nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm thành phố việt trì, tỉnh phú thọ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN





ĐỖ VĂN MINH




NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀ THÔNG TIN
ĐẤT ĐAI XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TẠI KHU VỰC
TRUNG TÂM THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 62 16




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : TS. Trịnh Hữu Liên





Thái Nguyên - năm 2011

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được
sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Đỗ Văn Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành
cảm ơn Tiến sỹ Trịnh Hữu Liên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa sau Đại học - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND phường Gia Cẩm, phòng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Phú Thọ đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn



Đỗ Văn Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
: Bất động sản
BTC
: Bộ Tài chính
BHYT
: Bảo hiểm y tế
CP
: Chính Phủ
CAMA
: Computer - assisted mass appraisal
(Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính).
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
GIS
: Hệ thống thông tin địa lý
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
HTTT
: Hệ thống thông tin
HTĐ HN72
: Hệ toạ độ Hà Nội 1972
HTĐ VN2000
: Hệ tọa độ VN 2000
NCT
: Người cao tuổi
NĐ-CP
: Nghị định Chính phủ
QĐ
: Quyết định

RGSDĐ
: Ranh giới sử dụng đất
TĐGVN
: Thẩm định giá Việt Nam
TP
: Thành phố
TDTT
: Thể dục thể thao
TT/LB
: Thông tư liên bộ
TT-BTC
: Thông tư Bộ Tài Chính
UBND
: Uỷ ban nhân dân
VHVN
: Văn hoá văn nghệ



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Phân đoạn đường Hùng Vương theo phụ lục 1 58
Bảng 3.2: Giá quy định theo thành phố năm 2011 66
Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết trên đường Lê Quý Đôn tính theo quy
định năm 2011 Tổng hợp toàn bộ trên phụ lục 6 67
Bảng 3.4: Bảng giá một số tuyến đường tại phường Gia Cẩm (theo số
liệu của bảng giá quy định trong tỉnh năm 2011) 70

Bảng 3.5: Kết quả điều tra định cấp các tuyến phố phường Gia Cẩm 72


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ phường Gia Cầm (rút gọn tỷ lệ) trên nền Microstation 53
Hình 3.2. Bản đồ Phường Gia Cẩm đã được chuẩn hoá sau đó được
chuyển về dạng Shap File và chuyển vào VICADGIS 54
Hình 3.3: Hệ thống giao thông đường phố Phường Gia Cẩm 55
Hình 3.4: Hệ thống giao thông phố phường Gia Cẩm trong VICAGIS 55
Hình 3.5: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên đường Hùng Vương theo
hệ thống giao thông chi tiết trên Phường Gia Cẩm (trong
Modul quản lý giá đất và vùng giá trị đất đai) 56
Hình 3.6: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên toàn phường Gia Cẩm
theo hệ thống giao thông 57
Hình 3.7: Vùng giá trị theo vị trí đường Hùng Vương 58
Hình 3.8: Phân chia vùng dân cư đường Thanh xuân 61
Hình: 3.9: Phân chia vùng giá trị đất đai đường Thanh xuân 62
Hình 3.10: Phân chia vùng giá trị đất đai đường Lê Quý Đôn 64
Hình 3.11: Kết quả xây dựng vùng trị giá đất đai 65
Hình 3.12: Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai đường Lê Quý Đôn 67
Hình 3.13: Vùng giá trị theo thực tế điều tra đường Hùng Vương 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 4
2.1. Mục đích 4
2.2. Yêu cầu 5
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 5
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN
PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 6
1.1. Tổng quan về giá đất 6
1.1.1. Khái quát chung về giá đất 6
1.1.2. Các đặc trưng của giá đất 8
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành 11
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12
1.2. Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá đất
17
1.2.1. Định giá đất 17
1.2.2. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới 19
1.3. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị 22
1.3.1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị 22
1.3.2. Các nguyên tắc trong mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm
23
1.3.3. Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai 24
1.3.4. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị trên cơ sở phân hạng định
cấp đất đô thị 25
1.4. Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 28
1.4.1. Vùng giá đất 28
1.4.2. Vùng giá trị đất đai 29
1.5. Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 33
1.5.1. Tìm vùng giá trị đất đai 33

1.5.2. Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 34
1.5.3. Phân vùng yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai 35

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
1.6. Bản đồ địa chính, với khả năng cung cấp thông tin phục vụ phân vùng
đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng tại Việt nam 37
1.6.1. Nội dung thông tin trên bản đồ địa chính theo quy định hiện hành
37
1.6.2. Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ phân vùng
39
1.7. Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dựa trên vùng giá trị
đất đai 40
1.7.1. Giới thiệu về Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS 40
1.7.2. Modul quản lý vùng giá trị đất đai 40
1.7.3. Modul tính giá trị bất động sản và thuế theo vùng giá trị đất đai . 41
1.8. Những vấn đề rút ra từ chương nghiên cứu tổng quan 42
CHƢƠNG II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 43
2.1. Đối tượng nghiên cứu 43
2.2. Phạm vi nghiên cứu 43
2.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu 43
2.3.1. Nội dung nghiên cứu 43
2.3.2. Phương pháp nghiên cứu 43
CHƢƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46
3.1. Vị trí địa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội Phường Gia Cảm,
thành phố Việt Trì 46
3.1.1. Vị trí địa lý 46
3.1.2. Về văn hoá - xã hội và cơ sở hạ tầng 46

3.1.3. Công tác địa chính, xây dựng, quản lý đô thị 49
3.1.4. Tình hình sử dụng đất đai 50
3.2. Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Việt Trì nói
chung và Phường Gia Cẩm nói riêng 51
3.2.1. Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Việt Trì 51
3.2.2. Thực trạng bản đồ địa chính của Phường Gia Cẩm 51
3.3. Công tác định giá đất tại Tỉnh Phú Thọ 52
3.4. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 52
3.5. Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực
trung tâm thành phố Việt trì 53

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
3.5.1. Xây dựng dữ liệu đường phố từ bản đồ địa chính 53
3.5.2 Tính giá đất theo vùng giá trị đất đai 65
3.6. Kết quả thu thập số liệu theo lý luận phân vùng phục vụ xác định
tương quan giá đất giữa các đường phố tại khu vực trung tâm thành phố
Việt Trì 70
3.6.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị 71
3.6.2. Kết quả điều tra định cấp các tuyến phố phường Gia Cẩm 71
3.6.3. Xây dựng dữ liệu các vùng giá trị theo kết quả điều tra chi tiết hoá
vùng giá trị trên nền bản đồ địa chính 73
3.7. Kiến nghị, giải pháp 75
3.8. Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác
định giá đất tại thành phố Việt Trì 77
3.8.1. Xem xét ph©n tÝch gi¶i ph¸p các bước thực hiện 77
3.8.2. Một số kiến nghị về giải pháp 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
4.1. Kết luận 79

4.2. Kiến nghị 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của
sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước, dẫn đến những đòi hỏi đổi mới trong công tác quản lý đất đai. Sự ra đời
của Luật đất đai 1993 và quá trình từng bước hoàn thiện của Luật Đất đai
2003 cũng như giai đoạn hiện nay cần tiếp tục hoàn thiệt bộ Luật Đất đai. Nổi
lên trong quá trình hoàn thiện này là những vấn đề về định giá đất và Bất
động sản. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất
trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu
ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường
bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất
đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Việc xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về
giá. Có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp
về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. Xác định đúng giá
trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một
cách hiệu quả; khi đó đất đai sẽ được phân bổ để sử dụng tốt và hiệu quả. Với

cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị
thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử
dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc giá đất được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
xác định sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà
nước; mặt khác trong thị trường đất đai bình thường, việc xác định giá trị đất
đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị trường là một việc hết sức cần thiết.
Sự ra đời của các Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP): Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số
123/2007/NĐ-CP) đã phần nào giải quyết được đòi hỏi của thực tế quản lý.
Các phương pháp định giá đã được đưa ra áp dụng như: Phương pháp so
sánh trực tiếp phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp
thặng dư. Gần đây ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ Tài chính với QĐ: 129
/2008/QĐ-BTC V/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định: Tiêu chuẩn số
07: TĐGVN 07 - phương pháp so sánh; tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 -
phương pháp chi phí; tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập;
tiêu chuẩn số 10: TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư; tiêu chuẩn số 11:
TĐGVN 11 - phương pháp lợi nhuận, đã mở ra cho công tác định giá những
khả năng và tiềm năng mới. Tuy nhiên còn khá nhiều bất cập, hoạt động định
giá không phải chỉ giải quyết với một số thửa đất đơn lẻ, mà nhu cầu cần thiết
của việc định giá hàng loạt với quy mô lớn của nhà nước để phục vụ cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
Để giải quyết tốt hơn bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp

hoá hiện đại hoá tất yếu phải tính đến sự kết hợp giữa các phương pháp định
giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại.
Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc
biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
động vào giá đất. Ở nước ta đã đến thời điểm cần tính đến lời giải của sự kết
hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy
tính và các công nghệ hiện đại.
Các nước trên thế giới đã sử dụng phương pháp định giá dựa vào sự trợ
giúp của máy tính và hệ thống thông tin địa lý vào công tác định giá. Mô hình
quản lý đất đai gần với mô hình nước ta là mô hình của Trung Quốc, việc giải
quyết bài toán về định giá đất đô thị họ đã đưa ra mô hình về hệ thống phân
hạng định cấp đất thành phố thị trấn. Hệ thống lý luận này cho rằng đất đai
thành phố thị trấn là vật mang của các hoạt động kinh tế xã hội trong thành
phố thị trấn. Do hình thức hoạt động xã hội rất đa dạng đất đai thành phố thị
trấn có thể thoả mãn ở trình độ và phương thức khác nhau từ đó mà biểu hiện
thành chất lượng đất đai khác nhau. Đánh giá chất lượng đất tốt xấu trong một
khu vực nhất định, thường là lấy cả thành phố là một điểm để xem xét, một số
thành phố thị trấn trong khu vực trở thành một số điểm. Những thành phố thị
trấn trong khu vực đó bị ảnh hưởng bởi những điều kiện cụ thể về vị trí địa lý,
điều kiện giao thông, điều kiện kinh tế xung quanh và điều kiện tự nhiên,
cộng thêm con người cải tạo đất, đầu tư vốn khác nhau, cho nên tác dụng phát
huy trong khu vực và vị trí có sự chênh lệch rất lớn Sự chênh lệch này thông
qua đất đai được biểu hiện bằng sự chênh lệch về thu lợi trong sản xuất và đời
sống, dẫn đến sự chênh lệch về thu lợi tổng thể giữa các thành phố thị trấn.
Thành phố Việt Trì là một thành phố thuộc Tỉnh Phú Thọ. Trong những
năm gần đây, tại các phường thuộc Thành phố Việt Trì có tốc độ đô thị hóa rất

nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một
trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác
bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai
và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp
luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp
của TS. Trịnh Hữu Liên tôi đã lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu sử dụng bản đồ
địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công
tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm Thành phố Việt Trì, Tỉnh
Phú Thọ”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
Sử dụng bản đồ địa chính và công nghệ GIS xây dựng vùng giá trị
phục vụ định giá đất đáp ứng nhu cầu của thực tiễn, đề tài tập trung vào các
mục đích:
- Nghiên cứu luận cứ khoa học và công nghệ sử dụng bản đồ địa chính
và hệ thông tin đất đai để xây dựng bản đồ vùng giá đất và vùng giá trị đất
(giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp tại khu vực trung tâm thành phố Việt
Trì) phục vụ công tác định giá tại thành phố Việt Trì.
- Nghiên cứu các khái niệm cơ bản về vùng giá trị và quan hệ của
chúng với công tác định giá đất.
- Nghiên cứu về lý luận phân vùng đất đô thị và điều kiện áp dụng ở
nước ta.

- Sử dụng bản đồ địa chính và các thông tin đất đai và lý luận phân
vùng đất đô thị để xây dựng vùng giá trị đất một phường thuộc TP Việt Trì.
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Việt Trì.
Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị
phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích khả năng sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá nhằm
mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
2.2. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh; Thông tư
hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc
áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Phân vùng giá trị đất đô thị là một hệ thống lý luận và thực tiễn đã được
Bộ Tài Nguyên và Môi trường đặt ra, đã có những nghiên cứu về lý luận
chung, tuy nhiên để áp dụng vào từng địa phương cần phải có những nghiên
cứu cụ thể, phù hợp với thực tiễn. Việc ứng dụng vào thực tiễn các phương
pháp và nghiên cứu mô hình phù hợp dựa trên các thông tin sẵn có trên bản đồ
địa chính và các thông tin trong quá trình đăng ký đất đai - bất động sản sẽ tạo
ra công nghệ định giá hàng loạt phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai
của các địa phương. Không những vậy vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra
nhiều khả năng cho những ứng dụng thực tiễn khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
LÝ LUẬN PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 5, thì đất đai thuộc sử
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối
với đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông
qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn định. Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức
nào có quyền sử hữu đất đai.
Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng
đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 2,4,
Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định”.
Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
Tại điều 56, Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Nhà nước quy định
phải đảm bảo:
- Việc định giá đất của Nhà nước theo nguyên tắc:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp;
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các
loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân
dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
được công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Được sử dụng làm căn
cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua

đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đất thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với
đất đai thông qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp
dụng trong một số trường hợp theo quy định. Trong một số trường hợp khác
về quyền sử dụng đất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp
dụng một giá đất theo thị trường. Giá này được hình thành trong thị trường
với sự tác động của các quy luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu,
quy luật cạnh tranh…) và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay
“giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai loại giá đất: Giá đất do
Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
1.1.2. Các đặc trưng của giá đất
- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: Đặc trưng này được
xem xét trên hai mặt:
+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ
khi còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau
đó trong quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
cùng với quá trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo.
+ Thứ hai: Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua
bán đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì
ở đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi
đó mới có khái niệm giá và hình thành giá đất.
- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của
nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là

công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất
đai để người sử dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật.
- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá
đất là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư.
Thật vậy, nếu giá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi
thửa đất có diện tích bằng nhau, có chất đất (kết cấu, độ phì nhiêu…) như
nhau đều có giá bằng nhau. Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các
thửa đất có diện tích bằng nhau nhưng sử dụng vào mục đích khác nhau,
nếu thửa nào mang lại lợi ích cao hơn thì sẽ có giá cao hơn và ngược lại.
Ví dụ: Các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng
điều kiện độ phì, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu…cùng trồng lúa
nước, nhưng ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân
bón…., thị trường tiêu thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá
khác nhau. Hoặc ngay trong một đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh
lệch về các điều kiện không nhiều, nhưng ở các vị trí thuận lợi cho thương
mại, dịch vụ, đời sống thì mức giá cao hơn ở những vị trí kém thuận lợi hơn.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với
hàng hoá thông thường. Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất
đai là có vị trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai
phương diện:
+ Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở
các khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu
vực, vị trí cụ thể cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính

cá biệt là rất lớn. Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, ở các trung tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các
vị trí khác không thể có được. Nhưng con người không có đủ khả năng trong
một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất tương tự.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những
vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa
hình thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất
thấp. Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở
những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác.
Nhưng con người không thể điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa
các khu vực được. Con người chỉ có thể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để
mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làm giảm cung về đất nông thôn, đất
nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá của đất đô thị.
- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn
so với giá của các hàng hoá thông thường. Thể hiện ở các mặt:
+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự
điều tiết của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai,
con người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực
tiếp đến sự hình thành giá đất. Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực
hiện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân
bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp
đến việc hình thành giá đất.
+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng
với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở
từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành
giá đất.

- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ
chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, cho tặng quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi
giao đất, bồi thường khi thu hồi đất và tính thuế đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành
Theo quy định hiện hành tại: Điều 10. Phân loại đô thị, đường phố, vị
trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại
đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công
cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế,
giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích
lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công
cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.
Trong đó:
1. Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6
loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị
loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã,
thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
2. Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác
định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi
cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu

trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong
từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi.
Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương
mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp
dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một
đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết
cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường
phố tương ứng.
3. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác
định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao
thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân
thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền
cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng
đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu
hạ tầng kém thuận lợi hơn.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá đất, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu sau:
1.1.4.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả

đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao
gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của
các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau
thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có
ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức
năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa
trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên
giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân
khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân
khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức
sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ
đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.
c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống
an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo
theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc
đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng
cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu
vực thông thường.
d. Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế,
chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong
nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi
và gây tác động tới giá đất.
đ. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình
hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng
đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng
có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về
đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương
đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng.
Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất,
có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức
giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến
động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền
đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế
chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần
nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về

cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
1.1.4.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối
với các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học,
công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
đảm, mức độ đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời
sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng
góp phần quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ
quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan
trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức
năng khác nhau trong đô thị.
1.1.4.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là

ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều
không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,
hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử
dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận
lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là