Giáo trình nghiệp vụ thuế_5 pdf

130
chẽ của các cơ quan có liên quan nh: Thống kê, Nông nghiệp, Quản lý ruộng
đất, khí tợng thủy văn Để tính toán chính xác số thuế phải nộp, ngoài việc
phân hạng đất chính xác, cần quan tâm đến công tác xác định giá thóc tính thuế.
Muốn làm tốt công tác này, cần làm tốt công tác điều tra và dự báo giá cả thị
trờng để ra quyết định mức giá thu thuế cho phù hợp.
2.5.3. Quản lý việc thực hiện miễn, giảm thuế
Thực hiện Nghị quyết số 15/2003/QH11, việc miễn thuế SDĐNN đợc áp
dụng cho hầu hết các đối tợng có sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức, phần
diện tích vợt hạn mức đợc giảm 50% cho đến năm 2010. Vì vậy, công tác
quản lý miễn, giảm thuế SDĐNN trong giai đoạn này rất phức tạp. Muốn làm tốt
công tác này, cần nắm chắc diện tích ruộng đất của từng đối tợng đợc giao, kể
cả phần diện tích sử ở địa phơng khác. Điều này đòi hỏi công quản lý thực hiện
miễn, giảm phải có sự kết hợp tốt giữa các cơ quan có liên quan và chính quyền
các địa phơng.
2.5.4. Quản lý việc thu nộp thuế
Trong tình hình thực hiện miễn, giảm thuế đến năm 2010, số thuế phải thu
nộp còn rất ít, song điều đó không nghĩa là có thể coi nhẹ công tác quản lý thu
nộp. Để làm tốt công tác quản lý thu nộp cần nâng cao trách nhiệm của đội ngũ
ủy nhiệm thu; có chế độ đãi ngộ thỏa đáng cho lực lợng này.

131
Chơng 9
Thuế Nh, đất

1. Giới thiệu chung về thuế nh, đất
1.1. Khái niệm và đặc điểm của thuế nhà, đất
Thuế nhà, đất là sắc thuế có cơ sở tính thuế là trị giá tài sản nhà và đất.
Nhà và đất thờng luôn gắn với nhau và có cùng chủ sở hữu hoặc chủ sử
dụng. Chính vì vậy, ở một số nớc trên thế giới và ở nớc ta, thuế nhà và thuế đất

đợc quy định trong cùng một sắc thuế. Tuy nhiên, có thể thấy là cơ sở tính thuế
của thuế nhà và thuế đất không phụ thuộc vào nhau.
Thuế nhà là thuế tính trên trị giá nhà của các chủ sở hữu. Nó động viên một
phần thu nhập của chủ sở hữu nhà, một tài sản quan trọng thể hiện mức độ giàu
có và khả năng nộp thuế của các chủ thể trong xã hội.
Thuế đất là thuế thu vào các chủ thể có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng
đất dùng vào mục đích xây dựng nhà ở và xây dựng công trình.
Thuế nhà, đất nói chung và thuế đất nói riêng thuộc loại thuế tài sản và có
tính chất trực thu. Ngời chủ sở hữu nhà và ngời sử dụng đất là ngời nộp thuế
nhà, đất và cũng chính là ngời chịu khoản thuế này.
Thuế đất thực chất là thuế đánh vào khả năng sinh lời của đất dùng vào việc
xây dựng nhà ở và xây dựng công trình. Khả năng sinh lời của đất lại phụ thuộc
vào vị trí của đất và những điều kiện hởng thụ phúc lợi xã hội. Những điều kiện
đó càng tốt thì khả năng sinh lời của đất càng cao. Chỉ số đánh giá khả năng
sinh lời của đất là giá cả quyền sử dụng đất hình thành trên thị trờng bất động
sản.
Thuế nhà, đất đợc thu thờng xuyên hàng năm căn cứ vào trị giá nhà và trị
giá đất thể hiện ở diện tích, vị trí đất chứ không căn cứ vào kết quả sinh lời qua
giao dịch thực tế của chủ sở hữu nhà và chủ sử dụng đất. Nói cách khác, thuế
nhà, đất đợc thu trong suốt quá trình chiếm giữ tài sản của các chủ thể nộp thuế
chứ không phải vào thời điểm mua, bán hay chuyển nhợng nhà, đất.
Thuế nhà, đất gắn liền với việc quản lý đất đai và xây dựng của chính quyền
địa phơng, đặc biệt là chính quyền cấp cơ sở. Do đó, chính quyền địa phơng
đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình tổ chức, triển khai thu thuế nhà,
đất. Đồng thời, thuế nhà, đất thờng tạo thành nguồn thu chiếm tỉ trọng lớn
trong ngân sách của địa phơng.
Thuế đất hiện nay ở nớc ta chỉ thu và các chủ thể sử dụng đất vào mục
đích xây dựng công trình để ở và các công trình kiến trúc khác. Phần lớn đất đai
sử dụng cho sản xuất kinh doanh đợc áp dụng chế độ cho thuê đất và phải nộp
tiền thuê đất, còn đất dùng vào trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản thì chịu

thuế sử dụng đất nông nghiệp. Trong điều kiện nớc ta hiện nay, để thuận tiện
khi tính thuế, Pháp lệnh về thuế nhà, đất quy định lấy mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp làm căn cứ để xác định thuế đất. Từ mức thuế đó nhân với một hệ
số tính thuế đất. Quy định hệ số tính thuế nhằm mục đích nâng mức động viên
thông qua thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình cao hơn mức động viên

132
thông qua thuế sử dụng đất nông nghiệp. Mục đích sử dụng thuế đất bên cạnh
việc động viên một phần thu nhập của ngời sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu
cho ngân sách còn thực hiện khuyến khích sử dụng tiết kiệm có hiệu quả quỹ đất
ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp
sang xây dựng nhà ở.
1.2. Nguyên tắc thiết lập thuế nhà, đất
- Thuế suất thuế nhà, đất cần quy định ở mức thấp vì đây là loại thuế thu
hàng năm trong suốt quá trình chiếm hữu, sử dụng tài sản của đối tợng nộp
thuế, nếu quy định thuế suất cao thì chỉ sau một thời gian ngắn toàn bộ giá trị tài
sản sẽ bị đánh thuế hết, điều này là bất hợp lý và gây phản ứng mạnh mẽ từ phía
đối tợng nộp thuế do nhà, đất là loại tài sản có giá trị lớn đòi hỏi phải có một
quá trình tích luỹ lâu dài mới có thể mua đợc; nếu quy định thuế suất cao sẽ
đồng nghĩa với việc vợt quá khả năng chi trả của đối tợng nộp thuế. Đồng thời,
khi xác định căn cứ tính thuế, phải tính đến hoàn cảnh của từng đối tợng nộp
thuế để đảm bảo khả năng nộp thuế thực tế của họ bằng các quy định miễn giảm
thuế phù hợp.
- Khi xác định mức thuế, cần phân biệt các loại đất khác nhau. Thực chất
thuế nhà, đất đánh vào khả năng sinh lời của đất. Mỗi loại đất khác nhau có khả
năng sinh lời khác nhau: đất đô thị có khả năng sinh lời cao hơn đất nông thôn,
đất đô thị lớn có khả năng sinh lời cao hơn đất đô thị nhỏ Do vậy, mức thuế
với mỗi loại đất cần khác nhau để phản ánh đúng khả năng sinh lời của đất và
đảm bảo sự đóng góp công bằng cũng nh đảm bảo khả năng trả thuế phù hợp;
cần có các mức thuế phân biệt cho từng loại đất nh: đất nông thôn; đất đô thị;

đất ở từng loại đô thị khác nhau, loại đờng phố khác nhau
- Chỉ đánh thuế nhà, đất thuộc sự quản lý và sử dụng của t nhân, không
đánh vào nhà đất sử dụng vì mục đích công cộng. Nh trên đã trình bày, thực
chất của thuế nhà, đất là đánh vào khả năng sinh lời của đất mà ngời sử dụng
đợc h
ởng, vì vậy, đối với việc sử dụng của các cá nhân, đối tợng đợc hởng
khả năng sinh lời của nhà, đất là rõ ràng. Trong khi đó, đối với đất sử dụng vào
mục đích công cộng, ngời đợc hởng khả năng sinh lợi của đất không thể xác
định rõ ràng. Hơn nữa, trong nhiều trờng hợp, ngời trực tiếp quản lý loại đất
này là các cơ quan hành chính, cơ quan sự nghiệp nhà nớc, do đó, nếu đánh
thuế vào loại đất này sẽ dẫn đến việc nhà nớc sẽ thu thuế vào chính mình.
- Xác định căn cứ tính thuế trên diện tích thực tế sử dụng. Nguyên tắc này
xuất phát từ hai lý do cơ bản là: (1) đánh vào việc thực tế đợc hởng khả năng
sinh lời của đất, không bỏ sót căn cứ tính thuế và đối tợng nộp thuế; (2) khuyến
khích sử dụng quỹ đất tiết kiệm, có hiệu quả.
1.3. Quá trình hình thành và phát triển của thuế nhà, đất trên thế giới
và ở Việt Nam
1.3.1. Thuế nhà, đất trên thế giới
Thuế nhà, đất đã xuất hiện trên thế giới từ rất lâu với nhiều hình thức và tên
gọi khác nhau. Tuỳ theo từng nớc mà phạm vi đánh thuế, đối tợng nộp thuế và
các căn cứ xác định thuế phải nộp có sự khác nhau.

133
Phần lớn các nớc khi thu thuế đất thờng không phân biệt nhiều loại đất;
chẳng hạn đất nông nghiệp, đất nhà ở, đất sản xuất kinh doanh mà gộp chung
lại và chỉ căn cứ vào trị giá của nó để đánh thuế. Cá biệt có nớc Pháp chia thuế
đất ra làm 2 loại là thuế đối với đất có công trình xây dựng và thuế đối với đất
không có công trình xây dựng. Đài Loan chia thuế đất làm 3 loại: Thuế đất canh
tác nông nghiệp, Thuế đánh trên trị giá đất phi nông nghiệp và Thuế đánh trên trị
giá đất tăng thêm.

Trị giá nhà, đất làm căn cứ tính thuế thờng đợc quy định bởi Hội đồng
định giá tài sản của các địa phơng. Giá này đợc xác định căn cứ thời giá thị
trờng từng địa phơng, có thể là trị giá của nhà, đất hoặc trị giá tiền thuê nhà,
đất. Đối với nhà, giá tính thuế căn cứ vào đơn giá xây dựng trung bình trên thị
trờng, tuỳ theo kết cấu nhà, trang bị nội thất, hệ thống cung cấp điện nớc. Đối
với đất ở thành phố, giá tính thuế chủ yếu đợc xác định theo giá thị trờng tuỳ
theo vị trí là mặt phố, khu vực trung tâm buôn bán, nội thị hay vùng ngoại vi. Có
nớc ổn định trị giá này rất lâu (Pháp), có nớc xác định mỗi năm một lần (Nhật
Bản), 3 năm một lần (Indonexia), 6 năm ((Thụy Điển) Thông thờng, trị giá
tính thuế thờng thấp hơn so với giá thị trờng: ở Indonexia chỉ tính bằng 20%, ở
Thụy Điển 75%
Thuế suất thuế nhà đất thờng do các địa phơng quy định trên cơ sở khung
thuế suất do Luật thông qua. ở Nhật, thuế suất trần là 2,1%, thuế suất tiêu chuẩn
là 1,4%; Indonexia quy định thuế suất chung cho cả nhà và đất là 0,5%. Thuế
suất đối với nhà ở thông thờng ở Đài Loan là từ 1,38% đến 2%, nhà để kinh
doanh từ 3 5%; thuế đất áp dụng theo biểu luỹ tiến từng phần từ 1,5% đến 7%.
Thuế suất ở Thụy Điển là 1,4%, ở CHLB Đức là 0,5%.
Các nớc th
ờng miễn thuế cho những nhà đợc sử dụng vào mục đích công
cộng của Nhà nớc, của lực lợng vũ trang, tổ chức giáo dục, y tế, xã hội; nhà
của chính phủ dành cho ngời nghèo, sinh hoạt tôn giáo, thờ cúng (kể cả nhà
dùng vào lợi ích công cộng, không thu tiền của t nhân); nhà để ở có giá trị thấp.
Thuế đợc giảm đối với nhà ở mà nhà nớc bán cho dân với giá hạ, nhà để sản
xuất, nhà kho. Đối với đất, miễn thuế đối với phần diện tích đất giao cho các
trờng t đã đăng ký, đất trực tiếp dùng làm th viện, bảo tàng khoa học, bảo
tàng lịch sử của t nhân, phòng trng bày mỹ thuật, viện nghiên cứu khoa học,
đất xây dựng bệnh viện t, xây dựng các cơ sở nhân đạo, đờng bộ, đờng xe lửa
do t nhân xây dựng sử dụng cho lợi ích công cộng, đất đền chùa. Đợc giảm đối
với đất dùng làm thí nghiệm, thử nghiệm nông lâm, ng nghiệp, công nghiệp, đất
dùng làm văn phòng cho các hiệp hội nông, lâm, ng nghiệp, đất làm nhà kho

chứa nông lâm hải sản.
1.3.2. Quá trình hình thành và phát triển của thuế nhà, đất ở Việt Nam
Trớc khi ban hành Pháp lệnh Thuế nhà đất, ở nớc ta áp dụng thuế thổ
trạch. Thuế thổ trạch đợc áp dụng tại miền Bắc Việt Nam (vùng giải phóng) kể
từ 1955 theo Điều lệ tạm thời về thuế thổ trạch do Thủ tớng Phạm Văn Đồng ký
ngày 12/ 01/1956, thu vào nhà, đất ở các thành phố và thị trấn thuộc diện đợc
phép thu thuế.
Đối tợng nộp thuế là ngời có nhà, đất hoặc ngời nhận cầm nhà, đất.
Trờng hợp ngời có nhà, đất hoặc ngời nhận cầm nhà, đất không ở địa phơng

134
hoặc có sự tranh chấp giữa ngời có nhà, đất, ngời nhận cầm nhà, đất, ngời
thuê nhà, đất mà cha đợc giải quyết thì thuế thổ trạch do ngời quản lý hay
ngời sử dụng nhà, đất nộp.
Thuế thổ trạch đợc miễn cho: nhà, đất của Nhà nớc; nhà, đất của t nhân
sử dụng cho lợi ích công cộng không có lợi tức; nhà, đất của các tổ chức tôn giáo
dùng vào việc thờ cúng đợc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố chuẩn y miễn
thuế; nhà làm bằng tre, nứa, lá hay bằng những vật liệu rẻ tiền khác
Thuế suất thuế thổ trạch đợc quy định nh sau:
- Đối với đất có cất nhà, thuế thổ trạch gồm 2 phần: một phần thu về nhà,
một phần thu về đất:
Về phần thuế nhà, mức thuế cả năm bằng 0,8% giá nhà tiêu chuẩn.
Về phần thuế đất, mức thuế cả năm bằng 1,2% giá đất tiêu chuẩn.
- Đối với đất không cất nhà, mức thuế cả năm bằng 1,2% giá đất tiêu chuẩn.
- Đối với đất có cất nhà, trong trờng hợp đặc biệt, ở địa phơng nào không
phân tách đợc rõ giá đất và giá nhà thì thuế căn cứ vào giá nhà, đất gộp lại, thuế
cả năm bằng 1,2% giá nhà, đất tiêu chuẩn. Nếu không tìm đợc giá nhà, đất tiêu
chuẩn thì thuế căn cứ vào giá thuê nhà, đất. Thuế cả năm bằng 15% giá thuê nhà,
đất tiêu chuẩn.
Giá nhà tiêu chuẩn đợc xác định căn cứ vào giá mua bán nhà nói chung ở

địa phơng và giá tiền xây dựng nhà, có phân theo từng loại, hạng. Giá đất tiêu
chuẩn đợc xác định căn cứ vào vị trí của đất và giá mua bán đất nói chung ở địa
phơng, có phân theo từng loại, hạng. Giá nhà, đất tiêu chuẩn đợc xác định căn
cứ vào khu vực xây dựng nhà, hiện trạng nhà và giá mua nhà, đất nói chung ở địa
ph
ơng. Giá nhà, đất và giá cho thuê nhà, đất đợc xác định mỗi năm một lần.
Kết quả định giá trớc khi công bố phải đợc ủy ban hành chính tỉnh, thành phố
duyệt y và Bộ Tài chính thông qua.
Về phơng pháp thu thuế, thuế thổ trạch tính cho cả năm nhng thu làm 2
kỳ, kỳ đầu thu vào tháng năm, kỳ sau thu vào tháng mời một.
Về thủ tục khai báo và nộp thuế: trong thời hạn một tháng sau khi có thông
cáo về việc định giá nhà đất của ủy ban hành chính tỉnh, thành phố, ngời nộp
thuế phải khai báo cho cơ quan thuế (theo mẫu in sẵn) về nơi có nhà, đất; hiện
trạng nhà, số gian và diện tích trờng hợp thay đổi địa chỉ, chuyển nhợng cho
ngời khác, làm thêm hoặc sửa sang lại làm thay đổi giá nhà, đất thì trong thời
hạn 10 ngày kể từ khi hoàn thành các việc đó phải khai báo cho cơ quan thuế
biết, kể cả các trờng hợp đợc miễn thuế.
Hàng năm, căn cứ vào kết quả định giá nhà, đất, căn cứ vào sự khai báo của
ngời nộp thuế và sau khi đã kiểm tra lại, cơ quan thuế lập sổ thuế, gửi thông
báo cho ngời nộp thuế.
ở miền Nam Việt Nam, thời kỳ cha giải phóng áp dụng thuế thổ trạch để
thu vào nhà đất. Thuế thổ trạch ở miền Nam Việt Nam ban hành năm 1972 đánh
vào tất cả các loại nhà, vật kiến trúc và đất tọa lạc trong phạm vi đô thành, thị xã,
tỉnh lị, các thị tứ khác (kể cả nhà xởng, hãng, nhà máy, ). Ranh giới các thị tứ
thuộc phạm vi đánh thuế thổ trạch do tỉnh trởng ấn định sau khi tham khảo

135
kiến của Hội đồng tỉnh. Nh vậy, các loại đất tọa lạc trong ranh giới của đô
thành, thị xã, tỉnh lị, quận lị và các khu thị tứ đều thuộc phạm vi đánh thuế thổ
trạch, dù là ruộng hay vờn.

Cơ sở tính thuế là trị giá bất động sản chịu thuế (bao gồm cả trị giá đất và
nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất) ấn định theo thời giá ngày 01/01 của năm tính
thuế.
Thuế suất tối đa 1,5% trị giá đất, 1% trị giá nhà và vật kiến trúc. Thuế suất
tối thiểu do Bộ Nội vụ ấn định hàng năm cho mỗi địa phơng nhng không thấp
hơn 0,5 % trị giá đất hoặc trị giá nhà và vật kiến trúc.
Thuế thổ trạch đợc miễn vĩnh viễn cho bất động sản không sinh lợi; bất
động sản thuộc sở hữu của các tổ chức tôn giáo, đoàn thể, dùng để thờ cúng, để
làm trờng học miễn phí, làm công tác xã hội, từ thiện, dùng cho nghiên cứu, thử
nghiệm, giáo dục, cứu tế, đất chôn cất, nhà ở thuộc cơ quan ngoại giao, nhà của
phế binh từ 60% trở lên, chỉ có một nhà duy nhất tự đứng tên và c ngụ tối đa
150m
2
(kể cả lầu). Thuế đợc miễn có thời hạn đối với nhà mới hoàn thành xây
cất, nhà bị h hỏng nặng.
Kể từ sau giải phóng miền Nam, đặc biệt là từ thời kỳ tiến hành công cuộc
đổi mới và cải cách thuế 1990, chính sách quản lý đất đai đã có những thay đổi
căn bản so với trớc nên đã chi phối các nội dung của chính sách thuế đánh vào
đất đai.
Theo Hiến pháp nớc CHXHCN Việt Nam và Luật đất đai hiện hành thì đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất
cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nớc, tổ chức
chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài dới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền
sử dụng đất. Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để tiến
hành hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Điều 79 của Luật đất đai có quy định về nghĩa vụ của ngời sử dụng đất
trong đó có nghĩa vụ Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ
phí địa chính theo quy định của pháp luật;
Cũng theo Luật đất đai, căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đợc

phân thành các loại: đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khu dân c nông thôn;
đất đô thị; đất chuyên dùng; đất cha sử dụng. Trong các loại đất trên, đất của
khu dân c nông thôn và đất đô thị là đối tợng phải chịu thuế đất hoặc tiền thuê
đất theo các quy định về thuế hiện hành. Hai loại đất này có mục đích chủ yếu là
để làm nhà ở, làm trụ sở hoạt động, làm mặt bằng, địa điểm sản xuất, kinh
doanh. Trong trờng hợp các tổ chức, cá nhân đợc giao đất thì khi đợc giao
phải nộp tiền sử dụng đất (trừ các trờng hợp theo quy định đợc miễn), sau đó,
hàng năm phải nộp thuế đất. Còn trong trờng hợp thuê đất thì tổ chức và cá
nhân chỉ phải nộp tiền thuê đất theo hợp đồng thuê đất đã ký với Nhà nớc.
Trong cải cách thuế bớc 1 năm 1990, thuế nhà đất đã đợc nghiên cứu và
ban hành thay cho thuế thổ trạch đang áp dụng tr
ớc đó. Pháp lệnh đầu tiên về
thuế nhà, đất đợc Hội đồng Nhà nớc ban hành ngày 29/6/1991. Trong Pháp
lệnh 1991 có quy định cả thuế nhà và thuế đất. Một năm sau đó, Pháp lệnh mới
đã thay thế Pháp lệnh này.

136
2. Những nội dung cơ bản của chính sách thuế nhà, đất hiện hành ở
Việt Nam
Thuế nhà, đất hiện hành đợc áp dụng theo Pháp lệnh về thuế nhà, đất do
chủ tịch Hội đồng Nhà nớc Võ Chí Công ký ngày 31/7/1992, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/10/1992. Ngày 19/5/1994, Uỷ ban thờng vụ Quốc hội ban
hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của Pháp lệnh về thuế nhà đất 1992
(sửa Điều 7 và khoản 3 Điều 15), hiệu lực thi hành từ 01/01/1994.
Các văn bản quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành đang có hiệu lực gồm:
- Nghị định 94-CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
Pháp lệnh về thuế nhà, đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp
lệnh về thuế nhà, đất.
- Thông t số 83/TC/TCT ngày 7/10/1994 của Bộ Tài chính hớng dẫn thi
hành Nghị định số 94-CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất.
Dới đây là những nội dung cơ bản của thuế nhà, đất theo quy định tại các
văn bản nêu trên.
2.1. Phạm vi áp dụng
Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 quy định: trong điều kiện hiện nay,
tạm thời cha thu thuế nhà và cha quy định về thuế nhà. Vì vậy, những nội
dung trong các quy định về thuế nhà đất hiện nay là thuế đất.
2.1.1. Đối tợng chịu thuế đất
Đối tợng chịu thuế đất là đất ở, đất xây dựng công trình (không phân biệt
đất có giấy phép hay không có giấy phép sử dụng).
a) Đất ở là đất thuộc khu dân c ở các thành thị và nông thôn bao gồm: đất
đã xây cất nhà (kể cả mặt sông, hồ, ao, kênh rạch làm nhà nổi cố định), đất làm
vờn, làm ao, làm đờng đi, làm sân, hay bỏ trống quanh nhà, trừ diện tích đất
đã nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; kể cả đất đã đợc cấp giấy phép, nhng
cha xây dựng nhà ở.
b) Đất xây dựng công trình, là đất xây dựng các công trình công nghiệp,
khoa học kỹ thuật, giao thông, thuỷ lợi, nuôi trồng thuỷ sản, văn hoá, xã hội,
dịch vụ, quốc phòng, an ninh và các khoảnh đất phụ thuộc (diện tích ao hồ, trồng
cây, bao quanh công trình kiến trúc), không phân biệt công trình đã xây dựng
xong đang sử dụng, đang xây dựng, hoặc đất đã đợc cấp giấy phép nh
ng cha
xây dựng, hoặc dùng làm bãi chứa vật t, hàng hoá
2.1.2. Đối tợng không chịu thuế đất
Không thu thuế đất ở, đất xây dựng công trình đối với:
a) Đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền công nhận chuyên sử dụng vì
mục đích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện chung không vì mục đích kinh
doanh hoặc không dùng để ở, nh: đất làm đờng xá, cầu cống, công viên, sân
vận động, đê diều, công trình thuỷ lợi, trờng học (bao gồm cả nhà trẻ, nhà mẫu
giáo), bệnh viện (bao gồm cả bệnh xá, trạm xá, trạm y tế, phòng khám ), nghĩa
trang, nghĩa địa.

137
b) Đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền công nhận chuyên dùng vào
việc thờ cúng chung của các tôn giáo, của các tổ chức mà không vì mục đích
kinh, hoặc không dùng để ở, nh: các di tích lịch sử, đình, chùa, đền, miếu, nhà
thờ chung (kể cả nhà thờ họ). Riêng đền, miếu, nhà thờ t vẫn phải nộp thuế đất.
Trờng hợp sử dụng đất thuộc diện không chịu thuế nêu trên vào mục đích
kinh doanh hoặc để ở, thì tổ chức quản lý đất phải nộp thuế đất phần diện tích
đất sử dụng vào kinh doanh hoặc để ở.
2.1.3. Đối tợng tạm thời cha chịu thuế đất
Hiện nay, Nhà nớc tạm thời miễn thuế đất đối với các trờng hợp sau:
a) Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp Nhà nớc, tổ chức xã
hội, công trình văn hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh.
Đất thuộc diện tạm miễn thuế nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh, hoặc
để ở thì phải nộp thuế đất.
b) Đất ở thuộc vùng cao, miền núi, biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa
thuộc diện đợc miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp (theo Luật thuế sử dụng đất
nông nghiệp quy định); vùng định canh, định c.
Đất ở đối với đồng bào xây dựng vùng kinh tế mới đợc miễn thuế đất trong
5 năm đầu kể từ ngày đến ở, từ năm thứ 6 trở đi phải nộp thuế đất.
c) Đất ở của gia đình thơng binh hạng 1/4, hạng 2/4; hộ gia đình liệt sĩ có
ngời đợc hởng chế độ trợ cấp của Nhà nớc; đất xây nhà tình nghĩa cho các
đối tợng chính sách xã hội, đất ở của ngời tàn tật, sống độc thân, ngời cha
đến tuổi thành niên và ngời già cô đơn không nơi nơng tựa không có khả năng
nộp thuế. Những đối tợng này chỉ đợc miễn thuế một nơi ở duy nhất do chính
họ đứng tên. Diện tích đất ở đ
ợc miễn thuế căn cứ vào diện tích đất thực tế sử
dụng của hộ để làm nhà ở, công trình phụ, chuồng trại chăn nuôi, đờng đi, sân
phơi nhng không đợc quá mức quy định về hạn mức sử dụng trong Luật đất
đai.

2.1.4. Đối tợng nộp thuế đất
Đối tợng nộp thuế đất là tất cả các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hoặc
trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, bao gồm:
- Đất đợc uỷ quyền quản lý, thì tổ chức cá nhân uỷ quyền phải nộp thuế;
- Đất bị tịch thu để xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi
giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng thì tổ chức, cá nhân quản lý đất này
phải nộp thuế;
- Cán bộ công nhân viên chức, quân nhân (gọi chung là CBCNVC) mua nhà
đất (hoá giá) mua nhà đất (hoá giá) từ các nguồn hoặc đợc cơ quan, xí nghiệp,
đơn vị cấp đất (phân phối, trả tiền đến bù thiệt hại đất ) để tự làm nhà ở, nay
nhà này thuộc sở hữu riêng của CBCNVC thì CBCNVC này phải nộp thuế đất.
- Các tổ chức, cá nhân có nhà đất cho thuê (kể cả nhà đất của các cơ quan,
xí nghiệp và cơ quan quản lý nhà đất phân phối hoặc cho CBCNVC thuê) thì tổ
chức, cá nhân cho thuê nhà đất phải nộp thuế đất, còn ngời đi thuê hoặc ngời
đợc phân phối nhà đất không phải nộp thuế đất, mà chỉ trả tiền thuê cho chủ
cho thuê. Cụ thể:

138
+ Tổ chức, cá nhân cho tổ chức, cá nhân trong nớc hay nớc ngoài thuê
nhà, đất (kể cả nhà trọ, nhà khách, nhà nghỉ, khách sạn) thì tổ chức, cá nhân cho
thuê phải nộp thuế đất.
+ Công ty, xí nghiệp quản lý nhà, đất cho thuê nhà đất, thì công ty, xí
nghiệp này là đơn vị phải nộp thuế đất.
+ Cơ quan, xí nghiệp, đơn vị lực lợng quốc phòng an ninh quản lý quỹ nhà
đất cho CBCNVC thuê, thì các tổ chức này là đơn vị phải nộp thuế đất.
- Trong trờng hợp còn có sự tranh chấp hoặc cha xác định đợc quyền sử
dụng đất, kể cả trờng hợp lấn chiếm trái phép (bao gồm cả phần diện tích đất
lấn chiếm thêm ngoài khuôn viên của tổ chức, cá nhân quản lý cho thuê đã nộp
thuế đất), thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất phải nộp thuế đất. Việc
nộp thuế đất trong trờng hợp này không có nghĩa là thừa nhận tính hợp pháp về

quyền sử dụng đất.
- Trờng hợp bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh đợc Nhà nớc
cho góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 7 của
Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam thì tổ chức hoặc ngời đại diện cho bên
Việt Nam dùng đất để góp vốn theo hợp đồng đã ký kết là đối tợng nộp thuế
đất.
Đối với các hình thức đầu t nớc ngoài hoạt động theo Luật đầu t nớc
ngoài tại Việt Nam thuê đất đã nộp tiền thuê vào NSNN do cơ quan thuế thu theo
chế độ Nhà nớc quy định, thì không phải nộp thuế đất nữa.
- Cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế, ngời nớc ngoài sử dụng đất ở, đất
xây dựng công trình phải nộp thuế đất theo quy định của Pháp lệnh về thuế nhà
đất, trừ trờng hợp Điều ớc quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia có quy
định khác.
2.2. Phơng pháp và căn cứ tính thuế đất
2.2.1. Phơng pháp tính thuế
Số thuế
đất phải
nộp


=
Diện tích
tính
thuế (m
2
)


x
Định suất thuế sử

dụng đất NN quy định


10.000m
2



x
Hệ số tính
thuế đất theo
khu vực v
vị trí


x
Hệ số
phân bổ
thuế đất
(nếu có)


x
Giá thóc
thuế
SDĐNN
2.2.2. Căn cứ tính thuế
2.2.2.1. Diện tích đất tính thuế
Diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất của tổ chức, cá nhân quản lý
sử dụng, bao gồm: diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công trình, diện tích đờng

đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, bao quanh công trình, diện tích ao
hồ và các diện tích để trống trong phạm vi đất đợc phép sử dụng theo giấy cấp
đất của cơ quan có thẩm quyền. Trờng hợp cha có giấy cấp đất thì theo diện
tích thực tế sử dụng.
Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn:

Diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất thực tế quản lý sử dụng của tổ
chức, cá nhân không thuộc diện nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
Diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công trình (chuồng trại, chăn nuôi, bếp, sân, bể
nớc ), đất làm đờng đi, diện tích đất để trống

139
Xác định diện tích đất tính thuế ở nông thôn phải căn cứ vào sổ địa chính
Nhà nớc. ở những nơi cha có sổ địa chính thì trên cơ sở tờ khai nộp thuế đất,
thuế sử dụng đất nông nghiệp và ý kiến của cán bộ địa chính, đợc Uỷ ban nhân
dân xã xác nhận.
Trờng hợp hộ nộp thuế không kê khai hoặc kê khai không đúng thực tế thì
cơ quan thuế phối hợp với cơ quan địa chính có sự tham gia của Uỷ ban nhân
dân xã kiểm tra, xác định đúng diện tích đất chịu thuế.
2.2.2.2. Hệ số tính thuế đất theo khu vực, vị trí
Hệ số tính thuế theo vị trí đất thể hiện số lần mức thuế sử dụng đất nông
nghiệp. Căn cứ để xác định hệ số là khu vực và vị trí đất.
Đối với khu vực đô thị:

Hệ số tính thuế đất ở đô thị đợc quy định căn cứ vào loại đô thị, loại đờng
phố và vị trí đất.
Loại đô thị:

Việc phân loại đô thị đợc vận dụng bảng phân loại đô thị theo quy định
hiện hành của Chính phủ. Đối với các đô thị mới hình thành, cha có tên trong

bảng danh mục xếp hạng đô thị, thì tạm thời sắp xếp nh sau:
+ Các đô thị nơi có trụ sở UBND tỉnh xếp vào đô thị loại IV;
+ Các đô thị khác (trừ thị trấn) xếp vào đô thị loại V;
+ Thị trấn.

Loại đờng phố hoặc khu phố:
Trong mỗi loại đô thị đợc chia thành các loại đờng phố (hoặc khu vực)
(xem phụ lục)
Tuỳ tình hình cụ thể, ở mỗi đô thị có thể phân số loại đờng phố ít hơn mức
trong Bảng phân bổ các bậc thuế đất đô thị (phụ lục số 1), nhng phải xếp từ loại
đờng phố bậc cao trở xuống theo thứ tự 1, 2 v.v Riêng đối với thị xã, thị trấn
thuộc các tỉnh miền núi, hải đảo phía bắc và Tây Nguyên quá nhỏ, những thị trấn
mới hình thành điều kiện sinh hoạt kém so với các thị trấn khác trong địa phơng
có thể xếp loại đờng phố từ bậc 2.
Căn cứ để phân loại đờng phố dựa vào vị trí của đất ở, đất xây dựng công
trình từng khu vực (là trung tâm, cận trung tâm hay ven đô) các điều kiện thuận
lợi trong SXKD, trong sinh hoạt Cục thuế phối hợp với Sở xây dựng, cơ quan
quản lý ruộng đất cùng cấp để phân các đờng phố trong đô thị ra các loại khác
nhau, trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quyết định.
Vị trí đất:
Căn cứ vào loại đờng phố đã đợc UBND tỉnh, thành phố quyết định, Chi
cục thuế thực hiện phân loại vị trí đất cụ thể trong từng loại đờng phố để xếp
mức thuế đất trình UBND quận, huyện hoặc cấp tơng đơng quyết định.
Mỗi loại đờng phố đợc xếp tối đa theo 4 vị trí đất, cụ thể nh sau:
Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở mặt tiền.
Vị trí 2: áp dụng đối với đất trong ngõ, hẻm của đờng phố có điều kiện
sinh hoạt thuận lợi (xe ô-tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi v.v ).

140
Vị trí 3: áp dụng đối với đất của những hộ độc lập nhng phải đi qua nhà

mặt tiền, đất ở trong hẻm của đờng phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2
(ô-tô hoặc xe 3 bánh không vào đợc ).
Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, các hẻm
thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất
kém.
Trong mỗi loại đờng phố, không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà phải
văn cứ cụ thể vào từng đờng phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhng phải xếp
từ vị trí 1 tơng ứng với bậc thuế cao nhất trở xuống. Trong cùng vị trí đất nhng
do điều kiện thuận lợi có khác nhau thì có thể đợc hạ thấp mức thuế đất tối đa
bằng 2 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định trong biểu đối với lô đất
có điều kiện thấp hơn.
Ví dụ: 2 lô đất đợc xếp cùng vị trí số 1 của đờng phố loại 1, thuộc đô thị
loại I, theo quy định phải chịu mức thuế đất bằng 32 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp, nhng trong đó có một lô đất ở vị trí mức độ thuận tiện không bằng
lô kia, thì có thể áp dụng mức thuế đất bằng 31 lần hoặc 30 lần mức thuế sử
dụng đất nông nghiệp.
Đối với lô đất giáp ranh giữa các loại đờng phố, đất góc của 2 loại đờng
phố, đất giáp ranh giữa vị trí mà có những bậc thuế cao thấp khác nhau, thì căn
cứ vào mức độ thuận tiện của vị trí đất, chi cục trởng chi cục thuế đợc điều
chỉnh và xếp vào bậc thuế phù hợp.
Hệ số tính thuế đất theo khu vực và vị trí áp dụng đối với 6 loại đô thị (kể cả
thị trấn) và 4 vị trí đất của từng loại đờng phố đợc quy định trong Bảng phân
bổ các bậc thuế đất đô thị theo vị trí của từng loại đờng phố (Phụ lục).
Mức thuế sử dụng đất nông nghiệp làm căn cứ tính thuế đất thuộc vùng đô
thị là mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng đợc áp dụng nh
sau:
- Đối với thành phố trực thuộc Trung ơng; thành phố, thị xã nơi có trụ sở
UBND cấp tỉnh đóng thì áp dụng mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất
trong tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng đó.
- Các thị xã, thị trấn khác áp dụng mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao

nhất trong huyện, trong thị xã đó.
Riêng đối với thị xã, thị trấn miền núi, hải đảo quá nhỏ, mới hình thành,
điều kiện sinh hoạt kém so với các thị trấn khác, có thể áp dụng mức thuế sử
dụng đất nông nghiệp cao nhất ở tại khu vực thị xã, thị trấn đó.
Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven đầu
mối giao thông và ven trục giao thông chính:
Phạm vi các loại đất này:

- Đất khu dân c ở các vùng ven đô thị bao gồm các xã hoặc thôn (ấp) tiếp
giáp với nội thành phố, nội thị xã.
- Đất khu dân c ven đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính
không nằm trong đô thị bao gồm: đất ven ngã ba, ngã t trục đờng giao

141
thông, bến phà, bến cảng, sân bay do Trung ơng và tỉnh hoặc thành phố trực
thuộc Trung ơng quản lý.
- Đất khu thơng mại, khu du lịch không nằm trong đô thị là toàn bộ diện
tích nằm trong khu thơng mại, khu du lịch và khu dân c gắn với khu thơng
mại, khu du lịch theo quy định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.
- Đất khu công nghiệp không nằm trong đô thị là đất có nhà máy, xí nghiệp
và khu dân c gắn với khu công nghiệp theo quyết định của cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền.
Hệ số tính thuế đất đợc quy định nh sau:

+ Đối với đất khu dân c, đất xây dựng công trình vùng ven đô thị loại I, là
diện tích đất của toàn bộ xã ngoại thành có mặt tiếp giáp trực tiếp với đất nội
thành. Mức thuế đất bằng 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng
đất cao nhất trong xã.
+ Đối với đất khu dân c, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven của đô thị
loại II, loại III, loại IV và loại V là toàn bộ diện tích của thôn, ấp có mặt tiếp

giáp trực tiếp với đất nội thị, mức thuế đất bằng 2 lần mức thuế sử dụng đất nông
nghiệp của hạng đất cao nhất trong thôn, ấp.
+ Đối với ven đầu mối giao thông, trục đờng giao thông chính, đất khu
thơng mại, khu du lịch không nằm trong đô thị, mức thuế đất bằng 1,5 lần mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.
Đối với đất ở vùng nông thôn:

Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn đồng bằng,
trung du, miền núi, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp
ghi thu bình quân trong xã.
2.2.2.3. Hệ số phân bổ thuế đất cho các lô đất đặc biệt
- Đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng do một tổ chức hoặc cá nhân quản lý
sử dụng thì tổ chức hoặc cá nhân đó phải nộp thuế cho toàn bộ diện tích đất
trong khuôn viên. Trờng hợp tổ chức hoặc cá nhân này cho một tổ chức hoặc cá
nhân khác thuê, thì ngời thuê không phải nộp thuế đất.
- Trong một khoảnh đất có nhiều tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng, nguyên
tắc là: Tổng diện tích đất chịu thuế của các tổ chức cá nhân này phải bằng tổng
diện tích đất của khoảnh đất đó. Do vậy, mỗi tổ chức, cá nhân ngoài việc phải kê
khai diện tích đất thực tế sử dụng (bao gồm diện tích mặt đất, nhà ở, công trình
phụ, trồng rau kể cả diện tích đất lấn chiếm riêng) còn phải kê khai thêm phần
diện tích đất sử dụng chung nh: đất làm đờng đi chung, sân chung, đất xây các
công trình sử dụng chung (xây trạm bơm nớc, ) kể cả diện tích bỏ trống.
Việc phân chia phần diện tích đất sử dụng chung do các tổ chức, cá nhân
trong khu tập thể tự thoả thuận phân bổ. Trờng hợp không tự thoả thuận đợc
thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào tình hình thực tế sử dụng để phân bổ số thuế phải
nộp cho từng tổ chức, cá nhân.
- Đối với đất ở do nhiều tổ chức, cá nhân quản lý nhng không thuộc một
khoảnh, thì các tổ chức cá nhân này phải nộp thuế đất phần diện tích đất thực tế

142

sử dụng (kể cả diện tích lấn chiếm thêm để xây nhà, trồng rau, làm công trình
phụ v.v )
- Đối với đất xây nhà nhiều tầng, do nhiều tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng
ở các tầng khác nhau, thì từ tầng 5 (lầu 4) trở lên không phải nộp thuế đất. Từ
tầng 4 (lầu 3) trở xuống, việc phân bổ phần diện tích đất sử dụng chung cũng xác
định nh trên.
Riêng hệ số phân bổ thuế đất cho các tầng (lầu) đối với phần diện tích đất
xây nhà nhiều tầng (lầu) nh sau:
Hệ số phân bổ cho các tầng
Nhà
Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 Tầng 4
1 tầng 1
2 tầng 0,7 0,3
3 tầng 0,7 0,2 0,1
4 tầng 0,7 0,2 0,07 0,03
2.2.2.4. Giá thóc tính thuế đất
Thuế đất thu bằng tiền theo giá thóc thuế sử dụng đất nông nghiệp của vụ
cuối năm liền trớc năm thu thuế, ủy ban nhân tỉnh quy định và báo cáo cho Bộ
Tài chính (Tổng cục thuế) biết.

2.3. Miễn, giảm thuế đất
Thuế đất đợc xét giảm, miễn cho các đối tợng nộp thuế có khó khăn về
kinh tế do bị thiên tai, tai nạn bất ngờ. Nếu giá trị thiệt hại về tài sản từ 20% đến
50% tổng giá trị tài sản (tài sản cố định, tài sản lu động có trên lô đất chịu thuế)
thì đợc xét giảm thuế đất 50%, nếu giá trị thiệt hại trên 50% thì đợc xét miễn
thuế đất.
2.3.1. Thủ tục xét giảm thuế, miễn thuế đất
Tổ chức cá nhân thuộc diện đợc tạm miễn thuế đất phải kê khai tổng diện
tích đất thực tế quản lý sử dụng, diện tích đất sử dụng theo từng mục đích (trụ sở,
ở, kinh doanh v.v ), gửi kèm theo đơn đề nghị, giải trình lý do giảm hoặc miễn

thuế có xác nhận của UBND phờng, xã nơi có đất chịu thuế hoặc của cơ quan
quản lý cấp trên (nếu là tổ chức) gửi đến chi cục thuế trực tiếp thu thuế, chi cục
thuế căn cứ vào tờ khai có xác nhận của các cơ quan trên, thực hiện kiểm tra,
tính toán số thuế đợc miễn và số thuế còn phải nộp.
Chi cục thuế căn cứ tờ khai, đơn đề nghị giảm miễn thuế kiểm tra, xác minh,
kiến nghị mức giảm, miễn thuế cho từng trờng hợp trình UBND huyện, quận và
cấp tơng đơng quyết định.
2.3.2. Thẩm quyền xét giảm thuế, miễn thuế
Thẩm quyền xét giảm thuế, miễn thuế do UBND huyện, quận và cấp tơng
đơng quyết định theo đề nghị của chi cục trởng chi cục thuế. Riêng việc xét
giảm, miễn thuế đất đối với xí nghiệp quốc doanh Trung ơng, xí nghiệp quốc
doanh tỉnh, thành phố quản lý do cục trởng cục thuế tỉnh, thành phố quyết định
theo đề nghị của chi cục trởng chi cục thuế.

2.4. Thủ tục kê khai, thu nộp thuế đất
2.4.1. Kê khai nộp thuế đất

143
Tổ chức cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất có trách nhiệm kê khai tình
trạng đất với cơ quan thuế, theo mẫu thống nhất do Bộ Tài chính phát hành.
Tờ khai đợc lập thành 2 bản gửi cho chi cục thuế nơi có đất chịu thuế vào
tháng 1 hàng năm.
Chi cục thuế có trách nhiệm tổ chức thu hồi tờ khai nhanh chóng, thuận tiện
và tính số thuế phải nộp cho từng tờ khai. Sau khi đợc thủ trởng cơ quan thuế
phê duyệt mức thuế phải nộp, một bản tờ khai đợc gửi cho ngời kê khai nộp
thuế và coi là thông báo nộp thuế lần 1, 1 bản lu tại cơ quan thuế làm căn cứ lập
sổ thuế.
Đối tợng nộp thuế đất phải chủ động liên hệ với chi cục thuế quận, huyện
để nhận tờ khai và kê khai nộp thuế đất.
Đối với một số trờng hợp cụ thể, việc kê khai đợc thực hiện nh sau:

- Một số tổ chức hoặc cá nhân đang trực tiếp có quyền sử dụng đất ở nhiều
địa điểm khác nhau, thì phải lập tờ khai riêng cho từng lô đất ở từng địa điểm.
- Tổ chức, cá nhân cho thuê nhà đất (kể cả trờng hợp nhà đất do cơ quan
phân phối cho cán bộ công nhân viên) thì tổ chức, cá nhân đó phải kể khai toàn
bộ diện tích đất trong khuôn viên cho thuê.
- Tổ chức, cá nhân chiếm dụng đất ở, đất xây dựng công trình (bao gồm cả
trờng hợp lấn chiếm đất ra ngoài khuôn viên của chủ cho thuê hoặc chủ phân
phối nhà) thì ngời đang trực tiếp sử dụng đất phải kê khai nộp thuế đất. Việc kê
khai nộp thuế đất này không có nghĩa là thừa nhận tính hợp pháp về quyền sử
dụng đất.
- Đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng hoặc đất trong khu tập thể do nhiều tổ
chức, cá nhân quản lý sử dụng, thì từng tổ chức, cá nhân phải tự kê khai nộp
thuế. Tờ khai phải ghi rõ phần diện tích đợc quyển sử dụng, diện tích lấn chiếm
thêm, và phần diện tích đất sử dụng chung đợc phân bổ. Riêng đối với nhà ở từ
tầng 4 (lầu3) trở xuống ngoài việc phải kê khai nh trên, còn phải ghi rõ ở tầng
nào (để áp dụng hệ số phân bổ giữa các tầng).
- Những đối tợng không phải nộp thuế đất chỉ phải kê khai nộp thuế phần
diện tích đất sử dụng để kinh doanh hoặc để ở mà theo quy định phải nộp thuế
đất.
2.4.2. Tổ chức quản lý thu nộp thuế
- Chi cục thuế căn cứ vào tờ khai đã đ
ợc kiểm tra, tính thuế, chậm nhất hết
quý I hàng năm phải lập xong sổ thuế của từng phờng, xã (hoặc thôn, xóm, ấp,
bản ) và phải đợc chi cục trởng ký duyệt.
- Căn cứ vào sổ thuế phải nộp ghi trong thông báo, đối tợng nộp thuế phải
chủ động thực hiện việc nộp thuế tại nơi thu tiền thuế (theo hớng dẫn của chi
cục thuế). Số thuế cả năm nộp làm 2 kỳ. Kỳ đầu nộp 50% số thuế phải nộp cả
năm và nộp chậm nhất là ngày 30 tháng 4. Kỳ thứ 2 nộp hết số thuế còn lại,

144

chậm nhất là ngày 31 tháng 10. Đối với trờng hợp ngời nộp thuế tự nguyện
nộp 1 lần thì thu vào kỳ đầu.
- Riêng đất ở thuộc vùng nông thôn nộp thuế một lần, thời hạn nộp chậm
nhất ngày 31 tháng 10.
- Khi thu nhận tiền thuế đất, ngời thu thuế (kho bạc, thuế vụ, hay uỷ nhiệm
thu) phải sử dụng biên lai thuế nhà đất do Bộ Tài chính phát hành. Biên lai thu
thuế ghi thành 3 liên: liên 1 chuyển cho cơ quan thuế, liên 2 cấp cho ngời nộp
thuế, liên 3 lu tại ngời thu thuế.
- Đối với các xí nghiệp quốc doanh và tổ chức kinh tế khác, có tài khoản
tiền gửi tại ngân hàng đang thực hiện chế độ tự nộp thuế do Bộ Tài chính quy
định, thì có thể đến kỳ hạn nộp thuế do chi cục thuế thông báo, chủ động làm
giấy nộp tiền thuế đất vào Kho bạc Nhà nớc.
- Thuế đất nộp vào kho bạc quận, huyện nơi có đất chịu thuế, ghi vào mục
23 theo chơng, loại, khoản, hạng tơng ứng với từng đối tợng nộp thuế của
mục lục NSNN quy định. Số tiền thuế đất đối với đất dùng vào sản xuất kinh
doanh của các doanh nghiệp đã nộp vào Ngân sách Nhà nớc đợc coi là yếu tố
chi phí, đợc trừ khi xác định thu nhập chịu thuế.
- Cục thuế có thể thoả thuận và quyết định uỷ nhiệm thu thuế đất đến các
xã, thôn. Uỷ nhiệm thu phải thanh toán kịp thời tiền thuế đã thu theo đúng chế
độ uỷ nhiệm thu. Nghiêm cấm việc chiếm dụng xâm tiêu tiền thuế. Uỷ nhiệm
thu thuế đất đợc trích thù lao từ 5% đến 8% trên số thuế thực thu nộp vào kho
bạc Nhà nớc. Trong đó, ở nội thành thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh: 5%; các nơi khác: 8% và đợc trích trớc khi nộp tiền thuế vào Kho bạc
Nhà nớc
.
2.5. Tổ chức quản lý thuế đất
2.5.1. Quản lý đối tợng nộp thuế
Đối tợng nộp thuế đất là các tổ chức, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở và
xây dựng công trình, trong đó chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để
ở. Nh vậy, đối tợng nộp thuế đất có phạm vi rất rộng và tính chất rất phức tạp

vì nó liên quan đến hầu hết mọi tầng lớp xã hội, các khu dân c lại rất phức tạp,
có khu ổn định, có khu thờng xuyên thay đổi chỗ ở, dẫn đến việc quản lý hộ
khẩu rất khó khăn. Với đặc điểm ấy tình trạng bỏ sót hộ, tính thừa số hộ, tính
trùng hộ nộp thuế dễ xảy ra. Vì vậy, công tác quản lý đối tợng nộp thuế cần có
sự phối hợp đồng bộ giữa đội thuế xã, phờng, uỷ nhiệm thu, uỷ ban nhân dân
xã, phờng, các thôn, xóm, các tổ dân phố và công an để nắm đợc các đối
tợng có sử dụng đất đa vào diện quản lý thu thuế. Ngoài ra, cần thờng xuyên
tuyên truyền, giải thích chính sách cho nhân dân hiểu và thực hiện nghĩa vụ thuế
với Nhà nớc. Đồng thời, về lâu dài, Nhà nớc cần khẩn trơng chỉ đạo các cấp
chính quyền và các cơ quan quản lý Nhà nớc hoàn thành việc cấp giấy chứng

145
nhận quyền sử dụng đất và thực hiện nghiêm việc quản lý chính chủ về quyền sử
dụng đất.
2.5.3. Quản lý căn cứ tính thuế
Quản lý căn cứ tính thuế đất là một công việc khó khăn, phức tạp vì trên
thực tế, tính chất các diện tích chịu thuế đất rất đa dạng, có diện tích đợc cấp
quyền sử dụng, có diện tích đất không đợc cấp quyền sử dụng, có diện tích đất
do dân lấn chiếm, có diện tích đất dân tự động chuyển từ đất nông nghiệp sang
đất làm nhà ở, tự nhợng bán cho nhau không thực hiện các thủ tục pháp lý
Thực tế này đã làm cho diện tích chịu thuế đất luôn luôn biến động, phức tạp
trong quản lý. Vì vậy, trong khi Nhà nớc cha thực hiện xong việc cấp quyền sử
dụng đất, để quản lý chặt chẽ căn cứ tính thuế cần tăng cờng kiểm tra, đo đạc,
phân vùng theo khu vực và tăng cờng trách nhiệm của uỷ nhiệm thu.

146
Chơng 10
Phí v lệ phí v các khoản thu khác
1. lý luận chung về phí, lệ phí
Trong nền kinh tế thị trờng, hàng hoá, dịch vụ công cộng do nhà nớc và t

nhân cùng cung cấp. Tuy nhiên, hàng hoá, dịch vụ công cộng có đặc điểm là khi
một ngời đã sử dụng thì không làm giảm số lợng sẵn có đối với ngời khác;
không thể loại bất cứ ai ra khỏi việc tiêu dùng này trừ phi phải trả giá rất đắt.
Việc sản xuất và cung cấp hàng hoá dịch vụ công cộng đòi hỏi chi phí sản xuất
lớn, thời gian thu hồi vốn dài, tỷ suất lợi nhuận thấp, thậm chí không có lãi. Do
đó, tuyệt đại đa số hàng hoá, dịch vụ công cộng là do nhà nớc sản xuất và cung
cấp cho xã hội. Hàng hoá, dịch vụ công cộng có thể thu hồi vốn trực tiếp là
những hàng hoá, dịch vụ công cộng có thể phân bổ đợc cho ngời sử dụng, nhà
nớc thu hồi vốn đầu t thông qua việc thu phí, lệ phí của ngời hởng lợi trực
tiếp. Hàng hoá, dịch vụ công cộng không thể thu hồi một cách trực tiếp nh an
ninh, quốc phòng, Vì vậy, nhà nớc phải thu hồi gián tiếp thông qua việc phân
phối lại của cải xã hội mà chủ yếu là thu thuế.
Phần lớn lợi ích của các hàng hoá, dịch vụ công cộng hữu hình đợc phân
phối cho những ngời thụ hởng trực tiếp từ nó. Để đảm bảo công bằng, theo
nguyên tắc ai đợc hởng lợi thì ngời đó phải trả tiền và để bù đắp toàn bộ
hay một phần chi phí mà nhà nớc bỏ ra đầu t thì nhà nớc cần thiết phải thu
phí, lệ phí đối với những hàng hoá, dịch vụ công cộng mà nhà nớc đầu t, cung
cấp cho xã hội. Đối với các dịch vụ công quyền do nhà nớc cung cấp, để đảm
bảo quản lý nhà nớc về xã hội, an ninh, quốc phòng thì ngoài các biện pháp
quản lý khác, nhà nớc còn sử dụng công cụ lệ phí để kiểm soát, quản lý các
hoạt động này. Việc thu lệ phí không có tính chất đối giá, chỉ có ở khu vực công
quyền, t nhân không có quyền thu lệ phí.
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi đợc tổ chức, cá nhân
khác cung cấp các dịch vụ đợc quy định trong pháp lệnh phí, lệ phí.
Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đợc cơ quan nhà
nớc hoặc tổ chức đợc uỷ quyền phục vụ công việc quản lý nhà nớc đựơc quy
định trong pháp lệnh phí, lệ phí.
Thu phí, lệ phí giúp cho nhà nớc điều tiết vĩ mô nền kinh tế, nhằm kiểm
soát có hiệu quả các hoạt động kinh tế, xã hội theo khuôn khổ của pháp luật;
giúp cho ngời dân nâng cao ý thức trách nhiệm đối với giá trị vật chất và tinh

thần của cộng đồng xã hội; góp phần thực hiện công bằng trong hởng thụ các
hàng hoá, dịch vụ công cộng do nhà nớc cung cấp và nhằm bù đắp, thu hồi chi
phí đã bỏ ra để sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ công cộng, đồng thời là
cũng là một nguồn thu hiệu quả, bổ sung cho ngân sách nhà nớc.
Thuế, phí, lệ phí cùng là nguồn thu của ngân sách nhà nớc, đợc nhà nớc
sử dụng làm công cụ quản lý vĩ mô nền kinh tế, thực hiện công bằng xã hội.
Tuy nhiên, giữa thuế, phí, lệ phí có những khác biệt căn bản.
Thuế là nguồn thu có hai đặc trng lớn: (1) thuế là khoản thu mang tính bắt
buộc gắn với quyền lực của nhà nớc, nhà nớc có quyền ban hành huật thuế,

147
thực thi luật thuế và giám sát thực thi luật của chính phủ cũng nh dân chúng;
(2) thuế là khoản thu không mang tính đối giá, không hoàn ttrả trực tiếp, ngời
nộp thuế không đợc nhà nớc trả cho bất cứ lợi ích trực tiếp nào, việc nộp thuế
dựa trên khả năng của ngời nộp và đợc cụ thể hoá bằng các điều luật.
Ngời nộp phí, lệ phí đợc hoàn trả trực tiếp bằng các dịch vụ theo yêu cầu
do cơ quan nhà nớc hay tổ chức, cá nhân cung cấp. Ngời nào có nhu cầu nhiều
thì phải trả phí, lệ phí nhiều hơn.
Lệ phí đợc thu gắn với việc cung cấp dịch vụ hành chính của nhà nớc
hoặc nhà nớc uỷ nhiệm cho một tổ chức nào đó thực hiện. Việc thu lệ phí có
tính pháp lý cao đi đôi với việc cung cấp các thủ tục hành chính, pháp lý mà nhà
nớc đảm nhận gắn với chức năng quản lý nhà nớc. Mục đích của lệ phí là thực
hiện chức năng quản lý nhà nớc, không nhằm mục đích bù đắp chi phí, không
mang tính ngang giá.
Phí đợc thu với mục đích bù đắp chi phí, các dịch vụ, công việc đợc thu
phí là rất rộng, đa dạng ở nhiều nghành, nghề, lĩnh vực khác nhau nhằm đáp ứng
nhu cầu của xã hội hoặc đáp ứng yêu cầu quản lý của nhà nớc. Đối tợng cung
cấp các hàng hoá, dịch vụ công cộng đợc thu phí là nhà nớc và t nhân có điều
kiện, khả năng cung cấp các dịch vụ mà ngời nộp yêu cầu.
Căn cứ vào đối tợng cung cấp dịch vụ phí, lệ phí đợc chia làm hai loại:

phí, lệ phí của nhà nớc và phí của t nhân. Phí, lệ phí của nhà nớc là những
loại phí, lệ phí do nhà nớc ban hành và tổ chức quản lý thu nộp trong danh mục
phí, lệ phí thuộc Pháp lệnh phí, lệ phí. Phí của t nhân là những loại phí thuộc
danh mục phí do nhà nớc ban hành, nhng t nhân tổ chức quản lý thu nhằm bù
đắp chi phí và thu lợi nhuận do đầu t vào lĩnh vực đợc phép thu phí mà nhà
nớc quy định. Việc thu phí của t nhân thì phải nộp thuế nh kinh doanh các
hàng hoá, dịch vụ thông thờng.
Căn cứ vào thẩm quyền ban hành phí, lệ phí đợc chia làm hai loại phí, lệ
phí trung ơng và phí, lệ phí địa phơng. Phí, lệ phí trung ơng là phí, lệ phí
thuộc danh mục phí, lệ phí nhà nớc ban hành nhng do chính quyền trung ơng
định đoạt mức thu và tổ chức quản lý thu nộp. Phí, lệ phí địa phơng là phí, lệ
phí thuộc danh mục phí, lệ phí do nhà nớc ban hành nhng do cơ quan nhà
nớc địa phơng quản lý thu nộp.
Căn cứ vào cách thức thu nộp phí, lệ phí đợc chia làm hai loại: phí, lệ phí
nộp 100% cho ngân sách nhà nớc và phí, lệ phí để lại một phần cho tổ chức, cá
nhân quản lý thu. Phí, lệ phí nộp 100% cho ngân sách nhà nớc là phí, lệ phí mà
cơ quan thu không đợc hởng trực tiếp số tiền thu đợc từ phí, lệ phí, kinh phí
tổ chức thu nộp đợc cấp theo luật ngân sách nhà nớc. Phí, lệ phí để lại một
phần cho ngời quản lý thu là phí, lệ phí mà tổ chức, cá nhân thu đợc để lại số
tiền thu đợc từ phí, lệ phí để chi tiêu, trang trải chi phí thu nộp, mức để lại tuỳ
thuộc vào dự toán năm về chi phí cần thiết cho việc thu phí, lệ phí và dự toán
năm về phí, lệ phí thu đợc.
Căn cứ vào tính hoàn trả trực tiếp
và không trực tiếp phí, lệ phí đợc
chia làm hai loại, phí, lệ phí có tính chất thuế và phí, lệ phí có tính chất bù đắp
chi phí. Phí, lệ phí có tính chất thuế là phí, lệ phí không có tính ngang giá, không
có tính chất hoàn trả trực tiếp, số thu đợc định đoạt không đợc xác định trên

148
cơ sở chi phí bỏ ra để cung cấp hàng hoá, dịch vụ thu phí, lệ phí, dựa trên quan

điểm quản lý nhà nớc về lĩnh vực thu phí, lệ phí đó; chẳng hạn nh lệ phí trớc
bạ, phí bảo vệ môi trờng phí, lệ phí có tính chất bù đắp chi phí là những loại
phí, lệ phí nằm trong danh mục phí, lệ phí do nhà nớc ban hành, việc đầu t vào
lĩnh vực đợc phép thu phí, lệ phí đợc thu hồi thông qua cơ chế giá phí, lệ phí.
Mức thu phí, lệ phí dựa trên lợi ích mang lại cho ngời đợc sử dụng hàng hoá,
ngời đợc cung cấp dịch vụ, thời gian dự định thu hồi vốn đầu t.
Khi ban hành một loại phí, lệ phí nào đó, cần phải xem xét, cân nhắc
những nội dung cơ bản nh tên gọi, đối tợng nộp, mức thu, cơ chế quản lý,
những nội dung này đợc xác lập dựa trên những nguyên tắc nhất định.
Tên gọi của phí, lệ phí thông thờng gắn liền với tên gọi của hàng hoá, dịch
vụ đợc thu phí, lệ phí đồng thời thể hiện phạm vi, đối tợng áp dụng hoặc mục
tiêu của phí, lệ phí đó.
Đối tợng nộp phí, lệ phí thể hiện phạm vi áp dụng, đối tợng đợc thụ
hởng lợi ích từ hàng hoá, dịch vụ do tổ chức, cá nhân đợc phép cung cấp và
thu phí, lệ phí. Do vậy, đối tợng nộp có thể là tổ chức hay cá nhân trong và
ngoài nớc có nhu cầu về hởng lợi từ hàng hoá, dịch vụ mà nhà nớc hay t
nhân cung cấp đợc phép thu phí, lệ phí.
Mức thu phí, lệ phí đợc căn cứ vào yêu cầu quản lý của nhà n
ớc trong
việc cung cấp dịch vụ hành chính thu lệ phí; tổng chi phí bỏ ra để sản xuất, cung
cấp hàng hoá, dịch vụ thu phí. Phí, lệ phí phản ánh mức độ bù đắp những chi phí
bỏ ra để cung cấp dịch vụ thu phí hoặc yêu cầu quản lý của nhà nớc trong việc
thu lệ phí. Mức thu phí, lệ phí có thể biểu hiện bằng số tuyệt đối hoặc số tơng
đối.
Đối với phí, lệ phí có tính chất thuế mức thu cao hay thấp phụ thuộc vào
quan điểm động viên vào ngân sách nhà nớc qua công cụ thuế, phí, lệ phí; phụ
thuộc vào việc sử dụng công cụ quản lý vĩ mô nền kinh tế thông qua công cụ phí,
lệ phí ở mỗi thời kỳ.
Đối với phí, lệ phí có tính chất thu hồi chi phí mức thu phụ thuộc vào giới
hạn trần của nhà nớc, tổng vốn đầu t, thời gian dự định thu hồi vốn.

Chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng tiền phí, lệ phí thu đợc thể hiện quy
trình, thủ tục trong tổ chức thực hiện công tác thu đối với tổ chức, cá nhân thu
phí, lệ phí; quyền hạn và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân thu. Phí, lệ phí có tính
trực thu, ngời muốn nhận đợc hàng hoá, dịch vụ công cộng phải trả tiền theo
mức của nhà nớc quy định, có tính chất bắt buộc nhằm quản lý xã hội, do đó
cần thiết phải đặt ra vấn đề miễn giảm, đặc biệt là phí, lệ phí có tính chất thuế và
có tính xã hội cao nh học phí, viện phí,
Phí, lệ phí ở nớc ta ra đời và phát triển phụ thuộc vào diễn biến kinh tế-
xã hội qua mỗi thời kỳ, quan điểm quản lý Nhà nớc ở mỗi lĩnh vực và quan
điểm động viên của Ngân sách Nhà nớc qua mỗi giai đoạn lịch sử.
Phí, lệ phí đã ra đời từ thời bao cấp nhng thời kỳ này chủ yếu là các dịch vụ
công cộng miễn phí do Nhà nớc cung cấp, do đó diện thu phí, lệ phí còn hẹp,
mức thu nhỏ, chủ yếu là học phí, viện phí, thuỷ lợi phí,. Khi nền kinh tế
chuyển đổi từ kế hoặch hoá tập trung sang cơ chế thị trờng có sự quản lý của

149
Nhà nớc theo định hớng XHCN, Nhà nớc dần dần xoá bỏ bao cấp, xã hội hoá
hầu hết các lĩnh vực mà Nhà nớc và nhân dân có thể cùng làm nh: giáo dục, y
tế, văn hoá, điện nớc, Từ đó làm phát sinh nhiều loại phí, lệ phí. Sau một thời
gian từ 1986 đến đầu những năm 90, tính tự phát của việc thu phí, lệ phí phát
triển mạnh nhng không có văn bản pháp quy điều chỉnh đồng bộ, rõ ràng làm
cho việc thu phí, lệ phí rất lộn xộn, có rất nhều loại phí, lệ phí ra đời không
thống nhất giữa các địa phơng, các ngành, và có những loại phí, lệ phí rất vô lý
nh phí đi qua làng, phí đốt vôi Tình hình trên đã làm ảnh hởng tiêu cực tới
nền kinh tế - xã hội. Trớc thực trạng đó, ngày 28/07/1992, Thủ tớng Chính phủ
đã ban hành Quyết định số 276/CT Về việc thống nhất các loại phí, lệ phí
nhằm đa công tác ban hành, quản lý phí, lệ phí đi vào nề nếp, xoá bỏ tính tuỳ
tiện trong việc ban hành, quản lý phí, lệ phí.
Quyết định số 276/CT đã xoá bỏ một cách cơ bản tình trạng lộn xộn, tuỳ
tiện trong việc ban hành và thu phí, lệ phí trên toàn quốc. Tuy nhiên, tính pháp lý

của Quyết định này cha cao, vẫn cha có sự thống nhất giữa một số ngành, địa
phơng, nhiều loại phí, lệ phí làm cản trở sự phát triển kinh tế, gây bất bình đẳng
về nghĩa vụ nộp Chính vì vậy, ngày 30/01/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 04/1999/NĐ-CP Phí, lệ phí thuộc Ngân sách Nhà nớc. Sau một thời
gian thực hiện Nghị định này đã đạt đợc những kết quả khả quan; tuy nhiên,
Nghị định này vẫn cha đáp ứng đợc yêu cầu thực tế về tính pháp lý, tính đồng
bộ giữa phí, lệ phí của Nhà nớc, phí, lệ phí của t nhân; thẩm quyền ban hành
cha rõ ràng, cơ chế quản lý thu nộp cha phù hợp, Do vậy, ngày 28/08/2001
Uỷ ban thờng vụ Quốc hội khoá 10 đã ban hành Pháp lệnh phí và lệ phí số
38/2001/PL-UBTVQH10. Pháp lệnh này đã thống nhất đ
ợc quyền ban hành,
mức thu, cách thức quản lý phí, lệ phí trên toàn quốc ở cả hai khu vực Nhà nớc
và t nhân. Pháp lệnh này đợc hớng dẫn bởi Nghị định số 57/2002/NĐ-CP
ngày 03/6/2002 của Chính phủ; Chỉ thị số 13/2002/CT-TTg ngày 11/6/2002 của
Thủ tớng Chính phủ về việc triển khai thực hiện Pháp lệnh phí và lệ phí và
Thông t số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chính.
2. Nội dung cơ bản của phí và lệ phí
2.1. Phạm vi áp dụng
Phí, lệ phí đề cập đến ở đây là những loại phí, lệ phí thuộc Ngân sách Nhà
nớc, không bao gồm phí của t nhân. Không áp dụng đối với các loại phí, lệ phí
nh: các loại phí bảo hiểm: phí bảo hiểm xã hội, phí bảo hiểm y tế và các loại
phí bảo hiểm khác; hội phí của các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, câu lạc bộ nh: Đảng phí, Công đoàn
phí, Đoàn phí, hội phí của Hội Liên hiệp Thanh niên Việt Nam, Hội Liên hiệp
phụ nữ Việt Nam, Hội Cựu chiến binh Việt Nam, Hội Nông dân Việt Nam,
cớc phí vận tải, cớc phí bu chính viễn thông, phí thanh toán, chuyển tiền của
các tổ chức tín dụng,
2.2. Thẩm quyền ban hành, quy định về phí, lệ phí
Phí, lệ phí gắn với các hoạt động kinh tế, xã hội, chính trị mà Nhà nớc
quản lý, với phạm vi rộng từ Trung ơng tới cơ sở, mức độ ảnh hởng của các

loại hàng hoá, dịch vụ thu phí, lệ phí khác nhau là khác nhau về lĩnh vực, về
không gian và thời gian. Chính vì vậy, để thống nhất các loại hình cung cấp đợc

150
thu phí, lệ phí trên toàn quốc thì danh mục phí, lệ phí phải do Quốc hội thông
qua. Còn các nội dung nh đối tợng áp dụng thu, mức thu, cách thức tổ chức
thu nộp của từng loại phí, lệ phí cụ thể không nhất thiết Quốc hội phải thông qua
mà nên để các bộ, ngành, địa phơng liên quan trực tiếp tới loại phí, lệ phí đó
ban hành và phải phù hợp với việc phân cấp quản lý Nhà nớc.
Hiện nay, Quốc hội ban hành Danh mục phí và lệ phí bao gồm 73 thứ phí,
42 thứ lệ phí. Chính phủ quy định chi tiết Danh mục phí và lệ phí bao gồm, 158
thứ phí và 126 thứ lệ phí (Phụ lục số 2). Danh mục này đợc thống nhất trên toàn
quốc, các ngành, các cấp không đợc tự ý bổ sung thêm vào danh mục phí, lệ
phí.
2.3. Về mức thu phí, lệ phí
Tuỳ thuộc vào mức quan trọng, số thu lớn hay nhỏ, mức ảnh hởng tới việc
quản lý kinh tế- xã hội mà sẽ do Chính phủ hoặc Hội đồng nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ơng hay Bộ Tài chính ban hành.
Chính phủ quy định đối với một số loại phí quan trọng, có số thu lớn, liên
quan đến nhiều chính sách kinh tế - xã hội của Nhà nớc. Hội đồng nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng (gọi chung là cấp tỉnh) quy định đối với
một số loại phí gắn với quản lý đất đai, tài nguyên thiên nhiên, thuộc chức năng
quản lý hành chính nhà nớc của chính quyền địa phơng. Bộ Tài chính quy
định đối với các loại phí còn lại áp dụng thống nhất trong cả nớc.
Các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quy định về phí, lệ phí không đợc uỷ
quyền cho cơ quan cấp dới quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử
dụng đối với các loại phí, lệ phí thuộc thẩm quyền của mình.
2.3.1. Mức thu phí
Mức thu phí đợc căn cứ vào các yếu tố nh: mức đầu t cho hàng hoá, dịch
vụ mà Nhà nớc cung cấp cần thu phí; thời gian dự định thu phí. Thời gian hợp

lý để thu hồi vốn đầu t thực hiện các dịch vụ thu phí căn cứ vào đánh giá khả
năng thu phí, hiệu quả thu phí, vốn đầu t và nhu cầu cần thu hồi vốn đầu t để
thực hiện dịch vụ thu phí, đợc xác định (dự kiến) trong đề án thu phí. Chi phí
xây dựng, mua sắm, duy tu, bảo dỡng, sửa chữa thờng xuyên và định kỳ máy
móc, thiết bị, phơng tiện làm việc, hoặc thuê ngoài tài sản trực tiếp phục vụ
công việc thu phí. Chi phí này đợc phân bổ theo mức độ hao mòn của những tài
sản trực tiếp phục vụ công việc thu phí.
Việc quy định mức thu phí phải căn cứ vào chủ trơng chính sách của Nhà
nớc; tình hình kinh tế - chính trị - xã hội và đặc điểm của các vùng trong từng
thời kỳ; tính chất, đặc điểm của từng dịch vụ thu phí, có tham khảo mức thu loại
phí tơng ứng ở các nớc trong khu vực và thế giới.
2.3.2. Mức thu lệ phí
Lệ phí chỉ có ở khu vực Nhà nớc, t nhân không có lệ phí, không vì mục
tiêu bù đắp vốn đầu t cho các dịch vụ mà Nhà nớc cung cấp. Chính vì vậy,
mức thu lệ phí đợc ấn định trớc bằng một số tiền nhất định đối với từng công
việc quản lý nhà nớc đợc thu lệ phí, phù hợp với thông lệ quốc tế.

151
Tổ chức đợc thu lệ phí có trách nhiệm xây dựng mức thu kèm theo văn bản
đề nghị thu lệ phí gửi Bộ Tài chính để Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét ban
hành.
2.4. Một số loại phí, lệ phí hiện hành
2.4.1. Phí giao thông
Phí giao thông là một khoản thu có tính bù đắp các khoản chi phí Nhà nớc
bỏ ra cho việc đầu t, xây dựng, sửa chữa, bảo dỡng đờng giao thông.
Đối tợng điều chỉnh là các phơng tiện tham gia giao thông. Tuy nhiên,
sau khi thực hiện theo quyết định số 211/HĐBT ngày 9/11/1987 đã gây nhiều
phiền hà, hạn chế khi thu theo đầu phơng tiện, cho nên phí giao thông đợc
quyết định thu gián tiếp thông qua giá xăng dầu. Do vậy, cho tới nay phí giao
thông đợc đổi tên thành phí xăng dầu. Phí xăng dầu đợc quy định bởi Nghị

định số 78/2000/NĐ- CP ngày 26/12/2000 của Chính phủ về phí xăng dầu, Bộ
Tài chính đã ban hành Thông t số 06/2001/TT-BTC ngày 17/1/2001, Thông t
số 63/2001/TT-BTC ngày 8/9/2001 và Thông t số 70/2002/TT-BTC ngày 18
tháng 8 năm 2002 để hớng dẫn thực hiện thu phí xăng dầu.
Đối tợng chịu phí giao thông là các loại xăng, dầu Diezen của các tổ chức
nhập khẩu, sản xuất, chế biến bán ra cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng.
Mức thu phí đợc tính trong giá xăng dầu bán ra.
Đối tợng nhập khẩu, sản xuất, chế biến xăng dầu thuộc đối tợng nộp phí
xăng dầu thì phải nộp phí xăng dầu.
Mức thu phí xăng dầu là 500đ/1lít.
2.4.2. Lệ phí trớc bạ
Trớc bạ là một thuật ngữ chỉ thể thức ghi chép tóm tắt một chứng th hay
một thoả thuận về tài sản vào một quyển sổ (trớc là ghi, bạ là sổ).
Lệ phí trớc bạ là khoản tiền thu vào việc đăng ký hoặc chuyển nhợng các
tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản để đợc
nhà nớc thừa nhận tính hợp pháp việc sở hữu tài sản đó hoặc hành vi chuyển
nhợng đó. Lệ phí trớc bạ vừa mang tính chất lệ phí vừa có bản chất thuế (một
loại thuế tài sản huy động một phần thu nhập của ngời có tài sản).
Lệ phí trớc bạ ở nớc ta luôn có sự thay đổi cho phù hợp với thực trạng
quản lý quyền sử dụng, sở hữu tài sản của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài
nớc tại Việt Nam. Nhìn chung, xu hớng chung là đảm bảo cho các chủ sở hữu
và chủ sử dụng tài sản quyền hợp pháp, thuận tiện, rõ ràng để thực hiện các
quyền đối với tài sản của mình. Mức thu ngày càng giảm, tạo điều kiện nhanh
chóng cho việc đăng ký, sử dụng

Ngời nộp lệ phí trớc bạ đợc Nhà nớc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử
dụng tài sản theo pháp luật nh: đất, nhà, tàu thuyền các loại, ô tô các loại, xe
gắn máy, súng săn, súng thể thao.
Đối tợng nộp lệ phí trớc bạ
Các cá nhân trong nớc và tổ chức, cá nhân nớc ngoài, kể cả các doanh

nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài hoạt động theo Luật đầu t nớc ngoài tại Việt
Nam hoặc không theo Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, có các tài sản thuộc

152
đối tợng chịu lệ phí trớc bạ thì phải nộp lệ phí trớc bạ (trừ một số đối tợng
không phải nộp) trớc khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền.
Đối tợng chịu lệ phí trớc bạ
Đối tợng chịu lệ phí trớc bạ là các tài sản thuộc diện đăng ký quyền sở
hữu, sử dụng với cơ quan nhà nớc theo pháp luật gồm: nhà đất; phơng tiện vận
tải (tàu thuyền, ô tô, xe gắn máy); súng săn, súng thể thao.
Đối tợng không thuộc diện chịu lệ phí trớc bạ
- Nhà đất là trụ sở của cơ quan ngoại giao, cơ quan lãnh sự và nhà ở của
ngời đứng đầu cơ quan lãnh sự của nớc ngoài tại Việt Nam.
- Tàu thuyền, ô tô, xe gắn máy, súng săn, súng thể thao của cơ quan ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên
hợp quốc, của viên chức ngoại giao, nhân viên hành chính, nhân viên kỹ thuật
của cơ quan ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế
thuộc hệ thống Liên hợp quốc và thành viên gia đình họ không phải là công dân
Việt Nam đợc cấp chứng minh th ngoại giao; của tổ chức, nhân nớc ngoài
khác đợc miễn nộp lệ phí trớc bạ theo điều ớc quốc tế mà Việt Nam ký kết.
- Đất đợc nhà nớc giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng cho các mục
đích xây dựng đờng giao thông, cầu cống, vờn hoa, công viên; thăm dò, khai
thác khoáng sản; sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất thuê của Nhà nớc hoặc
thuê của ngời có quyền sử dụng hợp pháp
- Tài sản chuyên dùng phục vụ an ninh, quốc phòng.
- Nhà đất đ
ợc đền bù khi Nhà nớc thu hồi đất mà nhà đất bị thu hồi đã
nộp lệ phí trớc bạ.
- Xe chuyên chuyên dùng: xe cứu hoả, xe cứu thơng

- Tài sản là hàng hoá đợc phép kinh doanh của các tổ chức, cá nhân đăng
ký hoạt động kinh doanh mà không đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Căn cứ tính lệ phí trớc bạ
Số thu về lệ phí trớc bạ đợc dựa vào hai căn cứ: Giá trị tài sản chịu lệ phí
trớc bạ và tỷ lệ (%) lệ phí trớc bạ.
Số tiền lệ phí trớc bạ
phải nộp
=
Giá tính lệ phí
trớc bạ
x
Tỷ lệ (%) lệ phí
trớc bạ
Số tiền lệ phí trớc bạ phải nộp theo cách tính trên đây tối đa 500 triệu (năm
trăm triệu) đồng/1tài sản/1lần trớc bạ. Riêng nhà xởng sản xuất kinh doanh
(bao gồm cả đất kèm theo nhà xởng) đợc tính chung cho nhà xởng trong
cùng một khuôn viên của một cơ sở sản xuất kinh doanh, nếu cơ sở sản xuất kinh
doanh đăng ký quyền sở hữu, sử dụng một lần hoặc chia ra đăng ký sở hữu, sử
dụng nhiều lần thì toàn bộ nhà xởng trong cùng một khuôn viên của một cơ sở
sản xuất kinh doanh chỉ phải nộp lệ phí trớc bạ mức cao nhất là 500 triệu đồng.
Giá tính lệ phí trớc bạ
là trị giá tài sản chịu lệ phí trớc bạ theo giá thị
trờng trong nớc tại thời điểm tính lệ phí trớc bạ.

153
Giá đất đợc Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng quy
định theo khung giá đất của Chính phủ quy định.
Giá đất tính lệ
phí trớc bạ
=

Diện tích đất chịu lệ phí
trớc bạ
x
Giá đất mỗi
mét vuông (m
2
)
Đối với các tài sản khác ngoài tài sản là đất, giá tính lệ phí trớc bạ là giá trị
thực tế theo giá thị trờng tại thời điểm tính lệ phí trớc bạ. Nếu không xác định
đợc giá trị thực tế theo giá thị trờng hoặc giá ghi trên chứng từ không phù hợp
với giá thị trờng tại thời điểm tính lệ phí trớc bạ thì đợc xác định theo bảng
giá tối thiểu tính lệ phí trớc bạ do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định. Trờng hợp,
tài sản cha đợc Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định giá tối thiểu tính lệ phí trớc bạ
thì áp dụng theo giá thị trờng của loại tài sản tơng ứng hoặc xác định bằng giá
nhập khẩu tại cửa khẩu (CIF), cộng (+) với thuế nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt
(nếu có) và thuế giá trị gia tăng theo chế độ quy định đối với loại tài sản tơng
ứng (không phân biệt đối tợng phải nộp hay đợc miễn nộp thuế).
Đối với tài sản mua theo phơng thức trả góp tính theo giá bán trả một lần,
bao gồm cả thuế giá trị gia tăng của tài sản đó (không tính lãi trả góp).
Đối với tài sản mua theo phơng thức đấu thầu, đầu giá theo đúng quy định
của pháp luật về đấu thầu, đấu giá (kể cả mua hàng tịch thu bán ra) thì giá tính lệ
phí trớc bạ là giá trúng đấu thầu, đấu giá hoặc giá mua hàng tịch thu thực tế ghi
trên hoá đơn bán hàng.
Tỷ lệ (%) lệ phí trớc bạ
:
Nhà, đất: 1%
Tàu, thuyền: 1%; riêng tàu đánh cá xa bờ là: 0,5%
Ôtô, xe máy, súng săn, súng thể thao là: 2%;
Ô tô từ 7 chỗ ngồi trở xuống (trừ ôtô hoạt động kinh doanh vận chuyển hành
khách theo giấy phép kinh doanh hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của

cơ quan quản lý nhà nớc có thẩm quyền cấp) và xe máy của tổ chức, cá nhân ở
các thành phố trực thuộc Trung ơng, thành phố thuộc tỉnh và thị xã nơi Uỷ ban
nhân dân tỉnh đóng trụ sở, nộp lệ phí trớc bạ lần đầu tại Việt Nam (không phân
biệt xe mới 100% hay xe đã qua sử dụng) là: 5%.
Đối với ô tô từ 7 chỗ ngồi trở xuống (trừ ô tô hoạt động kinh doanh vận
chuyển hành khách theo Giấy phép kinh doanh hoặc Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh của cơ quan quản lý Nhà nớc có thẩm quyền cấp) và xe máy mà
chủ tài sản đã nộp lệ phí trớc bạ sau đó chuyển giao cho tổ chức, cá nhân ở địa
bàn đợc áp dụng tỷ lệ thu lệ phí trớc bạ thấp hơn thì nộp lệ phí trớc bạ theo tỷ
lệ là 2% đối với ôtô và 1% đối với xe máy.
Trờng hợp chủ tài sản trên đã kê khai, nộp lệ phí trớc bạ theo tỷ lệ thấp
hơn 5%, sau đó chuyển giao tài sản cho tổ chức, cá nhân ở địa bàn thì nộp lệ phí
trớc bạ theo tỷ lệ là 5%.
Đối với xe máy nộp lệ phí trớc bạ từ lần thứ 2 trở đi đợc áp dụng tỷ lệ là
1%.
Đối với xe ôtô chở ngời từ 7 chỗ ngồi trở xuống hoạt động kinh doanh vận
tải chở khách, nộp lệ phí trớc bạ là 2%.

154
3. Thu khác
3.1. Thuế môn bài
Thuế môn bài (Tax on licence) là thuế đánh hàng năm vào việc đợc phép
sản xuất, kinh doanh của các thể nhân, pháp nhân. Sở dĩ gọi là thuế môn bài vì
lần đầu tiên khi ban hành thuế này ở Việt Nam từ thời thực dân Pháp thống trị,
sau khi đóng thuế môn bài, các cơ sở sản xuất, kinh doanh phải treo ngay ở cửa
(môn) một thẻ (bài) để xác định đã nộp thuế và phân biệt với cơ sở kinh doanh
phi pháp nằm ngoài diện quản lý của cơ quan thuế.
3.1.1. Đối tợng nộp thuế
Là tất cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam thuộc mọi
thành phần kinh tế, mọi loại hình kinh doanh.

3.1.2. Căn cứ tính thuế môn bài
Mức thuế môn bài đợc phân biệt theo hai nhóm:
Nhóm 1
: Đối với các tổ chức kinh tế bao gồm:
- Các doanh nghiệp nhà nớc, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu
hạn, doanh nghiệp t nhân, doanh nghiệp hoạt động theo Luật đầu t nớc ngoài
tại Việt Nam, tổ chức và cá nhân nớc ngoài kinh doanh tại Việt Nam không
theo Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, các tổ chức kinh tế của tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị
vũ trang nhân dân, các tổ chức, đơn vị sự nghiệp khác và tổ chức kinh doanh
hạch toán kinh tế độc lập khác.
- Các hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các quỹ tín dụng nhân dân.
- Các cơ sở kinh doanh là chi nhánh, cửa hàng, cửa hiệu (thuộc công ty hoặc
thuộc chi nhánh ) hạch toán phụ thuộc hoặc báo sổ đợc cấp giấy chứng nhận
đăng ký kinh doanh, có đăng ký nộp thuế, và đợc cấp mã số thuế.
Ba đối tợng nêu trên nộp thuế môn bài căn cứ vào vốn đăng ký ghi trong
giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu t theo biểu nh sau:
Đơn vị: đồng
Bậc thuế môn bi Vốn đăng ký
Mức thuế môn bi cả năm
Bậc 1 Trên 10 tỷ 3.000.000
Bậc 2 Từ 5 tỷ đến 10 tỷ 2.000.000
Bậc 3 Từ 2 tỷ đến dới 5 tỷ 1.500.000
Bậc 4 Dới 2 tỷ 1.000.000
- Căn cứ xác định mức thuế môn bài là vốn đăng ký của năm trớc năm tính
thuế. Mỗi khi có thay đổi tăng hoặc giảm vốn đăng ký, cơ sở kinh doanh phải kê
khai với cơ quan thuế trực tiếp quản lý để làm căn cứ xác định mức thuế môn bài
của năm sau. Nếu không kê khai sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế và bị
ấn định mức thuế môn bài phải nộp.
Một số trờng hợp cụ thể

- Đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập căn cứ vào vốn đăng ký ghi trong
ĐKKD năm thành lập để xác định mức thuế môn bài.