan gây mất cân bằng cung cầu.
Theo thống kê đến năm 1997 tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức
15%. Giá BĐS rớt xuống lĩnh vực đầu tư này khơng cịn là lĩnh vực sinh lời cho
các chủ đầu tư như trước đây nữa. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS các
chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả theo đó khơng có khả
năng thanh tốn các khoản nợ nước ngồi. Hệ thống tài chính khủng hoảng.
2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian khơng cần thiết,
tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhà
nước, ít nhiều măng tính chất “xin-cho”. Để hồn thành tất một hợp đồng giao
dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các

59