Luận văn thực trạng và một số biện pháp nhằm thúc đẩy tình hình bất động sản ở Hà Nôi - 2 pdf

• Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph quy đ nh khung giáị ị ố ủ ủ ị
các lo i đ t.ạ ấ
• Ngh đ nh s 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 c a Chính ph v thị ị ố ủ ủ ề ủ
t c chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k quy nụ ể ổ ể ượ ạ ừ ế ề
s d ng đ t và th ch p, góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t.ử ụ ấ ế ấ ố ằ ị ề ử ụ ấ
• Thông t s 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 c a t ng c c đ aư ố ủ ổ ụ ị
chính h ng d n thi hành ngh đ nh 17/1999/NĐ-CP.ướ ẫ ị ị
• Ngh đ nh 60/CP ngày 5/7/1994 c a Chính ph v quy n s h u vàị ị ủ ủ ề ề ở ữ
quy n s d ng đ t t i đô th .ề ử ụ ấ ạ ị
• Ngh đ nh 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 c a Chính ph v thu ti nị ị ủ ủ ề ề
s d ng đ tử ụ ấ
Hi n nay nhà n c đã ban hành g n 500 văn b n các lo i liên quan đ n đ tệ ướ ầ ả ạ ế ấ
và nhà đ t. Các văn b n này ph n nào đã góp ph n tích c c vào vi c qu n lý thấ ả ầ ầ ự ệ ả ị
tr ng nhà đ t.ườ ấ
S trao đ i gi a các đ i t ng mua bán trên th tr ng nhà đ t m t m t gópự ổ ữ ố ượ ị ườ ấ ộ ặ
ph n làm th tr ng nhà đ t sôi đ ng h n, m t khác giúp cho các kho n thuầ ị ườ ấ ộ ơ ặ ả
ngân sách trong lĩnh v c này cũng tăng lên đáng k do các lo i thu và phíự ể ạ ế
chuy n giao quy n s d ng đ t và nhà . Hi n nay thu chu ên quy n s h uể ề ử ụ ấ ở ệ ế ỷ ề ở ữ
đ t đ i v i đ t là 4%. T ng m c thu và phí ph i n p khi th c hi n giaoấ ố ớ ấ ở ổ ứ ế ả ộ ự ệ
d ch chuy n nh ng v nhà đ t t 3-5%ị ể ượ ề ấ ừ
44
B ng 2.7: Thu ngân sách nhà n c liên quan đ n BĐSả ướ ế
giai đo n 1995 – 2000ạ
Đ n v : tơ ị ỷ
đ ngồ
Ch tiêuỉ
Năm
1995
Năm
1996
Năm

1997
Năm
1998
Năm
1999
Năm
2000
Thu c quanế ơ
s d ng đ tử ụ ấ
289 319 329 355 347 213
Thu c p quy nấ ề
x d ng đ tử ụ ấ
890 1.173 969 800 913 1.009
Ti n thuê đ tề ấ 0 0 455 382 408 390
Thu ti n bán nhàề
s h u nhàở ữ
n cướ
200 347 802 822 771 836
T ngổ 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448
(Ngu n: C c qu n lý công s n – B tài chính)ồ ụ ả ả ộ
45
1379
1839
2555
2359
2439
2448
0
500
1000

1500
2000
2500
3000
Tỷ đồng
1995 1996 1997 1998 1999 2000
Năm
Thu ngân sách Nhà n ớc liên quan đến BĐS
Theo k t qu ki m kờ t giai o n t nm 1996 2000 cỏc kho n thu t t
c 4.645 t ng/nm.
46
Nhng u im trong phỏt trin th
trng BS nh t ti H Ni
nhng nm qua
Cỏc nhu
cu v
nh -
t
c
ỏp
ng
y
hn
vi
cht
lng
Cỏc
hot
ng
trong

th
trng
quyn
s
dng
t ó
to ra
nhng
Th
trng
nh
phỏt
trin
rt
sụi
ng
Th
trng
kinh
doanh
mt
bng XD,
din
tớch VP
khỏch
sn, nh
hng,
vui chi
Cụng tỏc
ca Nh

nc
i vi
th
trng
ny
khụng
ngng
hon
thin,
thu ngõn
2. Nh ng t n t i y u kém trong vi c phát tri n th tr ng nhà đ t t i Hàữ ồ ạ ế ệ ể ị ườ ấ ạ
N iộ
2.1 T l giao d ch phi chính quy cao, tình tr ng vi ph m quy đ nh v nhàỷ ệ ị ạ ạ ị ề
đ t r t caoấ ấ .
Đây có th coi là m t v n đ n i c m hi n nay. Cùng v i tính ch t manhể ộ ấ ề ổ ộ ệ ớ ấ
nha c a th tr ng, các giao d ch mua bán phi chính quy t n t i v i t l l nủ ị ườ ị ồ ạ ớ ỷ ệ ớ
(nh t là đ i v i quy n s d ng đ t), v i nhi u hình th c phong phú đa d ng vàấ ố ớ ề ử ụ ấ ớ ề ứ ạ
ch y u các khu v c đô th . Theo th ng kê c a s tài chính thành ph H Chíủ ế ở ự ị ố ủ ở ố ồ
Minh s v mua bán nhà có đăng ký t i c quan thu m t vài năm qua nh sau:ố ụ ạ ơ ế ộ ư
Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001
S v mua bánố ụ
nhà có đăng ký
21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775
Ngu n: S đ a chính thành ph H Chí Minh - 2001ồ ở ị ố ồ
47
Số vụ m ua bán nhà có đăng ký với cơ quan thuế
21.043
41.6
37.48
34.271

35.294
48.775
0
10
20
30
40
50
60
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Năm
Số vụ m ua bán

Theo c tớnh con s ny ch b ng kho ng 30% s v giao d ch trờn th c
t . Chớnh vi c khụng qu n lý c giao d ch ny ó d n n n n u c trong
lnh v c nh t cng nh y giỏ nh t lờn cao b t th ũng th hi n rừ qua 2
c n s t nh t t i H N i v thnh ph H Chớ Minh giai o n 1992 1993 v
2001 2002.
Cụng tỏc thanh tra, ki m tra th c hi n chớnh sỏch, phỏp lu t t ai c
tng c ng ó phỏt hi n nhi u vi ph m trong qu n lý s d ng t ai, u n
n n v cú nhi u gi i phỏp x lý. K t qu thanh tra cho th y vi ph m chớnh
sỏch, phỏp lu t t ai l ph bi n, cú n i, cú lỳc vi ph m r t nghiờm tr ng.
Th t ng Chớnh ph ó ch o Thanh tra Nh n c cựng v i cỏc t nh,
thnh ph trong c n c ti n hnh thanh tra cỏc xó, ph ng n i cú khi u ki n
i v i vi c c p t, bỏn t, thu, chi ngõn sỏch, cỏc kho n úng gúp c a nhõn
dõn, v xõy d ng c b n nụng thụn. Trong 2 nm 1998 v 1999 ó ti n hnh
thanh tra 35,4% s xó ph ng trong ton qu c. Qua thanh tra ó phỏt hi n nhi u
sai ph m v t ai: di n tớch sai ph m l 25.014,82 ha v s ti n bỏn t trỏi
phộp l 310.178,28 tri u ng, tham ụ chi m o t ti n t 4.532 tri u ng,
48

th t thu ti n s d ng đ t 9.745 tri u đ ng (trong đó năm 1999 sai ph m v đ tấ ề ử ụ ấ ệ ồ ạ ề ấ
là 4.507 ha, s ti n bán đ t trái phép là 256.584 tri u đ ng, th t thu ti n số ề ấ ệ ồ ấ ề ử
d ng đ t là 7.865 tri u đ ng) ụ ấ ệ ồ (Ngu n: K t qu ki m kê đ t đai năm 1999 –ồ ế ả ể ấ
T ng c c đi chính)ổ ụ ạ
K t qu thanh tra c a 25 t nh, thành ph đã ki m tra 994 c quan, t ch c,ế ả ủ ỉ ố ể ơ ổ ứ
phát hi n có 458 đ n v (chi m 46% s đ n v đ c thanh tra) vi ph m qu nệ ơ ị ế ố ơ ị ượ ạ ả
lý, s d ng đ t v i di n tích 33.845,98 ha trong đó giao đ t cho cán b làm nhàử ụ ấ ớ ệ ấ ộ
không đúng th m quy n 369,23 ha, cho thuê, cho m n 49,82 ha, b l nở ẩ ề ượ ị ấ
chi m 1.324,6 ha, sai ph m khác là 6.113,25 ha, các đ n v ch a n p ti n thuêế ạ ơ ị ư ộ ề
đ t và thu chuy n quy n s d ng đ t cho Nhà n c là 203 t 32 tri u đ ng.ấ ế ể ề ử ụ ấ ướ ỷ ệ ồ
Phát tri n nhà l n x n. Vai trò ki m soát và qu n lý thi u hi u qu nhi uể ộ ộ ể ả ế ệ ả ở ề
c p chính quy n đã t o nên s h n lo n trong quy ho ch và ki n trúc khôngấ ề ạ ự ỗ ạ ạ ế
gian đô th . Ch ng h n trong năm 2000 5 qu n n i thành Hà N i đã cóị ẳ ạ ở ậ ộ ộ
160.340 m
2
xây d ng không xin phép ho c trái phép chi m 58% t ng di n tíchự ặ ế ổ ệ
nhà đ c xây d ng trong năm. Qu n Đ ng Đa là n i tình tr ng này di n raở ượ ự ậ ố ơ ạ ễ
ph bi n nh t, chi m t i 85%ổ ế ấ ế ớ
2.2 M t cân đ i v cung c u: ấ ố ề ầ
Nhu c u c a dân c v nhà và nhu c u c a khu v c doanh nghi p vầ ủ ư ề ở ầ ủ ự ệ ề
m t kinh doanh r t l n và nhìn chung ch a đáp ng đ c đ y đ . Trong khi đóặ ấ ớ ư ứ ượ ầ ủ
cung v m t b ng trong các khu công nghi p, khu ch xu t, m t b ng choề ặ ằ ệ ế ấ ặ ằ
doanh nghi p và di n tích khách s n, văn phòng l i v t xa c u.ệ ệ ạ ạ ượ ầ
D a theo di n tích bình quân đ u ng i và s dân ta có th tính toán raự ệ ầ ườ ố ể
đ c nhu c u v di n tích c a ng i dân Hà N i nh sau:ượ ầ ề ệ ở ủ ườ ộ ư
B ng 2.8:ả Nhu c u v di n tích nhà t i Hà N iầ ề ệ ở ạ ộ
49
Năm
Dân số
(ng i)ườ

Di n tích bìnhệ
quân
(m
2
/ng i)ườ
Nhu c u vầ ề
nhà ở
(m
2
)
Nhu c u tìmầ
nhà m i ớ
(m
2
)
1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4
1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8
1980 876.000 5,8 5.080.800 587.340,48
1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688
1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031
1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2
1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392
1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16
2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098
2010 3.500.000 10 35.000.000
Theo th ng kê thì hi n nay Hà N i có 11,56% các h có nhà mu n đ iố ệ ở ộ ộ ố ổ
nhà m i (đó là ch a k các h gia đình hi n nay ch a có nhà)ớ ư ể ộ ệ ư
Th c t cho th y kh năng đáp ng v ch c a ng i dân nh sau:ự ế ấ ả ứ ề ỗ ở ủ ườ ư
50
C h ª n h l Ö c h g i ÷ a c u n g

v µ c Ç u n h µ ë
0
2 E + 0 7
N ¨m
D iÖ n
t Ý c h
N h u c Ç u (m2 ) T × n h h × n h p h ¸t triÓ n (m2 )
C h ª n h l Ö c h g i ÷ a c u n g
v µ c Ç u n h µ ë
0
2 E + 0 7
N ¨m
D iÖ n
t Ý c h
N h u c Ç u (m2 ) T × n h h × n h p h ¸t triÓ n (m2 )

Chªnh lÖch gi÷a cung vµ cÇu nhµ ë
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
1992 1995 1996 1999 2000
N¨m
DiÖn tÝch (m 2)
Nhu cÇu (m2) T×nh h×nh ph¸t triÓn (m2)
Nhà n c đã phát huy n i l c c a các thành ph n kinh t và gi i quy t nhuướ ộ ự ủ ầ ế ả ế
c u b c xúc v m t b ng s n xu t cho các doanh nghi p. Chính ph đã choầ ứ ề ặ ằ ả ấ ệ ủ
51

phép thí đi m xây d ng các khu công nghi p v a và nh . T i Hà N i đang ti pể ự ệ ừ ỏ ạ ộ ế
t c tri n khai đ u t xây d ng c m công nghi p t p trung v a và nh sau:ụ ể ầ ư ự ụ ệ ậ ừ ỏ
B ng 2.9:ả Các d án đ u t xây d ng c m công nghi p ự ầ ư ự ụ ệ
v a và nh t i Hà N iừ ỏ ạ ộ
STT Tên d ánự Di n tíchệ Ghi chú
1 C m Công nghi p tâp trung v a và nh Tụ ệ ừ ỏ ừ
Liêm
21,13 ha
2 C m s n xu t ti u th công nghi p t pụ ả ấ ể ủ ệ ậ
trung qu n C u Gi yậ ầ ấ
8,35 ha
3 C m s n xu t ti u th công nghi p t pụ ả ấ ể ủ ệ ậ
trung qu n Hai Bà Tr ngậ ư
9,03 ha
4 C m công nghi p d t – may Nguyên Khê -ụ ệ ệ
Đông Anh
18,6 ha Giai đo nạ
1
5 Khu công nghi p Nam Thăng Longệ 30,3 ha Giai đo nạ
1
6 Các khu ti u th công nghi p và làng nghể ủ ệ ề
truy n th ng Vân Hà-Liên Hà (Đôngề ố ở
Anh), Bát Tràng–Kiêu K (Gia Lâm), làngỵ
ngh Thanh Trìề
Đang chỉ
đ o l p dạ ậ ự
án
Ngu n: T ng ki m kê đ t đai năm 2000 – T ng c c đ a chínhồ ổ ể ấ ổ ụ ị
2.3 Th tr ng “nóng, l nh” b t th ng, giá c d bi n đ ng d n đ n n nị ườ ạ ấ ườ ả ễ ế ộ ẫ ế ạ
đ u c trong nhà đ tầ ơ ấ .

Trong kho ng 10 năm qua th tr ng nhà đ t đã tr i qua c n s t năm 1993,ả ị ườ ấ ả ơ ố
đóng băng trong nh ng năm 1997-1999 r i l i s t l i vào cu i năm 2000. Giáữ ồ ạ ố ạ ố
52
c d bi n đ ng, có n i, có lúc theo h ng nh y v t, trong khi t ng giao d chả ễ ế ộ ơ ướ ả ọ ổ ị
trên th c t không tăng đ t bi n. Trên th c t , giá đ t bình quân Hà N i đãự ế ộ ế ự ế ấ ở ộ
thu c lo ic cao trong khu v c, t ng đ ng v i khu “lãnh th m i” (Newộ ạ ự ươ ươ ớ ổ ớ
Territories) H ng Kông (x p x 3000 USD/mở ồ ấ ỉ
2
) Còn t n t i h th ng hai giá:ồ ạ ệ ố
giá do Nhà n c quy đ nh, cao h n c Th ng H i, B c Kinh. Riêng m t sướ ị ơ ả ượ ả ắ ộ ố
khu v c trung tâm Hà N i, giá đ t còn cao h n g p ch c l n so v i giá đ tự ộ ấ ơ ấ ụ ầ ớ ấ
trung bình trong thành ph .ố
Ta hãy so sánh t l gi a giá tr BĐS và t ng thu nh p qu c n i (GDP),ỷ ệ ữ ị ổ ậ ố ộ
gi a Vi t Nam và m t s n c trên th gi i. Năm 1990, khi giá BĐS Nh tữ ệ ộ ố ướ ế ớ ở ậ
đ t m c k l c, t ng giá tr đ t c a Nh t đ ng hàng đ u th gi i (trên c M )ạ ứ ỷ ụ ổ ị ấ ủ ậ ứ ầ ế ớ ả ỹ
cung ch b ng 5,8 l n t ng s n ph m qu c n i c a Nh t. Đài Loan vào nămỉ ằ ầ ổ ả ẩ ố ộ ủ ậ ở
1997, t ng giá tr đ t c a t t c m i khu ph , m i xóm làng … g p 9,6 l nổ ị ấ ủ ấ ả ọ ố ọ ấ ầ
GDP c a Đài Loan năm đó. Vi t Nam, ta ch l y m t khu v c khu v c Hàủ ở ệ ỉ ấ ộ ự ở ự
N i dài 5 km, r ng 5 km và gi s giá trung bình c a 1 mộ ộ ả ử ủ
2
đ t là 1500USDấ
(kho ng 5 cây vàng) thì t ng giá tr c a 25 kmả ổ ị ủ
2
(t c 25 ti u mứ ệ
2
) đ t n i thànhấ ộ
Hà N i là 37,5 t USD, nhi u g p 1,16 l n toàn b GDP c a Vi t Nam nămộ ỷ ề ấ ầ ộ ủ ệ
2001.
Hi n nay khung giá đ t do nhà n c quy đ nh nh sau: ệ ấ ướ ị ư
Giá đ t đô th hi n hànhấ ị ệ

Đ n v tính: 1000đ/ơ ị
m
2
Loạ
i
đô
thị
Lo iạ
đ nườ
g phố
V trí 1ị V trí 2ị V trí 3ị V trí 4ị
Giá
t iố
thi uể
Giá t iố
đa
Giá
t iố
thi uể
Giá
t i đaố
Giá
t iố
thi uể
Giá
t i đaố
Giá
t iố
thi uể
Giá

t i đaố
I 1
2
3
4
4.600
2.700
1.800
900
11.500
6.750
4.500
2.250
2.760
1.620
1.080
540
6.900
4.050
2.700
1.350
1.380
810
540
270
3.450
2.025
1.350
675
460

270
180
90
1.150
675
450
225
53
II 1
2
3
4
2.600
1.950
1800
710
6.500
4.875
4.500
1.775
1.560
1.170
780
420
3.900
2.950
1.950
1.050
780
580

390
210
1.950
1.450
975
525
260
190
130
70
650
475
325
175
III 1
2
3
4
1.600
1.200
800
400
4.000
3.000
2.000
1.000
960
720
480
240

2.400
1.800
1.200
600
400
300
200
100
1.000
750
500
250
130
100
70
30
325
250
175
75
IV 1
2
3
4
800
600
400
200
2.000
1.500

1.000
500
480
360
240
129
1.200
900
600
300
200
150
100
50
500
375
250
125
70
50
30
16
175
125
75
40
V 1
2
3
600

400
200
1.500
1.000
500
330
220
110
825
550
275
150
100
50
375
250
125
50
30
16
125
75
40
Ngu n: Ban hành kèm theo Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính phồ ị ị ố ủ ủ
Giá các lo i đ t do chính quy n t nh thành ph tr c thu c trung ng quyạ ấ ề ỉ ố ự ộ ươ
đ nh d a trên khung giá các lo i đ t do Chính ph ban hành, ngoài ra giá đ tị ự ạ ấ ủ ấ
còn đ c nhân thêm m t h s k t 0,5 đ 1,8 l n m c giá quy đ nh tuy nhiênượ ộ ệ ố ừ ế ầ ứ ị
trên th c t h s này có nâng lên đ n 3 ho c 4 l n thì v n có có s chênh l chự ế ệ ố ế ặ ầ ẫ ự ệ
đáng k v i giá th tr ng. Khung giá đ t còn r ng và ch a có quy ch đi uể ớ ị ườ ấ ộ ư ế ề
ch nh rõ ràng trong tr ng h p giá th c t v t xa khung giá Chính ph quyỉ ườ ợ ự ế ượ ủ

đ nh.ị
Lu t s a đ i b sung m t s đi u c a Lu t đ t đai đã đ c Qu c h i Vi tậ ử ổ ổ ộ ố ề ủ ậ ấ ượ ố ộ ệ
nam thông qua và m t b ng d ki n giá đ t m i các lo i đ t đô th cũng v aộ ả ự ế ấ ớ ạ ấ ị ừ
đ c đ trình trong kỳ h p Qu c h i Vi t nam tháng 6/2001. D th o khungượ ệ ọ ố ộ ệ ự ả
giá m i này đ c đi u ch nh sát v i giá th tr ng, t o s công b ng trong gi iớ ượ ề ỉ ớ ị ườ ạ ự ằ ả
to đ n bù, trong vi c thu h i thu đ t, ti n thuê đ t, ti n s d ng đ tả ề ệ ồ ế ấ ề ấ ề ử ụ ấ
Giá đ t đô th s p ban hànhấ ị ắ
Đ n v tính: 1000đ/ơ ị
m
2
54
Lo iạ
đô thị
Lo iạ
đ ngườ
phố
V trí 1ị V trí 2ị V trí 3ị V trí 4ị V trí 5ị
Giá
tôí
thiể
u
Giá
t iố
đa
Giá
tôí
thiể
u
Giá
t iố

đa
Giá
tôí
thiể
u
Giá
t iố
đa
Giá
tôí
thiể
u
Giá
t iố
đa
Giá
tôí
thiể
u
Giá
t iố
đa
I 1
2
3
4
5
2.000
1.400
980

700
500
40.000
28.000
49.600
13.700
9.600
1.400
1.000
700
500
350
28.000
19.600
13.700
9.6000
6.700
1.000
7000
5000
350
250
19.600
13.700
9.600
6.700
4.700
700
500
350

250
150
13.700
9.600
6.700
4.700
3.300
500
350
250
150
100
9.600
6.700
4.700
3.300
2.300
II 1
2
3
4
5
1.400
1.000
700
500
350
28.000
19.600
13.700

9.600
6.700
1.000
7000
500
350
250
19.600
13.700
9.600
6.700
4.700
700
500
350
250
150
13.700
9.600
6.700
4.700
3.300
500
350
250
150
100
9.600
6.700
4.700

3.300
2.300
350
250
150
100
50
6.700
4.700
3.300
2.300
1.600
III 1
2
3
4
5
1.000
7000
500
350
250
20.000
14.000
9.800
6.850
4.800
700
500
350

250
150
14.000
9.800
6.850
4.800
3.350
500
350
250
150
100
9.800
6.850
4.800
3.350
2.350
350
250
150
100
50
6.850
4.800
2.350
2.350
1.650
250
150
100

80
50
4.800
3.320
2.350
1.650
1.150
IV 1
2
3
4
5
800
550
400
250
200
16.000
11.200
7.850
5.500
30850
550
400
250
200
150
11.200
7.850
5.500

3.850
2.700
400
250
200
150
100
7.850
5.500
3.850
2.700
1.900
250
200
150
100
50
5.500
3.850
2.700
1.900
1.300
200
150
100
70
50
3.850
2.700
1.900

1.300
900
V 1
2
3
4
5
200
150
100
70
50
4.000
2.800
1.950
1.350
950
150
100
70
50
30
2.800
1.950
1.350
950
650
100
70
50

30
20
1.950
1.350
950
650
450
70
50
30
20
10
1.350
950
650
450
300
50
30
20
15
10
950
650
450
300
250
Ngu n: D th o ngh đ nh c a Chính ph v khung giá theo lu t s a đ i, bồ ự ả ị ị ủ ủ ề ậ ử ổ ổ
sung m t s đi u c a Lu t đ t đaiộ ố ề ủ ậ ấ
T giá đ t s a đ i trên ta th y giá các lo i đ t đ u tăng lên t 3 đ n 4 l n.ừ ấ ử ổ ấ ạ ấ ề ừ ế ầ

Hi n nay giá c nhà đ t trên th tr ng không ph i xác đ nh trên c s giá Nhàệ ả ấ ị ườ ả ị ơ ở
n c mà xác đ inh trên c s tho thu n gi a ng i mua và bán:ướ ị ơ ở ả ậ ữ ườ
B ng 2.10:ả C s đ nh giá trong giao d ch th c t t i Hà N iơ ở ị ị ự ế ạ ộ
C s đ nh giá mua (bán)ơ ở ị
C s đ nh giá muaơ ở ị C s đ nh giá bánơ ở ị
S ng iố ườ T l %ỷ ệ Số
ng iườ
T l %ỷ ệ
55
- Qua t v n b n bố 37 22,02 27 18,24
- Qua khung giỏ Nh n c 60 35,71 28 18,92
- Qua trung tõm giao d ch 16 9,52 20 13,51
- Qua bỏo chớ 13 7,74 10 6,76
- Qua tho thu n v i ng i
mua (bỏn)
73 43,45 61 41,22
- Qua cũ 2 1,19 - -
- Khỏc 4 2.38 2 1,35
T ng 168 100.00 148 100.00
Ngu n: i u tra c a Vi n nghiờn c u qu n lý kinh t trung ng thỏng
2/2002

Cơ sở định giá bán
20%
21%
4%
8%
45%
2%
Q ua t vấn bạn bè- Qua khung giá Nhà n ớc Qua trung tâm giao dịch

Qua báo chí Qua thoả thuận Khác
56
Cơ sở định giá m ua
20%
21%
4%
8%
45%
2%
Q ua t vấn bạn bè- Q ua khung giá N hà n ớc Qua trung tâm giao dịch
Qua báo chí Qua thoả thuận Khác
Hi n nay giỏ m t m
2
chung c th p nh t l 5,3 tri u ng/m
2
thụng th ng
t 6,5 - 9,5 tri u ng/m
2
. Trong khi ú theo S xõy d ng H N i su t u t
cho nh chung c t 9 d n 21 t ng (bao g m c xõy l p v thi t b ) l 3,2 n
3,5 tri u ng/m
2
. Nh v y nhỡn chung giỏ nh chung c ó b i lờn kho ng
20% so v i th c t .
Theo trung tõm a c ACB giỏ m t s cn nh giao bỏn u thỏng 1/2004
nh sau:
Nh 2 t ng m t ngừ Vn Ch ng di n tớch 25,3 m
2
cú s : giỏ 1,13
t ng. (I)

Nh 4 t ng ngừ 1194 ng Lỏng m t ng vo b nh vi n GTVT
di n tớch 54 m
2
m t ti n 5 m cú t ng 1 dựng kinh doanh, cú s :
giỏ 2,9 t ng. (II)
Nh 3,5 t ng C m H i di n tớch 48m
2
cú s : giỏ 1,7 t ng. (III)
Nh 2,5 t ng ngừ 253 Thu Khuờ di n tớch 20 m
2
ngừ vo r ng 3 m: giỏ
600 tri u ng. (IV)
N u tớnh theo giỏ quy nh c a nh n c.
57
G
nhà - đ tấ
= G
nhà
+ G
đ t ấ
2.1
G
đ tấ
= di n tích *giá đ t do thành ph quy đ nh * h s đi u ch nh ệ ấ ố ị ệ ố ề ỉ
Giá đ t do thành ph quy đ nh căn c vào v tríấ ố ị ứ ị
(t m l y h s k theo m c l n nh t cho phép là 1,8)ạ ấ ệ ố ứ ớ ấ
G
nhà
l y theo su t đ u t c a s xây d ng Hà N i (tính theo giá xây m iấ ấ ầ ư ủ ở ự ộ ớ
hoàn toàn).

B ng 2.11:ả So sánh giá nhà đ t t i Hà N i theo ấ ạ ộ
m c cao nh t theo quy đ nh và th c tứ ấ ị ự ế
Loạ
Giá đ tấ
theo quy
đ nhị
Trđ/m
2
Di nệ
tích
đ tấ
m
2
Giá nhà
theo quy
đ nh ị
Trđ/m
2
Di nệ
tích
nhà
m
2
Giá nhà
đ t caoấ
nh t theoấ
quy đ nhị
Trđ
Giá nhà
đ tấ

th c tự ế
Trđ
Chênh
l chệ
(8/7)
1 2 3 4 5 6 7 8
I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63
II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55
III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35
IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44
Tr l i v n đ đ u c , có ba lo i nhu c u đ i v i nhà đ t:ở ạ ấ ề ầ ơ ạ ầ ố ớ ấ
• Nhu c u tiêu dùng (nhà đ ).ầ ể ở
• Nhu c u y u t s n xu t (nhà x ng, văn phòng, khách s n).ầ ế ố ả ấ ưở ạ
• Nhu c u kinh doanh (Nhu c u mua đi bán l i nh m m c đích thu l i).ầ ầ ạ ằ ụ ợ
Nhu c u sau cùng này làm n y sinh cái g i là th ầ ả ọ ị tr ng đ u c nhà đ t.ườ ầ ơ ấ
Trong th tr ng này khi nhà đ t đang lên giá, nhi u ng i d báo r ng giá cònị ườ ấ ề ườ ự ằ
tăng thêm nên h có ti n và vay ti n đ mua hòng sau này bán l i ki m l i,ộ ề ề ể ạ ế ờ
càng làm tăng nhu c u và do đó đ y giá nhà đ t lên cao n a. Ng c l i khi giáầ ẩ ấ ữ ượ ạ
nhà đ t xu ng giá thì nhi u ng i s giá còn xu ng ti p nên đem nhà đ t cóấ ố ề ườ ợ ố ế ấ
s n ra bán làm tăng thêm ngu n cung và vì v y càng làm h giá nhà đ t xu ngẵ ồ ậ ạ ấ ố
n a.ữ
58
Ngoài d ng đ u c thông th ng, nhà đ t còn là đ i t ng c a d ngạ ầ ơ ườ ấ ố ượ ủ ạ
đ u c r a ti n đ tr n tránh pháp lu t và d ng đ u c gi ti n đ đ i phó v iầ ơ ử ề ể ố ậ ạ ầ ơ ữ ề ể ố ớ
l m phát. Khi đ u c nhà đ t phát tri n quá m c, thúc đ y th tr ng nhà đ tạ ầ ơ ấ ể ứ ẩ ị ườ ấ
phình ra quá nhanh, quá l n, thu hút quá nhi u v n t th tr ng ti n t thì r tớ ề ố ừ ị ườ ề ệ ấ
d tr thành nguyên nhân góp ph n hình thành n n “kinh t bong bóng” mà h uễ ở ầ ề ế ậ
qu g n đây là cu c kh ng ho ng tài chính Châu á năm 1997.ả ầ ộ ủ ả
Thái Lan b t đ u t năm 1985 khi Thái Lan th c thi chính sách n iở ắ ầ ừ ự ớ
l ng v tài chính và cho phép ng i n c ngoài tham gia vào đ u t trongỏ ề ườ ướ ầ ư

n c n n kinh t Thái Lan có nh ng b c tăng tr ng nh y v t. Ch trongướ ề ế ữ ướ ưở ả ọ ỉ
vòng 3 năm đ n năm 1995 Thái Lan đã tăng đ c g p đôi v n đ u t n cế ượ ấ ố ầ ư ướ
ngoài, tuy nhiên l ng v n này l i t p trung vào lĩnh v c BĐS. Trong t ng cượ ố ạ ậ ự ổ ơ
c u vay n c a các ngân hàng th ng m i Thái Lan, v n vay cho đ u t vàoấ ợ ủ ươ ạ ố ầ ư
lĩnh v c BĐS chi m 10-35%. Bên c nh đó hình th c đ u t gián ti p thông quaự ế ạ ứ ầ ư ế
th tr ng ch ng khoán cao. Khi kh ng ho ng tài chính Châu á x y ra và nămị ườ ứ ủ ả ả
1997 n n kinh t Thái Lan r i vào kh ng ho ng, thu nh p và tiêu dùng gi mề ế ơ ủ ả ậ ả
m nh. V phía th tr ng trong n c, th tr ng BĐS m t m t thu h p và bạ ề ị ườ ướ ị ườ ộ ặ ẹ ị
gi i h n b i nhu c u n i đ a trong đ u t tràn lan gây m t cân b ng cung c u.ớ ạ ở ầ ộ ị ầ ư ấ ằ ầ
Theo th ng kê đ n năm 1997 t l không s d ng BĐS Thái Lan tăng m cố ế ỷ ệ ử ụ ở ở ứ
15%. Giá BĐS r t xu ng lĩnh v c đ u t này không còn là lĩnh v c sinh l i choớ ố ự ầ ư ự ờ
các ch đ u t nh tr c đây n a. Không gi i quy t đ c đ u ra cho BĐS cácủ ầ ư ư ướ ữ ả ế ượ ầ
ch đ u t không tr đ c n vay ngân hàng. H u qu theo đó không có khủ ầ ư ả ượ ợ ậ ả ả
năng thanh toán các kho n n n c ngoài. H th ng tài chính kh ng ho ng.ả ợ ướ ệ ố ủ ả
2.4 Quy trình mua bán ph c t p, qua nhi u khâu trung gian không c n thi t,ứ ạ ề ầ ế
t n nhi u th i gian, chi phí giao d ch cao. ố ề ờ ị
M i lo i hình giao d ch đ u có s tham gia các c quan có th m quy n Nhàọ ạ ị ề ự ơ ẩ ề
n c, ít nhi u măng tính ch t “xin-cho”. Đ hoàn thành t t m t h p đ ng giaoướ ề ấ ể ấ ộ ợ ồ
d ch dân s , các bên tham gia ph i qua nhi u b c v i nhi u lo i th t c cácị ự ả ề ướ ớ ề ạ ủ ụ ở
59
đi đi m khác nhau, đòi h i ph i đi l i nhi u l n r t t n kém th i gian và s cạ ể ỏ ả ạ ề ầ ấ ố ờ ứ
l c.ự
Ví d đ th c hi n th t c chuy n nh ng quy n s d ng đ t do c quanụ ể ự ệ ủ ụ ể ượ ề ử ụ ấ ơ
đ a chính và c quan thu làm. Sau khi đ c phép c a c quan nhà n c cóị ơ ế ượ ủ ơ ướ
th m quy n (đ t đô th là UBND t nh, thành ph ) ng i có BĐS ph i đ n cẩ ề ấ ị ỉ ố ườ ả ế ơ
quan thu xu t trình toàn b h s và n p thu chuy n quy n, ng i nh nế ấ ộ ồ ơ ộ ế ể ề ườ ậ
chuy n nh ng n p l phí tr c b . Làm các th t c tài chính xong, ng i cóể ượ ộ ệ ướ ạ ủ ụ ườ
BĐS quay l i c quan đ a chính làm th t c xác nh n di n tích, đo v l p b nạ ơ ị ủ ụ ậ ệ ẽ ậ ả
đ và c p gi y chuy n nh ng quy n s d ng đ t. N u vi c chuy n quy nồ ấ ấ ể ượ ề ử ụ ấ ế ệ ể ề
s d ng đ t có g n v i vi c bán nhà và công trình thì l i ph i đ n c quan c pử ụ ấ ắ ớ ệ ạ ả ế ơ ấ

gi y ch ng nh n quy n s h u tài s n làm th t c chuy n nh ng.ấ ứ ậ ề ở ữ ả ủ ụ ể ượ
Theo Viet-trade ngày 8/1/2004 đ mua đ c căn h trong khu đô th m i thìể ượ ộ ị ớ
chi phí trung gian lên t i 30 tri u đ ng/ căn h .ớ ệ ồ ộ
2.5 Còn t n t i c ch bao c p, còn có s phân bi t không c n thi t gi aồ ạ ơ ế ấ ự ệ ầ ế ữ
qu c doanh, ngoài qu c doanh, gi a trong n c và ngoài n c trong cố ố ữ ướ ướ ơ
ch chính sách, trong qu n lý đi u hành c a b máy Nhà n c v lĩnh v cế ả ề ủ ộ ướ ề ự
BĐS và th tr ng BĐS.ị ườ
T n t i này t o môi tr ng thu n l i cho tham nhũng, sách nhi u c aồ ạ ạ ườ ậ ợ ễ ủ
ph n t thoái hoá, bi n ch t trong các c quan qu n lý Nhà n c v nhà, đ tầ ử ế ấ ơ ả ướ ề ấ
gây nh ng b t bình đ ng v c h i kinh doanh và thu nh p trong xã h i, làmữ ấ ẳ ề ơ ộ ậ ộ
méo mó các quan h giao d ch trong th tr ng BĐS.ệ ị ị ườ
Đ i v i các doanh nghi p có v n đ u t n c ngoài do ch a tách đ cố ớ ệ ố ầ ư ướ ư ượ
quy n cho thuê đ t thô (c a Nhà n c) v i quy n cho thuê h t ng ( c a cácề ấ ủ ướ ớ ề ạ ầ ủ
doanh nghi p phát tri n h t ng h t ng), d n đ n nh ng u đãi v giá thuêệ ể ạ ầ ạ ầ ẫ ế ữ ư ề
đ t, mi n gi m ti n thuê đ t c a Nhà n c ph i thông qua doanh nghi p phátấ ễ ả ề ấ ủ ướ ả ệ
tri n h t ng và nhi u khi các doanh nghi p tr c ti p s d ng đ t làm m tể ạ ầ ề ệ ự ế ử ụ ấ ặ
b ng s n xu t, kinh doanh l i không đ c h ng.ằ ả ấ ạ ượ ưở
60
Vi c góp v n liên doanh b ng gía tr quy n s d ng đ t là m t gi i phápệ ố ằ ị ề ử ụ ấ ộ ả
t t trong th i kỳ đ u (1987 - 1993), khi ta thi u v n, giá cho thuê đ t cao, đ nố ờ ầ ế ố ấ ế
nay không còn ý nghĩa đáng k .ể
Theo quy đ nh hi n hành, các nhà đ u t n c ngoài không đ c quy nị ệ ầ ư ướ ượ ề
thuê đ t tr c ti p c a cá nhân, h gia đình, t ch c. Lu t đ t đai quy đ nh rõấ ự ế ủ ộ ổ ứ ậ ấ ị
cho các t ch c trong n c thuê đ t có nhi u quy n h n so v i t ch c n cổ ứ ướ ấ ề ề ơ ớ ổ ứ ướ
ngoài thuê đ t. Các doanh nghi p có v n đ u t n c ngoài khi chuy nấ ệ ố ầ ư ướ ể
nh ng, c ph n hoá cũng g p ph i khó khăn do tình tr ng pháp lý v quy nượ ổ ầ ặ ả ạ ề ề
s d ng đ t không rõ ràng. Vi c x lý quy n s d ng đ t góp v n khi doanhử ụ ấ ệ ử ề ử ụ ấ ố
nghi p liên doanh gi i th ho c ch m d t ho t đ ng tr c th i h n đ c quyệ ả ể ặ ấ ứ ạ ộ ướ ờ ạ ượ
đ nh khác nhau trong Lu t đ u t n c ngoài và Lu t đ t đai. Ngh đ nhị ậ ầ ư ướ ậ ấ ị ị
17/1999/NĐ-CP v th t c chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i,ề ủ ụ ể ổ ể ượ ạ

th a k quy n s d ng đ t, th ch p và góp v n b ng gía tr quy n s d ngừ ế ề ử ụ ấ ế ấ ố ằ ị ề ử ụ
đ t, khi gi i th doanh nghi p, quy n s d ng đ t đã góp v n đ c x lý theoấ ả ể ệ ề ử ụ ấ ố ượ ử
tho thu n c a các bên.ả ậ ủ
Theo quy đ nh c a Lu t đ u t n c ngoài và Ngh đ nh s 24/2000/NĐ-CPị ủ ậ ầ ư ướ ị ị ố
(Đi u 43), khi gi i th doanh nghi p ho c ch m d t ho t đ ng tr c th i h n,ề ả ể ệ ặ ấ ứ ạ ộ ướ ờ ạ
giá tr quy n s d ng đ t trong th i gian còn l i thu c tài s n thanh lý c aị ề ử ụ ấ ờ ạ ộ ả ủ
doanh nghi p. Tuy nhiên, quy đ nh trên không áp d ng đ c trong tr ng h pệ ị ụ ượ ườ ợ
doanh nghi p Nhà n c thu c đ i t ng thuê đ t c a Nhà n c tr ti n hàngệ ướ ộ ố ượ ấ ủ ướ ả ề
năm. Ngoài ra, theo quy đ nh c a Lu t đ t đai (Đi u 23), đ i v i tr ng h pị ủ ậ ấ ề ố ớ ườ ợ
đ c bên Vi t Nam là t ch c đ c Nhà n c giao đ t, Nhà n c s thu h iượ ệ ổ ứ ượ ướ ấ ướ ẽ ồ
l i đ t khi doanh nghi p gi i th .ạ ấ ệ ả ể
2.6 Thông tin không đ y đ , thi u minh b ch và khó ti p c nầ ủ ế ạ ế ậ .
T n t i này t o ra nhi u tiêu c c trong vi c mua bán BĐS, góp ph n làmồ ạ ạ ề ự ệ ầ
gia tăng tình tr ng đ u c r t n ng n v nhà đ t, gây ra nh ng khi u ki nạ ầ ơ ấ ặ ề ề ấ ữ ế ệ
tranh ch p nhà đ t (hi n có kho ng 60-70% khi u ki n trong xã h i khi u ki nấ ấ ệ ả ế ệ ộ ế ệ
61
v nhà đ t). Tuy nhiên, công tác gi i quy t khi u n i, t cao, tranh ch p nhàề ấ ả ế ế ạ ố ấ
c a đ t đai các đ a ph ng ch a đáp ng đ c yêu c u th c t , r t d gây raử ấ ở ị ươ ư ứ ượ ầ ự ế ấ ễ
tình tr ng m t n đ nh chính tr – xã h i.ạ ấ ổ ị ị ộ
M y năm g n đây, tình hình khi u n i, t cáo gia tăng và gay g t ph c t p,ấ ầ ế ạ ố ắ ứ ạ
n i dung v khi u n i, t cáo có liên quan m t thi t đ n các v n đ v nàhộ ề ế ạ ố ậ ế ế ấ ề ề
đ t. Xu t hi n khá nhi u đoàn khi u ki n v t c p nhi u t nh, thành ph lênấ ấ ệ ề ế ệ ượ ấ ở ề ỉ ố
trung ng và h u h t có n i dung khi u ki n v đ t đai. M t s n i khi uươ ầ ế ộ ế ệ ề ấ ộ ố ơ ế
ki n r t gay g t tr thành di m nóng gi i quy t kéo dài, nh h ng đ n tr tệ ấ ắ ở ể ả ế ả ưở ế ậ
t , an ninh đ a ph ng.ự ị ươ
Theo th ng kê hàng năm có trên 10 v n v vi c khi u ki n liên quan đ nố ạ ụ ệ ế ệ ế
nhà đ t (chi m kh ang 65% t ng s v vi c khi u ki n c a công dân g i đ nấ ế ỏ ổ ố ụ ệ ế ệ ủ ử ế
c quan Nhà n c). Riêng thanh tra Nhà n c hàng năm ti p nh n t 5.000 –ơ ướ ướ ế ậ ừ
7.000 đ n khi u ki n v t c p liên quan đ n đ t đai (ch a tính nh ng đ nơ ế ệ ượ ấ ế ấ ư ữ ơ
trùng l p).ặ

Qua th c ti n th y r ng khi u ki n, tranh ch p đ t đai đ c th hi n chự ễ ấ ằ ế ệ ấ ấ ượ ể ệ ủ
y u trong m i quan h các c quan, đ n v nhà n c v i công dân và gi a côngế ố ệ ơ ơ ị ướ ớ ữ
dân v i công dân, bao g m nh ng d ng sau:ớ ồ ữ ạ
 Đòi l i đ t có nhà các khu v c đô th trong quá trình c i t o XHCN vàạ ấ ở ự ị ả ạ
c i t o công th ng nghi p Nhà n c đã qu n lý nh ng không làm đả ạ ươ ệ ướ ả ư ủ
th t c, h s tr ng thu, mua, ho c đ th t l c h s , nay ch đ t cũ đãủ ụ ồ ơ ư ặ ể ấ ạ ồ ơ ủ ấ
dùng nhi u hình th c xin ho c đòi l i đ t .ề ứ ặ ạ ấ ở
 Đòi l i đ t Nhà n c đã giao cho các đ n v quân đ i, công an và các tạ ấ ướ ơ ị ộ ổ
ch c làm kinh t (nông, lâm, ng tr ng, tr i giam, khu kinh t m i), nayứ ế ư ườ ạ ế ớ
m t s đ n v s d ng không đúng m c đích, không có hi u qu , bánộ ố ơ ị ử ụ ụ ệ ả
đ t, “phát canh thu tô” ho c s d ng đ t công làm kinh t gia đ nh, giaoấ ặ ử ụ ấ ế ị
khoán cho nhi u đ i t ng nhi u n i khác (trong đó không ít cán b ,ề ố ượ ở ề ơ ộ
62
nhân viên Nhà n c nh n đ t v i hình th c làm trang tr i nh ng th c tướ ậ ấ ớ ứ ạ ư ự ế
h không làm mà thuê chính ng i dân đ a ph ng đó làm).ọ ườ ở ị ươ
 Đòi l i đ t mà chính quy n cũ đã l y đ l p p chi n l c, l p khuạ ấ ề ấ ể ậ ấ ế ượ ậ
quân s , tr i lính, kho tàng … tr c năm 1975.ự ạ ướ
 Tranh ch p đ t đ ng đi, ngõ xóm, ranh gi i đ t , đ t v n, đ t s nấ ấ ườ ớ ấ ở ấ ườ ấ ả
xu t thu c quy n s d ng c a các h gia đình cũng di n ra khá phấ ộ ề ử ụ ủ ộ ễ ổ
bi n.ế
 Khi u ki n đòi l i nhà, đ t c a các c s tôn giáo di n ra khá ph bi n,ế ệ ạ ấ ủ ơ ở ễ ổ ế
ph c t p.ứ ạ
 Ch cũ đòi l i đ t nh ng i khác trông coi, ng i đ c nh trông coiủ ạ ấ ờ ườ ườ ượ ờ
qua th i gian đã coi nh c a mình.ờ ư ủ
 Khi u ki n l y đ t đ xây d ng công trình công c ng, không ch v giáế ệ ấ ấ ể ự ộ ỉ ề
đ n bù, mà còn v cách làm thi u công khai, m t dân ch , không nh tề ề ế ấ ủ ấ
quán, không công b ng, b t xén ti n đ n bù.ằ ớ ề ề
 Khi u n i đ đòi đ c h p th c hoá, công nh n quy n s h u nhà ,ế ạ ể ượ ợ ứ ậ ề ở ữ ở
quy n s d ng đ t t i đô th (đ không ph i th c hi n nghĩa v tàiề ử ụ ấ ở ạ ị ể ả ự ệ ụ
chính) mà khi mua không có xác nh n chính quy n đ a ph ng có h nậ ề ị ươ ơ

3.000 v vi c t n đ ng t tr c đ n nay ch a đ c gi i quy t đ c. Cóụ ệ ồ ọ ừ ướ ế ư ượ ả ế ượ
nhi u tr ng h p c i t o đúng chính sách, pháp lu t nh ng nay h v nề ườ ợ ả ạ ậ ư ộ ẫ
khi u ki n đòi l i quy n l i. M t s tr ng h p gia đình nh ng ng iế ệ ạ ề ợ ộ ố ườ ợ ữ ườ
có công v i cách m ng cũng b c i t o nhà, đ t, hi n đang th c s khóớ ạ ị ả ạ ấ ệ ự ự
khăn v ch có đ n xin l i nhà cũ, gây khó khăn không nh cho các cề ỗ ở ơ ạ ỏ ơ
quan nhà n c trong quá trình gi i quy t.ướ ả ế
V t cáo t p trung các n i dung sau:ề ố ậ ở ộ
 Chính quy n đ a ph ng giao đ t trái th m quy n, đ t giao khôngề ị ươ ấ ẩ ề ấ
đúng danh sách đ c phê duy t theo quy t đ nh c a c quan có th mượ ệ ế ị ủ ơ ẩ
quy n, giao sai v trí, sai di n tích, không đúng quy ho ch, thu ti n đ tề ị ệ ạ ề ấ
v t nhi u l n so v i quy đ nh c a Nhà n c, s d ng ti n đ tượ ề ầ ớ ị ủ ướ ử ụ ề ấ
không đúng ch đ tài chính.ế ộ
63
Chớnh quy n a ph ng qu n lý s d ng qu t cụng v qu t
cụng ớch 5% sai m c ớch, sai phỏp lu t, cho thuờ t trỏi th m quy n.
Thụng tin khụng y , thi u minh b ch v khú ti p c n, t i H N i
ngu n thụng tin cú c ngụi nh hi n t i c a ng i ph ng v n t p trung
ch y u l thụng qua b n bố, h hng (chi m 70,24%), qua thụng tin i chỳng
16,67%, qua cỏc trung tõm mụi gi i nh t ch chi m cú 13,10% ( ngu n: Vi n
nghiờn c u qu n lý kinh t trung ng).
Thông tin giúp tìm kiếm ngôi nhà ở H à Nội
70%
13%
17%
Qua bạn bè, họ hàng
Qua trung tâm m ôi giới nhà đất
Qua thông tin đại chúng
Theo VnExpress ngy 9/1/2004 v ch ng anh Chuyờn Thanh Xuõn, H
N i d c ton b 900 tri u ng mua t khu Lỏng Ha L c. Ch m t th i
gian sau, m nh t y b xột vo danh sỏch quy ho ch v ch c n bự ch a

y m t n a s ti n anh ch b ra.
Anh Chuyờn cho bi t, khụng ch cú anh m c ch gỏi v hai ng i b n thõn
cng r i vo tr ng h p t ng t . "Suy cho cng cng ch v kh ng cỳ th ng
tin n n nh ph i ch p nh n thụi", anh than th .
Anh n nh Cụng (H N i) cng l m t n n nhõn c a t nh tr ng thi u
th ng tin. Nm ngoỏi, anh "nộm" 2 t ng vo m nh t khu v c qu n C u
Gi y, sau ú m i ngú ng a ra l nỳ n m trong di n gi i to .
Cỏc chuyờn gia a c cho r ng, th tr ng b t ng s n ang r i vo t nh
tr ng thi u th ng tin nghi m tr ng v c ng i mua v ng i bỏn. Do v y,
nh ng chuy n r i ro x y ra v i ng i dõn trong th i gian qua khỏ ph bi n.
64
Ngay c nh ng ng i c n th n và có kinh nghi m v lĩnh v c này đôi khi cũngả ữ ườ ẩ ậ ệ ề ự
mua ph i m t căn h đó qua tay nhi u ch v i m c ch nh l ch cú khi l n đ nả ộ ộ ề ủ ớ ứ ờ ệ ờ ế
vài trăm tri u đ ng.ệ ồ
Theo th ng kê c a m t công ty b t đ ng s n l n Hà N i, c 100 căn nhàố ủ ộ ấ ộ ả ớ ở ộ ứ
giao d ch ch có 10-15 căn nhà giao d ch th c, t c là đ c mua bán v i gi h pị ỉ ị ự ứ ượ ớ ỏ ợ
lý và ng i mua n m r th ng tin v v tr căn nhà. S cũn l i, đa s b đ yườ ắ ừ ụ ề ị ớ ố ạ ố ị ẩ
giá lên cao do đ u c . Các trung tâm t v n th a nh n, ph n l n ng i dân khiầ ơ ư ấ ừ ậ ầ ớ ườ
mua nhà th ng nh ng i quen m i lái, hay cũ m i gi i m ch n c.ườ ờ ườ ố ụ ớ ỏ ướ
Do v y, t nh tr ng “ng i ng i môi gi i, nhà nhà môi gi i” b t đ ng s nậ ỡ ạ ườ ườ ớ ớ ấ ộ ả
hi n đó di n ra kh ph bi n và c đâu l p d án xây nhà chung c , quy ho chệ ễ ỏ ổ ế ứ ậ ự ư ạ
đô th m i là n i đ y m c lên các trung tâm t v n. Ch tính riêng khu v cị ớ ở ơ ấ ọ ư ấ ỉ ự
M Đ nh c c ch vài trăm mét l i th y xu t hi n m t trung tâm môi gi i b tỹ ỡ ứ ỏ ạ ấ ấ ệ ộ ớ ấ
đ ng s n, hay t chân c u Ch ng D ng đ n c u Chui cũng có đ n ch c vănộ ả ừ ầ ươ ươ ế ầ ế ụ
phũng t v n.ư ấ
C n "s t" môi gi i tràn v c nh ng vùng ven đô đang trong quá tr nh đôơ ố ớ ề ả ữ ỡ
th hóa. T i Đông Anh, đ u làng, cu i làng đ u có văn phũng nhà đ t. Th m chíị ạ ầ ố ề ấ ậ
không vào văn phũng nhà đ t, ch c n ng i u ng n c quán cóc ven đ ng,ấ ỉ ầ ồ ố ướ ở ườ
và h i: đây có ai bán nhà, đ t không, l p t c có ng i đ n h ng d n m tỏ ở ấ ậ ứ ườ ế ướ ẫ ộ
cách t n t nh v i m c ph kho ng 1-2 tri u đ ng n u th ng l ng thànhậ ỡ ớ ứ ớ ả ệ ồ ế ươ ượ

công.
Hi n nay do nhu c u c a th tr ng nhi u trung tâm môi gi i nhà đ t m cệ ầ ủ ị ườ ề ớ ấ ọ
lên nh ng ch m i có 19 trung tâm đăng ký ho t đ ng v i Nhà n c. Do v yư ỉ ớ ạ ộ ớ ướ ậ
Nhà n c v n ch a qu n lý đ c các trung tâm này.ướ ẫ ư ả ượ
65
66

3. Nguyên nhân c a các y u kém trên.ủ ế
3.1. Khung pháp lý còn thi u đ ng b và hay thay đ iế ồ ộ ổ
Trong th i gian qua có quá nhi u c quan có th m quy n ban hành các vănờ ề ơ ẩ ề
b n pháp lu t v đ t đai. H th ng pháp lu t đ t đai hi n hành r t ph c t p,ả ậ ề ấ ệ ố ậ ấ ệ ấ ứ ạ
ch ng chéo, không đ minh b ch, quá nhi u văn b n nh ng v n thi u t o ra sồ ủ ạ ề ả ư ẫ ế ạ ự
r i ren ngay chính trong h th ng văn b n pháp lu t. Các quy đ nh v đ t đaiố ệ ố ả ậ ị ề ấ
th hi n trong nhi u lu t, ngh đ nh, thông t khác nhau, gi i quy t m t vi cể ệ ề ậ ị ị ư ả ế ộ ệ
th ng ph i áp d ng nhi u lu t nh ng l i có nh ng quy đ nh không kh p ho cườ ả ụ ề ậ ư ạ ữ ị ớ ặ
mâu thu n v i nhau, thi u an toàn pháp lý cho ng i s d ng đ t. Các văn b nẫ ớ ế ườ ử ụ ấ ả
d i lu t ban hành th ng qúa ch m. Nh lu t đ t đai năm 1993 có hi u l cướ ậ ườ ậ ư ậ ấ ệ ự
t ngày 15/10/1993 nh ng m t s văn b n quy ph m pháp lu t v tài chính đ iừ ư ộ ố ả ạ ậ ề ố
v i đ t đai liên quan đ n lu t đ t đai ban hành vào năm 1994 nh Ngh đ nh sớ ấ ế ậ ấ ư ị ị ố
87/CP c a Chính ph quy đ nh khung giá các lo i đ t ban hành ngày 17/8/1994,ủ ủ ị ạ ấ
Quy t đ nh s 13557/TC-QĐ-TCT c a B Tài chính quy đ nh khung giá cácế ị ố ủ ộ ị
67
Những tồn tại yếu kém của thị
trường
BĐS – nhà đất tại Hà Nội
Tỷ lệ
giao
dịch
phi
chính

quy
cao,
tình
trạng
vi phạm
về nhà
đất cao
Mất
cân
đối
cung
cầu
Thị
trường
“nóng,
lạnh”
bất
thường
, giá
cả dễ
biến
động
dẫn
đến
nạn
đầu cơ
Quy
trình
mua bán
phức

tạp,
qua
nhiều
khâu
trung
gian,
chi phí
giao
dịch
cao
Còn tồn
tại cơ
chế bao
cấp, còn
có sự
phân
biệt
giữa
quốc
doanh,
ngoài
quốc
doanh,
trong
nước và
ngoài
nước
Thông
tin
không

đầ dủ,
thiếu
minh
bạch
và khó
tiếp
cận
lo i đ t cho thuê đ i v i các t ch c trong n c đ c Nhà n c cho thuê đ tạ ấ ố ớ ổ ứ ướ ượ ướ ấ
ban hành ngày 30/12/1995, Ngh đ nh s 89/Cp c a Chính ph v vi c thu ti nị ị ố ủ ủ ề ệ ề
s d ng đ t và l phí đ a chính ban hành ngày 17/8/1994. ử ụ ấ ệ ị
Không ít văn b n ban hành không đúng hình th c, không mang tính quyả ứ
ph m pháp lu t không đúng th m quy n (nh dùng công văn thông báo c a b ,ạ ậ ẩ ề ư ủ ộ
ngành, đ a ph ng đ đ t ra ch đ chính sách v đ t đai). M t s quy đ nhị ươ ể ặ ế ộ ề ấ ộ ố ị
c a pháp lu t m i d ng m c đ nguyên t c, quan đi m mà ch a d li u đ yủ ậ ớ ừ ở ứ ộ ắ ể ư ự ệ ầ
đ các tình hu ng, ch a có quy đ nh c th hành vi đ c làm, không đ c làm,ủ ố ư ị ụ ể ượ ượ
ch a có ch tài đ nghiêm nên hi u pháp lu t và th c thi pháp lu t còn khácư ế ủ ể ậ ự ậ
nhau gi a các ngành, các c p cũng nh trong nhân dân d n đ n hi u qu ápữ ấ ư ẫ ế ệ ả
d ng pháp lu t còn nhi u h n ch . ụ ậ ề ạ ế
3.2. Chính sách đ i v i th tr ng BĐS còn thi u đ ng b và b t h p lýố ớ ị ừơ ế ồ ộ ấ ợ
* Pháp lu t dân s .ậ ự
- Trong B lu t dân s ch a làm rõ, ch a c th hoá quy n c a ng iộ ậ ự ư ư ụ ể ề ủ ườ
không ph i là ch s h u đ i v i m t tài s n, ch a phân bi t rõ ràng s h uả ủ ở ữ ố ớ ộ ả ư ệ ở ữ
toàn dân và các quy n đ i di n c a ch s h u toàn dân. Nguyên t c công khaiề ạ ệ ủ ủ ở ữ ắ
đ i v i tài s n là BĐS đ c th hi n qua vi c đăng ký quy n s h u, quy nố ớ ả ượ ể ệ ệ ề ở ữ ề
s d ng đ t. Nh ng h th ng đăng ký BĐS n c ta hi n nay ch a đáp ngử ụ ấ ư ệ ố ở ướ ệ ư ứ
đ c yêu c u minh b ch hoá. Theo quy đ nh c a b lu t dân s và các văn b nượ ầ ạ ị ủ ộ ậ ự ả
pháp lu t khác có liên quan thì đăng ký là đi u ki n làm phát sinh hi u l c c aậ ề ệ ệ ự ủ
s d ch chuy n quy n s h u và các quy n khác đ i v i tài s n và vi c đăngự ị ể ề ở ữ ề ố ớ ả ệ
ký này còn làm phát sinh hi u l c c a h p đ ng. Do v y vi c b lu t dân sệ ự ủ ợ ồ ậ ệ ộ ậ ự
quy đ nh khái quát v vi c đăng ký quy n s h u đã gây ra không ít khó khăn vàị ề ệ ề ở ữ

b t c p trong quá trình th c thi pháp lu t, gi m hi u qu c a pháp lu t nh t làấ ậ ự ậ ả ệ ả ủ ậ ấ
nh h ng đ n tính công khai hoá các quy n c a ch th đ i v i tài s n làmả ưở ế ề ủ ủ ể ố ớ ả
cho ng i th ba khó bi t đ c s t n t i, s chuy n d ch các quy n đó nh mườ ứ ế ượ ự ồ ạ ự ể ị ề ằ
đ m b o s an toàn trong giao d ch.ả ả ự ị
68